Haus und Grund

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Heizungsbauer pfuschte

Auftraggeber setzt dem Handwerker für die Nachbesserung eine zu knappe Frist — und taucht ab!

Heizungsbauer S installierte in einem Wohnhaus eine neue Heizungsanlage. Das Ergebnis ließ zu wünschen übrig: Die Heizung hatte einige Macken, über deren Umfang und Ursachen Auftragnehmer und Auftraggeber eifrig stritten. S unternahm erfolglos einige Versuche, die Mängel zu beheben. Anschließend setzte ihm der Hauseigentümer eine Frist, um die Anlage in Ordnung zu bringen. Innerhalb von zehn Tagen, zwischen 28.12.2011 und 6.1.2012, sollte der Handwerker das bewerkstelligen.

Während der Frist rief S immer wieder beim Auftraggeber und bei dessen Anwalt an. Den Hauseigentümer erreichte er nicht. Der Anwalt reagierte auf Terminvorschläge nur ausweichend. Vergeblich bat der Handwerker um einen Besichtigungstermin. Am 13. Januar teilte ihm der Hauseigentümer mit, er habe eine andere Heizungsfirma mit den Reparaturarbeiten beauftragt. Als sie erledigt waren, verlangte er von S 61.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies seine Zahlungsklage ab (21 U 180/15). Erstens habe der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine viel zu knapp bemessene Frist für die Nachbesserung gesetzt. Angemessen wäre eine Frist für die Nachbesserung bis zum 20. Januar gewesen. Vorher hätte der Hauseigentümer keinen anderen Handwerker beauftragen dürfen. Zehn Tage, davon acht Werktage, reichten nicht, um die komplexe Mängelproblematik einer modernen Heizungsanlage zu beheben.

Zweitens habe der Auftraggeber schon deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz, weil er sich allen Versuchen des Heizungsbauers entzogen habe, mit ihm Kontakt aufzunehmen. Wer eine Frist zur Nachbesserung setze, müsse die Reparatur auch ermöglichen. An S sei diese jedenfalls nicht gescheitert: Ohne Kooperation des Hauseigentümers habe S mit den Arbeiten nicht beginnen können — der Auftraggeber habe die geforderte Mängelbeseitigung selbst vereitelt. So ein Verhalten sei widersprüchlich und treuwidrig.

Thujen-Hecke in "Hanglage"

Hauseigentümer setzt Rückschnitt einer Hecke an der Grundstücksgrenze durch

Die beiden Einfamilienhäuser liegen an einem Hang, die Grundstücke grenzen direkt aneinander. Das Grundstück des Herrn A liegt höher als der Grund der Eheleute B. Die Grundstücksgrenze verläuft entlang einer gemauerten Geländestufe (gut ein Meter hoch). Auf dem Grundstück des Ehepaares B stand an der Grenzmauer eine Thujen-Hecke (sechs Meter hoch). Zuletzt war die Hecke 2010 auf eine Höhe von ca. 2,90 Meter zurückgeschnitten worden.

Herr A forderte im Herbst 2015, die Nachbarn müssten die Hecke zweimal jährlich auf zwei Meter zurückschneiden. Das Ehepaar B weigerte sich und meinte, A habe die Hecke seit Jahren nicht beanstandet, deshalb könne er jetzt keinen Rückschnitt mehr verlangen. Doch der Nachbar verfolgte sein Anliegen durch alle Instanzen und bekam vom Bundesgerichtshof (BGH) überwiegend Recht (V ZR 230/16).

Nach bayerischem Grundstücksrecht dürften Sträucher oder Hecken, die näher als zwei Meter an der Grundstücksgrenze stehen, maximal zwei Meter hoch sein, stellte der BGH fest. So eine Obergrenze sei notwendig, weil eine Grenzbepflanzung dem Nachbargrundstück Wasser und Licht entziehen könne. Nachbarn müssten aufeinander Rücksicht nehmen.

Die Thujen-Hecke sei sechs Meter hoch und überschreite damit die zulässige Höhe von zwei Metern bei weitem. Daher könne Nachbar A einen Rückschnitt verlangen, jedoch nicht auf zwei Meter. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass die Hecke an einer Geländestufe am Hang wachse. Bei einer Hanglage dürfe die Grenzbepflanzung auf dem tiefer gelegenen Grundstück höher als zwei Meter wachsen.

Das Nachbargrundstück des A könne nämlich durch die Grenzbepflanzung erst beeinträchtigt werden, wenn die Hecke das Höhenniveau des oberen Geländes erreiche. Die zulässige Pflanzenhöhe sei daher vom oberen Geländeniveau aus zu messen — ihr sei die Geländestufe von einem Meter hinzuzurechnen: A habe also Anspruch darauf, dass die Grundstückseigentümer B ihre Hecke auf eine Höhe von drei Metern stutzten.

Autoschaden durch Walnüsse

Wer unter einem Nussbaum parkt, muss mit herunter fallenden Nüssen rechnen

Ein schöner, großer Walnussbaum stand an der Grundstücksgrenze. Obwohl ihn der Grundstückseigentümer regelmäßig zurückschnitt, ragten seine Äste im Herbst etwa eineinhalb Meter in das Nachbargrundstück hinein. Hier parkte des Öfteren ein Besucher der Nachbarin seinen Wagen. Bei einem heftigen Herbststurm bekam das Auto einige Dellen ab.

Der starke Wind habe mehrere mit Walnüssen behangene Äste vom Baum auf den Wagen geweht, so der Autobesitzer. Dabei seien Kratzer und Dellen am Dach und an der Motorhaube entstanden, insgesamt ein Sachschaden von ca. 3.000 Euro. Dafür müsse der Grundstückseigentümer haften: Denn er sei dafür verantwortlich, dass von seinem Walnussbaum keine Gefahr für Personen und Fahrzeuge ausgehe.

Das Amtsgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage gegen den Grundstückseigentümer ab (32 C 365/17 (72)). Dass von einem Nussbaum Nüsse herunter fallen, liege in der Natur der Sache, erklärte der Amtsrichter. Damit müssten Verkehrsteilnehmer rechnen, erst recht im Spätherbst bei stürmischem Wetter.

Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank sei. Der Grundstückseigentümer habe die Baumpflege keineswegs vernachlässigt, er kümmere sich regelmäßig um seinen Baumbestand. Grundsätzlich liege es im Interesse der Allgemeinheit, dass in Städten noch Nussbäume ständen. Wenn ein Autofahrer seinen Wagen unter einem Nussbaum abstelle, nehme er das damit verbundene "natürliche Risiko" in Kauf.

Kuhglocken auf der Weide!

Holzkirchner Hauseigentümer fühlt sich von dem Gebimmel massiv gestört

Wer sich in Oberbayern am Ortsrand ein Haus kauft oder baut, müsste eigentlich mit Fleckvieh in der Nachbarschaft rechnen — könnte man meinen. Kirchenglocken und Kuhglocken gehören hier zum Alltag und werden doch immer wieder zum Aufreger. So gerade in Holzkirchen, wo ein Unternehmer eine Fehde mit einer Landwirtin austrägt: Er und seine Frau finden das Gebimmel von Kuhglocken auf der Weide vor dem Haus unerträglich.

Schon 2015 hatte der Hauseigentümer die Pächterin der Weidefläche beim Amtsgericht Miesbach auf Unterlassung verklagt. Seinerzeit einigten sich die Kontrahenten auf einen Vergleich: Demnach sollten die Kühe der Landwirtin nur noch auf der Hälfte der Viehweide mit Kuhglocken grasen, die vom Haus des Unternehmers weiter entfernt liegt.

Trotzdem zog der Mann erneut vor Gericht, um von der Landwirtin — und von der Marktgemeinde Holzkirchen als Eigentümerin der Weide — ein Ende des "Lärmterrors" zu verlangen. Er und seine Frau litten wegen der Kuhglocken unter Schlaflosigkeit und Depressionen, trug er vor. Dazu komme der Wertverlust seines Hauses, der Gestank der Tiere und Gesundheitsgefahren durch Weidestechfliegen.

Das Landgericht München II wies die Klage ab (12 O 1303/17). Zur Begründung verwies das Gericht schlicht auf den im Herbst 2015 in Miesbach geschlossenen Vergleich. Damit sei der Nachbar einverstanden gewesen, also gebe es nun kein "Rechtsschutzbedürfnis" mehr.

Erfreut kommentierte die Landwirtin das Ergebnis: "Anscheinend gibt es doch noch Richter, die das Hirn einschalten".

Hoffentlich nicht zu früh gefreut, denn das Tauziehen um die Kuhglocken geht weiter: Der Anwalt des Hauseigentümers wird gegen das Urteil Berufung einlegen. Und die Frau des Unternehmers hat nun ebenfalls in dieser Sache Klage eingereicht: Sie war an der Verhandlung in Miesbach nicht beteiligt und hat dem Vergleich nicht zugestimmt.

Anliegerbeitrag zum Straßenbau

Grundstückseigentümer können einen Anliegerbeitrag nicht als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen

Eine Hauseigentümerin zahlte 2015 an die Gemeinde rund 8.700 Euro als Anliegerbeitrag für den Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtungen. Sie schätzte den Lohnanteil in dieser Summe auf 5.226 Euro. Beim Finanzamt beantragte die Grundeigentümerin, diesen Lohnanteil als "haushaltsnahe Handwerkerleistung" vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Das Finanzamt gewährte ihr die Steuerermäßigung bei der Einkommensteuererklärung jedoch nicht — und auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz blieb hart (1 K 1650/17). Der Begriff "haushaltsnah" sei zwar nicht so wörtlich zu nehmen, dass nur Handwerkerleistungen auf dem Grundstück selbst anerkannt würden. Aber im konkreten Fall fehle der erforderliche "räumlich-funktionale Zusammenhang" der Baumaßnahmen mit dem Haushalt der Grundeigentümerin, so das Finanzgericht.

Das Grundstück sei bereits ans öffentliche Straßennetz angeschlossen. Die Gemeinde kassiere die Anliegerbeiträge nur für das Instandsetzen von Gehwegen und das Aufstellen von Straßenlampen. Diese Einrichtungen dienten unabhängig vom Haushalt der Steuerzahlerin der Allgemeinheit. Der Gehweg sei zudem nicht vor ihrem Wohnhaus, sondern nur auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausgebaut worden. Der Anliegerbeitrag beinhalte daher keine haushaltsnahen Handwerkerleistungen.

5.000 Euro "schwarz"

Zahlt die Bauherrin dem Architekten einen Teilbetrag "ohne Rechnung", ist der Architektenvertrag insgesamt nichtig

Eine Hauseigentümerin wollte ihr Wohnhaus grundlegend sanieren lassen und beauftragte einen Architekten mit der Planung. 2006 wurde das Haus instandgesetzt. Bevor der Architekt eine Schlussrechnung stellte, zahlte ihm die Auftraggeberin 5.000 Euro ohne Rechnung und in bar. In der Schlussrechnung führte er diesen Betrag nicht auf.

Nach dem Ende der Sanierung beanstandete die Hauseigentümerin erhebliche Mängel und forderte vom Architekten, er müsse deren Beseitigung finanzieren. Er habe die Sanierung planen und überwachen sollen. Die zweite, nachträglich vereinbarte Aufgabe habe er offenkundig überhaupt nicht erfüllt, obwohl sie ihm dafür die 5.000 Euro gezahlt habe.

Die Ausführung der Arbeiten zu kontrollieren, habe nie zum Auftrag gehört, konterte der Architekt. Das Bargeld habe die Auftraggeberin für Schwarzarbeit gezahlt.

Deren Klage auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm (12 U 115/16). Der Architekt habe 5.000 Euro in bar verlangt und erhalten, stellte das OLG fest. Einen Teil des Honorars "ohne Rechnung" zu kassieren, sei Steuerhinterziehung und verstoße gegen das "Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz".

Damit sei der Architektenvertrag insgesamt nichtig. Aus einem nichtigen Vertrag könne die Auftraggeberin keinen Anspruch auf Schadenersatz ableiten. Schließlich habe sie von diesem Gesetzesverstoß bewusst profitiert. Beide Beteiligte hätten darin übereingestimmt, dass auf diese 5.000 Euro keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Dass es sich nur um einen Teilbetrag handelte und die Vertragsparteien die "Ohne-Rechnung-Abrede" nicht von Anfang an, sondern erst während der Arbeiten trafen, ändere an der Unwirksamkeit des Vertrags nichts. Jede Art von "Schwarzgeldabrede" führe zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags: Schwarzarbeit könne man nur wirksam bekämpfen, wenn man so konsequent vorgehe.

Lehrerehepaar nutzt Arbeitszimmer gemeinsam

Beide Partner können die Arbeitszimmer-Kosten bis zum Höchstbetrag von der Steuer absetzen

Ein Lehrerehepaar wohnt in einem Einfamilienhaus, das jedem Partner zur Hälfte gehört. Hier haben sie sich zum Korrigieren und Vorbereiten des Unterrichts ein Arbeitszimmer von 26 qm eingerichtet, das sie gemeinsam nutzen. Bei den Einkommensteuererklärungen für 2007 und 2008 machten die Lehrer Aufwendungen von ca. 2.800 Euro pro Jahr für das häusliche Arbeitszimmer geltend.

Das Finanzamt anerkannte nur den Höchstbetrag von 1.250 Euro als steuermindernde Werbungskosten und ordnete jedem Ehepartner die Hälfte dieses Betrags zu. Damit gab sich das Ehepaar nicht zufrieden und klagte gegen den Steuerbescheid. Beim Bundesfinanzhof (BFH) setzten sich die Steuerzahler durch (VI R 53/12).

Das höchste deutsche Finanzgericht änderte mit diesem Urteil seine Rechtsprechung: Vorher war der Steuerabzug auf 1.250 Euro pro Arbeitszimmer begrenzt. Wie viele Personen es benützten, spielte keine Rolle. Seither gilt: Ehepartner können beide den Höchstbetrag von 1.250 Euro einkommensmindernd geltend machen, wenn sie bei "hälftigem Miteigentum" an einer Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer gemeinsam nutzen.

Natürlich müssen auch die übrigen Voraussetzungen für den Steuerabzug erfüllt sein: Den Steuerpflichtigen darf für die berufliche Tätigkeit außerhalb des Hauses kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen. Und jeder Partner muss im häuslichen Arbeitszimmer einen eigenen Arbeitsplatz "im für die Berufstätigkeit erforderlichen Umfang" haben.

Ob die zweite Bedingung zutraf, hatte das Finanzgericht im konkreten Streitfall gar nicht erst geprüft. Das sei nachzuholen, ordnete der BFH an. Ob es für die Lehrer ein steuerliches Happy End gab, stand nach diesem BFH-Urteil also noch nicht fest.

Gebäudeversicherer reguliert Brandschaden nicht

Trotz arglistiger Täuschung des Versicherungsnehmers muss die Versicherung zahlen

Bei einem Brand war ein Gebäude schwer beschädigt worden. Der Eigentümer hatte dafür eine Gebäudeversicherung (inklusive Feuerversicherung) abgeschlossen. Beim Versicherungsunternehmen meldete er den Brandschaden. Es beauftragte ein Ingenieurbüro mit der Untersuchung und die Sachverständigen bezifferten den Gebäudeschaden auf 144.557 Euro (Zeitwert).

Doch die Versicherung zahlte nichts, focht stattdessen den Versicherungsvertrag an: Der Hauseigentümer habe ihr verschwiegen, dass er im versicherten Gebäude Räume an einen "Swinger-Club" vermietet habe. Das sei kein Grund, den Brandschaden nicht zu regulieren, fand der Versicherungsnehmer. Er klagte auf Zahlung und bekam Recht.

Im Verfahren am Landgericht Saarbrücken belegte der Hauseigentümer allerdings seine hohen Reparaturkosten teilweise mit fingierten Rechnungen. Als der Schwindel aufflog, weigerte sich die Versicherung erst recht, Schadenersatz zu zahlen: Der Versicherungsnehmer habe wegen seiner arglistigen Täuschung keinen Anspruch mehr auf Leistung.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht einverstanden (5 U 20/16). Ausnahmsweise sei die Versicherung hier trotz des Täuschungsmanövers nicht leistungsfrei, so das OLG, weil sie ebenfalls schuldhaft gegen Vertragspflichten verstoßen habe. Das Landgericht habe ihre Zahlungspflicht festgestellt. Dennoch habe sie sich geweigert, dem Hauseigentümer die 144.557 Euro auszuzahlen, und so dessen wirtschaftliche Existenz in Gefahr gebracht.

Das entschuldige das Fehlverhalten des Versicherungsnehmers nicht. Aber es müsse berücksichtigt werden, dass er damit einen berechtigten Anspruch durchsetzen wollte. Wenn die Versicherung eine so große Summe vertragswidrig zurückhalte, dürfe ihr die spätere arglistige Täuschung des Versicherungsnehmers nicht zu Gute kommen: Auf diese Weise würde sie von ihrem eigenen Fehlverhalten enorm profitieren, das den Hauseigentümer in finanzielle Nöte versetzt habe. Daher müsse sie zumindest den Zeitwert des Gebäudes ersetzen.

Sturm beschädigt Terrassen-Sichtschutzzaun

Kein Fall für eine Gebäudeversicherung, in der "Einfriedungen" des Grundstücks versichert sind

Der Eigentümer eines Reihenhauses verlangte Leistungen von seiner Wohngebäudeversicherung: Ein Sturm hatte den Sichtschutzzaun auf seiner Terrasse beschädigt. Der Versicherungsnehmer ließ ihn für ca. 1.350 Euro reparieren und forderte dafür Ersatz. Laut Versicherungsvertrag umfasste der Versicherungsschutz nicht nur das Wohngebäude, sondern auch "Zubehör und sonstige Grundstücksbestandteile", zum Beispiel "Einfriedungen" einschließlich Hecken.

Um diese Klausel wurde schließlich vor Gericht gestritten. Der Versicherungsnehmer fand, der beschädigte Sichtschutzzaun sei eine Einfriedung seines Grundstücks. Dagegen vertrat die Versicherung den Standpunkt, der Sichtschutzzaun umgrenze nur die Terrasse und nicht das Grundstück. Daher stelle der Zaun keine Einfriedung im Sinne der Vertragsbedingungen dar.

So sah es auch das Amtsgericht Ansbach und wies die Klage des Hauseigentümers ab (5 C 516/17). Nach allgemeinem Sprachgebrauch verstehe man unter einer Einfriedung eine Mauer, einen Zaun, eine Hecke oder vergleichbare Umgrenzungen eines Grundstücks. Eine Einfriedung kennzeichne den Besitz und solle verhindern, dass Unbefugte das Grundstück betreten.

Diese Funktion erfülle ein Sichtschutzzaun nicht. Der Eigentümer habe ihn auf der Terrasse aufgestellt, um sich vor neugierigen Blicken von Nachbarn und Passanten zu schützen: Er sichere die Privatsphäre der Bewohner. Das Grundstück umgrenze der Sichtschutzzaun jedoch nicht. Daher müsse die Wohngebäudeversicherung den Schaden nicht ersetzen.

Kampf um einen Hühnerstall

In einem Dorf ist auch Hobbytierhaltung als ortstypisch hinzunehmen

Das Dorf mit 125 Einwohnern liegt inmitten von Wald und landwirtschaftlichen Flächen. Direkt im Ort sind zwar mittlerweile nur noch drei Landwirte aktiv. Früher war er aber rein landwirtschaftlich geprägt, viele Scheunen und Stallgebäude zeugen davon. Um einen Hühnerstall entbrannte ein erbitterter Streit zwischen zwei Hauseigentümerinnen.

Um immer frische Eier parat zu haben, hält Frau A in ihrem Garten Hühner: in einem 3,30 Meter mal zwei Meter großen Hühnerstall. Er befindet sich drei Meter entfernt vom denkmalgeschützten Wohnhaus der Nachbarin B, das unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht. Die zuständige Behörde hatte den Bau des Hühnerstalls im November 2016 erlaubt und die Hühnerhaltung auf zehn Hühner und einen Hahn beschränkt.

Die Nachbarin klagte gegen die Baugenehmigung, die sie für rechtswidrig hielt: Das Federvieh belästige sie in unzumutbarer Weise. Der Hahn krähe nachts und störe ihren Schlaf, die Hühner gackerten ständig sehr laut. Durch die vier Fenster in der Grenzwand strömten intensive Gerüche in ihre Räume. Im Keller könne sie deswegen keine Lebensmittel mehr lagern.

Da sie in einem Dorfgebiet lebe, müsse Frau B das Federvieh als "ortsüblich" hinnehmen, entschied das Verwaltungsgericht Neustadt (4 K 419/17.NW). Ob es sich hier um landwirtschaftliche oder um hobbymäßige Tierhaltung handle, spiele keine Rolle: Auch das Halten von Geflügel als "Freizeitbetätigung" sei auf dem Land typisch, inklusive moderater Geruchs- und Lärmimmissionen. In so einem bescheidenen Rahmen wie hier sei Hobbytierhaltung selbst in einem Wohngebiet zulässig.

Dass Frau B die Geräusche von zehn Hühnern und einem Hahn als unerträgliche Lärmbelästigung darstelle, sei schlicht übertrieben. Der Lärmpegel überschreite keineswegs die einschlägigen Grenzwerte, nachts werde der Stall geschlossen. Auch die Nähe des Stalles zur Grundstücksgrenze mache die Tierhaltung von Frau A nicht rücksichtslos.

Das gelte erst recht, weil die Fenster in der Grenzwand, durch die das Gackern dringe, selbst unzulässig seien. Eine Hauswand an der Grenze dürfte als "Brandwand" nämlich gar keine Öffnungen aufweisen. Frau B stehe es frei, sie zu schließen oder den Lärm durch andere "architektonische Selbsthilfe" zu reduzieren.

Einseitiger Fertighausvertrag

Bauherren-Schutzverband bringt Vertragsklauseln eines Fertighausanbieters zu Fall

Ein gemeinnütziger Verein zum Schutz privater Bauherren legte sich mit einem großen deutschen Fertighausanbieter an. Der Verein beanstandete folgende Klauseln in den Verträgen des Bauunternehmens:

"Falls eine förmliche Abnahme aus Gründen, die der Bauherr zu vertreten hat, unterbleibt, gelten die Leistungen des Unternehmens als abgenommen", und zwar zwölf Tage nach "Fertigstellung der Leistungen". "Hat der Bauherr das Haus oder einzelne Räume in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Tagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist".

Diese Klauseln benachteiligten die Bauherren unangemessen, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 296/16). Das Fertighausunternehmen dürfe die Klauseln nicht länger verwenden, weil sie mit wesentlichen Grundsätzen des Baurechts unvereinbar seien. Laut Gesetz sei ein Werk nur dann "abnahmereif" — und der Auftraggeber zur Abnahme verpflichtet —, wenn das Werk des Auftragnehmers "im Wesentlichen mangelfrei fertig gestellt" sei.

Von diesem Prinzip weiche die Regelung des Fertighausanbieters zu Ungunsten der Bauherren ab. Denn gemäß dieser Regelung würde die Abnahme durch den bloßen Ablauf einer Frist erfolgen — unabhängig davon, ob der Bau wesentliche Mängel aufweise oder nicht. Eine stillschweigende Billigung der Auftragnehmer-Leistung durch Einzug in das Fertighaus (juristisch: durch "Ingebrauchnahme" des Werks) setze voraus, dass keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen.

Standsichere Holztreppe?

Treppenbauer muss die anerkannten Regeln seines Handwerks beachten

Zum Preis von 5.000 Euro baute Handwerker X im Einfamilienhaus des Auftraggebers A eine Wangentreppe ein (d.h. eine Treppe, die von zwei so genannten Wangen an den Außenkanten getragen wird, dazwischen sind die Stufen befestigt). Die Wangen waren vier Zentimeter dick, einen Standsicherheitsnachweis legte der Treppenbauer nicht vor.

Zwei Jahre später verlangte Hauseigentümer A von X so einen Nachweis und pochte auf das "Regelwerk Holztreppenbau": Demnach müssen Wangen mindestens fünf Zentimeter dick sein. Wird diese Mindeststärke nicht erreicht, muss der Handwerker die Standsicherheit der Treppe nachweisen. Dass sie standsicher sei, sei doch praktisch längst bewiesen, fand der Treppenbauer und weigerte sich.

Daraufhin forderte A den Werklohn von 5.000 Euro zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Trier entschied (1 S 205/14). Der Auftraggeber dürfe den Werkvertrag aufkündigen, weil die Treppe mangelhaft sei, so das Landgericht. X habe nämlich die anerkannten Regeln seines Fachs nicht eingehalten. Dass diese gelten sollten, hätten die Vertragsparteien zwar nicht ausdrücklich vereinbart. Handwerker verpflichteten sich aber stillschweigend dazu, sie zu beachten.

Die allgemein anerkannte Regel der Technik sei im Holztreppenbau das "Regelwerk Holztreppenbau". Von deren Vorgaben weiche die von X gebaute Treppe ab. Dass die Treppe tatsächlich standsicher sei, ändere daran nichts. Wenn die Regeln nicht eingehalten werden, spiele es keine Rolle, ob dies im Einzelfall ohne negative Folgen bleibe. Die "Regeln der Technik" sollten sicherstellen, dass bestimmte Eigenschaften des Werks erreicht werden. Jede Abweichung davon stelle deshalb einen Mangel dar.

Höllenlärm am kommunalen Grillplatz

Gemeinde haftet nicht für Ruhestörung durch Missbrauch ihres Freizeitangebots

Hauseigentümer P legte sich mit der Gemeinde an. Dabei ging es um einen kommunalen Grillplatz, der etwa 600 Meter von seinem Wohnhaus entfernt liegt. Immer wieder einmal wurde dort nachts elektronisch verstärkte Musik gespielt. Die Kommune hatte mehrmals Bußgeld gegen die Übeltäter verhängt, danach nahmen die nächtlichen Ruhestörungen ab.

Dennoch verklagte Hauseigentümer P die Gemeinde und forderte, sie müsse den Spuk beenden und den Grillplatz bewachen oder absperren. Der komfortable Grillplatz lade geradezu dazu ein, sich gemütlich niederzulassen und lautstark zu feiern, fand Herr P. Beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg scheiterte seine Klage (10 S 2264/16).

Die Kommune sei für die zweckwidrige Nutzung ihres Grillplatzes nicht verantwortlich, so der VGH. Auf dem Grillplatz elektronische Musikanlagen und Instrumente einzusetzen, habe nichts mit dessen eigentlicher Bestimmung zu tun. Es handle sich um störenden Missbrauch kommunaler Einrichtungen, wie er auf jedem öffentlichen Platz vorkommen könne.

Zudem habe die Gemeinde alle möglichen Gegenmaßnahmen ergriffen, um den nächtlichen Lärm zu verhindern. Auf Schildern werde am Grillplatz auf die unbedingte Nachtruhe ab 22 Uhr hingewiesen und auf das Verbot, dort Musik auf elektronisch verstärkten Anlagen zu spielen. Bei Verstößen gegen das Verbot habe die Kommune Bußgelder verhängt.

In den letzten Jahren habe es daher nur noch wenige Ruhestörungen gegeben und die seien sofort von der Polizei abgestellt worden. Da der Grillplatz nur noch vereinzelt "zweckentfremdet" werde, wäre es unverhältnismäßig, die Kommune zu verpflichten, diese Freizeiteinrichtung rund um die Uhr zu bewachen oder stillzulegen.

Mangelhaftes Passivhaus

Verursacht erhöhter Heizwärmebedarf nur geringe Mehrkosten, ist eine Sanierung für 81.000 Euro unverhältnismäßig

Ein auf "Energiesparhäuser" spezialisiertes Bauunternehmen baute für den Bauherrn Z ein Passivhaus aus Holz. 300 Quadratmeter Wohnfläche waren zu beheizen. Nach dem ersten Winter im Neubau beschwerte sich Auftraggeber Z über zu hohen Heizenergieverbrauch und forderte Nachbesserung. Der Bauunternehmer wollte allerdings weder den Wärmeschutz verbessern, noch einen Kostenvorschuss für die Sanierung zahlen.

Später verklagte Herr Z den Bauunternehmer auf Schadenersatz. Das Landgericht sprach ihm 81.000 Euro zu — so viel hatte die Sanierung gekostet. Gegen dieses Urteil legte der Bauunternehmer Berufung ein, die beim Oberlandesgericht München und beim Bundesgerichtshof überwiegend Erfolg hatte (VII ZR 148/14).

Wenn man die Mindestanforderungen an ein Passivhaus (DIN 4 208, Teil 2/2) zugrunde lege, verbrauche das — mittlerweile verkaufte — Passivhaus von Z zu viel Heizenergie, stellten die Bundesrichter fest. Der vorgesehene Wärmebedarf werde um ca. ein Drittel überschritten. Dieser Mangel verursache allerdings pro Jahr nur 86 Euro Mehrkosten. Unter diesen Umständen sei es unverhältnismäßig, den Wärmeschutz des Hauses für 81.000 Euro zu sanieren, um den Energieverbrauch weiter zu reduzieren.

Daher müsse sich Bauherr Z mit Schadenersatz für den Minderwert begnügen, den die mangelhafte Bauweise zur Folge habe. Der Minderwert hänge ab von der Gesamtnutzungsdauer des Hauses und von den jährlichen Energiemehrkosten.

Die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Holzhauses liege bei 70 Jahren. Wenn man die jährlichen Mehrkosten mit 70 multipliziere — und die Steigerung der Energiekosten einkalkuliere —, betrage der Minderwert 12.000 Euro. Diese Summe müsse der Bauunternehmer ersetzen. (Der BGH hat mit diesem Beschluss ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 18.6.2014 bestätigt. AZ.: 27 U 4301/13)

Nachbar will Schulsportplatz stilllegen

Den Lärmpegel einer nur für den Schulsport genutzten Anlage müssen Anwohner hinnehmen

Lange Zeit lag das Sportgelände des Leibniz-Gymnasiums in Neustadt an der Weinstraße brach. Dann investierte die Kommune in einen Allwetterplatz, der im Sommer 2014 eröffnet wurde: eine Sportanlage auf Tartanboden, mit zwei Handballtoren und einem fünf Meter hohen Ballfangzaun für Fußball und Basketball. Ein halbes Jahr später zog ein genervter Nachbar vor Gericht und forderte, die Lärmbelästigung müsse aufhören. Der Lärm auf dem Sportplatz überschreite das zulässige Höchstmaß (laut Sportanlagenlärmschutzverordnung).

Das Verwaltungsgericht Neustadt wies seine Klage ab (5 K 60/17.NW). Der Hauseigentümer berufe sich auf die strengen Grenzwerte einer Verordnung, die für den Schulsport keine Gültigkeit hätten. Beim Schulsport lägen sie höher. Denn Sportunterricht sei ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrags. Er wirke sich positiv auf die Gesundheit der Schüler, auf ihre sportlichen Fähigkeiten und ihr soziales Verhalten aus.

Kinder und Jugendliche müssten im Rahmen der Ganztagsschule Sport im Freien ausüben können. Schulen mit Sportanlagen seien auch in allgemeinen Wohngebieten zulässig. Daher müssten Anwohner die Geräuschkulisse hinnehmen. Und gar so dramatisch sei die Lärmbelästigung auch wieder nicht. Die betreffende Anlage diene ausschließlich dem Schulsport unter Aufsicht von Lehrkräften — nicht etwa für Sportvereine, die abends trainierten.

Der eingezäunte Platz sei verschlossen, einen Schlüssel hätten nur die Sportlehrkräfte der Schule. Der Platz werde nur während des Schulbetriebs genutzt, nur ausnahmsweise finde Sportunterricht bis 18 Uhr statt. Die besonders sensiblen Ruhezeiten am Morgen und am Abend seien ebenso "lärmfrei" wie das Wochenende. Und auch die Ferienzeit biete dem Hauseigentümer einen Ausgleich für die Geräuschkulisse während des Schulbetriebs.

"Hilfebedürftige" Hauseigentümerin?

Arbeitslose Frau muss ihr Haus verkaufen: 205 qm sind für zwei Personen unangemessen

Nach über einem Jahr ohne Job beantragte die Eigentümerin eines Wohnhauses Arbeitslosengeld II. Das Jobcenter gewährte die Hartz-IV-Leistungen nur als Darlehen, nicht als Zuschuss. Begründung: Die Antragstellerin besitze ein Haus mit 205 qm Wohnfläche. Sie habe also Vermögen und sei nicht hilfebedürftig.

Das Sozialgericht Detmold gab dem Jobcenter Recht und wies die Klage der Frau auf Hartz-IV-Leistungen als Zuschuss ab (S 18 AS 924/14). Ein selbstgenutztes Haus zähle zwar zum so genannten Schonvermögen, das Hilfeempfänger behalten dürften, so das Sozialgericht. Aber nur, wenn die Größe des Hauses "angemessen" sei.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts sei bei einem 4-Personen-Haushalt ein Wohnhaus mit 130 qm Wohnfläche als angemessen einzustufen. Dieser Grenzwert sinke, wenn weniger als vier Personen in einem Wohnhaus lebten. Die Antragstellerin bewohne ihr Haus zusammen mit ihrer Tochter. Und das bedeute: Die Wohnfläche des Hauses von 205 qm übersteige die Wohnfläche, die als angemessen anzusehen wäre, um mehr als das Doppelte.

Demnach sei die arbeitslose Frau nicht hilfebedürftig. Der Verkehrswert des Hauses sei deutlich höher als der Vermögensfreibetrag, der ihr zustehe. Also müsse sie das Haus verkaufen und den Erlös für den Lebensunterhalt verwenden. Unzumutbar wäre das nur, wenn der auf dem Markt zu erzielende Wert dem wirklichen Wert des Gebäudes nicht entspräche, also ein Verkauf offensichtlich unwirtschaftlich wäre.

Dafür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Laut dem Gutachten eines Immobiliensachverständigen könne die Eigentümerin das Haus innerhalb von zwölf Monaten zum Verkehrswert verkaufen. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, bekomme sie vorübergehend Leistungen auf Darlehensbasis.

Energiedaten in Immobilienanzeigen

Auch Makler müssen in Inseraten Angaben zum Energieverbrauch der angebotenen Immobilien machen

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung der angebotenen Immobilien anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt: zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr der Immobilie, zur Art des Energieausweises, zur Energieeffizienzklasse, zum Endenergieverbrauch etc.

Auch Immobilienmakler dürfen ihren potenziellen Kunden diese Informationen nicht vorenthalten, wenn sie Immobilien gewerblich anbieten, entschied jetzt in letzter Instanz der Bundesgerichtshof (I ZR 229/16, I ZR 232/16). Die Deutsche Umwelthilfe e.V. hatte in mehreren Fällen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern beanstandet. Sie boten Immobilien zum Kauf oder zur Miete an - ohne die Pflichtangaben zum Energieverbrauch. Die Unterlassungsklage der Umwelthilfe war beim Bundesgerichtshof erfolgreich.

Allerdings meinten die Bundesrichter, aus der EnEV sei die Informationspflicht für Makler nicht abzuleiten. Laut EU-Recht sei es jedoch unzulässig, Verbraucher in die Irre zu führen. Das könne durch unzutreffende Informationen geschehen, aber auch dadurch, dass Verbrauchern in "kommerzieller Kommunikation" wesentliche Informationen vorenthalten werden. Daraus folge die Pflicht von Immobilienmaklern, in "kommerziellen Inseraten" notwendige Angaben zum Energieverbrauch anzuführen.

Der Schneeschaufel-Streit

Münchner Hauseigentümer verlangt vom Nachbarn, keinen Schnee mehr über den Zaun zu schippen

Wenn Nachbarn sich nicht leiden können, sind sie bekanntlich sehr erfinderisch darin, sich gegenseitig das Leben schwer zu machen. Aktuelles Beispiel: Der Anwalt des Münchner Hauseigentümers A bombardierte dessen Nachbarn B geradezu mit Abmahnungen. Ihr Inhalt war stets der Vorwurf, dass B Schnee über den Zaun auf das Grundstück von A schaufle.

Jedes Mal, wenn B das Garagendach und die Fläche vor seiner Garage von Schnee befreie, schippe er die Schneehaufen absichtlich auf seinen — A’s — Rasen. Sogar dann, wenn er dabei von A beobachtet werde: Einmal habe Nachbar B dem Nachbarn A direkt in die Augen geschaut und dabei hämisch grinsend eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geworfen.

Schließlich zog Herr A vor Gericht, um das verwerfliche Treiben zu stoppen: Sein Rasen grüne wegen der vielen Schneehaufen im Frühling regelmäßig viel zu spät. Außerdem bleibe nach dem Abschmelzen jedes Mal Streusplitt übrig, den er entfernen müsse. Das Amtsgericht München fand die Vorwürfe schwer übertrieben und wies die Klage ab (213 C 7060/17).

Bewiesen (durch Fotos bzw. Zeugenaussagen) sei eigentlich nur, dass B in den Wintern 2013/2014 bis 2016/2017 drei Mal eine oder zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück "verfrachtet" habe. Das beeinträchtige das Grundstückseigentum von Herrn A nicht nennenswert. Offenkundig habe dieses Vorgehen A provozieren sollen. Dieses Ziel habe B erreicht und damit das Verhältnis der Nachbarn weiter verschlechtert.

Dass B damit das Grundstück bzw. den Rasen von A ernsthaft beschädigte, sei aber nicht zu befürchten. Der absichtlich hinübergeschaufelte Schnee bestehe letztlich nur aus einigen Litern Wasser. Die habe Hauseigentümer B dem — im Winter ohnehin ebenfalls von Schnee bedeckten — Rasen von A hinzugefügt. Schnee schmelze sowieso von selbst, wenn es wärmer werde. Und er hinterlasse nicht viel mehr Streusplitt, als ohnehin vor A’s Garage liege.

Durchfeuchtete Hausfassade

Bauunternehmer dichtete bei einem Einfamilienhaus den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht ab

Das Einfamilienhaus wurde 2006 gebaut und von den Bauherren abgenommen. Das war voreilig, wie das Ehepaar schon bald bemerkte. Denn der Bauunternehmer hatte den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht abgedichtet, nicht einmal durch eine Noppenfolie geschützt. Bereits ein Jahr nach Fertigstellung des Hauses war der Putz bis zu einer Höhe von etwa 70 Zentimetern durchfeuchtet.

Die Bauherren forderten vom Bauunternehmen zuerst Schadenersatz, dann die Beseitigung der Mängel. Das schließe sich aus, erklärte ihnen das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 48/16). Wer vom Auftragnehmer finanziellen Ausgleich des Schadens verlange, dokumentiere damit den Willen, dass nicht der Verantwortliche den Baumangel beheben solle. Dann könnten die Auftraggeber den Unternehmer nicht mehr auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Schadenersatz stehe dem Ehepaar jedoch zu, so das OLG, denn das Wärmedämmverbundsystem sei mangelhaft: In dem Bereich, der vom Erdboden berührt werde, seien Putz und Dämmplatten nicht abgedichtet und infolgedessen mittlerweile gründlich durchfeuchtet. Zwar erwähne die Baubeschreibung die Abdichtung nicht ausdrücklich, trotzdem gehöre sie zu einem "gebrauchstauglichen Werk".

Zudem hätten die Vertragsparteien einen Festpreis für den Hausbau vereinbart: Dann könne der Bauherr grundsätzlich erwarten, dass alle für den Bau notwendigen Leistungen umfasst seien. Anders läge der Fall nur, wenn im Vertrag oder in der Baubeschreibung ausdrücklich festgehalten werde, dass der vereinbarte Leistungsumfang keine Abdichtung enthalte.

Der Einwand des Bauunternehmers, dass die fehlende Abdichtung noch nicht zu einem Schaden geführt habe, sei nicht nachvollziehbar: Denn die Feuchtigkeitsschäden seien gar nicht zu übersehen. Doch selbst wenn der Einwand zuträfe, wäre er unerheblich. Denn nach den anerkannten Regeln der Technik sei es nun einmal notwendig, ein Wärmedämmverbundsystem abzudichten. Wer von diesen Regeln abweiche, arbeite fehlerhaft — unabhängig davon, wann sich die mangelhafte Leistung nachteilig auswirke.

42.000 DM weg und kein Haus

Tücken im Kleingedruckten eines Fertighausvertrags

Ein Ehepaar verhandelte mit einer Firma über den Bau eines Fertighauses. Es wurde ein Vertrag ausgearbeitet und von den Eheleuten unterschrieben. Im letzten Absatz hieß es, der Vertrag werde erst mit Zustimmung der Firma wirksam. Diese habe "binnen drei Wochen zu entscheiden". Die Firma stimmte zwar am letzten Tag der Frist dem Vertrag zu, das entsprechende Schreiben erhielten die Kunden aber erst danach.

Man verhandelte noch eine Weile, das Projekt wurde aber schließlich nicht durchgeführt. Die Firma verlangte trotzdem 42.000 DM. Begründung: Im Vertrag sei eine pauschale Vergütung von zehn Prozent des Gesamtpreises vereinbart für den Fall, dass die Bauherren den Vertrag wieder kündigten. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf kommt das Ehepaar nicht um die Zahlung der Summe herum, weil der Vertrag wirksam ist (23 U 129/93).

Er gelte, weil die Firma sich rechtzeitig entschieden habe, stellte das OLG fest. Mit der üblichen Postlaufzeit habe das Ehepaar rechnen müssen. Vertraglich vereinbart sei, dass die Firma innerhalb von drei Wochen zu einer Entscheidung kommen müsse - nicht aber, dass sie dies auch innerhalb dieser Frist mitteilen und das Schreiben vor Ablauf der Frist im Briefkasten der Kunden liegen müsse.

Diese Regelung weiche zwar vom Gesetz ab. Danach käme es nämlich auf den Zugang des Schreibens innerhalb der Frist an. Die Abweichung vom Gesetz hätten die Vertragspartner aber vereinbart und müssten sich daher auch daran halten.