Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2388 Urteilen

Dem Bruder auf der Baustelle geholfen

Unfallversicherung: Sturz vom Gerüst bei einer familiären Hilfeleistung ist kein Arbeitsunfall

Ein Thüringer Tischlermeister modernisierte und dämmte die Fassade seines Wohnhauses selbst. Dabei unterstützten ihn sein Vater und seine Brüder. Als die Bauarbeiten weitgehend beendet waren, half ihm Bruder D, das ca. drei Meter hohe Gerüst abzubauen. Dabei geriet das Gerüst ins Wanken. Bäcker D, der oben stand, stürzte herunter und erlitt einen Trümmerbruch des linken Schienbeins.

Der Bauherr informierte den zuständigen Träger der gesetzlichen Unfallversicherung über den Unfall des Bruders. Die Unfallkasse winkte jedoch ab: Hier handle es sich um einen selbstverständlichen Hilfsdienst unter Verwandten und nicht um einen Arbeitsunfall. Für die Behandlung müsse die Krankenkasse aufkommen.

Daraufhin zog der Verunglückte vor Gericht, um die besseren Leistungen der gesetzlichen Unfallversicherung durchzusetzen: Schließlich sei er "wie ein Arbeitnehmer" tätig gewesen, wenn auch für den Bruder. So eine Tätigkeit werde in der Regel von Fachfirmen ausgeführt. Schon die Gefährlichkeit der Arbeit am Gerüst spreche gegen eine bloße Gefälligkeit unter Angehörigen.

Doch das Landessozialgericht Thüringen wies seine Klage ab (L 1 U 342/19). Der wesentliche Grund für die Arbeit am Gerüst sei die Sonderbeziehung zum Bruder gewesen. Zuvor habe der Tischler beim Umzug von D dessen Küche eingebaut. Bei den Fassadenarbeiten habe sich D erkenntlich gezeigt, um das System gegenseitiger Hilfe aufrechtzuerhalten. Damit scheide die Annahme aus, D sei "so ähnlich wie ein Beschäftigter" tätig geworden.

Anders läge der Fall, wenn es sich um eine länger dauernde, anstrengende und sehr gefährliche Tätigkeit gehandelt hätte — die man von einem Verwandten gewöhnlich nicht erwarten könne. Beim Umgang mit schweren und riskanten Gerätschaften, der eine besondere Ausbildung erfordere, könne die Annahme einer "Wie-Beschäftigung" zutreffen. Das gelte aber nicht beim Abbau eines Gerüsts von drei Metern Höhe, auch wenn das üblicherweise Fachfirmen erledigten und hier mit einem Sturz endete: Im Prinzip sei diese Tätigkeit weder besonders gefährlich, noch erfordere sie eine besondere Qualifikation.

Unpünktliche Mietzahlung lange geduldet

Nach fünf Jahren kündigte der Vermieter wegen dieser Pflichtverletzung

2015 hatte ein Ehepaar in Berlin eine Wohnung gemietet. Seither zahlte es die Miete permanent immer etwas zu spät. Bis zum Sommer 2020 nahm der Vermieter diese schlechte Gewohnheit hin, ohne die Mieter zu pünktlicher Zahlung aufzufordern. Erst im Juli 2020 mahnte er sie erfolglos ab. Doch auch in nächsten drei Monaten zahlten die Eheleute verspätet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Seine Räumungsklage scheiterte erst beim Amtsgericht Berlin-Mitte, dann beim Landgericht Berlin (67 S 158/21). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter die verspäteten Zahlungen von Anfang an widerspruchslos hingenommen habe. Wenn er so ein Verhalten über Jahre dulde, erwecke der Vermieter den Anschein, darin keine besondere Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen. Damit sende er den Mietern quasi das Signal, diese Vertragsverletzung sei für ihn unerheblich.

Auf das Verhalten des Ehepaares vor der Abmahnung könne der Vermieter deshalb die Kündigung nicht stützen, erklärte das Landgericht. Mit der Abmahnung habe er dann zum ersten Mal klargestellt, dass ihn die unpünktliche Zahlweise störe und eine Pflichtverletzung darstelle. Diese Pflichtverletzung sei allerdings wegen des kurzen Zeitraums von drei Monaten nur als geringfügig einzustufen. Sie rechtfertige (noch) keine Kündigung.

Mietwohnung vertragswidrig "Dritten" überlassen?

Die Vorschrift zur "Gebrauchsüberlassung" gilt nicht für Familienangehörige der Mieter

1981 hatte das Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Hier wurden seine zwei Töchter geboren. 1996 mieteten die Eltern in der Nähe noch eine andere, größere Altbauwohnung, die sie über längere Zeit renovierten. 2003 zogen sie dort ein und überließen der älteren Tochter die Zwei-Zimmer-Wohnung.

Viele Jahre später gab es einen Eigentümerwechsel im Mietshaus. 2019 kündigte die neue Vermieterin den Mietern: Sie hätten vertragswidrig ohne ihre Erlaubnis die Wohnung einer anderen Person zum "alleinigen Gebrauch überlassen". Das Ehepaar lebe mittlerweile in der Zweitwohnung, die ihr längst ihr Hauptwohnsitz sei.

Das bestritten die Mieter: Ihr Mobiliar befinde sich immer noch in der Zwei-Zimmer-Wohnung. Sie seien schon deshalb oft dort, weil die Familie gerne zusammen koche …

Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (123 C 5105/19). Ob es überhaupt zulässig sei, den Mietvertrag wegen einer (angeblichen) Pflichtverletzung der Mieter zu kündigen, die seit 2003 andauere, sei fraglich. Das könne hier jedoch offenbleiben: Denn das Ehepaar habe die Wohnung keinesfalls vertragswidrig "Dritten" zum Gebrauch überlassen. Das Verbot der "Gebrauchsüberlassung" ohne Einverständnis des Vermieters gelte nicht für Familienmitglieder.

Solange Mieter die Wohnung auch selbst benützten, hätten sie das Recht, Ehepartner und nahe Verwandte in ihre Räume aufzunehmen. Auch wenn das Ehepaar im konkreten Fall wohl inzwischen überwiegend in der zweiten Wohnung lebe, sei das nicht vertragswidrig: Für Mieter gebe es schließlich keine Pflicht, eine gemietete Wohnung zu bewohnen. Immerhin halte sich das Ehepaar in der ersten Wohnung noch regelmäßig auf.

Die Mieter hätten ihr Besitzrecht an der Zwei-Zimmer-Wohnung nie vollständig aufgegeben. Sie besäßen nach wie vor alle Schlüssel, kümmerten sich um die Mietsache und ständen als Ansprechpartner für die Vermieterin zur Verfügung, wenn sich aus dem Vertragsverhältnis Probleme ergäben. Von einer Pflichtverletzung der Mieter, welche die Vermieterin zur Kündigung berechtigte, könne daher keine Rede sein.

Verdorbener Rasen

Hauseigentümer verklagt Düngerhersteller wegen brauner Flecken im Rasen auf Schadenersatz

Im Sommer 2020 verlegte ein Münchner Hauseigentümer in seinem Garten Rollrasen. Um die 28 qm große Fläche zu düngen, kaufte er einen Streuwagen und acht Kilo Langzeitrasendünger. Für den Dünger warb der Hersteller mit der Aussage, bei seinem Produkt bestehe für das Gras keinerlei Verbrennungsgefahr. Doch kaum hatte der Käufer den Dünger verteilt, zeigte der Rasen Verbrennungsschäden.

Das behauptete jedenfalls der Hauseigentümer, der wegen brauner Flecken im Rasen von einem Produktfehler ausging: Er habe den Dünger entsprechend den Vorgaben ausgebracht: auf trockenem Gras, einen Tag nach dem Mähen, die passende Menge für 30 qm. Anschließend habe er den Rasen ungefähr zehn Minuten gewässert. Der Käufer verklagte den Hersteller auf 1.244 Euro Schadenersatz: Gemäß dem Produkthaftungsgesetz müsse er für die Folgen eines Produktfehlers geradestehen.

Von einem Fehler des Produkts wollte das Unternehmen jedoch nichts wissen: Der Kunde müsse den Dünger falsch angewendet haben. Vermutlich habe er sich doch nicht genau an die Anweisungen auf der Verpackung gehalten. Das Schadensbild spreche jedenfalls dafür, dass zu viel Dünger eingesetzt worden sei.

Das Amtsgericht München wies die Schadenersatzklage des Käufers gegen den Düngerhersteller ab (113 C 2145/21). Er habe nichts vorgetragen, was auf einen Produktfehler schließen ließe. Auf seinen Fotos vom Rollrasen seien wohl einzelne braune Stellen im Rasen zu erkennen. Und braune Flecken seien selbstverständlich ein Schaden. Dem könnten aber ganz unterschiedliche Ursachen zugrunde liegen.

Zum Beispiel könne der Rollrasen aufgrund von Fehlern beim Verlegen schlecht angewachsen sein. Oder er sei zu wenig gegossen worden. Denkbar sei auch, dass Schädlinge die Graswurzeln zerstört hätten. Der Kunde könne den Dünger ungleichmäßig ausgebracht und einige Stellen überdüngt haben. Ein Produktfehler sei mit braunen Flecken nicht zu beweisen. Wäre der Dünger mangelhaft, müsste zudem der gesamte Rasen "gebräunt" sein und nicht nur einzelne Stellen.

Garage so groß wie ein Haus

Die Kommune darf ihre Genehmigung für das Bauvorhaben im Garten zurückziehen

Einem Hauseigentümer war der Bau einer Doppelgarage genehmigt worden: 80 qm Grundfläche, Firsthöhe vier Meter. Vorne an der Straße stand das Wohnhaus, die Garage sollte an der hinteren Grenze des großen Grundstücks gebaut werden. Auch die Kommune war mit dem Bauvorhaben einverstanden. Doch dann errichtete der Bauherr — abweichend von der Baugenehmigung — eine Stützmauer für die Garage und schüttete im abschüssigen hinteren Gartenbereich die Bodenfläche um ca. eineinhalb Meter auf.

Nun zog die Gemeinde ihr "ok" zurück: Sie sei an ihre Zustimmung nicht mehr gebunden, erklärte sie, da Standort und Höhe des Bauvorhabens geändert worden seien. Der Standort sei mehrere Meter von der Grundstücksgrenze weg verschoben worden und durch die Aufschüttung werde der Bau viel wuchtiger wirken als ursprünglich vorgesehen. Die Garage wäre so hoch wie ein Haus, füge sich nicht in die Umgebung ein und widerspreche dem Siedlungscharakter.

Das Verwaltungsgericht Mainz gab der Kommune Recht (3 K 411/21). Maßstab seien die umliegenden Grundstücke. Hier ständen im rückwärtigen Bereich hinter den Wohngebäuden nur kleine Schuppen von höchstens 20 qm Fläche. Damit wäre die riesige Doppelgarage nicht vergleichbar, sie sprenge den vorgegebenen Rahmen. Durch die Aufschüttung würde sie eine Firsthöhe wie ein Wohnhaus erreichen (5,60 Meter).

Die Gärten in der Umgebung seien völlig anders geprägt: Bisher sei der rückwärtige Bereich der Grundstücke mehr oder weniger eine — fast unbebaute — Grünfläche, die das Ortsbild bestimme. Mit der Doppelgarage würde in den Gärten erstmals ein massiver Bau errichtet. Sie würde das Ortsbild deutlich beeinträchtigen. Darüber hinaus könnten Nachbarn diesen Bau womöglich als Vorbild sehen und ihrerseits auf die Idee kommen, im Garten massive Nebengebäude zu bauen.

Arztpraxis in der Eigentumswohnung

Eigentümergemeinschaft will nach 25 Jahren die "zweckwidrige Nutzung" beenden

Seit 25 Jahren betreibt eine Medizinerin ihre Hausarztpraxis in einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen. Die Ärztin hat die Wohnung von einem Bekannten gemietet, der sie zu diesem Zweck 1994 erworben hatte. Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war zwar diese Art der Nutzung des Sondereigentums "zweckwidrig". Doch alle Eigentümer wussten Bescheid und niemand erhob in all diesen Jahren Einwände.

In der Praxis wurde im üblichen Umfang auch die "Ersatzdroge" Methadon verschrieben. 2019 randalierte ein Patient im Treppenhaus und beschädigte Gemeinschaftseigentum. Danach beantragten neue Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (WEG) auf einer Eigentümerversammlung, dass die WEG etwas gegen die zweckwidrige Nutzung der Wohnräume unternehmen müsse: Die Lage habe sich durch die steigende Zahl an Patienten grundlegend geändert und nun kämen auch noch "Drogenkonsumenten".

So begründete die Eigentümergemeinschaft dann auch ihre Unterlassungsklage gegen den Eigentümer der Praxisräume. Sie scheiterte jedoch beim Landgericht Frankfurt (2-13 S 131/20). Das Sondereigentum werde zwar offenkundig nicht zum Wohnen, also zweckwidrig genutzt, so das Landgericht. Doch der Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft sei verwirkt, weil er über Jahrzehnte nicht geltend gemacht wurde.

Ein größerer Patientenstamm und Behandlungsmethoden wie die Methadonvergabe stellten keine neue Störung dar, die sich qualitativ von der bisherigen unterscheiden würde. Die Ärztin und der Eigentümer, der ihr die Räume vermietet habe, hätten sich berechtigterweise darauf eingestellt, dass die WEG die Praxis dauerhaft akzeptierte. Immerhin habe die WEG Klingelschilder für die Praxis angebracht und der Ärztin Parkplätze überlassen. Nach 25 Jahren Duldung müssten sich die Eigentümer weiterhin mit der Arztpraxis abfinden.

Große Wäsche und kleine Wäsche

Vermieter kämpft mit der Hausordnung gegen Wäscheständer auf dem Balkon

Ein Vermieter nahm es mit der Hausordnung besonders genau: Er verklagte einen Mieter, der seine Wäsche auf dem Balkon zum Trocknen aufgehängt hatte. Dies verstoße gegen die Vorschrift, "niemals" Wäsche auf dem Balkon zu trocknen. Zudem störe es den optischen Gesamteindruck der Hausfassade und könnte andere Hausbewohner dazu verleiten, den Verstoß gegen die Hausordnung nachzuahmen.

Der Richter wies die Klage ab, nachdem er sich in der Verhandlung Fotos vom "Tatort" angesehen hatte (13 C 663/94). Der Mieter dürfe seine Sportbekleidung weiterhin auf dem Wäscheständer aufhängen, auch hin und wieder Kinderwäsche. Das Verbot in der Hausordnung könne sich bei richtigem Verständnis nur auf die "große Wäsche" beziehen.

Da der Wäscheständer lediglich einige Zentimeter über die Balkonbrüstung rage, könne er die Optik des Gebäudes wohl kaum erheblich stören. Außerdem beeinträchtige es weder die Wohnung des Mieters, noch die Wohnung der Nachbarn, wenn der Mann gelegentlich Handwäsche auf dem Balkon trockne. Damit gestalte der Mieter seinen privaten Lebensbereich in zulässiger Weise.

Bürger muss staatliche Bescheide verstehen können

Überflüssiger Rechtsstreit um Grundstücke in Brandenburg

Ein Bürger hatte Grundstücke in den neuen Bundesländern geerbt. Da im Grundbuch aber sogenannte Bodenreformvermerke eingetragen waren, erhob das Land Brandenburg Anspruch auf den Grund. Aus den Schreiben des zuständigen Grundstücks- und Vermögensamts wurde der Betroffene nicht schlau. Es hieß dort, dass er nur "zuteilungsfähig" sei, wenn er zu bestimmten Zeiten in der Land-, Forst- oder Nahrungsgüterwirtschaft hauptberuflich erwerbstätig gewesen sei.

Der Mann antwortete, er habe 30 Jahre im Sägewerk gearbeitet und seine Unterlagen wegen der Berechnung seiner Rente derzeit aus der Hand gegeben. Er wurde vom Land verklagt, der Übertragung des Eigentums auf das Land Brandenburg zuzustimmen. Da er diesem Verlangen vor einem Urteil freiwillig nachkam, musste das Gericht nur noch über die Verfahrenskosten entscheiden.

Diese brummte das Oberlandesgericht Brandenburg dem Land auf (8 W 4/95). Wenn der Staat vom Bürger etwas wolle, so müsse er sein Verlangen so erläutern, dass es der Bürger verstehen, nachvollziehen und sich entsprechend verhalten könne. Hätte das Bundesland dies getan, hätte es den Rechtsstreit leicht vermeiden können.

Warum dem Bürger die Grundstücke nicht zugeteilt werden konnten, habe das Land nicht nachvollziehbar dargelegt. Da der Betroffene somit keinen Anlass zu der gegen ihn gerichteten Klage gegeben habe, müsse er die Prozesskosten nicht tragen.

Wasserschaden am Parkett

Lag es am Mieter oder an der undichten Duschabtrennung?

Im August 2018 hatte Herr F in Hamburg für ein knappes Jahr eine möblierte Wohnung gemietet und 3.600 Euro Kaution hinterlegt. Die Miete betrug monatlich 1.800 Euro. Im Dezember 2018 meldete Herr F der Verwaltung der Vermieterin, beim Duschen sei Wasser ausgetreten, über den Flur gelaufen und habe den Parkettboden beschädigt. Als der Mieter im Mai 2019 auszog, ließ die Vermieterin das Parkett abschleifen und erneuern (9.126 Euro) und für 1.454 Euro die gläserne Duschtrennwand polieren.

Dafür verlangte sie von Herrn F Schadenersatz, obendrein 900 Euro für den Mietausfall während der Reparaturen. Die Dichtungslippe der Duschtrennwand sei verkalkt und teilweise gebrochen gewesen, so begründete die Vermieterin ihre Forderung: Offenbar sei deshalb wiederholt Nässe aus der Dusche ausgetreten und der Mieter habe das Wasser stehen lassen. Seine mangelnde Pflege habe den Schaden am Parkett verursacht. Vom Gesamtbetrag werde sie dann die Kaution abziehen, bot die Vermieterin großzügig an.

Herr F ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und gewann ihn beim Amtsgericht Hamburg (48 C 483/19). Zutreffend habe der Ex-Mieter geltend gemacht, dass die Dichtung der Dusche schon bei seinem Einzug verkalkt und zudem konstruktionsbedingt undicht gewesen sei, so das Amtsgericht. Rost und Verkalkungen an der Duschtrennwand: So ein Zustand der Duschkabine sei ein Mietmangel, den die Vermieterin auf ihre Kosten beheben müsse.

Ihre Behauptung, dies sei das Ergebnis schlechter Pflege, entbehre angesichts der kurzen Mietdauer jeder Grundlage. Zudem sei das (durch Fotos dokumentierte) Schadensbild am Boden mit einem einmaligen Wasserschaden nur vier Monate nach Mietbeginn unvereinbar. Eine Pflichtverletzung des Mieters sei nicht belegt. Verschleißerscheinungen, wie sie mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache einhergehen, seien mit der Mietzahlung abgegolten.

Bevor die Vermieterin Ersatz für Schäden an der Mietsache verlange, müsse sie zunächst alle in ihren Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausschließen. Und wenn es um die Höhe des Schadens gehe, dürfe sie weder die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch berücksichtigen, noch die Verschleißerscheinungen, die bei der Wohnungsübergabe bereits vorhanden gewesen seien.

Der Vortrag der Vermieterin erlaube es nicht, die Schadenshöhe realistisch einzuschätzen. Zum Zustand des Parketts beim Einzug von Herrn F habe sie nichts vorgetragen. Nach den Fotos zu urteilen, dürfte der Boden bereits zu diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig gewesen sein.

Aufzug vor Jahrzehnten stillgelegt

Eigentümergemeinschaft muss den Lift der Wohnanlage wieder in Gang setzen

Der Aufzug einer Wohneigentumsanlage war bereits in den 90er Jahren stillgelegt worden. Seither gab es zwar mehrmals Anträge, ihn reparieren zu lassen. Es war sogar in einem Gerichtsverfahren festgestellt worden, dass die Eigentümer verpflichtet sind, den Lift wieder in Gang zu setzen oder einen neuen Lift zu installieren. Passiert war aber nichts — außer einem langfristigen Programm zur Vorbereitung von Maßnahmen.

2020 beantragte der Eigentümer der Dachgeschosswohnung in der Eigentümerversammlung, nun endlich eine Fachfirma mit der Instandsetzung der Liftanlage zu beauftragen. Da der Antrag jedoch mit Mehrheit abgelehnt wurde, zog der Mann vor Gericht und forderte einen funktionsfähigen Aufzug. Zu Recht, wie das Amtsgericht Saarbrücken entschied (36 C 117/21).

Jeder Wohnungseigentümer habe Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die zum Gemeinschaftseigentum gehörende Liftanlage dauerhaft stillzulegen, widerspreche diesem Recht: Sie verändere vielmehr die Substanz des Gemeinschaftseigentums, entziehe ihm einen wesentlichen Bestandteil.

Die Eigentümergemeinschaft sorge mit ihrer Verweigerungshaltung dafür, dass die oberen Stockwerke mit dem Aufzug nicht mehr erreichbar seien. Der Zugang zu diesen Wohnungen sei somit nicht mehr barrierefrei, was die Eigentümer der oberen Wohnungen im Vergleich mit den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen benachteilige. Mit ordnungsgemäßer Verwaltung sei das unvereinbar.

Auch geringfügige Geräusche können stören

Kurzartikel

Nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer darf ein Eigentümer auf seinem Balkon ein Klimagerät installieren. Auch geringfügige Geräusche wie das Brummen eines Kühlschranks oder eben das Surren einer Klimaanlage zwei Meter vom Schlafzimmerfenster entfernt können eine Beeinträchtigung sein, die die Nachbarn nicht hinnehmen müssen.

Jobcenter muss ausnahmsweise Gasheizofen finanzieren

Kurzartikel

Haben Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache nicht die Heizungsanlage umfasst, ist die Vermieterin nicht verpflichtet, den defekten, 48 Jahre alten Gasheizofen in der Mietwohnung zu ersetzen. In so einem Fall muss das Jobcenter die Kosten für Kauf und Installation eines Heizofens ausnahmsweise als "einmaligen Bedarf" anerkennen und der Mieterin entsprechenden Zuschuss bewilligen, wenn diese Grundsicherung bezieht.

Betriebskosten: Mieter sollen das Gebäude nicht mehr selbst reinigen

Kurzartikel

Mietnebenkosten müssen "wirtschaftlich" sein, andernfalls sind Mieter nicht verpflichtet, die Kosten zu bezahlen. Beauftragt die Vermieterin mit der Gebäudereinigung eine Firma, obwohl die Mieter diese seit langem zuverlässig selbst organisiert und tadellos durchgeführt haben, entspricht das nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Wenn die Vermieterin keine Umstände vortragen kann, die trotzdem den Auftrag an eine Spezialfirma erforderlich machen, ist es in so einem Fall unzulässig, die Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter umzulegen.

"Sonstige Betriebskosten"

Kurzartikel

Vermieter dürfen bei der Betriebskostenabrechnung nicht völlig disparate Nebenkosten - wie die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und der Straßenreinigung - als "sonstige Betriebskosten" in einer Position zusammenfassen. Das ist nur bei sachlich zusammenhängenden Kosten zulässig wie z.B. bei den Kosten der Sachversicherung und der Haftpflichtversicherung. Gibt es so einen engen sachlichen Zusammenhang nicht, müssen Vermieter die unter "Sonstiges" abgerechneten Kostenarten aufschlüsseln.

Wohnung mit Mieter-Einbauten weitervermietet

Trotzdem sollten die Ex-Mieter dem Vermieter Schadenersatz für fiktive Rückbaukosten zahlen

Als die Mieter auszogen, sprachen sie mit dem Sohn des Vermieters über diverse Einbauten: einen Glasaufsatz auf der Badewanne, einen Einbauschrank, Laminatboden. Die Einbauten müssten sie nicht abmontieren, wenn sie stattdessen Malerarbeiten in der Mietwohnung durchführten, bot der Sohn dem Ehepaar an. Die Mieter waren einverstanden und strichen alle Wände. Bei der Wohnungsübergabe beanstandete der Vermieter die Einbauten nicht.

Sein Sohn schickte den Mietern kurz darauf eine SMS-Nachricht: Die Nachmieter übernähmen die Einbauten. Trotzdem verlangte der Vermieter einige Wochen später Schadenersatz von den Ex-Mietern für fiktive Rückbaukosten: Sein Sohn habe nur für den Fall auf das Entfernen der Einbauten verzichten sollen, dass die Mieter deren Übernahme extra mit den Nachmietern vereinbarten und die Nachmieter den späteren Rückbau zusagten.

Das Landgericht Berlin wies die Schadenersatzklage des Vermieters ab (64 S 219/20). Die Mieter konnten davon ausgehen, dass der Sohn — wie schon früher — den Vermieter vertrat und bei der Abwicklung des Mietverhältnisses verbindliche Absprachen treffen konnte. Sie durften sich auf dessen Mitteilung verlassen, dass die Nachmieter die Einbauten akzeptierten.

Zudem habe der Vermieter selbst bei der Wohnungsrückgabe die Einbauten nicht einmal angesprochen. Daher durften die Mieter darauf vertrauen, dass er den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß ansah. Das gelte umso mehr, als unstreitig alle Einbauten tatsächlich in der Wohnung blieben, von den Nachmietern akzeptiert und weiterhin benutzt wurden.

Der Vermieter habe die Wohnung unverändert weitervermietet, ohne die Einbauten auszubauen. Da somit keine Kosten anfielen, bestehe auch kein Anspruch auf Schadenersatz für Rückbaukosten: Das Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, von den Ex-Mietern aber die Kosten ihrer — eventuellen — zukünftigen Entfernung zu verlangen, sei nicht schützenswert.

Mängel am Hausdach arglistig verschwiegen?

Arglist setzt voraus, dass die Hausverkäufer die Mängel tatsächlich kannten

Die Verkäufer eines Einfamilienhauses hatten es viele Jahre lang selbst bewohnt. Einige Jahre nach dem Verkauf meldeten sich die Käufer und erklärten, das Dach sei mangelhaft gedämmt. Da seien ungeeignete Dämmplatten verwendet worden, eine Dampfsperre fehle (d.h. ein Baustoff, der das Eindringen von Wasserdampf in die wärmegedämmte Konstruktion verhindert — meist werden dafür Folien verwendet). Das Käufer-Ehepaar forderte von den Verkäufern einen Vorschuss für die Sanierung.

Das Landgericht Frankenthal wies die Klage ab (6 O 129/21). Da im Kaufvertrag wie üblich die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen worden sei, müssten die Verkäufer dafür nur haften, wenn sie versteckte Mängel arglistig verschwiegen hätten. Nur Dinge, die man kenne, könne man bewusst verschweigen. Dass den Verkäufern Mängel an ihrem Dach bekannt waren, stehe aber keineswegs fest,

Das Dach sei weder undicht, noch feucht. Es erfülle sogar die Anforderungen an den Wärmeausweis. Über zehn Jahre habe die Familie des Verkäufer-Ehepaares das Haus bewohnt und auch das Dachgeschoss genutzt. Ihnen sei kein Mangel aufgefallen. Zwar habe der Bauexperte der Käufer gemeint, der Gedanke, dass das Dach fehlerhaft gedämmt sei, dränge sich geradezu auf. Das beweise aber nicht, dass Laien wie die Verkäufer darüber Bescheid wussten.

Wenn sie diese kennen, seien Verkäufer verpflichtet, auf versteckte Mängel hinzuweisen. Da die Käufer im konkreten Fall jedoch nicht beweisen konnten, dass dies zutraf, müssten die Verkäufer nicht für die Mängelbeseitigung einstehen.

Undichtes Wintergartendach

Auftraggeberin hat keinen Anspruch auf Nachbesserung, wenn sie technisch unmöglich ist

Ein Sturm hatte das Dach eines Wintergartens beschädigt. Die Hauseigentümerin beauftragte eine Baufirma damit, das Dach zu erneuern. Wie vertraglich vereinbart, montierte die Firma auf der Unterkonstruktion aus Holz System-Bauteile. Einige Monate nach dem Abschluss der Arbeiten traten im Wintergarten Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auf. Die Werkleistung der Baufirma sei mangelhaft, kritisierte die Auftraggeberin, denn das Dach sei nicht dicht an die Unterkonstruktion angeschlossen.

Die Hauseigentümerin verlangte von der Baufirma einen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht Kleve und das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (23 U 81/20). Einerseits habe es die Firma übernommen, auf der Unterkonstruktion ein Dach zu montieren. Also hätte sie für einen dichten Anschluss Sorge tragen müssen, räumte das OLG ein. Dass das Dacht undicht sei, sei zweifellos ein Werkmangel.

Andererseits eigne sich die vorhandene Holz-Unterkonstruktion — laut Sachverständigengutachten — nicht für den dichten Anschluss eines Daches aus System-Bauteilen, wie die Baufirma sie anbiete und ausführe. Die Firma habe sich also zu Recht geweigert, das Dach nachzubessern: Denn es sei aus technischen Gründen objektiv unmöglich, hier mit System-Bauteilen ein mangelfreies Werk herzustellen. Daher schulde die Firma der Auftraggeberin auch keinen Kostenvorschuss.

Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen sei ein dichtes Dach auf diesem Unterbau nur mit einer Zimmermanns- oder Dachdeckerkonstruktion zu erreichen. Die Baufirma sei zwar wie alle Werkunternehmer dazu verpflichtet, Mängel ihres Werks zu beheben.

Die Pflicht zur Nachbesserung umfasse aber nicht die Pflicht, ein ganz anderes als das vereinbarte Werk auszuführen. Eine Dachdeckerkonstruktion sei mit einem aus System-Bauteilen gefertigten Dach nicht zu vergleichen — und nur das habe die Baufirma montieren sollen.

Mieterin überweist Miete aufs "alte" Bankkonto

Vermieterin hatte sie über die geänderte Bankverbindung nicht informiert

Drei Jahre hatte die Mieterin schon in einem Berliner Hinterhaus gewohnt, als sie sich Anfang 2020 mit der Vermieterin auf einen Umzug innerhalb des Mietshauses einigte. Im Februar wechselte sie die Wohnung. Die Parteien schlossen einen neuen Mietvertrag. Dabei erwähnte die Vermieterin nicht, dass sich die Bankverbindung geändert hatte. Das Vertragsformular übergab sie der Mieterin erst Ende März. Die Mieterin überwies weiterhin die Miete auf dasselbe Bankkonto.

Im Juni 2020 kündigte ihr die Vermieterin wegen Zahlungsverzugs. Verständlicherweise fand die Mieterin dies unbegründet und widersprach. Wie schon das Amtsgericht wies auch das Landgericht Berlin die Räumungsklage der Vermieterin ab (65 S 134/21). Da die Mieterin den Zahlungsverzug nicht zu verantworten habe, sei die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam.

Gehe die Vermieterin mit einer Mieterin ein neues Mietverhältnis über eine andere Wohnung ein, müsse sie die Mieterin ausdrücklich darauf hinweisen, wenn sich die Bankverbindung geändert habe. Das gelte erst recht, wenn sie ihr den Mietvertrag erst sechs Wochen nach Mietbeginn aushändige, betonte das Landgericht.

Zwar hätte die Mieterin dem Vertragsformular die neue Kontonummer entnehmen können. Da die Vermieterin aber bei den Vertragsverhandlungen kein Wort darüber verlor, könne sie der Mieterin nicht im Nachhinein vorwerfen, dass sie die Miete (immer pünktlich!) auf das ihr bekannte Bankkonto überwiesen habe. Stattdessen hätte die Vermieterin die Frau auf den Fehler hinweisen müssen. Wenn sie dies unterlasse und die Miete infolgedessen mehrere Monate auf dem "falschen" Konto lande, rechtfertige dies keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Mieter muss Einbaumöbel nicht streichen

Kurzartikel

Vermieter dürfen per Mietvertrag die Pflicht, in der Mietwohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf die Mieter abwälzen. Aber nicht unbegrenzt: Eine Vertragsklausel, die den Mieter nicht nur verpflichtet, Decken und Wände zu streichen bzw. zu tapezieren, sondern ihm zusätzlich auferlegt, die mitvermieteten Einbaumöbel zu streichen, ist unwirksam.

Hauserbin soll Erbschaftsteuer nachzahlen

Finanzamt widerruft die Steuerbefreiung, weil die Erbin aus dem Familienheim auszog

Frau B hatte das 1951 erbaute Einfamilienhaus mit ihrem Vater bewohnt. Nach dessen Tod 2009 erbte sie das Haus und lebte auch weiterhin dort. Deshalb wurde Frau B (gemäß Erbschaftsteuergesetz) von der Erbschaftsteuer für die Immobilie befreit. Im Sommer 2018 mietete sie eine Erdgeschoss-Wohnung im Haus nebenan und ließ ihr Einfamilienhaus abreißen.

Nun forderte das Finanzamt nachträglich Erbschaftssteuer: Die Steuerbefreiung gelte nur, wenn der Erbe/die Erbin das Familienheim mindestens zehn Jahre lang selbst nutze.

Frau B wehrte sich gegen den Steuerbescheid: Das alte Gemäuer sei aufgrund zahlreicher Mängel unbewohnbar geworden, erklärte sie. Außerdem habe sie sich — nach Bandscheibenvorfällen und wegen eines Hüftleidens — nicht mehr allein im Haus bewegen können.

Das Finanzgericht wies die Klage der Steuerzahlerin ab: Gebäudemängel machten die Nutzung der Immobilie nicht objektiv unmöglich. Auch ein Hüftleiden sei kein zwingender Grund für einen Umzug. Zwingend notwendig wäre er z.B., wenn sie pflegebedürftig wäre. Mit dem zweiten Argument war der von Frau B angerufene Bundesfinanzhof nicht einverstanden (II R 18/20).

Das Finanzamt dürfe die Steuerbefreiung dann nicht widerrufen, wenn der Erbe/die Erbin das Familienheim nicht mehr selbst bewohnen könne — d.h. "zwingende Gründe" für einen Umzug vorlägen. Wirtschaftliche Erwägungen des Erben oder bauliche Mängel der Immobilie reichten da nicht, wie das Finanzgericht richtig gesehen habe. Den baulichen Zustand einer Immobilie könne man veränderten Lebensumständen anpassen.

Die Steuernachzahlung bleibe Erben bei einem Umzug nur erspart, wenn es objektiv unmöglich oder unzumutbar sei, das Familienheim selbst zu nutzen. Anders als das Finanzgericht annehme, treffe das aber nicht nur zu, wenn ein Erbe/eine Erbin in ein Pflegeheim umziehen müsse. Sondern auch dann, wenn es ihm/ihr nicht mehr möglich sei, im Familienheim den Haushalt selbständig zu führen.

Im konkreten Fall sei dieser entscheidende Punkt nicht geklärt worden. Allein der Umstand, dass Frau B nun in einer kleinen Erdgeschoss-Wohnung ihren Haushalt selbständig führe, widerlege nicht, dass der Umzug für sie "zwingend notwendig" war.

Das Finanzgericht müsse sich mit dem Fall nochmals befassen und feststellen, ob Frau B aufgrund ihres Gesundheitszustands im Familienheim nicht mehr selbständig habe leben können, d.h. ohne ständige Hilfe Dritter. Das wäre ein "zwingender Grund" dafür, das Familienheim aufzugeben.