Bauen & Wohnen

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Architekt mit Schneckentempo?

Ungeduldiger Auftraggeber kündigt fristlos: Architekt hat Anspruch auf Honorar

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung für ein Bürogebäude. Ein Termin, bis zu dem die Objektplanung fertig sein sollte, wurde nicht vereinbart. Nach Ansicht des Bauherrn arbeitete der Architekt viel zu langsam, immer wieder verlangte er Einblick in die Planungen. Dagegen verwies der Architekt darauf, dass zahlreiche Änderungswünsche des Bauherrn und des künftigen Mieters das Projekt ständig verzögerten.

Schließlich kündigte der Bauherr den Architektenvertrag fristlos und warf dem Architekten Vertragsverletzung vor: Er komme nur "schleppend" voran und gebe keine Auskunft über den Planungsstand. Daraufhin schickte ihm der Architekt eine Schlussrechnung und berechnete auch die Leistungen, die er wegen der Kündigung nicht mehr ausführen musste. So ist es bei einer Kündigung durch den Bauherrn vorgesehen (BGB § 649 Satz 2).

Doch der Bauherr weigerte sich, für die überflüssig gewordenen Leistungen zu zahlen: Schließlich habe er "aus wichtigem Grund fristlos" gekündigt, also stehe dem Architekten die vereinbarte Vergütung nicht zu. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 U 61/14). Was der Bauherr gegen den Architekten vorbringe, reiche nicht aus, um den Vorwurf des Leistungsverzugs zu begründen, bei dem der Honoraranspruch entfiele.

Zeuge A, für dessen Geschäft das Bauvorhaben bestimmt war, habe noch kurz vor der Kündigung beim Bauamt die Genehmigung für ein Gebäude mit vier Vollgeschossen beantragt. Solange die Gestaltung eines Gebäudes nicht feststehe, könne auch die Ausführungsplanung nicht fertig sein. Darüber habe der Bauherr Bescheid gewusst. Dass der Architekt ihn im Unklaren gelassen hätte, sei also unzutreffend. Feste Fristen hätten die Parteien ebenfalls nicht vereinbart.

Wenn ein Architekt seine Leistungen tatsächlich im Schneckentempo und unzureichend erbringe, könne der Vertrag zwar auch ohne Vereinbarung vertraglicher Fristen aus wichtigem Grund gekündigt werden. Das sei aber prinzipiell nur zulässig, wenn ihm der Bauherr vorher eine Frist gesetzt habe. Das sei hier nicht geschehen. Allein der Umstand, dass der Architekt aus Sicht des Auftraggebers zu zögerlich arbeite, rechtfertige es nicht, von der Fristsetzung abzusehen.

Das sei nur ausnahmsweise erlaubt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien total zerrüttet sei. Dafür gebe es hier keinen Grund. Wie der Architekt nachvollziehbar und unwiderlegt dargelegt habe, hätten sich Bauvorhaben und Planung verzögert, weil der Bauherr und der vorgesehene Mieter ein Gebäude wünschten, das nach den Vorgaben des Bebauungsplans überhaupt nicht realisierbar gewesen sei.

Gitterrost vor dem Hauseingang

Ist die Hauseigentümerin verantwortlich, wenn eine Besucherin mit Stöckelschuhen im Gitterrost hängen bleibt?

Im Herbst 2011 übernachtete Frau Z in der Mietwohnung ihrer Tochter. Es war noch dunkel, als sie am nächsten Morgen aufbrach. Beim Verlassen des Mietshauses übersah die Besucherin den Gitterrost im Gehweg vor dem Hauseingang. Mit dem Absatz eines Stöckelschuhs blieb sie im Gitter stecken und verletzte sich am rechten Fuß.

Von der Hauseigentümerin forderte Frau Z Entschädigung für Behandlungskosten bzw. Verdienstausfall und zudem Schmerzensgeld: Der metallene Fußabtreter sei mit seinen rautenförmigen Öffnungen (ca. 4 x 7 cm) eine Gefahrenquelle, die man im Dunkeln nicht erkennen könne. Die Vermieterin hätte ihn längst austauschen müssen. Frau Z legte überdies ein "Merkblatt für Metallroste" vor, in dem ein Abstand der Stege von einem Zentimeter empfohlen war.

Dieser Rat gelte nur für öffentliche Gebäude und Gaststätten, erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig: Hier müsse man mit Gedränge bzw. mit unaufmerksamen oder angetrunkenen Gästen rechnen (11 U 65/15). Dieser strenge Maßstab sei nicht auf private Wohnhäuser zu übertragen. Richtig sei zwar, dass neuere Roste engere Gitter hätten, räumte das OLG ein, üblicherweise mit quadratischen Öffnungen von 3 x 3 cm.

Aber das Risiko, mit einem dünnen Absatz (2,5 x 1,5 cm) im Gitter hängen zu bleiben, verringere sich dadurch nicht. Außerdem sei der alte Fußabtreter jahrzehntelang unfallfrei benutzt und nie beanstandet worden. Vor Altbauten (hier: Baujahr 1906) seien Fußabtreter-Gitterroste dieser Art üblich. Deshalb dürfe die Hauseigentümerin darauf vertrauen, dass Mieter und Besucher mit einem gröberen Raster rechneten und sich darauf einstellten.

Da der Hausflur beleuchtet sei und das Mietshaus obendrein in einer dicht bebauten Wohngegend liege, könne es am fraglichen Morgen auch nicht total finster gewesen sein. Damen mit Stöckelschuhen müssten eben aufpassen, solche Gitterroste vorsichtig auf dem Ballen überqueren oder seitlich daran vorbeigehen. Das sei hier ohne weiteres möglich und zumutbar.

Heizkörper defekt?

Wird ein Heizkörper nur in der oberen Hälfte warm, verfälscht das nicht die Heizkostenabrechnung

Ein Mieter erhob Einwände gegen die Heizkostenabrechnung seines Vermieters: Die Heizkörper erwärmten sich nur im oberen Bereich. Die Heizkostenverteiler seien oben angebracht und registrierten daher nur den Verbrauch im oberen, warmen Bereich. Die Messergebnisse könnten nicht stimmen, wenn unberücksichtigt bleibe, dass die Heizkörper in der unteren Hälfte ständig kalt seien.

Das ändere nichts an der Richtigkeit der Verbrauchsmessung, erklärte ihm das Amtsgericht Hanau (37 C 393/13). Laut "Handbuch der Heizkostenabrechnung" seien elektronische Heizkostenverteiler im oberen Drittel zu montieren, idealerweise in ca. 70 Prozent der Gesamthöhe des Heizkörpers. Das sei also korrekt. Und eine kühlere Unterseite stelle weder einen Defekt der Heizanlage dar, noch verfälsche sie die Abrechnung. Daher müsse der Mieter den geforderten Betrag zahlen.

Heißes Wasser sei weniger dicht, das führe zu einer Art von Schichtung. Oft gebe das obere Drittel mehr (oder ausschließlich) Wärme ab, während sich das Wasser beim Durchlauf nach unten abkühle. Werde mehr geheizt, verteile sich die Wärme gleichmäßiger, weil höherer Wasserdurchlauf das Ventil stärker öffne. Auch das sei normal. All diese Umstände würden von den Sensoren der Heizkostenverteiler berücksichtigt.

Es könne zwar auch vorkommen, dass sich ein Heizkörper wegen eines fehlerhaften Ventils nur teilweise erwärme, weil es die Durchlaufgeschwindigkeit des Wassers verringere. Auch das werde aber bei der Messung registriert. In diesem Fall könnte der Mieter eventuell einen Mangel der Mietsache geltend machen, wenn die Wohnung nicht gut genug geheizt würde. Die Heizkostenabrechnung stelle das aber nicht in Frage.

Schimmel: Wie oft müssen Mieter lüften?

Landgericht Berlin: Mehr als sechs Mal Stoßlüften täglich ist unzumutbar

Wird um Schimmel in einer Mietwohnung gestritten, geht es vor Gericht meist um die Frage: Liegt es an der Bausubstanz oder haben die Mieter zu wenig gelüftet? So war es auch im Fall einer Berliner Vier-Zimmer-Wohnung, die von einem Ehepaar mit drei Töchtern bewohnt wurde. Die Mieter forderten vom Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden im Bad und anderen Räumen zu beseitigen.

Der Hauseigentümer lehnte ab und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt: Es habe 2015 entschieden, 3-4 Mal Stoßlüften täglich sei für Mieter zumutbar. Das müsse man mit der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen multiplizieren. Wenn die Familie sich daran halten würde, gäbe es auch keinen Schimmel mehr.

Damit war das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Gestützt auf das Gutachten eines Bausachverständigen verurteilte es den Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden zu beheben (65 S 400/15).

Der Experte hatte erläutert, das Mehrfamilienhaus sei luftdicht gebaut und mit sehr dichten Kunststofffenstern ausgestattet. Zur Bauzeit vor ca. 25 Jahren habe man viel Wert auf Dichtigkeit gelegt, um Heizenergie zu sparen, und die Lüftung als zweitrangig angesehen. Um bei so einer Bauweise Schimmel zu vermeiden, müssten die Mieter mindestens sechs bis acht Mal pro Tag stoßlüften (= lüften mit weit geöffnetem Fenster). Denn auf andere Weise finde kein Luftaustausch statt.

Egal, wie viele Personen in der Wohnung lebten — so einen Aufwand könne man von Mietern nicht verlangen, entschied das Landgericht Berlin. Müssten sie mehr als sechs Mal stoßlüften, würde das den Tagesablauf und das Leben der Bewohner bestimmen. In Mietwohnungen müssten fünf Personen leben können (d.h. duschen, kochen, Wäsche trocknen etc.), ohne ihren Alltag dem Zweck "Schimmel vermeiden" unterzuordnen. Der Vermieter müsse ein Raumklima schaffen, in dem es ausreiche, die Wohnung drei Mal täglich zu lüften.

Historische Hofanlage erworben

Grundstückskäufer fordert vom Verkäufer Nordrhein-Westfalen Schadenersatz, weil keine Baugenehmigung vorliegt

2005 hatte Herr X für 225.000 Euro dem Bundesland Nordrhein-Westfalen eine historische Hofanlage abgekauft, die am Rand einer Stadt im Außenbereich lag. Der Kaufvertrag schloss jede Gewährleistung des Bundeslandes für Sachmängel aus. Seit dem Jahr 1369 ist hier ein landwirtschaftlicher Hof nachweisbar, das Hauptgebäude steht seit 1852. Ein ehemaliger Kuhstall war vor ca. 70 Jahren zu einem Wohngebäude umgebaut worden, hier zog X ein.

Als der Hofeigentümer 2012 bauliche Veränderungen vornehmen wollte, forderte ihn die Kommune auf, eine Baugenehmigung für das von ihm bewohnte Gebäude vorzulegen. Er besaß jedoch keine — und auch beim Bundesland fand sich keine. Mit der städtischen Baubehörde einigte sich Herr X zwar: Sie wollte die bisherige Nutzung weiterhin dulden. Doch vom Bundesland forderte er nun rund 74.000 Euro Entschädigung.

Weil eine Baugenehmigung fehle, habe er mit erheblichen Nachteilen zu kämpfen, erklärte der Hofeigentümer. Jede minimale Änderung an den Gebäuden stelle ein Problem dar. Zwischen einem genehmigten und einem bloß geduldeten Wohngebäude bestehe ein großer Wertunterschied. Für den Verlust müsse das Land als Verkäufer geradestehen. Der Gewährleistungsausschluss greife hier nicht, da ihm die für den Verkauf zuständige Landesbehörde das Fehlen der Genehmigung arglistig verschwiegen habe.

Beim Landgericht Köln scheiterte die Klage gegen Nordrhein-Westfalen (5 O 219/16). Wenn keine Baugenehmigung existiere, sei das baurechtswidrig. Das stelle in der Tat einen Mangel der Kaufsache dar, so das Gericht, für den allerdings der vereinbarte Gewährleistungsausschluss gelte. Denn anders als der Hofeigentümer meine, gehe es hier nicht um arglistiges Verschweigen. Davon könnte nur die Rede sein, wenn die Landesbehörde über den Mangel Bescheid gewusst oder ihn zumindest für möglich gehalten hätte. Dafür gebe es aber keinerlei Anhaltspunkte.

Vergeblich pochte Herr X darauf, die Behörde hätte bei Durchsicht der Unterlagen das Fehlen der Baugenehmigung feststellen und den Sachverhalt aufklären müssen. Dies zu unterlassen, sei allenfalls fahrlässig gewesen, erklärte das Landgericht, nicht aber arglistig. Da die bisherige Nutzung so lange nicht beanstandet wurde, seien alle Beteiligten — auch die kommunale Bauaufsicht — davon ausgegangen, dass eine Genehmigung vorliege.

Generell gelte: Grundstücksverkäufer müssten Käufer über ihnen bekannte Mängel informieren. Sie seien aber nicht verpflichtet, nach unbekannten Mängeln eines Grundstücks zu forschen, um diese dem Käufer mitteilen zu können. (Herr X hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Unerwünschte Stützmauer am Hang

Hauseigentümer streiten über eigenmächtig durchgeführte Baumaßnahmen

Das Grundstück, auf dem das Doppelhaus steht, liegt an einem Hang. Die Bewohner bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Während die Nachbarn in Urlaub waren, nahmen die Eigentümer A Veränderungen auf ihrer Grundstücksseite vor, die sie mit den Nachbarn B nicht abgesprochen hatten. Eine Spezialfirma errichtete am Hang eine Stützmauer aus Betonelementen, hob Erde an der Außenwand des Gebäudes aus und stellte Pflanztröge auf.

Die Miteigentümer B waren von diesem Anblick nicht gerade begeistert. Vergeblich versuchte das Ehepaar A, ihnen die Maßnahmen als "notwendige Abwehr von Gefahren für das Gemeinschaftseigentum" schmackhaft zu machen: Die Ausgrabungen verhinderten Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden, die Stützmauer das Abrutschen des Hangs.

Das seien bauliche Veränderungen, die die Miteigentümer nicht dulden müssten, entschied das Landgericht Hamburg (318 S 102/15). Sie beeinträchtigten den architektonischen Gesamteindruck der Anlage erheblich. Solche Maßnahmen müssten vorher in einer Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Schließlich sei es hier nicht um eine unaufschiebbare, quasi "alternativlose" Notmaßnahme gegangen.

Dass die Bauarbeiten notwendig gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen, habe das Ehepaar A zwar behauptet, aber nicht überzeugend begründet. Die Eigentümer hätten nicht prüfen lassen, ob und in welcher Weise die beschworenen Gefahren (Abrutschen des Hangs bzw. ein Durchfeuchten der Wände) tatsächlich drohten. Ein Gutachten, das sich damit sachlich auseinandersetzen würde, habe das Ehepaar A jedenfalls nicht vorgelegt. Offen sei daher auch die Frage, welche anderen Möglichkeiten existierten, um diesen Risiken vorzubeugen.

Vermieter muss über Legionellen-Befall Auskunft geben

Bei Gefahren für die Gesundheit haben Mieter ein umfassendes Recht auf Information

Wenn Mieter wegen einer Gefahr für die Gesundheit den Mietvertrag kündigen wollen, müssen sie das nach einem Urteil des Amtsgerichts Hersbruck tun, sobald sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Der konkrete Fall: In einer großen Wohnanlage waren Legionellen im Trinkwasserleitungssystem gefunden worden. Diese Bakterien, die gefährliche Atemwegserkrankungen auslösen können, traten in unterschiedlicher Konzentration auf. Die Hausverwaltung informierte Eigentümer und Mieter über "erhöhte Werte". Nur die direkt Betroffenen erfuhren die Daten im Detail, obwohl das Gesundheitsamt angeordnet hatte, die Hausverwaltung müsse alle Bewohner über die Ergebnisse der Trinkwasseranalyse genau unterrichten.

Nach weiteren Messungen im Leitungssystem bat das Ehepaar A — in deren Wohnung kein zu hoher Wert gemessen wurde — seinen Vermieter um Auskunft über den Grad der Gefährdung. Mehrmals forderten ihn die Mieter vergeblich dazu auf. Erst zwei Monate später teilte ihnen die Hausverwaltung mit, welcher Wert in ihrer Mietwohnung gemessen worden war. Der war zwar nicht gesundheitsgefährdend. Dennoch kündigten die Mieter weitere vier Wochen später den Mietvertrag fristlos.

Dazu waren sie nicht berechtigt, entschied das Amtsgericht Hersbruck (11 C 146/15). Zwar hätten die Mieter dem Vermieter zu Recht einen massiven Verstoß gegen seine Pflichten vorgeworfen, weil er sie lange über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen im Unklaren gelassen habe. Und das, obwohl eine Wohnung im Gebäude ganz massiv befallen war und in anderen Werte gemessen wurden, bei denen (gemäß den Leitlinien zur Trinkwasserverordnung) eine Gefahr für die Gesundheit nicht auszuschließen war.

In solchen Fällen müssten Vermieter ihren Mietern sofort umfassende Auskunft erteilen. Ihm als Wohnungseigentümer hätte die Hausverwaltung die Messergebnisse auf Wunsch auch mitteilen müssen. Wegen des Fehlverhaltens des Vermieters hätten die Mieter durchaus fristlos kündigen können — aber nur unmittelbar, nachdem der Legionellen-Befall festgestellt wurde und sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Das Ehepaar A habe dagegen dem Vermieter erst eine Frist gesetzt und nach deren Ablauf weitere neun Wochen mit der Kündigung gewartet. Zu diesem Zeitpunkt sei das Leitungssystem schon saniert worden. Wer so lange warte, gehe wohl selbst nicht von einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit aus, fand das Gericht: Jedenfalls sei es den Mietern zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist von drei Monaten fortzusetzen und bis dahin Miete zu zahlen. (Das Urteil des Amtsgerichts wurde am 8.11.2016 vom Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt, 7 S 1713/16)

Terrassenanbau als Modernisierung

Ob eine Terrasse den Gebrauchswert der Mietsache erhöht, hängt von den Umständen ab

Die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses informierte ihre Mieter über eine geplante Modernisierungsmaßnahme. Sie beabsichtige, an die Erdgeschosswohnung im ersten Hinterhof eine Terrasse mit bodentiefer Terrassentür anzubauen und darüber Balkone zu errichten. Mit zwei Stützpfeilern auf der Terrasse sollten die Balkone abgestützt werden, was die Vermieterin in ihrem Schreiben allerdings nicht erwähnte.

Bewohner und Besucher des zweiten Hinterhauses müssen direkt an der Erdgeschosswohnung vorbeigehen, um ihr Ziel zu erreichen. Etwa vier Meter entfernt von der künftigen Terrassenfläche stehen Müllcontainer. Auf so einer Terrasse zu sitzen, fanden die Mieter der Erdgeschosswohnung keineswegs verlockend. Sie widersprachen der Modernisierungsmaßnahme.

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zustimmung: Eine Terrasse steigere den Gebrauchswert der Mietsache und ihre Attraktivität auch für zukünftige Mieter, meinte sie. Die Weigerung der Mieter sei daher unverständlich.

Doch das Amtsgericht Charlottenburg beurteilte die Sache anders (216 C 98/16). Generell sei es zwar richtig, dass eine Terrasse die Nutzfläche vergrößere und den Wohnwert der Mietsache erhöhe. Mieter könnten sich hier im Freien aufhalten oder auch mal einen Wäscheständer aufstellen. Aber die Vermieterin ignoriere bei ihrer Argumentation die besonderen Umstände in diesem Fall.

Eine Erdgeschosswohnung im Hinterhaus sei ohnehin schon relativ dunkel — die Balkone in den oberen Stockwerken würden sie noch weiter verschatten. Eine bodentiefe Terrassentüre in einem frequentierten Hinterhof störe die Privatsphäre der Mieter und der Blick auf Mülltonnen in unmittelbarer Nähe sei wenig attraktiv. So eine Terrasse verbessere den Gebrauchswert der Mietsache nicht. Schon deshalb seien die Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Daher komme es hier nicht mehr darauf an, dass die Vermieterin die Maßnahme nicht einmal korrekt angekündigt habe. Mieter könnten das Für und Wider des Terrassenanbaus nicht sachgerecht abwägen, wenn ihnen die Information über die Stützpfeiler vorenthalten werde.

Holzstapel als "Lichträuber"

Holz verschattet Nachbars Hecke: Muss der Hauseigentümer den Stapel entfernen?

Direkt an der Grenze zum Grundstück des Nachbarn stapelte Hauseigentümer A Brennholz. Sofort beschwerte sich Nachbar B über den acht Meter langen Stapel: Er sei über zwei Meter hoch und entziehe seiner am Zaun angepflanzten Thuja-Hecke Tageslicht. Auf Dauer werde sie dadurch Schaden leiden. A solle seine Holzscheite gefälligst vorschriftsgemäß mit einem Abstand von drei Metern zum Zaun stapeln oder wenigstens verkleinern.

Das sah Hauseigentümer A überhaupt nicht ein und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Mit seiner Klage zog Nachbar B beim Amtsgericht Wittlich den Kürzeren (4b C 501/15). Die Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz, die den Drei-Meter-Abstand vorschreibe, spiele hier keine Rolle, so der Amtsrichter. Diese Vorschrift wäre nur anzuwenden, wenn der Holzstapel tatsächlich über zwei Meter hoch und gleichzeitig so lang oder breit wäre, dass er "wie ein Gebäude" wirken würde.

Das treffe aber nicht zu. Der Stapel sei weder zwei Meter hoch, noch sonderlich breit. Außerdem falle er nicht auf, füge sich optisch in die Umgebung ein. Daher habe Herr B keinen Anspruch darauf, dass Hauseigentümer A den Stapel zurückversetze oder verkleinere. Dass auf diese Weise die Thuja-Hecke weniger Sonne abbekomme, müsse B hinnehmen. Im Übrigen habe er bei der Anpflanzung der Hecke den vorgeschriebenen Abstand von 50 Zentimetern zur Grundstücksgrenze ebenfalls nicht eingehalten.

Schlussrechnung und Verjährung

Kurzartikel

Der Werklohn von Handwerkern und anderen Auftragnehmern wird fällig, wenn sie die erste "prüfbare Schlussrechnung" einreichen. Weist der Bauherr die Rechnung nicht als "nicht prüffähig" zurück, beginnt zu diesem Zeitpunkt auch die dreijährige Verjäh-rungsfrist für die Ansprüche der Auftragnehmer gegen den Bauherrn zu laufen. Wichtig zu wissen: Fälligkeit und Fristbeginn verschieben sich auch dann nicht, wenn die Schlussrechnung wegen Einwänden des Bauherrn korrigiert wird.

Witwe überträgt ihrer Tochter das Eigenheim

Nutzt der erbende Ehepartner die geerbte Immobilie nicht selbst, entfällt die Befreiung von der Erbschaftssteuer

Das Hausgrundstück hatte den Eheleuten gemeinsam gehört. Als der Ehemann starb, erbte die Frau seinen Hausanteil und wurde Alleineigentümerin des Einfamilienhauses. Für den geerbten Miteigentumsanteil setzte das Finanzamt keine Erbschaftssteuer fest: Denn wenn ein Ehepartner eine Immobilie erbt und auch danach selbst bewohnt (mindestens zehn Jahre!), bleibt der Erwerb steuerfrei.

Wenig später übertrug die Witwe das Hausgrundstück ihrer Tochter. Beim Notar wurde vertraglich vereinbart, dass ihr ein lebenslängliches Wohnrecht im Eigenheim zustand (juristisch: "Nießbrauch"). Als das Finanzamt davon erfuhr, änderte es den Steuerbescheid: Da die Erbin das Eigentum am Einfamilienhaus aufgegeben habe, entfalle die Steuerbefreiung. Die Witwe müsse für den Erwerb der halben Immobilie Erbschaftssteuer zahlen.

Dagegen klagte die Witwe und pochte darauf, dass die Steuerbefreiung — laut Erbschaftssteuergesetz — nicht davon abhänge, ob sie Hauseigentümerin der geerbten Immobilie bleibe. Sondern davon, ob sie das Familienheim weiterhin selbst nutze. Und das sei der Fall, denn sie habe sich Wohnrecht zusichern lassen. Diese Argumentation verfing beim Finanzgericht Münster nicht (3 K 3757/15 Erb).

Das Gesetz fordere nicht explizit, dass der Erbe Eigentümer der Immobilie bleiben müsse, räumte das Finanzgericht ein. Doch der Sinn der Steuerbefreiung spreche dafür: Immobilienerben ohne Geldvermögen sollten nicht gezwungen sein, das Familienheim zu verkaufen — nur um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Sie sollten die Möglichkeit haben, die Immobilie zu nutzen. Und das sei nun einmal verknüpft mit der Eigentümerstellung.

Wer das Eigentum an der Immobilie übertrage und sich "Nießbrauch" vorbehalte, verfolge nicht unbedingt die Absicht, weiterhin im Familienheim zu leben. Wohnrecht beinhalte auch das Recht, die Immobilie oder Teile davon zu vermieten. Deshalb sah das Finanzgericht keinen Grund mehr für die Steuerbefreiung: Dass die Witwe das Familienheim selbst bewohne, sei zwar möglich, stehe aber nicht fest. (Die Witwe hat gegen das Urteil Revision zum Bundesfinanzhof eingelegt.)

Eigenreparatur in der Wohnanlage

Kurzartikel

Nach einem Wasserrohrbruch lässt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Leitung reparieren (= Gemeinschaftseigentum). Zu diesem Zweck muss eine Zwischendecke (= Sondereigentum) geöffnet werden. Wenn der Sondereigentümer anschließend die Zwischendecke selbst wieder schließt und tapeziert, kann er von der Eigentümergemeinschaft Kostenersatz verlangen. Dieser Anspruch ist nicht beschränkt auf den Wert seiner Arbeitsleistung: Vielmehr kann der Eigentümer die Kosten abrechnen, die eine Fachwerkstatt laut Kostenvoranschlag für diese Reparatur berechnet hätte.

Doppelhaus "schlecht geredet"?

Falsche Angaben einer Immobilienmaklerin zum Kaufobjekt verletzen ihre Pflicht gegenüber dem Verkäufer

Kölner Hauseigentümer beauftragten eine Immobilienmaklerin damit, ihr Doppelhaus zu verkaufen. Etwa bei 1.650.000 Euro sollte der Preis liegen. Die Maklerin besichtigte das Objekt mehrmals mit Kaufinteressenten, mit denen sie ebenfalls einen Maklervertrag abgeschlossen hatte. Dabei teilte sie dem Ehepaar fälschlicherweise mit, in einem der Häuser seien die Rohrleitungen veraltet (tatsächlich waren sie erneuert worden). Für mehr als 1.300 Euro werde man diese Haushälfte wohl nicht vermieten können.

Deshalb boten die Kaufinteressenten für das Doppelhaus nur 1.300.000 Euro. In einem Gespräch mit den Hauseigentümern erläuterten sie die Gründe. Daraufhin kündigten die Verkäufer den Vertrag mit der Maklerin und verhandelten selbst mit dem Ehepaar. Es erwarb schließlich beide Haushälften für 1.600.000 Euro. Im Rechtsstreit mit der Maklerin um Provision erhoben die Verkäufer Widerklage und forderten von ihr rund 11.000 Euro Schadenersatz.

Begründung: Nur aufgrund ihrer falschen Angaben zum Objekt hätten die Käufer zuerst ein viel zu niedriges Angebot abgegeben. Das Ehepaar habe die voraussichtlichen Kosten der Rohrsanierung und für Umbauten vom geforderten Preis abgezogen. Wären die Käufer über den baulichen Zustand der Haushälften richtig informiert worden, hätten sie das Doppelhaus sofort zum später vereinbarten Preis gekauft. Durch den Fehler der Maklerin habe sich der Vertragsschluss verzögert, sie müsse für die Kosten der Zwischenfinanzierung aufkommen.

Der Bundesgerichtshof gab den Verkäufern Recht und erläuterte die Pflichten eines Maklers (I ZR 235/15). Ein Immobilienmakler sei Interessenvertreter des Auftraggebers, das gelte auch dann, wenn er — wie hier — beide Seiten vertrete. Er/sie müsse dann beide Auftraggeber, Käufer und Verkäufer, vor Schaden bewahren und über alle Umstände informieren, die für ihre Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie wichtig seien.

Über Eigenschaften eines Kaufobjekts dürften Makler keine Behauptungen ins Blaue hinein anstellen: Sie dürften nur Auskünfte geben, wenn sie sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft hätten. Fehlten Informationsgrundlagen, müssten sie zumindest diesen Umstand klarstellen. Wenn ein Makler für beide Vertragsteile tätig sei, treffe ihn diese Pflicht gegenüber beiden Seiten.

Im konkreten Fall habe die Maklerin das Ehepaar falsch informiert, was sich auf die Vermarktung des Objekts nachteilig auswirkte. Damit habe sie den Maklervertrag verletzt und den Verkäufern geschadet. Für die Folgen dieses Fehlers müsse die Maklerin einstehen.

"Reservierungsgebühr" beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Immobilie muss der Notar eine Reservierungsvereinbarung beurkunden

Der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin wollte die Immobilie verkaufen und bot sie für 141.000 Euro im Internet an. Ein Münchner Ehepaar interessierte sich dafür, traf sich mit dem Verkäufer und unterschrieb eine Reservierungsvereinbarung. Darin wurde eine Reservierungsgebühr von 3.000 Euro abgemacht sowie eine Provision von 10.049 Euro, die bei Vertragsschluss u.a. an eine Berliner Bauplanungs GmbH zu zahlen war.

Der Verkäufer kassierte die Reservierungsgebühr. Kurz darauf erklärte er die Vertragsverhandlungen für gescheitert, weil die Kaufinteressenten versuchten, den Preis zu "drücken": So komme man nicht zusammen. Die 3.000 Euro Reservierungsgebühr wollte der Verkäufer aber nicht mehr herausrücken. Er ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den er beim Amtsgericht München verlor (191 C 28518/15).

Die Reservierungsvereinbarung wäre nur wirksam, wenn ein Notar sie beurkundet hätte, erklärte die zuständige Amtsrichterin. Das sei jedenfalls dann vorgeschrieben, wenn die Reservierungsgebühr die vereinbarte Provision um 10-15 Prozent übersteige. Und das treffe hier zu: Die Gebühr liege bei fast 30 Prozent der Provision. Da die Vereinbarung nicht notariell beglaubigt sei, seien die Käufer nicht verpflichtet, eine Reservierungsgebühr zu zahlen. Der Verkäufer müsse das Geld zurückgeben.

Mit dem Zwang zur notariellen Beurkundung habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass Kaufinteressenten vor einem Immobilienkauf vom Notar sachkundig beraten würden und keine übereilten Beschlüsse fassten. Die Vorschrift solle auch verhindern, dass Kaufinteressenten durch die Gebühr indirekt zum Abschluss des Kaufvertrags gedrängt werden.

So wie hier: Denn laut Vereinbarung hätte das Münchner Ehepaar die Reservierungsgebühr abschreiben müssen, wenn der Kaufvertrag an ihnen gescheitert wäre. Das übe natürlich Druck auf die Kaufinteressenten aus, das Geschäft abzuschließen. Generell würden Käufer durch eine hohe Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf unangemessen benachteiligt: Der Verkäufer sichere sich damit eine erfolgsunabhängige Vergütung ohne irgendeine Gegenleistung.

Mieterin gestorben, Vermieterin weiß von nichts

Baugenossenschaft kündigt der Tochter der toten Mieterin, die in der Wohnung lebt

Von einer Baugenossenschaft hatte eine ältere Münchnerin 2009 eine kleine Genossenschaftswohnung gemietet, für die sie rund 440 Euro Miete zahlte. Im März 2014 bekam die Vermieterin Post von der Tochter der Mieterin: Sie sei zu ihrer Mutter gezogen. Künftig solle die Miete von ihrem Konto eingezogen werden, dafür erteile sie ein Lastschriftmandat.

Ein paar Monate klappte der Einzug, im November misslang er mangels Deckung auf dem Konto. Die Tochter überwies die Miete am 14. November. Zehn Monate später wurde die Miete erneut zu spät gezahlt. Das erweckte Misstrauen. Die Vermieterin verlangte Auskunft darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebte. Die Antwort der Tochter: Ihre Mutter, die ursprüngliche Mieterin, sei gestorben. Sie wohne jetzt mit ihrer Tochter und deren Kindern dort. Nun wollte es die Baugenossenschaft genau wissen, schaltete eine Anwältin ein und forderte eine Sterbeurkunde.

Der Urkunde war zu entnehmen, dass die Mieterin schon am 15.11.2014 gestorben war. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis: Tochter, Enkelin und Urenkel der Mieterin müssten ausziehen. Weil die Angehörigen der Verstorbenen diese Aufforderung ignorierten, erhob die Baugenossenschaft Räumungsklage und setzte sich beim Amtsgericht München durch (432 C 9516/16).

Die Kündigung sei wirksam, urteilte das Amtsgericht. Zum einen werfe das Verhalten der Tochter prinzipielle Zweifel an ihrer Zuverlässigkeit und Vertragstreue auf. Es sei nicht hinnehmbar, wenn Angehörige, die in den Mietvertrag eingetreten seien, die Vermieterin zehn Monate lang nicht über den Tod der Mieterin informierten. Erst auf Nachfrage der Vermieterin sei dies sehr zögerlich nachgeholt worden. Solche Mieter müsse sich kein Vermieter aufdrängen lassen.

Zum anderen seien die Verwandten der früheren Mieterin nicht zahlungsfähig: Bei der Schufa gebe es negative Einträge und die Miete sei mehrmals verspätet gezahlt worden. Angesichts ihrer schwierigen Finanzsituation und der "angespannten Situation auf dem Münchner Mietmarkt" gestand das Amtsgericht den Angehörigen eine lange Räumungsfrist von fast sechs Monaten zu.

Baulärm als Mietmangel

Eine Fehleinschätzung der baulichen Entwicklung im Umfeld schließt Mietkürzung nicht aus

Fast zwei Jahre lang litt eine Berliner Mieterin unter einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück, mit allem was dazugehört: Staub und Lärm, zeitweise auch am Wochenende. Vibrationen führten sogar zu Rissen in den Wänden. Neben dem Mietshaus entstanden eine Tiefgarage und ein Neubau.

Dass die Mieterin in diesem Zeitraum die Miete wegen der Beeinträchtigungen um ca. 20 Prozent kürzte, wollte der Hauseigentümer aber nicht hinnehmen. Wenn in einer Großstadt wie Berlin neben dem Mietshaus eine große Baulücke bestehe, so der Vermieter, müssten Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass hier früher oder später gebaut werde. Dann könnten sie sich nicht im Nachhinein auf einen Mietmangel berufen.

Doch das Landgericht Berlin erklärte die Mietminderung für berechtigt (67 S 76/16). Zwar gebe es in der Tat in Berlin viele Großbaustellen. Dennoch stellten Immissionen dieser Intensität eindeutig einen Mietmangel dar. Dass der Vermieter ihn nicht selbst zu verantworten habe, ändere daran nichts. Auch das Argument, die Mieterin hätte sich angesichts der Baulücke nebenan schon bei Vertragsschluss auf eine Baustelle einstellen müssen, ließ das Landgericht nicht gelten.

Möglicherweise habe sich die Mieterin falsche Vorstellungen von der künftigen Entwicklung des Wohnumfeldes gemacht. Das rechtfertige es jedoch nicht, ihr eine Mietminderung zu verwehren. Ihr Irrtum sei verständlich, weil hier zwei begrünte Baulücken einander gegenüber lagen und dieses Ensemble den Eindruck einer absichtlichen und dauerhaften städtebaulichen Planung vermittelte. Auch wenn es vielleicht blauäugig gewesen sei, im Vertrauen darauf die Wohnung zu mieten: Grob fahrlässig habe sich die Mieterin nicht verhalten. Nur wenn letzteres zuträfe, wäre eine spätere Mietkürzung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

Bauarbeiter stürzt vom Dach

Auftraggeberin und Dachdecker haben krass gegen Unfallverhütungsvorschriften verstoßen

Eine Solarfirma, spezialisiert auf die Montage von Photovoltaikanlagen, hatte eine Lagerhalle angemietet. Die Firma beauftragte einen Dachdecker, mit dem sie schon öfter zusammengearbeitet hatte, auf dem Hallendach eine Solarstromanlage zu montieren. Die Absicherungsmaßnahmen am Dach wollte die Solarfirma vorher selbst durchführen.

Als jedoch die Dachdecker-Mannschaft eintraf — ein Vorarbeiter mit vier unerfahrenen Leiharbeitern —, war keine Absturzsicherung vorhanden. Der Vorarbeiter beschwerte sich zwar bei der Auftraggeberin darüber, nichtsdestotrotz begann er in Absprache mit seinem Chef mit der Montage. Es kam, wie es kommen musste: Ein Leiharbeiter trat aus Versehen auf ein nicht abgesichertes Lichtband (Glasflächen) auf dem Dach.

Der Mann brach durch das Glas und stürzte knapp zehn Meter tief auf den Betonboden der Halle. Die Berufsgenossenschaft Bau zahlte für die Heilbehandlung des Schwerverletzten rund 167.000 Euro. Der Haftpflichtversicherer der Solarfirma ersetzte 77.700 Euro. Die Berufsgenossenschaft forderte von der Solarfirma, vom Dachdecker und dessen Vorarbeiter den Differenzbetrag: Sie hätten den Arbeitsunfall grob fahrlässig verursacht, weil sie sämtliche Unfallverhütungsvorschriften ignorierten.

Das Oberlandesgericht Hamm gab der Berufsgenossenschaft Recht (I-9 U 75/15). Deren Experten und Sachverständige von der Gewerbeaufsicht hätten festgestellt, dass zu Beginn der Arbeiten alle Sicherungsmaßnahmen fehlten, die zum Schutz der Arbeiter vor tödlichen Gefahren erforderlich seien: Fangnetze an den Dachrändern, Sicherheitsgurte, Sicherungsnetze im Bereich der Lichtbänder. An keiner Stelle seien die Bauarbeiter gegen Unfälle durch Stolpern oder Ausgleiten etc. gesichert gewesen.

Dass Auftraggeberin und Vorarbeiter die Leiharbeiter davor warnten, die Lichtbänder zu betreten, entlaste sie nicht: Warnungen könnten zwingend notwendige Unfallverhütungsmaßnahmen nicht ersetzen. So verlagere man nur die Verantwortung für die Arbeitssicherheit auf die Arbeiter. Das sei prinzipiell unzulässig und hier erst recht. Denn der Verletzte sei kein ausgebildeter Dachdecker und zum ersten Mal auf einem Dach gewesen. Ein Fehltritt aus Versehen könne bei der Arbeit jederzeit passieren, ohne ein Mitverschulden des Arbeitnehmers zu begründen.

Unter diesen Umständen hätten der Vorarbeiter nicht mit den Dacharbeiten beginnen dürfen. Die Solarfirma habe leichtfertig beschlossen, die Sicherungsmaßnahmen erst danach und parallel zu den Arbeiten durchzuführen. Ihr Verhalten erscheine besonders verwerflich, weil sie als Auftraggeberin großes Interesse daran hatte, die Arbeiten zügig voranzubringen. Diesem Interesse habe das Unternehmen offenkundig die Sicherheit der Arbeiter untergeordnet.

Marder im Dach einer Wohnanlage

Wohnungskäufer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz vom Verkäufer, wenn der Marderbefall Jahre zurückliegt

Die 1989 gebaute Wohnanlage mit fünf Eigentumswohnungen liegt am Stadtrand von Hagen neben einem Wald. 2014 verkaufte das Ehepaar A seine Wohnung für 110.000 Euro an Herrn B. Im notariellen Kaufvertrag wurde wie üblich vereinbart, dass die Verkäufer für Sachmängel der Immobilie nicht haften müssten. Kaum war der neue Eigentümer eingezogen, da eröffnete ihm die Eigentümergemeinschaft, dass sie zum Schutz vor weiterem Marderbefall bald das Dach sanieren lasse.

Auf Herrn B entfielen Kosten von 20.000 Euro. Empört verlangte B von den Verkäufern Schadenersatz in gleicher Höhe: Das Ehepaar habe ihm beim Vertragsschluss den Marderbefall verschwiegen. Die Vorgeschichte: 2007 hatten sich im Dachboden des Gebäudes Marder eingenistet. Die Abwehrmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft griffen zwar. Doch im Oktober 2013 verursachte nochmals ein Marder einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 Euro.

Herr B hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (22 U 104/16). Ein weit zurückliegender Marderbefall sei kein Sachmangel, über den die Verkäufer den Käufer hätten aufklären müssen, so das OLG. Anders läge der Fall beim akuten Befall des Wohnhauses. Dass das Ehepaar A über den Schaden vom Oktober 2013 Bescheid wusste, habe sich im Prozess aber nicht bewahrheitet. Die Verkäufer seien schon vorher umgezogen.

Liege der Befall beim Verkauf einer Immobilie um mehr als sechs Jahre zurück, seien Verkäufer nicht verpflichtet, ihn zu offenbaren. Es gebe keine Erkenntnisse darüber, dass Marder dazu neigten, nach Jahren der Abwesenheit an den Ort ihres ehemaligen Treibens zurückzukehren. Deshalb habe das Ehepaar A nach den erfolgreichen Gegenmaßnahmen von 2007 nicht damit rechnen müssen, dass erneut eine Sanierung anstehen könnte. In den Folgejahren habe es nur minimale Schäden gegeben — ein paar verschobene Dachpfannen —, jedoch keinen weiteren Marderbefall.

"Wild West" vor Münchner Bürohaus

Vermieter verfolgte einen Mieter mit Pfefferspray, der beim Weglaufen stürzte: Schmerzensgeld

Der Eigentümer eines Münchner Bürohauses hatte schon länger Streit mit einem seiner Gewerbemieter. Nach einigen Kontroversen wegen des Mietverhältnisses erteilte der Vermieter dem Firmeninhaber ein Hausverbot für das gesamte Gebäude. Als sich die Streithähne ein paar Tage später wieder über den Weg liefen, verschärfte der Vermieter den Konflikt und sprühte Pfefferspray in Richtung des Kontrahenten.

Am nächsten Tag wartete der Vermieter vor dem Eingang, als der Mieter das Gebäude verlassen wollte. Aus Angst vor ihm und dem Pfefferspray lief der Mieter auf die Straße zu, fiel über die Bordsteinkante und erlitt beim Sturz Schürfwunden und Prellungen. Vom Hauseigentümer forderte er Schmerzensgeld. Dieses Ansinnen wies der Sprayer weit von sich: Das Hausverbot durchzusetzen, sei sein gutes Recht.

Dem widersprach das Amtsgericht München und sprach dem Verletzten 800 Euro Schmerzensgeld zu (173 C 15615/16). Gegenüber Mietern dürfe der Vermieter überhaupt kein Hausverbot verhängen, so der Amtsrichter: Bei vermieteten Räumen sei alleine der Mieter der Inhaber des Hausrechts. Da der Hauseigentümer den Geschäftsmann grundlos in die Flucht geschlagen habe, müsse er ihn für die Folgen entschädigen. So ein Verhalten sei als vorsätzliche Körperverletzung zu bewerten.

Wegen der Attacke am Vortag habe der Mieter eine Videoaufzeichnung gestartet, als er das Büro verließ. Auf dem Video sei gut zu erkennen, dass der Vermieter dem Geschäftsmann vor dem Gebäude auflauerte. Er sei wild auf ihn zugestürmt, habe dabei "jetzt aber" geschrien und den Mann in Richtung Straße verfolgt. Durch diesen Angriff habe der Vermieter die Flucht und das Stolpern des Mieters provoziert: Schließlich habe er ihn schon wieder mit einer Pfefferspray-Dose in der Hand bedroht.