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Mieterhöhung und Wohnfläche

Bestreiten Mieter die bei der Mieterhöhung vorausgesetzte Wohnfläche, müssen sie eine abweichende Fläche angeben

2010 hatte Frau D eine Dachwohnung in Mainz gemietet. Im Wohnungsinserat der Vermieterin war die Wohnfläche der 3-Zimmer-Wohnung mit 90 qm angegeben, im Mietvertrag stand dazu nichts. 2014 erhielt die Mieterin ein Schreiben der Hauseigentümerin, in dem sie eine Mieterhöhung von 738 Euro auf 798 Euro ankündigte. Ihren Berechnungen legte die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde — wie schon bei den Betriebskostenabrechnungen zuvor.

Die Mieterin akzeptierte die Mieterhöhung nicht, bezweifelte die angegebene Wohnfläche und forderte von der Hauseigentümerin einen Beleg. Den bekam Frau D nicht. Stattdessen klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung, zunächst ohne Erfolg.

Denn das Landgericht fand, die Hauseigentümerin hätte die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen müssen. Mieter müssten bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Das wäre Frau D wegen der Dachschrägen ohnehin nur mit fachlicher Beratung gelungen.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück (VIII ZR 181/16). Da die Miete vier Jahre lang unverändert blieb, sei das Anliegen der Vermieterin berechtigt, nun die Miete heraufzusetzen. Bei der Berechnung sei die Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde zu legen.

Anders als das Landgericht meine, genüge es nicht, wenn die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Wohnfläche lediglich pauschal bestreite. Frau D hätte vielmehr selbst eine bestimmte Wohnfläche vortragen müssen. Behaupte ein Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, müsse der Mieter darauf "substanziiert" erwidern, d.h. mit näheren Angaben. Für Mieter sei es durchaus möglich und zumutbar, die Wohnungsgröße überschlägig zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert zu benennen.

Das gelte auch für Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen und einer Loggia. In einer Dachwohnung sei es zwar komplizierter als üblich, die Wohnfläche zu ermitteln. Um die von der Vermieterin vorgetragene Zahl wirksam zu bestreiten, hätte Frau D aber keinen Bausachverständigen engagieren müssen. Es hätte schon genügt, den behaupteten 92,54 qm das Ergebnis einer laienhaften Messung entgegenzuhalten. Das habe Frau D versäumt.

Oldtimer

Mordprozess muss wiederholt werden

Praktikantin hatte rechtswidrig an der vertraulichen Urteilsberatung teilgenommen

Die Richter eines Landgerichts verurteilten einen Mann wegen Mordes zu einer lebenslangen Freiheitsstrafe. Bei den Beratungen der Richter während der Hauptverhandlung - bei denen nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung nur die Richter, die Rechtsreferendare und die wissenschaftlichen Mitarbeiter anwesend sein dürfen - war auch eine Jurastudentin zugegen, die gerade ihr Ferienpraktikum absolvierte.

Dadurch sah der Verteidiger des Angeklagten die gerichtlichen Verfahrensregeln schwerwiegend verletzt. Seiner Ansicht nach war das Urteil unter rechtswidrigen Umständen zustande gekommen. Er beantragte deshalb, den Prozess unter Wahrung der gesetzlichen Vorschriften zu wiederholen. Der Bundesgerichtshof gab dem Antrag des Verteidigers statt (4 StR 33/95). Die Teilnahme von Jurastudenten an der Beratung des Gerichts sei nicht erlaubt.

Im Interesse des Angeklagten und der Rechtspflege sollten in der vertraulichen Beratung grundsätzlich nur die Richter auf das Urteil Einfluss nehmen können, die auch dazu befugt seien, diese Entscheidung zu treffen. Die Richter sollten in aller Offenheit über die Entscheidung diskutieren können, ohne dass Außenstehende von ihrem Verhalten Kenntnis erlangten oder es gar beeinflussen könnten. Diesem Anliegen widerspräche es, Jurastudenten bei der Urteilsberatung zuzulassen. Sie würden zwar zu Beginn ihrer praktischen Studienzeit förmlich zur Verschwiegenheit verpflichtet, Verstöße dagegen könnten aber nicht geahndet werden.

Recht kurios

Der Schneeschaufel-Streit

Münchner Hauseigentümer verlangt vom Nachbarn, keinen Schnee mehr über den Zaun zu schippen

Wenn Nachbarn sich nicht leiden können, sind sie bekanntlich sehr erfinderisch darin, sich gegenseitig das Leben schwer zu machen. Aktuelles Beispiel: Der Anwalt des Münchner Hauseigentümers A bombardierte dessen Nachbarn B geradezu mit Abmahnungen. Ihr Inhalt war stets der Vorwurf, dass B Schnee über den Zaun auf das Grundstück von A schaufle.

Jedes Mal, wenn B das Garagendach und die Fläche vor seiner Garage von Schnee befreie, schippe er die Schneehaufen absichtlich auf seinen — A’s — Rasen. Sogar dann, wenn er dabei von A beobachtet werde: Einmal habe Nachbar B dem Nachbarn A direkt in die Augen geschaut und dabei hämisch grinsend eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geworfen.

Schließlich zog Herr A vor Gericht, um das verwerfliche Treiben zu stoppen: Sein Rasen grüne wegen der vielen Schneehaufen im Frühling regelmäßig viel zu spät. Außerdem bleibe nach dem Abschmelzen jedes Mal Streusplitt übrig, den er entfernen müsse. Das Amtsgericht München fand die Vorwürfe schwer übertrieben und wies die Klage ab (213 C 7060/17).

Bewiesen (durch Fotos bzw. Zeugenaussagen) sei eigentlich nur, dass B in den Wintern 2013/2014 bis 2016/2017 drei Mal eine oder zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück "verfrachtet" habe. Das beeinträchtige das Grundstückseigentum von Herrn A nicht nennenswert. Offenkundig habe dieses Vorgehen A provozieren sollen. Dieses Ziel habe B erreicht und damit das Verhältnis der Nachbarn weiter verschlechtert.

Dass B damit das Grundstück bzw. den Rasen von A ernsthaft beschädigte, sei aber nicht zu befürchten. Der absichtlich hinübergeschaufelte Schnee bestehe letztlich nur aus einigen Litern Wasser. Die habe Hauseigentümer B dem — im Winter ohnehin ebenfalls von Schnee bedeckten — Rasen von A hinzugefügt. Schnee schmelze sowieso von selbst, wenn es wärmer werde. Und er hinterlasse nicht viel mehr Streusplitt, als ohnehin vor A’s Garage liege.

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