Bauen & Wohnen

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Streit über die Betriebskostenabrechnung

Können Mieter wegen der Corona-Pandemie verlangen, Belegkopien zugeschickt zu bekommen?

Dresdener Mieter beanstandeten die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für das Jahr 2019: Kosten der Müllabfuhr, Heizkosten und vor allem die Kosten für den Hausmeister seien um ein Vielfaches gestiegen, das verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu Unrecht halte ihnen der Vermieter vor, sie hätten die Belege zur Abrechnung prüfen sollen, um ihre Einwände präzisieren zu können. Schließlich habe es an der Corona-Pandemie gelegen, dass sie das Büro der Hausverwaltung nicht aufsuchen konnten.

Das Amtsgericht Dresden verurteilte die Mieter zur Nachzahlung und das Landgericht Dresden bestätigte die Entscheidung (4 S 222/21). Mieter dürften sich nicht darauf beschränken, pauschal die Richtigkeit einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung zu bestreiten. Ohne Belegeinsicht könnten sie sich nicht argumentativ mit den Rechnungen auseinandersetzen, die der Abrechnung zugrunde lägen.

Im konkreten Fall habe die Hausverwaltung des Vermieters per E-Mail den Mietern Termine für die Belegeinsicht vorgeschlagen und angeboten, Belege zu kopieren. Grundsätzlich hätten Mieter keinen Anspruch darauf, Kopien der Rechnungsbelege zugesandt zu bekommen. Sie müssten die Rechnungsbelege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen — außer, dies sei im Ausnahmefall unzumutbar.

Allein die Tatsache, dass im Frühherbst 2020 die Corona-Pandemie andauerte, stelle jedoch keinen solchen Ausnahmefall dar. Die Belege im Büro der Hausverwaltung durchzusehen, sei keineswegs unzumutbar gewesen. Die Hausverwaltung habe den Mietern ausdrücklich zugesichert, dass in den Büroräumen Masken getragen und die Abstandsregeln eingehalten werden.

Hobby-Schafzüchter wehrt sich gegen geplante Wohngebäude

Nur "richtige" Landwirte können sich auf das Rücksichtnahmegebot berufen

Herr M hat 2009 einen ehemaligen Hof mit Wohnhaus und landwirtschaftlichen Nebengebäuden gekauft. Nur seine Eltern wohnten ständig dort, M selbst nicht. Von insgesamt 20 Hektar Grund bewirtschaftet er einige Hektar, auf denen er Futter für ein paar Schafe anbaut. Der größte Teil ist verpachtet. Als das Landratsamt im Herbst 2021 den Bau einiger Doppelhäuser in der Nachbarschaft genehmigte, zog Herr M dagegen vor Gericht.

Begründung: Er halte derzeit als Landwirt im Nebenerwerb nur sechs Schafe, wolle aber die landwirtschaftliche Tätigkeit moderat ausweiten. In der Zukunft plane er hochwertige Direktvermarktung von Tieren aus tiergerechter Haltung. Zu befürchten sei nun, dass sich in den "neu errichteten Wohneinheiten ortsfremde Menschen niederlassen, die sich an den Emissionen aus seiner Landwirtschaft stören könnten". Sein landwirtschaftlicher Betrieb müsse vor heranrückender Wohnbebauung geschützt werden.

Gleichzeitig beantragte M bei der Gemeinde die Erlaubnis für "Umbau und Sanierung des bestehenden Stallgebäudes und den Einbau eines modernen Schweinestalles".

Grundsätzlich könne sich ein Landwirt gegen geplante Wohngebäude neben seinem Betrieb auf das Rücksichtnahmegebot berufen, betonte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (15 CS 22.873). Allerdings setze das voraus, dass von einem etablierten landwirtschaftlichen Betrieb Gerüche ausgehen und von den Wohngebäuden Einschränkungen für den Betrieb oder für dessen sinnvolle Erweiterung drohten. Von einem landwirtschaftlichen Betrieb könne hier jedoch nicht die Rede sein.

M halte hobbymäßig einige Schafe und produziere dafür Futter. Seine Freundin habe gelegentlich Pferde im Stall untergestellt. Weder M, noch seine Eltern hätten auf dem Hof in den letzten 13 Jahren landwirtschaftliche Tierhaltung betrieben. Bereits der Voreigentümer habe die Schweinehaltung aufgegeben: Die Option, den ehemaligen Stall dafür zu nutzen, sei längst entfallen. Offenbar berufe sich M nun auf einen nicht vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb bzw. auf ein vages Interesse, diesen zu erweitern — um die heranrückende unliebsame Wohnbebauung abzuwehren.

So vage Erweiterungspläne rechtfertigten es nicht, die Baugenehmigung für Doppelhäuser zu versagen. Welche geplanten Maßnahmen durch Wohngebäude in der Nachbarschaft eventuell gefährdet sein könnten, bleibe unklar. Auch der "ins Blaue hinein" gestellte Bauantrag von Herrn M zum Umbau des Stallgebäudes sei ungenügend und unernst: Er enthalte keine konkreten Angaben zu Stallnutzung und beabsichtigtem Tierbestand. So könne man nicht prüfen, welche Geruchsbelastung für die Nachbarn vom Stall ausgehen könnte und wie groß daher der Mindestabstand zu den Neubauten sein müsste.

Raum für die Eigentümerversammlung zu klein

Wird eine Eigentümerin deshalb von der Teilnahme ausgeschlossen, sind alle Beschlüsse unwirksam

Kaum zu glauben, aber angeblich wahr: Für die Eigentümerversammlung im Juli 2021 hatte der Verwalter keinen Raum gefunden, der für alle groß genug war. Dabei bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur aus vier Personen. Doch an der Versammlung sollten auch der Verwalter und eine Mitarbeiterin teilnehmen und zudem der korrekte Corona-Abstand eingehalten werden.

Da in den Raum nur fünf Personen hineinpassten, musste eine Wohnungseigentümerin draußen bleiben. Die Eigentümerin protestierte zuerst, erteilte aber dann einem anderen Eigentümer eine Vollmacht und ging. Später focht sie alle auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse an. Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22).

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie dürfe man Eigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausschließen. Sie sollten hier ja nicht nur abstimmen, sondern sich mit Wortmeldungen an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligen. Das gehöre zum Kernbereich des Eigentümerrechts. Ein Ausschluss verletze dieses Recht in so gravierender Weise, dass alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig seien.

Das gelte unabhängig davon, ob die ausgeschlossene Eigentümerin diesen Beschlüssen zugestimmt oder ihnen widersprochen hätte. Bei der überschaubaren Größe dieser WEG wäre es für den Verwalter durchaus zumutbar gewesen, einen Versammlungsort zu suchen, der eine korrekte Durchführung der Versammlung mit allen Eigentümern ermöglicht hätte.

Videokameras am Doppelhaus

Mutter befürchtet, vom Sohn überwacht zu werden: Müssen die Kameras wieder weg?

In ländlicher Umgebung hatte die Familie vor vielen Jahren ein Doppelhaus gebaut. Eine Hälfte bewohnt die Mutter mit ihrem Ehemann, die andere Hälfte ihr Sohn. Weitere Nachbarn gibt es nicht. Mutter und Sohn sind seit Jahren total zerstritten. Im Sommer 2020 installierte er vor und hinter seiner Haushälfte zwei Highend-Kameras mit intelligenter Videotechnologie.

Sie können Daten speichern und verarbeiten, Personen zählen und erkennen. Die vordere Kamera erfasste den gesamten Einfahrtsbereich und die Zufahrtstraße. Die hintere Kamera war auf die Gärten hinter dem Doppelhaus und die angrenzenden Felder ausgerichtet.

Nach einem Streit über die Videokameras erhielt die Mutter ein Anwaltsschreiben: Darin teilte der Sohn mit, auf seinem Grundstück seien bereits Reifen zerstochen worden und sein neues Auto sei "diebstahlsgefährdet". Deshalb benötige er Überwachungskameras. Alle gefilmten Bereiche, die nicht zu seinem Grundstück gehörten, würden verpixelt.

Darauf wollte sich die Mutter aber nicht verlassen: Filmaufnahmen störten ihre Privatsphäre, die "Verpixelung" könne jederzeit aufgehoben werden. Sie zog vor Gericht und verlangte, der Sohn müsse die Aufnahmegeräte entfernen.

Das Amtsgericht Bad Iburg gab ihr Recht (4 C 366/21). So, wie die Videokameras jetzt installiert und ausgerichtet seien, verletze dies das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn. Und zwar unabhängig davon, ob die Kameras tatsächlich Teile des Grundstücks nebenan erfassten.

Ein Unterlassungsanspruch der Nachbarn bestehe bereits dann, wenn diese objektiv befürchten müssten, überwacht zu werden — was angesichts des langwierigen Familienkonflikts durchaus nachvollziehbar erscheine. Wie sich auch im Prozess gezeigt habe, sei das familiäre Verhältnis durch und durch von Misstrauen geprägt. Der bedrückende Gedanke, möglicherweise ständig gefilmt zu werden, setze die Mutter und ihren Ehemann unter "Überwachungsdruck".

Daher müsse der Sohn die Kameras entfernen oder so anbringen, dass die Linsen das Nachbargrundstück erfassen könnten. Die Verpixelung ändere am Unterlassungsanspruch der Nachbarn nichts: Man könne sie in der Tat unschwer rückgängig machen und das sei von außen nicht zu überprüfen.

Unentgeltliche Kunden-Akquise oder Architektenvertrag?

Bei längeren, intensiven Planungsleistungen ist von einem Vertrag auszugehen

Ein Bauherr meldete sich bei einem Architekturbüro. Er besprach mit einigen Mitarbeitern sein Bauvorhaben und nannte einen Kostenrahmen. Dann legten die Architekten los: Sie beauftragten eine Baugrunduntersuchung, einen Statiker, führten Aufmaßtermine durch, erarbeiteten ein Brandschutzkonzept und erbrachten weitere Planungsleistungen. Als das Architekturbüro jedoch nach ca. einem Jahr Arbeit dem Bauherrn eine Rechnung übergab, beendete er abrupt die Zusammenarbeit.

Die Rechnung müsse er nicht begleichen, so der Bauherr, denn bei den Arbeiten habe es sich um "honorarfreie Akquise-Tätigkeit" gehandelt (d.h.: um Maßnahmen, die das Architektenbüro durchgeführt habe, um ihn als Kunden zu gewinnen).

Die Zahlungsklage der Architekten hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Celle Erfolg (14 U 116/21). Ihnen stehe das verlangte Honorar zu, entschied das OLG: Hier sei davon auszugehen, dass ein Architektenvertrag geschlossen worden sei.

Im Einzelfall sei es oft schwierig, unentgeltliche Kunden-Akquise und zu vergütende Tätigkeit voneinander abzugrenzen. Die Übergänge seien fließend: Allein daraus, dass ein Architekt tätig werde, könne man nicht auf einen Vertrag schließen. Oft versuchten mehrere Bewerber, einen Auftrag zu bekommen — dann könne die Akquise-Tätigkeit schon mal umfangreicher ausfallen.

Im konkreten Fall habe aber das Architekturbüros so intensiv gearbeitet, dass von Akquise keine Rede mehr sein könne. Schon die Dauer der Tätigkeit schließe die Annahme aus, die Architekten hätten die Planung des Bauvorhabens unentgeltlich ausführen wollen. Der Bauherr habe Leistungen in einem Umfang in Anspruch genommen, der nicht "honorarfrei" zu erwarten sei. Darüber hinaus habe der Bauherr mehrmals nach den Kosten gefragt und damit zum Ausdruck gebracht, dass er selbst auch nicht von einer "honorarfreien Akquise" ausgegangen sei.

Dach ungenügend gedämmt

Hat der Dachdecker die Architekten auf Planungsfehler hingewiesen, muss er für den Werkmangel nicht (mit)haften

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragte ein Architekturbüro, die Sanierung ihres Flachdachs zu planen. Die Arbeiten an der Dachkonstruktion erledigte der Handwerksbetrieb von Dachdecker D. Doch auch nach der Sanierung entsprach die Wärmedämmung des Dachs nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Deshalb verlangte die WEG vom Architekturbüro Schadenersatz.

Das Landgericht Flensburg ging von Planungsfehlern der Architekten aus und verurteilte sie dazu, der WEG für die Mängelbeseitigung 93.000 Euro zu zahlen. Die Haftpflichtversicherung der Architekten kam für den Betrag auf und forderte anschließend vom Dachdecker die Hälfte der Schadenssumme: Der Handwerker habe schließlich das mangelhafte Werk ausgeführt. Das Landgericht Flensburg wies die Klage ab (2 O 278/20).

Grundsätzlich müssten Architekten und ausführende Unternehmen für einen Werkmangel zu gleichen Teilen haften, räumte das Landgericht ein. Im konkreten Fall gelte das aber nicht. Denn der Handwerker habe die Architekten nachdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgeschriebene Dämmung die Anforderungen der EnEV nicht erfülle. Wie das Protokoll einer Baustellenbesprechung mit dem Architekturbüro belege, habe der Dachdecker aus diesem Grund eine Vakuumdämmung empfohlen. Dies sei abgelehnt worden.

Zudem habe der Handwerksbetrieb auch ein Nachtragsangebot vorgelegt, das den Einbau einer stärkeren, besseren Dämmung vorsah. Doch die WEG sei nicht bereit gewesen, die Mehrkosten zu tragen. Um deren Mitverschulden gehe es in diesem Verfahren aber nicht, sondern nur um die Haftungsaufteilung zwischen Architekten und Handwerksbetrieb. Der Dachdecker habe letztlich so gearbeitet, wie von den Architekten vorgegeben.

Das Architekturbüro hätte die Bauherrin über die fachgerechte Ausführung der Dämmmaßnahmen beraten und über die Nachteile der gewählten Lösung aufklären müssen. Da der Handwerker vor dieser gewarnt habe ("nicht fachgerecht"), reiche dies jedenfalls aus, um die Haftung für den Werkmangel vollständig auf das Architekturbüro zu "verlagern".

Wenn der Vermieter untätig bleibt

Dürfen Mieter bei Mängeln der Mietsache zur Selbsthilfe greifen?

Als der Wasserboiler im Bad defekt war, forderten die Mieter ihren Vermieter auf, den Schaden zu beheben. Als nichts geschah, entschlossen sie sich zur Eigeninitiative. Es stellte sich dann heraus, dass es mit einer Reparatur nicht getan war: Der Boiler musste ausgetauscht werden. Als die Mieter dem Vermieter die Rechnung dafür präsentierten, lehnte er eine Kostenübernahme ab.

Zu Recht, entschied das Landgericht Gießen (1 S 249/94). Wenn der Vermieter mit Reparaturarbeiten in Verzug gerate, dürften die Mieter zwar grundsätzlich zur Selbsthilfe greifen - auf Kosten des Vermieters. Im konkreten Fall hätten die Mieter aber nur eine Reparatur des Boilers angemahnt, aber nicht den Austausch gegen ein neues Gerät.

Mit der Erneuerung des Boilers sei der Vermieter also noch nicht "zu spät dran" gewesen und damit die Mieter nicht dazu berechtigt, den Austausch in Eigenregie durchzuführen. Vorher hätten sie eine zweite Mahnung aussprechen müssen. Erst wenn der Vermieter darauf wieder nicht reagiert hätte, hätte er die Kosten der Selbsthilfe, d.h. des neuen Boilers tragen müssen.

Keller extra vermietet

Mit zwei separaten Mietvereinbarungen die Berliner Mietpreisbremse umgangen

In Berlin gilt seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse, weil hier die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist".

Ab Januar 2020 mietete ein Berliner Ehepaar eine 95 qm große Wohnung für eine Nettokaltmiete von 1.029 Euro. Die Hausverwaltung der vermietenden Immobiliengesellschaft verlangte, dass die Mieter den Kellerverschlag für 120 Euro pro Monat zusätzlich mieten müssten. Die Kellernutzung wurde extra vereinbart.

Im Sommer 2021 schrieben die Mieter der Hausverwaltung, ihre Miete sei überhöht. Die Miete für den Keller sei zur Wohnungsmiete dazuzurechnen. Die separate Vereinbarung diene nur dazu, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Vermieterin müsse den zu viel gezahlten Betrag zurückzahlen. Dieser Ansicht war auch das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (13 C 119/21).

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine Mietpreisbremse gelte, dürfe die Miete (bei neuen Mietverträgen) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, stellte das Gericht fest. Die Nettokaltmiete von 1.029 Euro erreiche diese Grenze nicht. Doch zur Miete seien die 120 Euro für den Keller hinzuzurechnen, Wohnung und Keller seien eine einheitliche Mietsache.

Auch die nach dem Mietspiegel ermittelten Miethöhen gingen ganz selbstverständlich von mitvermieteten Kellern aus: Das Fehlen eines Kellers sei sogar ein Negativmerkmal. Dass die Mieter den Keller separat gemietet hätten, ändere daran nichts. Darauf könne sich die Vermieterin nicht berufen. Diese Vereinbarung sei offenkundig ein Umgehungsgeschäft und damit unwirksam.

Der "Keller-Extra-Vertrag" solle die Nettokaltmiete künstlich reduzieren, um die gesetzlich vorgesehene Höchstmiete einzuhalten und Miet-Rückforderungen der Mieter zu verhindern. Die Eheleute seien unter Druck gesetzt worden, damit sie bei dem Umgehungsgeschäft mitmachten: Sie mussten entweder beide Verträge am gleichen Tag unterzeichnen oder es wäre mit ihnen gar kein Mietvertrag geschlossen worden.

Sturm reißt Efeu von der Fassade

Muss die Gebäudeversicherung einspringen, wenn dadurch eine Giebelwand beschädigt wird?

Seit rund 30 Jahren rankte sich Efeu flächendeckend an der Giebelwand eines Einfamilienhauses empor. Bei einem Unwetter mit Starkregen und Sturm im Sommer 2021 wurde der Efeu von der Fassade abgerissen und dadurch die Mauer beschädigt. Der Hauseigentümer ließ die Pflanzen mitsamt den Wurzeln entfernen, die Wand abschleifen und die Fassade sanieren. Rund 22.000 Euro gab er für die Arbeiten aus.

Die Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers weigerte sich, den Schaden zu regulieren und verwies auf ihre Versicherungsbedingungen: Versichert seien nur Schäden, die durch unmittelbare Einwirkung eines Sturmes auf versicherte Sachen verursacht würden oder wenn ein Sturm Gebäudeteile, Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen werfe.

Ohne Erfolg verklagte der Versicherungsnehmer das Unternehmen auf Zahlung. Das Landgericht Bochum gab der Versicherung Recht und das Oberlandesgericht Hamm bestätigte die Entscheidung (20 U 173/22). Der Sturm habe weder Gegenstände auf die Fassade geschleudert, noch habe er direkt auf die Gebäudewand eingewirkt. Die Wand sei vielmehr dadurch beschädigt worden, dass der Sturm den Efeubewuchs von der Fassade gerissen habe.

Das stelle aber keine direkte Einwirkung des Sturms auf die versicherte Gebäudewand dar. Und der Efeu selbst sei keine versicherte Sache: Pflanzen zählten nach den vereinbarten Versicherungsbedingungen nicht zu den versicherten Bestandteilen des Gebäudes.

Eigentumswohnung verkauft

Unter welchen Bedingungen ist der "Veräußerungsgewinn" steuerfrei?

Die Mutter dreier Söhne hatte für die Kinder an deren Studienort eine Wohnung gekauft. Die zwei älteren Söhne wohnten hier während des Studiums, der jüngste nur gelegentlich. Sechs Jahre nach dem Erwerb verkaufte die Frau die Eigentumswohnung mit Gewinn weiter. Den musste sie nach Ansicht des Finanzamts versteuern. Die Steuerzahlerin war dagegen der Meinung, der Gewinn sei steuerfrei: Schließlich habe es sich um eine selbst genutzte Immobilie gehandelt.

Der Bundesfinanzhof entschied den Streit zu Gunsten der Finanzbehörde (IX R 28/21). Grundsätzlich gelte: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend verkauft werde, sei der Gewinn steuerpflichtig.

Die Steuerpflicht entfalle nur, wenn der Eigentümer die Immobilie — mindestens in den zwei Jahren vor dem Verkauf — selbst bewohnt habe. Sei die Immobilie von den eigenen Kindern unentgeltlich genutzt worden, sei der Gewinn ebenfalls steuerfrei.

Doch das gelte nicht uneingeschränkt, sondern nur in Bezug auf Kinder, für die zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie noch Kindergeld gezahlt werde. Kindergeldberechtigt seien minderjährige Kinder oder volljährige Kinder bis zum 25. Geburtstag, wenn sie studierten oder eine Berufsausbildung absolvierten.

Die beiden älteren Söhne der Steuerzahlerin, die während des Studiums hauptsächlich die Eigentumswohnung bewohnten, seien aber zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung bereits 27 Jahre alt gewesen. Es reiche nicht aus, wenn nur eines von drei Kindern, die die betreffende Immobilie bewohnten, kindergeldberechtigt sei — zumal dieser Sprössling die Immobilie kaum genutzt habe. Die Wohnungsverkäuferin müsse daher den Veräußerungsgewinn versteuern.

Gemeinschaftseigentum umgebaut

Wohnungseigentümer, die eigenmächtig Baumaßnahmen durchführen, sind zum Rückbau verpflichtet

Berliner Wohnungseigentümer hatten den zum Gemeinschaftseigentum zählenden Spitzboden des Gebäudes eigenmächtig ausgebaut und in ihre Wohnung integriert. Sie hatten über den Umbau zwar den Verwalter der Wohnanlage informiert, der das Bauvorhaben auch befürwortete — aber nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt. Das sollte sich rächen, denn die Eigentümergemeinschaft zog vor Gericht und verlangte Rückbau.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (85 S 16/21 WEG). Wohnungseigentümer dürften so eine bauliche Veränderung nur mit dem Einverständnis aller Miteigentümer durchführen. Diese müssten per Beschluss so ein Bauvorhaben genehmigen. Andernfalls beeinträchtige der Umbau die Rechte der Miteigentümer auf eine Weise, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.

Das verständliche Interesse der betreffenden Eigentümer, ihren Wohnraum zu vergrößern, rechtfertige kein eigenmächtiges Handeln. Daher spiele es auch keine Rolle, dass die Baumaßnahmen fachlich solide ausgeführt seien und die Statik des Hauses nicht negativ beeinflussten. Dass der Verwalter den Baumaßnahmen zugestimmt habe, sei ebenfalls bedeutungslos.

Fenstereinbau mit Bagatellmängeln

Dies berechtigt den Auftraggeber nicht, die Abnahme zu verweigern und Werklohn zurückzuhalten

Ein Schreiner hatte für ein Einfamilienhaus speziell angepasste Fensterläden geliefert und eingebaut. Zunächst zeigte sich der Bauherr mit der Montage zufrieden. Doch als der Handwerker den Werklohn von rund 11.300 Euro forderte, entdeckte der Auftraggeber viele kleine Fehler der Handwerkerleistung. Unter Berufung auf erhebliche Werkmängel verweigerte er die Abnahme des Werks und bezahlte die Rechnung des Fensterbauers nicht.

Nach der Abnahme — d.h. der Billigung des "Werks" als im Wesentlichen vertragsgerecht — hat ein Handwerker Anspruch auf seinen Werklohn. Da der Schreiner der Ansicht war, er habe, abgesehen von wenigen Bagatellmängeln, korrekt gearbeitet, klagte er seine Vergütung ein. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart: Der Werklohn sei fällig, weil der Auftraggeber die Abnahme nicht hätte ablehnen dürfen (13 U 98/21).

Tatsächlich lägen hier nämlich nur geringfügige Montagemängel vor. Bauherren hätten nicht das Recht, unter Verweis auf die fehlende Abnahme die Zahlung des Werklohns zu verweigern, wenn es dabei nur um einzelne Mängel gehe und wenn diese nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihren Auswirkungen unbedeutend seien.

Eben dies treffe nach Ansicht des gerichtlichen Sachverständigen im konkreten Fall zu. Bei einem Schiebeladenpaar stimme die Höhe nicht, dieser Fehler könne aber laut Gutachten mit einem Aufwand von ca. 60 Euro behoben werden. Der Bauherr dürfe einen Betrag in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehalten, also 120 Euro. Aber keinesfalls den gesamten Werklohn.

Mieter gleicht Zahlungsrückstand aus

Auf diese Weise können Mieter nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung abwenden

Ein Berliner Mieter minderte die Miete wegen Mietmängeln, die von der Vermieterin bestritten wurden, um 20 Prozent. Darüber hinaus weigerte er sich, eine durch gerichtlichen Vergleich vereinbarte Mieterhöhung zu zahlen. Schließlich geriet der Mann mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand.

Deshalb kündigte ihm die Vermieterin fristlos und hilfsweise ordentlich — für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte. Ordentliche Kündigung bedeutet: Das Mietverhältnis endet nicht sofort (fristlos), sondern erst nach Ablauf der von der Mietdauer abhängigen Kündigungsfrist.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Sechs Wochen, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden war, beglich der Mieter den Mietrückstand. Das Amtsgericht entschied, die ordentliche Kündigung sei dennoch wirksam. Wenn die Kündigungsfrist vorbei sei, müsse der Mieter ausziehen.

Doch die nächste Instanz, das Landgericht Berlin, wies die Räumungsklage der Vermieterin ab, weil der Mieter seinen Zahlungsrückstand ausgeglichen habe. Mit der so genannten "Schonfristzahlung" werde auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und gab der Vermieterin Recht (VIII ZR 307/21). Auf die ordentliche Kündigung wirke sich eine Schonfristzahlung nicht aus, betonten die Bundesrichter. Eine einschlägige Gesetzesänderung sei zwar im Parlament diskutiert worden, der Gesetzgeber habe den Antrag aber letztlich verworfen.

Also bleibe es bei der ständigen Rechtsprechung: Wer innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Mietrückstände begleiche, erreiche damit (nur), dass die außerordentliche, fristlose Kündigung unwirksam werde. So erwirkten Mieter eine "Schonfrist", die Räumund drohe dann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist.

Lärmbelästigung durch Staubsaugen?

Mieter sind nicht verpflichtet, jedes störende Geräusch prinzipiell zu vermeiden

In einem sehr hellhörigen Mehrfamilienhaus ohne Trittschaldämmung herrschte jahrelang Dauerknatsch zwischen der Mieterin A im Erdgeschoss und der über ihr wohnenden Nachbarin B. 2021 zog Frau A vor Gericht und verlangte, die Nachbarin müsse die ständigen und unerträglichen Lärmstörungen unterlassen.

Frau B feierte aber keineswegs wilde, nächtliche Partys. Vielmehr ging es um häufiges Staubsaugen gegen 12 Uhr und um Türenknallen und Trampeln kurz nach 7 Uhr früh.

Das Amtsgericht Singen wies die Klage von Mieterin A ab (1 C 235/21). Hier handle es sich um Bagatellen und nicht um Ruhestörung. Mieter dürften tagsüber den Staubsauger anwerfen. Das Schließen von Fenstern und Türen seien punktuell vielleicht mal etwas lauter. Solche Geräusche gehörten aber zum Alltag und seien von den Mitbewohnern hinzunehmen.

Frau A könne von Frau B nicht verlangen, am frühen Morgen behutsam durch die Wohnung zu schleichen und keinen Laut von sich zu geben. Nicht einmal eine Hausordnung könne vorgeben, dass Mieter jedes störende Geräusch prinzipiell vermeiden müssten. Es gebe nun einmal Alltagstätigkeiten wie Staubsaugen, die naturgesetzlich mit Geräuschen verknüpft seien. Die seien zulässig, auch wenn Nachbarn sie als Ruhestörung einstuften.

Rechtswidrige WEG-Jahresabrechnung

Kurzartikel

Werden die Heizkosten für einen gemeinschaftlich genutzten Hausflur in der Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentumsanlage unzulässigerweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebrummt, ist wegen dieses Fehlers die gesamte WEG-Jahresabrechnung ungültig. Der betroffene Wohnungseigentümer kann den Beschluss über die Jahresabrechnung mit einer Klage anfechten.

Wohnungseigentümer wollten Versammlung durchsetzen

Kurzartikel

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft verlangten 2021 vom Verwalter, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Ihr Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter scheiterte jedoch am neuen WEG-Recht: Demnach müssen Eigentümer so eine Forderung nämlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Ein direkter Anspruch gegen den Verwalter besteht nicht mehr.

Prozess um Schuhe vor der Wohnungstür

Gegenstände im Treppenhaus abzustellen, gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Vielleicht war der Wohnungsflur etwas eng? Oder wollte die Mieterin ihre Teppiche schonen? Aus welchem Grund auch immer: Regelmäßig ließen die Mieterin und ihre drei Kinder die Schuhe vor der Wohnungstür stehen. Diese Gewohnheit war der Vermieterin ein Dorn im Auge: Sie forderte die Mieterin mehrmals auf, die Schuhe zu entfernen und sich im Treppenhaus nicht so auszubreiten.

Das sah die alleinerziehende Mutter allerdings als ihr gutes Recht an … Nach einer erfolglosen schriftlichen Abmahnung fuhr die Hauseigentümerin gegen die Kinderschuhe schweres Geschütz auf und zog vor Gericht. Das Amtsgericht Frankfurt verbot es der Mieterin, künftig Schuhe vor der Wohnungstür stehen zu lassen — anderenfalls drohe eine Geldbuße (33 C 2354/21).

Laut Hausordnung sei das Abstellen von Gegenständen aller Art im Treppenhaus untersagt, so das Amtsgericht, um für den Fall eines Brandes diesen Rettungsweg freizuhalten. Hier Sachen abzustellen, setze jedenfalls die Zustimmung der Vermieterin voraus, die unstreitig nicht vorliege.

Unabhängig davon, ob diese Frage im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sei oder nicht, gelte allgemein: Treppenhäuser und Aufgänge seien Gemeinschaftsflächen. Sie seien nicht mitvermietet und dürften von den Mietern nur genutzt werden, um die angemietete Wohnung zu erreichen. Nicht aber dazu, irgendwelche Gegenstände aufzubewahren oder vorübergehend abzustellen: Das gehöre nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Aufzüge sollen barrierefrei werden

Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung wünschen, müssen die Mehrkosten tragen

Die beiden Aufzüge einer großen Wohnanlage wiesen einige leichte Macken auf. Wegen dieses Problems wurde 2019 eine Eigentümerversammlung einberufen. Einige Eigentümer forderten, die Fahrstühle im Zuge der jetzt ohnehin anfallenden Reparaturen auch gleich barrierefrei zu gestalten. Die Gesamtkosten von geschätzt 164.000 Euro könne man den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (WEG) entnehmen.

Gemäß der Teilungserklärung der WEG konnten die Eigentümer auch größere Instandsetzungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Für den Antrag, auf Kosten der WEG barrierefreie Lifte herzustellen, stimmte zwar eine Mehrheit. Doch der Versammlungsleiter erklärte, für einen Beschluss dieses Inhalts wäre die Zustimmung aller Eigentümer nötig gewesen — er sei daher nicht wirksam.

Deshalb einigte man sich darauf, erst einmal nur die Mängel beheben zu lassen. Darüber hinaus beschloss die Versammlung, dass die Eigentümer, die barrierefreie Lifte wünschten, auch die Mehrkosten für eine Runderneuerung der Aufzüge übernehmen müssten (je Aufzug ca. 30.000 Euro). Ein betroffener Eigentümer zog daraufhin vor Gericht, um den ersten, gescheiterten Beschluss zu Gunsten barrierefreier Aufzüge durchzusetzen.

Seine Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Kassel (800 C 4204/19). Mit Mehrheit könne nur eine Instandsetzung beschlossen werden, betonte das Amtsgericht. Instandsetzung bedeute, den ordnungsgemäßen Zustand der Aufzüge durch Reparaturen wiederherzustellen. Einen alten Aufzug durch einen neuen zu ersetzen, der erstmals barrierefrei sein solle, gehe weit über eine Instandsetzung hinaus.

Das sei eine mindestens eine Modernisierungsmaßnahme, wenn nicht sogar eine bauliche Veränderung. Zu Recht habe daher der Versammlungsleiter den ersten Beschluss für unwirksam erklärt. Denn für barrierefreie Fahrstühle habe sich weder eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer ausgesprochen (Bedingung für eine Modernisierung), noch sei ein einstimmiger Beschluss erreicht worden (Bedingung für eine bauliche Veränderung).

Was stattdessen als Alternative beschlossen worden sei, entspreche aber nach neuem und nach altem WEG-Recht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung: Erstens seien die Reparaturen auf Kosten der WEG durchzuführen. Zweitens stimmten alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zu, sofern die Eigentümer, die eine barrierefreie Ausführung wünschten und von ihr profitieren würden, die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen.

Rauchwarnmelder gemietet

Kurzartikel

Vermieter dürfen die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umlegen. Diese Kosten sind letztlich nur "verbrämte" Anschaffungskosten, weil sich Vermieter damit den Erwerb der Geräte ersparen. Anschaffungskosten stellen aber grundsätzlich keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Diesen Grundsatz dürfen Vermieter nicht umgehen, indem sie Rauchwarnmelder mieten statt sie zu kaufen.

Auf dem Gehweg ist rutschiges Laub zu entfernen

Hauseigentümer müssen aber nicht auf allen Wegen rund ums Haus regelmäßig kehren

An einem Winternachmittag gegen 17 Uhr stellte Frau M ihren Wagen in der gemieteten Garage ab. Da kam die Pflegekraft der Nachbarin auf sie zu und bat sie in deren Haus: Die Seniorin wolle kurz mit ihr reden. Über einen Steinweg neben der Garage gingen die beiden Frauen hinter das Haus und betraten die Wohnung über die Terrasse. Der unbeleuchtete Steinweg war mit Blättern, Zweiglein und Moos bedeckt, regennass und schmierig.

Als Frau M nach ca. einer Stunde die Nachbarin verließ, benützte sie denselben Weg zurück. Sie rutschte aus, stürzte und verletzte sich schwer. Von der Hauseigentümerin verlangte die Verletzte mindestens 20.000 Euro Schmerzensgeld: Sie hätte dafür sorgen müssen, dass Besucher den Weg ohne Sturzrisiko begehen könnten, fand Frau M. Doch das Oberlandesgericht Frankfurt verneinte eine Pflichtverletzung (17 W 17/22).

Verkehrssicherungspflicht bedeute nicht, jedes Risiko auszuschließen - das sei nicht möglich. Die Grundstückseigentümerin müsse den untergeordneten Zuweg zur Terrasse ihres Wohnhauses nicht so sauber halten, dass ihn alle Nutzer völlig gefahrlos begehen könnten. Schließlich sei das nicht der Hauptzugang zum Wohnhaus: Der Steinweg werde üblicherweise nur von Angehörigen und Pflegekräften benützt, denen er bekannt sei. Die Garagenmieterin M hätte bei der Rückkehr den Hauptweg am Vordereingang nutzen können, statt im Dunkeln erstmals den Steinweg zu nehmen.

Allerdings sei die Beschaffenheit des von Bäumen und Büschen gesäumten Steinweges neben der Garage sogar in der Dunkelheit wahrzunehmen. Frau M selbst habe sie durchaus zutreffend beschrieben: Basaltplatten in ungeordneter Folge, bedeckt mit Blättern und Moos, nass und rutschig. Die Hauseigentümerin habe sich darauf verlassen dürfen, dass sich Besucher hier mit besonderer Sorgfalt bewegten — angepasst an die Bodenbeschaffenheit.

In unübersichtlichen Situationen müssten Fußgänger eben besonders aufpassen: Sie könnten vom Grundstückseigentümer kein Schmerzensgeld verlangen, wenn ein Sturz mit der gebotenen Aufmerksamkeit vermeidbar gewesen wäre. Auf Nebenwegen müssten Hauseigentümer nur verborgene Gefahrenstellen beseitigen, die selbst aufmerksame Nutzer nicht ohne Weiteres erkennen könnten.