Haus und Grund

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Mangelhafte Heizungsanlage?

Auftraggeber lässt Heizung sanieren und bleibt auf den Kosten sitzen, weil die Mängel nicht mehr geprüft werden können

Ein Bauherr ließ sein Einfamilienhaus mit einer Heizungsanlage ausstatten: Solewärmepumpe plus Speicher und Fernbedienungen. Die Werkleistung des Heizungsbauers A hatte er bereits "abgenommen" (d.h. als ordnungsgemäß akzeptiert), als er bemerkte, dass die Fernbedienung nicht richtig funktionierte. Daraufhin beauftragte der Auftraggeber einen Sachverständigen damit, die Anlage zu kontrollieren.

Der Heizungsfachmann stellte fest, dass die Raumtemperatur mit der Fernbedienung nicht zu regulieren war. Verstellte er den Regler auf 17 Grad, blieb die Temperatur konstant bei 23 Grad. Nachts konnte man die Raumtemperatur nicht automatisch herunterfahren. Anstatt den Heizungsbauer A zur Nachbesserung aufzufordern, dem er nicht mehr vertraute, ließ der Auftraggeber kurzerhand einen anderen Handwerker die Heizung vollständig abbauen und neu installieren.

Für die Kosten dieser Aktion (rund 16.400 Euro) forderte er Schadenersatz von Heizungsbauer A. Das Landgericht wies seine Klage ab: Der vom Gericht bestellte Sachverständige habe nach der Neu-Installation nicht mehr prüfen können, welche Mängel vorher vorlagen. Gegen das Urteil legte der Auftraggeber Berufung ein: Selbst wenn vielleicht sein Privatgutachter die Mängel nicht sehr präzise beschrieben habe, belege doch die Rechnung des zweiten Heizungsbauers, welche Nachbesserungsarbeiten nötig gewesen seien.

Das genügte dem Oberlandesgericht Celle aber nicht (5 U 163/13). Wenn ein Auftraggeber nach der Abnahme eine Heizungsanlage als mangelhaft beanstande, müsse er diesen Vorwurf belegen. Das habe der Hauseigentümer unmöglich gemacht, indem er die Wärmepumpenheizung abbauen und neu montieren ließ. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe nur die instandgesetzte Anlage besichtigen, aber nicht prüfen können, inwiefern die Werkleistung des Handwerkers A Mängel aufwies.

Eine Handwerkerrechnung könne die Prüfung durch einen Sachverständigen nicht ersetzen. Ihr sei z.B. nicht zu entnehmen, ob der zweite Heizungsbauer die Funktionstauglichkeit der Nachtabsenkung geprüft habe. Auch der private Gutachter des Hauseigentümers habe sich dazu nur vage geäußert. Dass es notwendig war, die Anlage komplett neu zu installieren, sei jedenfalls kaum nachvollziehbar. So könnte etwa ein Kurzschluss in einer Elektroleitung die Heizungssteuerung außer Gefecht gesetzt haben. Dann hätte es gereicht, den Kurzschluss zu beseitigen. (Das Urteil ist erst seit kurzem rechtskräftig, nachdem der Bauherr seine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgenommen hat.)

Versehentlich die Sauna in Brand gesetzt

Hausratversicherung darf ihre Leistung wegen grober Fahrlässigkeit der Versicherungsnehmerin um 60 Prozent kürzen

Ihre Sauna im Keller des Einfamilienhauses hatte die Hauseigentümerin schon seit fünf Jahren nicht benutzt. Dann lagerte sie hier während eines Umbaus Gegenstände ein. Eines Abends suchte die Frau im Keller nach einer Vase und stellte fest, dass die Sicherung der Sauna im Sicherungskasten nicht mehr ausgeschaltet war. Das waren wohl die Bauarbeiter, dachte sie. Dann schaltete die Frau in der Sauna das Licht an. Angeblich, ohne den Temperaturschalter oder den An-/Ausschaltknopf zu berühren.

Bei der Fahndung nach der Vase legte sie einige Gegenstände auf den Saunaofen. Dann rief Tochter T nach ihr, die sie zum Leichtathletiktraining fahren sollte. Vorher nahm die Hauseigentümerin die Vase aus einem Karton, schaltete das Licht aus und verließ den Keller.

Etwa eine halbe Stunde später kam die ältere Tochter S nach Hause, bemerkte Rauch im Keller und rief die Feuerwehr. Diese löschte das Feuer und ortete den Brandherd beim Saunaofen. Zuerst waren die dort abgelegten Sachen in Brand geraten, schließlich hatte die Sauna Feuer gefangen. Der Temperaturschalter stand auf Stellung "1/3".

Die Hausratversicherung ersetzte nur 40 Prozent des Brandschadens, weil die Versicherungsnehmerin sich grob fahrlässig verhalten habe. So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Es wies die Klage der Hauseigentümerin auf vollen Schadenersatz ab (20 U 219/15). Gegenstände auf den Saunaofen zu legen, sei äußerst leichtsinnig. Vor dem Verlassen des Kellers hätte die Versicherungsnehmerin den Ofen wieder abräumen und die Stromzufuhr zur Sauna im Sicherungskasten erneut unterbrechen müssen.

Sie habe gewusst, dass die Sicherung eingeschaltet war. Also hätte der Hauseigentümerin auch klar sein müssen, dass die Sachen auf dem Saunaofen in Brand geraten könnten, wenn sie die Sicherung nicht ausschaltete. Auch das wäre aber als Vorsichtsmaßnahme unzureichend gewesen. Denn der Sicherungskasten konnte nach Jahren der Nichtbenutzung funktionsunfähig sein und einen Kurzschluss auslösen. Daher hätte sie alle Schalter prüfen und gegebenenfalls ausschalten müssen.

Hier sei kein Gesichtspunkt ersichtlich, der das grob fahrlässige Handeln der Versicherungsnehmerin in einem milderen Licht erscheinen ließe. Etwas abgelenkt durch ihre Tochter, habe sie trotz der behaupteten großen Eile noch Zeit genug gefunden, in der Sauna zu herumzukramen, bis sie die Vase fand. Sie habe keineswegs "sofort alles stehen und liegen lassen", sondern sogar noch das Licht ausgeschaltet. Es hätte nur wenige Sekunden mehr gedauert, auch noch Einschaltknopf und Temperaturschalter der Sauna zu kontrollieren und die Sicherung aus dem Schalterkasten zu nehmen.

Denkmalschutz siegt über Gartenzwerge

Gartenzwerge beeinträchtigen das "historische Erscheinungsbild" eines denkmalgeschützten Gebäudes

Über Geschmack soll man nicht streiten, sagten die alten Römer. Auch in folgendem Fall lohnte es sich nicht, jedenfalls nicht für die Klägerin. Denn der Denkmalschutz kam der Gegenpartei zu Hilfe.

Eine Bewohnerin hatte das denkmalgeschützte Anwesen, in dem sie lebte, mit 40 (!) Gartenzwergen verziert. Die Frau hatte sie auf dem Vordach des Gebäudes aufgestellt. Doch einem Mitbewohner waren die putzigen Zwerge ein Dorn im Auge. Und er beließ es nicht bei einem Geschmacksurteil, sondern schritt zur Tat und räumte die Gartenzwerge ab.

Kann man es ihm wirklich verübeln? Klar kann man das. Die Gartenzwerg-Liebhaberin nahm die Attacke sogar so ernst, dass sie deshalb vor Gericht zog und den Nachbarn verklagte: Er müsse die Zwerge wieder aufstellen, forderte sie. Ihre Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Wiesbaden (93 C 4622/13).

Das Gericht nahm keine Stellung zum Gartenzwerg im Besonderen und zu Geschmacksfragen im Allgemeinen, sondern verwies trocken auf das Denkmalschutzgesetz. So wie die Bewohnerin ihre Zwerge auf dem Vordach befestigt habe, habe es sich nicht um eine (vorübergehende) Weihnachtsdekoration gehandelt, sondern um eine dauerhafte Umgestaltung.

Umgestaltende Maßnahmen seien bei denkmalgeschützten Gebäuden nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde zulässig. Und eine Genehmigung sei laut Auskunft der Behörde nicht zu bekommen, weil die Zwerge das historische Erscheinungsbild des Anwesens erheblich beeinträchtigten. Die Gartenzwerge ohne behördliche Erlaubnis, also illegal, wieder auf dem Vordach zu platzieren, könne man vom Mitbewohner nicht verlangen.

Unvollständige Dampfsperre

Kurzartikel

Stimmt der mit dem Ausbau eines Dachs beauftragte Architekt dem Vorschlag des Dachdeckers zu, in Teilen des Dachgeschosses auf eine Dampfsperrfolie zu verzichten, was Schimmel begünstigt und den anerkannten Regeln der Technik widerspricht, ist das ein Planungsfehler. Denn der Handwerker hat den ursprünglichen Plan des Architekten nicht schlecht ausgeführt, vielmehr wurde der Plan einvernehmlich geändert. Daher muss der Architekt für den Baumangel haften.

Im Testament Nacherben eingesetzt

Eine Regelung der "Nacherbschaft" kann auch dann gültig sein, wenn Begriffe wie Vor- oder Nacherbe im Testament nicht vorkommen

Hauseigentümerin Z, Mutter zweier Söhne, hatte handschriftlich ein Testament verfasst, in dem sie ihren Ehemann als Erben einsetzte. Weiter hieß es: "Die Kinder bekommen nach seinem Tode das Erbe." Nicht früher. Mit Erbe meinte die Frau ihr Haus: Für die Söhne A und B sei im Haus je eine Wohnung vorgesehen. "Ich möchte, dass seine Tochter … von B nach seinem Tode die Wohnung bekommt und nicht seine Frau. … Wenn A stirbt, möchte ich, dass meine Cousinen in Amerika seine Haushälfte bekommen."

Beide Eheleute unterschrieben das Testament. Sie steckten es in einen Umschlag mit der Aufschrift "Unser Testament" und übergaben es einem Notar zur Aufbewahrung. Wie von Frau Z vorausgesehen, starb sie vor ihrem Mann. Als auch er gestorben war, beantragte Sohn A einen Erbschein: Das Nachlassgericht sollte bescheinigen, dass die Söhne A und B den Vater jeweils zur Hälfte beerbten.

Das Gericht wies den Antrag ab — und das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig bestätigte die Entscheidung (3 Wx 110/14). Das Ehepaar Z habe eine gemeinschaftliche Regelung in Bezug auf den Nachlass getroffen. Die Söhne seien nicht als Erben eingesetzt worden, sondern nur als Vorerben, so das OLG. Denn im Testament sei verbindlich geregelt, wer nach ihrem Tod die Wohnungen "bekommen" solle.

Nach dem Tod des zuletzt verstorbenen Ehepartners sollten die Söhne also das Haus nicht erben — sie sollten nur zu ihren Lebzeiten darüber verfügen. Im Einverständnis mit ihrem Mann habe Frau Z eine Enkelin als Nacherbin einer Wohnung eingesetzt und Cousinen als Nacherben der zweiten Wohnung bestimmt. Dass Frau Z im Testament die Begriffe Vor- und Nacherben nicht ausdrücklich verwendet habe, ändere daran nichts.

Denn die Absicht der Erblasser sei dem Text eindeutig zu entnehmen. Die Formulierung "ich möchte" bedeute nicht, dass Frau Z einen rechtlich unverbindlichen Wunsch äußere, an den sich die Söhne nicht halten müssten. Die Erblasserin habe sehr klar ihren Willen zum Ausdruck gebracht, wie mit dem Haus nach dem Tod der Söhne umzugehen sei. Das bedeute für die Söhne, dass sie das Haus weder verkaufen, noch die Wohnungen nach ihrem Gutdünken vererben könnten.

Bauherrin stößt gegen Gerüst-Querstange

Verletzt sich eine Person an einer gut sichtbaren Gerüst-Querstange, haftet dafür nicht der Gerüstbauer

Eine Hauseigentümerin ließ ihr Einfamilienhaus sanieren, deshalb wurde an der Fassade ein Gerüst aufgestellt. Die Frau stand im Garten und schaute den Mitarbeitern der Gerüstbaufirma zu, als drinnen das Telefon läutete. Sie wollte ins Haus laufen, stieß aber mit dem Kopf gegen eine Querstange des Gerüsts und erlitt eine Gehirnerschütterung.

Dafür machte die Bauherrin die Gerüstbaufirma verantwortlich: Ihre Mitarbeiter hätten die Querstange markieren bzw. mit Bändern kenntlich machen müssen, meinte sie. Doch das Amtsgericht Nürnberg wies die Klage der Frau auf Schmerzensgeld ab (239 C 5388/16). Wenn die Hauseigentümerin eine gut sichtbare Querstange am Gerüst übersehe, sei das nicht dem Gerüstbauer vorzuwerfen.

Hier seien wohl einige ungünstige Umstände zusammen gekommen: Das Telefon habe geläutet, die Bauherrin habe den Anruf auf keinen Fall verpassen wollen und vielleicht auch nicht gut gesehen, weil sie gegen die Sonne schaute. Trotzdem habe sich die Frau den Unfall selbst zuzuschreiben, erklärte das Gericht. Die Gerüstbaufirma sei nicht verpflichtet, Querstangen extra zu markieren, die von weitem deutlich sichtbar seien. Von einer "Gefahrenstelle" könne hier keine Rede sein. Die Hauseigentümerin habe eben vor lauter Eile nicht aufgepasst.

Makler soll für Angaben im Exposé haften

Wohnräume im Keller eines verkauften Hauses fälschlicherweise zur Wohnfläche gezählt

Ein Architekt hatte das Einfamilienhaus für sich und seine Familie geplant und gebaut. Laut Baugenehmigung von 1964 hatte die Immobilie eine Wohnfläche von 184 Quadratmetern (qm). Nach dem Tod des Architekten beauftragte die Witwe einen Immobilienmakler damit, das Haus zu verkaufen. Sie gab ihm Grundrisse mit Flächenangaben zu allen Räumen.

Der Makler addierte die Zahlen und zählte die Räume im Keller zur Wohnfläche dazu, weil sie als Wohnräume eingerichtet und genutzt worden waren. Tatsächlich hatte die Baubehörde die Kellerräume jedoch nicht als Wohnräume genehmigt. Sie waren auch nicht 2,40 m hoch — wie für Wohnräume vorgeschrieben —, sondern nur 2,36 m.

Davon wusste der Makler nichts und gab im Exposé an, das Haus habe eine Wohnfläche von 255 qm. Die späteren Käufer des Hauses verklagten ihn deshalb wegen falscher Angaben im Exposé auf Schadenersatz. Doch das Landgericht Trier nahm den Mann in Schutz und wies die Klage ab (4 O 145/15).

Wenn die Informationen des Verkäufers nicht ersichtlich falsch oder zumindest zweifelhaft seien, dürfe ein Makler diesen Angaben vertrauen und sie ungeprüft weitergeben. Auch wenn er — wie hier — Zahlen der Verkäuferin selbst addiere, übernehme er damit gegenüber den Käufern keine Garantie für deren Richtigkeit. Außerdem habe der Mann im Exposé die Angabe "255 qm" um ein "ca." ergänzt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er da lediglich Zahlen der Verkäuferin wiedergebe.

Der Makler habe keinen Grund gehabt, am Vorhandensein einer Baugenehmigung zu zweifeln. Die Kellerräume seien wohnlich eingerichtet gewesen und als Wohnräume genutzt worden. Den Unterschied zwischen einer Raumhöhe von 2,40 m und 2,36m könne man mit bloßem Auge nicht erkennen. Unter diesen Umständen sei ein Makler nicht verpflichtet, die Baugenehmigung für die Kellerräume zu überprüfen.

Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Energieangaben in Makleranzeigen

Müssen auch Makler in Wohnungs- und Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung angeben?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer oder Vermieter in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung nennen, falls für das betreffende Gebäude ein Energieausweis vorliegt: den wesentlichen Energieträger, Baujahr, Art des Energieausweises, Endenergieverbrauch etc. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat sich jetzt vorgewagt und auch Maklern verboten, Verkaufsanzeigen bzw. Inserate für Mietwohnungen ohne solche Angaben zu veröffentlichen.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverein verklagte zwei Maklerbüros auf Unterlassung. Ein Maklerbüro aus Münster hatte in einer Zeitschrift ein Zweifamilienhaus zum Verkauf angeboten, ohne den wesentlichen Energieträger des Gebäudes zu erwähnen, obwohl für die Immobilie ein Energieverbrauchsausweis vorlag (4 U 8/16). Im Parallelverfahren ging es um eine Mietanzeige für eine 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh ohne Angaben zum Energieausweis (4 U 137/15).

Das OLG Hamm entschied beide Verfahren zu Gunsten der Verbraucherschützer. Nach dem Wortlaut der EnEV seien zwar nur Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, Kauf- oder Mietinteressenten über die wesentlichen Energiedaten zu informieren, räumte das OLG ein. Von Maklern sei in der Verordnung nicht die Rede und höchstrichterlich sei ebenfalls noch nicht geklärt, ob die Regelung auf sie anzuwenden sei.

Das könne aber offen bleiben. Denn die Immobilienanzeigen seien auch wettbewerbswidrig. Laut Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb handle unlauter, wer Verbrauchern eine wesentliche Information vorenthalte, die nötig sei, um eine "informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen" und sie auf diese Weise veranlasse, Entscheidungen zu treffen, die sie ansonsten nicht getroffen hätten.

Und so liege der Fall hier. Die Informationen, die in den zwei strittigen Anzeigen unerwähnt blieben, seien für potenzielle Immobilienkäufer und Mieter wesentlich. Angesichts der aktuellen Energiepreise seien Informationen über den Energieträger eines Hauses, das Baujahr, den Heizenergieverbrauch etc. besonders wichtig. Ohne sie könne kein Verbraucher vernünftig über einen Immobilienkauf oder über den Abschluss eines Mietvertrags entscheiden.

Biotonne ist Pflicht!

Hauseigentümer will für Biomüllabfuhr keine Gebühren zahlen, weil er "kompostiert"

Ein Hauseigentümer legte sich mit dem Landkreis an, der von ihm 228 Euro Abfallentsorgungsgebühr für das Jahr 2015 verlangte. Der Betrag enthielt knapp 30 Euro Gebühr für die Biomüllabfuhr. Diese Gebühr wollte der Hauseigentümer nicht zahlen: Die Familie verwandle Bioabfälle grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück in Kompost. Man benötige daher die 80-Liter-Biotonne nicht.

Beim Verwaltungsgericht (VG) Neustadt verlor der "Kompostierer" den Prozess gegen den Landkreis (4 K 12/16.NW). Nach dem Kreislaufwirtschaftsgesetz seien private Haushalte verpflichtet, Abfälle den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsunternehmen zu überlassen, soweit sie diese nicht selbst verwerteten.

Der betroffene Haushalt verwerte zwar die auf seinem Grundstück anfallenden, kompostierbaren organischen Garten- und Küchenabfälle selbst, räumte das VG ein. Doch da blieben immer auch Bioabfälle übrig, die sich nicht in Kompost umwandeln ließen: gekochte Speisereste, Fleisch, Backwaren, Unkräuter, dorniger Strauchschnitt etc. Diesen Müll müsse der Hauseigentümer über die Biotonne entsorgen (lassen).

Dass er auch solche Bioabfälle auf seinem Grundstück "ordnungsgemäß und schadlos" verwerten könne, habe der Kläger zwar behauptet, aber nicht bewiesen. Nur dann müsste ihn der Landkreis vom "Anschlusszwang" an die öffentliche Müllentsorgung befreien. Umgekehrt habe der Landkreis belegen können, dass er die Biotonne des Klägers im Laufe des Jahres 2015 zwei Mal abgeholt und geleert habe. Also müsse der "Kompostierer" auch Gebühren für Biomüllabfuhr zahlen.

Waldhaus wird abgerissen

Umbau gefährdet "Bestandsschutz" für ein an sich "nicht genehmigungsfähiges" Wohngebäude im Wald

1948 erteilte die Baubehörde eine Baugenehmigung für ein Haus mitten im Wald. So ein Bauvorhaben würde im "Außenbereich" heute nicht mehr zugelassen. Da das Wohngebäude aber damals genehmigt worden war, genoss es Bestandsschutz. Als es 1985/86 völlig umgebaut wurde, ordnete die Baubehörde allerdings den Abbruch an. Begründung: Durch den weitgehenden Umbau sei der Bestandsschutz erloschen.

Dagegen wehrte sich die Eigentümerin und verwies auf ein Haus in der Nachbarschaft, dessen Umbau genehmigt worden sei. Die Behörde müsse die beiden Fälle gleich behandeln, selbst wenn die Erlaubnis für das Nachbarhaus rechtswidrig erteilt worden wäre. Nach einem Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts blieb es jedoch bei der Abrissverfügung (1 L 4223/93). Die Baubehörde müsse nur gleichartige Fälle gleich behandeln, hier gebe es aber wesentliche Unterschiede.

Im Gegensatz zum Nachbargebäude habe das Haus der Klägerin durch den Umbau ein völlig anderes Aussehen erhalten. Außerdem stehe jetzt seit neun Jahren ein Torso in Gestalt eines Rohbaus in der Landschaft, den so niemand nutzen könne. Das Nachbarhaus, das trotz illegalen Umbaus stehen bleiben dürfe, befinde sich auch näher an der Straße und an den Gebäuden eines ehemaligen Gutshofes. Daher bestehe in diesem Fall weniger die Gefahr, dass es einer unerwünschten Splittersiedlung im Wald Vorschub leiste.

Fassade "gebaut wie beschrieben"

Auch wenn sie der Baubeschreibung entspricht, kann eine Bauleistung mangelhaft sein, wenn "das Werk" wichtige Funktionen nicht erfüllt

Im Überflutungsbereich der Elbe wurde eine Wohnungseigentumsanlage gebaut. In der Baubeschreibung stand zur Position "Fassade": "Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem (WDVS)" ausgeführt, "Dämmung gemäß Wärmeschutznachweisen, Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem Edelputz". Als der Bau fertig war, beanstandete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das WDVS könne einem Hochwasser nicht standhalten.

Angesichts des dabei zu erwartenden Wasserdrucks und der vom Bauträger verwendeten Materialien sei abzusehen, dass eine Überflutung das Dämmsystem irreparabel beschädigen würde. Die Eigentümer forderten vom Bauträger einen Kostenvorschuss von 150.000 Euro, um die Mängel zu beheben. Der Bauträger verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Er habe das WDVS genauso ausgeführt wie vorgesehen.

Dennoch erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg die Bauleistung für mangelhaft und sprach der Eigentümergemeinschaft den Vorschuss zu (4 U 111/13). Welche Beschaffenheit "das Werk" des Bauunternehmens haben müsse, ergebe sich nicht allein aus der Art der Ausführung, die in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, so das OLG: Es komme auch darauf an, welche Funktion das Werk erfüllen solle. Bauunternehmen schuldeten den Bauherren bzw. Immobilienkäufern ein "funktionstaugliches Werk".

Im Überflutungsbereich eines Flusses sollte die Außenfassade einem Hochwasser standhalten. Anscheinend habe das der Bauträger beim Bau auch so gesehen. Denn er habe im Erdgeschoss Perimeter-Dämmung eingesetzt, die für feuchtigkeitsbelastete Bereiche gedacht sei und er habe sie höher als üblich verbaut, nämlich bis drei Meter über der Geländeoberkante. Das könne man nur so interpretieren: Die Außenfassade im Erdgeschoss sollte auch für eine Beanspruchung durch Hochwasser geeignet sein — was aber offenbar schief gegangen sei.

Das liege in erster Linie daran, dass für WDVS im Hochwasserbereich (noch) keine allgemein anerkannten Regeln der Technik existierten, die den Mindeststandard für die Qualität einer Bauleistung darstellten. Der Bauträger hätte die Wohnungskäufer darüber informieren müssen, dass dieser Mindeststandards für WDVS fehle. Denn das bedeute: Das von ihm verwendete Material habe sich in der Praxis noch nicht langfristig bewährt, es gebe für seine Tauglichkeit bei Hochwasser keinerlei Beleg. Wenn sie das rechtzeitig erfahren hätten, hätten sich die Eigentümer sicher für eine andere Ausführung der Fassade entschieden.

Bauklempner als Dachdecker

Führt ein Handwerker "angrenzende Leistungen" im Sinn der Handwerksordnung aus, ist er dabei haftpflichtversichert

Ein Bauklempner sollte für eine Werkstatt ein Blechdach montieren und das Dach abdichten. Er verlegte Bitumenschweißbahnen und eine Dampfsperre. Mit mäßigem Erfolg: Beim ersten starken Regen drang über das Dach Wasser ins Gebäude ein. Der Auftraggeber bezifferte den Schaden auf 22.400 Euro und forderte Schadenersatz vom Handwerker.

Der bat seine Betriebshaftpflichtversicherung, den Schaden zu regulieren. Das Unternehmen verweigerte dies mit der Begründung, der Klempner habe den Schaden mit Dachdeckerarbeiten ausgelöst. Die seien aber nicht versichert. Daraufhin zog der Handwerker vor Gericht und klagte die Versicherungsleistung ein.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht (12 U 477/14) und verwies auf die Handwerksordnung: Wer ein Handwerk betreibe, könne auch Arbeiten in anderen Handwerken ausführen, wenn sie mit dem Leistungsangebot seines Handwerks technisch oder fachlich zusammenhängen oder es wirtschaftlich ergänzen (§ 5). Laut den Versicherungsbedingungen seien auch Risiken mitversichert, die dadurch entstehen.

Am Dach vermischten sich unterschiedliche Handwerke, das liege in der Natur der Sache. Dachdeckerarbeit ergänze das Leistungsangebot des Bauklempners bzw. Spenglers, auch Zimmerleute führten regelmäßig Dachdeckerarbeiten aus.

Im konkreten Fall sollte das Dach mit Blech eingedeckt werden. Dabei sei es nicht unüblich, dass der Spengler oder Klempner auch damit beauftragt werde, die Dampfsperre zu montieren. Diese Tätigkeit hänge fachlich mit dem Beruf des Bauklempners und mit dem des Dachdeckers zusammen. Sie sei daher vom Versicherungsschutz der Betriebshaftpflichtversicherung umfasst.

Internetanzeige ist keine Maklerleistung

Verwendet ein Kaufinteressent Angaben des Maklers in einer Anzeige, begründet das keinen Provisionsanspruch

Auf einem Immobilienportal bot eine Immobilienmaklerin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an und veröffentlichte eine detaillierte Beschreibung mit Fotos. Auf die Internetanzeige hin meldete sich ein Kaufinteressent und vereinbarte am Telefon mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Angaben zum Verkäufer machte die Geschäftsfrau bei diesem Gespräch nicht.

Am nächsten Tag sagte der Interessent den Termin ab, weitere Kontakte fanden nicht statt. Einige Wochen später erwarb der Mann die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Daraufhin verklagte ihn die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Provision. Sie verlor jedoch den Prozess vor dem Landgericht Berlin (11 O 98/14). Anspruch auf Maklerhonorar setze voraus, dass der Makler den Vertragsschluss vermittelt habe, so das Landgericht.

Zumindest müsse das Maklerbüro dem Interessenten die Möglichkeit verschafft haben, mit dem Verkäufer Kontakt aufzunehmen und in Kaufverhandlungen einzutreten (Nachweisleistung). Auch das treffe aber im konkreten Fall nicht zu. Denn die Maklerin habe dem Anrufer Namen und Adresse des Wohnungsverkäufers nicht genannt. Ihr einziger Beitrag zum Immobilienkauf liege darin, den Kaufinteressenten per Anzeige auf das Objekt aufmerksam gemacht zu haben.

Ein Internetinserat stelle jedoch keine Maklerleistung dar, aus der die Maklerin einen Anspruch auf Provision ableiten könnte. Den Abschluss des Kaufvertrags habe ein anderer Makler vermittelt. Gebe ein Makler vor einer Provisionsvereinbarung Informationen über ein Kaufobjekt preis, handle er auf eigenes Risiko. Wenn ein Kaufinteressent diese Angaben nutze, müsse er dafür kein Maklerhonorar zahlen.

Preise für DDR-Grundstücke stiegen nach der Wende

Verkäufer können im Nachhinein keine Anpassung des Kaufpreises verlangen

Im Juni 1989 wurde ein fast 20 Hektar großes landwirtschaftliches Grundstück samt Wohnhaus verkauft. Der Käufer zahlte den vereinbarten Preis von 25.385 DDR-Mark und wurde noch vor der Wende neuer Eigentümer des Grundstücks. Nach den gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR errechneten die ehemaligen Eigentümer einen Wert von 200.000 DM. Sie verlangten das Grundstück zurück oder wenigstens eine Zahlung der Differenz zum DDR-Kaufpreis.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass in so einem Fall keine Ansprüche der ehemaligen Eigentümer bestehen (V ZR 164/94). Der Grundstückskaufvertrag sei zu DDR-Zeiten geschlossen worden. Der Käufer habe ordnungsgemäß gezahlt und sei Eigentümer geworden. Es gebe keinerlei Anlass, den Vertrag "anzupassen".

Keller nicht regendicht

Verschweigt die Verkäuferin einen gravierenden Mangel, kann der Hauskäufer das Geschäft rückgängig machen

Für 390.000 Euro kaufte Herr A von Frau B 2012 ein älteres Wohnhaus, dessen Keller bereits 1938 gebaut worden war. Bei der Besichtigung sah A, dass im Keller Farbe und Putz von den Wänden platzten. Deshalb erkundigte er sich bei der Verkäuferin, ob er hier gefahrlos Gegenstände lagern könne. Das bejahte Frau B. Dass bei starkem Regen regelmäßig Wasser in den Keller eindrang, verschwieg sie.

Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, wie üblich, einen Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Kaum war A eingezogen, bemerkte er bei der ersten Schlecht-Wetter-Front, wieso der Keller Feuchtigkeitsspuren aufwies. Sofort erklärte er wegen des mangelhaften Kellers den Rücktritt vom Kaufvertrag. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschied (22 U 161/15).

Einen Keller als Lagerraum zu nutzen, müsse möglich sein, erklärte das OLG. Auch bei einem älteren Keller müsse der Hauskäufer nicht damit rechnen, dass er jedes Mal bei starkem Niederschlag unter Wasser stehe. Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne sich die Verkäuferin nicht berufen, so das OLG, denn sie habe diesen schwerwiegenden Mangel arglistig verschwiegen.

Verkäufer müssten Fragen von Kaufinteressenten vollständig und richtig beantworten. Frau B hätte A die Situation im Keller korrekt schildern müssen. Denn bei der Besichtigung habe er zwar Feuchtigkeitsspuren erkennen, nicht aber die ganze Tragweite des Problems erfassen können. Obwohl Herr A ausdrücklich gefragt habe, ob er hier Sachen lagern könne, habe die Verkäuferin wahrheitswidrig behauptet, da "gebe es kein Problem", anstatt ihn über die — regelmäßig stattfindenden — Wassereinbrüche zu informieren.

Die "verschwundene" Bronzeskulptur

Streit um ein Kunstwerk, das eine Kommune versehentlich auf fremdem Grund aufgestellt hatte

Eine Stadt in Rheinland-Pfalz hatte die Bronzeskulptur des Künstlers L 1996 erworben. Zuerst wurde das Kunstwerk an der Fußgängerzone aufgestellt, 2006 umgesetzt auf einen Gehweg. Die 1,70 Meter hohe Figur stand auf einem Sockel, der mit einem Betonfundament im Boden verankert war. Wie sich später herausstellen sollte, gehörte der Boden zum Anwesen neben dem Gehweg. Und nicht der Kommune, wie diese angenommen hatte.

Seit 2006 hatte dieses Grundstück mehrmals den Eigentümer gewechselt, 2012 erwarb es ein Herr X. Mit der Kommune vereinbarte er zunächst, die Skulptur auf "unbestimmte Zeit" an ihrem Standort stehen zu lassen. Warum ihn das Kunstwerk plötzlich störte, ist nicht bekannt.

Jedenfalls kündigte Herr X im Sommer 2014 die Vereinbarung auf und ließ die Bronzefigur in einer Lagerhalle "verschwinden". Als die Stadt ihr Kunstwerk zurückforderte, stellte sich der Grundstückseigentümer auf den Standpunkt, er könne damit machen, was er wolle. Alles, was auf seinem Grund und Boden stehe, gehöre ihm.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Zweibrücken (4 U 57/15). Dass Herr X nun behaupte, er habe beim Grundstückskauf selbstverständlich das Kunstwerk mit-gekauft, sei durch nichts belegt. Die Stadt verliere ihr Eigentum an der Skulptur nicht allein dadurch, dass diese 2006 versehentlich auf fremdem Grund platziert wurde.

Das wäre nur der Fall, wenn das Kunstwerk mit dem Grundstück so fest verbunden gewesen wäre, dass man es hätte zerstören müssen, um es zu entfernen. Als Herr X die Skulptur vom tragenden Betonfundament trennte, sei jedoch weder das Grundstück, noch die Bronzefigur beeinträchtigt worden. Sie könnte jederzeit an einem anderen Ort wieder aufgestellt werden und ihre Wirkung entfalten.

Außerdem sei die Bronzefigur mit dem Titel "Mensch im Widerstreit" eines von acht Kunstwerken, mit denen die Kommune ab 1996 das Stadtgebiet verschönern wollte. Von vornherein sei geplant gewesen, die Skulpturen an wechselnden Standorten aufzustellen. Auch deshalb sei klar, dass die Bronzefigur nur vorübergehend auf dem Gehweg stehen und kein Bestandteil des Grundstücks sein sollte.

"Bedenkenhinweispflicht"

Bauunternehmer und Bauhandwerker müssen prüfen, ob Planung und Leistungsverzeichnis geeignet sind, den "geschuldeten Erfolg" zu erreichen

Ein Bauherr erteilte einem Bauunternehmen den Auftrag, erweiterte Rohbauarbeiten inklusive Abdichtungsmaßnahmen am Einfamilienhaus auszuführen. Gemäß der Planung des Architekten sollte die Abdichtung auch aufstauendem Sickerwasser standhalten. Im Leistungsverzeichnis ausgeschrieben war allerdings nur eine Abdichtung gegen nichtdrückendes Wasser. Daran hielt sich der Bauunternehmer, was sich als Eigentor erweisen sollte.

Dass die Abdichtung unzulänglich war, stellte sich noch vor der Abnahme der Bauleistungen durch den Bauherrn heraus. Der verlangte, der Bauunternehmer müsse die Mängel beseitigen oder für die Kosten aufkommen. Das wies der Auftragnehmer weit von sich: Von Baumängeln könne hier keine Rede sein, weil er die Abdichtungsarbeiten genauso ausgeführt habe, wie im Leistungsverzeichnis vorgesehen.

Doch das half ihm beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg nichts: Es verurteilte ihn zu Schadenersatz (4 U 26/12). Baunehmer müssten prüfen, ob Planung und Leistungsverzeichnis geeignet seien, den "geschuldeten Erfolg" zu erreichen, so das OLG. Der Auftragnehmer habe nicht nur das Leistungsverzeichnis gekannt, sondern auch die Pläne des Architekten. Dass eine Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser vorgesehen war, habe er diesen Plänen ohne Weiteres entnehmen können.

Daher hätte der Bauunternehmer den Auftraggeber und den Architekten über seine Bedenken informieren müssen. Für einen erfahrenen Baufachmann mussten sich Zweifel daran aufdrängen, dass mit der im Leistungsverzeichnis festgelegten Ausführung die angestrebte Beschaffenheit der Abdichtung gelingen konnte. Wenn Planung und Leistungsverzeichnis sich widersprächen, müsse der Auftragnehmer zumindest auf diesen Widerspruch hinweisen und auf Klärung bestehen.

Dazu seien Bauunternehmen auch verpflichtet, wenn Fachingenieure oder Architekten die Ausführung der Leistungen planten. Deren Fachkunde "befreie" die ausführenden Unternehmen nicht von der Pflicht zum "Mitdenken". Sie müssten grundsätzlich — mit branchenüblichem Wissen — die Pläne prüfen und auf Bedenken hinweisen. Andernfalls hafteten sie auch dann für Mängel, wenn diese Mängel den Vorgaben im Leistungsverzeichnis entsprächen. (Der Bauunternehmer hat gegen das Urteil Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt.)

Mangel beim Hausverkauf verschwiegen

Bei arglistiger Täuschung kann sich keiner der beiden Verkäufer auf den vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel berufen

Ein geschiedenes Ehepaar verkaufte sein Einfamilienhaus, das an einem Hanggrundstück lag. Die Verkaufsverhandlungen und den Vertragsschluss mit den Käufern erledigte die Frau mit dem Einverständnis des Ex-Mannes alleine, denn er war zu dieser Zeit in einer Klinik. Wie üblich, enthielt der notariell beurkundete Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sachmängel des Anwesens.

Was die Frau nicht wusste: Die Winkelstützwand am Hang — die ihr Mann selbst gebaut hatte, um den Hang abzusichern — wies nicht die nötige Standsicherheit auf, weil er die statischen Vorgaben missachtet hatte. Sie musste saniert werden, das merkten die neuen Eigentümer schnell. Daraufhin forderten die Käufer Ersatz der Sanierungskosten.

Das Oberlandesgericht gab der Klage gegen den Ehemann statt, verschonte jedoch die Frau: Die habe ja über die "wackelige" Ausführung der Stützmauer nicht Bescheid gewusst.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Wenn einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig verschweige, könne sich keiner von ihnen auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung für Mängel berufen (V ZR 150/15). Ein Gewährleistungsausschluss werde durch arglistige Täuschung nichtig. Da komme es dann nicht mehr darauf an, wer die Verkaufsverhandlungen geführt habe.

Im konkreten Fall habe sich der Verkäufer, der den Mangel bestens kannte, im Hintergrund gehalten und der ahnungslosen Frau den Vertragsschluss überlassen. Das bewahre sie aber nicht vor der Haftung.

Auch wenn nur einer der Verkäufer mit den Käufern verhandle, müssten sich die Verkäufer absprechen. Jeder sei dafür verantwortlich, die Pflichten gegenüber den Käufern zu erfüllen — im konkreten Fall die Pflicht, den gravierenden Mangel der Stützmauer zu offenbaren. Die ehemaligen Eigentümer müssten jeweils zur Hälfte für die Sanierungskosten aufkommen.