Bauen & Wohnen

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Luxussanierung?

Mieterin muss Maßnahmen dulden, die den Wohnkomfort aktuellen Standards anpassen

Die Eltern der 70 Jahre alten Münchnerin hatten die Vier-Zimmer-Wohnung im Münchner Gärtnerplatzviertel 1958 gemietet. Für die 100 qm große Wohnung zahlten sie damals 190 DM. Mittlerweile lebt die Rentnerin allein darin und zahlt monatlich 517 Euro Kaltmiete. Die Wohnung ist mit zwei Gaseinzelöfen, doppelt verglasten Fenstern und veralteten, zweiadrigen Elektroleitungen ausgestattet. Nur im Bad gibt es warmes Wasser (durch Gasdurchlauferhitzer).

Nach einem Eigentümerwechsel teilte der neue Vermieter im Mai 2015 mit, er plane Modernisierungsmaßnahmen: den Anbau von Balkonen, einen Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung der Fenster und dreiadrige Stromkabel. Anschließend werde die Miete 1.296 Euro betragen.

Die Mieterin weigerte sich, den Baumaßnahmen zuzustimmen: Mit Luxusmodernisierung wolle der Hauseigentümer die alten Mieter vertreiben. Die Mieterhöhung von 245 Prozent sei enorm, danach könnte sie die Miete nicht mehr bezahlen. Das sei ein Härtefall.

Das Amtsgericht München entschied, dass die Mieterin die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss (453 C 22061/15). Der Eigentümer müsse, um die Vermietbarkeit seines Mietshauses langfristig zu sichern, den Wohnkomfort aktuellen Standards anpassen. Um Luxussanierung gehe es hier keineswegs. Der Vermieter plane keine überdurchschnittliche Ausstattung für gutverdienende Mieter. Vielmehr handle es sich um Dinge wie eine Zentralheizung, die heute jeder Mieter als durchschnittliches Niveau erwarte.

Die Maßnahmen würden konkret geplant und nicht nur vorgeschoben, um alte Mieter zu vergraulen. Die angegebene Bauzeit belaufe sich auf zehn Tage, das sei grundsätzlich für alle Bewohner zumutbar. Zwar sei die Mieterhöhung in der Tat erheblich. Und für Mieter sei es bedauerlich, wenn sie sich infolge einer Modernisierung ihre Wohnung nicht mehr leisten könnten. Angesichts der vorsintflutlichen Ausstattung der Mietwohnungen überwiege hier jedoch das Interesse des Eigentümers an Verbesserungen.

Außerdem sei mit diesem Urteil noch keineswegs über die Rechtmäßigkeit der angekündigten Mieterhöhung entschieden. Fest stehe nur, dass die Rentnerin die Baumaßnahmen hinnehmen müsse. (Das Landgericht hat die Berufung der Mieterin gegen das Urteil am 27.9.2017 zurückgewiesen, damit ist es rechtskräftig.)

Mangelhaftes Passivhaus

Mieter dürfen wegen außergewöhnlich starker Zugluft im Haus die Miete mindern

Ein Passivhaus zeichnet sich dadurch aus, dass es wegen guter Wärmedämmung kaum Heizenergie verbraucht. Es nutzt zum Heizen die Sonneneinstrahlung und die Abwärme der Bewohner. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Fenster im Winter geschlossen bleiben, wenn also nicht gelüftet wird. Den Luftaustausch erledigt eine Lüftungsanlage — im vorliegenden Fall offenbar "zu gut".

Die Mieter eines neu gebauten Passivhauses beklagten sich über kalte Zugluft. Im Winter habe man es trotz der gut funktionierenden Fußbodenheizung in den Wohnräumen kaum aushalten können. Der Vermieter unternahm dagegen nichts und erklärte, das bisschen frische Luft beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht.

Der Streit landete vor dem Amtsgericht Frankfurt (33 C 1251/17 (76)). Zunächst räumte das Gericht ein, das störende Phänomen sei konstruktionsbedingt. Die meisten Passivhäuser seien ausgestattet mit "Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung", da sei in einem gewissen Maß mit Zugluft zu rechnen. Das sei für die Bewohner wohl nicht besonders angenehm, aber grundsätzlich kein Mangel der Mietsache.

Allerdings gehe in diesem Haus die Zugluft aufgrund eines Fehlers in der Bauausführung bei weitem über das zu erwartende und erträgliche Maß hinaus. Das hätten die Untersuchung und die Messergebnisse des gerichtlichen Sachverständigen gezeigt. Deshalb sei im konkreten Fall doch von einem Mietmangel auszugehen. Auch wenn der störende Effekt nur im Winterhalbjahr auftrete, rechtfertige er eine Kürzung der Miete um zehn Prozent.

Teppich löst sich vom Boden

Der Mieter, Betreiber eines Altenheims, mindert deshalb die Miete um 15 Prozent

In den Wohnungen eines angemieteten Alten- und Pflegeheims lösten sich die Teppichboden. Die aufgeworfenen Kanten in den Böden stellten für die gebrechlichen und pflegebedürftigen Bewohner eine erhebliche Stolpergefahr dar. Deshalb zahlte der Betreiber des Wohnheims dem Vermieter 15 Prozent weniger Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung des vollen Betrags.

Das Oberlandesgericht Celle entschied, dass die Mietminderung gerechtfertigt war (2 U 216/93). Der Zustand des Bodens im Heim sei eine Stolperfalle für die Bewohner. Aber auch die - mit den Räumlichkeiten nicht vertrauten - Besucher der Heimbewohner würden durch die sich lösenden Teppichböden erheblich gefährdet.

Die Höhe der Mietkürzung sei angemessen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die defekten Teppichböden auch rein optisch hervorträten und dadurch den Wert der Wohnungen verringerten.

Wasserleitung angebohrt

Verursacht ein Freund der Mieter leicht fahrlässig einen Wasserschaden, rechtfertigt dieser Vorfall keine Kündigung

Ein Münchner Ehepaar lebt in einer Schwabinger Altbauwohnung. Die Frau, eine Yogalehrerin, nutzt einen Raum als Yoga-Zimmer. Das Malheur passierte, als ihr ein Freund dabei half, in diesem Raum neue Sockelleisten zu verlegen. Für Dübel, die drei Zentimeter in die Wand gingen, bohrte er Löcher. Dabei traf der Helfer die Hauptwasserleitung, die (nach einem Knick) in Höhe der Fußleiste verläuft.

Das Wasser durchfeuchtete den Boden der Wohnung und zerstörte im darunter liegenden Büro die Stuckdecken. Die Reparaturmaßnahmen nach dem Wasserschaden (Trocknen der Räume, Ausbessern des Mauerwerks, Erneuern der Stuckarbeiten) kosteten insgesamt 7.367 Euro. Während der Arbeiten minderte der Büromieter die Miete um 1.576 Euro. Weder die Mieter, noch ihr Helfer hatten den Leitungsverlauf mit einem Metalldetektor geprüft oder sich bei der Vermieterin danach erkundigt.

Wegen des Wasserschadens kündigte die Hauseigentümerin dem Ehepaar: Bei früheren Bauarbeiten seien an anderer Stelle spiegelbildlich verlaufende Wasserleitungen sichtbar geworden. Deshalb hätte sich den Mietern der Gedanke aufdrängen müssen, dass im Yoga-Raum die Wasserleitung über der Fußleiste verlegt sein könnte.

Dass sie den Leitungsverlauf kannten, bestritten die Mieter: Er sei zudem unüblich und entspreche nicht technischen Standards. Einen Metalldetektor hätten sie nicht einsetzen können, weil er Metallalarm ausgelöst habe — vermutlich, weil in der Wand neben dem Heizungsrohr eine nicht isolierte Elektroleitung verlegt sei.

Beim Amtsgericht München scheiterte die Räumungsklage der Vermieterin (424 C 27317/16). Dass die Mieter und ihr Helfer Löcher bohrten, ohne den Leitungsverlauf abzuklären, sei zwar leichtfertig gewesen. Es handle sich aber nicht um eine grob fahrlässige oder schuldhafte Pflichtverletzung, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde. Dass die Leitung unter Putz senkrecht abknicke und dann oberhalb der Fußleiste weiter-verlegt sei, sei von außen nicht erkennbar und obendrein sehr ungewöhnlich.

Dass die Überschwemmung zu einem hohen finanziellen Schaden geführt habe, ändere nichts daran, dass hier allenfalls leichte Fahrlässigkeit vorliege. Die Haftpflichtversicherung der Mieter habe sich mit der Schadensregulierung bisher viel Zeit gelassen, das sei aber nicht den Mietern anzulasten. In absehbarer Zeit dürften die Versicherungsleistungen jedenfalls den Verlust der Vermieterin ausgleichen.

Biberschaden im Garten

Kurzartikel

Hauseigentümer beantragten beim Finanzamt, ihre Ausgaben für eine Bibersperre und das Beseitigen von Biberschäden im Garten als außergewöhnliche Belastung steuermindernd anzuerkennen: Von solchen Schäden seien schließlich nur wenige Steuerzahler betroffen. Finanzamt und Finanzgericht sahen das allerdings anders: Biberschäden im Garten seien zwar schon außergewöhnlich, aber für die Hauseigentümer nicht von existenzieller Bedeutung. Sie gefährdeten nicht die Gesundheit und das Haus werde durch sie nicht unbewohnbar. Ein Steuerabzug komme daher nicht in Frage.

Glatteisunfall auf dem Gehweg

Ein verletzter Münchner verklagt erfolglos eine Hauseigentümerin auf Schmerzensgeld

Am Unglückstag im Januar 2010 hatte Herr S in der Wohnung seiner Lebensgefährtin und heutigen Ehefrau übernachtet. Als er früh zur Arbeit ging, rutschte er auf dem Bürgersteig vor dem Haus auf einer Eisplatte aus. Herr S stürzte und brach sich den Knöchel. Der Winterdienst der Stadt München, die für den öffentlichen Gehweg zuständig ist, hatte ihn geräumt und gestreut — allerdings nicht über die ganze Breite bis zum direkt angrenzenden Hausgrundstück.

Die Hauseigentümerin hatte sich um den Gehweg nicht gekümmert, weil sie ihrer Meinung nach dazu nicht verpflichtet war. Der verletzte Münchner war da anderer Ansicht und verklagte die Vermieterin auf Schadenersatz und Schmerzensgeld. Doch die Klage blieb in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof ohne Erfolg (VIII ZR 255/16).

Grundsätzlich müssten Hauseigentümer nur auf ihrem Grundstück räumen und streuen, insbesondere den Weg vom Hauseingang bis zum "öffentlichen Straßenraum", erklärten die Bundesrichter. Wenn die Stadt den Anliegern — Vermietern und Grundstückseigentümern — nicht die allgemeine Räum- und Streupflicht übertrage, seien diese nicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Herr S sei nicht auf dem Grundstück der Vermieterin gestürzt, sondern auf einem öffentlichen Bürgersteig. Da ihr die Stadt München den Winterdienst für den Gehweg nicht übertragen habe, sei die Hauseigentümerin dafür auch nicht zuständig. Für Mieter und Besucher sei es zumutbar, den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs vorsichtig zu überqueren, um so heil den Teil des Weges zu erreichen, den der kommunale Winterdienst von Schnee und Eis befreit habe.

Scheidungsstreit ums Haus

Soll das Eigenheim durch Verkauf oder durch Teilungsversteigerung verwertet werden?

Wie teilt man bei einer Trennung etwas auf, was — wie ein Einfamilienhaus — gar nicht teilbar ist? Natürlich, indem man es "zu Geld macht". Doch auch dafür gibt es mehrere Möglichkeiten, wie folgender Fall zeigt:

Die Scheidung war noch nicht rechtskräftig, aber die Eheleute lebten schon länger getrennt. Das Einfamilienhaus gehörte beiden Partnern je zur Hälfte. Die Frau war aus dem Haus ausgezogen und wollte es am freien Markt verkaufen. Ihr Mann wohnte noch dort und beantragte stattdessen die Teilungsversteigerung des Anwesens.

Hintergrund: Die Frau hatte an der Immobilie kein Interesse und wollte sie möglichst teuer verkaufen. Dagegen wollte der Ehemann das Haus behalten und Alleineigentümer werden. Deshalb wünschte er eine Teilungsversteigerung, um selbst mitzubieten und das Eigenheim so günstig wie möglich zu erwerben. Denn bei einer Teilungsversteigerung kommen Immobilien meistens weit unter dem Marktwert "unter den Hammer".

Vergeblich verlangte die Ehefrau, der Mann müsse dem von ihr mit dem Verkauf beauftragten Makler mitsamt den Kaufinteressenten Zutritt zum Grundstück gewähren. Niemand werde das Haus kaufen, ohne es vorher besichtigt zu haben. Darauf habe sie keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Bremen (5 WF 62/17). Sie wolle mit dem Besichtigungstermin den Verkauf vorbereiten, dem habe ihr Mann aber widersprochen.

Die Ehefrau könne ihn nicht zwingen, einem Verkauf zuzustimmen, wenn er auf dem gesetzlich vorgegebenen Weg eine Teilungsversteigerung anstrebe. Also gebe es für sie auch keinen besonderen Grund, auf dem Zutritt zu ihrem Haus zu beharren. Dieses Recht gelte nach ihrem endgültigen Auszug aus dem Eigenheim sowieso nur noch eingeschränkt. Die Ehefrau müsse die Privatsphäre ihres Mannes respektieren, der jetzt allein das Haus bewohne.

Mieter lagern Brennholz in einer Scheune

Ist eine mündliche Absprache mit dem verstorbenen Vermieter für den neuen Eigentümer verbindlich?

Ein Ehepaar hatte 2007 eine Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet. Mit dem mittlerweile verstorbenen Vermieter hatten die Mieter seinerzeit vereinbart, dass sie die Scheune neben dem Haus mit-benützen durften. Sie lagerten hier ihr Brennholz, wie andere Mieter auch. Damals gab es im Haus noch keine Zentralheizung.

Die Erben des Hauseigentümers verkauften das Haus 2016 an Herrn T, der das Ehepaar aufforderte, die Scheune zu räumen. Als die Mieter dieser Forderung nicht nachkamen, kündigte er das Mietverhältnis fristlos wegen "unbefugter Lagerung von Brennholz". Eine mündliche Absprache mit dem Voreigentümer binde ihn nicht, meinte der neue Eigentümer. Schließlich stehe im Mietvertrag, "Änderungen … dieses Vertrags" müssten schriftlich erfolgen.

Das Amtsgericht Vaihingen erklärte die Kündigung für unwirksam (1 C 217/16). Hausbewohner hätten als Zeugen die mündliche Absprache mit dem früheren Vermieter bestätigt. Er habe allen Mietern erlaubt, in der angrenzenden Scheune Brennholz und andere Gegenstände zu lagern. An diese Abrede sei der neue Hauseigentümer gebunden. Werde ein Mietshaus verkauft, trete der Käufer in die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters ein.

Die Klausel im Mietvertragsformular ändere daran nichts — die sei ebenfalls unwirksam. Grundsätzlich hätten individuelle Absprachen Vorrang vor "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" in einem vorgedruckten Vertragsformular. Das gelte auch dann, wenn sie nicht schriftlich fixiert seien. Mündliche Vereinbarungen mit dem Vermieter seien keineswegs automatisch nichtig. Die Klausel im Vertragsformular könne die nachträglich getroffene individuelle Abrede nicht außer Kraft setzen.

Im Übrigen heizten die Mieter jetzt nicht mehr mit Holz und bestritten, dass ihnen die Holz-Restbestände in der Scheune gehörten. Angeblich stammten sie sogar vom verstorbenen Hauseigentümer selbst. Das könne hier aber offen bleiben: Denn die auf unbefugte Lagerung von Brennholz gestützte fristlose Kündigung sei so oder so gegenstandslos.

Für Jalousien Löcher gebohrt

Vermieterin darf wegen Jalousien-Schraubenlöchern nicht die Kaution zurückhalten

Als die Mieterin die Dachwohnung in Bremen bezog, zahlte sie 1.900 Euro Mietkaution auf ein Konto der Vermieterin ein. An vier VELUX-Fenstern in den Dachschrägen ließ die Mieterin von einer Fachfirma Jalousien anbringen. Die Firma montierte die "Plissees" mit Schrauben in den Fensterrahmen. Als die Familie aus der Wohnung auszog, nahm die Mieterin die Jalousien ab, ohne die Schraubenlöcher zu verschließen.

Im Übergabeprotokoll, das bei der Rückgabe der Wohnung angefertigt wurde, wurden die Löcher nicht als Mangel vermerkt. Dennoch rückte die Vermieterin erst einmal die Kaution nicht heraus. Sie kündigte an, der Mieterin die Kosten für das Verspachteln der Schraubenlöcher in Rechnung zu stellen und von der Kaution abzuziehen. Die Fenster zu durchbohren, sei nicht genehmigt worden. Auf jeden Fall sei die Mieterin verpflichtet, die Löcher zu beseitigen, weil hier Feuchtigkeit eindringen könne.

Das Amtsgericht Bremen verurteilte die Vermieterin dazu, die Kaution in voller Höhe freizugeben (6 C 285/14). Um gut schlafen zu können, müsse man im Schlafzimmer und Kinderzimmer die Fenster verdunkeln. Es gehöre zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, die dafür nötigen Einrichtungen anzubringen. Wenn Fenster in eine Dachschräge eingelassen seien, könne man Jalousien nur mit Schrauben montieren. Mieter dürften sie festschrauben (lassen), ohne den Vermieter darüber zu informieren oder um Erlaubnis zu fragen.

Zudem habe die Vermieterin die strittigen Löcher im Übergabeprotokoll nicht als Mangel aufgelistet. Bei gründlicher Inspektion der Räume beim Übergabetermin hätte sie die Löcher unschwer erkennen können. Wenn die Hauseigentümerin beim Übergabetermin darauf verzichte, die Schraubenlöcher als Schaden an der Mietsache zu reklamieren, könne sie nicht nachträglich von der Mieterin Mangelbeseitigung verlangen und die Kosten mit der Kaution verrechnen.

WEG-Streit um Winterdienst

Auch Winterdienst auf "fremdem Grund" kann der Eigentümergemeinschaft dienen

Eine Hamburger Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden und liegt direkt neben einer öffentlichen Grünanlage. Einige Eigentümer nutzten regelmäßig einen Weg im Erholungsgelände, um vom Parkplatz zu ihren Wohnungen zu gelangen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde auf ihren Antrag hin beschlossen, auch diesen Weg im Winter zu räumen und zu streuen.

Diesen Beschluss focht ein Miteigentümer an, weil er für den Winterdienst nicht mitzahlen wollte. Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für nichtig: Die Gemeinschaft dürfe nur ihre Verwaltungsaufgaben regeln. Allein das Interesse von ein paar Eigentümern, den fraglichen Weg nach Schneefällen begehen zu können, mache den Winterdienst "auf fremdem Grund" nicht zu einer Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft.

Gegen diese Entscheidung wehrte sich die Eigentümergemeinschaft und bekam vom Landgericht Hamburg Recht (318 S 95/16). Um die Eingänge der Gebäude E-Weg und D-Weg zu erreichen, müssten Wohnungseigentümer den Weg in der öffentlichen Grünanlage benützen. Er verbinde auch die zwei Häuser und diene daher der Eigentümergemeinschaft. Der Winterdienst hier liege in ihrem Interesse.

Daher sei die Eigentümerversammlung auch befugt gewesen, den Winterdienst zu beschließen. Der Weg in der Grünanlage werde von der Hansestadt Hamburg im Winter weder geräumt noch gestreut. Ihn in den Winterdienst einzubeziehen, sei vernünftig: Nur so könnten die vom E-Weg kommenden Eigentümer gefahrlos bis zum Eingang des Gebäudes D-Weg gelangen und umgekehrt.

Garten vernachlässigt?

Übernimmt der Mieter eines Hauses die Gartenpflege, bedeutet das nicht, dass er Bäume stutzen muss

Laut Mietvertrag war der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten dazu verpflichtet, den Garten zu pflegen. Nach Ansicht des Vermieters erfüllte er diese Aufgabe nicht richtig: Bäume und Sträucher müsste der Mieter jährlich zurückschneiden. Da er diese Aufgabe nicht erledige, habe er, der Hauseigentümer, Profis damit beauftragen müssen. Die Kosten dieser Aktion müsse der Mieter ersetzen.

Mit "Gartenpflege" seien einfache Arbeiten gemeint, konterte der Mieter, aber nicht der Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern. Eine weitergehende Regelung enthalte der Mietvertrag nicht — auch nicht die Pflicht, im Rahmen der Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege zu übernehmen. So sah es auch das Amtsgericht Würzburg: Es wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (13 C 779/17).

Lege der Vermieter eines Hauses bzw. einer Wohnung mit Garten Wert darauf, dass der Mieter auch Bäume und Sträucher zurückschneide, müsse er das im Mietvertrag ausdrücklich festhalten. Ohne eine konkrete Vereinbarung sei der Mieter dazu nicht verpflichtet. Denn unter "Gartenpflege" seien nur einfache Arbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse, noch großen Aufwand erforderten. Dazu gehörten zum Beispiel: Laub entfernen, Unkraut jäten, Rasen mähen.

Der Rückschnitt von Hecken, Bäumen und Sträuchern dagegen setze Fachkenntnisse voraus und zähle zu den anspruchsvolleren Arbeiten, die der Begriff "Gartenpflege" nicht umfasse. Ein Anspruch des Hauseigentümers auf Schadenersatz komme daher nicht in Betracht, auch eine Umlage über die Betriebskosten sei nicht vereinbart. Solange ein Garten nicht zu verwahrlosen drohe — und davon könne hier keine Rede sein —, dürften sich Vermieter nicht in die Gartenpflege einmischen.

Leitungswasserschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt dafür nicht und behauptet, der Versicherungsfall habe sich vor Vertragsschluss ereignet

Im Sommer 2006 bezog eine Familie ihr neues Eigenheim. Am 1. September 2006 schlossen die frischgebackenen Eigentümer eine Gebäudeversicherung für das Einfamilienhaus ab. Eineinhalb Jahre später, im Frühjahr 2008, fanden sie feuchte Flecken im Fußboden: Leitungswasser war ausgetreten, also gab es offenbar eine undichte Stelle im Rohrleitungssystem. Für die Reparaturkosten sollte der Gebäudeversicherer aufkommen.

Das Unternehmen weigerte sich, den Wasserschaden zu regulieren, obwohl der Versicherungsschutz den Fall "Austritt von Leitungswasser" umfasste. Die Undichtigkeit in der Wasserleitung sei schon beim Bau entstanden, behauptete der Versicherer: Also sei der Versicherungsfall bereits vor dem Vertragsschluss eingetreten, in "nicht versicherter Zeit".

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmer gegen den Gebäudeversicherer ab. Doch der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (IV ZR 151/15). Der Versicherungsfall habe sich zumindest auch "in versicherter Zeit" ereignet, urteilten die Bundesrichter. Denn: Anders als bei einem klassischen Rohrbruch entständen Schäden durch den Austritt von Leitungswasser über einen längeren Zeitraum hinweg.

Während dieser Zeit vergrößere sich der Schaden kontinuierlich. Der Versicherungsfall sei nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt zu datieren, an dem die Rohrleitung den "ersten Tropfen" verloren habe. Vielmehr dauere der Versicherungsfall genauso lange, wie Wasser austrete. Daher sei der Gebäudeversicherer verpflichtet, den Schaden zu regulieren.

Heizungsbauer pfuschte

Auftraggeber setzt dem Handwerker für die Nachbesserung eine zu knappe Frist — und taucht ab!

Heizungsbauer S installierte in einem Wohnhaus eine neue Heizungsanlage. Das Ergebnis ließ zu wünschen übrig: Die Heizung hatte einige Macken, über deren Umfang und Ursachen Auftragnehmer und Auftraggeber eifrig stritten. S unternahm erfolglos einige Versuche, die Mängel zu beheben. Anschließend setzte ihm der Hauseigentümer eine Frist, um die Anlage in Ordnung zu bringen. Innerhalb von zehn Tagen, zwischen 28.12.2011 und 6.1.2012, sollte der Handwerker das bewerkstelligen.

Während der Frist rief S immer wieder beim Auftraggeber und bei dessen Anwalt an. Den Hauseigentümer erreichte er nicht. Der Anwalt reagierte auf Terminvorschläge nur ausweichend. Vergeblich bat der Handwerker um einen Besichtigungstermin. Am 13. Januar teilte ihm der Hauseigentümer mit, er habe eine andere Heizungsfirma mit den Reparaturarbeiten beauftragt. Als sie erledigt waren, verlangte er von S 61.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies seine Zahlungsklage ab (21 U 180/15). Erstens habe der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine viel zu knapp bemessene Frist für die Nachbesserung gesetzt. Angemessen wäre eine Frist für die Nachbesserung bis zum 20. Januar gewesen. Vorher hätte der Hauseigentümer keinen anderen Handwerker beauftragen dürfen. Zehn Tage, davon acht Werktage, reichten nicht, um die komplexe Mängelproblematik einer modernen Heizungsanlage zu beheben.

Zweitens habe der Auftraggeber schon deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz, weil er sich allen Versuchen des Heizungsbauers entzogen habe, mit ihm Kontakt aufzunehmen. Wer eine Frist zur Nachbesserung setze, müsse die Reparatur auch ermöglichen. An S sei diese jedenfalls nicht gescheitert: Ohne Kooperation des Hauseigentümers habe S mit den Arbeiten nicht beginnen können — der Auftraggeber habe die geforderte Mängelbeseitigung selbst vereitelt. So ein Verhalten sei widersprüchlich und treuwidrig.

Wohnungseigentümer als Verwalter ungeeignet?

Unberechtigtes Vorgehen gegen Miteigentümer kann ernsthafte Zweifel an der Neutralität eines Verwalters begründen

In einer Wohnanlage mit fünf Wohneinheiten war Eigentümer A, dem drei Wohnungen gehörten, zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Eine der zwei Wohnungen, die ihm nicht gehörten, war vor Jahren an ein Ehepaar tunesischer Herkunft vermietet worden. Später beschloss der Eigentümer dieser Wohnung, sie den Mietern zu verkaufen.

Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter einem Wohnungsverkauf zustimmen. Diese Zustimmung verweigerte Verwalter A, was er ausdrücklich mit der ausländischen Herkunft der Mieter begründete. Das Amtsgericht hob die unzulässige Blockade auf und genehmigte den Immobilienkauf. Das war nicht der letzte Prozess zwischen A und den neuen Eigentümern.

Als wieder die Verwalterwahl anstand, kandidierte A erneut für das Amt. Um sich die Stimmenmehrheit zu sichern — gemäß der Teilungserklärung hatte jeder Eigentümer eine Stimme —, übertrug er Eigentumsanteile auf seine Lebensgefährtin und auf seinen Bruder. Mit deren Stimmen und seiner eigenen erreichte A die Mehrheit und wurde als Verwalter wiederbestellt. Doch das Ehepaar focht den Beschluss an und hatte damit beim Amtsgericht Pinneberg Erfolg (60 C 49/16).

Das Gericht erklärte den Beschluss für unwirksam: Wichtige Gründe sprächen gegen die Wiederbestellung von Eigentümer A als Verwalter. Er habe seinerzeit unberechtigt die Zustimmung zum Wohnungsverkauf an das Ehepaar verweigert. Und weil A gewusst habe, dass ihn die neuen Eigentümer nicht wählen würden, habe er vor der Verwalterwahl durch ein juristisches Manöver für ein Stimmenübergewicht gesorgt.

Dieses Verhalten begründe ernsthafte Zweifel daran, dass A künftig sein Verwalteramt neutral und objektiv ausüben werde. Also sei er für dieses Amt nicht (mehr) geeignet. Die Eigentümergemeinschaft müsse einen professionellen und von den bisherigen Konflikten unbelasteten Verwalter mit dieser Aufgabe betrauen.

Videokamera in der Tiefgarage

Wohnungseigentümer filmt mit im Auto montierter Kamera in der Garage Fahrzeuge und Personen

Für den Fall, dass jemand in der Tiefgarage der Wohnanlage seinen Wagen beschädigen oder gar aufbrechen sollte, wollte Wohnungseigentümer A gerüstet sein. Er installierte mit einem Gummisauger an der Windschutzscheibe seines Wagens eine Videokamera, die mit einem Bewegungsmelder ausgestattet war. Löste der Sensor aus, zeichnete die "Dash-Kamera" die Umgebung des Stellplatzes auf.

Miteigentümer B gefiel diese Videokontrolle gar nicht: Er forderte Eigentümer A auf, die Kamera zu entfernen, allerdings ohne Erfolg. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek gab Herrn B Recht (880 C 9/16). A dürfe keine Aufnahmen von Personen und anderen Fahrzeugen machen, die sich auf der Gemeinschaftsfläche der Tiefgarage befänden.

Die Videoüberwachung verletze die Miteigentümer in ihrem Recht auf Eigentum und in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Jemanden ohne dessen Einverständnis zu filmen, greife unzulässig in das Recht am eigenen Bild ein.

A könne sich nicht darauf berufen, mit der Kamera nur sein Fahrzeug zu sichern und damit ein berechtigtes Interesse zu verfolgen. In der Wohnanlage sei noch nie ein Auto beschädigt oder aufgebrochen worden. Einen konkreten Anlass für die Filmerei gebe es also nicht. Die Aufnahmen seien rechtswidrig.

Kammerjäger im Einsatz

Vermieter oder Mieter: Wer muss den Kampf gegen Bettwanzen bezahlen?

Der Mieter meldete sich beim Vermieter und zeigte an, in der Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Umgehend beauftragte der Hauseigentümer einen Kammerjäger, um den Tieren den Garaus zu machen. Nach dem erfolgreichen Einsatz forderte der Vermieter vom Mieter den Betrag ersetzt, den er dem Kammerjäger gezahlt hatte.

Die Räume von Ungeziefer zu befreien, gehöre doch wohl zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters, meinte der Mieter. Also müsse er auch die Rechnung des Kammerjägers begleichen. Daraufhin klagte der Hauseigentümer den Betrag ein und setzte sich beim Amtsgericht Neukölln durch (16 C 395/16).

Bettwanzen seien Parasiten, die sich von Blut ernährten, stellte das Amtsgericht sachkundig fest. Nach dem Blutsaugen verließen sie den "Wirt" und machten es sich in Betten, Sofas, Teppichen oder gebrauchten Kleidern gemütlich. In der Regel schleppten die Bewohner die Wanzen selbst am Körper in die Wohnung ein — mit den Kleidern.

Zwar könnten auch leere Wohnräume bereits befallen sein. Dass die Parasiten im konkreten Fall schon vor dem Einzug des Bewohners da gewesen seien, sei aber nicht anzunehmen. Schließlich bestehe das Mietverhältnis seit vielen Jahren. Da das Ungeziefer erst jetzt aufgetreten sei, könne man davon ausgehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten habe — wenn auch nur leicht fahrlässig und vermutlich unfreiwillig.

Miete nicht überwiesen

Ein fahrlässiger Zahlungsverzug rechtfertigt keine Kündigung ohne Abmahnung

Seit 2001 lebt ein Berliner Ehepaar in seiner Mietwohnung, das Mietverhältnis verlief 15 Jahre lang ohne Probleme. 2016 wurde die Miete ab Februar nicht mehr überwiesen. Der Vermieter kündigte deshalb im April wegen Zahlungsverzugs den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht. Daraufhin glichen die Mieter den Mietrückstand sofort aus — noch im April. Damit war die außerordentliche Kündigung "vom Tisch".

Doch auf der fristgerechten Kündigung beharrte der Vermieter und erhob Räumungsklage. Die Mieter behaupteten, es habe Abbuchungsprobleme bei der Bank gegeben. Der Vermieter hätte mitteilen müssen, dass die Miete nicht mehr gezahlt wurde. Immerhin hätten sie für die Miete einen Dauerauftrag eingerichtet.

Das genüge nicht, fand der Vermieter: Das Ehepaar hätte seine Kontobewegungen überprüfen und sich darum kümmern müssen, dass die Miete pünktlich überwiesen wurde. Der Vermieter verlor den Prozess beim Amtsgericht und beim Landgericht Berlin (67 S 395/16).

Er habe die Erklärungen der Mieter nicht widerlegen können, stellte das Landgericht fest. Wenn nur durch Nachlässigkeit ein Mietrückstand von 1.204 Euro zustande komme, stelle das keine erhebliche Pflichtverletzung dar.

Nach einem langjährigen Mietverhältnis ohne Beanstandungen rechtfertige ein fahrlässiger Zahlungsverzug keine Kündigung. Zumindest hätte der Vermieter die Mieter vor einer Kündigung abmahnen und zum Ausgleich des Mietrückstands auffordern müssen. Hätte das Ehepaar so eine Aufforderung missachtet, hätte der Vermieter wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.

Gelbe oder weiße Wände?

Mieter darf sich die Wandfarbe auch dann aussuchen, wenn der Vermieter renoviert

Dass er es versäumt hatte, dem Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, hat der Vermieter vermutlich bereut. Immerhin ließ sich der Mieter Zeit: Erst nach zwölf Jahren forderte er den Vermieter auf, Decken und Wände streichen zu lassen. Geht in Ordnung, meinte der Vermieter: Er bevorzuge Gelbtöne.

Davon war der Mieter allerdings wenig begeistert und bestand auf einem Anstrich in "Weiß". So kam es zu einem Rechtsstreit um die Wandfarbe, den der Mieter beim Landgericht Berlin gewann (67 S 416/16). Angesichts einer Mietdauer von zwölf Jahren verstehe es sich von selbst, dass die Wohnung renovierungsbedürftig sei, erklärte das Landgericht.

Der Mieter dürfe den angebotenen Anstrich in Gelb ablehnen und verlangen, dass eine Farbe verwendet werde, die ihm gefalle. Die Wohnung sei ein — verfassungsrechtlich geschützter — Bereich, in dem jeder selbstbestimmt leben könne. Deshalb müsse man Mietern in Sachen Dekoration und Geschmack einen "weitgehenden Ermessensspielraum" zubilligen.

Das gelte auch dann, wenn der Vermieter renovieren müsse, weil er diese Pflicht nicht per Mietvertragsklausel auf den Mieter abgewälzt habe. Auch dann müsse der Vermieter die Wünsche des Mieters bei der Farbwahl berücksichtigen — zumindest, wenn dadurch für ihn keine Mehrkosten entstehen oder seine Interessen erheblich beeinträchtigt werden.

Schrottimmobilie erworben

Sittenwidriges Wuchergeschäft: Kaufpreis war um ein Vielfaches höher als der Wert der Eigentumswohnung

Beim Sport wurde Herr A von einem Bekannten gefragt, ob er eventuell Geld anlegen wolle. Man kam ins Gespräch. Der Bekannte B empfahl A eine Eigentumswohnung ("Betongeld") und ganz zufällig hatte B selbst eine Wohnung in einer entfernten Stadt zu verkaufen. Im Vertrauen auf B’s Angaben und ein Exposé der Immobilie erwarb A die Wohnung für 95.000 Euro, ohne sie zu besichtigen.

Den Kaufpreis hatte B per Abfrage bei einer Datenbank "ermittelt", die für eine einfache Ausstattung einen Quadratmeterpreis von 1.026 Euro ergab. Doch die ca. 93 qm große, leer stehende Wohnung war heruntergekommen und in diesem Zustand nicht zu vermieten. Als Käufer B fast ein Jahr nach Vertragsschluss erstmals die Wohnung betrat, stellte er fest, warum: vergammeltes Bad, alte Öfen, feuchte Wände, uralte Wandverkleidungen und Bodenbeläge.

B zahlte 25.000 Euro zurück. Mit dieser Summe sollte A die dringendsten Renovierungsarbeiten finanzieren. Damit begnügte sich A jedoch nicht: Er wollte den Kauf rückgängig machen und verlangte auch den restlichen Kaufpreis zurück.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Koblenz entschied (5 U 176/16). Der gerichtliche Bausachverständige gehe von einem Verkehrswert von knapp 39.000 Euro aus, wenn die Wohnung renoviert sei. Im "Jetzt-Zustand" müsse man vom Verkehrswert mindestens 16.500 Euro für dringend zu behebende Mängel abziehen.

Also habe der Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um ein Vielfaches überstiegen. Auch wenn B die Höhe der vom Sachverständigen geschätzten Renovierungskosten bestreite: In jedem Fall sei der Immobilienwert weit geringer als die Hälfte des Kaufpreises. Bei so einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung handle es sich um ein sittenwidriges Wuchergeschäft.

Daher sei der Kaufvertrag nichtig. B müsse den gesamten Kaufpreis (abzüglich der 25.000 Euro) zurückzahlen. Welchen Betrag er selbst für die Schrottimmobilie gezahlt habe, habe B hartnäckig verschwiegen. Auf jeden Fall habe er ohne weiteres erkennen können, dass sie den Kaufpreis von 95.000 Euro nicht ansatzweise wert sei.

Wer ist für die Wildkirsche zuständig?

Ist im Garten einer Wohnanlage ein Baum zu fällen, muss sich in der Regel die Eigentümergemeinschaft darum kümmern

In einer Münchner Wohnanlage steht am Zaun zwischen zwei Gärten ("Sondernutzungsflächen") eine zwölf Meter hohe Wildkirsche. Den Baum hatte Eigentümerin A vor 20 Jahren auf ihrer Seite gepflanzt - nicht aus freien Stücken, sondern weil es die Baugenehmigung so vorsah. Die Baugenehmigung wiederum entsprach dem Freiflächengestaltungsplan der Stadt München.

Mittlerweile ragen die Äste des Vogelkirschbaums weit in den Gartenanteil der Eigentümerin B hinein. 2017 beantragte Frau B mehrfach, den Baum zu fällen. Doch das für Naturschutz zuständige Amt der Stadt München lehnte ab. Die Eigentümer dürften nur die Baumkrone um maximal 25 Prozent einkürzen, lautete die Auskunft. Eigentümerin B gab deshalb ihr Anliegen aber nicht auf, sondern hielt sich an die Nachbarin.

Sie zog vor Gericht und verlangte von Frau A, den Baum zu fällen oder ihn zumindest drastisch zurückzuschneiden. Die Wildkirsche sei von Schädlingen, vor allem von Pilzen befallen. Diese breiteten sich auf ihren, Frau B’s, Pflanzen aus. Das sei nicht hinnehmbar. Eigentümerin A bestritt diesen Sachverhalt nicht. Sie forderte Frau B jedoch auf, die Eigentümergemeinschaft (WEG) zu verklagen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (481 C 24911/16 WEG). Die WEG könne zwar die Pflicht zum Instandhalten des gemeinschaftlichen Eigentums (bzw. zur Finanzierung solcher Maßnahmen) einzelnen Eigentümern auferlegen. Das setze aber eine klare Regelung in der Teilungserklärung der Wohnanlage voraus. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlich vorgeschriebenen Zuständigkeit der WEG. Und so liege der Fall hier.

In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage sei festgelegt, dass die (damals von der Stadt München geforderten) Bäume auf den Gemeinschaftsflächen "von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind". Das spreche dafür, dass auch die Folgekosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Auch aus dem in der Teilungserklärung fixierten Recht der einzelnen Eigentümer, den Garten frei zu gestalten (Pflanzenauswahl, Anlegen von Beeten etc.), lasse sich nicht ableiten, dass diese Eigentümer verpflichtet wären, die Bäume im Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu pflegen bzw. instand zu halten.