Bauen & Wohnen

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Nachbar "is watching you"?

Mit einer Videokamera benachbarte Grundstücke zu beobachten, ist verboten

Zwei Hauseigentümer in Ottobrunn bei München streiten seit geraumer Zeit über dieses und jenes. Zuletzt über eine Kamera, die Eigentümer A auf einer Birke montierte — mit "Blick" aufs Nachbargrundstück. Sie löst zwar nur aus, wenn sich jemand auf dem Grundstück von A bewegt. Eine Person vor dem Gartentor oder auf dem Grundstück des Ehepaares B aktiviert die Kamera nicht.

Trotzdem war sie den Nachbarn ein Dorn im Auge. Die Eheleute B zogen vor Gericht und forderten, A müsse die Kamera woanders installieren, z.B. an seiner Garage. Von da aus könne er sein eigenes Grundstück kontrollieren, ohne ihre Rechte zu verletzen. Zuerst habe A die Kamera so eingestellt, dass sie auch ihre Auffahrt überwachte. Der Blickwinkel der Kamera sei leicht und schnell zu verändern — da bestehe Missbrauchsgefahr.

So sah es auch das Amtsgericht München (172 C 14702/17). Die Kamera sei — zumindest auch — auf die Auffahrt des Ehepaares B gerichtet, was deren Persönlichkeitsrecht beeinträchtige. Überwachungskameras dürften in der Regel weder den angrenzenden öffentlichen Bereich, noch benachbarte Grundstücke fotografieren oder filmen. Unabhängig davon, ob die Kamera die Nachbarn tatsächlich aufgenommen habe: So wie sie platziert sei, liege der Verdacht jedenfalls nahe.

Das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit schütze nicht nur vor tatsächlich gefertigten Aufnahmen. Auch wenn jemand aus guten Gründen befürchten müsse, gefilmt und beobachtet zu werden, könne er sich auf dieses Recht berufen. Die Nachbarn B fühlten sich auf ihrer Auffahrt kontrolliert. Ob und wann Aufzeichnungen gefertigt werden, könnten sie nicht feststellen oder beeinflussen. Und ihre Sorge, überwacht zu werden, sei angesichts der nachbarschaftlichen Konfliktsituation nachvollziehbar.

Dass Herr A berufsbedingt häufig abwesend sei, rechtfertige es nicht, die Videokamera an der Birke so zu montieren, dass sie die Auffahrt der Nachbarn mit-beobachten könne. Er müsse die Kamera an seiner Hauswand oder Garagenwand so anbringen, dass sie ausschließlich sein Grundstück erfasse. A dürfe weder das Nachbargrundstück beobachten, noch Personen aufnehmen, die sich dort aufhalten, oder Aufnahmen dieser Personen speichern. Andernfalls werde Ordnungsgeld fällig.

Haus(mit)eigentümer schaffte Geld beiseite

Nach seinem Tod will der betrogene Partner den Verlust von der Steuer absetzen

Als einer von zwei Miteigentümern einer vermieteten Immobilie gestorben war, stellte sich heraus, dass er 24.000 DM unberechtigt vom gemeinsamen Konto für private Zwecke abgezweigt hatte. Nachdem die Erben die Erbschaft ausgeschlagen hatten, gab es niemanden mehr, von dem der betrogene Partner die unberechtigt abgehobenen Beträge einfordern konnte. Er beantragte daher beim Finanzamt, die Hälfte der Summe wenigstens als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen.

Der Bundesfinanzhof lehnte das jedoch ab (IX R 122/92). Der verstorbene Miteigentümer habe die Geldmittel an sich genommen, um sie für private Zwecke auszugeben. Da bestehe keinerlei Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dass es rechtswidrig gewesen sei, diesen Betrag ohne Wissen des Miteigentümers beiseite zu schaffen, ändere daran nichts.

Holzplanken auf der Steinterrasse

Kurzartikel

Legt ein Wohnungseigentümer auf die Steinplatten der Terrasse dunkle Holzplanken, verändert das den optischen Eindruck der Wohnanlage, weil anderes Material in einer anderen Farbe verwendet und die Terrasse erhöht wird. So eine Maßnahme ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Das gilt auch dann, wenn die Wohnanlage aus getrennten Häusern besteht.

Wegen Wasserschadens gekündigt

Kurzartikel

Verursacht ein Mieter fahrlässig einen erheblichen Wasserschaden und meldet ihn der Vermieterin verspätet, rechtfertigt dieses Fehlverhalten keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Das gilt jedenfalls dann, wenn das langjährige Mietverhältnis bis dahin ohne Probleme verlief und die Versicherung des Mieters den Schaden reguliert hat.

Eigentumswohnung an Prostituierte vermietet

WEG-Verwalter kann vom Eigentümer verlangen, der Mieterin zu kündigen

Der Eigentümer einer Wohnung vermietete diese an eine Prostituierte, die für ihre Dienste in Zeitungsanzeigen unter Angabe ihrer vollen Adresse warb. Dagegen wandten sich die übrigen Eigentümer der Wohnanlage und begründeten dies so: Gemäß der geltenden Gemeinschaftsordnung dürfe in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage ein Gewerbe ausgeübt werden. Im Normalfall sei er dazu verpflichtet.

Wenn ein Gewerbe die übrigen Wohnungseigentümer aber unzumutbar beeinträchtige, könne der Verwalter sein Einverständnis verweigern. So sah es auch der Verwalter selbst. Er verlangte vom betroffenen Eigentümer, der Mieterin zu kündigen. Der Vermieter meinte dagegen, seine Mieterin übe die Prostitution ausschließlich tagsüber aus und empfange höchstens drei Besucher täglich; dadurch werde niemand gestört.

Doch das Bayerische Oberste Landesgericht bestätigte die Ansicht des Verwalters, dass die Ausübung der Prostitution die anderen Eigentümer unzumutbar beeinträchtige (2Z BR 40/95). Die Prostituierte werbe in der Abendzeitung unter Angabe der vollen Adresse. Damit sei die Gefahr gegeben, dass der Wert der Eigentumswohnungen in dieser Wohnanlage beträchtlich sinke. Dieses Risiko sei allein schon Grund genug, die Ausübung der Prostitution in der Wohnanlage nicht zu dulden. Das Verlangen nach Kündigung sei rechtens.

Boardinghaus in der Wohnanlage

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Betrieb eines Boardinghauses für wechselnde Arbeitnehmer von Zeitarbeitsfirmen im Hinterhaus der Wohnanlage nicht verhindern, wenn die Teilungserklärung der Anlage gewerbliche Nutzung aller Art im Hinterhaus erlaubt. Die Nutzung von Teileigentum als Boardinghaus ist nicht störender als die zulässige Nutzung von Räumen als Heim, als Pension oder als Restaurant mit Abendbetrieb.

Kostenexplosion bei den Nebenkosten

Vermieterin musste neue Dienstleister verpflichten: Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit?

Nach der Betriebskostenabrechnung für 2012 kündigte die Dienstleistungsfirma, die sich um ein Mietshaus in Berlin-Charlottenburg gekümmert hatte. Die Hauseigentümerin musste für Winterdienst, Gartenpflege und Hausmeisterarbeiten neue Leute suchen.

Danach schnellten die Betriebskosten in die Höhe. Bei der Abrechnung für 2013 lagen die Kosten für den Winterdienst um 57 %, die Kosten der Gartenpflege um 165 % und die Hauswartkosten um 160 % über den Kosten des Vorjahres. In den folgenden zwei Jahren ergaben sich ebenfalls beträchtliche Steigerungen.

Eine Mieterin weigerte sich, die Kosten zu begleichen. Ihrer Ansicht nach waren sie überhöht und entsprachen nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Den Rechtsstreit entschied das Amtsgericht Charlottenburg zu Gunsten der Mieterin (210 C 387/16). Im Prinzip müssten zwar die Mieter ihre Einwände beweisen, wenn sie die Betriebskosten für überhöht hielten, betonte das Gericht.

Doch bei einem krassen Preisanstieg — mehr als 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr — müsse umgekehrt der Vermieter belegen, dass die Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerecht werden. Im konkreten Fall habe aber die Hauseigentümerin weder Preisangebote anderer Firmen, noch ihre Ausschreibung vorgelegt. Auf diese Weise sei es nicht nachprüfbar, ob und wie sie sich darum bemüht habe, die Kostensteigerung zu begrenzen.

Da die Vermieterin somit die Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten nicht belegt habe, könne die Mieterin Schadenersatz für zu viel gezahlte Nebenkosten verlangen. Die Höhe des Betrags habe das Gericht mangels konkreter Angaben der Vermieterin schätzen müssen. Dabei habe man sich am Berliner Betriebskostenspiegel orientiert.

Die angemessenen Beträge seien allerdings nicht, wie die Mieterin meine, anhand der Betriebskosten von 2012 zu berechnen — gemäß dem Vertrag mit dem ehemaligen Dienstleister. Das wäre nur korrekt, wenn die Vermieterin diesen Vertrag selbst gekündigt hätte. Da sie aber nach der Kündigung der Firma gezwungen gewesen sei, die Aufträge neu zu vergeben, müssten die Mieter moderate Preissteigerungen hinnehmen.

Berliner Baustellen

Manchmal müssen Mieter und Vermieter Baulärm gleichermaßen als ortsüblich hinnehmen

In Berlin wird bekanntlich viel gebaut. Neben einem Mietshaus wurde 2015 ein eingeschossiges Gebäude abgerissen. Hier sollte eine Wohnanlage mit 78 Einheiten entstehen. Auf einer benachbarten Freifläche wurden 250 Wohneinheiten gebaut. Wegen des Lärms der beiden Baustellen kürzte ein Mieter die Miete.

Damit war der Hauseigentümer nicht einverstanden. In Berlin sei auf Freiflächen immer mit Bautätigkeit zu rechnen, erklärte er. Darauf habe er als Vermieter überhaupt keinen Einfluss. Er müsse die Baustelle und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten ebenso entschädigungslos hinnehmen wie die Mieter.

Auch das Amtsgericht Köpenick hielt die Mietminderung in diesem Fall für unzulässig (7 C 391/16). Anders wäre der Streit zu beurteilen, wenn die Beteiligten im Mietvertrag vereinbart hätten, dass der bei Vertragsschluss bestehende "Immissionsstandard" (d.h. der Lärmpegel) fortdauern sollte. Dann wäre der Baulärm als Mietmangel anzusehen. Eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf Lärmgrenzen sei hier aber nicht getroffen worden.

Ohne so eine Vereinbarung übernehme der Vermieter keine Gewähr dafür, dass das Wohnumfeld so bleibe wie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. In der Regel stelle es keinen Mietmangel dar, wenn sich während der Mietzeit durch eine Baustelle der Lärmpegel erhöhe — in Berlin müssten jedenfalls auch Vermieter diese Situation als ortsüblich dulden. Das Mietshaus befinde sich in einer Lage, in der man jederzeit mit einer nachteiligen Änderung des Wohnumfelds rechnen musste.

Wasserschaden durch Waschmaschine

Eine neu angeschlossene Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen zu lassen, ist grob fahrlässig

Unmittelbar nach dem Einzug der neuen Mieterin kam es in der Mietwohnung und in der darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden. Die Vermieterin musste für die Instandsetzung der beiden Wohnungen über 10.000 Euro ausgeben. Was war passiert?

Wie Zeugen später vor Gericht bestätigten, hatte die Mieterin ihre Waschmaschine selbst angeschlossen und das nicht unbedingt fachmännisch. Danach hatte sie die Maschine eingeschaltet und unbeaufsichtigt laufen lassen. Dabei löste sich der Ablaufschlauch.

Für die Reparaturkosten forderte die Hauseigentümerin von der Mieterin Schadenersatz. Sie müsse sich an ihre Gebäudeversicherung halten, meinte dagegen die Mieterin.

Hier treffe das nicht zu, urteilte das Amtsgericht Hamburg-St.Georg (920 C 139/15). In der Regel müssten Vermieter bei von Mietern verursachten Schäden zwar die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, räumte das Gericht ein. Das gelte jedoch nicht, wenn ein Mieter grob fahrlässig gehandelt habe.

Mieter seien grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Wer eine Waschmaschine oder Spülmaschine das erste Mal nach dem Anschließen in Betrieb nehme, müsse sie besonders sorgfältig überwachen. Um Schäden in der Wohnung zu vermeiden, müssten Mieter neu angeschlossene Geräte optisch und/oder akustisch in kurzen Abständen kontrollieren.

Das gelte umso mehr, wenn ein Mieter eine Waschmaschine oder Spülmaschine ohne die Hilfe eines Fachmanns selbst installiert habe. Auf keinen Fall dürfe man so eine Maschine bei der ersten Inbetriebnahme unbeaufsichtigt laufen lassen, das sei grob fahrlässig. Daher müsse im konkreten Fall die Mieterin die Reparaturkosten ersetzen. Bei einem so leichtfertig herbeigeführten Schaden müsse nicht die Gebäudeversicherung der Hauseigentümerin einspringen.

Miete unpünktlich gezahlt

Auch geringfügiges Fehlverhalten kann eine Kündigung rechtfertigen, wenn es trotz Abmahnungen fortgesetzt wird

Immer wieder zahlte ein Berliner Mieter die monatliche Miete etwas verspätet und manchmal nicht in voller Höhe. Der Vermieter mahnte ihn deswegen einige Male ab. Der Effekt war gleich Null. Schließlich hatte der Vermieter die Nase voll und kündigte das Mietverhältnis fristgemäß. Weil sich der Mieter weigerte auszuziehen, erhob er Räumungsklage.

Der Mieter berief sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Wenn Mieter bis zum dritten Werktag im Monat den Überweisungsauftrag erteilten, sei die Zahlung noch rechtzeitig. Früher habe er die Miete manchmal zwar noch ein bisschen später überwiesen. Aber solche Bagatellen rechtfertigten keine Kündigung. Außerdem sei er krank gewesen und habe seine Angelegenheiten nicht immer korrekt regeln können.

Doch das Amtsgericht Schöneberg verurteilte ihn dazu, die Wohnung zu räumen: Die Kündigung sei wirksam (7 C 186/16). Jeweils für sich betrachtet, sei sein Fehlverhalten nur geringfügig, räumte das Amtsgericht ein. Mit kleinen Verspätungen habe er die Miete gezahlt und auch die Minderzahlung sei nicht erheblich gewesen. Schwerer ins Gewicht falle aber die Tatsache, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Abmahnungen unbeeindruckt fortgesetzt habe.

Daher könne der Vermieter nicht davon ausgehen, dass sich der Mieter künftig vertragstreu verhalten werde. Bisher hätten weder Abmahnungen, noch eine Kündigung zu korrektem Verhalten geführt. Das sei auch mit Krankheit nicht zu entschuldigen: Die Miete pünktlich zu zahlen, sei keine Leistung, die besondere Fitness erfordere. Der Mieter hätte nur einen Dauerauftrag einrichten müssen.

Maklerkunde schiebt Bruder vor

Bruder kauft Immobilie: Provision muss der Maklerkunde trotzdem zahlen

Herr M beauftragte einen Makler, für ihn eine Immobilie zu suchen. Vertraglich verpflichtete er sich, im Erfolgsfall — d.h. bei Erwerb oder Anmietung einer Immobilie "durch uns oder ein mit uns verbundenes Haus" — Provision zu zahlen. Als der Makler ein passendes Objekt gefunden hatte, tat der Kaufinteressent aber so, als hätte er das Interesse verloren.

Das stimmte jedoch nicht. Bald darauf erwarb der (offiziell vermögenslose) Bruder von M die Immobilie. Der Zweck des Manövers ist nicht schwer zu erraten: Herr M wollte sich die Provision sparen. Doch so billig kam er nicht davon: Der Makler verklagte ihn auf Zahlung und hatte damit beim Bundesgerichtshof Erfolg (I ZR 261/16).

Im Maklervertrag habe M zugesagt, auch dann Provision zuzahlen, wenn ein Dritter das Objekt erwerbe — vorausgesetzt, der Kauf sei ihm "wirtschaftlich zuzurechnen". Und das treffe zu. Sei der "Dritte" ein Verwandter, sei prinzipiell von einer engen persönlichen Beziehung zwischen dem Maklerkunden und dem "Dritten" auszugehen. Ebenso gut hätte Herr M selbst den Kaufvertrag unterschreiben können, urteilten die Bundesrichter.

Im Vertrag sei die Rede von einem "Haus" bzw. Unternehmen, das mit dem Maklerkunden wirtschaftlich verbunden sei. Diese Regelung sei nicht wörtlich zu verstehen, sondern weit auszulegen. Sie gelte auch für den Bruder des Maklerkunden.

M sei daher ebenso wie der Käufer verpflichtet, Provision zu zahlen. Dem Makler stehe es frei, den Betrag vom betuchteren Schuldner zu kassieren. Da der Käufer, der Bruder, nicht über Vermögen verfüge, müsse M die Provision zahlen, obwohl er das Objekt nicht selbst erworben habe.

Mäuse im Altenteilerhaus

Vermieter wollen Schädlingsbekämpfer nicht länger finanzieren: Mietminderung

Ein Ehepaar hat ein Altenteilerhaus gemietet — so nennt man ein separates Gebäude auf einem Bauernhof, das in der Regel nach der Hofübergabe vom Austragsbauern bewohnt wird. Seit Jahren wird das Häuschen regelmäßig im Winter von einer Mäuseplage heimgesucht. Die Tiere krabbeln vor allem nachts in den Zwischendecken herum, man hört sie ständig schaben. In den Wandecken sammeln sich Flüssigkeiten.

Zunächst kümmerten sich die Landwirte und Hauseigentümer um das Problem und beauftragten einen Schädlingsbekämpfer. Doch dem Mann gelang es nicht, die Mäuse dauerhaft zu vertreiben. Im Winter kamen sie immer wieder. Mehrmals riefen die Vermieter den Kammerjäger, ohne durchschlagenden Erfolg. Dann hatten die Mieter genug und minderten die Miete um 50 Euro (6,5 Prozent der Kaltmiete).

Erfolglos klagten die Vermieter den Differenzbetrag ein. Eine Minderung in dieser Höhe sei angemessen, urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (40 C 330/17). Zweifellos stellten Mäuse im Haus einen Mangel der Mietsache dar. Das kontinuierliche Krabbeln und Kratzen störe die Nachtruhe. Mäuse-Urin in Decken und an Wänden führe zu Geruchsbelästigung. Exkremente in der Wohnung seien unhygienisch und könnten sogar die Gesundheit gefährden.

Die Mieter seien an der Mäuseplage ebenso wenig schuld wie die Vermieter. Dass die Eigentümer nun behaupteten, die Mieter würden häufig die Türen lange offen stehen lassen und so die Mäuse quasi "einladen", sei lebensfremd. Das Ehepaar könne die Rückkehr der Mäuse in den Wintermonaten nicht verhindern.

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Daher seien die Eigentümer verpflichtet, beim Auftauchen der Mäuse auf ihre Kosten einen Schädlingsbekämpfer zu beauftragen. Sie hätten diese wiederholt auftretenden Kosten durchaus auf die Mieter abwälzen können. Dazu hätten die Vermieter aber im Mietvertrag entsprechende Regelungen treffen müssen.

Kinderwagen im Hausflur

Gehbehinderte Wohnungseigentümerin muss sich mit dem "Hindernis" abfinden

Ein Ehepaar mit einem zweijährigen Kind hatte im ersten Stock einer Wohnanlage eine Wohnung gemietet. Ihren Kinderwagen "parkten" die Mieter regelmäßig im Erdgeschoss, in dem Teil des Hausflurs, der zur Kellertreppe führt. Das störte die gehbehinderte Frau X, die im Erdgeschoss wohnte.

Im Hausflur habe der Kinderwagen nichts zu suchen, meinte die Wohnungseigentümerin: Den könne die Familie ohne weiteres im Keller oder in der Garage abstellen. Sie komme an dem Gefährt kaum vorbei, wenn sie ihre Einkäufe in den Keller bringe. Es gebe keine vernünftige andere Lösung, konterten die Mieter. Außerdem habe die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen, dass sie den Kinderwagen im Hausflur abstellen dürften.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage der Frau X ab (425 C 6305/17). Sie könne ihre Wohnung ohne weiteres erreichen, da stehe der Kinderwagen nicht im Weg. In den Keller werde die Eigentümerin wohl schon wegen ihres Handikaps nicht allzu oft gehen. Außerdem habe das Ehepaar angeboten, den Kinderwagen bei Bedarf wegzuschieben. Ernstzunehmende Alternativvorschläge habe Frau X ebenfalls nicht vorgetragen.

Dass die Mutter den Kinderwagen nicht täglich die steile Kellertreppe hinunter tragen könne, während das Kleinkind im Hausflur unbeaufsichtigt bleibe, verstehe sich von selbst. Den Kinderwagen ständig in die Garage zu transportieren, die zudem anderweitig genutzt werde, sei auch unzumutbar aufwendig. Da der Hausflur zum Gemeinschaftseigentum gehöre, solle sich künftig die Eigentümergemeinschaft um eine einvernehmliche Regelung bemühen.

Baum in der Loggia

Kurzartikel

Ist ein Mieter rechtskräftig dazu verurteilt worden, einen in der Loggia seiner Mietwohnung gepflanzten Ahornbaum mitsamt Erdreich und Wurzeln zu beseitigen, und lehnt dies hartnäckig ab, obwohl ihm der Vermieter obendrein zwei Mal eine Frist dafür gesetzt und im Weigerungsfall die Kündigung angedroht hat, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine so grobe Pflichtverletzung macht es für den Vermieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Fassadendämmung in der Wohnanlage

Das ist trotz hoher Kosten eine Instandsetzung, die mit Mehrheit beschlossen werden kann

Auf der Eigentümerversammlung einer älteren Berliner Wohnanlage wurde mehrheitlich beschlossen, Dächer zu sanieren. An jedem Wohnblock waren bereits drei Fassaden wärmegedämmt, die vierte sollte nun ebenfalls gedämmt werden. Um die Arbeiten zu finanzieren, beabsichtigten die Eigentümer, auf Rücklagen von 70.000 Euro zurückzugreifen und die restlichen Kosten umzulegen.

Ein Eigentümer wollte für diese Maßnahmen nicht zahlen und focht die Beschlüsse an: Hier handle es sich nicht um eine Instandsetzung der Gebäude, sondern um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssten, meinte er. Dem widersprach das Landgericht Berlin (55 S 76/15 WEG). Instandsetzung bedeute nicht zwingend, dass nur der bisherige Zustand wiederhergestellt werde.

Instandsetzung solle einen Mangel beheben. Dabei dürften sich die Eigentümer auch für eine Lösung entscheiden, die etwas verändere — wenn die Lösung technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller sei als eine bloße "Reparatur". Wenn man die Maßstäbe eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers anlege, treffe das hier zu: Denn an allen Fassadenwänden habe Sanierungsbedarf bestanden.

Die übrigen Fassaden zu dämmen, sei eine ordnungsgemäße Instandhaltung, die mit Mehrheit beschlossen werden könne. Auch Mehrkosten ständen dem Beschluss nicht entgegen, da Wärmedämmung nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung ohnehin anstehe. Wenn Sanierungsmaßnahmen notwendig und unaufschiebbar seien, weil sich andernfalls der Bauzustand laufend verschlechtere, müssten Eigentümer auch eine hohe finanzielle Belastung akzeptieren.

Versicherter Sturmschaden?

Baum stürzt sechs Tage nach einem Sturm auf ein Hausdach: Gebäudeversicherung verweigert Leistungen

Ein heftiger Frühjahrssturm hatte sich in der Region ausgetobt. Sechs Tage später stürzte ein Baum vom Nachbargrundstück auf ein Einfamilienhaus. Der Hauseigentümer hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Nach deren Versicherungsbedingungen waren Schäden versichert, die dadurch entstehen, dass ein Sturm Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen wirft.

Doch das Unternehmen weigerte sich, die Reparaturen am Hausdach zu finanzieren. Begründung: Hier liege kein Sturmschaden vor, weil der Baum nicht unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen wurde. Dem widersprach das Oberlandesgericht Hamm und entschied den Streit zu Gunsten des Versicherungsnehmers (6 U 191/15).

Allgemeine Versicherungsbedingungen seien so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer ihren Sinn bei verständiger Würdigung und aufmerksamer Lektüre verstehen müsse. Dass der Baum erst einige Tage nach dem Sturm umgestürzt und auf das Dach des Einfamilienhauses gefallen sei, ändere nichts daran, dass der Sturm den Schaden verursacht habe.

Ein Sachverständiger habe erläutert, dass der Sturm die Wurzeln des Baumes abgerissen habe. Ein entwurzelter Baum stehe nicht mehr fest — wann er umstürze, sei dann nur noch eine Frage der Zeit und hänge vom Zufall ab. Daher komme es nicht darauf an, ob ein Baum nach "sturmbedingtem Wurzelabriss" schon während des Sturms umfalle oder erst einige Tage später. Die Ursache dafür, dass der Baum seine Standfestigkeit verlor, bleibe allemal der Sturm.

Streit um Eichen-Schädling

Kommune verdonnert Grundstückseigentümer zum Kampf gegen den Eichenprozessionsspinner

In der Stadt Arendsee liegt ein Grundstück mit schönem altem Baumbestand aus Eichen. Eines Tages drang ein Störenfried in die Idylle ein, der Eichenprozessionsspinner. Die Kommune erfuhr von dem Schädlingsbefall und ordnete an, der Eigentümer müsse sofort Maßnahmen ergreifen. Der Eichenprozessionsspinner könnte sonst weitere Eichen in der Umgebung befallen.

Der Grundstückseigentümer wurde verpflichtet, die Schädlinge durch Absaugen entfernen zu lassen. Er kam dem nach, klagte aber gegen den Bescheid und forderte von der Stadt Kostenersatz: Schließlich sei er für den Befall nicht verantwortlich, außerdem bedrohe sein Baumbestand nicht die Nachbargrundstücke.

Das Verwaltungsgericht Magdeburg ergriff die Partei des Grundstückseigners (1 A 94/15 MD). Der Eichenprozessionsspinner sei nicht als "vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr" einzustufen, die es rechtfertigen würde, den Grundstückseigentümer per Ordnungsrecht zu Gegenmaßnahmen auf seine Kosten zu verpflichten. Daher müsse ihm die Kommune die Kosten der Schädlingsbekämpfung ersetzen.

Arglist beim Hauskauf

Ist Verkäufern eines Hauses "leichtfertige Unkenntnis" eines Mangels vorzuwerfen, haben sie ihn nicht "arglistig verschwiegen"

Die Eigentümer, ein Ehepaar, hatten das Einfamilienhaus selbst gebaut und zehn Jahre lang darin gewohnt. Bei Pflasterarbeiten, die ungefähr ein Jahr vor dem Verkauf stattfanden, wurden am Sockeloberputz Schäden festgestellt und ausgebessert. Bei den Gesprächen mit den späteren Käufern erklärten die Eigentümer, der "Sockel sei nachgeputzt" worden. Bei den Pflasterarbeiten habe wohl die Rüttelplatte Schäden verursacht.

Dass das nicht stimmte, wurde den Käufern nach Vertragsschluss schnell klar. Sie beauftragten einen Bausachverständigen mit einer Untersuchung. Der fand heraus, dass die Abdichtung schon beim Hausbau mangelhaft ausgeführt wurde. Die "Reparatur" werde ca. 14.000 Euro kosten.

Da laut Kaufvertrag die Gewährleistung der Verkäufer für Mängel ausgeschlossen war, blieb den Käufern nur noch eine Möglichkeit, Schadenersatz herauszuschlagen: Sie beriefen sich darauf, dass das Ehepaar den Mangel arglistig verschwiegen habe.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage der Käufer ab (5 U 363/17). Der Vorwurf der Arglist sei nur berechtigt, wenn die Verkäufer den Mangel kannten und wenn sie zugleich damit rechneten, dass die Käufer den Kaufvertrag nicht (oder nicht zu diesen Bedingungen) abschließen würden, wenn sie über den Mangel informiert wären.

Hier stehe aber nicht fest, dass das Ehepaar über die mangelhafte Abdichtung Bescheid wusste. Die falsche Auskunft belege jedenfalls nicht, dass die Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden kannten und arglistig verschwiegen. Möglich, dass sie den Mangel leichtfertig ignorierten, obwohl sie es nach den Pflasterarbeiten hätten besser wissen können. Dass sie die Käufer absichtlich hinters Licht führten, sei damit jedoch nicht bewiesen.

Der "Fahrrad-Erlass"

Eigentümergemeinschaft darf den Transport von Rädern durchs Treppenhaus in die Wohnungen verbieten

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage wurde mit Mehrheit beschlossen, die Hausordnung zu ändern: Von nun an sollten die Bewohner ihre Fahrräder nur noch im gemeinschaftlichen Fahrradraum, auf dem eigenen Tiefgaragen-Stellplatz oder im eigenen Keller abstellen dürfen. Ausdrücklich verboten wurde der Transport von Rädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen.

Ein Miteigentümer — natürlich Radfahrer — focht diesen Beschluss an: Das Verbot diskriminiere die Fahrradbesitzer und greife zudem in unverhältnismäßiger Weise in sein Eigentumsrecht ein. Dem widersprach das Landgericht München I (36 S 3100/17 WEG).

Wenn es darum gehe, den Umgang mit Gemeinschaftseigentum zu regeln, stehe der Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Der sei hier nicht überschritten worden. Denn es zähle nicht zu den Kernelementen des Eigentums an einer Wohnung, dort Fahrräder einzustellen.

Fahrradbesitzer würden durch den Beschluss auch nicht unzulässig diskriminiert. Der Radfahrer müsse es hinnehmen, dass Kinderwägen, Rollstühle oder Rollatoren — anders als Räder — durch das Treppenhaus in die Wohnungen transportiert werden dürften. Diese Gegenstände würden von einigen Hausbewohnern gebraucht, um überhaupt die Wohnung zu erreichen. Und: Wer auf einen Rollstuhl angewiesen sei, der benötige dieses Hilfsmittel auch in der Wohnung. Die Ungleichbehandlung sei also sachlich begründet.

Wasserschaden im Keller

Ist der Keller anschließend wieder "trocken", muss der Vermieter hier nicht grundlegend sanieren

Der Wasserschaden ereignete sich im mitvermieteten Keller einer Altbauwohnung. Der Vermieter ließ das Wasser abpumpen. Anschließend wurden die Außenwände des Hauses gedämmt. Der Keller selbst wurde nicht instandgesetzt. Die Mieterin solle warten, bis die Feuchtigkeit ausgetrocknet sei, meinte der Vermieter.

Damit wollte sich die Frau jedoch nicht begnügen. Sie forderte, der Hauseigentümer müsse nun den Keller sanieren, d.h. die Folgen der Feuchtigkeitsschäden (Verfärbungen) und deren Ursache im Mauerwerk beseitigen. Dazu sei er nicht verpflichtet, urteilte jedoch das Amtsgericht Bremen (9 C 476/15).

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten, d.h. dafür sorgen, dass sie in gebrauchstauglichem Zustand sei. Ein Keller-Innenraum müsse trocken sein, damit die Mieter dort Gegenstände aufbewahren könnten. Sei das gesichert — und nur darauf komme es hier an —, habe der Vermieter seine Schuldigkeit getan.

Ob und wann er sich um das Mauerwerk kümmere, sei Sache des Eigentümers. Die Mieterin habe schließlich nicht die Bausubstanz des Hauses mit-gemietet. (Die Mieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)