Bauen & Wohnen

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Wer ist für die Wildkirsche zuständig?

Ist im Garten einer Wohnanlage ein Baum zu fällen, muss sich in der Regel die Eigentümergemeinschaft darum kümmern

In einer Münchner Wohnanlage steht am Zaun zwischen zwei Gärten ("Sondernutzungsflächen") eine zwölf Meter hohe Wildkirsche. Den Baum hatte Eigentümerin A vor 20 Jahren auf ihrer Seite gepflanzt - nicht aus freien Stücken, sondern weil es die Baugenehmigung so vorsah. Die Baugenehmigung wiederum entsprach dem Freiflächengestaltungsplan der Stadt München.

Mittlerweile ragen die Äste des Vogelkirschbaums weit in den Gartenanteil der Eigentümerin B hinein. 2017 beantragte Frau B mehrfach, den Baum zu fällen. Doch das für Naturschutz zuständige Amt der Stadt München lehnte ab. Die Eigentümer dürften nur die Baumkrone um maximal 25 Prozent einkürzen, lautete die Auskunft. Eigentümerin B gab deshalb ihr Anliegen aber nicht auf, sondern hielt sich an die Nachbarin.

Sie zog vor Gericht und verlangte von Frau A, den Baum zu fällen oder ihn zumindest drastisch zurückzuschneiden. Die Wildkirsche sei von Schädlingen, vor allem von Pilzen befallen. Diese breiteten sich auf ihren, Frau B’s, Pflanzen aus. Das sei nicht hinnehmbar. Eigentümerin A bestritt diesen Sachverhalt nicht. Sie forderte Frau B jedoch auf, die Eigentümergemeinschaft (WEG) zu verklagen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (481 C 24911/16 WEG). Die WEG könne zwar die Pflicht zum Instandhalten des gemeinschaftlichen Eigentums (bzw. zur Finanzierung solcher Maßnahmen) einzelnen Eigentümern auferlegen. Das setze aber eine klare Regelung in der Teilungserklärung der Wohnanlage voraus. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlich vorgeschriebenen Zuständigkeit der WEG. Und so liege der Fall hier.

In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage sei festgelegt, dass die (damals von der Stadt München geforderten) Bäume auf den Gemeinschaftsflächen "von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind". Das spreche dafür, dass auch die Folgekosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Auch aus dem in der Teilungserklärung fixierten Recht der einzelnen Eigentümer, den Garten frei zu gestalten (Pflanzenauswahl, Anlegen von Beeten etc.), lasse sich nicht ableiten, dass diese Eigentümer verpflichtet wären, die Bäume im Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu pflegen bzw. instand zu halten.

Mietwohnung über Airbnb unter-vermietet

Unerlaubtes Untervermieten rechtfertigt keine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Abmahnung

Auf der Webseite von "Airbnb" bot ein Mieter seine Wohnung oder auch einzelne Zimmer für auswärtige Gäste an. Nachdem drei Mal Touristen vorübergehend von diesem Angebot Gebrauch gemacht hatten, erfuhr die Vermieterin davon: Der Mieter hatte sie nicht informiert und nicht um Erlaubnis gefragt. Erbost kündigte ihm die Hauseigentümerin fristlos.

Der Mieter wehrte sich und erklärte, vor einer Kündigung hätte ihn die Vermieterin erst einmal abmahnen müssen. Er habe sich mittlerweile juristisch beraten lassen und das Inserat bei "Airbnb" sofort gelöscht. So hätte er auch auf eine Abmahnung der Vermieterin reagiert. Trotz dieser Beteuerungen gab das Amtsgericht der Räumungsklage der Hauseigentümerin statt.

Doch beim Landgericht Amberg hatte der Mieter mit seiner Berufung Erfolg: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (24 S 299/17). Zwar habe der Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen, räumte das Landgericht ein. Denn er habe die Wohnung ohne Wissen und Zustimmung der Vermieterin mindestens drei Mal über airbnb.com für Urlaubsaufenthalte an Gäste vermietet.

Bei so einem Verstoß gegen den Mietvertrag könnten Vermieter aber erst kündigen, wenn sie den Mieter deswegen erfolglos abgemahnt hätten. Auf eine Abmahnung dürften sie nur verzichten, wenn diese offenkundig aussichtslos sei. Dafür gebe es hier keine Anhaltspunkte. Besondere Umstände wie Schäden an der Mietsache lägen auch nicht vor: Dass deren Zustand unter den Urlaubsgästen gelitten hätte, sei nicht ersichtlich.

Darüber hinaus hätten die Vertragsparteien im Mietvertrag Folgendes vereinbart: Bei "unbefugter Untervermietung" könne die Vermieterin verlangen, dass der Mieter das Untermietverhältnis innerhalb von einem Monat auflöse. Beim Vertragsschluss habe die Vermieterin also unberechtigtes Untervermieten noch nicht als ausreichenden Grund für eine Kündigung angesehen, schlussfolgerte das Landgericht. Daran solle sie sich jetzt halten.

Randalierender Mieter fliegt

Räumungsklage war erfolgreich: Der Mieter hatte die Nachbarn massiv beschimpft und bedroht

1993 hatte der Mann die Wohnung im Münchner Norden gemietet. Im August 2016 stritt er dort lautstark mit seiner Freundin, schlug auf sie ein und zertrümmerte Mobiliar. Die Frau flüchtete aus der Wohnung und läutete bei den Nachbarn Sturm, während sie von dem Wütenden weiter attackiert wurde. Als der Nachbar die Wohnungstür öffnete und den Schläger aufforderte, sich zu beruhigen und aufzuhören, ging der gegen ihn los.

Im Hintergrund rief die Frau des Nachbarn die Polizei an, derweil tobte der Mann im Hausflur und bedrohte die Familie aufs Übelste: "Ich ficke Deine Mutter, Deine Frau, Dein Kind. Komm‘ raus, Du Feigling, Du wirst rauskommen müssen. Ich mache Dich und Deine Familie fertig, ich bringe Euch alle um". Die Polizei beschlagnahmte in der Wohnung des Mieters eine Axt, Kampfmesser und andere gefährliche Gegenstände, die er zuvor den Nachbarn gezeigt hatte, um seinen Drohungen Nachdruck zu verleihen.

Einige Wochen später bedrohte der Mieter den Nachbarn erneut mit den Worten: "Lass mich in Ruhe, sonst stirbst Du". Die vollkommen eingeschüchterte Familie wandte sich an die Vermieterin. Diese kündigte dem Mieter fristlos und erhob schließlich Räumungsklage, weil er sich weigerte auszuziehen. Der Randalierer bestritt alle Vorwürfe und behauptete, die Nachbarn hätten sich aus "reiner Neugier" in eine Debatte mit seiner Lebensgefährtin eingemischt und ihn beleidigt.

Doch das Amtsgericht München glaubte ihm kein Wort und verurteilte ihn, die Wohnung sofort zu räumen (474 C 18956/16). Zwar hatte die geschlagene Freundin die Aussage verweigert. Aber die Nachbarn schilderten vor Gericht den Vorfall so lebhaft und genau, dass die Richterin ihre Aussagen für erwiesen hielt. Die Familie habe große Angst und fühle sich verständlicherweise massiv bedroht.

Vergeblich versuchte der Anwalt des Mieters, die Attacken herunterzuspielen: Im sozialen Wohnungsbau kämen Störungen des Hausfriedens regelmäßig vor, meinte er. Vor diesem Hintergrund erscheine die Auseinandersetzung nicht so schwerwiegend, dass sie eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.

Dem hielt die Richterin entgegen, der erste Artikel des Grundgesetzes ("Die Würde des Menschen ist unantastbar") gelte unabhängig vom konkreten Wohnumfeld. Hier gehe es darum, die bedrohten Mit-Mieter zu schützen. In so einem Fall müsse die Vermieterin die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis mit dem Randalierer sofort zu beenden.

Thujen-Hecke in "Hanglage"

Hauseigentümer setzt Rückschnitt einer Hecke an der Grundstücksgrenze durch

Die beiden Einfamilienhäuser liegen an einem Hang, die Grundstücke grenzen direkt aneinander. Das Grundstück des Herrn A liegt höher als der Grund der Eheleute B. Die Grundstücksgrenze verläuft entlang einer gemauerten Geländestufe (gut ein Meter hoch). Auf dem Grundstück des Ehepaares B stand an der Grenzmauer eine Thujen-Hecke (sechs Meter hoch). Zuletzt war die Hecke 2010 auf eine Höhe von ca. 2,90 Meter zurückgeschnitten worden.

Herr A forderte im Herbst 2015, die Nachbarn müssten die Hecke zweimal jährlich auf zwei Meter zurückschneiden. Das Ehepaar B weigerte sich und meinte, A habe die Hecke seit Jahren nicht beanstandet, deshalb könne er jetzt keinen Rückschnitt mehr verlangen. Doch der Nachbar verfolgte sein Anliegen durch alle Instanzen und bekam vom Bundesgerichtshof (BGH) überwiegend Recht (V ZR 230/16).

Nach bayerischem Grundstücksrecht dürften Sträucher oder Hecken, die näher als zwei Meter an der Grundstücksgrenze stehen, maximal zwei Meter hoch sein, stellte der BGH fest. So eine Obergrenze sei notwendig, weil eine Grenzbepflanzung dem Nachbargrundstück Wasser und Licht entziehen könne. Nachbarn müssten aufeinander Rücksicht nehmen.

Die Thujen-Hecke sei sechs Meter hoch und überschreite damit die zulässige Höhe von zwei Metern bei weitem. Daher könne Nachbar A einen Rückschnitt verlangen, jedoch nicht auf zwei Meter. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass die Hecke an einer Geländestufe am Hang wachse. Bei einer Hanglage dürfe die Grenzbepflanzung auf dem tiefer gelegenen Grundstück höher als zwei Meter wachsen.

Das Nachbargrundstück des A könne nämlich durch die Grenzbepflanzung erst beeinträchtigt werden, wenn die Hecke das Höhenniveau des oberen Geländes erreiche. Die zulässige Pflanzenhöhe sei daher vom oberen Geländeniveau aus zu messen — ihr sei die Geländestufe von einem Meter hinzuzurechnen: A habe also Anspruch darauf, dass die Grundstückseigentümer B ihre Hecke auf eine Höhe von drei Metern stutzten.

Autoschaden durch Walnüsse

Wer unter einem Nussbaum parkt, muss mit herunter fallenden Nüssen rechnen

Ein schöner, großer Walnussbaum stand an der Grundstücksgrenze. Obwohl ihn der Grundstückseigentümer regelmäßig zurückschnitt, ragten seine Äste im Herbst etwa eineinhalb Meter in das Nachbargrundstück hinein. Hier parkte des Öfteren ein Besucher der Nachbarin seinen Wagen. Bei einem heftigen Herbststurm bekam das Auto einige Dellen ab.

Der starke Wind habe mehrere mit Walnüssen behangene Äste vom Baum auf den Wagen geweht, so der Autobesitzer. Dabei seien Kratzer und Dellen am Dach und an der Motorhaube entstanden, insgesamt ein Sachschaden von ca. 3.000 Euro. Dafür müsse der Grundstückseigentümer haften: Denn er sei dafür verantwortlich, dass von seinem Walnussbaum keine Gefahr für Personen und Fahrzeuge ausgehe.

Das Amtsgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage gegen den Grundstückseigentümer ab (32 C 365/17 (72)). Dass von einem Nussbaum Nüsse herunter fallen, liege in der Natur der Sache, erklärte der Amtsrichter. Damit müssten Verkehrsteilnehmer rechnen, erst recht im Spätherbst bei stürmischem Wetter.

Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank sei. Der Grundstückseigentümer habe die Baumpflege keineswegs vernachlässigt, er kümmere sich regelmäßig um seinen Baumbestand. Grundsätzlich liege es im Interesse der Allgemeinheit, dass in Städten noch Nussbäume ständen. Wenn ein Autofahrer seinen Wagen unter einem Nussbaum abstelle, nehme er das damit verbundene "natürliche Risiko" in Kauf.

Mieter verliert Wohnungsschlüssel

Kurzartikel

Muss ein Vermieter die Schließanlage seines Mietshauses teilweise austauschen, weil ein Mieter unter unklaren Umständen seinen Wohnungsschlüssel verloren hat und deshalb nicht auszuschließen ist, dass der Schlüssel bei einem Einbruch missbraucht werden könnte, ist der Mieter verpflichtet, den Schaden in voller Höhe zu ersetzen.

Störende Satellitenanlage am Balkon

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer kann vom Mieter seiner Wohnung verlangen, eine Satellitenanlage zu entfernen, wenn sie ohne Erlaubnis des Verwalters der Eigentumsanlage am Balkon installiert wurde und die Antenne das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage optisch beeinträchtigt.

Trampolin im "Ziergarten"?

Wohnungseigentümer dürfen auf der Terrasse Spielgerät für ihre Kinder aufstellen

In einer Wohneigentumsanlage aus mehreren Häusern lag zwischen Haus 1 und Haus 4 ein großer Spielplatz. Im Haus 4 wohnte ein Ehepaar mit Kindern in der Erdgeschosswohnung. Der den Eigentümern zugewiesene Gartenanteil sollte laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als "Terrasse" bzw. "Ziergarten" genutzt werden. Das Ehepaar stellte dort für die Kinder hinter einer Hecke ein drei Meter hohes Trampolin auf.

Das missfiel einem anderen Ehepaar, dem eine Wohnung im gegenüberliegenden Haus 1 gehörte. Er fühle sich von dem Trampolin gestört, wenn er täglich hier vorbeigehe, erklärte der Ehemann und verlangte, das Spielgerät zu entfernen. Das Trampolin sei überflüssig, schließlich wohne die Familie direkt neben dem Spielplatz. Es sehe aus wie eine "schwarze Wand", stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar und verschandele optisch die Wohnanlage. Dabei solle ein "Ziergarten" doch schmücken und der optischen Erbauung dienen.

Dieser Definition mochte sich das Amtsgericht München nicht anschließen (485 C 12677/17 WEG). Der Begriff "Ziergarten" sei nicht so auszulegen, dass dort nur "schmückende Pflanzen" stehen sollten und Kinder dort nicht spielen dürften. Wohnungseigentümer müssten spielende Kinder anderer Eigentümer oder Mieter akzeptieren, sofern sie nicht übermäßig störten. Und wo Kinder spielten, gehörten auch Spielgeräte dazu.

Der Kinderspielplatz zwischen den Häusern mache weiteres Spielgerät nicht überflüssig. Die Eltern hätten zu Recht darauf verwiesen, dass er das Herzstück der Wohnanlage sei, die für Familien konzipiert und als besonders kinderfreundlich beworben wurde. Das Trampolin sei zwar groß, aber keineswegs "überdimensioniert" und zudem von einer dichten Hecke verdeckt. Da es nicht fest im Terrassenboden verankert sei — im Winter werde es abgebaut —, stelle das Trampolin auch keine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. (Die Trampolin-Gegner haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Mieter benützt Stromsteckdose im Keller

Steckt ein Mieter hin und wieder Elektrogeräte an eine Vermieter-Steckdose, rechtfertigt das keine Kündigung

Wenn der Mieter im Keller aufräumte, benutzte er manchmal eine Mehrfachsteckdose, um seinen Staubsauger oder eine Lampe zu betreiben. Die Steckdose war allgemein zugänglich im Vorraum des Kellers angebracht. Die Vermieterin ärgerte sich über den "Stromdiebstahl" und kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der Mieter wies die Kündigung als inakzeptabel und völlig überzogen zurück.

Da die Vermieterin darauf beharrte, traf man sich vor Gericht wieder. Das Amtsgericht Köln vermochte jedoch keine Pflichtverletzung des Mieters zu erkennen (222 C 359/15). Wenn in den Gemeinschaftsräumen im Speicher oder Keller eines Mietshauses eine frei zugängliche Steckdose angebracht sei, dürften Mieter davon ausgehen, diese gelegentlich für elektrische Geräte nutzen zu dürfen, erklärte der Amtsrichter.

Selbst wenn man das Vorgehen des Mieters als illegal einstufen wollte, könnte ihm die Vermieterin deshalb nicht ohne weiteres kündigen. Der Kündigung hätte zumindest eine Abmahnung vorausgehen müssen. Denn es handle sich auf jeden Fall um ein geringfügiges Fehlverhalten des Mieters. Auch wenn er seine Lampe bzw. den Staubsauger im Keller regelmäßig eingeschaltet hätte, hätte dieser Umstand nicht zu einem nennenswerten Stromverbrauch geführt.

Kuhglocken auf der Weide!

Holzkirchner Hauseigentümer fühlt sich von dem Gebimmel massiv gestört

Wer sich in Oberbayern am Ortsrand ein Haus kauft oder baut, müsste eigentlich mit Fleckvieh in der Nachbarschaft rechnen — könnte man meinen. Kirchenglocken und Kuhglocken gehören hier zum Alltag und werden doch immer wieder zum Aufreger. So gerade in Holzkirchen, wo ein Unternehmer eine Fehde mit einer Landwirtin austrägt: Er und seine Frau finden das Gebimmel von Kuhglocken auf der Weide vor dem Haus unerträglich.

Schon 2015 hatte der Hauseigentümer die Pächterin der Weidefläche beim Amtsgericht Miesbach auf Unterlassung verklagt. Seinerzeit einigten sich die Kontrahenten auf einen Vergleich: Demnach sollten die Kühe der Landwirtin nur noch auf der Hälfte der Viehweide mit Kuhglocken grasen, die vom Haus des Unternehmers weiter entfernt liegt.

Trotzdem zog der Mann erneut vor Gericht, um von der Landwirtin — und von der Marktgemeinde Holzkirchen als Eigentümerin der Weide — ein Ende des "Lärmterrors" zu verlangen. Er und seine Frau litten wegen der Kuhglocken unter Schlaflosigkeit und Depressionen, trug er vor. Dazu komme der Wertverlust seines Hauses, der Gestank der Tiere und Gesundheitsgefahren durch Weidestechfliegen.

Das Landgericht München II wies die Klage ab (12 O 1303/17). Zur Begründung verwies das Gericht schlicht auf den im Herbst 2015 in Miesbach geschlossenen Vergleich. Damit sei der Nachbar einverstanden gewesen, also gebe es nun kein "Rechtsschutzbedürfnis" mehr.

Erfreut kommentierte die Landwirtin das Ergebnis: "Anscheinend gibt es doch noch Richter, die das Hirn einschalten".

Hoffentlich nicht zu früh gefreut, denn das Tauziehen um die Kuhglocken geht weiter: Der Anwalt des Hauseigentümers wird gegen das Urteil Berufung einlegen. Und die Frau des Unternehmers hat nun ebenfalls in dieser Sache Klage eingereicht: Sie war an der Verhandlung in Miesbach nicht beteiligt und hat dem Vergleich nicht zugestimmt.

Anliegerbeitrag zum Straßenbau

Grundstückseigentümer können einen Anliegerbeitrag nicht als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen

Eine Hauseigentümerin zahlte 2015 an die Gemeinde rund 8.700 Euro als Anliegerbeitrag für den Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtungen. Sie schätzte den Lohnanteil in dieser Summe auf 5.226 Euro. Beim Finanzamt beantragte die Grundeigentümerin, diesen Lohnanteil als "haushaltsnahe Handwerkerleistung" vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Das Finanzamt gewährte ihr die Steuerermäßigung bei der Einkommensteuererklärung jedoch nicht — und auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz blieb hart (1 K 1650/17). Der Begriff "haushaltsnah" sei zwar nicht so wörtlich zu nehmen, dass nur Handwerkerleistungen auf dem Grundstück selbst anerkannt würden. Aber im konkreten Fall fehle der erforderliche "räumlich-funktionale Zusammenhang" der Baumaßnahmen mit dem Haushalt der Grundeigentümerin, so das Finanzgericht.

Das Grundstück sei bereits ans öffentliche Straßennetz angeschlossen. Die Gemeinde kassiere die Anliegerbeiträge nur für das Instandsetzen von Gehwegen und das Aufstellen von Straßenlampen. Diese Einrichtungen dienten unabhängig vom Haushalt der Steuerzahlerin der Allgemeinheit. Der Gehweg sei zudem nicht vor ihrem Wohnhaus, sondern nur auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausgebaut worden. Der Anliegerbeitrag beinhalte daher keine haushaltsnahen Handwerkerleistungen.

5.000 Euro "schwarz"

Zahlt die Bauherrin dem Architekten einen Teilbetrag "ohne Rechnung", ist der Architektenvertrag insgesamt nichtig

Eine Hauseigentümerin wollte ihr Wohnhaus grundlegend sanieren lassen und beauftragte einen Architekten mit der Planung. 2006 wurde das Haus instandgesetzt. Bevor der Architekt eine Schlussrechnung stellte, zahlte ihm die Auftraggeberin 5.000 Euro ohne Rechnung und in bar. In der Schlussrechnung führte er diesen Betrag nicht auf.

Nach dem Ende der Sanierung beanstandete die Hauseigentümerin erhebliche Mängel und forderte vom Architekten, er müsse deren Beseitigung finanzieren. Er habe die Sanierung planen und überwachen sollen. Die zweite, nachträglich vereinbarte Aufgabe habe er offenkundig überhaupt nicht erfüllt, obwohl sie ihm dafür die 5.000 Euro gezahlt habe.

Die Ausführung der Arbeiten zu kontrollieren, habe nie zum Auftrag gehört, konterte der Architekt. Das Bargeld habe die Auftraggeberin für Schwarzarbeit gezahlt.

Deren Klage auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm (12 U 115/16). Der Architekt habe 5.000 Euro in bar verlangt und erhalten, stellte das OLG fest. Einen Teil des Honorars "ohne Rechnung" zu kassieren, sei Steuerhinterziehung und verstoße gegen das "Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz".

Damit sei der Architektenvertrag insgesamt nichtig. Aus einem nichtigen Vertrag könne die Auftraggeberin keinen Anspruch auf Schadenersatz ableiten. Schließlich habe sie von diesem Gesetzesverstoß bewusst profitiert. Beide Beteiligte hätten darin übereingestimmt, dass auf diese 5.000 Euro keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Dass es sich nur um einen Teilbetrag handelte und die Vertragsparteien die "Ohne-Rechnung-Abrede" nicht von Anfang an, sondern erst während der Arbeiten trafen, ändere an der Unwirksamkeit des Vertrags nichts. Jede Art von "Schwarzgeldabrede" führe zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags: Schwarzarbeit könne man nur wirksam bekämpfen, wenn man so konsequent vorgehe.

Zank um die Waschküche

Trotz Problemen darf die Vermieterin den Mietern nicht die Schlüssel für mitvermietete Räume entziehen

Seit 1976 leben die Mieter, ein Ehepaar, in ihrer Mietwohnung im Zentrum von München-Neuperlach. Laut Mietvertrag konnten alle Mietparteien einen Trockenraum und die Waschküche im Keller mit-benutzen.

Doch Ende 2016 nahm die Vermieterin dem Ehepaar die Schlüssel für diese Räume weg: Seit Jahren gebe es andauernd Gezänk um die Nutzung des Wasch- und Trockenkellers, erklärte sie. Deshalb müssten sich die Mieter künftig die Schlüssel bei der Hausverwaltung ausleihen.

Die Vorwürfe: Die Mieter hätten in der Waschküche verschmutzte Stoffwindeln gewaschen, danach habe man den Raum desinfizieren müssen. Immer wieder habe das Ehepaar von innen den Zylinder des Türschlosses herumgedreht, um sich im Keller einzusperren. Erst hätten die Mieter das Schloss beschädigt und es schließlich eigenmächtig ausgetauscht, um dort Gegenstände zu lagern. Damit hätten sie andere Mieter am Betreten der Räume gehindert.

Klar, dass sich die Version der Mieter ganz anders anhörte: Nie hätten sie Stoffwindeln gewaschen, nur verschmutzte Regenmäntel. Nach einem Wasserschaden hätten sie nur deshalb Sachen im Keller lagern müssen, weil die Vermieterin keinen anderen Raum zur Verfügung stellte. Nur für einen Tag (!) sei der Zylinder ausgetauscht worden, damit "nichts wegkommt". Jedenfalls sei es für sie unzumutbar, bei "zwei bis drei Wäschen wöchentlich" jedes Mal vorher bei der Verwaltung die Schlüssel zu holen und wieder abzugeben.

Das Amtsgericht München gab den Mietern in diesem Punkt Recht: Die Vermieterin müsse ihnen die Schlüssel zurückgeben und ungehinderten Zugang zu Waschküche und Trockenraum ermöglichen (452 C 3269/17). Auf eklatant vertragswidriges Verhalten der Mieter, wie es hier vorliege, könne die Vermieterin unterschiedlich reagieren, so der Amtsrichter.

Zum Beispiel mit Kündigung des Mietverhältnisses, die hier durchaus möglich gewesen wäre. Den Mietern einseitig die Nutzung mit-vermieteter Räume zu entziehen oder sie ihnen durch Entzug des Schlüssels unzumutbar zu erschweren, komme dagegen nicht in Frage. Außerdem könne die Vermieterin mit der Schlüssel-Schikane das beanstandete Verhalten der Mieter gar nicht verhindern - also, dass sich die Mieter in der Waschküche einsperrten oder beim Waschen nicht auf Hygiene achteten.

Lebensgefährtin in die Wohnung aufgenommen

Mieter fragte die Vermieterin vor dem Einzug der Lebensgefährtin nicht um Erlaubnis: Kündigung?

Fast 30 Jahre lebte der Berliner in seiner Mietwohnung, Probleme im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis gab es nie. Bis die Lebensgefährtin des Mieters einzog. Denn er fragte die Vermieterin weder um Erlaubnis, noch informierte er sie über den Einzug der Lebensgefährtin.

Eines Tages erfuhr die Hauseigentümerin davon und kündigte: Mieter seien "ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen" (§ 540 BGB). Der Mieter setzte sich zur Wehr und bekam vom Amtsgericht Recht: Es erklärte die Kündigung für unwirksam.

Das Landgericht Berlin bestätigte dieses Urteil (67 S 119/17). Auch wenn es der Mieter versäumt habe, die Vermieterin um Erlaubnis für die Untervermietung zu bitten: Von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, könne hier keine Rede sein. Zu seinen Gunsten spreche nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis seit Jahrzehnten bestehe, ohne dass es jemals zu Streit gekommen wäre.

Zweifellos stehe es dem Mieter auch zu, mit seiner Lebensgefährtin zusammen zu leben. Daher wäre die Vermieterin ohnehin verpflichtet gewesen, ihrer Aufnahme in die Mietwohnung zuzustimmen. Allein der Umstand, dass sie eine Weile vom Einzug der Frau nichts wusste, beeinträchtige ihre Interessen nicht so nachhaltig, dass es für die Vermieterin nicht mehr zumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Heizen in kalten Winternächten

Kurzartikel

Ist in einem Mietvertrag nicht geregelt, wie warm eine Mietwohnung in Winternächten mindestens sein soll, muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, dass nachts eine Raumtemperatur von 18 Grad Celsius erreicht wird. Das gilt für die gesamte Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April und für alle Räume. Liegt die Raumtemperatur nachts darunter, stellt dies einen Mietmangel dar, den der Hauseigentümer beseitigen muss.

Betriebskostennachzahlung schuldig geblieben

Kurzartikel

Hat ein Vermieter die Betriebskosten einer Mietwohnung ordnungsgemäß abgerechnet und eine Nachzahlung gefordert, verletzt der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten, wenn er die Nebenkostennachforderung nicht ausgleicht. Gerät er mit einem Betrag in Zahlungsrückstand, der zwei Monatswarmmieten übersteigt, rechtfertigt das sowohl eine fristgemäße, als auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Messie muss Wohnung räumen

Ist die Mietsache gefährdet, kann der Mieter die Kündigung nicht mit dem Verweis auf eine Erkrankung abwenden

Der langjährige Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung ging den Mitbewohnern im Mietshaus ziemlich auf die Nerven. Immer wieder lagerte er Gegenstände im Hausflur und im Eingangsbereich, die er trotz mehrerer Abmahnungen des Vermieters nicht entfernte. Schließlich bestand der Vermieter darauf, die Wohnung zu besichtigen, und fand das perfekte Chaos vor: Überall stapelte sich Unrat, es stank unerträglich. Ein Raum war gar nicht mehr betretbar, Küche und Bad waren total verwahrlost.

Nach einer Abmahnung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Ohne Erfolg widersprach der Mieter der Kündigung: Das Amtsgericht Neustadt/Aisch erklärte sie für wirksam (1 C 321/15). Wie der Zustand der Mietsache belege, verhalte sich der Mieter auf krasse Weise vertragswidrig. Er habe die Wohnung komplett zugemüllt und obendrein unzureichend geheizt. Das gefährde auf Dauer die Bausubstanz.

Obwohl der Mieter unter dem so genannten "Messie-Syndrom" leide, der Missstand also auf einer psychischen Erkrankung beruhe, sei unter diesen Umständen eine Kündigung berechtigt. Das gelte erst recht, da der Mieter keine Einsicht in seine Krankheit zeige und keine Hilfsangebote annehmen wolle. Daher überwiege hier das Interesse des Vermieters das Interesse des langjährigen Mieters daran, das Mietverhältnis fortzusetzen — trotz seiner schwierigen Situation.

Das Amtsgericht berücksichtigte diese Situation jedoch, indem es dem Mieter eine Räumungsfrist von einem Jahr zugestand.

Lehrerehepaar nutzt Arbeitszimmer gemeinsam

Beide Partner können die Arbeitszimmer-Kosten bis zum Höchstbetrag von der Steuer absetzen

Ein Lehrerehepaar wohnt in einem Einfamilienhaus, das jedem Partner zur Hälfte gehört. Hier haben sie sich zum Korrigieren und Vorbereiten des Unterrichts ein Arbeitszimmer von 26 qm eingerichtet, das sie gemeinsam nutzen. Bei den Einkommensteuererklärungen für 2007 und 2008 machten die Lehrer Aufwendungen von ca. 2.800 Euro pro Jahr für das häusliche Arbeitszimmer geltend.

Das Finanzamt anerkannte nur den Höchstbetrag von 1.250 Euro als steuermindernde Werbungskosten und ordnete jedem Ehepartner die Hälfte dieses Betrags zu. Damit gab sich das Ehepaar nicht zufrieden und klagte gegen den Steuerbescheid. Beim Bundesfinanzhof (BFH) setzten sich die Steuerzahler durch (VI R 53/12).

Das höchste deutsche Finanzgericht änderte mit diesem Urteil seine Rechtsprechung: Vorher war der Steuerabzug auf 1.250 Euro pro Arbeitszimmer begrenzt. Wie viele Personen es benützten, spielte keine Rolle. Seither gilt: Ehepartner können beide den Höchstbetrag von 1.250 Euro einkommensmindernd geltend machen, wenn sie bei "hälftigem Miteigentum" an einer Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer gemeinsam nutzen.

Natürlich müssen auch die übrigen Voraussetzungen für den Steuerabzug erfüllt sein: Den Steuerpflichtigen darf für die berufliche Tätigkeit außerhalb des Hauses kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen. Und jeder Partner muss im häuslichen Arbeitszimmer einen eigenen Arbeitsplatz "im für die Berufstätigkeit erforderlichen Umfang" haben.

Ob die zweite Bedingung zutraf, hatte das Finanzgericht im konkreten Streitfall gar nicht erst geprüft. Das sei nachzuholen, ordnete der BFH an. Ob es für die Lehrer ein steuerliches Happy End gab, stand nach diesem BFH-Urteil also noch nicht fest.

Gebäudeversicherer reguliert Brandschaden nicht

Trotz arglistiger Täuschung des Versicherungsnehmers muss die Versicherung zahlen

Bei einem Brand war ein Gebäude schwer beschädigt worden. Der Eigentümer hatte dafür eine Gebäudeversicherung (inklusive Feuerversicherung) abgeschlossen. Beim Versicherungsunternehmen meldete er den Brandschaden. Es beauftragte ein Ingenieurbüro mit der Untersuchung und die Sachverständigen bezifferten den Gebäudeschaden auf 144.557 Euro (Zeitwert).

Doch die Versicherung zahlte nichts, focht stattdessen den Versicherungsvertrag an: Der Hauseigentümer habe ihr verschwiegen, dass er im versicherten Gebäude Räume an einen "Swinger-Club" vermietet habe. Das sei kein Grund, den Brandschaden nicht zu regulieren, fand der Versicherungsnehmer. Er klagte auf Zahlung und bekam Recht.

Im Verfahren am Landgericht Saarbrücken belegte der Hauseigentümer allerdings seine hohen Reparaturkosten teilweise mit fingierten Rechnungen. Als der Schwindel aufflog, weigerte sich die Versicherung erst recht, Schadenersatz zu zahlen: Der Versicherungsnehmer habe wegen seiner arglistigen Täuschung keinen Anspruch mehr auf Leistung.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht einverstanden (5 U 20/16). Ausnahmsweise sei die Versicherung hier trotz des Täuschungsmanövers nicht leistungsfrei, so das OLG, weil sie ebenfalls schuldhaft gegen Vertragspflichten verstoßen habe. Das Landgericht habe ihre Zahlungspflicht festgestellt. Dennoch habe sie sich geweigert, dem Hauseigentümer die 144.557 Euro auszuzahlen, und so dessen wirtschaftliche Existenz in Gefahr gebracht.

Das entschuldige das Fehlverhalten des Versicherungsnehmers nicht. Aber es müsse berücksichtigt werden, dass er damit einen berechtigten Anspruch durchsetzen wollte. Wenn die Versicherung eine so große Summe vertragswidrig zurückhalte, dürfe ihr die spätere arglistige Täuschung des Versicherungsnehmers nicht zu Gute kommen: Auf diese Weise würde sie von ihrem eigenen Fehlverhalten enorm profitieren, das den Hauseigentümer in finanzielle Nöte versetzt habe. Daher müsse sie zumindest den Zeitwert des Gebäudes ersetzen.

Sturm beschädigt Terrassen-Sichtschutzzaun

Kein Fall für eine Gebäudeversicherung, in der "Einfriedungen" des Grundstücks versichert sind

Der Eigentümer eines Reihenhauses verlangte Leistungen von seiner Wohngebäudeversicherung: Ein Sturm hatte den Sichtschutzzaun auf seiner Terrasse beschädigt. Der Versicherungsnehmer ließ ihn für ca. 1.350 Euro reparieren und forderte dafür Ersatz. Laut Versicherungsvertrag umfasste der Versicherungsschutz nicht nur das Wohngebäude, sondern auch "Zubehör und sonstige Grundstücksbestandteile", zum Beispiel "Einfriedungen" einschließlich Hecken.

Um diese Klausel wurde schließlich vor Gericht gestritten. Der Versicherungsnehmer fand, der beschädigte Sichtschutzzaun sei eine Einfriedung seines Grundstücks. Dagegen vertrat die Versicherung den Standpunkt, der Sichtschutzzaun umgrenze nur die Terrasse und nicht das Grundstück. Daher stelle der Zaun keine Einfriedung im Sinne der Vertragsbedingungen dar.

So sah es auch das Amtsgericht Ansbach und wies die Klage des Hauseigentümers ab (5 C 516/17). Nach allgemeinem Sprachgebrauch verstehe man unter einer Einfriedung eine Mauer, einen Zaun, eine Hecke oder vergleichbare Umgrenzungen eines Grundstücks. Eine Einfriedung kennzeichne den Besitz und solle verhindern, dass Unbefugte das Grundstück betreten.

Diese Funktion erfülle ein Sichtschutzzaun nicht. Der Eigentümer habe ihn auf der Terrasse aufgestellt, um sich vor neugierigen Blicken von Nachbarn und Passanten zu schützen: Er sichere die Privatsphäre der Bewohner. Das Grundstück umgrenze der Sichtschutzzaun jedoch nicht. Daher müsse die Wohngebäudeversicherung den Schaden nicht ersetzen.