Einige Wohnungseigentümer wollten ihre Stellplätze in der Tiefgarage und vor der Wohnanlage mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausstatten. Auf einer Eigentümerversammlung ging es um maximal zehn Anschlüsse für Wallboxen. Ladeinfrastruktur für Elektromobilität gehört zu den paar "privilegierten baulichen Veränderungen", die jeder Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft verlangen kann.

Auf der Versammlung einigte man sich auf einen so genannten Duldungsbeschluss: Die Eigentümer sollten sich damit einverstanden erklären, dass auf den Außenstellplätzen und in der Tiefgarage Ladestationen errichtet werden. Die Kosten seien dann "auf alle Nutzer angemessen zu verteilen". Diese Kostenverteilung entspreche nicht der Gesetzeslage, beanstandete ein Eigentümer und focht den Beschluss in diesem Punkt an.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Lübeck entschied (35 C 39/21 WEG). Die Kosten einer "privilegierten baulichen Veränderung" müssten grundsätzlich die Wohnungseigentümer tragen, die sie verlangten (Wohnungseigentumsgesetz § 21). Handle es sich um mehrere Eigentümer, seien die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile unter ihnen aufzuteilen. Die Wohnungseigentümer könnten zwar eine von der Gesetzeslage abweichende Verteilung beschließen, dürften aber durch so einen Beschluss keinem Eigentümer Kosten auferlegen, der die bauliche Veränderung weder verlangt habe, noch diese nutzen möchte.

In einer großen Wohnanlage sollten die Eingangstüren und die Briefkastenanlage erneuert werden. Nach einem Beschluss der Eigentümer sollte die Verwalterin X-GmbH mit den Arbeiten das Unternehmen B beauftragen, mit dem die Eigentümergemeinschaft (WEG) gute Erfahrungen gemacht hatte. 40.000 Euro hatte B für die Arbeiten veranschlagt. Doch die Verwalterin vergab den Auftrag an Firma M, weil sie ein günstigeres Angebot vorlegte. 36.300 Euro zahlte die Verwalterin dafür aus Mitteln der WEG.

Die WEG genehmigte den Vertrag nicht und verlangte von der X-GmbH den an die Firma M gezahlten Betrag zurück. Begründung: Die Verwalterin habe diese Firma gegen den Willen der Eigentümer beauftragt, also das Geld der WEG "nicht bestimmungsgemäß" ausgegeben. Die (mittlerweile ehemalige) Verwalterin konterte mit einer Gegenforderung: "Aufwendungsersatz" stehe ihr zu. Schließlich profitiere die WEG davon, dass die Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wurde — wenn auch nicht von Unternehmen B.

So sah es auch der Bundesgerichtshof (V ZR 32/21). Zweifellos sei die Verwalterin pflichtwidrig vom Beschluss der Wohnungseigentümer abgewichen und habe die Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum eigenmächtig an eine andere Firma vergeben, räumten die Bundesrichter ein. Prinzipiell habe die WEG daher Anspruch auf Rückzahlung.

Dennoch müsse die Verwalterin nicht den gesamten Betrag zurückzahlen, denn die Maßnahme sei für die Eigentümergemeinschaft ja nicht ohne Wert. Grundsätzlich hätten die Instandsetzungsarbeiten den Wünschen und der Planung der Eigentümer entsprochen. Daher wäre es unbillig, wenn sie das Ergebnis der Arbeiten unentgeltlich behalten könnten. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück.

Sie müsse nun prüfen, welchen objektiven Wert die Leistung der — inzwischen insolventen und im Handelsregister gelöschten — Firma M für die Eigentümer gehabt habe. Dieser Betrag sei als "Aufwendungsersatz" vom Anspruch der WEG abzuziehen.

Zu berücksichtigen seien bei der Berechnung auch Mängel der Werkleistung von Firma M ebenso wie eventuelle wirtschaftliche Nachteile für die WEG durch die Pflichtverletzung der Verwalterin: Denn die WEG habe auf die bestehende Geschäftsbeziehung zum ortsansässigen Traditionsunternehmen B großen Wert gelegt, weil es stets schnell und zuverlässig arbeitete.

Die alten Geräte zur Erfassung des Verbrauchs von Heizenergie und Warmwasser funktionierten zwar noch. Doch der Vermieter wollte im Mietshaus ein modernes, funkbasiertes Ablesesystem installieren. Diese Modernisierungsmaßnahme kündigte er schriftlich an. Künftig müsse kein Mitarbeiter der Abrechnungsfirma mehr die Wohnungen betreten, um den Verbrauch abzulesen, versprach er.

Eine Mietpartei fand diesen Vorteil jedoch nicht überzeugend: Mit den neuen Messgeräten wären "gesundheitsschädliche Funkwellen" verbunden, befürchtete das Ehepaar und widersprach der Maßnahme. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass die Mieter den Gerätetausch akzeptieren müssten. Das Amtsgericht Konstanz gab ihm Recht (4 C 163/21).

Laut Heizkostenverordnung müssten Mieter nicht nur den erstmaligen Einbau von Verbrauchsmessgeräten dulden, sondern auch den Austausch funktionsfähiger Geräte gegen ein modernes Ablesesystem. Denn der Einbau funkbasierter Verbrauchsmessgeräte verbessere den Wohnwert. Objektiv betrachtet, sei es ein Vorteil, wenn Mieter keine Ablesetermine mehr vereinbaren und einhalten müssten — auch wenn die betroffenen Mieter das wohl anders einschätzten.

Aber einmal abgesehen davon, dass ein Gesundheitsrisiko durch Funkwellen wissenschaftlich umstritten sei: Auf den subjektiven Standpunkt der derzeitigen Mieter komme es hier nicht an. Entscheidend sei vielmehr, dass viele Wohnungsuchende — bei ansonsten gleichen Konditionen — eine Wohnung mit einem modernen Ablesesystem bevorzugten. Die Installation erhöhe also die Chancen des Vermieters auf dem Mietmarkt, weil für die Mieter eine "Unannehmlichkeit" entfalle.

Berliner Mieter sollten neben den üblichen Betriebskosten auch die Kosten für ein Wachschutzunternehmen tragen. Das Mietshaus liegt in der Rigaer Straße in Berlin-Friedrichshain — laut Gerichtsurteil ein "Hotspot der linksradikalen Szene". Gemäß dem Mietvertrag waren auch Kosten für den Wachschutz "umlagefähig", sie wurden anteilig auf die Mieter abgewälzt. Dagegen klagten die Mieter und verlangten Rückzahlung.

Beim Amtsgericht Berlin-Kreuzberg erreichten sie allerdings nur einen Teilerfolg (8 C 85/21). Die Umlage der Kosten sei im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, so das Amtsgericht. Deshalb sei sie jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Wachdienst nicht nur das Eigentum des Vermieters schütze, sondern auch Gesundheit und Eigentum der Mieter. Das treffe hier zu, da das Mietshaus in einer Hochburg der linksradikalen Szene liege.

Und die schrecke bekanntlich nicht vor Angriffen auf Personen und vor Anschlägen auf Eigentum zurück. Daher hätten hier sowohl der Vermieter als auch die Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe verhindert oder zumindest eingeschränkt werden. In solchen Ausnahmefällen sei es durchaus sachgerecht, die Kosten für den Wachschutz hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Der Vermieter müsse daher (nur) die Hälfte der umgelegten Beträge für den Wachdienst zurückzahlen.

Hauseigentümer müssen es zulassen, dass Mitarbeiter des kommunalen Wasserversorgers im Wohnhaus einen digitalen Funkwasserzähler einbauen. Anders als die Eigentümer meinen, besteht dadurch kein Gesundheitsrisiko, da so ein Messgerät weniger strahlt als ein Handy und zudem im Keller installiert wird. Darüber hinaus gehört die Verbrauchsmessung zu den Pflichten der Gemeinde und dient dem öffentlichen Interesse.

Im Frühjahr 2021 erwarb ein Ehepaar für seine zehnjährige Tochter eine Retriever-Hündin. Der Welpe wurde in der Eigentumswohnung des Paares gehalten. Kaum angeschafft, wurde das Tier zum Streitobjekt. Aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung forderte der Verwalter das Ehepaar auf, den Hund aus der Wohnanlage zu entfernen. In der Gemeinschaftsordnung stehe klipp und klar: "Haustierhaltung ist — soweit gesetzlich zulässig — ausgeschlossen."

Die Wohnungseigentümer weigerten sich, der Tochter den Hund wegzunehmen: Er tue dem Kind nach den schwierigen Lockdown-Zeiten gut. Außerdem belästige das Tier niemanden und belle nicht sonderlich viel. Das Ehepaar ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und setzte sich beim Amtsgericht Konstanz durch (4 C 397/21 WEG): Ein generelles Verbot der Haustierhaltung per Gemeinschaftsordnung sei unzulässig, entschied das Amtsgericht.

Die Regelung sei schon deshalb unwirksam, weil sie völlig unbestimmt sei. Mit Haustier könnten von Fischen im Aquarium — die Mitbewohner unmöglich stören könnten — bis hin zum Hausschwein alle möglichen Tiere gemeint sein. Vor allem aber: Ohne sachlichen Grund dürfe die Gemeinschaft nicht in den Kernbereich der Eigentümerrechte eingreifen. Eigentümer dürften mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, das umfasse auch die Tierhaltung.

Ein sachlicher Grund für ein Verbot der Tierhaltung läge nur vor, wenn die Miteigentümer dadurch erheblich - d.h. über das im Zusammenleben akzeptable Maß hinaus - beeinträchtigt würden. Im konkreten Fall habe der WEG-Verwalter jedoch gegen den kleinen Retriever nichts vorgebracht, was das Zusammenleben in der Wohnanlage nennenswert stören könnte. Dass der Hund gelegentlich belle, rechtfertige es jedenfalls nicht, dem Ehepaar die Hundehaltung zu verbieten.

Der Einschub in der einschlägigen Klausel der Gemeinschaftsordnung ("soweit gesetzlich zulässig") rette das Verbot der Tierhaltung nicht: Dass sich die Eigentümergemeinschaft an die gesetzlichen Vorschriften halte, sei ja wohl selbstverständlich.

Vermieter dürfen bei der Abrechnung der Nebenkosten keine Position "Hausstrom" ansetzen. Für Mieter ist nämlich nicht erkennbar, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen. Also können sie diese Abrechnungsposition nicht überprüfen. Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung.

Die Hausverwaltung eines Berliner Mietshauses hatte den Mietern mitgeteilt, dass und wann ein Entrümpelungs-Termin geplant war. Die Mieter sollten die im Hof abgestellten Fahrräder mit ihrem Namen versehen — unbeschriftete, herrenlose Räder würden entfernt. Die Mieter beschrifteten ihre Räder. Dann verschob die Hausverwaltung jedoch den Termin für die Entrümpelung, ohne die Mieter darüber zu informieren.

Nach der Aktion war das Fahrrad eines Mieters verschwunden. Dafür verlangte der Mann Schadenersatz vom Vermieter: Als der zunächst festgesetzte Termin vorbei war, habe er sein Namensschild vom Rad natürlich entfernt … deswegen dürfe man doch sein Eigentum nicht einfach wegwerfen. Auf dieses Argument ließ sich die Gegenseite gar nicht erst ein: Der Vermieter bestritt einfach, dass der Mieter überhaupt ein Rad im Hof "geparkt" hatte.

Doch das Amtsgericht Berlin-Mitte gab dem Mieter Recht (20 C 206/21). Die Räder der Mieter ständen mit Billigung des Vermieters im Hof, also sei er auch verpflichtet, achtsam damit umzugehen. Komme bei der Entrümpelung das Fahrrad eines Mieters abhanden, müsse er den Schaden ersetzen.

Wenn der ursprünglich geplante Termin für die Entrümpelung aufgeschoben werde, müssten der Vermieter oder seine Hausverwaltung den zweiten Termin erneut ankündigen. Entweder per Aushang oder mit einzelnen Schreiben an die Mieter, so dass diese die Räder vorher wieder mit Namensschildern versehen könnten.

Mit der (unbewiesenen) Behauptung, das verschwundene Rad habe nie im Hof gestanden, könne sich der Vermieter nicht entlasten. Denn bei so einer Entrümpelungs-Aktion sei die Hausverwaltung — oder die von ihr beauftragte Entsorgungsfirma — verpflichtet, ein Verzeichnis der entfernten Gegenstände zu erstellen.

Außerdem müssten die Räder eine Weile aufbewahrt werden: Im Fall eines Versehens müssten die Mieter eine Chance haben, ihr Rad zurückzubekommen. Da der Vermieter weder für ein Verzeichnis gesorgt, noch die entfernten Fahrräder aufbewahrt habe, sei zu Gunsten des Mieters davon auszugehen, dass sein Rad im Hof stand und rechtswidrig "entsorgt" worden sei.

Im Sommer 2021 erhielt Frau X die Baugenehmigung für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich, eine Pferdepension. Dagegen klagte ein Umweltschutzverband: Die Genehmigung umfasse nicht nur einen Pferdestall für 40 Pferde, sondern auch eine Longierhalle, eine Bewegungshalle für "Westernreiten" und einen Außenparcours. Geplant sei kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern eher ein gewerblicher Reiterhof. So ein Vorhaben sei im Außenbereich unzulässig: Der Bau beeinträchtige die natürliche Eigenart eines Landschaftsschutzgebiets und dessen Erholungswert.

Der Außenbereich müsse grundsätzlich von Bauten verschont bleiben und dürfe daher nur einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Tätigkeit "geopfert" werden, betonte das Verwaltungsgericht (VG) Minden im Eilverfahren (9 L 760/21). Im konkreten Fall erscheine die Baugenehmigung äußerst fragwürdig: Denn das Betriebskonzept für die Pferdepension sei wenig überzeugend und die dazu vorgelegten Gutachten widersprüchlich.

Dazu Beispiele aus der Analyse des VG: In den diversen Planungen würden einmal Kosten für einen Betriebsleiter veranschlagt, einmal nicht. Dessen Gehalt sei aber ein großer Ausgabenposten und wirke sich auf die Rentabilität des Unternehmens aus.

Zudem werde die Miete für die Pensionsboxen unterschiedlich angegeben: Das Konzept kalkuliere mit einer Boxmiete von 546 Euro netto, ein Gutachter setze dagegen einen Betrag von 462 Euro an. Die Miethöhe sei aber zentral für die Frage, ob und wie gut die Boxen zu vermieten wären — zumal in der Region eher Boxmieten von 250 Euro netto üblich seien.

Die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens habe Frau X mit ihrer Liste von Interessenten nicht ausgeräumt, im Gegenteil. Demnach würden nämlich Familienangehörige rund ein Sechstel der Pensionsplätze übernehmen. Ein vernünftiger Landwirt würde nicht damit kalkulieren, dass Verwandte gegen Entgelt die Pferdeboxen nutzten: So werde das nie ein rentabler Betrieb.

Anders als die Umweltschützer meinten, ähnle das Projekt eher einer privaten Liebhaberei als einem gewerblichen Reiterhof. Auf keinen Fall handle es sich um einen nachhaltigen landwirtschaftlichen Betrieb, für den ein Bauvorhaben mitten im "Grünland" zulässig wäre. Die genehmigte Reitanlage stelle "eine dieser Landschaft wesensfremde Bebauung dar".

Bei einer Kontrolle des 1994 eingebauten Kachelofens informierte der Kaminkehrer den Hauseigentümer darüber, dass der Ofen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen in Sachen Luftreinheit nicht mehr entsprach (1. Bundesimmissionsschutzverordnung). Er müsse daher den Kachelofen bis Ende 2020 stilllegen oder nachrüsten.

Der Hauseigentümer wollte auch für den Fall eines Heizungsdefekts weiterhin gerüstet sein und eine zweite Wärmequelle haben. Er investierte 7.000 Euro und ließ den Kachelofen durch einen neuen ersetzen. Diese Ausgabe sollte allerdings der Kaminkehrer finanzieren. Der Hauseigentümer verlangte 7.000 Euro Schadenersatz, weil ihn der Kaminkehrer falsch beraten habe.

Begründung: Im Katastrophenfall hätte er, der Hauseigentümer, den Ofen auch ohne Nachrüstung nutzen dürfen. Wenn er das gewusst hätte, hätte er seinen Kachelofen als "Schmuckstück" behalten und kein Geld für einen neuen Ofen ausgegeben. Über diese - wenn auch eingeschränkte - Nutzungsmöglichkeit hätte ihn der Kaminkehrer informieren müssen, fand der Hauseigentümer. Doch das Landgericht München I wies seine Zahlungsklage ab (15 O 4553/21).

Die Auskunft des Kaminkehrers, der Kachelofen müsse außer Betrieb genommen oder nachgerüstet werden, sei zutreffend, vollständig und verständlich gewesen. Der Kaminkehrer sei nicht verpflichtet, den Hauseigentümer auf die Möglichkeit des Notbetriebs in einem absoluten Ausnahmefall hinzuweisen. Nach so einer Information hätte der Hauseigentümer schon explizit fragen müssen. Er habe sich aber nicht erkundigt, was "Außerbetriebnahme" bedeute.

Anspruch auf Schadenersatz setze zudem einen Schaden voraus. Dem Hauseigentümer sei aber durch den Abriss des Kachelofens und den Einbau des neuen Kamins kein Schaden entstanden. Denn er besitze jetzt einen neuen, gut funktionierenden Kachelofen. Wenn er die geforderte Auskunft erhalten hätte, hätte er nur zwei Möglichkeiten gehabt: entweder den vorhandenen Kachelofen vorerst — bis zum Katastrophenfall! — nicht mehr zu benützen oder eben nachzurüsten. Auf keinen Fall wäre es ihm gelungen, für weniger Geld als 7.000 Euro einen nach aktuell gültigen Maßstäben uneingeschränkt tauglichen Ofen zu bekommen.

Wenn im Rahmen von Modernisierungsarbeiten an einem Mietshaus der Fahrradkeller für die Mieter von 49 qm auf sieben qm verkleinert wird, rechtfertigt diese drastische Einschränkung eine moderate Kürzung der Miete. Ein Mieter, dem das Recht zusteht, den Fahrradkeller (mit-)zu benützen, darf deshalb die Miete um 4,8 Prozent mindern, entschied der Bundesgerichtshof.

Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass das Land Berlin einen Baum — der auf öffentlichem Grund vor ihrem Anwesen steht — zurückschneiden lässt, um einen zweiten Rettungsweg für die Feuerwehr zu gewährleisten. Diese Pflicht trifft die Grundstückseigentümer selbst. Sie können zu diesem Zweck z.B. nachträglich eine Außentreppe anbauen. Auch wenn sie dadurch finanziell mehr belastet werden, müssen sie den Baum laut Berliner Straßengesetz dulden.

Beantragt und erhält der Eigentümer eines Hausgrundstücks von der kommunalen Baubehörde die Genehmigung, sein Einfamilienhaus umzubauen und zu erweitern, darf er es nicht abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Ein Neubau ist unter diesen Umständen illegal und nicht genehmigungsfähig. Daher kann die Baubehörde in so einem Fall einen Baustopp erlassen und die Beseitigung des Neubaus anordnen.

Das Oberlandesgericht Köln hatte in einem Streit zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden: An deren Grundstücksgrenze stand eine 100 Jahre alte Rotbuche, deren Wurzeln vom Pilz befallen waren. Der Eigentümer des Baumes wollte seinen Nachbarn zur Verantwortung ziehen, weil er den Baum an den Wurzeln "unsachgemäß" beschnitten habe: Wegen der falsch behandelten Schnittstellen habe sich der Pilz ausbreiten können, der es nun unumgänglich mache, den Baum zu fällen. Also müsse der Nachbar die Kosten tragen.

Der Nachbar hielt dagegen, er habe lediglich sein Selbsthilferecht ausgeübt. Er habe auf seinem Grundstück einen gepflasterten Weg anlegen wollen, bei dem die Wurzeln störten. Er habe also nur die Möglichkeit gehabt, die Wurzeln selbst zu beschneiden oder vom Eigentümer des Baumes zu verlangen, sie zu entfernen. Das Oberlandesgericht Köln bestätigte, dass Grundstückseigentümer Wurzeln beseitigen dürften, die auf ihrem Grundstück wachsen (13 U 274/92).

Grundstückseigentümer hätten hier in der Tat ein Selbsthilferecht. Allerdings hätte der Nachbar den Eigentümer der Rotbuche vorher darüber informieren sollen, dass er die Wurzeln beschneiden werde. Dann hätte der Eigentümer die nötige Pflege der Schnittstellen übernehmen können.

Da in diesem Punkt aber Unklarheit herrsche - der Eigentümer behaupte, er sei über die Kappung der Wurzeln nicht informiert worden, der Nachbar behaupte das Gegenteil -, falle die Entscheidung in der Kostenfrage gegen den Eigentümer aus.

Weil der Spülkasten der Toilette defekt war und die Spülung unaufhörlich lief, kam es in einer Wohnung zu einem außerordentlich hohen Wasserverbrauch. Er schlug bei der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Jahr mit einem Betrag von 1.800 Euro zu Buche. Die Wohnungsmieterin weigerte sich, den Betrag zu begleichen: Sie sei meistens beruflich unterwegs und habe den hohen Verbrauch nicht bemerkt. Die Vermieterin hätte die Wasserleitungen kontrollieren müssen.

Mit Erfolg klagte die Vermieterin auf Zahlung: Die Mieterin müsse für die erhöhten Betriebskosten aufkommen, entschied das Landgericht Hanau (2 S 123/19). "Unvorstellbar" sei es, dass so ein massiver Wasserverlust über Monate unbemerkt bleibe, fand das Landgericht. Mieter müssten die Mietsache pfleglich behandeln. Bei dem Mindestmaß an Aufmerksamkeit für die Wohnung, das sie dem Vermieter schuldeten, könne es Mietern einfach nicht entgehen, wenn ein Spülkasten defekt sei.

Selbst dann, wenn sie häufig abwesend seien, müssten Mieter die Mietsache regelmäßig kontrollieren (lassen). Dass die Mieterin oft unterwegs sei, spiele daher keine Rolle. Vermieter könnten erwarten, dass Mieter einen Defekt meldeten, um Verluste und Kosten zu vermeiden. Wenn sie einen Defekt - wie hier - schlicht ignorierten, müssten Mieter für die so entstehenden Kosten einstehen.

Vermieter seien aufgrund hohen Wasserverbrauchs nicht ohne weiteres verpflichtet, die Wasserleitungen des Gebäudes zu kontrollieren. Dafür könne es auch andere Gründe geben als defekte Leitungen, wie man im konkreten Fall sehe.

In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen beschloss Eigentümerin X, ihre Wohnung zu verkaufen. Sie beauftragte damit im Juni 2018 ein Maklerbüro. Das Ehepaar K, das im selben Haus zur Miete wohnte, meldete sich beim Maklerbüro und bekundete Interesse. Per Mail schickte ein Mitarbeiter des Maklers ein Exposé und weitere Unterlagen. Anfang Juli führte er mit dem Ehepaar K eine Wohnungsbesichtigung durch.

Wenig später schlossen die Interessenten mit Verkäuferin X einen notariellen Kaufvertrag. Sie erwarben die Wohnung für 325.000 Euro, das Maklerbüro verlangte 11.602 Euro Provision. Doch die Käufer stellten die Forderung in Frage: Schließlich hätten sie die Immobilie und die Verkäuferin schon lange gekannt …

So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Dem Makler stehe keine Provision zu, weil der Kaufvertrag nicht durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei (18 U 68/20). Herr K habe früh erfahren, dass die Wohnung verkauft werden sollte. Er habe beim Maklerbüro bereits angerufen, als dort nicht einmal das Exposé fertiggestellt war. In einer E-Mail habe er das Objekt und die Person der potenziellen Vertragspartnerin benannt.

Unter Umständen könne ein Makler Provision auch verdienen, wenn der Kunde über das Objekt vor dem Abschluss des Maklervertrags Bescheid wisse. Das setze allerdings voraus, dass der Makler zusätzliche Informationen liefere oder Hilfe leiste, die zum Vertragsschluss mit dem Immobilienverkäufer führe. Das sei z.B. der Fall, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers erst den "konkreten Anstoß" bekomme, sich um eine bereits bekannte Immobilie zu kümmern. Auch die Organisation einer Besichtigung könne so eine Maklerleistung sein oder Hilfe bei der Finanzierung des Immobiliengeschäfts.

Im konkreten Fall treffe aber nichts davon zu. Das Interesse des Ehepaares an der Wohnung sei nicht erst durch das Maklerbüro geweckt worden. Es sei in den letzten Jahren einige Male bei Frau X zu Besuch gewesen, habe die Wohnung gut gekannt und schön gefunden. Der Besichtigungstermin habe also zum Vertragsschluss nicht wesentlich beigetragen. Auch die Finanzierung des Kaufs habe Herr K in einem Gespräch mit seiner Bank geklärt, bevor er vom Maklerbüro im Juni 2018 die ersten Unterlagen zugesandt bekam.

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Ein Gartenbauunternehmer führte für Hauseigentümerin X Außenarbeiten auf ihrem Grundstück durch. Er erneuerte den Abwasserschacht, legte einen Teich und Beete an, pflanzte Sträucher etc. Vorher hatten sie im Garten der Frau X über ihre Vorstellungen gesprochen. Anschließend vermaß der Unternehmer den Garten und erstellte ein Angebot, das er Frau X mit der Post schickte.

Kaum hatte die Kundin den Werklohn von 28.829 Euro überwiesen, widerrief sie den Vertrag mit dem Unternehmer und verlangte das Geld zurück: Hier liege ein so genannter Fernabsatzvertrag vor, weil der Vertrag per "Fernkommunikationsmittel" geschlossen wurde: Sie habe das mit der Post zugesandte Angebot per E-Mail angenommen. Verbrauchern stehe bei solchen Verträgen ein Widerrufsrecht zu.

Die Klage der Hauseigentümerin auf Rückzahlung des Werklohns scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 122/20). Ein Widerrufsrecht bestehe hier nicht, entschied das OLG, da es sich nicht um einen Fernabsatzvertrag handle. Frau X habe zwar das Angebot des Gartenbauunternehmers per E-Mail angenommen, aber vorher mit dem Unternehmer in ihrem Garten über den Vertragsinhalt verhandelt.

Deshalb sei dieser Fall nicht vergleichbar mit einem Vertrag, dem nur Kontakte mit Fernkommunikationsmitteln vorhergingen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher vor Vertragsschlüssen schützen, bei denen sie den Vertragspartner und sein Angebot praktisch "blind buchten". Im Unterschied dazu habe Frau X sicher sein können, dass ihr der Gartenbauunternehmer ein auf ihr Grundstück zugeschnittenes Angebot unterbreiten würde.

Im Gespräch habe sie sich einen persönlichen Eindruck von ihm und seiner Fachkunde verschafft. Die Hauseigentümerin habe dem Gartenbauer ihre Wünsche geschildert, nach Vorschlägen zu deren Umsetzung und den zu erwartenden Kosten fragen können. Unter diesen Umständen sei ein Auftraggeber in der Lage zu beurteilen, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspreche.

Anders als Frau X meine, setze das nicht voraus, dass Auftraggeber und Auftragnehmer den Vertrag persönlich in allen Einzelheiten diskutiert haben. Entscheidend sei vielmehr, ob der Verbraucher beim persönlichen Kontakt vom Unternehmer genügend Auskünfte bekommen habe, um ein späteres Angebot sachgerecht einschätzen zu können. Davon sei hier auszugehen.

Erhöht der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete (hier: auf knapp 800 Euro), kann die Wohnungsmieterin gegen die Mieterhöhung nicht den Einwand finanzieller Härte erheben, wenn ihr nach Abzug der erhöhten Miete für den Lebensunterhalt noch 1.340 Euro monatlich zur Verfügung stehen. Dieser Betrag ist weitaus höher als die Hälfte des durchschnittlichen Nettoeinkommens in Deutschland.

Bei der Stadt Oberursel beantragte ein Hauseigentümer eine "Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Verkehrsraum". Er wollte direkt vor seinem Grundstück seine zwei Kraftfahrzeuge aufladen: ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektroauto.

Die Idee des passionierten Klimaschützers: zwei Kabelleitungen über den Gehweg hin zur Straße verlegen und die Elektroleitungen mit Kabelbrücken abdecken. Die Kabelbrücken seien höchstens 4,3 cm hoch und auffällig gelb-schwarz markiert, so dass Fußgänger die Leitungen gefahrlos überqueren könnten.

Daran mochte die Kommune jedoch nicht glauben. Sie hielt die Kabel für Stolperfallen und lehnte den Antrag ab. Dagegen klagte der Hauseigentümer: Die Kommune tue nichts für Klimaschutz und für die Mobilitätswende, stelle kaum Ladesäulen auf. Er benötige also eine Sondererlaubnis für die Kabel, um seine Fahrzeuge jederzeit aufladen zu können.

Doch das Verwaltungsgericht Frankfurt gab der Stadt Oberursel Recht (12 K 540/21.F). Sie habe sich korrekt nur am Gesichtspunkt "Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs" orientiert. Kabelbrücken auf dem Gehweg stellten generell eine Stolperfalle und für Personen mit Gehbehinderung ein Hindernis dar. Für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder auf einen Rollator angewiesen seien, würden sie zur Barriere — und das bei jedem Ladevorgang vier bis sechs Stunden lang.

Gehwege müssten barrierefrei sein. Dieses öffentliche Interesse sei höher zu bewerten als das private Interesse des Autofahrers, seine Elektroautos direkt vor dem Haus aufladen zu können. Dass Klimaschutz zu den Zielen des deutschen Staates gehöre, ändere daran nichts. Daraus könne der Hauseigentümer kein Recht auf eine Sondernutzungserlaubnis für das Verlegen von Kabelleitungen ableiten. Mobil bleibe er ja trotzdem jederzeit. Da er über zwei Fahrzeuge verfüge, könne er diese nacheinander zu einer Ladestation bringen.