Bauen & Wohnen

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"Reservierungsgebühr" beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Immobilie muss der Notar eine Reservierungsvereinbarung beurkunden

Der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin wollte die Immobilie verkaufen und bot sie für 141.000 Euro im Internet an. Ein Münchner Ehepaar interessierte sich dafür, traf sich mit dem Verkäufer und unterschrieb eine Reservierungsvereinbarung. Darin wurde eine Reservierungsgebühr von 3.000 Euro abgemacht sowie eine Provision von 10.049 Euro, die bei Vertragsschluss u.a. an eine Berliner Bauplanungs GmbH zu zahlen war.

Der Verkäufer kassierte die Reservierungsgebühr. Kurz darauf erklärte er die Vertragsverhandlungen für gescheitert, weil die Kaufinteressenten versuchten, den Preis zu "drücken": So komme man nicht zusammen. Die 3.000 Euro Reservierungsgebühr wollte der Verkäufer aber nicht mehr herausrücken. Er ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den er beim Amtsgericht München verlor (191 C 28518/15).

Die Reservierungsvereinbarung wäre nur wirksam, wenn ein Notar sie beurkundet hätte, erklärte die zuständige Amtsrichterin. Das sei jedenfalls dann vorgeschrieben, wenn die Reservierungsgebühr die vereinbarte Provision um 10-15 Prozent übersteige. Und das treffe hier zu: Die Gebühr liege bei fast 30 Prozent der Provision. Da die Vereinbarung nicht notariell beglaubigt sei, seien die Käufer nicht verpflichtet, eine Reservierungsgebühr zu zahlen. Der Verkäufer müsse das Geld zurückgeben.

Mit dem Zwang zur notariellen Beurkundung habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass Kaufinteressenten vor einem Immobilienkauf vom Notar sachkundig beraten würden und keine übereilten Beschlüsse fassten. Die Vorschrift solle auch verhindern, dass Kaufinteressenten durch die Gebühr indirekt zum Abschluss des Kaufvertrags gedrängt werden.

So wie hier: Denn laut Vereinbarung hätte das Münchner Ehepaar die Reservierungsgebühr abschreiben müssen, wenn der Kaufvertrag an ihnen gescheitert wäre. Das übe natürlich Druck auf die Kaufinteressenten aus, das Geschäft abzuschließen. Generell würden Käufer durch eine hohe Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf unangemessen benachteiligt: Der Verkäufer sichere sich damit eine erfolgsunabhängige Vergütung ohne irgendeine Gegenleistung.

Baulärm als Mietmangel

Eine Fehleinschätzung der baulichen Entwicklung im Umfeld schließt Mietkürzung nicht aus

Fast zwei Jahre lang litt eine Berliner Mieterin unter einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück, mit allem was dazugehört: Staub und Lärm, zeitweise auch am Wochenende. Vibrationen führten sogar zu Rissen in den Wänden. Neben dem Mietshaus entstanden eine Tiefgarage und ein Neubau.

Dass die Mieterin in diesem Zeitraum die Miete wegen der Beeinträchtigungen um ca. 20 Prozent kürzte, wollte der Hauseigentümer aber nicht hinnehmen. Wenn in einer Großstadt wie Berlin neben dem Mietshaus eine große Baulücke bestehe, so der Vermieter, müssten Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass hier früher oder später gebaut werde. Dann könnten sie sich nicht im Nachhinein auf einen Mietmangel berufen.

Doch das Landgericht Berlin erklärte die Mietminderung für berechtigt (67 S 76/16). Zwar gebe es in der Tat in Berlin viele Großbaustellen. Dennoch stellten Immissionen dieser Intensität eindeutig einen Mietmangel dar. Dass der Vermieter ihn nicht selbst zu verantworten habe, ändere daran nichts. Auch das Argument, die Mieterin hätte sich angesichts der Baulücke nebenan schon bei Vertragsschluss auf eine Baustelle einstellen müssen, ließ das Landgericht nicht gelten.

Möglicherweise habe sich die Mieterin falsche Vorstellungen von der künftigen Entwicklung des Wohnumfeldes gemacht. Das rechtfertige es jedoch nicht, ihr eine Mietminderung zu verwehren. Ihr Irrtum sei verständlich, weil hier zwei begrünte Baulücken einander gegenüber lagen und dieses Ensemble den Eindruck einer absichtlichen und dauerhaften städtebaulichen Planung vermittelte. Auch wenn es vielleicht blauäugig gewesen sei, im Vertrauen darauf die Wohnung zu mieten: Grob fahrlässig habe sich die Mieterin nicht verhalten. Nur wenn letzteres zuträfe, wäre eine spätere Mietkürzung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

Bauarbeiter stürzt vom Dach

Auftraggeberin und Dachdecker haben krass gegen Unfallverhütungsvorschriften verstoßen

Eine Solarfirma, spezialisiert auf die Montage von Photovoltaikanlagen, hatte eine Lagerhalle angemietet. Die Firma beauftragte einen Dachdecker, mit dem sie schon öfter zusammengearbeitet hatte, auf dem Hallendach eine Solarstromanlage zu montieren. Die Absicherungsmaßnahmen am Dach wollte die Solarfirma vorher selbst durchführen.

Als jedoch die Dachdecker-Mannschaft eintraf — ein Vorarbeiter mit vier unerfahrenen Leiharbeitern —, war keine Absturzsicherung vorhanden. Der Vorarbeiter beschwerte sich zwar bei der Auftraggeberin darüber, nichtsdestotrotz begann er in Absprache mit seinem Chef mit der Montage. Es kam, wie es kommen musste: Ein Leiharbeiter trat aus Versehen auf ein nicht abgesichertes Lichtband (Glasflächen) auf dem Dach.

Der Mann brach durch das Glas und stürzte knapp zehn Meter tief auf den Betonboden der Halle. Die Berufsgenossenschaft Bau zahlte für die Heilbehandlung des Schwerverletzten rund 167.000 Euro. Der Haftpflichtversicherer der Solarfirma ersetzte 77.700 Euro. Die Berufsgenossenschaft forderte von der Solarfirma, vom Dachdecker und dessen Vorarbeiter den Differenzbetrag: Sie hätten den Arbeitsunfall grob fahrlässig verursacht, weil sie sämtliche Unfallverhütungsvorschriften ignorierten.

Das Oberlandesgericht Hamm gab der Berufsgenossenschaft Recht (I-9 U 75/15). Deren Experten und Sachverständige von der Gewerbeaufsicht hätten festgestellt, dass zu Beginn der Arbeiten alle Sicherungsmaßnahmen fehlten, die zum Schutz der Arbeiter vor tödlichen Gefahren erforderlich seien: Fangnetze an den Dachrändern, Sicherheitsgurte, Sicherungsnetze im Bereich der Lichtbänder. An keiner Stelle seien die Bauarbeiter gegen Unfälle durch Stolpern oder Ausgleiten etc. gesichert gewesen.

Dass Auftraggeberin und Vorarbeiter die Leiharbeiter davor warnten, die Lichtbänder zu betreten, entlaste sie nicht: Warnungen könnten zwingend notwendige Unfallverhütungsmaßnahmen nicht ersetzen. So verlagere man nur die Verantwortung für die Arbeitssicherheit auf die Arbeiter. Das sei prinzipiell unzulässig und hier erst recht. Denn der Verletzte sei kein ausgebildeter Dachdecker und zum ersten Mal auf einem Dach gewesen. Ein Fehltritt aus Versehen könne bei der Arbeit jederzeit passieren, ohne ein Mitverschulden des Arbeitnehmers zu begründen.

Unter diesen Umständen hätten der Vorarbeiter nicht mit den Dacharbeiten beginnen dürfen. Die Solarfirma habe leichtfertig beschlossen, die Sicherungsmaßnahmen erst danach und parallel zu den Arbeiten durchzuführen. Ihr Verhalten erscheine besonders verwerflich, weil sie als Auftraggeberin großes Interesse daran hatte, die Arbeiten zügig voranzubringen. Diesem Interesse habe das Unternehmen offenkundig die Sicherheit der Arbeiter untergeordnet.

Marder im Dach einer Wohnanlage

Wohnungskäufer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz vom Verkäufer, wenn der Marderbefall Jahre zurückliegt

Die 1989 gebaute Wohnanlage mit fünf Eigentumswohnungen liegt am Stadtrand von Hagen neben einem Wald. 2014 verkaufte das Ehepaar A seine Wohnung für 110.000 Euro an Herrn B. Im notariellen Kaufvertrag wurde wie üblich vereinbart, dass die Verkäufer für Sachmängel der Immobilie nicht haften müssten. Kaum war der neue Eigentümer eingezogen, da eröffnete ihm die Eigentümergemeinschaft, dass sie zum Schutz vor weiterem Marderbefall bald das Dach sanieren lasse.

Auf Herrn B entfielen Kosten von 20.000 Euro. Empört verlangte B von den Verkäufern Schadenersatz in gleicher Höhe: Das Ehepaar habe ihm beim Vertragsschluss den Marderbefall verschwiegen. Die Vorgeschichte: 2007 hatten sich im Dachboden des Gebäudes Marder eingenistet. Die Abwehrmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft griffen zwar. Doch im Oktober 2013 verursachte nochmals ein Marder einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 Euro.

Herr B hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (22 U 104/16). Ein weit zurückliegender Marderbefall sei kein Sachmangel, über den die Verkäufer den Käufer hätten aufklären müssen, so das OLG. Anders läge der Fall beim akuten Befall des Wohnhauses. Dass das Ehepaar A über den Schaden vom Oktober 2013 Bescheid wusste, habe sich im Prozess aber nicht bewahrheitet. Die Verkäufer seien schon vorher umgezogen.

Liege der Befall beim Verkauf einer Immobilie um mehr als sechs Jahre zurück, seien Verkäufer nicht verpflichtet, ihn zu offenbaren. Es gebe keine Erkenntnisse darüber, dass Marder dazu neigten, nach Jahren der Abwesenheit an den Ort ihres ehemaligen Treibens zurückzukehren. Deshalb habe das Ehepaar A nach den erfolgreichen Gegenmaßnahmen von 2007 nicht damit rechnen müssen, dass erneut eine Sanierung anstehen könnte. In den Folgejahren habe es nur minimale Schäden gegeben — ein paar verschobene Dachpfannen —, jedoch keinen weiteren Marderbefall.

Haus war zwei Jahre älter als vereinbart

Ist im Kaufvertrag ein falsches Baujahr angegeben, dürfen Käufer einen Hauskauf rückgängig machen

Die Eltern von Frau A hatten in den 1990er Jahren in Porta Westfalica ein Einfamilienhaus gebaut und 2008 der Tochter überschrieben. Frau A verkaufte das Hausgrundstück 2013 an das Ehepaar B. Die Käufer zahlten 600.000 Euro, nachdem der Kaufpreis wegen einiger Baumängel um 50.000 Euro reduziert worden war. Im notariellen Kaufvertrag stand, das Gebäude sei 1997 gebaut worden. Tatsächlich war Familie A schon zwei Jahre zuvor in das Wohnhaus eingezogen.

Als das Ehepaar B davon erfuhr, dass das im Vertrag angegebene Baujahr nicht stimmte, war das Maß voll. Die Käufer wollten nun den Kauf rückgängig machen, den sie angesichts der Baumängel ohnehin schon bereut hatten. Ihre Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm Erfolg (22 U 82/16).

Wenn im Kaufvertrag ein konkretes Baujahr angegeben werde, sei es damit verbindlich als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart, so das OLG. Die Käufer dürften sich darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Baustandard des Baujahres 1997 entspreche. Daran gemessen sei das Wohnhaus mangelhaft, wenn es bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 fertiggestellt wurde.

Diese Abweichung wirke sich negativ auf den Verkehrswert des Hausgrundstücks aus, und das in einem Ausmaß, das die Bagatellgrenze überschreite. Im Übrigen habe der Vater von Frau A, der die Vertragsverhandlungen für sie führte, die Käufer auch im Gespräch arglistig über das Baujahr des Einfamilienhauses getäuscht. Zu berücksichtigen sei außerdem, dass das falsche Baujahr bei weitem nicht den einzigen Mangel der Kaufsache darstelle.

Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt

Bleibt ein gekündigter Mieter in der Wohnung, kann der Vermieter mehr Geld verlangen

1993 hatte ein Ehepaar in München ein kleines Einfamilienhaus mit 105 qm Wohnfläche gemietet. Zum 30.10.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, es folgte ein 15 Monate dauerndes juristisches Tauziehen. Erst im April 2013 räumte das Ehepaar die Mietsache, bis dahin zahlte es weiterhin monatlich 944 Euro Miete (kalt).

Damit war der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt. Der Vermieter verlangte nun 7.300 Euro Nachzahlung: Da die Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen seien, stehe ihm für die Zeit zwischen Kündigung und Auszug mehr Geld zu als die vereinbarte Miete von 944 Euro. Er habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die er für ein vergleichbares Objekt bei einer Neuvermietung hätte erzielen können.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht (VIII ZR 17/16). Räumten Mieter trotz einer wirksamen Kündigung Haus oder Wohnung nicht, enthielten sie dem Vermieter die Mietsache vor und hinderten ihn daran, eine höhere Miete zu erzielen. Es widerspräche einer "gerechten Risikoverteilung", wenn sich der Vermieter unter diesen Umständen während der überzogenen Mietzeit mit einer geringeren als der aktuellen Marktmiete begnügen müsste.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung sei die Steigerung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht durch den Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Diese werde nämlich auf Basis der Preise der vergangenen vier Jahre gebildet und bleibe damit naturgemäß hinter den aktuell erzielbaren Mietpreisen in Ballungsräumen zurück.

Wer die Wohnung zu spät räume, müsse Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete zahlen. So habe es der Gesetzgeber gewollt, um Druck auf die Mieter auszuüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben. Deshalb sei der Anspruch des Vermieters auch nicht davon abhängig, ob er die Mietsache tatsächlich wieder vermieten oder — wie hier — selbst nutzen wollte.

Mieterin will keinen neuen Herd

Ersetzt die Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen Herd mit Cerankochfeld, erhöht das den Wohnwert

In der Küche einer Berliner Altbauwohnung stand ein alter Elektroherd mit Kochplatten und Backofen. Die Vermieterin wollte ihn durch einen modernen Herd mit Backofen und Cerankochfeld ersetzen. Das kündigte sie ihrer Mieterin in zwei Schreiben an und versprach zugleich, sie werde deswegen nicht die Miete heraufsetzen.

Vielleicht war ja die Mieterin so an den alten Plattenherd gewöhnt, dass sie mit keinem anderen Herd kochen mochte. Oder sie misstraute dem Versprechen der Vermieterin, dass die Modernisierungsmaßnahme keine höhere Miete nach sich ziehen würde. Jedenfalls lehnte die Mieterin das gute Angebot ab.

Daraufhin klagte die Hauseigentümerin auf Duldung — zu Recht, wie das Amtsgericht Neukölln entschied (10 C 391/16). Sie habe die Maßnahme rechtzeitig angekündigt und die Arbeiten beeinträchtigten die Mieterin nur wenig. Es solle ja kein Umbau stattfinden, es werde nur an gleicher Stelle ein neuer Herd installiert.

Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen dulden, die den Wohnwert der Mietsache erhöhten. Und das treffe hier zu: Laut Berliner Mietspiegel 2015 steigere ein Herd mit Cerankochfeld — verglichen mit einem Plattenherd — den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig. So ein Herd verbrauche weniger Strom, beim Kochen sei damit die Hitze besser zu regulieren, die Kochfelder seien leichter zu reinigen.

Da die Maßnahme den Wohnwert erhöhe, habe die Vermieterin daran ein berechtigtes Interesse. Natürlich sei dadurch die Wohnung in Zukunft auch besser und teurer zu vermieten. Dennoch sei nicht nachvollziehbar, warum sich die Mieterin hartnäckig sträube und dies damit begründe, nach der Installation des neuen Herds drohe eine Mieterhöhung. Schließlich habe die Hauseigentümerin darauf ja ausdrücklich verzichtet.

Pfusch beim Fenstereinbau?

Schleift eine Fenstertüre am Boden, kann dieser Mangel auch auf das Konto der Fliesenleger gehen

Beim Neubau eines Einfamilienhauses baute ein Fensterbauer im Erdgeschoss sechs Fenstertüren ein. Als er fertig war, verweigerte der Bauherr die Abnahme mit der Begründung, der Handwerker habe schlecht gearbeitet. Neben anderen Mängeln beanstandete er, dass sich eine Türe nicht vollständig öffnen ließ: Der Flügel schleife am Bodenbelag.

Der Handwerker klagte den restlichen Werklohn von 11.565 Euro ein. Zu Recht, entschied das Landgericht Krefeld, denn seine Leistung weise keine wesentlichen Mängel auf (2 O 346/15). Handwerker müssten zwar ein "funktionstaugliches Werk" herstellen. Und eine Fenstertüre, die man nicht ganz öffnen könne, erfülle zweifellos ihre Funktion nicht richtig. Doch dieses Defizit sei — gemäß dem Gutachten des gerichtlichen Bausachverständigen — nicht auf Fehler des Fensterbauers zurückzuführen.

Laut Gutachten habe der Handwerker alle anerkannten Regeln der Technik eingehalten. Die Einbauhöhe der Fenstertüren sei durch den in der Rohbauphase angebrachten Meterriss vorgegeben, an dem sich alle Folgehandwerker orientierten. So auch der Fensterbauer. Wie hoch der Bodenaufbau werden würde, habe er nicht wissen können: Der Bodenaufbau sei nicht fertig gewesen, als er die Fenstertüren eingebaut habe.

Fest stehe jedoch, dass nach dem Einbau der Fenstertüren über dem Estrich noch genug Bodenluft bestanden habe. Sie hätte für einen Boden mit üblichen, dünnen Fliesen ausgereicht. Hätten sich anschließend die Fliesenleger bei ihrer Arbeit korrekt nach der Höhe der Fenster gerichtet, würden die Fensterflügel nicht am Boden schleifen. Auch der Architekt des Bauherrn hätte beiden Handwerkern entsprechende Vorgaben machen können.

Der Zaunstreit

Dürfen Nachbarn hinter einem Maschendraht-Grenzzaun einen Sichtschutzzaun errichten?

Das Einfamilienhaus nebenan hatte eine Familie mit Kindern gemietet. Natürlich spielten die Kinder häufig im Garten und tobten herum. Nachbar A, Eigentümer eines Reihenhauses, beschwerte sich immer wieder über Lärmbelästigung: bei den Eltern, beim Vermieter der Familie und sogar beim kommunalen Ordnungsamt. Das Verhältnis der Nachbarn war also bereits getrübt.

Auf der Grenze zwischen den Grundstücken verläuft ein alter Maschendrahtzaun, ca. ein Meter hoch. Hinter dem Drahtzaun errichteten die Mieter des Einfamilienhauses als Sichtschutz einen Holzflechtzaun: 20 Meter lang und etwa 1,80 Meter hoch. Das passte Herrn A überhaupt nicht. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren zog er vor Gericht und forderte von B, dem Vermieter des Einfamilienhauses, den Holzflechtzaun zu beseitigen.

Das Amtsgericht Landshut gab Herrn A Recht: Hätten sich Hauseigentümer ausdrücklich oder stillschweigend auf eine Grenzanlage geeinigt, könne jeder Nachbar verlangen, dass sie gleich bleibe. Und so liege der Fall hier, auch wenn niemand mehr wisse, wer den Maschendrahtzaun auf der Grundstücksgrenze angelegt habe. Jedenfalls sei er seit Jahrzehnten von allen Eigentümern und Bewohnern als Grenzzaun akzeptiert worden.

Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer B Berufung ein und setzte sich beim Landgericht Landshut durch (13 S 2208/15). Der Holzflechtzaun verändere zwar das äußere Erscheinungsbild der Grundstücksgrenze, so das Landgericht. Trotzdem habe A keinen Anspruch darauf, dass er entfernt werde. Gerade dann, wenn das Verhältnis zwischen Nachbarn durch ständige Streitigkeiten belastet sei, sei das Interesse an einem Sichtschutz berechtigt: So würden die Grundstücke optisch und akustisch besser voneinander getrennt.

Dies nur deshalb zu verbieten, weil der Holzflechtzaun die Grenzanlage optisch verändere, sei nicht gerechtfertigt und schränke das Eigentumsrecht von B erheblich ein. Eigentümer dürften ihr Grundstück frei nach ihren Vorstellungen gestalten. Der Holzflechtzaun stehe vollständig auf dem Grundstück von B. Er beeinträchtige weder das Grundstück von A, noch die Grenzanlage. Aus der Gewohnheit, dass allein ein niedriger Maschendrahtzaun die Grenze bildete, sei kein Anspruch auf Unveränderlichkeit abzuleiten.

Missglückter Grundstückskauf

Notar, Kaufinteressent und Makler streiten um die Kosten eines notariellen Vertragsentwurfs

Pferdezüchter X suchte per Zeitungsanzeige ein landwirtschaftliches Grundstück für die Ponyhaltung. Diese Anzeige las ein Makler, der von der Eigentümerin beauftragt war, ein landwirtschaftliches Objekt zu verkaufen. Er kontaktierte Herrn X, die Parteien trafen sich zu Vertragsverhandlungen. Sie unterschrieben sogar einen Zettel des Maklers mit einem Kaufpreis von 325.000 Euro. Allerdings blieben einige Streitpunkte offen.

Bei dem Treffen hatte der Makler auch erwähnt, er kenne einen Notar, den müsse man jetzt hinzuziehen. Danach rief er den Notar an und bat ihn, einen Kaufvertrag zu entwerfen. Als das Grundstücksgeschäft platzte, wurde um 1.658 Euro gestritten, die der Notar für den Vertragsentwurf verlangte. Nicht Herr X, sondern der Makler muss die Gebühr bezahlen, entschied das Oberlandesgericht Hamm (15 W 367/15).

Bei einem Grundstückskauf müsse der Käufer die notariellen Beurkundungskosten tragen, doch hier sei ja kein Kaufvertrag zustande gekommen. Die Gebühr für den Vertragsentwurf müsste Herr X nur übernehmen, wenn er den Notar selbst beauftragt hätte. Das habe jedoch der Makler getan. Der Kaufinteressent sei zwar damit einverstanden gewesen. X habe aber keineswegs damit rechnen müssen, dass der Makler diesen Auftrag in seinem Namen und auf seine Rechnung erteilte.

Maklerhonorar sei abhängig vom Erfolg: Während der Vertragsverhandlungen — solange das Geschäft nicht abgeschlossen sei — dürften Kaufinteressenten erst einmal davon ausgehen, dass Leistungen des Maklers für sie nichts kosteten. Allein die Tatsache, dass X die Absicht formuliert habe, das landwirtschaftliche Grundstück zu kaufen, stelle keine Vollmacht für den Makler dar, im Namen des Interessenten einen kostenpflichtigen Vertragsentwurf ausarbeiten zu lassen.

X habe den Auftrag an den Notar als Maklerleistung angesehen. Der Makler hätte hier für Klarheit sorgen sollen: Richtig wäre es gewesen, sich für den Auftrag eine schriftliche Vollmacht geben zu lassen und den Pferdezüchter darauf hinzuweisen, dass die Notarsgebühr auch im Falle des Misserfolgs fällig werde. Und Notare wären gut beraten, wenn sie kooperierenden Grundstücksmaklern diese Regeln genau erläutern würden.

Luftwärmepumpe nervt die Nachbarn

Anlagen müssen einen Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück einhalten

Die Nachbarn verlangten von einer Hauseigentümerin, sie müsse ihre Luftwärmepumpe entfernen: Das Gerät sei unglaublich laut und vor allem nachts eine einzige Ruhestörung. Die Hauseigentümerin hatte die Luftwärmepumpe im Garten installiert, zwei Meter neben der Grundstücksgrenze.

Da die Luftwärmepumpe in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück aufgestellt sei, müsse das Gerät weg, bestätigte das Oberlandesgericht Nürnberg (14 U 2612/15). Laut Bayerischer Bauordnung müsse der Mindestabstand solcher Anlagen drei Meter bis zur Grundstücksgrenze betragen. Sinn und Zweck dieser Vorschrift sei es, den Frieden unter Nachbarn zu gewährleisten.

Eine Luftwärmepumpe sei zwar nicht groß, entwickle aber Geräusche, die diesen Frieden gefährden könnten. Anders als ins Erdreich eingelassene Erdwärmepumpen könnten Luftwärmepumpen aufgrund anderer Technik einen Schalldruckpegel von ca. 51 dB(A) und mehr erreichen. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe den Lärmpegel gemessen und belegt, dass von der Wärmepumpe eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehe. Daher hätten die Nachbarn Anspruch darauf, dass das Gerät von der Grundstücksgrenze entfernt werde.

Heißwasserautomat übergelaufen

Mieter haftet für Schäden am Haus nur, wenn er sie grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht

In einem Duisburger Mietshaus kam es zu einem Wasserschaden im dritten Stock, der zweifelsfrei vom Heißwasserautomaten (bzw. "Kochendwassergerät") der Dachgeschosswohnung im vierten Stock ausging. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend vom Mieter der Dachgeschosswohnung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 164/15).

Für Schäden an der Mietsache oder am Gebäude müssten Mieter nur geradestehen, wenn sie diese entweder vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten, erklärte das OLG. So ein Vorwurf wäre hier allenfalls dann gerechtfertigt, wenn beim Einzug des Mieters ein Überlaufventil am Heißwasserautomaten vorhanden gewesen wäre. Hätte er dieses Sicherheitsventil verloren oder verschlampt, den Verlust weder ersetzt, noch dem Vermieter angezeigt — dann könnte man ihm grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Das sei aber nicht bewiesen. Die Versicherung kritisiere, dass der Mieter das Fehlen des Ventils "schuldhaft" nicht gemeldet habe. Das würde allerdings voraussetzen, dass er überhaupt wusste, dass so ein Ventil zu dem Gerät gehört. Es gebe viele unterschiedliche Heißwasserautomaten verschiedener Hersteller. Man könne nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sich jeder Mieter damit auskenne und bemerke, wenn Teile davon fehlten.

Sehr wahrscheinlich habe der Mieter das — infolge von Verkalkung — sehr schwergängige Zulaufventil des Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht. Trotzdem könne der Nutzer, eben wegen der Verkalkung, den Eindruck bekommen, das Ventil ganz geschlossen zu haben. So ein Irrtum begründe kein Verschulden, das über eine leichte Fahrlässigkeit hinausginge. Die Versicherung könne ihren Anspruch nicht durchsetzen, weil die konkrete Schadensursache letztlich unklar geblieben sei.

Küchenbrand durch Mikrowelle

Vermieter und Mieterin streiten um die Rückzahlung der Kaution

Das Mikrowellengerät einer Bremer Mieterin entzündete sich und löste einen Brand in der Küche aus, der die Mietwohnung bis auf weiteres unbewohnbar machte. Ausziehen musste die Frau also ohnehin. Sofort kündigte sie das Mietverhältnis und verlangte vom Vermieter die 400 Euro Kaution zurück. Die stehe ihr zu, fand die Mieterin. Sie sei für das Feuer nicht verantwortlich, denn das Gerät habe immer einwandfrei funktioniert.

Das bestritt der Vermieter: Die Mieterin müsse eine nicht betriebssichere Mikrowelle benutzt und so den Brand verursacht haben. Die Gebäudeversicherung habe den Brandschaden bis auf einen Selbstbehalt von 1.000 Euro reguliert. Diesen Betrag verrechne er mit der Kaution und mit der Miete, die ihm die Mieterin noch schulde. Dazu sei der Vermieter nicht berechtigt, entschied jedoch das Amtsgericht Bremen (17 C 68/15). Das Gericht stützte sein Urteil auf das Gutachten eines Brandsachverständigen.

Er habe in der verbrannten Mikrowelle keine Reste gefunden, die dafür sprächen, dass die Mieterin Geschirr oder Metallteile zu lange erhitzt habe, so der Experte. Und bei einem Küchenbrand dieses Ausmaßes könne es nicht so heiß geworden sein, dass Geschirr rückstandslos verbrannt wäre.

Die Mikrowelle sei zwar nicht mehr neu gewesen, habe aber offenbar bis zum Brand gut funktioniert. Der Brand sei wohl in der "Schaltereinheit" entstanden. Durch einen Isolations-, Klemm- oder Kontaktfehler könne sich ein Elektrogerät auch entzünden, wenn es nicht in Betrieb sei. Solche Schwachstellen könnte nicht einmal ein Elektriker von außen erkennen.

Da der Brand nicht auf ihr Konto gehe, habe die Mieterin kündigen dürfen, erklärte das Amtsgericht. Anders als der Vermieter meine, habe die Frau auch nicht dadurch gegen ihre Pflicht verstoßen, die Mietsache pfleglich zu behandeln, dass der Netzstecker bei ausgeschaltetem Gerät eingesteckt war. Das sei keineswegs fahrlässig. Von Mietern zu verlangen, Elektrogeräte nur an den Strom anzuschließen, solange sie benutzt werden, wäre lebensfremd.

Baugenehmigung ist maßgebend

Kurzartikel

Stellt sich erst nach dem Kauf eines Einfamilienhauses heraus, dass der Verkäufer beim Hausbau von der Baugenehmigung abgewichen ist — was zu statischen Problemen führt, die er verschwieg —, kann der Käufer den Kauf rückgängig machen. Eine Abweichung stellt prinzipiell einen Mangel dar, weil damit die Baugenehmigung in Frage steht und die Baubehörde die Nutzung des Hauses zumindest solange verbieten kann, bis die nötige Genehmigung nachträglich erteilt wird.

Teure Selbsthilfe

Kurzartikel

Lässt ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten den beschädigten Balkonboden reparieren, der laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehört, ohne die von ihm beantragte Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu dieser Maßnahme abzuwarten, ist die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, die Kosten der Sanierung zu erstatten.

Kündigungsrecht der Bausparkassen

Ist ein Bausparvertrag zehn Jahre "zuteilungsreif", darf ihn die Bausparkasse kündigen

Vor Jahrzehnten haben die Bausparkassen für ihre Bausparverträge durchaus mit dem Argument geworben, sie seien eine prima Geldanlage. Vier oder gar fünf Prozent Zinsen waren damals üblich, davon können Geldanleger heute nur noch träumen. In der Nullzinsphase fiel den Bausparkassen wieder ein, dass ihre Bausparverträge eigentlich nicht als Geldanlage gedacht waren.

Ihr Zweck sollte vielmehr sein, für "Otto Normalverbraucher" den Kauf, den Bau oder die Sanierung von Immobilien zu erleichtern. Hatten Kunden die Hälfte der Bausparsumme angespart, konnten sie ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme bekommen. Doch je mehr die Zinsen sanken, desto weniger Bausparer nahmen ein Baudarlehen auf. Viele zogen es vor, weiterhin zu sparen und die langfristig vereinbarten hohen Guthabenzinsen einzustreichen.

Darauf reagierten die Bausparkassen, indem sie immer mehr Alt-Verträge kündigten. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden hat (XI ZR 185/16 u.a.). Im konkreten Fall hatte die Kundin mit ihrer Bausparkasse im September 1978 einen Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 40.000 DM (= 20.451,68 Euro) geschlossen. Bis zur Zuteilungsreife sollte sie drei Prozent Guthabenzins bekommen, für das eventuelle Darlehen später fünf Prozent Zins zahlen.

Zuteilungsreif wurde der Bausparvertrag am 1.4.1993. "Zuteilungsreif" bedeutet: Ab diesem Tag war die Hälfte der Bausparsumme angespart und die Kundin hätte das Darlehen abrufen können. Sie sparte aber weiter, bis die Bausparkasse im Januar 2015 den Vertrag kündigte. Die Klage der Kundin auf dessen Fortsetzung scheiterte nun beim BGH. Bausparer hätten keinen Anspruch darauf, dauerhaft an einem zuteilungsreifen Vertrag festzuhalten und von den günstigen Konditionen zu profitieren, urteilten die Bundesrichter.

Während der Ansparphase eines Bausparvertrags sei der Bausparer Darlehensgeber und die Bausparkasse Darlehensnehmerin — sie bekomme vom Kunden Geld und zahle dafür Zins. Laut Gesetz habe jeder Darlehensnehmer nach zehn Jahren die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag zu kündigen. Das gelte nicht nur für Verbraucher, sondern auch für Bausparkassen.

Für den Bausparer bestehe der Vertragszweck darin, solange zu sparen, bis er Anspruch habe auf ein günstiges Bauspardarlehen. Der Vertragszweck sei erfüllt, wenn nach der Zuteilungsreife der Bausparer den "Rollenwechsel" vom Darlehensgeber zum Darlehensnehmer vollziehe und die Bausparsumme in eine Immobilie investiere.

Satellit statt Kabel?

Vermieterin darf die vereinbarte Art des Rundfunk- und Fernsehempfangs nicht eigenmächtig ändern

Laut Mietvertrag verfügte die Wohnung des Ehepaares V über einen Kabelanschluss für Radio und Fernsehen. Die Mieter hatten sich mit passenden Geräten (TV-Gerät, Receiver, Radio) ausgestattet. Doch da hatten sie die Rechnung ohne ihre Vermieterin gemacht. Eines Tages kündigte sie ohne Vorankündigung den Vertrag mit dem Kabelanbieter und ließ eine Satellitenanlage installieren.

Damit war das Ehepaar V nicht einverstanden und verlangte, den Kabelanschluss wieder herzustellen. Während das Amtsgericht die Klage abwies, waren die Mieter beim Landgericht Kempten erfolgreich (52 S 2137/15). Es sei vertraglich vereinbart, betonte das Landgericht, dass die Mieter Rundfunk und Fernsehen über ein Breitbandkabelnetz empfangen könnten und den Empfang mit den Nebenkosten bezahlen sollten.

Wenn eine Wohnung mit einer bestimmten Art des Empfangs vermietet werde, müsse die Vermieterin dessen Fortbestand gewährleisten. Sie dürfe nicht einseitig die Empfangsart ändern, eine Satellitenanlage installieren und die Mieter vor vollendete Tatsachen stellen. Das Kabelnetz sei nach wie vor vorhanden: Die Vermieterin könne das gekündigte Vertragsverhältnis mit dem Kabelanbieter durchaus wiederbeleben.

Selbst wenn ihr Argument zuträfe, dass das Kabelnetz veraltet sei und die Satellitenanlage demgegenüber den Wohnwert verbessere: Eine Modernisierungsmaßnahme müssten Vermieter vorher ankündigen. Nur dann seien die Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu akzeptieren — angesichts des Hauruck-Verfahrens der Hauseigentümerin seien sie das nicht.

Die Vermieterin müsse in der Mietwohnung des Ehepaares V den Breitbandkabelanschluss wieder in Betrieb setzen, damit dort wieder ein "splitterfähiges Kabelsignal" für Radio und Fernsehen ankomme.

Berliner "Zweckentfremdungsverbot"

Nur Zweitwohnungen dürfen zeitweise als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden!

Einem Ehepaar gehört in Berlin ein Haus mit vier Wohnungen. Eine Wohnung bewohnen die Eigentümer selbst, zwei sind dauerhaft vermietet. Die vierte Wohnung, ca. 72 qm groß, vermieteten die Eigentümer seit einigen Jahren möbliert an Feriengäste. Das Land Berlin hat diese Praxis 2016 verboten: "Zweckentfremdungsverbot-Gesetz" heißt das juristische Wortungetüm.

Dagegen wehrten sich die Eheleute und beantragten eine Ausnahmegenehmigung: Zweitwohnungen sind nämlich vom Verbot ausgenommen. Also treffe das Verbot für sie nicht zu, argumentierten die Eigentümer, denn die vierte Wohnung im Haus sei eigentlich eine Zweitwohnung. Wenn ihr Sohn zu Besuch komme, nutze er diese Wohnung und auch Freunde übernachteten dort gelegentlich.

Der Antrag scheiterte beim Bezirksamt und auch eine Klage der Hauseigentümer blieb beim Verwaltungsgericht Berlin erfolglos (6 K 112.16). Das Verbot sei gut begründet, so das Gericht, da in ganz Berlin ausreichender Wohnraum zu angemessenen Bedingungen fehle. Diesem angespannten Markt mit viel Nachfrage und wenig Angebot solle nicht zusätzlich Wohnraum durch das lukrative, kurzfristige Vermieten an Touristen verloren gehen.

Die Bedingungen für eine Ausnahmegenehmigung lägen hier nicht vor. Wenn gelegentlich Freunde oder Verwandte in einer Wohnung übernachteten, stelle das keine "Nutzung als Zweitwohnung" dar. Nur wenn Eigentümer die fraglichen Räume selbst regelmäßig nutzten, sei das eine Zweitwohnung, die vorübergehend zu Ferienzwecken an Touristen vermietet werden dürfe. Denn wenn so eine Wohnung während der Abwesenheit der Eigentümer kurzfristig an Feriengäste vermietet werde, gehe kein Wohnraum verloren.

Defekte Telefonleitung

Ist in einer Mietwohnung Telefon bzw. Internet nicht verfügbar, stellt das einen Mangel dar

Die Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Essen verklagte ihre Vermieterin: Sie wollte die Hauseigentümerin verpflichten, die defekte Telefonleitung reparieren zu lassen. Damit erreichte die Mieterin beim Landgericht Essen jedoch nur einen Teilerfolg (10 S 43/16).

Wenn die Telefonleitung defekt sei, sei das als Mangel der Mietsache anzusehen, erklärte das Landgericht. Dieser Mangel rechtfertige eine Minderung der Miete um zehn Prozent. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhalte selbstverständlich auch die Möglichkeit, über das Festnetz zu telefonieren und das Internet zu nutzen. Das sei heutzutage essenziell. Die Mieterin müsse sich nicht auf ein Handy oder andere Alternativen verweisen lassen.

Allerdings sei die Vermieterin nicht verpflichtet, die Leitung reparieren zu lassen. Dafür sei das Telekommunikationsunternehmen zuständig, mit dem für das Mietshaus ein entsprechender Vertrag existiere. Die Hauseigentümerin müsse diesem Unternehmen nur den Zugang zur Leitung ermöglichen und den erforderlichen Arbeiten zustimmen bzw. diese dulden.