Haus und Grund

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Durchfeuchtete Hausfassade

Bauunternehmer dichtete bei einem Einfamilienhaus den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht ab

Das Einfamilienhaus wurde 2006 gebaut und von den Bauherren abgenommen. Das war voreilig, wie das Ehepaar schon bald bemerkte. Denn der Bauunternehmer hatte den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht abgedichtet, nicht einmal durch eine Noppenfolie geschützt. Bereits ein Jahr nach Fertigstellung des Hauses war der Putz bis zu einer Höhe von etwa 70 Zentimetern durchfeuchtet.

Die Bauherren forderten vom Bauunternehmen zuerst Schadenersatz, dann die Beseitigung der Mängel. Das schließe sich aus, erklärte ihnen das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 48/16). Wer vom Auftragnehmer finanziellen Ausgleich des Schadens verlange, dokumentiere damit den Willen, dass nicht der Verantwortliche den Baumangel beheben solle. Dann könnten die Auftraggeber den Unternehmer nicht mehr auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Schadenersatz stehe dem Ehepaar jedoch zu, so das OLG, denn das Wärmedämmverbundsystem sei mangelhaft: In dem Bereich, der vom Erdboden berührt werde, seien Putz und Dämmplatten nicht abgedichtet und infolgedessen mittlerweile gründlich durchfeuchtet. Zwar erwähne die Baubeschreibung die Abdichtung nicht ausdrücklich, trotzdem gehöre sie zu einem "gebrauchstauglichen Werk".

Zudem hätten die Vertragsparteien einen Festpreis für den Hausbau vereinbart: Dann könne der Bauherr grundsätzlich erwarten, dass alle für den Bau notwendigen Leistungen umfasst seien. Anders läge der Fall nur, wenn im Vertrag oder in der Baubeschreibung ausdrücklich festgehalten werde, dass der vereinbarte Leistungsumfang keine Abdichtung enthalte.

Der Einwand des Bauunternehmers, dass die fehlende Abdichtung noch nicht zu einem Schaden geführt habe, sei nicht nachvollziehbar: Denn die Feuchtigkeitsschäden seien gar nicht zu übersehen. Doch selbst wenn der Einwand zuträfe, wäre er unerheblich. Denn nach den anerkannten Regeln der Technik sei es nun einmal notwendig, ein Wärmedämmverbundsystem abzudichten. Wer von diesen Regeln abweiche, arbeite fehlerhaft — unabhängig davon, wann sich die mangelhafte Leistung nachteilig auswirke.

42.000 DM weg und kein Haus

Tücken im Kleingedruckten eines Fertighausvertrags

Ein Ehepaar verhandelte mit einer Firma über den Bau eines Fertighauses. Es wurde ein Vertrag ausgearbeitet und von den Eheleuten unterschrieben. Im letzten Absatz hieß es, der Vertrag werde erst mit Zustimmung der Firma wirksam. Diese habe "binnen drei Wochen zu entscheiden". Die Firma stimmte zwar am letzten Tag der Frist dem Vertrag zu, das entsprechende Schreiben erhielten die Kunden aber erst danach.

Man verhandelte noch eine Weile, das Projekt wurde aber schließlich nicht durchgeführt. Die Firma verlangte trotzdem 42.000 DM. Begründung: Im Vertrag sei eine pauschale Vergütung von zehn Prozent des Gesamtpreises vereinbart für den Fall, dass die Bauherren den Vertrag wieder kündigten. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf kommt das Ehepaar nicht um die Zahlung der Summe herum, weil der Vertrag wirksam ist (23 U 129/93).

Er gelte, weil die Firma sich rechtzeitig entschieden habe, stellte das OLG fest. Mit der üblichen Postlaufzeit habe das Ehepaar rechnen müssen. Vertraglich vereinbart sei, dass die Firma innerhalb von drei Wochen zu einer Entscheidung kommen müsse - nicht aber, dass sie dies auch innerhalb dieser Frist mitteilen und das Schreiben vor Ablauf der Frist im Briefkasten der Kunden liegen müsse.

Diese Regelung weiche zwar vom Gesetz ab. Danach käme es nämlich auf den Zugang des Schreibens innerhalb der Frist an. Die Abweichung vom Gesetz hätten die Vertragspartner aber vereinbart und müssten sich daher auch daran halten.

Anwohner klagen gegen Brunnen

VGH: Das Plätschern von Wasser wird im Allgemeinen als angenehm empfunden

Schon seit 1992 wohnt das ältere Ehepaar am Ravensburger Marienplatz. Dort plätschert seit 1994 Wasser in einem kommunalen Brunnen, der vom Künstler Robert Schad gestaltet wurde. 20 Jahre später verklagten die Hauseigentümer (nicht die Stadt, sondern) das Landratsamt als zuständige Immissionsschutzbehörde wegen des "Lärms": Die Behörde müsse dafür sorgen, dass die unerträglichen Brunnengeräusche aufhörten.

Sollten die Anwohner jemals Anspruch auf ein Einschreiten des Landratsamts gehabt haben, hätten sie ihn längst verwirkt, entschied das Verwaltungsgericht. Schließlich plätschere der Brunnen seit 20 Jahren, ohne dass die Hauseigentümer Einspruch erhoben. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim bestätigte das Urteil (10 S 1878/16). Der Brunnen auf dem Marienplatz überschreite den — hier nach TA Lärm gültigen — Lärm-Grenzwert von 60 Dezibel nicht.

Geräusche eines Brunnens auf einem öffentlichen, städtischen Platz seien grundsätzlich als passend und nicht als störend anzusehen. Anlagen mit plätscherndem und fallendem Wasser würden generell positiv wahrgenommen: Die meisten Menschen empfänden das Geräusch als angenehm und natürlich. Brunnen werteten das Stadtbild auf, dienten als Treffpunkt und im Sommer zur Abkühlung. Sie steigerten damit in den Städten die Lebensqualität.

Überhaupt nicht nachvollziehbar sei der Einwand, das Plätschern gefährde die Gesundheit der Anwohner. Denn in der für den Schlaf kritischen Nachtzeit sei der Brunnen gar nicht in Betrieb. Das Wasser laufe nur tagsüber zwischen 10 Uhr vormittags und 20 Uhr abends. Außerdem sei der Wasserdurchlauf des Brunnens im Sommer 2014 sogar reduziert worden. In den zwei Jahrzehnten vorher seien die Geräusche lauter gewesen, ohne dass Anhaltspunkte für ein Gesundheitsrisiko ersichtlich gewesen wären.

Konflikt zwischen Reihenhausbesitzern

Hauseigentümer bohrte eigenmächtig Löcher in die Außenwand des Nachbarhauses

Gute Freunde waren die Eigentümer zweier angrenzender Reihenmittelhäuser wohl nicht. Jedenfalls nutzte das Ehepaar A einen mehrwöchigen Sommerurlaub der Familie B, um ohne Absprache zwischen den Terrassen eine Holztrennwand zu errichten. Die Trennwand befestigte das Ehepaar A an der Außenwand des Nachbarhauses, für die Dübel bohrte es Löcher in die Wand.

Darüber war Familie B bei der Rückkehr aus dem Urlaub verständlicherweise wenig erbaut. Obendrein hatte Herr A eine große, schwere Metallleiter an die Abschlusskante von B’s Dachziegeln angelehnt. Das beschädige seine Dachrinne, beschwerte sich Herr B. Zudem sei die Leiter so hoch, dass man von ihren Stufen aus durch das Dachfenster in sein Schlafzimmer gucken könne. Kontrahent A weigerte sich, die Leiter zu entfernen, weil sie "zu 100 Prozent auf seinem Grundstück" stehe.

Schließlich verklagte ihn Nachbar B: A müsse die Leiter, die Dübellöcher und die Befestigungen an der Außenwand entfernen. So sah es auch das Amtsgericht München: Diese Maßnahmen verletzten das Eigentumsrecht der Familie B (233 C 29540/15). Aus der Institution des Eigentums folge auch das Recht, Nichtberechtigte von dessen Nutzung auszuschließen. Daher könnten die Eheleute B von Herrn A verlangen, die Leiter abzunehmen und nicht länger ihre Dachkante zu strapazieren.

Sie müssten es auch nicht hinnehmen, dass das Ehepaar A — ohne ihr Wissen, von einer Erlaubnis ganz zu schweigen — in die Bausubstanz ihres Hauses eingegriffen habe. Bohrlöcher in der Wohnzimmer-Außenwand des Hauses beeinträchtigten das Mauerwerk. Durch Bohrlöcher könne Wasser in die Wand eindringen und über kurz oder lang Frostschäden verursachen. So eine Maßnahme sei ohne Erlaubnis der Hauseigentümer rechtswidrig.

Wärmedämmung einer Grenzwand

Nachbarschaftsrecht: Nachbarn müssen "grenzüberschreitende Wärmedämmung" nur bei Altbauten dulden

Herr X besitzt in Berlin ein Reihenendhaus, das an der Grenze zum benachbarten Grundstück steht. Auf diesem Grundstück hatte ein Bauträger 2004/2005 eine Wohnanlage errichtet und das Mehrfamilienhaus direkt an das Reihenendhaus von X angebaut. Die Giebelwände der Gebäude sind allerdings nicht deckungsgleich: Die Seitenwand der Wohnanlage steht entlang der Grundstücksgrenze rund 1,60 Meter vor.

Auf diesen Vorsprung hatte der Bauträger 2005 Dämmmaterial angebracht, das sieben Zentimeter (cm) in das Grundstück des Nachbarn X hineinragt. Das Dämmmaterial wurde seinerzeit weder verputzt, noch gestrichen. Das wollte die Eigentümergemeinschaft nun nachholen: Putz plus Anstrich sollten höchstens 0,5 cm dick werden. Sie verlangte von X, diese Maßnahme auf seinem Grund zu dulden.

Als sich der Nachbar weigerte, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht und berief sich auf das Berliner Nachbarschaftsrechtsgesetz: Grundstückseigentümer müssten die Überbauung ihres Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits bestehe (§ 16a). Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab (V ZR 196/16).

Das Land Berlin habe mit dieser Vorschrift den Zweck verfolgt, die energetische Sanierung von Altbauten zu erleichtern. Sie sollte nicht daran scheitern, dass Nachbarn eine grenzüberschreitende Wärmedämmung, also den Überbau auf ihrem Grundstück verweigerten. Für Neubauten gelte die Duldungspflicht der Nachbarn jedoch nicht.

Denn bei einem Neubau könnten Architekten von vornherein so planen, dass das Gebäude die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an den Wärmeschutz erfülle. Bei Neubauten müsse die Wärmedämmung daher in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleiben.

Das habe der Bauträger beim Bau der Wohnanlage nicht beachtet. Er habe die 2005 schon gültigen Vorgaben der EnEV ignoriert, das Mehrfamilienhaus ohne Dämmung unmittelbar an die Grenze zum Grundstück von Herrn X gebaut und anschließend den Wärmeschutz auf dessen Grundstück angebracht. Auf die Regelung für Altbauten könne sich die Eigentümergemeinschaft daher nicht berufen: Angesichts der besonderen Situation müsse der Nachbar keinen weiteren Überbau dulden.

Pfusch bei der Balkonsanierung

Eigentümergemeinschaft wirft dem Architekten mangelhafte Bauaufsicht bei der Sanierung vor

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ließ sämtliche Balkone der Wohnanlage sanieren. Einen Architekten engagierte sie, um die Baumaßnahmen zu planen und zu beaufsichtigen. Das Resultat der Sanierung war jedoch alles andere als erfreulich: Mängel an den Metallgeländern, die Balkonböden waren nicht richtig abgedichtet.

Von der WEG mit diesen Mängeln konfrontiert, verwies der Architekt auf die Handwerksfirma, die auch die Ausführungsplanung übernommen habe. Das sei nicht Bestandteil seines Auftrags als Architekt gewesen. Kontrolliert habe er die Baumaßnahmen natürlich schon, und zwar im gebotenen Umfang. Das bestritten die Auftraggeber und verklagten ihn auf Zahlung von 80.000 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 102/05). Bei Mängeln des Bauwerks, die für Fachleute auf den ersten Blick zu erkennen seien, spreche alles dafür, dass der Architekt die Bauaufsicht nachlässig gehandhabt habe. Dann müsse der Architekt das Gegenteil beweisen, um sich zu entlasten, d.h. er müsse darlegen, wie er die Arbeiten kontrolliert habe.

Im konkreten Fall habe der Architekt die Vorwürfe nicht widerlegt. So habe er es versäumt, sich die Planungsunterlagen des Handwerkers geben zu lassen und diese zu prüfen. Ohne Planungsunterlagen könne der Architekt nicht kontrollieren, ob die Bauhandwerker die Vorgaben korrekt umsetzten. Zudem hätte er klären müssen, ob für die geplanten Metallarbeiten ein statischer Nachweis vorlag.

Schwierige oder gefährliche Arbeiten müssten Architekten besonders aufmerksam überwachen. Wer die Aufgabe übernehme, Baumaßnahmen zu koordinieren und zu beaufsichtigen, trage die Verantwortung dafür, dass die Arbeiten mit der Baugenehmigung und den Ausführungsplänen übereinstimmten und gemäß den einschlägigen Regeln der Technik durchgeführt werden.

Endtermin beim Hausbau

Enthält der Bauvertrag unbestimmte und/oder-Klauseln, ist kein Fertigstellungstermin vereinbart

Bauherr A beauftragte Bauunternehmer B mit dem Bau eines Einfamilienhauses. Das Formular für den Bauvertrag stellte der Unternehmer. Im Vertragsformular wurde der Termin für die Fertigstellung des Bauvorhabens mit verschiedenen und/oder-Formulierungen umschrieben: "Wenn das Haus bezogen werden kann" und/oder "wenn eine Bauzustandsbesichtigung … durchgeführt werden kann".

Ein fixer Termin wurde also nicht festgelegt. Dennoch fand Auftraggeber A, dass sich der Bauunternehmer mit dem Bauvorhaben zu viel Zeit ließ. Er forderte von B wegen Verzugs rund 7.200 Euro Schadenersatz. Seine Zahlungsklage gegen den Auftragnehmer scheiterte beim Oberlandesgericht Düsseldorf (22 U 54/16).

Schwammige Aussagen wie "wenn eine Bauzustandsbesichtigung durchgeführt werden kann" stellten keine klare Vereinbarung eines Endtermins dar: Dass der Bauunternehmer mit seiner Leistung in Verzug gewesen sei, habe A daher nicht belegen können. Ein "und/oder"-Termin sei überhaupt kein Termin. Solche Klauseln seien intransparent und unwirksam.

Vertragspartner bei einem Bau könnten für die Fertigstellung des Bauvorhabens ein Datum vereinbaren. Dann gerate der Auftragnehmer in Verzug, wenn der Bau mit Ablauf des Datums nicht fertig gestellt sei. Oder die Vertragsparteien einigten sich auf einen bestimmten Leistungsstand, der als "Fertigstellung" anzusehen sei. Dieser Leistungsstand müsse dann aber sehr genau beschrieben werden. Andernfalls gebe es keinen Maßstab für Bauverzögerung und Verzug.

Wenn ein Bauvertrag, wie hier, für die Leistung des Auftragnehmers keine Frist enthalte, komme es darauf an, in welcher Zeit die Fertigstellung — "nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf" — möglich war. Das sei nur nach den Umständen im Einzelfall und auf der Basis von Sachverständigengutachten zu bestimmen. Einem Bauunternehmer "Verzug" vorwerfen zu können, setze außerdem auch eine Mahnung voraus. Der Auftraggeber müsse ihn vorher gemahnt haben, nun die fällige Leistung zu erbringen.

Wann ist ein Bauvorhaben "abnahmereif"?

Kurzartikel

Bauherren dürfen die Zahlung restlichen Werklohns verweigern, wenn die Leistungen des Bauunternehmers wegen gravierender Baumängel nicht "abnahmereif" sind. Ein Bauvorhaben gilt erst als fertig gestellt und abnahmereif, wenn alle wesentlichen Mängel behoben sind. Was wesentlich ist, hängt von der Art der Mängel ab, von ihren Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Werkleistung und davon, wieviel Aufwand es bedeutet, die Mängel zu beseitigen. Laut OLG Köln kommt es darauf an, ob es für den Bauherrn "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen" zumutbar ist, das Vertragsverhältnis zügig abzuwickeln.

Schimmel im Speicher

Dachdecker haftet für mangelhaften Dachaufbau, obwohl der Hauseigentümer die "Billigvariante" wünschte

Ein Hauseigentümer ließ das Dach seines Einfamilienhauses sanieren. Mit dem Dachdecker sprach er mehrmals über das Vorhaben. Am Ende entschied sich der Auftraggeber für die billige Variante ohne Dampfsperre bzw. Dampfbremse: Das ist eine Schicht, die das Dämmmaterial im Dachgeschoss vor der Raumluftfeuchte schützt. Der Handwerker dichtete daher das Dach nur von außen gegen Regen ab.

Da die Luftfeuchtigkeit aus den oberen Wohnräumen nach oben in den ungeheizten Speicher drang, entstand wegen der fehlenden Dampfbremse Schimmel an den Innenwänden des Dachaufbaus. Nun forderte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Dachdecker, der das Dach mangelhaft gedämmt habe. Dagegen pochte der Handwerker darauf, dass er mit dem sparsamen Auftraggeber genau diese Art des Dachaufbaus vereinbart hatte.

Doch mit diesem Einwand kam er beim Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht durch (4 U 136/15). Der Dachdecker müsse für die mangelhafte Leistung geradestehen, urteilte das OLG. Der Handwerker schulde dem Auftraggeber ein "funktionstaugliches Werk". Wenn der Auftrag laute, ein Dach abzudichten, müsse er auch den Dachaufbau so gestalten, dass Schimmelbefall vermieden werde. Sei der Dachboden undicht, begünstige eine fehlende Dampfsperre die Schimmelbildung geradezu.

Grundsätzlich gelte: Wenn mit der vereinbarten Ausführung von Arbeiten die angestrebte (und ebenfalls vertraglich vereinbarte) Tauglichkeit des Werks nicht zu erreichen sei, müsse der Handwerker als Fachmann den Auftraggeber darauf hinweisen und ihn beraten. Auf die Beschaffenheitsvereinbarung mit dem Hauseigentümer könne sich der Dachdecker deshalb nicht berufen: Denn er habe bei den Beratungsgesprächen keine Bedenken gegen die "Billigvariante" vorgetragen und den Auftraggeber nicht über die damit verbundenen Risiken aufgeklärt.

Bauunternehmer muss Pläne prüfen

Kurzartikel

Ein Bauunternehmer haftet für einen Baumangel, wenn er offenkundig fehlerhafte Pläne des Architekten ausführt, ohne vorher Bedenken anzumelden. Auftragnehmer sind prinzipiell verpflichtet, Ausführungsunterlagen fachlich zu überprüfen. Hätte der Bauunternehmer die Planungsfehler erkennen können — mit Kenntnissen, wie man sie von einem Fachmann erwarten kann —, ist er für die mangelhafte Werkleistung verantwortlich. Wenn der Auftragnehmer seiner Prüfpflicht nicht nachkommt, wiegt das schwerer als ein eventuelles Mitverschulden des Architekten. (Das Urteil wurde am 2.11.2016 vom Bundesgerichtshof bestätigt: VII ZR 30/15)

Architekt muss aktiv eingreifen

Kurzartikel

Ist ein Architekt mit Planung und Bauüberwachung beauftragt, darf er sich nicht damit begnügen, nachträglich gegenüber dem Bauunternehmen Mängel zu rügen und deren Beseitigung zu verlangen. Er muss bei schwierigen Arbeiten die Handwerker auf der Baustelle anleiten, ansonsten mit Stichproben deren Tätigkeit überwachen und so von vornherein Fehler vermeiden.

Architekt mit Schneckentempo?

Ungeduldiger Auftraggeber kündigt fristlos: Architekt hat Anspruch auf Honorar

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung für ein Bürogebäude. Ein Termin, bis zu dem die Objektplanung fertig sein sollte, wurde nicht vereinbart. Nach Ansicht des Bauherrn arbeitete der Architekt viel zu langsam, immer wieder verlangte er Einblick in die Planungen. Dagegen verwies der Architekt darauf, dass zahlreiche Änderungswünsche des Bauherrn und des künftigen Mieters das Projekt ständig verzögerten.

Schließlich kündigte der Bauherr den Architektenvertrag fristlos und warf dem Architekten Vertragsverletzung vor: Er komme nur "schleppend" voran und gebe keine Auskunft über den Planungsstand. Daraufhin schickte ihm der Architekt eine Schlussrechnung und berechnete auch die Leistungen, die er wegen der Kündigung nicht mehr ausführen musste. So ist es bei einer Kündigung durch den Bauherrn vorgesehen (BGB § 649 Satz 2).

Doch der Bauherr weigerte sich, für die überflüssig gewordenen Leistungen zu zahlen: Schließlich habe er "aus wichtigem Grund fristlos" gekündigt, also stehe dem Architekten die vereinbarte Vergütung nicht zu. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 U 61/14). Was der Bauherr gegen den Architekten vorbringe, reiche nicht aus, um den Vorwurf des Leistungsverzugs zu begründen, bei dem der Honoraranspruch entfiele.

Zeuge A, für dessen Geschäft das Bauvorhaben bestimmt war, habe noch kurz vor der Kündigung beim Bauamt die Genehmigung für ein Gebäude mit vier Vollgeschossen beantragt. Solange die Gestaltung eines Gebäudes nicht feststehe, könne auch die Ausführungsplanung nicht fertig sein. Darüber habe der Bauherr Bescheid gewusst. Dass der Architekt ihn im Unklaren gelassen hätte, sei also unzutreffend. Feste Fristen hätten die Parteien ebenfalls nicht vereinbart.

Wenn ein Architekt seine Leistungen tatsächlich im Schneckentempo und unzureichend erbringe, könne der Vertrag zwar auch ohne Vereinbarung vertraglicher Fristen aus wichtigem Grund gekündigt werden. Das sei aber prinzipiell nur zulässig, wenn ihm der Bauherr vorher eine Frist gesetzt habe. Das sei hier nicht geschehen. Allein der Umstand, dass der Architekt aus Sicht des Auftraggebers zu zögerlich arbeite, rechtfertige es nicht, von der Fristsetzung abzusehen.

Das sei nur ausnahmsweise erlaubt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien total zerrüttet sei. Dafür gebe es hier keinen Grund. Wie der Architekt nachvollziehbar und unwiderlegt dargelegt habe, hätten sich Bauvorhaben und Planung verzögert, weil der Bauherr und der vorgesehene Mieter ein Gebäude wünschten, das nach den Vorgaben des Bebauungsplans überhaupt nicht realisierbar gewesen sei.

AGB-Klausel eines Architekten unwirksam

Bei Planungsfehlern schulden Architekten grundsätzlich finanziellen Ausgleich

Ein Bauherr beanstandete Schallmängel der Trennwände im Neubau und forderte vom Architekten aufgrund von Planungsmängeln Schadenersatz. Der Architekt lehnte einen finanziellen Ausgleich ab und verwies auf eine Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Architektenvertrag: "Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadenersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird."

Der Bundesgerichtshof erklärte die AGB-Klausel für unwirksam, weil sie die Bauherren unangemessen benachteilige (VII ZR 242/13). Wenn ein Auftraggeber das wünsche, könne er dem Architekten das Beheben der Baumängel übertragen, anstatt Schadenersatz zu verlangen. Der Architekt dürfe die Schadensbeseitigung aber nicht per AGB-Klausel an sich ziehen und alle anderen Möglichkeiten ausschließen: Grundsätzlich schulde er dem Bauherrn Schadenersatz in Geld, wenn er fehlerhaft geplant habe.

Die Klausel schränke die Optionen des Bauherrn unzulässig ein, mit dieser Situation umzugehen. Eventuell wolle er sich ja mit dem Baumangel abfinden und sich mit dem finanziellen Ausgleich des Minderwerts begnügen. Weitere Alternative: Der Bauherr wolle die Baumängel zwar beseitigen, traue dies dem Architekten wegen dessen mangelhafter Planung aber nicht mehr zu.

Wenn ein Bauherr das Vertrauen in die Kompetenz des Architekten verloren habe, sei es sein gutes Recht, dessen Angebot auf "Wiedergutmachung" abzulehnen. Anders formuliert: Die Klausel raube dem Bauherrn die Möglichkeit, das Unternehmen selbst auszuwählen, das er mit der Beseitigung der Baumängel beauftragen möchte.

Gitterrost vor dem Hauseingang

Ist die Hauseigentümerin verantwortlich, wenn eine Besucherin mit Stöckelschuhen im Gitterrost hängen bleibt?

Im Herbst 2011 übernachtete Frau Z in der Mietwohnung ihrer Tochter. Es war noch dunkel, als sie am nächsten Morgen aufbrach. Beim Verlassen des Mietshauses übersah die Besucherin den Gitterrost im Gehweg vor dem Hauseingang. Mit dem Absatz eines Stöckelschuhs blieb sie im Gitter stecken und verletzte sich am rechten Fuß.

Von der Hauseigentümerin forderte Frau Z Entschädigung für Behandlungskosten bzw. Verdienstausfall und zudem Schmerzensgeld: Der metallene Fußabtreter sei mit seinen rautenförmigen Öffnungen (ca. 4 x 7 cm) eine Gefahrenquelle, die man im Dunkeln nicht erkennen könne. Die Vermieterin hätte ihn längst austauschen müssen. Frau Z legte überdies ein "Merkblatt für Metallroste" vor, in dem ein Abstand der Stege von einem Zentimeter empfohlen war.

Dieser Rat gelte nur für öffentliche Gebäude und Gaststätten, erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig: Hier müsse man mit Gedränge bzw. mit unaufmerksamen oder angetrunkenen Gästen rechnen (11 U 65/15). Dieser strenge Maßstab sei nicht auf private Wohnhäuser zu übertragen. Richtig sei zwar, dass neuere Roste engere Gitter hätten, räumte das OLG ein, üblicherweise mit quadratischen Öffnungen von 3 x 3 cm.

Aber das Risiko, mit einem dünnen Absatz (2,5 x 1,5 cm) im Gitter hängen zu bleiben, verringere sich dadurch nicht. Außerdem sei der alte Fußabtreter jahrzehntelang unfallfrei benutzt und nie beanstandet worden. Vor Altbauten (hier: Baujahr 1906) seien Fußabtreter-Gitterroste dieser Art üblich. Deshalb dürfe die Hauseigentümerin darauf vertrauen, dass Mieter und Besucher mit einem gröberen Raster rechneten und sich darauf einstellten.

Da der Hausflur beleuchtet sei und das Mietshaus obendrein in einer dicht bebauten Wohngegend liege, könne es am fraglichen Morgen auch nicht total finster gewesen sein. Damen mit Stöckelschuhen müssten eben aufpassen, solche Gitterroste vorsichtig auf dem Ballen überqueren oder seitlich daran vorbeigehen. Das sei hier ohne weiteres möglich und zumutbar.

Witwe hatte Testament vergessen

Streit um die Wirksamkeit eines spät aufgefundenen "Ehegattentestaments"

1984 hatte das Ehepaar R ein gemeinschaftliches Testament verfasst, in dem sich die Partner gegenseitig als Alleinerben einsetzten. Als Herr R 30 Jahre später starb, dachte die Witwe nicht mehr an das Testament. Da vermeintlich kein Testament vorlag, erhielt sie einen Erbschein auf Grund gesetzlicher Erbfolge. Das bedeutet: Die Witwe wurde nicht Alleinerbin, die beiden Kinder erbten jeweils ein Viertel des landwirtschaftlichen Grundbesitzes.

Der psychisch kranke Sohn stand unter Betreuung. Sein Betreuer beantragte die Teilungsversteigerung zweier Immobilien, um diese "zu Geld zu machen". Aus diesem Grund sichtete die Tochter noch einmal die Unterlagen des verstorbenen Vaters und fand das handschriftliche Testament von 1984. Nun erklärte das Nachlassgericht die Witwe zur Alleinerbin. Der Betreuer legte dagegen Beschwerde ein und bezweifelte die Gültigkeit des Testaments.

Begründung: Es fehlten Angaben dazu, wo und wann es geschrieben und unterschrieben wurde. Der Erblasser habe das Testament nicht handschriftlich verfasst, sondern nur unterzeichnet. Wenn überhaupt, habe er es erst viel später unterschrieben. Außerdem sei es unglaubwürdig, dass die Witwe ein Testament vergessen haben könnte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf zerpflückte die Einwände des Betreuers und erklärte das Testament für wirksam (I-3 Wx 55/16).

Offenkundig sei es von Frau R geschrieben und vom Mann nur unterschrieben worden. Bei gemeinschaftlichen Testamenten sei das aber vom Gesetz vorgesehen. Bei einem Ehegattentestament spiele es auch keine Rolle, wann der Partner unterzeichne — sofern der Wille vorliege, zusammen mit dem Partner "den letzten Willen" festzulegen. Da in der Überschrift stehe "gemeinschaftliches Testament", bestehe daran kein Zweifel.

Wann und wo das gemeinschaftliche Testament verfasst bzw. unterzeichnet wurde, sollten die Verfasser möglichst schriftlich festhalten. Wenn diese Angaben fehlten, werde es dadurch aber nicht unwirksam. Dass das Testament erst während des Versteigerungsverfahrens vorgelegt wurde, sei weder ungewöhnlich, noch verdächtig. Als die Witwe den Erbschein beantragte, sei sie 83 Jahre alt gewesen. Deshalb und weil das Dokument 30 Jahre zuvor geschrieben wurde, sei es durchaus glaubwürdig, dass sie sich daran nicht mehr erinnern konnte und das Testament später gefunden wurde.

Historische Hofanlage erworben

Grundstückskäufer fordert vom Verkäufer Nordrhein-Westfalen Schadenersatz, weil keine Baugenehmigung vorliegt

2005 hatte Herr X für 225.000 Euro dem Bundesland Nordrhein-Westfalen eine historische Hofanlage abgekauft, die am Rand einer Stadt im Außenbereich lag. Der Kaufvertrag schloss jede Gewährleistung des Bundeslandes für Sachmängel aus. Seit dem Jahr 1369 ist hier ein landwirtschaftlicher Hof nachweisbar, das Hauptgebäude steht seit 1852. Ein ehemaliger Kuhstall war vor ca. 70 Jahren zu einem Wohngebäude umgebaut worden, hier zog X ein.

Als der Hofeigentümer 2012 bauliche Veränderungen vornehmen wollte, forderte ihn die Kommune auf, eine Baugenehmigung für das von ihm bewohnte Gebäude vorzulegen. Er besaß jedoch keine — und auch beim Bundesland fand sich keine. Mit der städtischen Baubehörde einigte sich Herr X zwar: Sie wollte die bisherige Nutzung weiterhin dulden. Doch vom Bundesland forderte er nun rund 74.000 Euro Entschädigung.

Weil eine Baugenehmigung fehle, habe er mit erheblichen Nachteilen zu kämpfen, erklärte der Hofeigentümer. Jede minimale Änderung an den Gebäuden stelle ein Problem dar. Zwischen einem genehmigten und einem bloß geduldeten Wohngebäude bestehe ein großer Wertunterschied. Für den Verlust müsse das Land als Verkäufer geradestehen. Der Gewährleistungsausschluss greife hier nicht, da ihm die für den Verkauf zuständige Landesbehörde das Fehlen der Genehmigung arglistig verschwiegen habe.

Beim Landgericht Köln scheiterte die Klage gegen Nordrhein-Westfalen (5 O 219/16). Wenn keine Baugenehmigung existiere, sei das baurechtswidrig. Das stelle in der Tat einen Mangel der Kaufsache dar, so das Gericht, für den allerdings der vereinbarte Gewährleistungsausschluss gelte. Denn anders als der Hofeigentümer meine, gehe es hier nicht um arglistiges Verschweigen. Davon könnte nur die Rede sein, wenn die Landesbehörde über den Mangel Bescheid gewusst oder ihn zumindest für möglich gehalten hätte. Dafür gebe es aber keinerlei Anhaltspunkte.

Vergeblich pochte Herr X darauf, die Behörde hätte bei Durchsicht der Unterlagen das Fehlen der Baugenehmigung feststellen und den Sachverhalt aufklären müssen. Dies zu unterlassen, sei allenfalls fahrlässig gewesen, erklärte das Landgericht, nicht aber arglistig. Da die bisherige Nutzung so lange nicht beanstandet wurde, seien alle Beteiligten — auch die kommunale Bauaufsicht — davon ausgegangen, dass eine Genehmigung vorliege.

Generell gelte: Grundstücksverkäufer müssten Käufer über ihnen bekannte Mängel informieren. Sie seien aber nicht verpflichtet, nach unbekannten Mängeln eines Grundstücks zu forschen, um diese dem Käufer mitteilen zu können. (Herr X hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Bauträger spart bei Schneefanggittern

In schneereichen Gebieten müssen Bauvorhaben ausreichend mit Schneefangkonstruktionen ausgestattet werden

Kaum war die neue Wohnanlage in Oberbayern fertig gestellt, beschwerten sich die Wohnungseigentümer beim Bauträger über diverse Mängel. Ein wesentlicher Einwand: Auf dem Gebäudedach seien nicht genügend Schneefanggitter angebracht. Nur über den Eingängen und über dem Bürgersteig seien Gitter montiert. In einem schneereichen Gebiet reiche das nicht aus.

Der vom Bauträger beauftragte Privatgutachter kam, wenig überraschend, zu dem Ergebnis, dass kein Mangel vorlag: Schneefangkonstruktionen seien nicht an jeder Stelle am Bauwerk erforderlich, erklärte er. Es gebe keine technische Norm, die das vorschreibe. Aus diesem Grund lehnte der Bauträger weitere Maßnahmen ab.

Daraufhin verklagte ihn die Eigentümergemeinschaft und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) München durch (28 U 2388/16 Bau). Die Immobiliengesellschaft müsse "nachrüsten", um das Bauvorhaben verkehrssicher zu machen, entschied das OLG. Auch ohne einschlägige öffentlich-rechtliche Vorschriften könne ein Bauträger dazu verpflichtet sein, ein Gebäudedach mit mehr Schutzgittern auszustatten.

Ob das nötig sei, um Personen zu schützen, hänge von den örtlichen Gegebenheiten ab: von der durchschnittlichen Schneemenge im Winter, von der Lage des Gebäudes, von der Verkehrssituation etc. Hier gehe es um eine Wohnanlage in einem generell schneereichen Ort in Oberbayern — er liege in Schneelastzone 3 (= höchste Kategorie!). An so einem Ort sei die Gefahr, dass Personen von Eis oder Schneelawinen vom Dach getroffen und verletzt werden könnten, besonders groß.

Daher müsse der Bauträger nicht nur oberhalb von Eingängen und Gehwegen, sondern auch über Terrassen, Spielplätzen, Fahrradabstellplätzen etc. Schneefanggitter montieren lassen. Also überall da, wo sich rund um die Wohnanlage regelmäßig Personen aufhalten. Nur so erfülle der Bauträger seine Verkehrssicherungspflicht.

Unerwünschte Stützmauer am Hang

Hauseigentümer streiten über eigenmächtig durchgeführte Baumaßnahmen

Das Grundstück, auf dem das Doppelhaus steht, liegt an einem Hang. Die Bewohner bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Während die Nachbarn in Urlaub waren, nahmen die Eigentümer A Veränderungen auf ihrer Grundstücksseite vor, die sie mit den Nachbarn B nicht abgesprochen hatten. Eine Spezialfirma errichtete am Hang eine Stützmauer aus Betonelementen, hob Erde an der Außenwand des Gebäudes aus und stellte Pflanztröge auf.

Die Miteigentümer B waren von diesem Anblick nicht gerade begeistert. Vergeblich versuchte das Ehepaar A, ihnen die Maßnahmen als "notwendige Abwehr von Gefahren für das Gemeinschaftseigentum" schmackhaft zu machen: Die Ausgrabungen verhinderten Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden, die Stützmauer das Abrutschen des Hangs.

Das seien bauliche Veränderungen, die die Miteigentümer nicht dulden müssten, entschied das Landgericht Hamburg (318 S 102/15). Sie beeinträchtigten den architektonischen Gesamteindruck der Anlage erheblich. Solche Maßnahmen müssten vorher in einer Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Schließlich sei es hier nicht um eine unaufschiebbare, quasi "alternativlose" Notmaßnahme gegangen.

Dass die Bauarbeiten notwendig gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen, habe das Ehepaar A zwar behauptet, aber nicht überzeugend begründet. Die Eigentümer hätten nicht prüfen lassen, ob und in welcher Weise die beschworenen Gefahren (Abrutschen des Hangs bzw. ein Durchfeuchten der Wände) tatsächlich drohten. Ein Gutachten, das sich damit sachlich auseinandersetzen würde, habe das Ehepaar A jedenfalls nicht vorgelegt. Offen sei daher auch die Frage, welche anderen Möglichkeiten existierten, um diesen Risiken vorzubeugen.

Holzstapel als "Lichträuber"

Holz verschattet Nachbars Hecke: Muss der Hauseigentümer den Stapel entfernen?

Direkt an der Grenze zum Grundstück des Nachbarn stapelte Hauseigentümer A Brennholz. Sofort beschwerte sich Nachbar B über den acht Meter langen Stapel: Er sei über zwei Meter hoch und entziehe seiner am Zaun angepflanzten Thuja-Hecke Tageslicht. Auf Dauer werde sie dadurch Schaden leiden. A solle seine Holzscheite gefälligst vorschriftsgemäß mit einem Abstand von drei Metern zum Zaun stapeln oder wenigstens verkleinern.

Das sah Hauseigentümer A überhaupt nicht ein und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Mit seiner Klage zog Nachbar B beim Amtsgericht Wittlich den Kürzeren (4b C 501/15). Die Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz, die den Drei-Meter-Abstand vorschreibe, spiele hier keine Rolle, so der Amtsrichter. Diese Vorschrift wäre nur anzuwenden, wenn der Holzstapel tatsächlich über zwei Meter hoch und gleichzeitig so lang oder breit wäre, dass er "wie ein Gebäude" wirken würde.

Das treffe aber nicht zu. Der Stapel sei weder zwei Meter hoch, noch sonderlich breit. Außerdem falle er nicht auf, füge sich optisch in die Umgebung ein. Daher habe Herr B keinen Anspruch darauf, dass Hauseigentümer A den Stapel zurückversetze oder verkleinere. Dass auf diese Weise die Thuja-Hecke weniger Sonne abbekomme, müsse B hinnehmen. Im Übrigen habe er bei der Anpflanzung der Hecke den vorgeschriebenen Abstand von 50 Zentimetern zur Grundstücksgrenze ebenfalls nicht eingehalten.

Schlussrechnung und Verjährung

Kurzartikel

Der Werklohn von Handwerkern und anderen Auftragnehmern wird fällig, wenn sie die erste "prüfbare Schlussrechnung" einreichen. Weist der Bauherr die Rechnung nicht als "nicht prüffähig" zurück, beginnt zu diesem Zeitpunkt auch die dreijährige Verjäh-rungsfrist für die Ansprüche der Auftragnehmer gegen den Bauherrn zu laufen. Wichtig zu wissen: Fälligkeit und Fristbeginn verschieben sich auch dann nicht, wenn die Schlussrechnung wegen Einwänden des Bauherrn korrigiert wird.