Haus und Grund

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Architekt mit Schneckentempo?

Ungeduldiger Auftraggeber kündigt fristlos: Architekt hat Anspruch auf Honorar

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung für ein Bürogebäude. Ein Termin, bis zu dem die Objektplanung fertig sein sollte, wurde nicht vereinbart. Nach Ansicht des Bauherrn arbeitete der Architekt viel zu langsam, immer wieder verlangte er Einblick in die Planungen. Dagegen verwies der Architekt darauf, dass zahlreiche Änderungswünsche des Bauherrn und des künftigen Mieters das Projekt ständig verzögerten.

Schließlich kündigte der Bauherr den Architektenvertrag fristlos und warf dem Architekten Vertragsverletzung vor: Er komme nur "schleppend" voran und gebe keine Auskunft über den Planungsstand. Daraufhin schickte ihm der Architekt eine Schlussrechnung und berechnete auch die Leistungen, die er wegen der Kündigung nicht mehr ausführen musste. So ist es bei einer Kündigung durch den Bauherrn vorgesehen (BGB § 649 Satz 2).

Doch der Bauherr weigerte sich, für die überflüssig gewordenen Leistungen zu zahlen: Schließlich habe er "aus wichtigem Grund fristlos" gekündigt, also stehe dem Architekten die vereinbarte Vergütung nicht zu. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 U 61/14). Was der Bauherr gegen den Architekten vorbringe, reiche nicht aus, um den Vorwurf des Leistungsverzugs zu begründen, bei dem der Honoraranspruch entfiele.

Zeuge A, für dessen Geschäft das Bauvorhaben bestimmt war, habe noch kurz vor der Kündigung beim Bauamt die Genehmigung für ein Gebäude mit vier Vollgeschossen beantragt. Solange die Gestaltung eines Gebäudes nicht feststehe, könne auch die Ausführungsplanung nicht fertig sein. Darüber habe der Bauherr Bescheid gewusst. Dass der Architekt ihn im Unklaren gelassen hätte, sei also unzutreffend. Feste Fristen hätten die Parteien ebenfalls nicht vereinbart.

Wenn ein Architekt seine Leistungen tatsächlich im Schneckentempo und unzureichend erbringe, könne der Vertrag zwar auch ohne Vereinbarung vertraglicher Fristen aus wichtigem Grund gekündigt werden. Das sei aber prinzipiell nur zulässig, wenn ihm der Bauherr vorher eine Frist gesetzt habe. Das sei hier nicht geschehen. Allein der Umstand, dass der Architekt aus Sicht des Auftraggebers zu zögerlich arbeite, rechtfertige es nicht, von der Fristsetzung abzusehen.

Das sei nur ausnahmsweise erlaubt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien total zerrüttet sei. Dafür gebe es hier keinen Grund. Wie der Architekt nachvollziehbar und unwiderlegt dargelegt habe, hätten sich Bauvorhaben und Planung verzögert, weil der Bauherr und der vorgesehene Mieter ein Gebäude wünschten, das nach den Vorgaben des Bebauungsplans überhaupt nicht realisierbar gewesen sei.

Gitterrost vor dem Hauseingang

Ist die Hauseigentümerin verantwortlich, wenn eine Besucherin mit Stöckelschuhen im Gitterrost hängen bleibt?

Im Herbst 2011 übernachtete Frau Z in der Mietwohnung ihrer Tochter. Es war noch dunkel, als sie am nächsten Morgen aufbrach. Beim Verlassen des Mietshauses übersah die Besucherin den Gitterrost im Gehweg vor dem Hauseingang. Mit dem Absatz eines Stöckelschuhs blieb sie im Gitter stecken und verletzte sich am rechten Fuß.

Von der Hauseigentümerin forderte Frau Z Entschädigung für Behandlungskosten bzw. Verdienstausfall und zudem Schmerzensgeld: Der metallene Fußabtreter sei mit seinen rautenförmigen Öffnungen (ca. 4 x 7 cm) eine Gefahrenquelle, die man im Dunkeln nicht erkennen könne. Die Vermieterin hätte ihn längst austauschen müssen. Frau Z legte überdies ein "Merkblatt für Metallroste" vor, in dem ein Abstand der Stege von einem Zentimeter empfohlen war.

Dieser Rat gelte nur für öffentliche Gebäude und Gaststätten, erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig: Hier müsse man mit Gedränge bzw. mit unaufmerksamen oder angetrunkenen Gästen rechnen (11 U 65/15). Dieser strenge Maßstab sei nicht auf private Wohnhäuser zu übertragen. Richtig sei zwar, dass neuere Roste engere Gitter hätten, räumte das OLG ein, üblicherweise mit quadratischen Öffnungen von 3 x 3 cm.

Aber das Risiko, mit einem dünnen Absatz (2,5 x 1,5 cm) im Gitter hängen zu bleiben, verringere sich dadurch nicht. Außerdem sei der alte Fußabtreter jahrzehntelang unfallfrei benutzt und nie beanstandet worden. Vor Altbauten (hier: Baujahr 1906) seien Fußabtreter-Gitterroste dieser Art üblich. Deshalb dürfe die Hauseigentümerin darauf vertrauen, dass Mieter und Besucher mit einem gröberen Raster rechneten und sich darauf einstellten.

Da der Hausflur beleuchtet sei und das Mietshaus obendrein in einer dicht bebauten Wohngegend liege, könne es am fraglichen Morgen auch nicht total finster gewesen sein. Damen mit Stöckelschuhen müssten eben aufpassen, solche Gitterroste vorsichtig auf dem Ballen überqueren oder seitlich daran vorbeigehen. Das sei hier ohne weiteres möglich und zumutbar.

Historische Hofanlage erworben

Grundstückskäufer fordert vom Verkäufer Nordrhein-Westfalen Schadenersatz, weil keine Baugenehmigung vorliegt

2005 hatte Herr X für 225.000 Euro dem Bundesland Nordrhein-Westfalen eine historische Hofanlage abgekauft, die am Rand einer Stadt im Außenbereich lag. Der Kaufvertrag schloss jede Gewährleistung des Bundeslandes für Sachmängel aus. Seit dem Jahr 1369 ist hier ein landwirtschaftlicher Hof nachweisbar, das Hauptgebäude steht seit 1852. Ein ehemaliger Kuhstall war vor ca. 70 Jahren zu einem Wohngebäude umgebaut worden, hier zog X ein.

Als der Hofeigentümer 2012 bauliche Veränderungen vornehmen wollte, forderte ihn die Kommune auf, eine Baugenehmigung für das von ihm bewohnte Gebäude vorzulegen. Er besaß jedoch keine — und auch beim Bundesland fand sich keine. Mit der städtischen Baubehörde einigte sich Herr X zwar: Sie wollte die bisherige Nutzung weiterhin dulden. Doch vom Bundesland forderte er nun rund 74.000 Euro Entschädigung.

Weil eine Baugenehmigung fehle, habe er mit erheblichen Nachteilen zu kämpfen, erklärte der Hofeigentümer. Jede minimale Änderung an den Gebäuden stelle ein Problem dar. Zwischen einem genehmigten und einem bloß geduldeten Wohngebäude bestehe ein großer Wertunterschied. Für den Verlust müsse das Land als Verkäufer geradestehen. Der Gewährleistungsausschluss greife hier nicht, da ihm die für den Verkauf zuständige Landesbehörde das Fehlen der Genehmigung arglistig verschwiegen habe.

Beim Landgericht Köln scheiterte die Klage gegen Nordrhein-Westfalen (5 O 219/16). Wenn keine Baugenehmigung existiere, sei das baurechtswidrig. Das stelle in der Tat einen Mangel der Kaufsache dar, so das Gericht, für den allerdings der vereinbarte Gewährleistungsausschluss gelte. Denn anders als der Hofeigentümer meine, gehe es hier nicht um arglistiges Verschweigen. Davon könnte nur die Rede sein, wenn die Landesbehörde über den Mangel Bescheid gewusst oder ihn zumindest für möglich gehalten hätte. Dafür gebe es aber keinerlei Anhaltspunkte.

Vergeblich pochte Herr X darauf, die Behörde hätte bei Durchsicht der Unterlagen das Fehlen der Baugenehmigung feststellen und den Sachverhalt aufklären müssen. Dies zu unterlassen, sei allenfalls fahrlässig gewesen, erklärte das Landgericht, nicht aber arglistig. Da die bisherige Nutzung so lange nicht beanstandet wurde, seien alle Beteiligten — auch die kommunale Bauaufsicht — davon ausgegangen, dass eine Genehmigung vorliege.

Generell gelte: Grundstücksverkäufer müssten Käufer über ihnen bekannte Mängel informieren. Sie seien aber nicht verpflichtet, nach unbekannten Mängeln eines Grundstücks zu forschen, um diese dem Käufer mitteilen zu können. (Herr X hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Unerwünschte Stützmauer am Hang

Hauseigentümer streiten über eigenmächtig durchgeführte Baumaßnahmen

Das Grundstück, auf dem das Doppelhaus steht, liegt an einem Hang. Die Bewohner bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Während die Nachbarn in Urlaub waren, nahmen die Eigentümer A Veränderungen auf ihrer Grundstücksseite vor, die sie mit den Nachbarn B nicht abgesprochen hatten. Eine Spezialfirma errichtete am Hang eine Stützmauer aus Betonelementen, hob Erde an der Außenwand des Gebäudes aus und stellte Pflanztröge auf.

Die Miteigentümer B waren von diesem Anblick nicht gerade begeistert. Vergeblich versuchte das Ehepaar A, ihnen die Maßnahmen als "notwendige Abwehr von Gefahren für das Gemeinschaftseigentum" schmackhaft zu machen: Die Ausgrabungen verhinderten Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden, die Stützmauer das Abrutschen des Hangs.

Das seien bauliche Veränderungen, die die Miteigentümer nicht dulden müssten, entschied das Landgericht Hamburg (318 S 102/15). Sie beeinträchtigten den architektonischen Gesamteindruck der Anlage erheblich. Solche Maßnahmen müssten vorher in einer Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Schließlich sei es hier nicht um eine unaufschiebbare, quasi "alternativlose" Notmaßnahme gegangen.

Dass die Bauarbeiten notwendig gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen, habe das Ehepaar A zwar behauptet, aber nicht überzeugend begründet. Die Eigentümer hätten nicht prüfen lassen, ob und in welcher Weise die beschworenen Gefahren (Abrutschen des Hangs bzw. ein Durchfeuchten der Wände) tatsächlich drohten. Ein Gutachten, das sich damit sachlich auseinandersetzen würde, habe das Ehepaar A jedenfalls nicht vorgelegt. Offen sei daher auch die Frage, welche anderen Möglichkeiten existierten, um diesen Risiken vorzubeugen.

Holzstapel als "Lichträuber"

Holz verschattet Nachbars Hecke: Muss der Hauseigentümer den Stapel entfernen?

Direkt an der Grenze zum Grundstück des Nachbarn stapelte Hauseigentümer A Brennholz. Sofort beschwerte sich Nachbar B über den acht Meter langen Stapel: Er sei über zwei Meter hoch und entziehe seiner am Zaun angepflanzten Thuja-Hecke Tageslicht. Auf Dauer werde sie dadurch Schaden leiden. A solle seine Holzscheite gefälligst vorschriftsgemäß mit einem Abstand von drei Metern zum Zaun stapeln oder wenigstens verkleinern.

Das sah Hauseigentümer A überhaupt nicht ein und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Mit seiner Klage zog Nachbar B beim Amtsgericht Wittlich den Kürzeren (4b C 501/15). Die Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz, die den Drei-Meter-Abstand vorschreibe, spiele hier keine Rolle, so der Amtsrichter. Diese Vorschrift wäre nur anzuwenden, wenn der Holzstapel tatsächlich über zwei Meter hoch und gleichzeitig so lang oder breit wäre, dass er "wie ein Gebäude" wirken würde.

Das treffe aber nicht zu. Der Stapel sei weder zwei Meter hoch, noch sonderlich breit. Außerdem falle er nicht auf, füge sich optisch in die Umgebung ein. Daher habe Herr B keinen Anspruch darauf, dass Hauseigentümer A den Stapel zurückversetze oder verkleinere. Dass auf diese Weise die Thuja-Hecke weniger Sonne abbekomme, müsse B hinnehmen. Im Übrigen habe er bei der Anpflanzung der Hecke den vorgeschriebenen Abstand von 50 Zentimetern zur Grundstücksgrenze ebenfalls nicht eingehalten.

Schlussrechnung und Verjährung

Kurzartikel

Der Werklohn von Handwerkern und anderen Auftragnehmern wird fällig, wenn sie die erste "prüfbare Schlussrechnung" einreichen. Weist der Bauherr die Rechnung nicht als "nicht prüffähig" zurück, beginnt zu diesem Zeitpunkt auch die dreijährige Verjäh-rungsfrist für die Ansprüche der Auftragnehmer gegen den Bauherrn zu laufen. Wichtig zu wissen: Fälligkeit und Fristbeginn verschieben sich auch dann nicht, wenn die Schlussrechnung wegen Einwänden des Bauherrn korrigiert wird.

Witwe überträgt ihrer Tochter das Eigenheim

Nutzt der erbende Ehepartner die geerbte Immobilie nicht selbst, entfällt die Befreiung von der Erbschaftssteuer

Das Hausgrundstück hatte den Eheleuten gemeinsam gehört. Als der Ehemann starb, erbte die Frau seinen Hausanteil und wurde Alleineigentümerin des Einfamilienhauses. Für den geerbten Miteigentumsanteil setzte das Finanzamt keine Erbschaftssteuer fest: Denn wenn ein Ehepartner eine Immobilie erbt und auch danach selbst bewohnt (mindestens zehn Jahre!), bleibt der Erwerb steuerfrei.

Wenig später übertrug die Witwe das Hausgrundstück ihrer Tochter. Beim Notar wurde vertraglich vereinbart, dass ihr ein lebenslängliches Wohnrecht im Eigenheim zustand (juristisch: "Nießbrauch"). Als das Finanzamt davon erfuhr, änderte es den Steuerbescheid: Da die Erbin das Eigentum am Einfamilienhaus aufgegeben habe, entfalle die Steuerbefreiung. Die Witwe müsse für den Erwerb der halben Immobilie Erbschaftssteuer zahlen.

Dagegen klagte die Witwe und pochte darauf, dass die Steuerbefreiung — laut Erbschaftssteuergesetz — nicht davon abhänge, ob sie Hauseigentümerin der geerbten Immobilie bleibe. Sondern davon, ob sie das Familienheim weiterhin selbst nutze. Und das sei der Fall, denn sie habe sich Wohnrecht zusichern lassen. Diese Argumentation verfing beim Finanzgericht Münster nicht (3 K 3757/15 Erb).

Das Gesetz fordere nicht explizit, dass der Erbe Eigentümer der Immobilie bleiben müsse, räumte das Finanzgericht ein. Doch der Sinn der Steuerbefreiung spreche dafür: Immobilienerben ohne Geldvermögen sollten nicht gezwungen sein, das Familienheim zu verkaufen — nur um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Sie sollten die Möglichkeit haben, die Immobilie zu nutzen. Und das sei nun einmal verknüpft mit der Eigentümerstellung.

Wer das Eigentum an der Immobilie übertrage und sich "Nießbrauch" vorbehalte, verfolge nicht unbedingt die Absicht, weiterhin im Familienheim zu leben. Wohnrecht beinhalte auch das Recht, die Immobilie oder Teile davon zu vermieten. Deshalb sah das Finanzgericht keinen Grund mehr für die Steuerbefreiung: Dass die Witwe das Familienheim selbst bewohne, sei zwar möglich, stehe aber nicht fest. (Die Witwe hat gegen das Urteil Revision zum Bundesfinanzhof eingelegt.)

Doppelhaus "schlecht geredet"?

Falsche Angaben einer Immobilienmaklerin zum Kaufobjekt verletzen ihre Pflicht gegenüber dem Verkäufer

Kölner Hauseigentümer beauftragten eine Immobilienmaklerin damit, ihr Doppelhaus zu verkaufen. Etwa bei 1.650.000 Euro sollte der Preis liegen. Die Maklerin besichtigte das Objekt mehrmals mit Kaufinteressenten, mit denen sie ebenfalls einen Maklervertrag abgeschlossen hatte. Dabei teilte sie dem Ehepaar fälschlicherweise mit, in einem der Häuser seien die Rohrleitungen veraltet (tatsächlich waren sie erneuert worden). Für mehr als 1.300 Euro werde man diese Haushälfte wohl nicht vermieten können.

Deshalb boten die Kaufinteressenten für das Doppelhaus nur 1.300.000 Euro. In einem Gespräch mit den Hauseigentümern erläuterten sie die Gründe. Daraufhin kündigten die Verkäufer den Vertrag mit der Maklerin und verhandelten selbst mit dem Ehepaar. Es erwarb schließlich beide Haushälften für 1.600.000 Euro. Im Rechtsstreit mit der Maklerin um Provision erhoben die Verkäufer Widerklage und forderten von ihr rund 11.000 Euro Schadenersatz.

Begründung: Nur aufgrund ihrer falschen Angaben zum Objekt hätten die Käufer zuerst ein viel zu niedriges Angebot abgegeben. Das Ehepaar habe die voraussichtlichen Kosten der Rohrsanierung und für Umbauten vom geforderten Preis abgezogen. Wären die Käufer über den baulichen Zustand der Haushälften richtig informiert worden, hätten sie das Doppelhaus sofort zum später vereinbarten Preis gekauft. Durch den Fehler der Maklerin habe sich der Vertragsschluss verzögert, sie müsse für die Kosten der Zwischenfinanzierung aufkommen.

Der Bundesgerichtshof gab den Verkäufern Recht und erläuterte die Pflichten eines Maklers (I ZR 235/15). Ein Immobilienmakler sei Interessenvertreter des Auftraggebers, das gelte auch dann, wenn er — wie hier — beide Seiten vertrete. Er/sie müsse dann beide Auftraggeber, Käufer und Verkäufer, vor Schaden bewahren und über alle Umstände informieren, die für ihre Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie wichtig seien.

Über Eigenschaften eines Kaufobjekts dürften Makler keine Behauptungen ins Blaue hinein anstellen: Sie dürften nur Auskünfte geben, wenn sie sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft hätten. Fehlten Informationsgrundlagen, müssten sie zumindest diesen Umstand klarstellen. Wenn ein Makler für beide Vertragsteile tätig sei, treffe ihn diese Pflicht gegenüber beiden Seiten.

Im konkreten Fall habe die Maklerin das Ehepaar falsch informiert, was sich auf die Vermarktung des Objekts nachteilig auswirkte. Damit habe sie den Maklervertrag verletzt und den Verkäufern geschadet. Für die Folgen dieses Fehlers müsse die Maklerin einstehen.

"Reservierungsgebühr" beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Immobilie muss der Notar eine Reservierungsvereinbarung beurkunden

Der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin wollte die Immobilie verkaufen und bot sie für 141.000 Euro im Internet an. Ein Münchner Ehepaar interessierte sich dafür, traf sich mit dem Verkäufer und unterschrieb eine Reservierungsvereinbarung. Darin wurde eine Reservierungsgebühr von 3.000 Euro abgemacht sowie eine Provision von 10.049 Euro, die bei Vertragsschluss u.a. an eine Berliner Bauplanungs GmbH zu zahlen war.

Der Verkäufer kassierte die Reservierungsgebühr. Kurz darauf erklärte er die Vertragsverhandlungen für gescheitert, weil die Kaufinteressenten versuchten, den Preis zu "drücken": So komme man nicht zusammen. Die 3.000 Euro Reservierungsgebühr wollte der Verkäufer aber nicht mehr herausrücken. Er ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den er beim Amtsgericht München verlor (191 C 28518/15).

Die Reservierungsvereinbarung wäre nur wirksam, wenn ein Notar sie beurkundet hätte, erklärte die zuständige Amtsrichterin. Das sei jedenfalls dann vorgeschrieben, wenn die Reservierungsgebühr die vereinbarte Provision um 10-15 Prozent übersteige. Und das treffe hier zu: Die Gebühr liege bei fast 30 Prozent der Provision. Da die Vereinbarung nicht notariell beglaubigt sei, seien die Käufer nicht verpflichtet, eine Reservierungsgebühr zu zahlen. Der Verkäufer müsse das Geld zurückgeben.

Mit dem Zwang zur notariellen Beurkundung habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass Kaufinteressenten vor einem Immobilienkauf vom Notar sachkundig beraten würden und keine übereilten Beschlüsse fassten. Die Vorschrift solle auch verhindern, dass Kaufinteressenten durch die Gebühr indirekt zum Abschluss des Kaufvertrags gedrängt werden.

So wie hier: Denn laut Vereinbarung hätte das Münchner Ehepaar die Reservierungsgebühr abschreiben müssen, wenn der Kaufvertrag an ihnen gescheitert wäre. Das übe natürlich Druck auf die Kaufinteressenten aus, das Geschäft abzuschließen. Generell würden Käufer durch eine hohe Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf unangemessen benachteiligt: Der Verkäufer sichere sich damit eine erfolgsunabhängige Vergütung ohne irgendeine Gegenleistung.

Bauarbeiter stürzt vom Dach

Auftraggeberin und Dachdecker haben krass gegen Unfallverhütungsvorschriften verstoßen

Eine Solarfirma, spezialisiert auf die Montage von Photovoltaikanlagen, hatte eine Lagerhalle angemietet. Die Firma beauftragte einen Dachdecker, mit dem sie schon öfter zusammengearbeitet hatte, auf dem Hallendach eine Solarstromanlage zu montieren. Die Absicherungsmaßnahmen am Dach wollte die Solarfirma vorher selbst durchführen.

Als jedoch die Dachdecker-Mannschaft eintraf — ein Vorarbeiter mit vier unerfahrenen Leiharbeitern —, war keine Absturzsicherung vorhanden. Der Vorarbeiter beschwerte sich zwar bei der Auftraggeberin darüber, nichtsdestotrotz begann er in Absprache mit seinem Chef mit der Montage. Es kam, wie es kommen musste: Ein Leiharbeiter trat aus Versehen auf ein nicht abgesichertes Lichtband (Glasflächen) auf dem Dach.

Der Mann brach durch das Glas und stürzte knapp zehn Meter tief auf den Betonboden der Halle. Die Berufsgenossenschaft Bau zahlte für die Heilbehandlung des Schwerverletzten rund 167.000 Euro. Der Haftpflichtversicherer der Solarfirma ersetzte 77.700 Euro. Die Berufsgenossenschaft forderte von der Solarfirma, vom Dachdecker und dessen Vorarbeiter den Differenzbetrag: Sie hätten den Arbeitsunfall grob fahrlässig verursacht, weil sie sämtliche Unfallverhütungsvorschriften ignorierten.

Das Oberlandesgericht Hamm gab der Berufsgenossenschaft Recht (I-9 U 75/15). Deren Experten und Sachverständige von der Gewerbeaufsicht hätten festgestellt, dass zu Beginn der Arbeiten alle Sicherungsmaßnahmen fehlten, die zum Schutz der Arbeiter vor tödlichen Gefahren erforderlich seien: Fangnetze an den Dachrändern, Sicherheitsgurte, Sicherungsnetze im Bereich der Lichtbänder. An keiner Stelle seien die Bauarbeiter gegen Unfälle durch Stolpern oder Ausgleiten etc. gesichert gewesen.

Dass Auftraggeberin und Vorarbeiter die Leiharbeiter davor warnten, die Lichtbänder zu betreten, entlaste sie nicht: Warnungen könnten zwingend notwendige Unfallverhütungsmaßnahmen nicht ersetzen. So verlagere man nur die Verantwortung für die Arbeitssicherheit auf die Arbeiter. Das sei prinzipiell unzulässig und hier erst recht. Denn der Verletzte sei kein ausgebildeter Dachdecker und zum ersten Mal auf einem Dach gewesen. Ein Fehltritt aus Versehen könne bei der Arbeit jederzeit passieren, ohne ein Mitverschulden des Arbeitnehmers zu begründen.

Unter diesen Umständen hätten der Vorarbeiter nicht mit den Dacharbeiten beginnen dürfen. Die Solarfirma habe leichtfertig beschlossen, die Sicherungsmaßnahmen erst danach und parallel zu den Arbeiten durchzuführen. Ihr Verhalten erscheine besonders verwerflich, weil sie als Auftraggeberin großes Interesse daran hatte, die Arbeiten zügig voranzubringen. Diesem Interesse habe das Unternehmen offenkundig die Sicherheit der Arbeiter untergeordnet.

Marder im Dach einer Wohnanlage

Wohnungskäufer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz vom Verkäufer, wenn der Marderbefall Jahre zurückliegt

Die 1989 gebaute Wohnanlage mit fünf Eigentumswohnungen liegt am Stadtrand von Hagen neben einem Wald. 2014 verkaufte das Ehepaar A seine Wohnung für 110.000 Euro an Herrn B. Im notariellen Kaufvertrag wurde wie üblich vereinbart, dass die Verkäufer für Sachmängel der Immobilie nicht haften müssten. Kaum war der neue Eigentümer eingezogen, da eröffnete ihm die Eigentümergemeinschaft, dass sie zum Schutz vor weiterem Marderbefall bald das Dach sanieren lasse.

Auf Herrn B entfielen Kosten von 20.000 Euro. Empört verlangte B von den Verkäufern Schadenersatz in gleicher Höhe: Das Ehepaar habe ihm beim Vertragsschluss den Marderbefall verschwiegen. Die Vorgeschichte: 2007 hatten sich im Dachboden des Gebäudes Marder eingenistet. Die Abwehrmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft griffen zwar. Doch im Oktober 2013 verursachte nochmals ein Marder einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 Euro.

Herr B hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (22 U 104/16). Ein weit zurückliegender Marderbefall sei kein Sachmangel, über den die Verkäufer den Käufer hätten aufklären müssen, so das OLG. Anders läge der Fall beim akuten Befall des Wohnhauses. Dass das Ehepaar A über den Schaden vom Oktober 2013 Bescheid wusste, habe sich im Prozess aber nicht bewahrheitet. Die Verkäufer seien schon vorher umgezogen.

Liege der Befall beim Verkauf einer Immobilie um mehr als sechs Jahre zurück, seien Verkäufer nicht verpflichtet, ihn zu offenbaren. Es gebe keine Erkenntnisse darüber, dass Marder dazu neigten, nach Jahren der Abwesenheit an den Ort ihres ehemaligen Treibens zurückzukehren. Deshalb habe das Ehepaar A nach den erfolgreichen Gegenmaßnahmen von 2007 nicht damit rechnen müssen, dass erneut eine Sanierung anstehen könnte. In den Folgejahren habe es nur minimale Schäden gegeben — ein paar verschobene Dachpfannen —, jedoch keinen weiteren Marderbefall.

Haus war zwei Jahre älter als vereinbart

Ist im Kaufvertrag ein falsches Baujahr angegeben, dürfen Käufer einen Hauskauf rückgängig machen

Die Eltern von Frau A hatten in den 1990er Jahren in Porta Westfalica ein Einfamilienhaus gebaut und 2008 der Tochter überschrieben. Frau A verkaufte das Hausgrundstück 2013 an das Ehepaar B. Die Käufer zahlten 600.000 Euro, nachdem der Kaufpreis wegen einiger Baumängel um 50.000 Euro reduziert worden war. Im notariellen Kaufvertrag stand, das Gebäude sei 1997 gebaut worden. Tatsächlich war Familie A schon zwei Jahre zuvor in das Wohnhaus eingezogen.

Als das Ehepaar B davon erfuhr, dass das im Vertrag angegebene Baujahr nicht stimmte, war das Maß voll. Die Käufer wollten nun den Kauf rückgängig machen, den sie angesichts der Baumängel ohnehin schon bereut hatten. Ihre Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm Erfolg (22 U 82/16).

Wenn im Kaufvertrag ein konkretes Baujahr angegeben werde, sei es damit verbindlich als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart, so das OLG. Die Käufer dürften sich darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Baustandard des Baujahres 1997 entspreche. Daran gemessen sei das Wohnhaus mangelhaft, wenn es bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 fertiggestellt wurde.

Diese Abweichung wirke sich negativ auf den Verkehrswert des Hausgrundstücks aus, und das in einem Ausmaß, das die Bagatellgrenze überschreite. Im Übrigen habe der Vater von Frau A, der die Vertragsverhandlungen für sie führte, die Käufer auch im Gespräch arglistig über das Baujahr des Einfamilienhauses getäuscht. Zu berücksichtigen sei außerdem, dass das falsche Baujahr bei weitem nicht den einzigen Mangel der Kaufsache darstelle.

Pfusch beim Fenstereinbau?

Schleift eine Fenstertüre am Boden, kann dieser Mangel auch auf das Konto der Fliesenleger gehen

Beim Neubau eines Einfamilienhauses baute ein Fensterbauer im Erdgeschoss sechs Fenstertüren ein. Als er fertig war, verweigerte der Bauherr die Abnahme mit der Begründung, der Handwerker habe schlecht gearbeitet. Neben anderen Mängeln beanstandete er, dass sich eine Türe nicht vollständig öffnen ließ: Der Flügel schleife am Bodenbelag.

Der Handwerker klagte den restlichen Werklohn von 11.565 Euro ein. Zu Recht, entschied das Landgericht Krefeld, denn seine Leistung weise keine wesentlichen Mängel auf (2 O 346/15). Handwerker müssten zwar ein "funktionstaugliches Werk" herstellen. Und eine Fenstertüre, die man nicht ganz öffnen könne, erfülle zweifellos ihre Funktion nicht richtig. Doch dieses Defizit sei — gemäß dem Gutachten des gerichtlichen Bausachverständigen — nicht auf Fehler des Fensterbauers zurückzuführen.

Laut Gutachten habe der Handwerker alle anerkannten Regeln der Technik eingehalten. Die Einbauhöhe der Fenstertüren sei durch den in der Rohbauphase angebrachten Meterriss vorgegeben, an dem sich alle Folgehandwerker orientierten. So auch der Fensterbauer. Wie hoch der Bodenaufbau werden würde, habe er nicht wissen können: Der Bodenaufbau sei nicht fertig gewesen, als er die Fenstertüren eingebaut habe.

Fest stehe jedoch, dass nach dem Einbau der Fenstertüren über dem Estrich noch genug Bodenluft bestanden habe. Sie hätte für einen Boden mit üblichen, dünnen Fliesen ausgereicht. Hätten sich anschließend die Fliesenleger bei ihrer Arbeit korrekt nach der Höhe der Fenster gerichtet, würden die Fensterflügel nicht am Boden schleifen. Auch der Architekt des Bauherrn hätte beiden Handwerkern entsprechende Vorgaben machen können.

Der Zaunstreit

Dürfen Nachbarn hinter einem Maschendraht-Grenzzaun einen Sichtschutzzaun errichten?

Das Einfamilienhaus nebenan hatte eine Familie mit Kindern gemietet. Natürlich spielten die Kinder häufig im Garten und tobten herum. Nachbar A, Eigentümer eines Reihenhauses, beschwerte sich immer wieder über Lärmbelästigung: bei den Eltern, beim Vermieter der Familie und sogar beim kommunalen Ordnungsamt. Das Verhältnis der Nachbarn war also bereits getrübt.

Auf der Grenze zwischen den Grundstücken verläuft ein alter Maschendrahtzaun, ca. ein Meter hoch. Hinter dem Drahtzaun errichteten die Mieter des Einfamilienhauses als Sichtschutz einen Holzflechtzaun: 20 Meter lang und etwa 1,80 Meter hoch. Das passte Herrn A überhaupt nicht. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren zog er vor Gericht und forderte von B, dem Vermieter des Einfamilienhauses, den Holzflechtzaun zu beseitigen.

Das Amtsgericht Landshut gab Herrn A Recht: Hätten sich Hauseigentümer ausdrücklich oder stillschweigend auf eine Grenzanlage geeinigt, könne jeder Nachbar verlangen, dass sie gleich bleibe. Und so liege der Fall hier, auch wenn niemand mehr wisse, wer den Maschendrahtzaun auf der Grundstücksgrenze angelegt habe. Jedenfalls sei er seit Jahrzehnten von allen Eigentümern und Bewohnern als Grenzzaun akzeptiert worden.

Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer B Berufung ein und setzte sich beim Landgericht Landshut durch (13 S 2208/15). Der Holzflechtzaun verändere zwar das äußere Erscheinungsbild der Grundstücksgrenze, so das Landgericht. Trotzdem habe A keinen Anspruch darauf, dass er entfernt werde. Gerade dann, wenn das Verhältnis zwischen Nachbarn durch ständige Streitigkeiten belastet sei, sei das Interesse an einem Sichtschutz berechtigt: So würden die Grundstücke optisch und akustisch besser voneinander getrennt.

Dies nur deshalb zu verbieten, weil der Holzflechtzaun die Grenzanlage optisch verändere, sei nicht gerechtfertigt und schränke das Eigentumsrecht von B erheblich ein. Eigentümer dürften ihr Grundstück frei nach ihren Vorstellungen gestalten. Der Holzflechtzaun stehe vollständig auf dem Grundstück von B. Er beeinträchtige weder das Grundstück von A, noch die Grenzanlage. Aus der Gewohnheit, dass allein ein niedriger Maschendrahtzaun die Grenze bildete, sei kein Anspruch auf Unveränderlichkeit abzuleiten.

Missglückter Grundstückskauf

Notar, Kaufinteressent und Makler streiten um die Kosten eines notariellen Vertragsentwurfs

Pferdezüchter X suchte per Zeitungsanzeige ein landwirtschaftliches Grundstück für die Ponyhaltung. Diese Anzeige las ein Makler, der von der Eigentümerin beauftragt war, ein landwirtschaftliches Objekt zu verkaufen. Er kontaktierte Herrn X, die Parteien trafen sich zu Vertragsverhandlungen. Sie unterschrieben sogar einen Zettel des Maklers mit einem Kaufpreis von 325.000 Euro. Allerdings blieben einige Streitpunkte offen.

Bei dem Treffen hatte der Makler auch erwähnt, er kenne einen Notar, den müsse man jetzt hinzuziehen. Danach rief er den Notar an und bat ihn, einen Kaufvertrag zu entwerfen. Als das Grundstücksgeschäft platzte, wurde um 1.658 Euro gestritten, die der Notar für den Vertragsentwurf verlangte. Nicht Herr X, sondern der Makler muss die Gebühr bezahlen, entschied das Oberlandesgericht Hamm (15 W 367/15).

Bei einem Grundstückskauf müsse der Käufer die notariellen Beurkundungskosten tragen, doch hier sei ja kein Kaufvertrag zustande gekommen. Die Gebühr für den Vertragsentwurf müsste Herr X nur übernehmen, wenn er den Notar selbst beauftragt hätte. Das habe jedoch der Makler getan. Der Kaufinteressent sei zwar damit einverstanden gewesen. X habe aber keineswegs damit rechnen müssen, dass der Makler diesen Auftrag in seinem Namen und auf seine Rechnung erteilte.

Maklerhonorar sei abhängig vom Erfolg: Während der Vertragsverhandlungen — solange das Geschäft nicht abgeschlossen sei — dürften Kaufinteressenten erst einmal davon ausgehen, dass Leistungen des Maklers für sie nichts kosteten. Allein die Tatsache, dass X die Absicht formuliert habe, das landwirtschaftliche Grundstück zu kaufen, stelle keine Vollmacht für den Makler dar, im Namen des Interessenten einen kostenpflichtigen Vertragsentwurf ausarbeiten zu lassen.

X habe den Auftrag an den Notar als Maklerleistung angesehen. Der Makler hätte hier für Klarheit sorgen sollen: Richtig wäre es gewesen, sich für den Auftrag eine schriftliche Vollmacht geben zu lassen und den Pferdezüchter darauf hinzuweisen, dass die Notarsgebühr auch im Falle des Misserfolgs fällig werde. Und Notare wären gut beraten, wenn sie kooperierenden Grundstücksmaklern diese Regeln genau erläutern würden.

Luftwärmepumpe nervt die Nachbarn

Anlagen müssen einen Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück einhalten

Die Nachbarn verlangten von einer Hauseigentümerin, sie müsse ihre Luftwärmepumpe entfernen: Das Gerät sei unglaublich laut und vor allem nachts eine einzige Ruhestörung. Die Hauseigentümerin hatte die Luftwärmepumpe im Garten installiert, zwei Meter neben der Grundstücksgrenze.

Da die Luftwärmepumpe in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück aufgestellt sei, müsse das Gerät weg, bestätigte das Oberlandesgericht Nürnberg (14 U 2612/15). Laut Bayerischer Bauordnung müsse der Mindestabstand solcher Anlagen drei Meter bis zur Grundstücksgrenze betragen. Sinn und Zweck dieser Vorschrift sei es, den Frieden unter Nachbarn zu gewährleisten.

Eine Luftwärmepumpe sei zwar nicht groß, entwickle aber Geräusche, die diesen Frieden gefährden könnten. Anders als ins Erdreich eingelassene Erdwärmepumpen könnten Luftwärmepumpen aufgrund anderer Technik einen Schalldruckpegel von ca. 51 dB(A) und mehr erreichen. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe den Lärmpegel gemessen und belegt, dass von der Wärmepumpe eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehe. Daher hätten die Nachbarn Anspruch darauf, dass das Gerät von der Grundstücksgrenze entfernt werde.

Heißwasserautomat übergelaufen

Mieter haftet für Schäden am Haus nur, wenn er sie grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht

In einem Duisburger Mietshaus kam es zu einem Wasserschaden im dritten Stock, der zweifelsfrei vom Heißwasserautomaten (bzw. "Kochendwassergerät") der Dachgeschosswohnung im vierten Stock ausging. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend vom Mieter der Dachgeschosswohnung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 164/15).

Für Schäden an der Mietsache oder am Gebäude müssten Mieter nur geradestehen, wenn sie diese entweder vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten, erklärte das OLG. So ein Vorwurf wäre hier allenfalls dann gerechtfertigt, wenn beim Einzug des Mieters ein Überlaufventil am Heißwasserautomaten vorhanden gewesen wäre. Hätte er dieses Sicherheitsventil verloren oder verschlampt, den Verlust weder ersetzt, noch dem Vermieter angezeigt — dann könnte man ihm grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Das sei aber nicht bewiesen. Die Versicherung kritisiere, dass der Mieter das Fehlen des Ventils "schuldhaft" nicht gemeldet habe. Das würde allerdings voraussetzen, dass er überhaupt wusste, dass so ein Ventil zu dem Gerät gehört. Es gebe viele unterschiedliche Heißwasserautomaten verschiedener Hersteller. Man könne nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sich jeder Mieter damit auskenne und bemerke, wenn Teile davon fehlten.

Sehr wahrscheinlich habe der Mieter das — infolge von Verkalkung — sehr schwergängige Zulaufventil des Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht. Trotzdem könne der Nutzer, eben wegen der Verkalkung, den Eindruck bekommen, das Ventil ganz geschlossen zu haben. So ein Irrtum begründe kein Verschulden, das über eine leichte Fahrlässigkeit hinausginge. Die Versicherung könne ihren Anspruch nicht durchsetzen, weil die konkrete Schadensursache letztlich unklar geblieben sei.

Baugenehmigung ist maßgebend

Kurzartikel

Stellt sich erst nach dem Kauf eines Einfamilienhauses heraus, dass der Verkäufer beim Hausbau von der Baugenehmigung abgewichen ist — was zu statischen Problemen führt, die er verschwieg —, kann der Käufer den Kauf rückgängig machen. Eine Abweichung stellt prinzipiell einen Mangel dar, weil damit die Baugenehmigung in Frage steht und die Baubehörde die Nutzung des Hauses zumindest solange verbieten kann, bis die nötige Genehmigung nachträglich erteilt wird.

Kündigungsrecht der Bausparkassen

Ist ein Bausparvertrag zehn Jahre "zuteilungsreif", darf ihn die Bausparkasse kündigen

Vor Jahrzehnten haben die Bausparkassen für ihre Bausparverträge durchaus mit dem Argument geworben, sie seien eine prima Geldanlage. Vier oder gar fünf Prozent Zinsen waren damals üblich, davon können Geldanleger heute nur noch träumen. In der Nullzinsphase fiel den Bausparkassen wieder ein, dass ihre Bausparverträge eigentlich nicht als Geldanlage gedacht waren.

Ihr Zweck sollte vielmehr sein, für "Otto Normalverbraucher" den Kauf, den Bau oder die Sanierung von Immobilien zu erleichtern. Hatten Kunden die Hälfte der Bausparsumme angespart, konnten sie ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme bekommen. Doch je mehr die Zinsen sanken, desto weniger Bausparer nahmen ein Baudarlehen auf. Viele zogen es vor, weiterhin zu sparen und die langfristig vereinbarten hohen Guthabenzinsen einzustreichen.

Darauf reagierten die Bausparkassen, indem sie immer mehr Alt-Verträge kündigten. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden hat (XI ZR 185/16 u.a.). Im konkreten Fall hatte die Kundin mit ihrer Bausparkasse im September 1978 einen Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 40.000 DM (= 20.451,68 Euro) geschlossen. Bis zur Zuteilungsreife sollte sie drei Prozent Guthabenzins bekommen, für das eventuelle Darlehen später fünf Prozent Zins zahlen.

Zuteilungsreif wurde der Bausparvertrag am 1.4.1993. "Zuteilungsreif" bedeutet: Ab diesem Tag war die Hälfte der Bausparsumme angespart und die Kundin hätte das Darlehen abrufen können. Sie sparte aber weiter, bis die Bausparkasse im Januar 2015 den Vertrag kündigte. Die Klage der Kundin auf dessen Fortsetzung scheiterte nun beim BGH. Bausparer hätten keinen Anspruch darauf, dauerhaft an einem zuteilungsreifen Vertrag festzuhalten und von den günstigen Konditionen zu profitieren, urteilten die Bundesrichter.

Während der Ansparphase eines Bausparvertrags sei der Bausparer Darlehensgeber und die Bausparkasse Darlehensnehmerin — sie bekomme vom Kunden Geld und zahle dafür Zins. Laut Gesetz habe jeder Darlehensnehmer nach zehn Jahren die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag zu kündigen. Das gelte nicht nur für Verbraucher, sondern auch für Bausparkassen.

Für den Bausparer bestehe der Vertragszweck darin, solange zu sparen, bis er Anspruch habe auf ein günstiges Bauspardarlehen. Der Vertragszweck sei erfüllt, wenn nach der Zuteilungsreife der Bausparer den "Rollenwechsel" vom Darlehensgeber zum Darlehensnehmer vollziehe und die Bausparsumme in eine Immobilie investiere.

Mangelhafte Heizungsanlage?

Auftraggeber lässt Heizung sanieren und bleibt auf den Kosten sitzen, weil die Mängel nicht mehr geprüft werden können

Ein Bauherr ließ sein Einfamilienhaus mit einer Heizungsanlage ausstatten: Solewärmepumpe plus Speicher und Fernbedienungen. Die Werkleistung des Heizungsbauers A hatte er bereits "abgenommen" (d.h. als ordnungsgemäß akzeptiert), als er bemerkte, dass die Fernbedienung nicht richtig funktionierte. Daraufhin beauftragte der Auftraggeber einen Sachverständigen damit, die Anlage zu kontrollieren.

Der Heizungsfachmann stellte fest, dass die Raumtemperatur mit der Fernbedienung nicht zu regulieren war. Verstellte er den Regler auf 17 Grad, blieb die Temperatur konstant bei 23 Grad. Nachts konnte man die Raumtemperatur nicht automatisch herunterfahren. Anstatt den Heizungsbauer A zur Nachbesserung aufzufordern, dem er nicht mehr vertraute, ließ der Auftraggeber kurzerhand einen anderen Handwerker die Heizung vollständig abbauen und neu installieren.

Für die Kosten dieser Aktion (rund 16.400 Euro) forderte er Schadenersatz von Heizungsbauer A. Das Landgericht wies seine Klage ab: Der vom Gericht bestellte Sachverständige habe nach der Neu-Installation nicht mehr prüfen können, welche Mängel vorher vorlagen. Gegen das Urteil legte der Auftraggeber Berufung ein: Selbst wenn vielleicht sein Privatgutachter die Mängel nicht sehr präzise beschrieben habe, belege doch die Rechnung des zweiten Heizungsbauers, welche Nachbesserungsarbeiten nötig gewesen seien.

Das genügte dem Oberlandesgericht Celle aber nicht (5 U 163/13). Wenn ein Auftraggeber nach der Abnahme eine Heizungsanlage als mangelhaft beanstande, müsse er diesen Vorwurf belegen. Das habe der Hauseigentümer unmöglich gemacht, indem er die Wärmepumpenheizung abbauen und neu montieren ließ. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe nur die instandgesetzte Anlage besichtigen, aber nicht prüfen können, inwiefern die Werkleistung des Handwerkers A Mängel aufwies.

Eine Handwerkerrechnung könne die Prüfung durch einen Sachverständigen nicht ersetzen. Ihr sei z.B. nicht zu entnehmen, ob der zweite Heizungsbauer die Funktionstauglichkeit der Nachtabsenkung geprüft habe. Auch der private Gutachter des Hauseigentümers habe sich dazu nur vage geäußert. Dass es notwendig war, die Anlage komplett neu zu installieren, sei jedenfalls kaum nachvollziehbar. So könnte etwa ein Kurzschluss in einer Elektroleitung die Heizungssteuerung außer Gefecht gesetzt haben. Dann hätte es gereicht, den Kurzschluss zu beseitigen. (Das Urteil ist erst seit kurzem rechtskräftig, nachdem der Bauherr seine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgenommen hat.)