Wohneigentum

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Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.

Fahnenmast im WEG-Garten

Anlagen wie eine Gartenlaube dürfen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer aufgestellt werden

Herr X hatte seine Eigentumswohnung, die im Erdgeschoss lag, an das Ehepaar A vermietet. Die Mieter nahmen einige Veränderungen vor, dem Eigentümer war es recht. Das Ehepaar beschattete die Terrasse mit einer Markise. Obendrein baute Herr A eine kleine Gartenlaube und stellte im Garten einen Fahnenmast auf. Diese Maßnahmen hatten weder Eigentümer X noch die Mieter mit den anderen Wohnungseigentümern abgestimmt.

Welche Fahne Herr A regelmäßig hisste, ist dem Urteil leider nicht zu entnehmen. Fest steht aber: Sie störte den Miteigentümer Y. Die Fahne bringe eine Gesinnung zum Ausdruck, die er nicht teile, grummelte Y. Die wolle er von seinem Balkon aus genauso wenig sehen wie die hässliche Hütte. Auch die Markise an der Fassade beeinträchtige den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage. Y forderte, die baulichen Anlagen zu entfernen.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bottrop (20 C 57/15). Trotz des Sondernutzungsrechts an diesem Teil des Gartens bleibe der Garten Gemeinschaftseigentum. Die Mieter dürften es nicht eigenmächtig umgestalten. Eine Gartenlaube, ein Fahnenmast und eine Markise veränderten den Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig.

Solche baulichen Veränderungen seien nur zulässig, wenn ihnen alle Miteigentümer zustimmten — dabei sei es gleichgültig, ob sie von einem Mieter oder vom Eigentümer initiiert werden. Dass Herr X als Eigentümer die baulichen Veränderungen erlaubt habe, ändere also nichts. Miteigentümer Y könne von ihm verlangen, dass die Anlagen beseitigt werden. Diesen Anspruch könne er gegen Herrn X oder direkt gegen die Mieter geltend machen.

Eigentümer aus der Versammlung geworfen

Kurzartikel

Setzt ein Teilnehmer an einer Eigentümerversammlung lautstarke Ausführungen zu einem früheren Tagesordnungspunkt unbeirrt fort, obwohl der Versammlungsleiter ihn mehrfach aufgefordert hat, seinen "Redeschwall" zu beenden und die Debatte nicht zu stören, ist es gerechtfertigt, ihn vorübergehend aus dem Saal zu weisen, damit und bis er sich beruhigt. Unverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist es aber, den Eigentümer endgültig von der Versammlung auszuschließen, obwohl diese noch Stunden fortdauert. Beschlüsse, die danach gefasst werden, sind anfechtbar.

Wohnungseigentümer kämpft um schönen Spielplatz

Eigentümergemeinschaft muss den WEG-Kinderspielplatz so gestalten, wie von der Stadt München vorgeschrieben

Die Münchner Wohnungseigentumsanlage war bereits 1983/84 gebaut worden. In der Baugenehmigung von 1982 hatte die Landeshauptstadt München festgelegt, dass der Spielplatz für die Kinder mit Spielgerät (Spieltisch, Schaukel, Hänge-Klettergerüst) ausgestattet werden muss. Die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, beschädigtes Gerät instand zu setzen und im Sandkasten den Spielsand in regelmäßigen Abständen zu erneuern.

Im Sommer 2015 beantragte ein Wohnungseigentümer mit kleinen Kindern in einer Eigentümerversammlung, nun endlich die kommunalen Auflagen zu erfüllen: Ein Klettergerüst sei nie aufgestellt worden, kritisierte er. Und überhaupt: Die ganze Anlage sei verwahrlost, der Sandkasten total verdreckt, überall liege Müll herum. Da könne man keine Kinder spielen lassen.

Mit großer Mehrheit lehnte die Eigentümerversammlung den Antrag des Familienvaters ab. Die Vorgaben der Stadt in Bezug auf bestimmte Spielgeräte seien nicht verbindlich, so die Begründung. Gegen diesen Eigentümerbeschluss klagte der Mann und bekam vom Amtsgericht München Recht (481 C 17409/15 WEG). Die kommunalen Auflagen zum Kinderspielplatz seien Bestandteil der Baugenehmigung, erklärte das Amtsgericht. Und die Baugenehmigung sei für die Eigentümergemeinschaft sehr wohl verbindlich.

Der Spielplatz und seine Ausstattung zählten zum Gemeinschaftseigentum, das die Wohnungseigentümer instand halten müssten. Der Spielplatz müsse jetzt "aufgemöbelt" werden, auch wenn der miserable Zustand schon einige Jahre andauere. Der Anspruch von Wohnungseigentümern auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verjähre nicht. Und das bedeute im konkreten Fall: Die Eigentümergemeinschaft müsse den Spielplatz so gestalten wie vorgeschrieben und anschließend dafür sorgen, dass er "in gutem Zustand bleibe".

Mieter-Vorkaufsrecht

Eigentümer erhöht den Kaufpreis für seine Wohnung, nur um der Mieterin das Vorkaufsrecht zu "verleiden"

Seit 1972 lebte eine Frau zur Miete in einer Wohnung, die vor einigen Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war. 2010 schrieb ihr der Vermieter, er wolle verkaufen und habe eine Maklerin beauftragt. Im Sommer 2012 schloss der Wohnungseigentümer mit einem Ehepaar R einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und vereinbarte einen Kaufpreis von 225.000 Euro. Danach forderte der Notar die Mieterin auf, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Sie werde es stattdessen wahrnehmen, teilte die Mieterin mit, die Finanzierung des Kaufs sei gesichert. Daraufhin traf sich der Verkäufer erneut mit dem Ehepaar R beim Notar. In einer "Nachtragsurkunde" erhöhte er den Kaufpreis auf 245.000 Euro und fügte eine Maklerklausel hinzu: Der Maklerin stehe eine Provision von 17.493 Euro zu, wörtlich hieß es: "Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin".

Davon ließ sich die Mieterin jedoch nicht abschrecken: Sie kaufte die Wohnung und verlangte anschließend 20.000 Euro vom Verkäufer zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Düsseldorf entschied (5 O 124/15). Wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübe, schließe sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen ab, die der Vertrag zwischen dem Verkäufer und den "Erstkäufern" R enthalte. Sie müsse keine Mehrleistung erbringen.

Die "Nachtragsurkunde" sei ein Vertrag zu Lasten der Mieterin: Der ursprüngliche Vertrag habe keine Maklerklausel enthalten und einen um 20.000 Euro niedrigeren Kaufpreis. Die Erstkäufer R konnten kein Interesse daran haben, den günstigeren ersten Vertrag so zu ihrem Nachteil zu ändern. Das spreche dafür, dass die Vertragsparteien die Bedingungen nur änderten, um der Mieterin das Vorkaufsrecht "zu verleiden". Nicht zufällig stehe in der "Nachtragsurkunde", die Maklerprovision sei von der Käuferin zu zahlen. Diese Klausel sei ebenso unwirksam wie die Erhöhung des Kaufpreises.

P.S.:

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist § 577 im Bürgerlichen Gesetzbuch: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt also nicht beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung, sondern nur, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll oder während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Tauben füttern verboten!

Wohnungseigentümer darf auf seinem Balkon keine Vögel anlocken und füttern

Herr F besitzt in München eine Eigentumswohnung mit Balkon. Dort stellte er regelmäßig Wasserschalen als Vogeltränken auf den Boden und hängte Vogelfutter auf: Meisenknödel und Behälter mit Sonnenblumenkernen. In Blumenkästen legte der Wohnungseigentümer für die Vögel Rosinen aus. Von diesem schönen Angebot machten täglich viele Tauben Gebrauch … Doch in der Hausordnung stand geschrieben: "Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet".

Auf dieses Verbot pochte die Eigentümergemeinschaft: Herr F müsse das Füttern einstellen. Dach und Balkon seien total verdreckt. Zudem übertrage Taubenkot Keime und Krankheiten: Auch die Stadt München habe es deshalb verboten, Tauben zu füttern.

Null Problemo, fand der Vogelfreund: Er reinige den Balkon jeden Tag mit einem Spachtel und streue Kalkpulver, um Schäden vorzubeugen. Die Behauptung, dass Taubenkot Krankheiten auslöse, sei reine Panikmache.

So einfach dürfe es sich der Wohnungseigentümer nicht machen, erklärte das Amtsgericht München (485 C 5977/15 WEG). Das Gericht schlug sich auf die Seite der Eigentümergemeinschaft und untersagte es dem Vogelfreund, mit Vogelfutter und anderen Lebensmitteln auf dem Balkon verwilderte Tauben zu "ködern" und zu füttern. Abgesehen davon, dass die Hausordnung dieses Treiben verbiete: Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssten aufeinander Rücksicht nehmen.

Dagegen verstoße Herr F nachhaltig, indem er Behälter mit Trinkwasser aufstelle und obendrein Behälter, die sich zum Nisten und Brüten eigneten. Auf diese Weise locke er Tauben in unkontrollierbarer Zahl an. Nach allgemeiner Lebenserfahrung führe das zu einer Menge Dreck, und das betreffe nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch Gemeinschaftseigentum sowie Balkone und Terrassen von Miteigentümern.

Dass die "Hinterlassenschaften" von Tauben ein Gesundheitsrisiko darstellten, sei keine Panikmache, sondern zutreffend: Taubenkot und von Tauben transportierte Parasiten (Zecken, Flöhe) verbreiteten eine Menge Krankheitserreger.

Fassade "gebaut wie beschrieben"

Auch wenn sie der Baubeschreibung entspricht, kann eine Bauleistung mangelhaft sein, wenn "das Werk" wichtige Funktionen nicht erfüllt

Im Überflutungsbereich der Elbe wurde eine Wohnungseigentumsanlage gebaut. In der Baubeschreibung stand zur Position "Fassade": "Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem (WDVS)" ausgeführt, "Dämmung gemäß Wärmeschutznachweisen, Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem Edelputz". Als der Bau fertig war, beanstandete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das WDVS könne einem Hochwasser nicht standhalten.

Angesichts des dabei zu erwartenden Wasserdrucks und der vom Bauträger verwendeten Materialien sei abzusehen, dass eine Überflutung das Dämmsystem irreparabel beschädigen würde. Die Eigentümer forderten vom Bauträger einen Kostenvorschuss von 150.000 Euro, um die Mängel zu beheben. Der Bauträger verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Er habe das WDVS genauso ausgeführt wie vorgesehen.

Dennoch erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg die Bauleistung für mangelhaft und sprach der Eigentümergemeinschaft den Vorschuss zu (4 U 111/13). Welche Beschaffenheit "das Werk" des Bauunternehmens haben müsse, ergebe sich nicht allein aus der Art der Ausführung, die in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, so das OLG: Es komme auch darauf an, welche Funktion das Werk erfüllen solle. Bauunternehmen schuldeten den Bauherren bzw. Immobilienkäufern ein "funktionstaugliches Werk".

Im Überflutungsbereich eines Flusses sollte die Außenfassade einem Hochwasser standhalten. Anscheinend habe das der Bauträger beim Bau auch so gesehen. Denn er habe im Erdgeschoss Perimeter-Dämmung eingesetzt, die für feuchtigkeitsbelastete Bereiche gedacht sei und er habe sie höher als üblich verbaut, nämlich bis drei Meter über der Geländeoberkante. Das könne man nur so interpretieren: Die Außenfassade im Erdgeschoss sollte auch für eine Beanspruchung durch Hochwasser geeignet sein — was aber offenbar schief gegangen sei.

Das liege in erster Linie daran, dass für WDVS im Hochwasserbereich (noch) keine allgemein anerkannten Regeln der Technik existierten, die den Mindeststandard für die Qualität einer Bauleistung darstellten. Der Bauträger hätte die Wohnungskäufer darüber informieren müssen, dass dieser Mindeststandards für WDVS fehle. Denn das bedeute: Das von ihm verwendete Material habe sich in der Praxis noch nicht langfristig bewährt, es gebe für seine Tauglichkeit bei Hochwasser keinerlei Beleg. Wenn sie das rechtzeitig erfahren hätten, hätten sich die Eigentümer sicher für eine andere Ausführung der Fassade entschieden.

Hunde in der Wohnanlage verboten?

Ein generelles Verbot der Tierhaltung per Eigentümerbeschluss ist gegenüber Mietern unwirksam

Schon 2006 hatte die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage in Hannover beschlossen, das Halten von Hunden und Katzen generell zu untersagen. Das Verbot sollte für alle Eigentümer und auch bei Neuvermietungen gelten. Im Sommer 2014 mietete ein Ehepaar eine Wohnung in dieser Eigentumsanlage. Laut ihrer Selbstauskunft hatten die Mieter keine Haustiere. Doch nach dem Einzug verloren sie ihr Herz an den kleinen Mischlingshund "Toby".

Der Wohnungseigentümer akzeptierte den neuen Mitbewohner nicht: "Toby" müsse weg, forderte er und verwies auf den Eigentümerbeschluss von 2006. Die Eigentümer fühlten sich durch den Hund gestört. "Toby" belle, tobe manchmal unangeleint durch den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Erlaubnis zur Hundehaltung durchzusetzen.

Das Amtsgericht Hannover gab ihnen Recht (541 C 3858/15). Natürlich könnten die Eigentümer beschließen, Hunde sollten "draußen bleiben". So eine Vereinbarung verpflichte aber nur die Eigentümer. Gegenüber Mietern sei ein generelles Verbot der Tierhaltung unzulässig. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien Mieter-Anträge auf Tierhaltung gemäß den jeweiligen Umständen und Interessen im Einzelfall zu entscheiden.

Demnach bestehe kein Anspruch des Vermieters darauf, dass die Mieter ihren "Toby" weggeben. Die Hausbewohner hätten nicht bestätigt, dass "Toby" viel belle. Die fast 100 qm große 4-Zimmer-Wohnung sei groß genug, um darin einen Hund zu halten. Und das angeblich so strapazierte Treppenhaus mache einen gepflegten und sauberen Eindruck. Kleine Kratzer seien auch in den oberen Stockwerken festzustellen, in denen der Hund sich nie aufhalte.

Ein Treppenhaus werde ständig genutzt. Im Winter oder bei Regen schleppten die Bewohner mit den Schuhen Split und Schmutz von draußen hinein. In einem Mehrparteienhaus sei das normal und habe nichts mit dem Tier zu tun. Dass der kleine Hund die Hausgemeinschaft nennenswert störe, sei nicht ersichtlich. "Toby" dürfe daher in der Mietwohnung bleiben: Einen Hund zu halten, gehöre zum höchstpersönlichen Lebensbereich der Mieter, den diese frei gestalten dürften.

Internetanzeige ist keine Maklerleistung

Verwendet ein Kaufinteressent Angaben des Maklers in einer Anzeige, begründet das keinen Provisionsanspruch

Auf einem Immobilienportal bot eine Immobilienmaklerin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an und veröffentlichte eine detaillierte Beschreibung mit Fotos. Auf die Internetanzeige hin meldete sich ein Kaufinteressent und vereinbarte am Telefon mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Angaben zum Verkäufer machte die Geschäftsfrau bei diesem Gespräch nicht.

Am nächsten Tag sagte der Interessent den Termin ab, weitere Kontakte fanden nicht statt. Einige Wochen später erwarb der Mann die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Daraufhin verklagte ihn die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Provision. Sie verlor jedoch den Prozess vor dem Landgericht Berlin (11 O 98/14). Anspruch auf Maklerhonorar setze voraus, dass der Makler den Vertragsschluss vermittelt habe, so das Landgericht.

Zumindest müsse das Maklerbüro dem Interessenten die Möglichkeit verschafft haben, mit dem Verkäufer Kontakt aufzunehmen und in Kaufverhandlungen einzutreten (Nachweisleistung). Auch das treffe aber im konkreten Fall nicht zu. Denn die Maklerin habe dem Anrufer Namen und Adresse des Wohnungsverkäufers nicht genannt. Ihr einziger Beitrag zum Immobilienkauf liege darin, den Kaufinteressenten per Anzeige auf das Objekt aufmerksam gemacht zu haben.

Ein Internetinserat stelle jedoch keine Maklerleistung dar, aus der die Maklerin einen Anspruch auf Provision ableiten könnte. Den Abschluss des Kaufvertrags habe ein anderer Makler vermittelt. Gebe ein Makler vor einer Provisionsvereinbarung Informationen über ein Kaufobjekt preis, handle er auf eigenes Risiko. Wenn ein Kaufinteressent diese Angaben nutze, müsse er dafür kein Maklerhonorar zahlen.

"Kita" statt Post

Teileigentumseinheit wird bestimmungswidrig genutzt — Wohnungseigentümer wehren sich gegen Kinderlärm

In der Teilungserklärung einer großen Wohnungseigentumsanlage wurde eine gewerbliche Teileigentumseinheit im Erdgeschoss als "Post" bezeichnet. Die Deutsche Post hatte dann aber wohl doch kein Interesse an den Räumen. Der Eigentümer vermietete sie an eine Kindertagesstätte. Die Betreiberin der Kita nutzte den Spielplatz der Wohnanlage täglich mit 30 bis 36 Kindern, zwei Stunden vormittags und zwei Stunden nachmittags.

Dagegen protestierte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und verlangte den Rückzug vom Spielplatz. Vermieter und Mieterin konterten, der Spielplatz sei wegen der vielen Wohnungen im Hochhaus für so viele Kinder ausgelegt, dass die Kita gar nicht ins Gewicht falle. Außerdem benenne die Teilungserklärung mit "Post" nur den damals geplanten Mieter. Das sei keine Vorschrift, wie die Räume zu nutzen seien.

Mit dieser Argumentation war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (318 S 40/15). Werde die Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Post" bezeichnet, dann sei damit auch ihr Zweck festgelegt, also die Art und Weise, wie sie zu nutzen sei. Wenn diese Vereinbarung nicht eingehalten werde, könne das die anderen Eigentümer beeinträchtigen. Von der vereinbarten Nutzung abzuweichen, sei daher nur zulässig, wenn sich dadurch das Störpotenzial nicht erhöhe.

Im konkreten Fall führe die Abweichung jedoch zu wesentlich intensiverer Nutzung: Hätte wirklich die Post die Räume bezogen, hätten gelegentlich Kinder von Postkunden auf dem Spielplatz gespielt. Wenn über 30 Kinder jeden Tag vier Stunden lang auf der Anlage herumtobten, sei das wesentlich lärmintensiver und vom Störpotenzial her nicht vergleichbar. Die Eigentümergemeinschaft habe Anspruch darauf, dass diese übermäßige Nutzung des Gemeinschaftseigentums künftig unterbleibe.

Eigenmächtig Fenster erneuert

In einer Wohnanlage ist der Austausch von Fenstern und Rahmen in der Regel Sache der Eigentümergemeinschaft

Zwei Eigentumswohnungen im neunten und im zwölften Stock einer Münchner Wohnanlage gehörten Herrn S. Ohne sich mit den Miteigentümern abzustimmen oder einen Eigentümerbeschluss zu beantragen, beseitigte er 2012 im zwölften Stock die alten Holz-Alu-Fenster. Die alten Fenster hatten keinen Mittelsteg und waren alufarben. Stattdessen ließ der Wohnungseigentümer weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg einbauen.

Das stieß bei den Miteigentümern nicht auf Gegenliebe. Herr S müsse den alten Zustand wieder herstellen, forderten sie und pochten auf die Gemeinschaftsordnung. Darin stand, Wohnungseigentümer dürften "die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile — insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche — nicht ändern." Der Außenanstrich sei Sache der Eigentümergemeinschaft, auch wenn jeder Sondereigentümer verpflichtet sei, die Fenster instand zu halten.

Eigentümer S dachte nicht daran, die neuen Fenster zu entfernen, im Gegenteil: Auch in der zweiten Wohnung tauschte er die Fenster aus. Seiner Ansicht nach störten die weißen Fenster die Optik überhaupt nicht, weil die Fassade des Gebäudes ohnehin uneinheitlich gestaltet war. Außerdem wäre ein erneuter Austausch mit einem immensen Aufwand verbunden und vollkommen unverhältnismäßig, meinte S.

Das Amtsgericht München verurteilte ihn trotzdem dazu, den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen (481 C 12070/14 WEG). Fenster und Fensterrahmen gehörten zum Gemeinschaftseigentum, deshalb sei für den Austausch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Sie habe jedoch die baulichen Veränderungen des Herrn S nicht genehmigt.

Laut Gemeinschaftsordnung seien zwar die einzelnen Eigentümer verpflichtet, die Fenster instand zu halten. Davon werde jedoch der Außenanstrich ausdrücklich ausgenommen. Behalte sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gelte das erst recht für eine vollständige Erneuerung der Fenster. Mit dieser Regelung habe sie die einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen wollen. Daher bestehe die Eigentümergemeinschaft jetzt auch zu Recht darauf, dass die neuen Fenster entfernt werden müssten.

Elektroauto-Ladestation in der Tiefgarage

Kurzartikel

Der Eigentümer eines Tiefgaragen-Stellplatzes in einer Wohnanlage kann von den Miteigentümern nicht verlangen, dass sie einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler in die Garage zustimmen, weil er dort eine Ladesteckdose für ein Elektroauto installieren möchte. Da die Maßnahme eine bauliche Veränderung darstellt, die nur mit dem Einverständnis aller Eigentümer zulässig ist, darf die Eigentümerversammlung die Maßnahme mit einfacher Mehrheit ablehnen. Auch wenn solche Lademöglichkeiten in vielen neuen Wohnanlagen schon vorhanden und zweifellos umweltfreundlich sind, gehören sie in Tiefgaragen älterer Wohnanlagen nicht zum Mindeststandard.

Riesige Roteiche soll weg!

Dürfen Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschließen, im Garten einen Baum zu fällen?

Im Garten einer Berliner Wohneigentumsanlage standen drei schöne Laubbäume, eine Buche, eine Kastanie und eine neunzig Jahre alte Roteiche. Die Eiche war mit einer Höhe von 28 Metern und einer beinahe ebenso breiten Krone besonders eindrucksvoll.

Ungeachtet dessen beschloss die Mehrheit der Eigentümer, den Baum ersatzlos zu fällen: Er sei alt und nicht mehr standsicher genug. Mit diesem Beschluss fanden sich die in der Abstimmung unterlegenen Baumfreunde nicht ab und erhoben Klage. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (53 S 69/15).

Die Roteiche präge optisch mit ihrem großen Wuchs die gesamte Gartenanlage. Außerdem bestehe das Ensemble im Garten nur aus drei Laubbäumen. Die Eiche zu beseitigen, würde daher eine bauliche Veränderung (im Sinne von § 22 Abs.1 Wohnungseigentumsgesetz) darstellen. So eine Maßnahme dürfe nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden.

Zudem habe ein Baumsachverständiger erklärt, die Roteiche sei standsicher und würde das bestimmt noch mehrere Jahre bleiben. Unter diesen Umständen entspreche es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, den Baum ersatzlos zu fällen.

Swimmingpool im WEG-Garten?

Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche ist keine Erlaubnis zum Bau eines Pools

In einer kleinen Münchner Wohnanlage tat sich plötzlich ein großes Loch auf. Die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung hatten im Garten eine - 4,5 mal 5,5 Meter große und zwei Meter tiefe - Baugrube für einen Swimmingpool ausheben lassen. Die Miteigentümer waren sehr überrascht, denn sie waren nicht gefragt worden.

Umso entschiedener meldete sich eine Eigentümerin hinterher zu Wort und forderte, die Baumaßnahme rückgängig zu machen. Das Erdreich unter Rasen und Terrasse gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Außerdem würde ein Swimmingpool das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigen. Dagegen pochten die Bauherren auf ihr Sondernutzungsrecht am Garten: Sie müssten die Miteigentümer nicht um Erlaubnis fragen, wenn sie einen Pool einbauten.

Müssen sie doch, entschied das Amtsgericht München (484 C 5329/15 WEG). Laut Teilungserklärung hätten die Eigentümer der Wohnung im Parterre das ausschließliche Sondernutzungsrecht an "Gartenoberfläche und Gartenterrasse". Das sei wörtlich zu nehmen: Den Eigentümern werde nur ein Sondernutzungsrecht an der Oberfläche und nicht am darunterliegenden Erdreich eingeräumt. Das sei auch logisch, weil sich im Erdreich häufig Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens befänden, im konkreten Fall eine Sickergrube.

Die Poolfreunde könnten dem nicht entgegenhalten, dass sie nach dieser Logik auch für jede Pflanze im Garten die anderen Eigentümer um Zustimmung bitten müssten. Pflanzen ohne tiefe Wurzeln tangierten nur die Gartenoberfläche und nicht das Erdreich. Solche Pflanzen zu setzen, stehe den Eigentümern frei. Im Übrigen würde ein Pool die anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auch dadurch beeinträchtigen, dass das Gemeinschaftseigentum intensiver als vorher genutzt würde.

Rauchwarnmelder in der Wohnanlage

Kurzartikel

Schreibt eine landesrechtliche Norm wie die Bauordnung Nordrhein-Westfalens den Einbau von Rauchwarnmeldern vor, sind Wohnungseigentümergemeinschaften dazu verpflichtet, diese Norm umzusetzen. Der einzelne Eigentümer muss den Einbau und die kostenpflichtige Wartung dieser Geräte in seinem Sondereigentum auch dann akzeptieren und mit-finanzieren, wenn er selbst bereits Rauchwarnmelder installiert hat. Das ist zumutbar, weil ein höheres Maß an Sicherheit erreicht wird, wenn eine Fachfirma Einbau und Wartung für das ganze Haus übernimmt und die Rauchwarnmelder "in einer Hand sind".

Eigentumswohnungen zu dicht gebaut

Müssen Immobilienkäufer täglich bis zu zehn Mal lüften, um Schimmel zu verhindern, ist die Immobilie mangelhaft

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) forderte vom Bauträger ihrer neuen Wohnanlage, einen grundlegenden Mangel des Bauwerks zu beseitigen: Die Gebäudehülle sei so dicht, dass kein Luftaustausch stattfinde. Der Bauträger habe keine Grundlüftung vorgesehen. Luftwechsel sei aber notwendig, um dauerhaft Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Bei dieser Bauweise müssten die Bewohner alle zwei Stunden lüften, sonst drohe Schimmel.

Die Klage der WEG hatte beim Landgericht München I Erfolg (8 O 2699/10). Um die Feuchtigkeit in Wohnräumen abzubauen, müsse die Baukonstruktion eine Mindestluftwechselrate gewährleisten (0,5 h-1). Ansonsten entstehe Schimmel an Wänden und Decken. Der notwendige Luftaustausch müsse unabhängig vom — nicht planbaren — Verhalten der Bewohner erreicht werden.

So eine Grundlüftung gehöre seit Jahrzehnten zu den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik. Sie würden durch die neuen Anforderungen in Sachen Wärmeschutz und Heizenergie (Wärmeschutzverordnung, Energieeinsparverordnung) keineswegs außer Kraft gesetzt. Neue Anforderungen dürften nicht dazu führen, andere bautechnische Notwendigkeiten und Kriterien für ein gesundes Wohnklima komplett zu vernachlässigen.

Genau genommen, sei der Mindestluftaustausch jetzt sogar wichtiger denn je: Denn je dichter die Gebäudehüllen gebaut werden — um Heizenergie einzusparen —, desto größer werde die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden. Daher steige die Bedeutung einer nutzerunabhängigen Grundlüftung. Für die Erwerber einer Eigentumswohnung (oder eines Hauses) sei es unzumutbar, sieben bis zehn Mal täglich querzulüften. So eine Wohnung sei nicht gebrauchstauglich und damit mangelhaft. Der Bauträger müsse den Mangel beheben.

Wasserschaden in der Dachgeschosswohnung

Der Verwalter einer Wohnanlage muss das Flachdach kontrollieren lassen, wenn bereits feuchte Stellen gemeldet wurden

In einer Hamburger Wohnanlage meldete der Mieter der Dachgeschosswohnung dem Eigentümer, er habe unter der Tapete im Flur eine Wasserblase entdeckt. Sofort informierte der Eigentümer den Verwalter der Wohnanlage, der eine Fachfirma damit beauftragte, die feuchte Stelle zu überprüfen. Doch dann teilte der Mieter der Firma mit, die Stelle sei wieder trocken, "da müsse man wohl nichts mehr unternehmen".

Daraufhin beschloss der Verwalter nach Rücksprache mit der Firma, die Angelegenheit auf sich beruhen zu lassen. Das hatte fatale Folgen, denn ein paar Tage später zogen Stürme auf. Starke Regenfälle führten zu einem massiven Wasserschaden in der Dachgeschosswohnung. Der Wohnungseigentümer verklagte den Verwalter auf Schadenersatz und bekam vom Amtsgericht Hamburg-Wandsbek Recht (750 C 16/14).

Wenn ein Hausbewohner feuchte Stellen in Wänden oder Decken melde, liege es nahe, dass ein Mangel des Gemeinschaftseigentums vorliege. Das könne ein Schaden an Rohrleitungen sein oder ein undichtes Dach. Im konkreten Fall sei am Dach ein Ablaufrohr verstopft gewesen. Dieser Missstand habe in der Dachgeschosswohnung zuerst den minimalen und dann den großen Wasserschaden verursacht.

Verwalter seien verpflichtet, für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen und die dafür nötigen Maßnahmen zu treffen. Liege eine Schadensmeldung vor, müsse der Verwalter eine Kontrolle veranlassen. Auf die Einschätzung des Mieters hätte er nicht vertrauen dürfen!

Vielmehr hätte der Verwalter trotz der Entwarnung durch den Mieter die Fachfirma auffordern müssen, das Flachdach zu überprüfen — zumal die Wetterprognosen Stürme vorhersagten. So hätte man den Wassereinbruch vermeiden können. Untätigkeit stelle unter diesen Umständen eine Pflichtverletzung dar.

Wildschweine auf dem Vormarsch

Vermieter müssen Mieter vor Wildschweinen schützen und einen beschädigten Grundstückszaun reparieren

Schon seit einiger Zeit haben Hausbesitzer, Wohnungseigentümer und Mieter am Stadtrand von Berlin mit diesem Problem zu kämpfen: Wildtiere — Füchse, Marder, Wildschweine — wagen sich immer weiter ins Stadtgebiet vor und suchen in Vorgärten nach Essbarem. Mit dieser "Invasion" bekam es auch ein Mieter zu tun, der in einem Berliner Vorort nahe an einem Waldgebiet lebt.

Wildschweine hatten die Wohnanlage schon mehrmals heimgesucht und die Mülltonnen durchsucht. Den Maschendrahtzaun, der das Gelände umgab und eigentlich die Tiere fernhalten sollte, hatten sie unterwühlt und beschädigt: Freie Bahn! Nun fühlte sich der Mieter auf seiner Terrasse nicht mehr sicher und verlangte vom Wohnungseigentümer, das Eindringen von Wildschweinen in den Garten zu verhindern. Er müsse den Zaun reparieren lassen oder andere Schutzmaßnahmen treffen.

Der Vermieter sah sich allerdings nicht in der Pflicht, etwas gegen den unerwünschten Besuch zu unternehmen: Das Auftreten von Wildschweinen sei höchstens abstrakt eine Gefahr für die Hausbewohner und stelle keinen Mangel der Mietsache dar, meinte er. Menschen würden sie nur angreifen, wenn diese sich falsch verhielten. Doch das Landgericht Berlin belehrte ihn eines Besseren: Der Vermieter müsse den Mieter schützen und Abhilfe schaffen (67 S 65/14).

Wenn Wildschweine bis an Wohnhäuser herankämen, stelle bereits die Möglichkeit eines Angriffs eine sehr konkrete Gefahr für die Bewohner dar. Insbesondere Wildschweine mit Frischlingen attackierten sehr schnell, also sei die Gesundheit der Mieter gefährdet. Der Vermieter müsse dafür sorgen, dass der Mieter die Gartenterrasse wieder nutzen könne, ohne ein Risiko einzugehen.

Als der Mieter den Mietvertrag abgeschlossen habe, sei diese Problematik — dass Wildtiere bis in Wohnsiedlungen vordringen — noch unbekannt gewesen. Daher könne ihm der Vermieter nicht vorhalten, bei einer Wohnlage am Waldrand müsse er mit Wildschweinen rechnen. Der Mieter dürfe die Miete so lange mindern, bis der Wohnungseigentümer seine Sicherungspflicht erfülle: um 10 Prozent im Sommer, um 20 Prozent in der kalten Jahreszeit, in der die Tiere bekanntlich häufiger aufkreuzten.

Undichtes Penthouse-Dach

Existieren für das Beheben von Baumängeln technisch gleichwertige Varianten, müssen Auftraggeber die günstigere wählen

Kaum war die neue Wohnanlage fertiggestellt, kam es zum Streit zwischen dem Bauträger und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die etliche Mängel beanstandete. Unter anderem ging es um Feuchtigkeitsschäden am Penthouse-Flachdach. Die WEG beauftragte einen Bausachverständigen mit einem Gutachten zur Mängelbeseitigung.

Der Fachmann schlug zwei Möglichkeiten vor: Die Metallabdeckungen mit einer leichten Neigung zu versehen, damit das Wasser ablaufen könne. Oder die Blechstöße besser abzudichten. Ein Gefälle herzustellen, sollte ca. 7.000 Euro kosten, die Abdichtung nur 1.200 Euro. Dennoch verlangte die WEG vom Bauträger 7.000 Euro Kostenvorschuss für die Nachbesserung. Diese Kosten seien nicht erforderlich, konterte der Bauträger und zahlte gar nichts.

1.200 Euro müsse er für die Baumaßnahme herausrücken, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle (14 U 188/13). Obwohl ihm die WEG für das Beheben der Mängel eine Frist gesetzt habe, habe er die Feuchtigkeitsschäden nicht selbst beseitigt, so das OLG. Also schulde der Bauträger den Eigentümern einen Kostenvorschuss für die Dachsanierung.

In solchen Fällen dürften die Auftraggeber — hier: die Wohnungseigentümer — grundsätzlich einen sicheren Weg der Mängelbeseitigung wählen. Sie müssten sich vom Auftragnehmer nicht auf die billigste Variante verweisen lassen. Laut dem Gutachten des Sachverständigen handle es sich hier jedoch um bautechnisch gleichwertige Maßnahmen, die beide geeignet seien, die Feuchtigkeitsschäden am Flachdach dauerhaft zu beseitigen.

Daher sei davon auszugehen, dass ein wirtschaftlich denkender Bauherr den kostengünstigeren Weg beschreiten und sich nicht für die teure Herstellung eines Gefälles entscheiden würde. Wenn feststehe, dass die günstigere Variante ebenso zum angestrebten Erfolg führe — und nur dann! —, müssten Auftraggeber die günstigere wählen, um die Nachbesserungskosten in angemessenen Grenzen zu halten.

Verwalter einer Wohnanlage muss neutral sein

Kurzartikel

Wählt eine tief zerstrittene Eigentümergemeinschaft einen Verwalter, an dessen Neutralität aufgrund seines engen Kontakts mit einem der streitenden Eigentümer Zweifel bestehen, ist die Wahl ungültig. Dass unter diesen Umständen keine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der Gegenpartei zu erwarten ist, spricht gegen den Kandidaten. Fehlt es ihm zudem wegen fehlender Ausbildung und Berufserfahrung als Immobilienverwalter an fachlicher Kompetenz, ist er als Verwalter ungeeignet.