Bauen & Wohnen

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Standsichere Holztreppe?

Treppenbauer muss die anerkannten Regeln seines Handwerks beachten

Zum Preis von 5.000 Euro baute Handwerker X im Einfamilienhaus des Auftraggebers A eine Wangentreppe ein (d.h. eine Treppe, die von zwei so genannten Wangen an den Außenkanten getragen wird, dazwischen sind die Stufen befestigt). Die Wangen waren vier Zentimeter dick, einen Standsicherheitsnachweis legte der Treppenbauer nicht vor.

Zwei Jahre später verlangte Hauseigentümer A von X so einen Nachweis und pochte auf das "Regelwerk Holztreppenbau": Demnach müssen Wangen mindestens fünf Zentimeter dick sein. Wird diese Mindeststärke nicht erreicht, muss der Handwerker die Standsicherheit der Treppe nachweisen. Dass sie standsicher sei, sei doch praktisch längst bewiesen, fand der Treppenbauer und weigerte sich.

Daraufhin forderte A den Werklohn von 5.000 Euro zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Trier entschied (1 S 205/14). Der Auftraggeber dürfe den Werkvertrag aufkündigen, weil die Treppe mangelhaft sei, so das Landgericht. X habe nämlich die anerkannten Regeln seines Fachs nicht eingehalten. Dass diese gelten sollten, hätten die Vertragsparteien zwar nicht ausdrücklich vereinbart. Handwerker verpflichteten sich aber stillschweigend dazu, sie zu beachten.

Die allgemein anerkannte Regel der Technik sei im Holztreppenbau das "Regelwerk Holztreppenbau". Von deren Vorgaben weiche die von X gebaute Treppe ab. Dass die Treppe tatsächlich standsicher sei, ändere daran nichts. Wenn die Regeln nicht eingehalten werden, spiele es keine Rolle, ob dies im Einzelfall ohne negative Folgen bleibe. Die "Regeln der Technik" sollten sicherstellen, dass bestimmte Eigenschaften des Werks erreicht werden. Jede Abweichung davon stelle deshalb einen Mangel dar.

Mangelhaftes Passivhaus

Verursacht erhöhter Heizwärmebedarf nur geringe Mehrkosten, ist eine Sanierung für 81.000 Euro unverhältnismäßig

Ein auf "Energiesparhäuser" spezialisiertes Bauunternehmen baute für den Bauherrn Z ein Passivhaus aus Holz. 300 Quadratmeter Wohnfläche waren zu beheizen. Nach dem ersten Winter im Neubau beschwerte sich Auftraggeber Z über zu hohen Heizenergieverbrauch und forderte Nachbesserung. Der Bauunternehmer wollte allerdings weder den Wärmeschutz verbessern, noch einen Kostenvorschuss für die Sanierung zahlen.

Später verklagte Herr Z den Bauunternehmer auf Schadenersatz. Das Landgericht sprach ihm 81.000 Euro zu — so viel hatte die Sanierung gekostet. Gegen dieses Urteil legte der Bauunternehmer Berufung ein, die beim Oberlandesgericht München und beim Bundesgerichtshof überwiegend Erfolg hatte (VII ZR 148/14).

Wenn man die Mindestanforderungen an ein Passivhaus (DIN 4 208, Teil 2/2) zugrunde lege, verbrauche das — mittlerweile verkaufte — Passivhaus von Z zu viel Heizenergie, stellten die Bundesrichter fest. Der vorgesehene Wärmebedarf werde um ca. ein Drittel überschritten. Dieser Mangel verursache allerdings pro Jahr nur 86 Euro Mehrkosten. Unter diesen Umständen sei es unverhältnismäßig, den Wärmeschutz des Hauses für 81.000 Euro zu sanieren, um den Energieverbrauch weiter zu reduzieren.

Daher müsse sich Bauherr Z mit Schadenersatz für den Minderwert begnügen, den die mangelhafte Bauweise zur Folge habe. Der Minderwert hänge ab von der Gesamtnutzungsdauer des Hauses und von den jährlichen Energiemehrkosten.

Die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Holzhauses liege bei 70 Jahren. Wenn man die jährlichen Mehrkosten mit 70 multipliziere — und die Steigerung der Energiekosten einkalkuliere —, betrage der Minderwert 12.000 Euro. Diese Summe müsse der Bauunternehmer ersetzen. (Der BGH hat mit diesem Beschluss ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 18.6.2014 bestätigt. AZ.: 27 U 4301/13)

"Hilfebedürftige" Hauseigentümerin?

Arbeitslose Frau muss ihr Haus verkaufen: 205 qm sind für zwei Personen unangemessen

Nach über einem Jahr ohne Job beantragte die Eigentümerin eines Wohnhauses Arbeitslosengeld II. Das Jobcenter gewährte die Hartz-IV-Leistungen nur als Darlehen, nicht als Zuschuss. Begründung: Die Antragstellerin besitze ein Haus mit 205 qm Wohnfläche. Sie habe also Vermögen und sei nicht hilfebedürftig.

Das Sozialgericht Detmold gab dem Jobcenter Recht und wies die Klage der Frau auf Hartz-IV-Leistungen als Zuschuss ab (S 18 AS 924/14). Ein selbstgenutztes Haus zähle zwar zum so genannten Schonvermögen, das Hilfeempfänger behalten dürften, so das Sozialgericht. Aber nur, wenn die Größe des Hauses "angemessen" sei.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts sei bei einem 4-Personen-Haushalt ein Wohnhaus mit 130 qm Wohnfläche als angemessen einzustufen. Dieser Grenzwert sinke, wenn weniger als vier Personen in einem Wohnhaus lebten. Die Antragstellerin bewohne ihr Haus zusammen mit ihrer Tochter. Und das bedeute: Die Wohnfläche des Hauses von 205 qm übersteige die Wohnfläche, die als angemessen anzusehen wäre, um mehr als das Doppelte.

Demnach sei die arbeitslose Frau nicht hilfebedürftig. Der Verkehrswert des Hauses sei deutlich höher als der Vermögensfreibetrag, der ihr zustehe. Also müsse sie das Haus verkaufen und den Erlös für den Lebensunterhalt verwenden. Unzumutbar wäre das nur, wenn der auf dem Markt zu erzielende Wert dem wirklichen Wert des Gebäudes nicht entspräche, also ein Verkauf offensichtlich unwirtschaftlich wäre.

Dafür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Laut dem Gutachten eines Immobiliensachverständigen könne die Eigentümerin das Haus innerhalb von zwölf Monaten zum Verkehrswert verkaufen. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, bekomme sie vorübergehend Leistungen auf Darlehensbasis.

Mieterin verwüstet Eigentumswohnung

Die Eigentümerin kann die Kosten der Mängelbeseitigung als Werbungskosten von der Steuer abziehen

2007 hatte Frau X eine vermietete Eigentumswohnung gekauft — in tadellosem Zustand. Im Jahr darauf weigerte sich die Mieterin, die geforderten Nebenkosten zu bezahlen. Nach dem Streit darüber kündigte die Eigentümerin das Mietverhältnis, wofür sich die Mieterin gründlich rächte.

Als Frau X nach dem Auszug der Mieterin ihre Wohnung besichtigte, waren Türscheiben eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und an den Wänden schimmelte es. Obendrein hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Bad nicht gemeldet: Hier war bereits die Bausubstanz beschädigt.

Von der verschuldeten, insolventen Ex-Mieterin konnte die Eigentümerin keinen Schadenersatz eintreiben. Sie musste die Wohnung daher auf eigene Kosten renovieren. Um die gravierenden Schäden zu beheben, gab Frau X rund 20.000 Euro aus. Diesen Betrag machte sie bei ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 als "Erhaltungsaufwand" geltend. Erhaltungsaufwand wird sofort steuermindernd berücksichtigt.

Doch das Finanzamt "spielte" nicht mit und versagte den direkten Abzug: Hier handle es sich um so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten", fand die Behörde. Die Reparaturkosten lägen höher als 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Deshalb könne die Steuerzahlerin diese Kosten nur über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.

Gegen den Steuerbescheid klagte die Wohnungseigentümerin und setzte sich beim Finanzgericht Düsseldorf durch. Der Bundesfinanzhof bestätigte dessen Urteil (IX R 6/16). Im konkreten Fall gehe es nicht um Schönheitsreparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Um "anschaffungsnahe Herstellungskosten" handle es sich nur, wenn Mängel behoben werden, die beim Kauf schon vorhanden waren.

Als Frau X die Eigentumswohnung kaufte, habe aber kein Baumangel vorgelegen. Die Wohnung sei nicht renovierungsbedürftig gewesen. Nachweislich habe die Mieterin erst nach dem Kauf der Immobilie durch Vandalismus Schäden verursacht. Aufwendungen für das Beseitigen so zustande gekommener Schäden an der Bausubstanz seien als "Erhaltungsaufwand" anzusehen und damit sofort als Werbungskosten von der Steuer abzuziehen.

Miete pünktlich gezahlt

Kurzartikel

Zahlen Mieter mehrmals nacheinander die Miete am dritten Werktag des Monats bar bei ihrer Sparkasse ein und erteilen gleichzeitig einen Überweisungsauftrag, haben sie pünktlich gezahlt. Ob ein Zahlungsverzug vorliegt, der eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, hängt nämlich vom Zeitpunkt der Überweisung ab und nicht vom Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.

WEG-Verwalter erhält Energieausweis

Kurzartikel

Wenn der Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage fertiggestellt und übergeben hat, muss er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch eine Kopie des Energieausweises für das Gebäude aushändigen. Diese Kopie erhält der Verwalter. Der Bauträger ist nicht verpflichtet, Kopien für einzelne Eigentümer anzufertigen und herauszugeben.

Durchfeuchtete Hausfassade

Bauunternehmer dichtete bei einem Einfamilienhaus den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht ab

Das Einfamilienhaus wurde 2006 gebaut und von den Bauherren abgenommen. Das war voreilig, wie das Ehepaar schon bald bemerkte. Denn der Bauunternehmer hatte den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht abgedichtet, nicht einmal durch eine Noppenfolie geschützt. Bereits ein Jahr nach Fertigstellung des Hauses war der Putz bis zu einer Höhe von etwa 70 Zentimetern durchfeuchtet.

Die Bauherren forderten vom Bauunternehmen zuerst Schadenersatz, dann die Beseitigung der Mängel. Das schließe sich aus, erklärte ihnen das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 48/16). Wer vom Auftragnehmer finanziellen Ausgleich des Schadens verlange, dokumentiere damit den Willen, dass nicht der Verantwortliche den Baumangel beheben solle. Dann könnten die Auftraggeber den Unternehmer nicht mehr auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Schadenersatz stehe dem Ehepaar jedoch zu, so das OLG, denn das Wärmedämmverbundsystem sei mangelhaft: In dem Bereich, der vom Erdboden berührt werde, seien Putz und Dämmplatten nicht abgedichtet und infolgedessen mittlerweile gründlich durchfeuchtet. Zwar erwähne die Baubeschreibung die Abdichtung nicht ausdrücklich, trotzdem gehöre sie zu einem "gebrauchstauglichen Werk".

Zudem hätten die Vertragsparteien einen Festpreis für den Hausbau vereinbart: Dann könne der Bauherr grundsätzlich erwarten, dass alle für den Bau notwendigen Leistungen umfasst seien. Anders läge der Fall nur, wenn im Vertrag oder in der Baubeschreibung ausdrücklich festgehalten werde, dass der vereinbarte Leistungsumfang keine Abdichtung enthalte.

Der Einwand des Bauunternehmers, dass die fehlende Abdichtung noch nicht zu einem Schaden geführt habe, sei nicht nachvollziehbar: Denn die Feuchtigkeitsschäden seien gar nicht zu übersehen. Doch selbst wenn der Einwand zuträfe, wäre er unerheblich. Denn nach den anerkannten Regeln der Technik sei es nun einmal notwendig, ein Wärmedämmverbundsystem abzudichten. Wer von diesen Regeln abweiche, arbeite fehlerhaft — unabhängig davon, wann sich die mangelhafte Leistung nachteilig auswirke.

Zwangsräumung 13 Jahre aufgeschoben

Kommunale Vermieterin wartet zu lange und verwirkt so ihr Recht auf Räumung

Eine Gemeinde bei München hatte im Jahr 2000 eine kommunale Wohnung an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Von Anfang an zahlten die Mieter unpünktlich. Schließlich kündigte die Gemeinde aus diesem Grund das Mietverhältnis. Im Mai 2003 erklärte das Amtsgericht wegen der Mietrückstände von 3.671 Euro eine Räumung für rechtens.

Trotzdem sah die Gemeinde von der Zwangsräumung ab, weil sich die Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamts für die Familie einsetzte. Die Berater fürchteten, die Kinder der Mieter würden durch einen Umzug "entwurzelt". Die Tochter wurde damals sozialpädagogisch betreut. Der kleine Sohn hatte nach einigen Problemen in der örtlichen Grundschule gerade erst zu einem regulären Schulalltag gefunden.

Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar nur unregelmäßig und unvollständig Miete. Trotzdem war die Gemeinde sehr geduldig. Erst im März 2016 mahnte die Vermieterin die Mieter, die Zahlungsrückstände auszugleichen. "Nach Durchsicht der Mieterkonten" fehle die "Soll-Miete für Januar, Februar und März", schrieb die Gemeinde. Ende 2016 beauftragte sie einen Gerichtsvollzieher damit, die Wohnung zu räumen.

Dagegen klagten nun die Mieter und hatten mit ihrer "Vollstreckungsabwehrklage" beim Amtsgericht München Erfolg (424 C 26626/16). Die Gemeinde habe ihr Recht verwirkt, das Urteil von 2003 umzusetzen und die Wohnung räumen zu lassen, stellte das Amtsgericht fest. 2003 habe sie das Urteil auf Anraten der Eltern- und Jugendberatungsstelle nicht durchgesetzt, wenngleich das als Aufschub und nicht auf Dauer gedacht war. Danach habe die Vermieterin jedoch über ein Jahrzehnt nichts unternommen.

Deshalb hätten die Mieter nicht damit rechnen müssen, dass die Gemeinde nun doch die Räumung verlange. Vielmehr habe selbst die schriftliche Abmahnung das Ehepaar noch in dem Glauben bestärkt, dass die Vermieterin darauf verzichte. Immerhin sei da von "Mieterkonten" die Rede und von "Soll-Miete". Die Gründe, die die Gemeinde seinerzeit bewogen, die Zwangsräumung aufzuschieben, bestünden schon lange nicht mehr. Dennoch habe sie daraus keine Konsequenzen gezogen und das Räumungsurteil nicht vollstreckt. Also durften die Mieter darauf vertrauen, dass die Gemeinde weiterhin so verfahre.

Attentat auf Vermieter-Hund

Der Tierquälerei beschuldigter Mieter fordert Schadenersatz für eine unberechtigte Kündigung

Seit 2009 wohnte das Ehepaar W im Erdgeschoss eines Münchner Mehrfamilienhauses. Im Einfamilienhaus auf dem Grundstück gleich nebenan lebte die Vermieterin mit mehreren Hunden. Die Tiere gingen mit ihrem Bellen offenbar allen Bewohnern des Mietshauses auf den Geist, ein Hund besonders. Jedenfalls schickten mehrere Mietparteien, darunter auch das Ehepaar W, der Vermieterin 2012 diesen Brief:

"Bitte finden sie eine Lösung, das dauerhafte Bellen ihres Hundes einzuschränken. Der momentane Zustand ist mehr als unzumutbar. Es ist, gerade bei schönem Wetter, nicht möglich, draußen auf der Terrasse/den Balkonen ein normal gesprochenes Wort zu verstehen."

Nichts änderte sich. Drei Jahre später jaulte der besagte Hund so erbärmlich vor Schmerzen, dass ihn die Vermieterin in die Tierklinik brachte. Dort stellte der Tierarzt fest, dass das Tier mit ätzender Säure bespritzt worden war. Da die Hundehalterin Herrn W kurz vor dem Vorfall in der Nähe des Hundes gesehen hatte, beschuldigte sie ihn und erstattete Anzeige wegen Tierquälerei. Das Ermittlungsverfahren wurde aus Mangel an Beweisen bald wieder eingestellt.

Doch da hatte die Vermieterin dem Ehepaar W längst fristlos gekündigt, weil Herr W am Gartenzaun einen "hinterhältigen Säureanschlag" auf ihren Hund verübt habe. Herr W wies die Vorwürfe in mehreren Schreiben zurück und widersprach der Kündigung. Dennoch zog das Ehepaar zehn Wochen später aus. W verklagte die Vermieterin auf Rückzahlung einer halben Monatsmiete und Schadenersatz für die Umzugskosten, weil die Kündigung unbegründet gewesen sei.

Darauf habe W keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht München (411 C 45/16). Wenn seine Behauptung zuträfe, dass der Kündigungsgrund an den Haaren herbeigezogen sei, hätte er nicht umziehen müssen. Gegen eine offenkundig unberechtigte Kündigung hätte der Mieter erfolgreich klagen können. Stattdessen habe das Ehepaar W die Wohnung freiwillig geräumt. Der Schaden in Form der Umzugskosten sei also letztlich nicht auf die Kündigung zurückzuführen. Daher bestehe kein Anspruch auf Schadenersatz.

42.000 DM weg und kein Haus

Tücken im Kleingedruckten eines Fertighausvertrags

Ein Ehepaar verhandelte mit einer Firma über den Bau eines Fertighauses. Es wurde ein Vertrag ausgearbeitet und von den Eheleuten unterschrieben. Im letzten Absatz hieß es, der Vertrag werde erst mit Zustimmung der Firma wirksam. Diese habe "binnen drei Wochen zu entscheiden". Die Firma stimmte zwar am letzten Tag der Frist dem Vertrag zu, das entsprechende Schreiben erhielten die Kunden aber erst danach.

Man verhandelte noch eine Weile, das Projekt wurde aber schließlich nicht durchgeführt. Die Firma verlangte trotzdem 42.000 DM. Begründung: Im Vertrag sei eine pauschale Vergütung von zehn Prozent des Gesamtpreises vereinbart für den Fall, dass die Bauherren den Vertrag wieder kündigten. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf kommt das Ehepaar nicht um die Zahlung der Summe herum, weil der Vertrag wirksam ist (23 U 129/93).

Er gelte, weil die Firma sich rechtzeitig entschieden habe, stellte das OLG fest. Mit der üblichen Postlaufzeit habe das Ehepaar rechnen müssen. Vertraglich vereinbart sei, dass die Firma innerhalb von drei Wochen zu einer Entscheidung kommen müsse - nicht aber, dass sie dies auch innerhalb dieser Frist mitteilen und das Schreiben vor Ablauf der Frist im Briefkasten der Kunden liegen müsse.

Diese Regelung weiche zwar vom Gesetz ab. Danach käme es nämlich auf den Zugang des Schreibens innerhalb der Frist an. Die Abweichung vom Gesetz hätten die Vertragspartner aber vereinbart und müssten sich daher auch daran halten.

"Überschwemmungsschaden"

Hauseigentümerin verliert den Prozess gegen ihre Gebäudeversicherung

Nach ergiebigen Regenfällen kam es im Juli 2014 im Haus von Frau X zu einem Wasserschaden. Von ihrer Dachterrasse drang Wasser ins Gebäude ein, durchfeuchtete eine Zwischendecke und überschwemmte ein Badezimmer. Die Ursache: Das Abflussfallrohr der Terrasse konnte kein Wasser mehr aufnehmen, weil die Kanalisation infolge des Dauerregens schon vollgelaufen war.

Nach dem Überschwemmungsschaden forderte die Hauseigentümerin erfolglos von ihrem Gebäudeversicherer Ersatz für die Reparaturkosten. Dabei war ihr Wohnhaus sogar gegen Elementarschäden versichert. Nach den Versicherungsbedingungen musste die Versicherung auch einspringen, wenn Sachen durch einen Rückstau von Wasser zerstört oder beschädigt wurden.

Im Vertrag war Rückstau so definiert: "Rückstau liegt vor, wenn Wasser durch Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern oder durch Witterungsniederschläge bestimmungswidrig aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes … austritt." Das Landgericht Bochum sah die Überschwemmung im Haus von Frau X als Folge eines Rückstaus an und verurteilte den Gebäudeversicherer, den Schaden zu regulieren (4.500 Euro).

Dagegen legte der Versicherer Berufung ein und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm durch (20 U 23/17). Das Regenfallrohr habe nach langanhaltenden Regenfällen die große Menge Wasser nicht mehr "verkraftet", so das OLG. Wenn das Rohrsystem eines Hauses kein Wasser mehr aufnehmen könne, handle es sich aber nicht um einen Rückstau.

Ein Rückstau liege vielmehr erst vor, wenn Wasser aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes wieder austrete. Das Wasser, das im konkreten Fall die Überschwemmung verursachte, müsste also aus dem Fallrohr der Dachterrasse zurückgeflossen sein. Dass hier wegen der überlasteten Kanalisation Wasser durch das Rohr auf die Terrasse hochgedrückt worden sei, sei aber nicht ersichtlich.

Anwohner klagen gegen Brunnen

VGH: Das Plätschern von Wasser wird im Allgemeinen als angenehm empfunden

Schon seit 1992 wohnt das ältere Ehepaar am Ravensburger Marienplatz. Dort plätschert seit 1994 Wasser in einem kommunalen Brunnen, der vom Künstler Robert Schad gestaltet wurde. 20 Jahre später verklagten die Hauseigentümer (nicht die Stadt, sondern) das Landratsamt als zuständige Immissionsschutzbehörde wegen des "Lärms": Die Behörde müsse dafür sorgen, dass die unerträglichen Brunnengeräusche aufhörten.

Sollten die Anwohner jemals Anspruch auf ein Einschreiten des Landratsamts gehabt haben, hätten sie ihn längst verwirkt, entschied das Verwaltungsgericht. Schließlich plätschere der Brunnen seit 20 Jahren, ohne dass die Hauseigentümer Einspruch erhoben. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim bestätigte das Urteil (10 S 1878/16). Der Brunnen auf dem Marienplatz überschreite den — hier nach TA Lärm gültigen — Lärm-Grenzwert von 60 Dezibel nicht.

Geräusche eines Brunnens auf einem öffentlichen, städtischen Platz seien grundsätzlich als passend und nicht als störend anzusehen. Anlagen mit plätscherndem und fallendem Wasser würden generell positiv wahrgenommen: Die meisten Menschen empfänden das Geräusch als angenehm und natürlich. Brunnen werteten das Stadtbild auf, dienten als Treffpunkt und im Sommer zur Abkühlung. Sie steigerten damit in den Städten die Lebensqualität.

Überhaupt nicht nachvollziehbar sei der Einwand, das Plätschern gefährde die Gesundheit der Anwohner. Denn in der für den Schlaf kritischen Nachtzeit sei der Brunnen gar nicht in Betrieb. Das Wasser laufe nur tagsüber zwischen 10 Uhr vormittags und 20 Uhr abends. Außerdem sei der Wasserdurchlauf des Brunnens im Sommer 2014 sogar reduziert worden. In den zwei Jahrzehnten vorher seien die Geräusche lauter gewesen, ohne dass Anhaltspunkte für ein Gesundheitsrisiko ersichtlich gewesen wären.

Solaranlage blendet die Nachbarn

Grundstückseigentümer muss unangenehme Reflexionen vom Nachbardach nicht hinnehmen

Hauseigentümer A hatte auf seinem Dach eine Photovoltaikanlage installieren lassen. Die sorgte für umweltfreundlichen Strom im Haus, allerdings auch für Ärger mit dem Nachbarn. Denn Hauseigentümer B litt unter dem stark blendenden Sonnenlicht, das die Solarmodule auf sein Grundstück reflektierten. Er beschwerte sich darüber, dass die Solaranlage sein Grundstück erheblich beeinträchtige, und forderte von A Gegenmaßnahmen.

Den Streit entschied das Landgericht Duisburg zunächst zu Gunsten des Anlagenbesitzers A. Begründung: Der Gesetzgeber habe mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz Solarstromanlagen fördern wollen. Vor dem Hintergrund dieser politischen Zielsetzung sei davon auszugehen, dass Nachbarn solche Anlagen grundsätzlich dulden müssten — unabhängig vom konkreten Ausmaß eventueller negativer Wirkungen.

So pauschal dürfe man das nicht sehen, urteilte dagegen das Oberlandesgericht Düsseldorf: Hier sei sehr wohl im Einzelfall zu prüfen, wie weit die Nachbarschaft konkret beeinträchtigt werde. Zu Recht habe daher Grundstückseigentümer B gegen das Urteil des Landgerichts Berufung eingelegt (I-9 U 35/17).

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe ausgeführt, dass die Blendwirkung durch das reflektierte Sonnenlicht erheblich sei: Sie trete an mehr als 130 Tagen im Jahr auf. Die Blendungen erstreckten sich zeitweise über die gesamte Breite des Grundstücks von B und dauerten bis zu zwei Stunden täglich. In dieser Zeit könne sich B quasi nicht im Garten und auf der Terrasse aufhalten.

Eine Beeinträchtigung dieses Umfangs müssten Nachbarn nicht dulden. Auch wenn der Gesetzgeber Photovoltaikanlagen mit seinem Energiewende-Programm fördere, dürften Hauseigentümer so eine Anlage nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarn errichten. Anlagenbesitzer A müsse die Blendungen durch geeignete Maßnahmen reduzieren.

Mieterhöhung und Wohnfläche

Bestreiten Mieter die bei der Mieterhöhung vorausgesetzte Wohnfläche, müssen sie eine abweichende Fläche angeben

2010 hatte Frau D eine Dachwohnung in Mainz gemietet. Im Wohnungsinserat der Vermieterin war die Wohnfläche der 3-Zimmer-Wohnung mit 90 qm angegeben, im Mietvertrag stand dazu nichts. 2014 erhielt die Mieterin ein Schreiben der Hauseigentümerin, in dem sie eine Mieterhöhung von 738 Euro auf 798 Euro ankündigte. Ihren Berechnungen legte die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde — wie schon bei den Betriebskostenabrechnungen zuvor.

Die Mieterin akzeptierte die Mieterhöhung nicht, bezweifelte die angegebene Wohnfläche und forderte von der Hauseigentümerin einen Beleg. Den bekam Frau D nicht. Stattdessen klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung, zunächst ohne Erfolg.

Denn das Landgericht fand, die Hauseigentümerin hätte die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen müssen. Mieter müssten bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Das wäre Frau D wegen der Dachschrägen ohnehin nur mit fachlicher Beratung gelungen.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück (VIII ZR 181/16). Da die Miete vier Jahre lang unverändert blieb, sei das Anliegen der Vermieterin berechtigt, nun die Miete heraufzusetzen. Bei der Berechnung sei die Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde zu legen.

Anders als das Landgericht meine, genüge es nicht, wenn die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Wohnfläche lediglich pauschal bestreite. Frau D hätte vielmehr selbst eine bestimmte Wohnfläche vortragen müssen. Behaupte ein Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, müsse der Mieter darauf "substanziiert" erwidern, d.h. mit näheren Angaben. Für Mieter sei es durchaus möglich und zumutbar, die Wohnungsgröße überschlägig zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert zu benennen.

Das gelte auch für Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen und einer Loggia. In einer Dachwohnung sei es zwar komplizierter als üblich, die Wohnfläche zu ermitteln. Um die von der Vermieterin vorgetragene Zahl wirksam zu bestreiten, hätte Frau D aber keinen Bausachverständigen engagieren müssen. Es hätte schon genügt, den behaupteten 92,54 qm das Ergebnis einer laienhaften Messung entgegenzuhalten. Das habe Frau D versäumt.

WEG: Gewächshaus auf der Dachterrasse

Die Eigentümergemeinschaft fordert von Miteigentümern, ein Glashaus von der Terrasse zu entfernen

In einer Wohnanlage nahe München bewohnte ein Ehepaar die oberste Etage. Auf der Dachterrasse seiner Eigentumswohnung hatte das Paar ein so genanntes "Anlehngewächshaus" aufgestellt, das nicht mit der Fassade verbunden wird. Es besteht aus seitlichen Glaselementen, einem Dach aus Kunststoff und Aluminiumprofilen.

Das Glashäuschen missfiel den anderen Eigentümern. Die Eigentümergemeinschaft forderte das Ehepaar auf, die "bauliche Veränderung" rückgängig zu machen. Die Eheleute fanden allerdings, hier könne von einer "baulichen Veränderung" keine Rede sein, weil das Gewächshaus nicht befestigt sei. Außerdem herrsche in der Wohnanlage sowieso ein Wirrwarr und Wildwuchs an vielerlei Veränderungen.

Schließlich landete der Streit vor dem Amtsgericht München, das ihn zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft entschied (481 C 26682/15 WEG). Ob das Gewächshaus befestigt sei oder nicht, spiele keine Rolle, erklärte der Amtsrichter. Es sei von der Straße aus gut sichtbar, das verändere deutlich das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage. Schon deshalb stelle es eine bauliche Veränderung dar.

Jede Umgestaltung, die vom ursprünglichen Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweiche, sei als bauliche Veränderung einzustufen, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei. Dass auch andere Eigentümer das Gemeinschaftseigentum umgestaltet hätten, ändere daran nichts. Die Eigentümer der Dachwohnung müssten das Gewächshaus entfernen.

Konflikt zwischen Reihenhausbesitzern

Hauseigentümer bohrte eigenmächtig Löcher in die Außenwand des Nachbarhauses

Gute Freunde waren die Eigentümer zweier angrenzender Reihenmittelhäuser wohl nicht. Jedenfalls nutzte das Ehepaar A einen mehrwöchigen Sommerurlaub der Familie B, um ohne Absprache zwischen den Terrassen eine Holztrennwand zu errichten. Die Trennwand befestigte das Ehepaar A an der Außenwand des Nachbarhauses, für die Dübel bohrte es Löcher in die Wand.

Darüber war Familie B bei der Rückkehr aus dem Urlaub verständlicherweise wenig erbaut. Obendrein hatte Herr A eine große, schwere Metallleiter an die Abschlusskante von B’s Dachziegeln angelehnt. Das beschädige seine Dachrinne, beschwerte sich Herr B. Zudem sei die Leiter so hoch, dass man von ihren Stufen aus durch das Dachfenster in sein Schlafzimmer gucken könne. Kontrahent A weigerte sich, die Leiter zu entfernen, weil sie "zu 100 Prozent auf seinem Grundstück" stehe.

Schließlich verklagte ihn Nachbar B: A müsse die Leiter, die Dübellöcher und die Befestigungen an der Außenwand entfernen. So sah es auch das Amtsgericht München: Diese Maßnahmen verletzten das Eigentumsrecht der Familie B (233 C 29540/15). Aus der Institution des Eigentums folge auch das Recht, Nichtberechtigte von dessen Nutzung auszuschließen. Daher könnten die Eheleute B von Herrn A verlangen, die Leiter abzunehmen und nicht länger ihre Dachkante zu strapazieren.

Sie müssten es auch nicht hinnehmen, dass das Ehepaar A — ohne ihr Wissen, von einer Erlaubnis ganz zu schweigen — in die Bausubstanz ihres Hauses eingegriffen habe. Bohrlöcher in der Wohnzimmer-Außenwand des Hauses beeinträchtigten das Mauerwerk. Durch Bohrlöcher könne Wasser in die Wand eindringen und über kurz oder lang Frostschäden verursachen. So eine Maßnahme sei ohne Erlaubnis der Hauseigentümer rechtswidrig.

Wärmedämmung einer Grenzwand

Nachbarschaftsrecht: Nachbarn müssen "grenzüberschreitende Wärmedämmung" nur bei Altbauten dulden

Herr X besitzt in Berlin ein Reihenendhaus, das an der Grenze zum benachbarten Grundstück steht. Auf diesem Grundstück hatte ein Bauträger 2004/2005 eine Wohnanlage errichtet und das Mehrfamilienhaus direkt an das Reihenendhaus von X angebaut. Die Giebelwände der Gebäude sind allerdings nicht deckungsgleich: Die Seitenwand der Wohnanlage steht entlang der Grundstücksgrenze rund 1,60 Meter vor.

Auf diesen Vorsprung hatte der Bauträger 2005 Dämmmaterial angebracht, das sieben Zentimeter (cm) in das Grundstück des Nachbarn X hineinragt. Das Dämmmaterial wurde seinerzeit weder verputzt, noch gestrichen. Das wollte die Eigentümergemeinschaft nun nachholen: Putz plus Anstrich sollten höchstens 0,5 cm dick werden. Sie verlangte von X, diese Maßnahme auf seinem Grund zu dulden.

Als sich der Nachbar weigerte, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht und berief sich auf das Berliner Nachbarschaftsrechtsgesetz: Grundstückseigentümer müssten die Überbauung ihres Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits bestehe (§ 16a). Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab (V ZR 196/16).

Das Land Berlin habe mit dieser Vorschrift den Zweck verfolgt, die energetische Sanierung von Altbauten zu erleichtern. Sie sollte nicht daran scheitern, dass Nachbarn eine grenzüberschreitende Wärmedämmung, also den Überbau auf ihrem Grundstück verweigerten. Für Neubauten gelte die Duldungspflicht der Nachbarn jedoch nicht.

Denn bei einem Neubau könnten Architekten von vornherein so planen, dass das Gebäude die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an den Wärmeschutz erfülle. Bei Neubauten müsse die Wärmedämmung daher in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleiben.

Das habe der Bauträger beim Bau der Wohnanlage nicht beachtet. Er habe die 2005 schon gültigen Vorgaben der EnEV ignoriert, das Mehrfamilienhaus ohne Dämmung unmittelbar an die Grenze zum Grundstück von Herrn X gebaut und anschließend den Wärmeschutz auf dessen Grundstück angebracht. Auf die Regelung für Altbauten könne sich die Eigentümergemeinschaft daher nicht berufen: Angesichts der besonderen Situation müsse der Nachbar keinen weiteren Überbau dulden.

Rutschige Rampe

Kurzartikel

Stürzt eine Mieterin bei Regen auf der nassen Rampe zur Tiefgarage einer Wohnanlage und verletzt sich, muss die Eigentümergemeinschaft für die Unfallfolgen einstehen. Das gilt aber nur, wenn die Rampe eine erkennbare Gefahrenquelle darstellt und der Hausverwalter nachweislich darüber Bescheid weiß, dass die Rampe bei Nässe besonders rutschig ist. Das Amtsgericht zieht als Maßstab für die Entscheidung die Arbeitsschutzregeln heran, weil es für die Rutschfestigkeit von Tiefgaragenfußböden keine eindeutigen Regeln gibt. Fazit: Sicherungsmaßnahmen sind nicht zwingend notwendig, wenn der Betonboden einer Rampe die Rutschklasse "R 10" der Arbeitsschutzregeln erreicht, wie es hier der Fall war.

Lärmende Nachbarn?

Im Prozess um Mietminderung wegen Lärms muss nicht der Mieter, sondern das Gericht die Ursache des Problems klären

Mieter P wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Bei der Hauseigentümerin hatte er sich schon öfter über unzumutbare Lärmbelästigungen im Haus beschwert. P schrieb sogar ein so genanntes Lärmprotokoll und hielt genau fest, wann er "Getrampel", "Möbelrücken" oder "Klopfgeräusche" hörte. Seiner Ansicht nach kamen die Geräusche aus der darüber liegenden Wohnung.

Weil die Vermieterin nichts unternahm, minderte P schließlich die Miete. Damit verschlimmerte er erst einmal seine Situation. Denn die Vermieterin kündigte ihm nun wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Obwohl Zeugen bestätigten, wie hoch der Geräuschpegel im Haus war, ergriff das Landgericht Partei für die Vermieterin: Wer den Lärm verursache, sei nicht bewiesen. Das Gebäude sei eben sehr "hellhörig".

P wehrte sich gegen diese Entscheidung und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 1/16). Die Bundesrichter hoben das Urteil auf und verwiesen den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Unverständlich fanden sie, wie die Vorinstanz zu dem Ergebnis kam, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Miete wegen des Lärmproblems zu kürzen. Grundsätzlich müssten Mieter in so einem Fall nur die Art und den Umfang der Lärmstörungen beschreiben: was, wann, wie lange.

Sie müssten aber nicht zusätzlich die Ursache dieser Störungen korrekt benennen. Vielmehr sei es Sache des Gerichts, in dieser Sache Beweis zu erheben. Da P sich über unzumutbaren Lärm beklage, komme rücksichtsloses Verhalten von Mitbewohnern in Betracht. Aber auch mangelhafter Schallschutz könnte der Grund für das Problem sein oder eine Kombination aus beiden Gründen. Diese Frage hätte das Landgericht klären müssen.

War die Mietkürzung berechtigt, darf die Vermieterin nicht wegen Mietrückstands kündigen. P musste also seine Wohnung erst einmal nicht räumen und hat - mindestens - einen Aufschub bis zur endgültigen Entscheidung des Landgerichts erreicht.

Eigenbedarfskündigung für den Sohn

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben nicht erläutern, ob für den Sohn auch alternativer Wohnraum in Frage kommt

Mit Frau und zwei Kindern wohnt der Sohn des (2014 verstorbenen) Hauseigentümers im ersten Stock eines Drei-Familien-Hauses. Die Dachgeschosswohnung steht seit 2010 leer. Im Erdgeschoss lebt seit über 20 Jahren ein älteres Ehepaar. 2013 kündigte der Hauseigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Im Kündigungsschreiben erläuterte er seine Pläne: Sein Sohn brauche für die Familie mehr Platz und wolle die Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss zusammenlegen. Wegen einer Erkrankung benötige der Sohn ein Schlafzimmer für sich alleine und auch die kleine Tochter solle endlich ein eigenes Zimmer bekommen.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht und bemängelten unter anderen, dass das Kündigungsschreiben die Räume im Dachgeschoss nicht erwähne. Der Sohn des Vermieters könnte doch auch diese Räume nutzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte diesen formellen Einwand gegen die Kündigung für gegenstandslos (VIII ZR 270/15).

Vermieter müssten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nur die Person angeben, für die sie die Wohnung benötigten (= den "Begünstigten"), und das Interesse benennen, das diese Person an der Wohnung habe. Das sei hier geschehen. Das Kündigungsschreiben müsse keine Ausführungen dazu enthalten, ob für den Begünstigten alternativer Wohnraum im Haus in Frage käme. Das sei hier auch deshalb überflüssig, weil das Ehepaar die Verhältnisse im Haus sehr gut kenne.

Dass die Familie nicht das Dachgeschoss mit kleinen Räumen und Dachschrägen bewohnen wolle, sei gut nachvollziehbar. Und die Kinder sollten direkten Zugang zum Garten haben. Im Prinzip sei daher die Kündigung gerechtfertigt, urteilte der BGH.

Trotzdem verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz. Denn die Mieter machten geltend, für den 1930 geborenen, demenzkranken Senior wäre ein Umzug eine unzumutbare Härte. Mit diesem Einwand müsse sich die Vorinstanz auseinandersetzen, so der BGH. Sei er berechtigt, wäre die Räumungsklage trotz begründeten Eigenbedarfs abzuweisen.