Bauen & Wohnen

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42.000 DM weg und kein Haus

Tücken im Kleingedruckten eines Fertighausvertrags

Ein Ehepaar verhandelte mit einer Firma über den Bau eines Fertighauses. Es wurde ein Vertrag ausgearbeitet und von den Eheleuten unterschrieben. Im letzten Absatz hieß es, der Vertrag werde erst mit Zustimmung der Firma wirksam. Diese habe "binnen drei Wochen zu entscheiden". Die Firma stimmte zwar am letzten Tag der Frist dem Vertrag zu, das entsprechende Schreiben erhielten die Kunden aber erst danach.

Man verhandelte noch eine Weile, das Projekt wurde aber schließlich nicht durchgeführt. Die Firma verlangte trotzdem 42.000 DM. Begründung: Im Vertrag sei eine pauschale Vergütung von zehn Prozent des Gesamtpreises vereinbart für den Fall, dass die Bauherren den Vertrag wieder kündigten. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf kommt das Ehepaar nicht um die Zahlung der Summe herum, weil der Vertrag wirksam ist (23 U 129/93).

Er gelte, weil die Firma sich rechtzeitig entschieden habe, stellte das OLG fest. Mit der üblichen Postlaufzeit habe das Ehepaar rechnen müssen. Vertraglich vereinbart sei, dass die Firma innerhalb von drei Wochen zu einer Entscheidung kommen müsse - nicht aber, dass sie dies auch innerhalb dieser Frist mitteilen und das Schreiben vor Ablauf der Frist im Briefkasten der Kunden liegen müsse.

Diese Regelung weiche zwar vom Gesetz ab. Danach käme es nämlich auf den Zugang des Schreibens innerhalb der Frist an. Die Abweichung vom Gesetz hätten die Vertragspartner aber vereinbart und müssten sich daher auch daran halten.

Anwohner klagen gegen Brunnen

VGH: Das Plätschern von Wasser wird im Allgemeinen als angenehm empfunden

Schon seit 1992 wohnt das ältere Ehepaar am Ravensburger Marienplatz. Dort plätschert seit 1994 Wasser in einem kommunalen Brunnen, der vom Künstler Robert Schad gestaltet wurde. 20 Jahre später verklagten die Hauseigentümer (nicht die Stadt, sondern) das Landratsamt als zuständige Immissionsschutzbehörde wegen des "Lärms": Die Behörde müsse dafür sorgen, dass die unerträglichen Brunnengeräusche aufhörten.

Sollten die Anwohner jemals Anspruch auf ein Einschreiten des Landratsamts gehabt haben, hätten sie ihn längst verwirkt, entschied das Verwaltungsgericht. Schließlich plätschere der Brunnen seit 20 Jahren, ohne dass die Hauseigentümer Einspruch erhoben. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim bestätigte das Urteil (10 S 1878/16). Der Brunnen auf dem Marienplatz überschreite den — hier nach TA Lärm gültigen — Lärm-Grenzwert von 60 Dezibel nicht.

Geräusche eines Brunnens auf einem öffentlichen, städtischen Platz seien grundsätzlich als passend und nicht als störend anzusehen. Anlagen mit plätscherndem und fallendem Wasser würden generell positiv wahrgenommen: Die meisten Menschen empfänden das Geräusch als angenehm und natürlich. Brunnen werteten das Stadtbild auf, dienten als Treffpunkt und im Sommer zur Abkühlung. Sie steigerten damit in den Städten die Lebensqualität.

Überhaupt nicht nachvollziehbar sei der Einwand, das Plätschern gefährde die Gesundheit der Anwohner. Denn in der für den Schlaf kritischen Nachtzeit sei der Brunnen gar nicht in Betrieb. Das Wasser laufe nur tagsüber zwischen 10 Uhr vormittags und 20 Uhr abends. Außerdem sei der Wasserdurchlauf des Brunnens im Sommer 2014 sogar reduziert worden. In den zwei Jahrzehnten vorher seien die Geräusche lauter gewesen, ohne dass Anhaltspunkte für ein Gesundheitsrisiko ersichtlich gewesen wären.

Konflikt zwischen Reihenhausbesitzern

Hauseigentümer bohrte eigenmächtig Löcher in die Außenwand des Nachbarhauses

Gute Freunde waren die Eigentümer zweier angrenzender Reihenmittelhäuser wohl nicht. Jedenfalls nutzte das Ehepaar A einen mehrwöchigen Sommerurlaub der Familie B, um ohne Absprache zwischen den Terrassen eine Holztrennwand zu errichten. Die Trennwand befestigte das Ehepaar A an der Außenwand des Nachbarhauses, für die Dübel bohrte es Löcher in die Wand.

Darüber war Familie B bei der Rückkehr aus dem Urlaub verständlicherweise wenig erbaut. Obendrein hatte Herr A eine große, schwere Metallleiter an die Abschlusskante von B’s Dachziegeln angelehnt. Das beschädige seine Dachrinne, beschwerte sich Herr B. Zudem sei die Leiter so hoch, dass man von ihren Stufen aus durch das Dachfenster in sein Schlafzimmer gucken könne. Kontrahent A weigerte sich, die Leiter zu entfernen, weil sie "zu 100 Prozent auf seinem Grundstück" stehe.

Schließlich verklagte ihn Nachbar B: A müsse die Leiter, die Dübellöcher und die Befestigungen an der Außenwand entfernen. So sah es auch das Amtsgericht München: Diese Maßnahmen verletzten das Eigentumsrecht der Familie B (233 C 29540/15). Aus der Institution des Eigentums folge auch das Recht, Nichtberechtigte von dessen Nutzung auszuschließen. Daher könnten die Eheleute B von Herrn A verlangen, die Leiter abzunehmen und nicht länger ihre Dachkante zu strapazieren.

Sie müssten es auch nicht hinnehmen, dass das Ehepaar A — ohne ihr Wissen, von einer Erlaubnis ganz zu schweigen — in die Bausubstanz ihres Hauses eingegriffen habe. Bohrlöcher in der Wohnzimmer-Außenwand des Hauses beeinträchtigten das Mauerwerk. Durch Bohrlöcher könne Wasser in die Wand eindringen und über kurz oder lang Frostschäden verursachen. So eine Maßnahme sei ohne Erlaubnis der Hauseigentümer rechtswidrig.

Rutschige Rampe

Kurzartikel

Stürzt eine Mieterin bei Regen auf der nassen Rampe zur Tiefgarage einer Wohnanlage und verletzt sich, muss die Eigentümergemeinschaft für die Unfallfolgen einstehen. Das gilt aber nur, wenn die Rampe eine erkennbare Gefahrenquelle darstellt und der Hausverwalter nachweislich darüber Bescheid weiß, dass die Rampe bei Nässe besonders rutschig ist. Das Amtsgericht zieht als Maßstab für die Entscheidung die Arbeitsschutzregeln heran, weil es für die Rutschfestigkeit von Tiefgaragenfußböden keine eindeutigen Regeln gibt. Fazit: Sicherungsmaßnahmen sind nicht zwingend notwendig, wenn der Betonboden einer Rampe die Rutschklasse "R 10" der Arbeitsschutzregeln erreicht, wie es hier der Fall war.

Lärmende Nachbarn?

Im Prozess um Mietminderung wegen Lärms muss nicht der Mieter, sondern das Gericht die Ursache des Problems klären

Mieter P wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Bei der Hauseigentümerin hatte er sich schon öfter über unzumutbare Lärmbelästigungen im Haus beschwert. P schrieb sogar ein so genanntes Lärmprotokoll und hielt genau fest, wann er "Getrampel", "Möbelrücken" oder "Klopfgeräusche" hörte. Seiner Ansicht nach kamen die Geräusche aus der darüber liegenden Wohnung.

Weil die Vermieterin nichts unternahm, minderte P schließlich die Miete. Damit verschlimmerte er erst einmal seine Situation. Denn die Vermieterin kündigte ihm nun wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Obwohl Zeugen bestätigten, wie hoch der Geräuschpegel im Haus war, ergriff das Landgericht Partei für die Vermieterin: Wer den Lärm verursache, sei nicht bewiesen. Das Gebäude sei eben sehr "hellhörig".

P wehrte sich gegen diese Entscheidung und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 1/16). Die Bundesrichter hoben das Urteil auf und verwiesen den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Unverständlich fanden sie, wie die Vorinstanz zu dem Ergebnis kam, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Miete wegen des Lärmproblems zu kürzen. Grundsätzlich müssten Mieter in so einem Fall nur die Art und den Umfang der Lärmstörungen beschreiben: was, wann, wie lange.

Sie müssten aber nicht zusätzlich die Ursache dieser Störungen korrekt benennen. Vielmehr sei es Sache des Gerichts, in dieser Sache Beweis zu erheben. Da P sich über unzumutbaren Lärm beklage, komme rücksichtsloses Verhalten von Mitbewohnern in Betracht. Aber auch mangelhafter Schallschutz könnte der Grund für das Problem sein oder eine Kombination aus beiden Gründen. Diese Frage hätte das Landgericht klären müssen.

War die Mietkürzung berechtigt, darf die Vermieterin nicht wegen Mietrückstands kündigen. P musste also seine Wohnung erst einmal nicht räumen und hat - mindestens - einen Aufschub bis zur endgültigen Entscheidung des Landgerichts erreicht.

Eigenbedarfskündigung für den Sohn

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben nicht erläutern, ob für den Sohn auch alternativer Wohnraum in Frage kommt

Mit Frau und zwei Kindern wohnt der Sohn des (2014 verstorbenen) Hauseigentümers im ersten Stock eines Drei-Familien-Hauses. Die Dachgeschosswohnung steht seit 2010 leer. Im Erdgeschoss lebt seit über 20 Jahren ein älteres Ehepaar. 2013 kündigte der Hauseigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Im Kündigungsschreiben erläuterte er seine Pläne: Sein Sohn brauche für die Familie mehr Platz und wolle die Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss zusammenlegen. Wegen einer Erkrankung benötige der Sohn ein Schlafzimmer für sich alleine und auch die kleine Tochter solle endlich ein eigenes Zimmer bekommen.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht und bemängelten unter anderen, dass das Kündigungsschreiben die Räume im Dachgeschoss nicht erwähne. Der Sohn des Vermieters könnte doch auch diese Räume nutzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte diesen formellen Einwand gegen die Kündigung für gegenstandslos (VIII ZR 270/15).

Vermieter müssten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nur die Person angeben, für die sie die Wohnung benötigten (= den "Begünstigten"), und das Interesse benennen, das diese Person an der Wohnung habe. Das sei hier geschehen. Das Kündigungsschreiben müsse keine Ausführungen dazu enthalten, ob für den Begünstigten alternativer Wohnraum im Haus in Frage käme. Das sei hier auch deshalb überflüssig, weil das Ehepaar die Verhältnisse im Haus sehr gut kenne.

Dass die Familie nicht das Dachgeschoss mit kleinen Räumen und Dachschrägen bewohnen wolle, sei gut nachvollziehbar. Und die Kinder sollten direkten Zugang zum Garten haben. Im Prinzip sei daher die Kündigung gerechtfertigt, urteilte der BGH.

Trotzdem verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz. Denn die Mieter machten geltend, für den 1930 geborenen, demenzkranken Senior wäre ein Umzug eine unzumutbare Härte. Mit diesem Einwand müsse sich die Vorinstanz auseinandersetzen, so der BGH. Sei er berechtigt, wäre die Räumungsklage trotz begründeten Eigenbedarfs abzuweisen.

Duschgelflecken an Natursteinfliesen

Im Badezimmer ist der Gebrauch von Körperpflegemitteln nicht zu vermeiden

Als die Mieter umzogen, kam es zum Streit um die Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin kündigte an, sie werde die Kaution mit dem Anspruch auf Schadenersatz für Schäden an der Mietsache verrechnen. Denn im Duschbereich des Badezimmers blätterten die Natursteinfliesen ab.

Das mit dem Fall befasste Amtsgericht Brandenburg beauftragte einen Sachverständigen damit, die Schäden zu begutachten. Der Experte erläuterte, dass das Natursteinmaterial im Bad Allzweckreiniger und Körperpflegemittel schlecht vertrage. Diese Mittel verursachten das Abblättern und die Flecken an den Fliesen.

Daraufhin verneinte das Amtsgericht Brandenburg einen Anspruch der Vermieterin auf Schadenersatz (31 C 179/14). Hier handle es sich nicht um Schäden an der Mietsache, für die Mieter einstehen müssten, sondern um ganz normale Gebrauchsspuren durch das Benutzen einer Dusche. Dass dabei Duschgele oder Shampoos verwendet werden, gehöre der Natur der Sache nach zum üblichen Gebrauch eines Badezimmers.

Ablagerungen von Kalk oder Farbflecken seien im Bad gar nicht zu vermeiden, jeder verschütte gelegentlich mal ein Duschgel. Nicht imprägnierte Natursteinfliesen seien in dieser Hinsicht besonders empfindlich und damit für ein Badezimmer nicht sonderlich gut geeignet. Zudem habe die Vermieterin die Mieter nicht einmal darauf hingewiesen, dass dem Naturstein durch Körperpflegemittel dauerhafte Schäden drohten.

Pfusch bei der Balkonsanierung

Eigentümergemeinschaft wirft dem Architekten mangelhafte Bauaufsicht bei der Sanierung vor

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ließ sämtliche Balkone der Wohnanlage sanieren. Einen Architekten engagierte sie, um die Baumaßnahmen zu planen und zu beaufsichtigen. Das Resultat der Sanierung war jedoch alles andere als erfreulich: Mängel an den Metallgeländern, die Balkonböden waren nicht richtig abgedichtet.

Von der WEG mit diesen Mängeln konfrontiert, verwies der Architekt auf die Handwerksfirma, die auch die Ausführungsplanung übernommen habe. Das sei nicht Bestandteil seines Auftrags als Architekt gewesen. Kontrolliert habe er die Baumaßnahmen natürlich schon, und zwar im gebotenen Umfang. Das bestritten die Auftraggeber und verklagten ihn auf Zahlung von 80.000 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 102/05). Bei Mängeln des Bauwerks, die für Fachleute auf den ersten Blick zu erkennen seien, spreche alles dafür, dass der Architekt die Bauaufsicht nachlässig gehandhabt habe. Dann müsse der Architekt das Gegenteil beweisen, um sich zu entlasten, d.h. er müsse darlegen, wie er die Arbeiten kontrolliert habe.

Im konkreten Fall habe der Architekt die Vorwürfe nicht widerlegt. So habe er es versäumt, sich die Planungsunterlagen des Handwerkers geben zu lassen und diese zu prüfen. Ohne Planungsunterlagen könne der Architekt nicht kontrollieren, ob die Bauhandwerker die Vorgaben korrekt umsetzten. Zudem hätte er klären müssen, ob für die geplanten Metallarbeiten ein statischer Nachweis vorlag.

Schwierige oder gefährliche Arbeiten müssten Architekten besonders aufmerksam überwachen. Wer die Aufgabe übernehme, Baumaßnahmen zu koordinieren und zu beaufsichtigen, trage die Verantwortung dafür, dass die Arbeiten mit der Baugenehmigung und den Ausführungsplänen übereinstimmten und gemäß den einschlägigen Regeln der Technik durchgeführt werden.

Endtermin beim Hausbau

Enthält der Bauvertrag unbestimmte und/oder-Klauseln, ist kein Fertigstellungstermin vereinbart

Bauherr A beauftragte Bauunternehmer B mit dem Bau eines Einfamilienhauses. Das Formular für den Bauvertrag stellte der Unternehmer. Im Vertragsformular wurde der Termin für die Fertigstellung des Bauvorhabens mit verschiedenen und/oder-Formulierungen umschrieben: "Wenn das Haus bezogen werden kann" und/oder "wenn eine Bauzustandsbesichtigung … durchgeführt werden kann".

Ein fixer Termin wurde also nicht festgelegt. Dennoch fand Auftraggeber A, dass sich der Bauunternehmer mit dem Bauvorhaben zu viel Zeit ließ. Er forderte von B wegen Verzugs rund 7.200 Euro Schadenersatz. Seine Zahlungsklage gegen den Auftragnehmer scheiterte beim Oberlandesgericht Düsseldorf (22 U 54/16).

Schwammige Aussagen wie "wenn eine Bauzustandsbesichtigung durchgeführt werden kann" stellten keine klare Vereinbarung eines Endtermins dar: Dass der Bauunternehmer mit seiner Leistung in Verzug gewesen sei, habe A daher nicht belegen können. Ein "und/oder"-Termin sei überhaupt kein Termin. Solche Klauseln seien intransparent und unwirksam.

Vertragspartner bei einem Bau könnten für die Fertigstellung des Bauvorhabens ein Datum vereinbaren. Dann gerate der Auftragnehmer in Verzug, wenn der Bau mit Ablauf des Datums nicht fertig gestellt sei. Oder die Vertragsparteien einigten sich auf einen bestimmten Leistungsstand, der als "Fertigstellung" anzusehen sei. Dieser Leistungsstand müsse dann aber sehr genau beschrieben werden. Andernfalls gebe es keinen Maßstab für Bauverzögerung und Verzug.

Wenn ein Bauvertrag, wie hier, für die Leistung des Auftragnehmers keine Frist enthalte, komme es darauf an, in welcher Zeit die Fertigstellung — "nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf" — möglich war. Das sei nur nach den Umständen im Einzelfall und auf der Basis von Sachverständigengutachten zu bestimmen. Einem Bauunternehmer "Verzug" vorwerfen zu können, setze außerdem auch eine Mahnung voraus. Der Auftraggeber müsse ihn vorher gemahnt haben, nun die fällige Leistung zu erbringen.

Wann ist ein Bauvorhaben "abnahmereif"?

Kurzartikel

Bauherren dürfen die Zahlung restlichen Werklohns verweigern, wenn die Leistungen des Bauunternehmers wegen gravierender Baumängel nicht "abnahmereif" sind. Ein Bauvorhaben gilt erst als fertig gestellt und abnahmereif, wenn alle wesentlichen Mängel behoben sind. Was wesentlich ist, hängt von der Art der Mängel ab, von ihren Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Werkleistung und davon, wieviel Aufwand es bedeutet, die Mängel zu beseitigen. Laut OLG Köln kommt es darauf an, ob es für den Bauherrn "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen" zumutbar ist, das Vertragsverhältnis zügig abzuwickeln.

Schimmel im Speicher

Dachdecker haftet für mangelhaften Dachaufbau, obwohl der Hauseigentümer die "Billigvariante" wünschte

Ein Hauseigentümer ließ das Dach seines Einfamilienhauses sanieren. Mit dem Dachdecker sprach er mehrmals über das Vorhaben. Am Ende entschied sich der Auftraggeber für die billige Variante ohne Dampfsperre bzw. Dampfbremse: Das ist eine Schicht, die das Dämmmaterial im Dachgeschoss vor der Raumluftfeuchte schützt. Der Handwerker dichtete daher das Dach nur von außen gegen Regen ab.

Da die Luftfeuchtigkeit aus den oberen Wohnräumen nach oben in den ungeheizten Speicher drang, entstand wegen der fehlenden Dampfbremse Schimmel an den Innenwänden des Dachaufbaus. Nun forderte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Dachdecker, der das Dach mangelhaft gedämmt habe. Dagegen pochte der Handwerker darauf, dass er mit dem sparsamen Auftraggeber genau diese Art des Dachaufbaus vereinbart hatte.

Doch mit diesem Einwand kam er beim Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht durch (4 U 136/15). Der Dachdecker müsse für die mangelhafte Leistung geradestehen, urteilte das OLG. Der Handwerker schulde dem Auftraggeber ein "funktionstaugliches Werk". Wenn der Auftrag laute, ein Dach abzudichten, müsse er auch den Dachaufbau so gestalten, dass Schimmelbefall vermieden werde. Sei der Dachboden undicht, begünstige eine fehlende Dampfsperre die Schimmelbildung geradezu.

Grundsätzlich gelte: Wenn mit der vereinbarten Ausführung von Arbeiten die angestrebte (und ebenfalls vertraglich vereinbarte) Tauglichkeit des Werks nicht zu erreichen sei, müsse der Handwerker als Fachmann den Auftraggeber darauf hinweisen und ihn beraten. Auf die Beschaffenheitsvereinbarung mit dem Hauseigentümer könne sich der Dachdecker deshalb nicht berufen: Denn er habe bei den Beratungsgesprächen keine Bedenken gegen die "Billigvariante" vorgetragen und den Auftraggeber nicht über die damit verbundenen Risiken aufgeklärt.

Bauunternehmer muss Pläne prüfen

Kurzartikel

Ein Bauunternehmer haftet für einen Baumangel, wenn er offenkundig fehlerhafte Pläne des Architekten ausführt, ohne vorher Bedenken anzumelden. Auftragnehmer sind prinzipiell verpflichtet, Ausführungsunterlagen fachlich zu überprüfen. Hätte der Bauunternehmer die Planungsfehler erkennen können — mit Kenntnissen, wie man sie von einem Fachmann erwarten kann —, ist er für die mangelhafte Werkleistung verantwortlich. Wenn der Auftragnehmer seiner Prüfpflicht nicht nachkommt, wiegt das schwerer als ein eventuelles Mitverschulden des Architekten. (Das Urteil wurde am 2.11.2016 vom Bundesgerichtshof bestätigt: VII ZR 30/15)

Architekt muss aktiv eingreifen

Kurzartikel

Ist ein Architekt mit Planung und Bauüberwachung beauftragt, darf er sich nicht damit begnügen, nachträglich gegenüber dem Bauunternehmen Mängel zu rügen und deren Beseitigung zu verlangen. Er muss bei schwierigen Arbeiten die Handwerker auf der Baustelle anleiten, ansonsten mit Stichproben deren Tätigkeit überwachen und so von vornherein Fehler vermeiden.

Architekt mit Schneckentempo?

Ungeduldiger Auftraggeber kündigt fristlos: Architekt hat Anspruch auf Honorar

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung für ein Bürogebäude. Ein Termin, bis zu dem die Objektplanung fertig sein sollte, wurde nicht vereinbart. Nach Ansicht des Bauherrn arbeitete der Architekt viel zu langsam, immer wieder verlangte er Einblick in die Planungen. Dagegen verwies der Architekt darauf, dass zahlreiche Änderungswünsche des Bauherrn und des künftigen Mieters das Projekt ständig verzögerten.

Schließlich kündigte der Bauherr den Architektenvertrag fristlos und warf dem Architekten Vertragsverletzung vor: Er komme nur "schleppend" voran und gebe keine Auskunft über den Planungsstand. Daraufhin schickte ihm der Architekt eine Schlussrechnung und berechnete auch die Leistungen, die er wegen der Kündigung nicht mehr ausführen musste. So ist es bei einer Kündigung durch den Bauherrn vorgesehen (BGB § 649 Satz 2).

Doch der Bauherr weigerte sich, für die überflüssig gewordenen Leistungen zu zahlen: Schließlich habe er "aus wichtigem Grund fristlos" gekündigt, also stehe dem Architekten die vereinbarte Vergütung nicht zu. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 U 61/14). Was der Bauherr gegen den Architekten vorbringe, reiche nicht aus, um den Vorwurf des Leistungsverzugs zu begründen, bei dem der Honoraranspruch entfiele.

Zeuge A, für dessen Geschäft das Bauvorhaben bestimmt war, habe noch kurz vor der Kündigung beim Bauamt die Genehmigung für ein Gebäude mit vier Vollgeschossen beantragt. Solange die Gestaltung eines Gebäudes nicht feststehe, könne auch die Ausführungsplanung nicht fertig sein. Darüber habe der Bauherr Bescheid gewusst. Dass der Architekt ihn im Unklaren gelassen hätte, sei also unzutreffend. Feste Fristen hätten die Parteien ebenfalls nicht vereinbart.

Wenn ein Architekt seine Leistungen tatsächlich im Schneckentempo und unzureichend erbringe, könne der Vertrag zwar auch ohne Vereinbarung vertraglicher Fristen aus wichtigem Grund gekündigt werden. Das sei aber prinzipiell nur zulässig, wenn ihm der Bauherr vorher eine Frist gesetzt habe. Das sei hier nicht geschehen. Allein der Umstand, dass der Architekt aus Sicht des Auftraggebers zu zögerlich arbeite, rechtfertige es nicht, von der Fristsetzung abzusehen.

Das sei nur ausnahmsweise erlaubt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien total zerrüttet sei. Dafür gebe es hier keinen Grund. Wie der Architekt nachvollziehbar und unwiderlegt dargelegt habe, hätten sich Bauvorhaben und Planung verzögert, weil der Bauherr und der vorgesehene Mieter ein Gebäude wünschten, das nach den Vorgaben des Bebauungsplans überhaupt nicht realisierbar gewesen sei.

Mieter fordert Maklerprovision zurück

Der Makler war vor der Vereinbarung mit dem Mieter vom Vermieter beauftragt worden, die Wohnung zu vermitteln

Der Makler hatte zuerst versucht, das Mehrparteienhaus im Auftrag des Eigentümers zu verkaufen. Da das nicht gelang, bat ihn der Hauseigentümer, Mieter für die Erdgeschosswohnung zu suchen. Auf ein Online-Inserat des Maklers meldete sich Herr X. Weil der Makler ausdrücklich erklärte, ohne Provisionsvereinbarung werde er den Bewerber nicht als Mieter vorschlagen, unterzeichnete der Wohnungsuchende die Vereinbarung.

Der Mietvertrag kam zustande, Herr X zahlte an das Maklerbüro die geforderte Provision von 1.500 Euro. Zwei Monate später meldete sich der Deutsche Mieterbund beim Makler und forderte im Namen von Herrn X die Provision zurück. Begründung: Da der Makler im Auftrag des Vermieters handelte, hätte er vom Mieter keine Maklergebühr kassieren dürfen.

Der Makler lehnte die Rückzahlung ab: Man könne das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht so auslegen, dass es ihm als Makler kaum mehr möglich sei, den Aufwand vergütet zu bekommen. Mit diesem Argument kam er jedoch beim Amtsgericht Freiburg nicht durch: Es verurteilte den Makler dazu, die 1.500 Euro plus Zinsen zurückzuzahlen (5 C 1869/16).

Der Makler könne sich nicht darauf berufen, dass er mit dem Wohnungsuchenden Maklerprovision vereinbart habe. Dieser Vertrag sei nichtig. Denn der Makler habe schon vor dem Vertragsschluss mit X vom Vermieter den Auftrag erhalten, dessen Wohnung anzubieten. Dann dürfe er laut Wohnungsvermittlungsgesetz für diese Wohnung keine Provision von Mietinteressenten verlangen.

Nach der jetzt gültigen Rechtslage dürfe ein Wohnungsvermittler von Wohnungsuchenden nur Provision fordern und kassieren, wenn er ausschließlich in deren Interesse tätig werde. Das setze voraus, dass der Makler noch keinen Auftrag vom Vermieter habe, wenn er vom Wohnungsuchenden einen Suchauftrag erhalte.

Gitterrost vor dem Hauseingang

Ist die Hauseigentümerin verantwortlich, wenn eine Besucherin mit Stöckelschuhen im Gitterrost hängen bleibt?

Im Herbst 2011 übernachtete Frau Z in der Mietwohnung ihrer Tochter. Es war noch dunkel, als sie am nächsten Morgen aufbrach. Beim Verlassen des Mietshauses übersah die Besucherin den Gitterrost im Gehweg vor dem Hauseingang. Mit dem Absatz eines Stöckelschuhs blieb sie im Gitter stecken und verletzte sich am rechten Fuß.

Von der Hauseigentümerin forderte Frau Z Entschädigung für Behandlungskosten bzw. Verdienstausfall und zudem Schmerzensgeld: Der metallene Fußabtreter sei mit seinen rautenförmigen Öffnungen (ca. 4 x 7 cm) eine Gefahrenquelle, die man im Dunkeln nicht erkennen könne. Die Vermieterin hätte ihn längst austauschen müssen. Frau Z legte überdies ein "Merkblatt für Metallroste" vor, in dem ein Abstand der Stege von einem Zentimeter empfohlen war.

Dieser Rat gelte nur für öffentliche Gebäude und Gaststätten, erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig: Hier müsse man mit Gedränge bzw. mit unaufmerksamen oder angetrunkenen Gästen rechnen (11 U 65/15). Dieser strenge Maßstab sei nicht auf private Wohnhäuser zu übertragen. Richtig sei zwar, dass neuere Roste engere Gitter hätten, räumte das OLG ein, üblicherweise mit quadratischen Öffnungen von 3 x 3 cm.

Aber das Risiko, mit einem dünnen Absatz (2,5 x 1,5 cm) im Gitter hängen zu bleiben, verringere sich dadurch nicht. Außerdem sei der alte Fußabtreter jahrzehntelang unfallfrei benutzt und nie beanstandet worden. Vor Altbauten (hier: Baujahr 1906) seien Fußabtreter-Gitterroste dieser Art üblich. Deshalb dürfe die Hauseigentümerin darauf vertrauen, dass Mieter und Besucher mit einem gröberen Raster rechneten und sich darauf einstellten.

Da der Hausflur beleuchtet sei und das Mietshaus obendrein in einer dicht bebauten Wohngegend liege, könne es am fraglichen Morgen auch nicht total finster gewesen sein. Damen mit Stöckelschuhen müssten eben aufpassen, solche Gitterroste vorsichtig auf dem Ballen überqueren oder seitlich daran vorbeigehen. Das sei hier ohne weiteres möglich und zumutbar.

Ast demoliert Autodach

Muss der Hausverwalter einer Wohneigentumsanlage für Schaden durch eine Rotbuche einstehen?

Frau A besuchte einen Bekannten, der in einer Wohnanlage lebt. Sie parkte ihren Wagen direkt neben dem Gebäude unter einer Rotbuche. Als sie zurückkam, war ein Ast heruntergefallen und hatte das Autodach demoliert. Rund 9.000 Euro musste Frau A ausgeben, um den Schaden reparieren zu lassen.

Für diesen Betrag forderte sie Schadenersatz von der Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft den Auftrag hatte, die Wohnanlage zu pflegen — inklusive Garten und Baumbestand. Der Hausverwalter habe den maroden Baum ungenügend kontrolliert, fand die Autobesitzerin, er hätte fachmännischen Rat einholen müssen.

In dieser Ansicht fühlte sich Frau A bestätigt, als im Prozess um Schadenersatz ein Experte erläuterte, die Buchenrinde sei an Astgabelungen länglich verdickt, was Instabilität anzeigen könne. Trotzdem verlor sie den Prozess.

Das Oberlandesgericht Oldenburg räumte zwar ein, dass Baumeigentümer sich prinzipiell darum kümmern müssten, dass ihre Bäume niemanden gefährdeten (12 U 7/17). Sie müssten daher regelmäßig ihre Standfestigkeit prüfen und sie auf Krankheiten bzw. Schäden untersuchen (lassen), vor allem dann, wenn Bäume nahe an Straßen oder Gehsteigen wurzelten. Städte und Gemeinden müssten dafür qualifiziertes Personal einsetzen.

Bei Privatleuten sei allerdings nicht so ein strenger Maßstab anzulegen. Sie müssten nur in angemessenen Intervallen eine äußere Sichtprüfung der Bäume durchführen. Da könne es nur um Probleme gehen, die auch für einen Laien erkennbar seien — z.B. abgestorbene Teile, Rindenverletzungen oder sichtbarer Pilzbefall eines Baumes.

Wenn der Hausverwalter solche Phänomene festgestellt hätte, hätte er in der Tat einen Fachmann hinzuziehen müssen. Das sei aber nicht der Fall: Dass die Rotbuche bereits instabil war, hätte nur ein Experte mit forstwirtschaftlichem Wissen, nicht aber ein Laie mit prüfendem Blick erkennen können. Den Hausverwalter treffe daher kein Vorwurf. Frau A müsse die Reparaturkosten selbst tragen.

Witwe hatte Testament vergessen

Streit um die Wirksamkeit eines spät aufgefundenen "Ehegattentestaments"

1984 hatte das Ehepaar R ein gemeinschaftliches Testament verfasst, in dem sich die Partner gegenseitig als Alleinerben einsetzten. Als Herr R 30 Jahre später starb, dachte die Witwe nicht mehr an das Testament. Da vermeintlich kein Testament vorlag, erhielt sie einen Erbschein auf Grund gesetzlicher Erbfolge. Das bedeutet: Die Witwe wurde nicht Alleinerbin, die beiden Kinder erbten jeweils ein Viertel des landwirtschaftlichen Grundbesitzes.

Der psychisch kranke Sohn stand unter Betreuung. Sein Betreuer beantragte die Teilungsversteigerung zweier Immobilien, um diese "zu Geld zu machen". Aus diesem Grund sichtete die Tochter noch einmal die Unterlagen des verstorbenen Vaters und fand das handschriftliche Testament von 1984. Nun erklärte das Nachlassgericht die Witwe zur Alleinerbin. Der Betreuer legte dagegen Beschwerde ein und bezweifelte die Gültigkeit des Testaments.

Begründung: Es fehlten Angaben dazu, wo und wann es geschrieben und unterschrieben wurde. Der Erblasser habe das Testament nicht handschriftlich verfasst, sondern nur unterzeichnet. Wenn überhaupt, habe er es erst viel später unterschrieben. Außerdem sei es unglaubwürdig, dass die Witwe ein Testament vergessen haben könnte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf zerpflückte die Einwände des Betreuers und erklärte das Testament für wirksam (I-3 Wx 55/16).

Offenkundig sei es von Frau R geschrieben und vom Mann nur unterschrieben worden. Bei gemeinschaftlichen Testamenten sei das aber vom Gesetz vorgesehen. Bei einem Ehegattentestament spiele es auch keine Rolle, wann der Partner unterzeichne — sofern der Wille vorliege, zusammen mit dem Partner "den letzten Willen" festzulegen. Da in der Überschrift stehe "gemeinschaftliches Testament", bestehe daran kein Zweifel.

Wann und wo das gemeinschaftliche Testament verfasst bzw. unterzeichnet wurde, sollten die Verfasser möglichst schriftlich festhalten. Wenn diese Angaben fehlten, werde es dadurch aber nicht unwirksam. Dass das Testament erst während des Versteigerungsverfahrens vorgelegt wurde, sei weder ungewöhnlich, noch verdächtig. Als die Witwe den Erbschein beantragte, sei sie 83 Jahre alt gewesen. Deshalb und weil das Dokument 30 Jahre zuvor geschrieben wurde, sei es durchaus glaubwürdig, dass sie sich daran nicht mehr erinnern konnte und das Testament später gefunden wurde.

Heizkörper defekt?

Wird ein Heizkörper nur in der oberen Hälfte warm, verfälscht das nicht die Heizkostenabrechnung

Ein Mieter erhob Einwände gegen die Heizkostenabrechnung seines Vermieters: Die Heizkörper erwärmten sich nur im oberen Bereich. Die Heizkostenverteiler seien oben angebracht und registrierten daher nur den Verbrauch im oberen, warmen Bereich. Die Messergebnisse könnten nicht stimmen, wenn unberücksichtigt bleibe, dass die Heizkörper in der unteren Hälfte ständig kalt seien.

Das ändere nichts an der Richtigkeit der Verbrauchsmessung, erklärte ihm das Amtsgericht Hanau (37 C 393/13). Laut "Handbuch der Heizkostenabrechnung" seien elektronische Heizkostenverteiler im oberen Drittel zu montieren, idealerweise in ca. 70 Prozent der Gesamthöhe des Heizkörpers. Das sei also korrekt. Und eine kühlere Unterseite stelle weder einen Defekt der Heizanlage dar, noch verfälsche sie die Abrechnung. Daher müsse der Mieter den geforderten Betrag zahlen.

Heißes Wasser sei weniger dicht, das führe zu einer Art von Schichtung. Oft gebe das obere Drittel mehr (oder ausschließlich) Wärme ab, während sich das Wasser beim Durchlauf nach unten abkühle. Werde mehr geheizt, verteile sich die Wärme gleichmäßiger, weil höherer Wasserdurchlauf das Ventil stärker öffne. Auch das sei normal. All diese Umstände würden von den Sensoren der Heizkostenverteiler berücksichtigt.

Es könne zwar auch vorkommen, dass sich ein Heizkörper wegen eines fehlerhaften Ventils nur teilweise erwärme, weil es die Durchlaufgeschwindigkeit des Wassers verringere. Auch das werde aber bei der Messung registriert. In diesem Fall könnte der Mieter eventuell einen Mangel der Mietsache geltend machen, wenn die Wohnung nicht gut genug geheizt würde. Die Heizkostenabrechnung stelle das aber nicht in Frage.

Kündigen statt Abmahnen

Räumungsklage scheitert, obwohl der Mieter unberechtigte Strafanzeigen gegen Mitarbeiter der Vermieterin stellte

Legt ein Mieter ein Fehlverhalten an den Tag, das den Vermieter allemal dazu berechtigt, das Mietverhältnis "aus wichtigem Grund" fristlos zu kündigen, dann sollte der Vermieter diese Absicht sofort in die Tat umsetzen. Wer vorher eine Abmahnung schickt, legt sich selbst Steine in den Weg, wie folgender Fall zeigt.

Immer wieder beleidigte ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin. Damit nicht genug: 13 Mal wurde er bei der Polizei vorstellig und stellte Strafanzeigen, die auf frei erfundenen Vorwürfen und Verleumdungen beruhten. Über ein Jahr dauerte das Treiben. Monate nach der letzten Anzeige, im Juni 2015, mahnte die Vermieterin den Mieter ab. Im Juli kündigte sie das Mietverhältnis.

Das Amtsgericht hatte den Mieter — dem Antrag der Vermieterin entsprechend — dazu verurteilt, die Wohnung zu räumen. Doch seine Berufung war beim Landgericht Dresden erfolgreich (4 S 304/16). Selbstverständlich rechtfertige das krasse Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung, erklärte das Landgericht. Sie hätte aber sofort nach einer unberechtigten Strafanzeige erfolgen müssen.

Stattdessen habe die Vermieterin nach der letzten Strafanzeige über fünf Monate gewartet und den Mieter dann wegen seines Fehlverhaltens abgemahnt. Wer einen Mieter abmahne, bringe damit zum Ausdruck, dass das kritisierte Verhalten noch nicht als Kündigungsgrund gesehen werde. Vielmehr werde die Kündigung davon abhängig gemacht, ob sich das kritisierte Verhalten wiederholt.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht mehr wegen des Fehlverhaltens vor der Abmahnung kündigen, weder fristlos noch fristgerecht. Deshalb sei ihre Kündigung vom Juli 2015 unwirksam. Der Mieter müsse die Wohnung nicht räumen.