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Defekte Telefonleitung

Ist in einer Mietwohnung Telefon bzw. Internet nicht verfügbar, stellt das einen Mangel dar

Die Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Essen verklagte ihre Vermieterin: Sie wollte die Hauseigentümerin verpflichten, die defekte Telefonleitung reparieren zu lassen. Damit erreichte die Mieterin beim Landgericht Essen jedoch nur einen Teilerfolg (10 S 43/16).

Wenn die Telefonleitung defekt sei, sei das als Mangel der Mietsache anzusehen, erklärte das Landgericht. Dieser Mangel rechtfertige eine Minderung der Miete um zehn Prozent. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhalte selbstverständlich auch die Möglichkeit, über das Festnetz zu telefonieren und das Internet zu nutzen. Das sei heutzutage essenziell. Die Mieterin müsse sich nicht auf ein Handy oder andere Alternativen verweisen lassen.

Allerdings sei die Vermieterin nicht verpflichtet, die Leitung reparieren zu lassen. Dafür sei das Telekommunikationsunternehmen zuständig, mit dem für das Mietshaus ein entsprechender Vertrag existiere. Die Hauseigentümerin müsse diesem Unternehmen nur den Zugang zur Leitung ermöglichen und den erforderlichen Arbeiten zustimmen bzw. diese dulden.

Mangelhafte Heizungsanlage?

Auftraggeber lässt Heizung sanieren und bleibt auf den Kosten sitzen, weil die Mängel nicht mehr geprüft werden können

Ein Bauherr ließ sein Einfamilienhaus mit einer Heizungsanlage ausstatten: Solewärmepumpe plus Speicher und Fernbedienungen. Die Werkleistung des Heizungsbauers A hatte er bereits "abgenommen" (d.h. als ordnungsgemäß akzeptiert), als er bemerkte, dass die Fernbedienung nicht richtig funktionierte. Daraufhin beauftragte der Auftraggeber einen Sachverständigen damit, die Anlage zu kontrollieren.

Der Heizungsfachmann stellte fest, dass die Raumtemperatur mit der Fernbedienung nicht zu regulieren war. Verstellte er den Regler auf 17 Grad, blieb die Temperatur konstant bei 23 Grad. Nachts konnte man die Raumtemperatur nicht automatisch herunterfahren. Anstatt den Heizungsbauer A zur Nachbesserung aufzufordern, dem er nicht mehr vertraute, ließ der Auftraggeber kurzerhand einen anderen Handwerker die Heizung vollständig abbauen und neu installieren.

Für die Kosten dieser Aktion (rund 16.400 Euro) forderte er Schadenersatz von Heizungsbauer A. Das Landgericht wies seine Klage ab: Der vom Gericht bestellte Sachverständige habe nach der Neu-Installation nicht mehr prüfen können, welche Mängel vorher vorlagen. Gegen das Urteil legte der Auftraggeber Berufung ein: Selbst wenn vielleicht sein Privatgutachter die Mängel nicht sehr präzise beschrieben habe, belege doch die Rechnung des zweiten Heizungsbauers, welche Nachbesserungsarbeiten nötig gewesen seien.

Das genügte dem Oberlandesgericht Celle aber nicht (5 U 163/13). Wenn ein Auftraggeber nach der Abnahme eine Heizungsanlage als mangelhaft beanstande, müsse er diesen Vorwurf belegen. Das habe der Hauseigentümer unmöglich gemacht, indem er die Wärmepumpenheizung abbauen und neu montieren ließ. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe nur die instandgesetzte Anlage besichtigen, aber nicht prüfen können, inwiefern die Werkleistung des Handwerkers A Mängel aufwies.

Eine Handwerkerrechnung könne die Prüfung durch einen Sachverständigen nicht ersetzen. Ihr sei z.B. nicht zu entnehmen, ob der zweite Heizungsbauer die Funktionstauglichkeit der Nachtabsenkung geprüft habe. Auch der private Gutachter des Hauseigentümers habe sich dazu nur vage geäußert. Dass es notwendig war, die Anlage komplett neu zu installieren, sei jedenfalls kaum nachvollziehbar. So könnte etwa ein Kurzschluss in einer Elektroleitung die Heizungssteuerung außer Gefecht gesetzt haben. Dann hätte es gereicht, den Kurzschluss zu beseitigen. (Das Urteil ist erst seit kurzem rechtskräftig, nachdem der Bauherr seine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgenommen hat.)

Versehentlich die Sauna in Brand gesetzt

Hausratversicherung darf ihre Leistung wegen grober Fahrlässigkeit der Versicherungsnehmerin um 60 Prozent kürzen

Ihre Sauna im Keller des Einfamilienhauses hatte die Hauseigentümerin schon seit fünf Jahren nicht benutzt. Dann lagerte sie hier während eines Umbaus Gegenstände ein. Eines Abends suchte die Frau im Keller nach einer Vase und stellte fest, dass die Sicherung der Sauna im Sicherungskasten nicht mehr ausgeschaltet war. Das waren wohl die Bauarbeiter, dachte sie. Dann schaltete die Frau in der Sauna das Licht an. Angeblich, ohne den Temperaturschalter oder den An-/Ausschaltknopf zu berühren.

Bei der Fahndung nach der Vase legte sie einige Gegenstände auf den Saunaofen. Dann rief Tochter T nach ihr, die sie zum Leichtathletiktraining fahren sollte. Vorher nahm die Hauseigentümerin die Vase aus einem Karton, schaltete das Licht aus und verließ den Keller.

Etwa eine halbe Stunde später kam die ältere Tochter S nach Hause, bemerkte Rauch im Keller und rief die Feuerwehr. Diese löschte das Feuer und ortete den Brandherd beim Saunaofen. Zuerst waren die dort abgelegten Sachen in Brand geraten, schließlich hatte die Sauna Feuer gefangen. Der Temperaturschalter stand auf Stellung "1/3".

Die Hausratversicherung ersetzte nur 40 Prozent des Brandschadens, weil die Versicherungsnehmerin sich grob fahrlässig verhalten habe. So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Es wies die Klage der Hauseigentümerin auf vollen Schadenersatz ab (20 U 219/15). Gegenstände auf den Saunaofen zu legen, sei äußerst leichtsinnig. Vor dem Verlassen des Kellers hätte die Versicherungsnehmerin den Ofen wieder abräumen und die Stromzufuhr zur Sauna im Sicherungskasten erneut unterbrechen müssen.

Sie habe gewusst, dass die Sicherung eingeschaltet war. Also hätte der Hauseigentümerin auch klar sein müssen, dass die Sachen auf dem Saunaofen in Brand geraten könnten, wenn sie die Sicherung nicht ausschaltete. Auch das wäre aber als Vorsichtsmaßnahme unzureichend gewesen. Denn der Sicherungskasten konnte nach Jahren der Nichtbenutzung funktionsunfähig sein und einen Kurzschluss auslösen. Daher hätte sie alle Schalter prüfen und gegebenenfalls ausschalten müssen.

Hier sei kein Gesichtspunkt ersichtlich, der das grob fahrlässige Handeln der Versicherungsnehmerin in einem milderen Licht erscheinen ließe. Etwas abgelenkt durch ihre Tochter, habe sie trotz der behaupteten großen Eile noch Zeit genug gefunden, in der Sauna zu herumzukramen, bis sie die Vase fand. Sie habe keineswegs "sofort alles stehen und liegen lassen", sondern sogar noch das Licht ausgeschaltet. Es hätte nur wenige Sekunden mehr gedauert, auch noch Einschaltknopf und Temperaturschalter der Sauna zu kontrollieren und die Sicherung aus dem Schalterkasten zu nehmen.

Denkmalschutz siegt über Gartenzwerge

Gartenzwerge beeinträchtigen das "historische Erscheinungsbild" eines denkmalgeschützten Gebäudes

Über Geschmack soll man nicht streiten, sagten die alten Römer. Auch in folgendem Fall lohnte es sich nicht, jedenfalls nicht für die Klägerin. Denn der Denkmalschutz kam der Gegenpartei zu Hilfe.

Eine Bewohnerin hatte das denkmalgeschützte Anwesen, in dem sie lebte, mit 40 (!) Gartenzwergen verziert. Die Frau hatte sie auf dem Vordach des Gebäudes aufgestellt. Doch einem Mitbewohner waren die putzigen Zwerge ein Dorn im Auge. Und er beließ es nicht bei einem Geschmacksurteil, sondern schritt zur Tat und räumte die Gartenzwerge ab.

Kann man es ihm wirklich verübeln? Klar kann man das. Die Gartenzwerg-Liebhaberin nahm die Attacke sogar so ernst, dass sie deshalb vor Gericht zog und den Nachbarn verklagte: Er müsse die Zwerge wieder aufstellen, forderte sie. Ihre Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Wiesbaden (93 C 4622/13).

Das Gericht nahm keine Stellung zum Gartenzwerg im Besonderen und zu Geschmacksfragen im Allgemeinen, sondern verwies trocken auf das Denkmalschutzgesetz. So wie die Bewohnerin ihre Zwerge auf dem Vordach befestigt habe, habe es sich nicht um eine (vorübergehende) Weihnachtsdekoration gehandelt, sondern um eine dauerhafte Umgestaltung.

Umgestaltende Maßnahmen seien bei denkmalgeschützten Gebäuden nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde zulässig. Und eine Genehmigung sei laut Auskunft der Behörde nicht zu bekommen, weil die Zwerge das historische Erscheinungsbild des Anwesens erheblich beeinträchtigten. Die Gartenzwerge ohne behördliche Erlaubnis, also illegal, wieder auf dem Vordach zu platzieren, könne man vom Mitbewohner nicht verlangen.

Unvollständige Dampfsperre

Kurzartikel

Stimmt der mit dem Ausbau eines Dachs beauftragte Architekt dem Vorschlag des Dachdeckers zu, in Teilen des Dachgeschosses auf eine Dampfsperrfolie zu verzichten, was Schimmel begünstigt und den anerkannten Regeln der Technik widerspricht, ist das ein Planungsfehler. Denn der Handwerker hat den ursprünglichen Plan des Architekten nicht schlecht ausgeführt, vielmehr wurde der Plan einvernehmlich geändert. Daher muss der Architekt für den Baumangel haften.

Im Testament Nacherben eingesetzt

Eine Regelung der "Nacherbschaft" kann auch dann gültig sein, wenn Begriffe wie Vor- oder Nacherbe im Testament nicht vorkommen

Hauseigentümerin Z, Mutter zweier Söhne, hatte handschriftlich ein Testament verfasst, in dem sie ihren Ehemann als Erben einsetzte. Weiter hieß es: "Die Kinder bekommen nach seinem Tode das Erbe." Nicht früher. Mit Erbe meinte die Frau ihr Haus: Für die Söhne A und B sei im Haus je eine Wohnung vorgesehen. "Ich möchte, dass seine Tochter … von B nach seinem Tode die Wohnung bekommt und nicht seine Frau. … Wenn A stirbt, möchte ich, dass meine Cousinen in Amerika seine Haushälfte bekommen."

Beide Eheleute unterschrieben das Testament. Sie steckten es in einen Umschlag mit der Aufschrift "Unser Testament" und übergaben es einem Notar zur Aufbewahrung. Wie von Frau Z vorausgesehen, starb sie vor ihrem Mann. Als auch er gestorben war, beantragte Sohn A einen Erbschein: Das Nachlassgericht sollte bescheinigen, dass die Söhne A und B den Vater jeweils zur Hälfte beerbten.

Das Gericht wies den Antrag ab — und das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig bestätigte die Entscheidung (3 Wx 110/14). Das Ehepaar Z habe eine gemeinschaftliche Regelung in Bezug auf den Nachlass getroffen. Die Söhne seien nicht als Erben eingesetzt worden, sondern nur als Vorerben, so das OLG. Denn im Testament sei verbindlich geregelt, wer nach ihrem Tod die Wohnungen "bekommen" solle.

Nach dem Tod des zuletzt verstorbenen Ehepartners sollten die Söhne also das Haus nicht erben — sie sollten nur zu ihren Lebzeiten darüber verfügen. Im Einverständnis mit ihrem Mann habe Frau Z eine Enkelin als Nacherbin einer Wohnung eingesetzt und Cousinen als Nacherben der zweiten Wohnung bestimmt. Dass Frau Z im Testament die Begriffe Vor- und Nacherben nicht ausdrücklich verwendet habe, ändere daran nichts.

Denn die Absicht der Erblasser sei dem Text eindeutig zu entnehmen. Die Formulierung "ich möchte" bedeute nicht, dass Frau Z einen rechtlich unverbindlichen Wunsch äußere, an den sich die Söhne nicht halten müssten. Die Erblasserin habe sehr klar ihren Willen zum Ausdruck gebracht, wie mit dem Haus nach dem Tod der Söhne umzugehen sei. Das bedeute für die Söhne, dass sie das Haus weder verkaufen, noch die Wohnungen nach ihrem Gutdünken vererben könnten.

Bauherrin stößt gegen Gerüst-Querstange

Verletzt sich eine Person an einer gut sichtbaren Gerüst-Querstange, haftet dafür nicht der Gerüstbauer

Eine Hauseigentümerin ließ ihr Einfamilienhaus sanieren, deshalb wurde an der Fassade ein Gerüst aufgestellt. Die Frau stand im Garten und schaute den Mitarbeitern der Gerüstbaufirma zu, als drinnen das Telefon läutete. Sie wollte ins Haus laufen, stieß aber mit dem Kopf gegen eine Querstange des Gerüsts und erlitt eine Gehirnerschütterung.

Dafür machte die Bauherrin die Gerüstbaufirma verantwortlich: Ihre Mitarbeiter hätten die Querstange markieren bzw. mit Bändern kenntlich machen müssen, meinte sie. Doch das Amtsgericht Nürnberg wies die Klage der Frau auf Schmerzensgeld ab (239 C 5388/16). Wenn die Hauseigentümerin eine gut sichtbare Querstange am Gerüst übersehe, sei das nicht dem Gerüstbauer vorzuwerfen.

Hier seien wohl einige ungünstige Umstände zusammen gekommen: Das Telefon habe geläutet, die Bauherrin habe den Anruf auf keinen Fall verpassen wollen und vielleicht auch nicht gut gesehen, weil sie gegen die Sonne schaute. Trotzdem habe sich die Frau den Unfall selbst zuzuschreiben, erklärte das Gericht. Die Gerüstbaufirma sei nicht verpflichtet, Querstangen extra zu markieren, die von weitem deutlich sichtbar seien. Von einer "Gefahrenstelle" könne hier keine Rede sein. Die Hauseigentümerin habe eben vor lauter Eile nicht aufgepasst.

Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.

Makler soll für Angaben im Exposé haften

Wohnräume im Keller eines verkauften Hauses fälschlicherweise zur Wohnfläche gezählt

Ein Architekt hatte das Einfamilienhaus für sich und seine Familie geplant und gebaut. Laut Baugenehmigung von 1964 hatte die Immobilie eine Wohnfläche von 184 Quadratmetern (qm). Nach dem Tod des Architekten beauftragte die Witwe einen Immobilienmakler damit, das Haus zu verkaufen. Sie gab ihm Grundrisse mit Flächenangaben zu allen Räumen.

Der Makler addierte die Zahlen und zählte die Räume im Keller zur Wohnfläche dazu, weil sie als Wohnräume eingerichtet und genutzt worden waren. Tatsächlich hatte die Baubehörde die Kellerräume jedoch nicht als Wohnräume genehmigt. Sie waren auch nicht 2,40 m hoch — wie für Wohnräume vorgeschrieben —, sondern nur 2,36 m.

Davon wusste der Makler nichts und gab im Exposé an, das Haus habe eine Wohnfläche von 255 qm. Die späteren Käufer des Hauses verklagten ihn deshalb wegen falscher Angaben im Exposé auf Schadenersatz. Doch das Landgericht Trier nahm den Mann in Schutz und wies die Klage ab (4 O 145/15).

Wenn die Informationen des Verkäufers nicht ersichtlich falsch oder zumindest zweifelhaft seien, dürfe ein Makler diesen Angaben vertrauen und sie ungeprüft weitergeben. Auch wenn er — wie hier — Zahlen der Verkäuferin selbst addiere, übernehme er damit gegenüber den Käufern keine Garantie für deren Richtigkeit. Außerdem habe der Mann im Exposé die Angabe "255 qm" um ein "ca." ergänzt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er da lediglich Zahlen der Verkäuferin wiedergebe.

Der Makler habe keinen Grund gehabt, am Vorhandensein einer Baugenehmigung zu zweifeln. Die Kellerräume seien wohnlich eingerichtet gewesen und als Wohnräume genutzt worden. Den Unterschied zwischen einer Raumhöhe von 2,40 m und 2,36m könne man mit bloßem Auge nicht erkennen. Unter diesen Umständen sei ein Makler nicht verpflichtet, die Baugenehmigung für die Kellerräume zu überprüfen.

Fahnenmast im WEG-Garten

Anlagen wie eine Gartenlaube dürfen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer aufgestellt werden

Herr X hatte seine Eigentumswohnung, die im Erdgeschoss lag, an das Ehepaar A vermietet. Die Mieter nahmen einige Veränderungen vor, dem Eigentümer war es recht. Das Ehepaar beschattete die Terrasse mit einer Markise. Obendrein baute Herr A eine kleine Gartenlaube und stellte im Garten einen Fahnenmast auf. Diese Maßnahmen hatten weder Eigentümer X noch die Mieter mit den anderen Wohnungseigentümern abgestimmt.

Welche Fahne Herr A regelmäßig hisste, ist dem Urteil leider nicht zu entnehmen. Fest steht aber: Sie störte den Miteigentümer Y. Die Fahne bringe eine Gesinnung zum Ausdruck, die er nicht teile, grummelte Y. Die wolle er von seinem Balkon aus genauso wenig sehen wie die hässliche Hütte. Auch die Markise an der Fassade beeinträchtige den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage. Y forderte, die baulichen Anlagen zu entfernen.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bottrop (20 C 57/15). Trotz des Sondernutzungsrechts an diesem Teil des Gartens bleibe der Garten Gemeinschaftseigentum. Die Mieter dürften es nicht eigenmächtig umgestalten. Eine Gartenlaube, ein Fahnenmast und eine Markise veränderten den Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig.

Solche baulichen Veränderungen seien nur zulässig, wenn ihnen alle Miteigentümer zustimmten — dabei sei es gleichgültig, ob sie von einem Mieter oder vom Eigentümer initiiert werden. Dass Herr X als Eigentümer die baulichen Veränderungen erlaubt habe, ändere also nichts. Miteigentümer Y könne von ihm verlangen, dass die Anlagen beseitigt werden. Diesen Anspruch könne er gegen Herrn X oder direkt gegen die Mieter geltend machen.

Eigentümer aus der Versammlung geworfen

Kurzartikel

Setzt ein Teilnehmer an einer Eigentümerversammlung lautstarke Ausführungen zu einem früheren Tagesordnungspunkt unbeirrt fort, obwohl der Versammlungsleiter ihn mehrfach aufgefordert hat, seinen "Redeschwall" zu beenden und die Debatte nicht zu stören, ist es gerechtfertigt, ihn vorübergehend aus dem Saal zu weisen, damit und bis er sich beruhigt. Unverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist es aber, den Eigentümer endgültig von der Versammlung auszuschließen, obwohl diese noch Stunden fortdauert. Beschlüsse, die danach gefasst werden, sind anfechtbar.

Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

Der Tochter die Mietwohnung überlassen

Ist es ein Kündigungsgrund, wenn eine Wohnung von der Tochter des Mieters überwiegend allein bewohnt wird?

1982 hatte ein türkischstämmiger Familienvater in München eine Wohnung gemietet, die er mit Frau und Tochter bezog. Die Tochter war damals noch ein Kind. Mittlerweile ist der Mieter in Rente und verbringt mit seiner Frau den größten Teil des Jahres in der Türkei. Im Winter hält sich das Ehepaar regelmäßig drei Monate in der Münchner Wohnung auf, ansonsten wohnt die erwachsene Tochter allein in der Wohnung.

Das passte dem Vermieter nicht. Er mahnte den Mieter erst wegen "unberechtigter Gebrauchsüberlassung" ab und kündigte danach das Mietverhältnis. Doch der Mieter weigerte sich auszuziehen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Das Amtsgericht München wies die Räumungsklage des Vermieters ab (424 C 10003/15).

Die Kündigung sei unwirksam, stellte das Gericht fest, denn Mieter hätten das Recht, nahe Verwandte wie Kinder in ihre Wohnung aufzunehmen. Das gelte jedenfalls dann, wenn sie die Wohnung auch selbst noch nutzten. Das treffe hier zu. Denn das Ehepaar verbringe jedes Jahr den Winter in München.

Von einer "unbefugten Gebrauchsüberlassung" — die eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigte — könnte nur die Rede sein, wenn die Tochter die Wohnung ganz allein nutzen würde. Das träfe nur unter folgenden Voraussetzungen zu: wenn der Mieter fast alle seine Sachen mitgenommen hätte, nur noch sporadisch zu Besuch käme und sich um nichts mehr kümmern würde. Wer jährlich etwa ein Vierteljahr dort wohne, sei aber kein "seltener Besucher".

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Hotel im Berliner Hinterhof

Mieterin darf wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung die Miete um 20 Prozent kürzen

Noch vor der Wende, 1984, mietete eine Frau eine Altbauwohnung am Prenzlauer Berg. Das Viertel lag damals im Ostteil der Stadt. Heute lebt sie immer noch dort und hat ein Problem: Die Hauseigentümerin hat nämlich vor ein paar Jahren die Räume rund um den zweiten Hinterhof an einen Hotelbetrieb vermietet: 60 Zimmer, Apartments und Ferienwohnungen.

Touristen finden Berlin spannend und das Viertel am Prenzlauer Berg besonders. In besagtem Hinterhof war der Rummel entsprechend groß: Die Mieterin konnte nachts nicht mehr ruhig schlafen. 2010 teilte sie der Vermieterin erstmals mit, sie werde die Miete mindern, wenn die Störungen anhielten.

Auf die Kürzung der Miete folgte ein Prozess, den die Mieterin gewann. Die Mietzahlung um 20 Prozent zu mindern, sei wegen des erheblichen Lärms angemessen, fand das Landgericht Berlin: Er gehe weit über die üblichen, für eine Großstadt typischen Störungen hinaus (67 S 162/16).

In Metropolen mit weltweiter touristischer Anziehungskraft wie Berlin sei die Gästefluktuation in Hotels ziemlich hoch, stellte das Landgericht fest. Lägen Hotels zudem, wie hier, günstig in der City und nahe an attraktiven Restaurants bzw. Nachtlokalen, herrsche fast rund um die Uhr Betrieb. Teilweise im Minutentakt durchquerten die — durchschnittlich 60 bis 70 — Hotelgäste den gepflasterten Hinterhof.

Das wäre auch dann ein gravierender Mangel der Mietsache, wenn die Störungen ohne Zutun der Hauseigentümerin eingetreten wären. Im konkreten Fall sei es aber die Vermieterin selbst, die die Lärmbelästigung möglich gemacht habe, indem sie an den Hotelbetrieb vermietete. Gegen die Mietminderung könne die Hauseigentümerin auch nicht einwenden, die Mieterin habe mit so einer Entwicklung in der Berliner City rechnen müssen.

Mitte der 1980er Jahre habe niemand — insbesondere vor dem Hintergrund der seinerzeit im Stadtteil Prenzlauer Berg geltenden sozialistischen Gesellschaftsordnung — die weitere Entwicklung des Stadtteils vorhersehen können, die mittlerweile zu privatwirtschaftlicher Nutzung von Gebäuden führte. Ebenso wenig die für einen geschlossenen Wohnkomplex atypische Einrichtung eines im Hinterhof gelegenen Hotelbetriebs.

Wohnungseigentümer kämpft um schönen Spielplatz

Eigentümergemeinschaft muss den WEG-Kinderspielplatz so gestalten, wie von der Stadt München vorgeschrieben

Die Münchner Wohnungseigentumsanlage war bereits 1983/84 gebaut worden. In der Baugenehmigung von 1982 hatte die Landeshauptstadt München festgelegt, dass der Spielplatz für die Kinder mit Spielgerät (Spieltisch, Schaukel, Hänge-Klettergerüst) ausgestattet werden muss. Die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, beschädigtes Gerät instand zu setzen und im Sandkasten den Spielsand in regelmäßigen Abständen zu erneuern.

Im Sommer 2015 beantragte ein Wohnungseigentümer mit kleinen Kindern in einer Eigentümerversammlung, nun endlich die kommunalen Auflagen zu erfüllen: Ein Klettergerüst sei nie aufgestellt worden, kritisierte er. Und überhaupt: Die ganze Anlage sei verwahrlost, der Sandkasten total verdreckt, überall liege Müll herum. Da könne man keine Kinder spielen lassen.

Mit großer Mehrheit lehnte die Eigentümerversammlung den Antrag des Familienvaters ab. Die Vorgaben der Stadt in Bezug auf bestimmte Spielgeräte seien nicht verbindlich, so die Begründung. Gegen diesen Eigentümerbeschluss klagte der Mann und bekam vom Amtsgericht München Recht (481 C 17409/15 WEG). Die kommunalen Auflagen zum Kinderspielplatz seien Bestandteil der Baugenehmigung, erklärte das Amtsgericht. Und die Baugenehmigung sei für die Eigentümergemeinschaft sehr wohl verbindlich.

Der Spielplatz und seine Ausstattung zählten zum Gemeinschaftseigentum, das die Wohnungseigentümer instand halten müssten. Der Spielplatz müsse jetzt "aufgemöbelt" werden, auch wenn der miserable Zustand schon einige Jahre andauere. Der Anspruch von Wohnungseigentümern auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verjähre nicht. Und das bedeute im konkreten Fall: Die Eigentümergemeinschaft müsse den Spielplatz so gestalten wie vorgeschrieben und anschließend dafür sorgen, dass er "in gutem Zustand bleibe".

Teurer Fernsehen

Vermieter berechnet für die SAT-Anlage im Mietshaus eine überhöhte Nutzungsgebühr

Laut Mietvertrag konnte der Eigentümer eines Mietshauses die Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne - einer Satellitenanlage - auf die Mieter abwälzen. Doch ein Mieter legte sich quer, als er für die Nutzung der SAT-Anlage im Jahr 2012 120 Euro zahlen sollte. Er weigerte sich, diesen Posten der Nebenkostenabrechnung zu begleichen.

Nutzen und Kosten ständen hier in keinem vernünftigen Verhältnis mehr, erklärte der Mieter: Schon für 500 bis 1.000 Euro könne man in Elektronikmärkten eine SAT-Anlage kaufen. Da erscheine es doch weit übertrieben, den Mietern für sechs Monate ein Nutzungsentgelt von insgesamt 780 Euro abzuknöpfen. So sah es auch das Amtsgericht Steinfurt, das die Klage des Vermieters auf 120 Euro Nutzungsentgelt abwies (21 C 1299/15).

Wenn Vermieter Nebenkosten auf die Mieter umlegten, müssten sie dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Der verklagte Mieter habe konkrete Anhaltspunkte dafür dargelegt, dass sich der Hauseigentümer nicht daran gehalten und die Nutzungsgebühr für die SAT-Anlage viel zu hoch angesetzt habe. Diese Behauptung habe der Vermieter nicht widerlegt: Er habe nichts vorgetragen, was die veranschlagten Betriebskosten für die SAT-Anlage auch nur annähernd hätte erklären können.

Mieter-Vorkaufsrecht

Eigentümer erhöht den Kaufpreis für seine Wohnung, nur um der Mieterin das Vorkaufsrecht zu "verleiden"

Seit 1972 lebte eine Frau zur Miete in einer Wohnung, die vor einigen Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war. 2010 schrieb ihr der Vermieter, er wolle verkaufen und habe eine Maklerin beauftragt. Im Sommer 2012 schloss der Wohnungseigentümer mit einem Ehepaar R einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und vereinbarte einen Kaufpreis von 225.000 Euro. Danach forderte der Notar die Mieterin auf, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Sie werde es stattdessen wahrnehmen, teilte die Mieterin mit, die Finanzierung des Kaufs sei gesichert. Daraufhin traf sich der Verkäufer erneut mit dem Ehepaar R beim Notar. In einer "Nachtragsurkunde" erhöhte er den Kaufpreis auf 245.000 Euro und fügte eine Maklerklausel hinzu: Der Maklerin stehe eine Provision von 17.493 Euro zu, wörtlich hieß es: "Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin".

Davon ließ sich die Mieterin jedoch nicht abschrecken: Sie kaufte die Wohnung und verlangte anschließend 20.000 Euro vom Verkäufer zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Düsseldorf entschied (5 O 124/15). Wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübe, schließe sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen ab, die der Vertrag zwischen dem Verkäufer und den "Erstkäufern" R enthalte. Sie müsse keine Mehrleistung erbringen.

Die "Nachtragsurkunde" sei ein Vertrag zu Lasten der Mieterin: Der ursprüngliche Vertrag habe keine Maklerklausel enthalten und einen um 20.000 Euro niedrigeren Kaufpreis. Die Erstkäufer R konnten kein Interesse daran haben, den günstigeren ersten Vertrag so zu ihrem Nachteil zu ändern. Das spreche dafür, dass die Vertragsparteien die Bedingungen nur änderten, um der Mieterin das Vorkaufsrecht "zu verleiden". Nicht zufällig stehe in der "Nachtragsurkunde", die Maklerprovision sei von der Käuferin zu zahlen. Diese Klausel sei ebenso unwirksam wie die Erhöhung des Kaufpreises.

P.S.:

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist § 577 im Bürgerlichen Gesetzbuch: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt also nicht beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung, sondern nur, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll oder während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Zentralheizung contra Infrarotheizung

Kurzartikel

Benutzt der Mieter einer Eigentumswohnung in einem Gebäude mit Zentralheizung die Heizkörper "so gut wie nicht", sondern heizt die Wohnung mit strombetriebener Infrarotheizung, muss er dennoch die auf ihn entfallenden Kosten für Heizung und Warmwasser tragen, die der Vermieter korrekt gemäß der Heizkostenverordnung für seine Wohnung ermittelt hat.

Mieter zahlt notorisch unpünktlich

Vermieter darf dem Mieter nicht sofort nach einer Abmahnung kündigen

Mit der Mietzahlung hatte es der Mieter noch nie genau genommen. Seit zwanzig Jahren wohnte er in seiner Berliner Mietwohnung und meistens hatte er die Miete zu spät überwiesen. Manchmal sogar mit einigen Wochen Verspätung. Der Vermieter hatte die unpünktlichen Zahlungen nie beanstandet, aber im Herbst 2014 reichte es ihm.

Am 27.11. schickte er dem Mieter eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens, am 5.12. die fristlose Kündigung — obwohl der Mieter am 4.12. gezahlt hatte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (65 S 239/15). Eine Abmahnung sei kein "formaler Selbstzweck", so das Landgericht, sondern eine Warnung, Sie solle dem Mieter Gelegenheit geben, das mit der Abmahnung kritisierte Verhalten zu ändern. Das sei nicht möglich, wenn die Kündigung sofort nach der Abmahnung ausgesprochen werde.

Gehe es um unpünktliche Mietzahlungen, könne die Abmahnung ihre Warnfunktion nur erfüllen, wenn zwischen dem Zugang des Abmahnschreibens und dem nächsten Zahlungstermin ein Zeitraum liege, der es dem Mieter erlaube, auf die Abmahnung mit pünktlicher Zahlung zu reagieren. Im konkreten Fall seien zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten regulären Zahlungstermin (3.12.) nur drei Werktage vergangen. Dieser Zeitraum sei unangemessen kurz.

Prinzipiell rechtfertigten fortlaufend verspätete Zahlungen ganz klar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags, betonte das Landgericht. Auch die Novembermiete habe der Mieter einen Tag zu spät überwiesen. Allerdings habe der Vermieter über viele Jahre hinweg die Unpünktlichkeit ohne Einwände hingenommen.

Das könne der Mieter durchaus so auslegen, als würde dieses Verhalten geduldet. Wenn der Mieter nun im Dezember 2014 einen Tag zu spät zahle, sei das — angesichts der Vorgeschichte — kein ausreichender Beweis dafür, dass er die Abmahnung ignorieren werde und nicht die Absicht habe, sich zu bessern.