Wohneigentum

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Bodenfliesen statt Teppichboden

Kurzartikel

Verschlechtert der neue Bodenbelag in einer Eigentumswohnung den Trittschallschutz für die darunterliegende Wohnung, muss der Eigentümer den vorherigen Standard wiederherstellen. Auch bei nachträglichen Änderungen sind die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen zu beachten.

Eigentümer verklagt die Gemeinschaft

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen die Miteigentümer wegen unterlassener Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in seinem Teileigentum, wenn er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung nicht angefochten und danach sein Anliegen jahrelang nicht mehr verfolgt hat. Unter diesen Umständen ist eine Schadenersatzklage rechtsmissbräuchlich.

Beton-Balkone einer Wohnanlage zerbröckelten

Die Eigentümergemeinschaft verklagt die Verwalterin wegen unterlassener Sanierung

Die Wohnanlage besteht aus vier Gebäuden mit über 300 Wohnungen und ist ein typischer Bau aus den 60er Jahren: Balkone rundherum an allen vier Fassaden, gebaut aus Betonplatten mit Brüstungen aus Stahl und Fertigbetonteilen. An ihnen nagte der Zahn der Zeit, der Stahl korrodierte und der Beton bröselte. Im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin der Wohnanlage ein Ingenieurbüro damit, die Sicherheit der Balkonbrüstungen zu prüfen.

Der Sachverständige stellte diverse Mängel fest und empfahl eine "umfassende Betonsanierung". Trotzdem wurde jahrelang nichts unternommen. Dabei gab es immer wieder Schadensmeldungen von Bewohnern, weil z.B. Betonbrocken von Balkonen heruntergefallen waren ... Danach ließ die Hausverwaltung jeweils einzelne Balkone ausbessern. Dafür gab sie zwischen 2003 und 2010 rund 200.000 Euro aus.

Auf Eigentümerversammlungen waren die Balkone kein Thema, bis der dringende Sanierungsbedarf wohl nicht mehr zu übersehen war. 2011 löste die Eigentümergemeinschaft die Verwalterin ab und verklagte sie auf Zahlung von 219.000 Euro Schadenersatz. Begründung: Für die verspäteten Sanierungsarbeiten müssten die Eigentümer jetzt viel mehr ausgeben als im Jahr 2000. Schon damals hätte die Ex-Verwalterin Maßnahmen ergreifen müssen.

Das Landgericht Köln verneinte eine Pflichtverletzung der Verwalterin: Die Wohnungseigentümer hätten über die Mängel selbst Bescheid gewusst und rechtzeitig Sanierungsbeschlüsse fassen können. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er gab der Eigentümergemeinschaft Recht (V ZR 101/19). Es sei nicht Aufgabe der Eigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliege und wie er zu beseitigen sei, betonten die Bundesrichter.

Dass einzelne Eigentümer über den "Stand der Dinge informiert" waren, ändere daran nichts. Es wäre die Pflicht der Verwalterin gewesen, die Gesamtheit der Eigentümer über die Mängel bzw. die Empfehlung des Sachverständigen zu unterrichten und entsprechende Beschlüsse vorzubereiten. Darauf dürften sich die Eigentümer verlassen. Wenn Umfang und Häufigkeit der Schäden darauf schließen lassen, dass eine tiefergehende Ursache vorliege, müsse der Verwalter diese klären lassen, die Eigentümer informieren und geeignete Gegenmaßnahmen in die Wege leiten.

Time-Sharing-Vertrag auf dem Prüfstand

Auch ein Wohnrecht auf Zeit muss durch Eintragung im Grundbuch abgesichert sein

Wieder einmal ging es vor Gericht um einen Time-Sharing-Vertrag. Bei einer solchen Vereinbarung erwirbt der Käufer für eine oder mehrere Wochen im Jahr ein Wohnrecht in einem Appartement einer Ferienanlage. Die Frage im konkreten Fall: Ist diese Art von Kaufvertrag auch dann gültig, wenn der Käufer des "Teilzeitwohnrechts" laut Vertrag nicht ins Grundbuch eingetragen wird?

Der Bundesgerichtshof erklärte die einschlägige Vertragsklausel für unzulässig, weil sie für den Käufer überraschend sei (V ZR 184/94). Laut Kaufprospekt erwerbe der Kunde ein Dauerwohnrecht, das werde mehrmale betont. Diese Behauptung sei allerdings irreführend, wenn der Käufer nicht durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert werde.

Deshalb sei der Vertrag aber nicht insgesamt unwirksam. Vielmehr müsse der Verkäufer den Erwerber, den gesetzlichen Vorgaben entsprechend, ins Grundbuch eintragen lassen. Dazu sei er verpflichtet, auch wenn im Kaufvertrag eine anderslautende Klausel stehe.

Müssen sich Mieter an Gartenpflegekosten beteiligen?

Ist der Garten einer Wohnanlage öffentlich zugänglich, kann der Vermieter diese Kosten nicht umlegen

Die Wohnung, die das Ehepaar vom Eigentümer gemietet hatte, liegt in einer riesigen Berliner Eigentumswohnungsanlage. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, die Mieter müssten die laufenden Betriebskosten übernehmen. In den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 beanstandeten die Mieter die geforderten Nachzahlungen für Gartenpflegekosten (408 Euro und 123 Euro).

An diesen Kosten müssten sie sich nicht beteiligen, erklärten sie. Im Wohnquartier lägen Sozialeinrichtungen und eine Sporthalle, die Spielplätze seien "für alle da" — die Grünanlage sei für jedermann zugänglich. Mieter hätten nicht mehr Rechte als alle anderen Berliner. Sie dürften z.B. laut Hausordnung die Gehwege nicht verlassen und auf dem Rasen nicht Fußball spielen.

Das Landgericht Berlin entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 132/19). Die Mieter der Wohnungen nutzten die Parkanlage im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie Besucher und Nutzer der öffentlichen Einrichtungen im Quartier. Die Hausordnung enthalte für Mieter die gleichen Regeln wie die Informationstafeln, die auf dem Gelände Besucher von außerhalb über das richtige Verhalten informierten.

Wenn die Grünanlagen einer Wohnanlage von jedermann benutzt werden dürften — unabhängig davon, wer dort eine Wohnung gemietet habe —, könnten Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen.

Immobilienkauf: Makler erteilt falsche Auskunft

Wer wissentlich die Interessen des Kunden gefährdet, verliert den Anspruch auf Maklerprovision

Eine Maklerfirma, die Makler A mit seinem Sohn führte, war von einem Eigentümer beauftragt worden, seine Wohnung zu verkaufen. Bald meldete sich ein Interessent, Herr B. Im Gespräch mit dem Makler betonte er, ihm sei es sehr wichtig, "in einer Eigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können". Obwohl A keine Ahnung hatte, wie die Eigentümergemeinschaft rechtlich ausgestaltet war, behauptete er, da müsse sich B keine Sorgen machen.

Es gebe nur einen weiteren Eigentümer im Haus, erklärte A, und in der Eigentümerversammlung werde nach Kopfteilen abgestimmt. Niemand könne B also überstimmen. Zudem behauptete A, über die konkrete Aufteilung in Miteigentumsanteile liege noch keine Teilungserklärung vor. Dabei hatte sein Sohn vom Immobilienverkäufer bereits eine Teilungserklärung erhalten, der man hätte entnehmen können, dass die Auskünfte des Maklers falsch waren.

Das erfuhr Herr B jedoch erst nach dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags. Daraufhin weigerte er sich, der Maklerfirma die vereinbarte Provision zu zahlen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 1482/18). Der Kaufinteressent habe ausdrücklich sein Interesse an der Ausgestaltung der Eigentümergemeinschaft hervorgehoben. Statt offenzulegen, dass er diese Frage nicht beantworten könne, habe der Makler "ins Blaue hinein" falsche Behauptungen aufgestellt.

Damit habe er die Interessen des Maklerkunden "mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit" gefährdet. B habe auf seine Auskünfte vertrauen dürfen. Wenn A sein Büro und die Zusammenarbeit mit seinem Sohn richtig organisiert hätte, hätte er zu diesem Zeitpunkt die Teilungserklärung und damit auch die tatsächliche Rechtslage gekannt. Wegen dieses pflichtwidrigen Vorgehens entfalle der Anspruch des Maklers auf Provision — unabhängig davon, ob der Kunde durch die falsche Auskunft tatsächlich geschädigt wurde.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Neuer Bodenbelag verschlechtert den Schallschutz: Wohnungseigentümer muss den vorherigen Standard wiederherstellen

1995 war in einer Wohnanlage das Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. Über 20 Jahre später ersetzte ein Mieter den Teppich durch Bodenfliesen — sehr zum Ärger der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung. Denn die Änderung verschlechterte den Trittschallschutz erheblich. Die Miteigentümer forderten vom Eigentümer der Dachgeschosswohnung, wieder einen Teppichboden zu verlegen.

Wie er die gebotene Schalldämmung herstelle, sei Sache des Eigentümers, erklärte das Landgericht Düsseldorf: Aber den 1995 gültigen Standard (DIN 4109) für den Trittschallschutz müsse er einhalten (19 S 152/18). Die Miteigentümer könnten eine Schalldämmung verlangen, die dem Niveau vor dem Austausch des Bodenbelags entspreche.

Auch bei nachträglichen Änderungen müssten die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen beachtet werden. Im konkreten Fall sei allerdings nicht das Baujahr des Gebäudes ausschlaggebend, sondern das Jahr 1995, weil der Dachboden erst 1995 ausgebaut worden sei.

Vergeblich pochte der Eigentümer dagegen auf sein Recht, sein Sondereigentum umzugestalten. Das stehe ihm selbstverständlich zu, betonte das Landgericht. Änderungen dürften aber nicht zu einem erheblichen Nachteil für die Miteigentümer führen.

Diesen Grundsatz müssten auch die Mieter beachten: Der Eigentümer könne sich also nicht darauf berufen, dass nicht er, sondern sein Mieter die Fliesen verlegt habe. Eigentümer müssten dafür sorgen, dass ihre Mieter die im Wohnungseigentumsrecht festgelegten Pflichten erfüllten.

Auch der Verweis darauf, dass bereits der Estrich — der zum Gemeinschaftseigentum gehöre — schlecht verlegt worden sei, helfe hier nicht weiter. Natürlich sei der Eigentümer nicht verpflichtet, auf eigene Kosten das Gemeinschaftseigentum zu verbessern. Das verlange aber auch niemand. Er könne den Schallschutz verbessern, ohne den Estrich auszutauschen: Bevor die Fliesen verlegt wurden, sei die Trittschalldämmung trotz des mangelhaften Estrichs viel besser gewesen.

"Sonderwünsche" beim Bauträgervertrag

Nach Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbarte Änderungen müssen notariell beurkundet werden

Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)

Treppe steiler gebaut als im Prospekt dargestellt

Ein Bauträger muss seine Bauleistungen auch an "Reklamebildern" messen lassen

Ein Ehepaar hatte zum Preis von 698.000 Euro eine Dachgeschosswohnung in einer — noch zu errichtenden — Wohnanlage erworben. Die Bauträgerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte für das Bauprojekt mit einem Exposé geworben. Es zeigte Pläne und schöne Bilder, unter anderem die grafische Darstellung einer "eleganten Treppe aus Sichtbeton" mit 16 Stufen. Sie führte aus dem Wohnbereich zur Dachterrasse.

In der schnöden Wirklichkeit bestand die Treppe allerdings nicht aus Sichtbeton, sondern aus Betonimitat (eine Trockenbaukonstruktion mit Betonoptik). Vor allem aber war sie viel steiler als im Prospekt dargestellt, weil sie nur über 13 Stufen verfügte. Aus diesem Grund weigerten sich die Käufer, die Wohnung mitsamt der Treppe zu akzeptieren und die Schlussrate nach "Fertigstellung" zu zahlen.

Daraufhin trat die Immobiliengesellschaft vom Bauträgervertrag zurück. Zu Unrecht, entschied das Kammergericht in Berlin (21 U 116/18). Die Wohneinheit sei nicht "bezugsfertig", so das Gericht, denn sie weise erhebliche Mängel auf. Die letzte Rate sei daher nicht fällig gewesen. Wie der Bauträger bauen müsse, bestimme nicht allein die Baubeschreibung.

Dabei spielten auch "vertragsbegleitende Umstände" eine Rolle. Das gelte insbesondere für Prospekte und Visualisierungen, mit denen der Bauträger für das Bauprojekt geworben habe. Ein Exposé müsse das angestrebte Bauwerk zutreffend wiedergeben — von dieser Verpflichtung könnten sich Bauträger nicht mit dem Hinweis lossagen, Angaben in Reklameprospekten seien unverbindlich.

Soweit es um Punkte gehe, die für den oder die Erwerber erkennbar wichtig seien, seien sie sehr wohl verbindlich. Für Änderungen an den Bauplänen nach dem Vertragsschluss müsse es triftige Gründe geben (z.B. technische Notwendigkeiten), die der Bauträger vorher noch nicht erkennen konnte.

Eigentümerversammlung am Pfingstmontag

Kurzartikel

An Sonntagen oder Feiertagen abends eine Eigentümerversammlung abzuhalten, ist prinzipiell zulässig. Wird der Termin um 19 Uhr angesetzt, ist es am Pfingstmontag auch für Kirchenbesucher oder Wochenendausflügler zumutbar, an der Versammlung teilzunehmen.

Schäden in der Mietwohnung

Der Vermieter kann dafür Schadenersatz verlangen, obwohl er die Wohnung unrenoviert verkauft hat

Nachdem sie die Betriebskostenabrechnung erhalten hatten, kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Sie zahlten keine Miete mehr und schickten die Wohnungsschlüssel dem Anwalt des Vermieters. Als der Wohnungseigentümer anschließend die Räume besichtigte, entdeckte er erhebliche Schäden. Laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte es 2.885 Euro kosten, sie zu beheben.

Von den Ex-Mietern forderte der Eigentümer, sie müssten die Renovierung finanzieren. Dann verkaufte er aber die Wohnung, ohne die Mängel zu beheben. Denn der Käufer wollte die Wohnung umbauen und war an Renovierungsmaßnahmen nicht interessiert.

Das teilte er auch den ehemaligen Mietern mit. Nun müssten sie für die Schäden nicht mehr geradestehen, freuten sich die Eheleute — allerdings zu früh.

Die Klage des Vermieters auf Ausgleich der Mietrückstände und Schadenersatz hatte nämlich beim Landgericht Darmstadt Erfolg (6 S 243/18). Dass die Ex-Mieter den Mietrückstand ausgleichen müssten, verstehe sich von selbst, so das Landgericht. Der Vermieter könne aber auch Ersatz für die Schäden an der Mietsache verlangen. Für Schäden an der Mietsache schuldeten Mieter auch dann Ersatz, wenn der Eigentümer anschließend die Mietsache verkaufe.

Wenn eine Sache beschädigt wurde, sei es nicht unzulässig, fiktive Kosten für die Mängelbeseitigung geltend zu machen. Fiktiv nenne man die Kosten, wenn die Mängel nicht wirklich behoben wurden. Das lag im konkreten Fall daran, dass der Wohnungskäufer auf die Renovierung verzichtet habe. Das sei aber dessen Entscheidung, die sich nicht auf die Rechtsposition des Vermieters auswirke.

Eigentumswohnung stand 13 Jahre leer

Das Finanzamt verweigert dem Eigentümer den Abzug von "Verlusten aus Vermietung"

Der Eigentümer einer Wohnung führte seit 13 Jahren Renovierungsarbeiten in Eigenregie durch. Die dabei entstandenen Ausgaben sollte das Finanzamt als Werbungskosten berücksichtigen. Zusätzlich beantragte der Mann, den Verlust durch den Leerstand steuerlich zu berücksichtigen, d.h. vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Da er die ganze Zeit über keine Miete eingenommen habe, habe er beim Vermieten Verluste erzielt, erklärte der Steuerzahler. Damit war jedoch die Steuerbehörde nicht einverstanden.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg stimmte ihr zu (6 K 16/94). Von Verlust könne nur dann die Rede sein, wenn ein Steuerpflichtiger überhaupt die Absicht verfolge, einen Gewinn zu erzielen - in diesem Fall also, die Eigentumswohnung gewinnbringend zu vermieten. Wenn ein Eigentümer jedoch 13 Jahre lang renoviere und umbaue, könne man ihm nicht mehr abnehmen, dass das in der Absicht geschehe, später dann umso besser vermieten zu können.

Er habe zwar erklärt, Streitigkeiten im Mehrfamilienhaus hätten es ihm erschwert, die Arbeiten zu beenden. Erwiesen sei aber nur, dass es einmal einen Rechtsstreit über einen zusätzlichen Klingelknopf gegeben habe. Das sei kein vernünftiger Grund, 13 Jahre lang zu renovieren ... Es sei davon auszugehen, dass der Grund für den Leerstand im persönlichen Bereich liege und dass der Steuerzahler auch in Zukunft keinen Profit aus der Wohnung schlagen werde. Daher komme ein Verlustabzug nicht in Frage.

Treppe vom Balkon in den WEG-Garten

Die Eigentümergemeinschaft kann mit Mehrheit beschließen, die Treppe zu entfernen

In einer Berliner Wohnanlage hatten die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung an ihrem Balkon eine Treppe angebracht, die in den Garten führte. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit Mehrheit, dass die Treppe beseitigt werden sollte.

Gegen diesen Beschluss klagten die Eigentümer der Erdgeschosswohnung. Ihrer Ansicht nach widersprach er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es gebe nämlich einen anderen, früher gefassten Eigentümerbeschluss, mit dem der Umbau des Balkons zu einer Terrasse genehmigt worden sei. Diesen Hinweis fand das Landgericht Berlin nicht überzeugend: Es wies die Klage ab (55 S 18/19 WEG).

Wenn ein Balkon erweitert oder zur Terrasse umgebaut werde, sei das nicht zwangsläufig mit einer Treppe in den Garten verbunden. Auch wenn die Treppe nicht fest verankert sei, sondern ausgehängt werden könne: Sie stelle eine bauliche Veränderung der Wohnanlage dar, welche die Optik des Gemeinschaftseigentums beeinträchtige. So eine Veränderung sei nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig.

Unerwünscht sei auch die intensivere Nutzung des Gartens, die mit der Treppe verknüpft sei. Jedenfalls habe der direkte Nachbar seine Bedenken gegen die Treppe mit diesem Nachteil begründet. Auch wenn dessen individueller Anspruch auf Entfernung der Treppe inzwischen verjährt sei, bleibe die Treppe unzulässig. Sie könne von den übrigen Wohnungseigentümern auf Kosten der Gemeinschaft entfernt werden.

Räumungsklage gegen Unbekannt?

Gegen illegale Hausbesetzer hilft keine Räumungsklage, sondern die Polizei

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses beantragte bei der Justiz, ihr Haus sofort zu räumen: Da tummelten sich einige fremde Leute, erklärte sie. Sie wusste jedoch weder, wer die Bewohner waren, noch, wie viele Personen im Haus wohnten. Sie schätzte ihre Zahl auf sieben bis zehn.

Die ursprüngliche Mieterin habe den fremden Personen den Einzug erlaubt, so die Vermieterin, ohne sie vorher zu fragen oder zu informieren. Genauere Angaben zu den aktuellen Hausbewohnern könne sie nicht machen, weil ihr diese nicht die Tür öffneten und ihr keine Personendaten herausrückten. Die Räumungsklage richte sich daher allgemein gegen alle Bewohner des Hauses.

Das Oberlandesgericht Oldenburg lehnte es deshalb ab, ein Räumungsurteil zu fällen (5 W 247/95). Normalerweise müsse der Gegner in einem Rechtsstreit mit Namen und Anschrift genau bezeichnet werden. Ausnahmsweise genügten auch andere Merkmale, wenn sie es erlaubten, die Identität der gegnerischen Partei eindeutig festzustellen. Im konkreten Fall sei jedoch nicht einmal die Anzahl der in dem Haus dauerhaft lebenden Personen bekannt. Man könne also nicht zwischen den Hausbewohnern und Personen unterscheiden, die sich eventuell nur besuchsweise sich in dem Haus aufhalten. Eine Räumungsklage sei bei so einer ungewissen Lage unmöglich.

Allerdings müsse sich die Hauseigentümerin deshalb nicht mit der Hausbesetzung abfinden. Für illegale Hausbesetzer sei die Polizei zuständig.

Wohnungskauf vom Bauträger

Der Bauträger darf die Schlussrate erst kassieren, wenn die Wohnung mängelfrei fertiggestellt ist

Bauträgervertrag nennt man den Vertrag zwischen Erwerber und Bauträger über eine noch zu errichtende Immobilie. Er enthält in der Regel eine Art Ratenzahlungsplan. Dabei sind die Zahlungen abhängig vom Stand des Bauvorhabens: Immer dann, wenn ein bestimmter Stand des Bauvorhabens erreicht ist, bekommt der Bauträger einen Teilbetrag vom Erwerber. Erst, wenn die Immobilie vollständig fertiggestellt ist, muss der Erwerber die Schlussrate zahlen.

Doch wann ist eine Immobilie "vollständig fertiggestellt"? Um diese Frage geht es vor Gericht häufig, so auch im konkreten Fall:

Der Erwerber einer Eigentumswohnung hatte bei der offiziellen Abnahme des Bauvorhabens zahlreiche Baumängel beanstandet und im Abnahmeprotokoll vermerkt. Trotzdem verlangte der Bauträger die letzte Rate von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Er drohte sogar, die Wohnungsschlüssel einzubehalten, bis die Schlussrate überwiesen sei.

Daraufhin zahlte der Wohnungskäufer, verlangte den Betrag jedoch nach dem Einzug vom Bauträger zurück. Zu Recht, entschied das Kammergericht in Berlin (27 U 9/18). Beim Bauträgervertrag gelte: Der Bauträger dürfe die Schlussrate erst kassieren, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel behoben seien. Erst dann sei die Immobilie "vollständig fertiggestellt".

Das Abnahmeprotokoll stelle eine Art Übereinkommen dar: Der Erwerber rüge diejenigen Mängel, die auf jeden Fall beseitigt werden müssten, und der Bauträger wisse damit, was zur Fertigstellung noch fehle.

Da der Bauträger im konkreten Fall die im Abnahmeprotokoll gerügten Mängel nicht behoben habe, hätte er die Schlussrate weder fordern, noch entgegennehmen dürfen. Wenn ein Bauträger in rechtswidriger Weise die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Schlussrate abhängig mache, dürfe der Erwerber den Betrag zurückfordern. Das gelte auch dann, wenn der Wohnungskäufer gewusst habe, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war.

Treppenlift in der Wohnanlage

Unzulässiger WEG-Beschluss: 87-jähriger Wohnungseigentümer soll den Lift im Treppenhaus zurückbauen

2011 hatte die Eigentümergemeinschaft einem alten Ehepaar erlaubt, im gemeinschaftlichen Treppenhaus einen Treppenlift einzubauen. Denn die Ehefrau war behindert und hätte ohne Lift ihre Wohnung im Obergeschoss des Gebäudes nicht mehr verlassen können. Seit ihrem Tod im Jahr 2013 wurde der Treppenlift nicht mehr benützt. Der heute 87 Jahre alte Wohnungseigentümer ist noch relativ gut zu Fuß.

Im April 2019 beschloss die Eigentümerversammlung, der Senior müsse den Treppenlift wieder ausbauen. Da nun kein Bedarf mehr bestehe, müssten die Miteigentümer diese Einschränkung im Treppenhaus nicht länger hinnehmen. Der alte Herr focht den Beschluss an und bekam vom Amtsgericht Kassel Recht (800 C 2005/19).

Zwar sei es zutreffend, dass die übrigen Eigentümer so eine Anlage nur dulden müssten, wenn jemand auf einen barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung angewiesen sei, räumte das Amtsgericht ein. Aktuell sei der Lift nicht notwendig, weil der alte Herr für sein Alter noch rüstig sei.

Ebenso klar sei aber, dass er in absehbarer Zeit einen Lift benötigen werde. Würde er ihn jetzt zurückbauen lassen, müsste er im Fall des Falles erneut eine Erlaubnis für einen Lift beantragen. Das würde lange dauern, Abbau und erneuter Einbau würden viel Geld kosten.

Außerdem seien die Miteigentümer durch den Treppenlift nicht nennenswert beeinträchtigt. Die Führungsschiene sei innen am Geländer montiert, falle kaum ins Auge und nehme nur wenig Platz weg. Der Sitz parke an der letzten Treppe nach oben, die zum Dachboden führe. Dort trockneten zwei Hausbewohner gelegentlich ihre Wäsche, ansonsten werde die Treppe kaum genutzt.

Unter diesen Umständen entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, jetzt den Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Rückbau des Treppenlifts durchzusetzen. Sehr wahrscheinlich würde bald nach dem Rückbau erneut ein Treppenlift gebraucht. Daher müssten die Miteigentümer den aktuellen, keineswegs unzumutbaren Zustand des Treppenhauses akzeptieren.

Sanierungsbedürftige Eigentumswohnung gekauft

Der vom Bauträger angegebene Sanierungskostenanteil kann zur "vereinbarten Beschaffenheit" der Immobilie gehören

Herr X kaufte für 230.000 Euro von einer Immobiliengesellschaft eine Eigentumswohnung, die von der Verkäuferin modernisiert werden sollte. Baupläne und Baubeschreibung waren Bestandteile des notariellen Kaufvertrags. Vom Kaufpreis entfielen nach der "für das Finanzamt unverbindlichen Einschätzung des Verkäufers" 202.000 Euro auf Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen: So stand es im Kaufvertrag.

Für den Käufer war die Höhe des Sanierungskostenanteils wichtig, weil Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Das Finanzamt übernahm zunächst die Angaben im Kaufvertrag und berücksichtigte bei der Einkommensteuererklärung von Herrn X absetzbare Aufwendungen von 202.000 Euro. Nach einer Betriebsprüfung bei der Immobilienverkäuferin korrigierte die Behörde jedoch den Sanierungskostenanteil auf 130.000 Euro.

Damit sei sein Steuervorteil erheblich geschrumpft, warf Käufer X der Verkäuferin vor und verlangte Schadenersatz. Sie habe ihm im Kaufvertrag zugesichert, die Wohnung für 202.000 Euro zu modernisieren. Tatsächlich habe die Bauträgerin jedoch um 72.000 Euro geringere Leistungen erbracht. Das Landgericht Potsdam wies die Klage des Käufers auf Schadenersatz ab (6 O 402/17).

Im Prinzip könne zwar der Sanierungskostenanteil — als Grundlage für Steuervorteile — durchaus zur vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie gehören, betonte das Landgericht. Wenn der Immobilienverkäufer den Sanierungskostenanteil falsch angebe, stelle das dann einen Mangel des Objekts dar, weil es nicht so beschaffen sei wie vereinbart. Unter diesen Umständen müsste der Bauträger für den Mangel haften.

Im konkreten Fall sei jedoch kein bestimmter Sanierungskostenanteil vereinbart worden, so das Landgericht. Denn im Kaufvertrag stehe zu den Modernisierungskosten ausdrücklich, dies sei eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers". Entgegen der Ansicht des Käufers habe ihm die Immobiliengesellschaft damit gerade nicht "zugesichert", die Wohnung mit genau diesem Aufwand zu sanieren. Unverbindlich bedeute nun einmal unverbindlich.

Im Übrigen gehörten zum Aufwand eines Bauträgers auch steuerlich nicht absetzbare Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungskosten. Der Vorwurf, die Verkäuferin habe um "72.000 Euro geringere Leistungen" erbracht, treffe daher objektiv nicht zu.

Unzulässige Makler-Klausel

Kunden müssen es dem Makler nicht mitteilen, wenn sie ein Objekt bereits kennen

Ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, dem auch Makler angehören, beanstandete die Internetanzeige einer Maklerin auf der Internetplattform ImmobilienScout24. Sie bot dort eine Wohnung zum Kauf an, nannte den Kaufpreis und eine pauschale Käuferprovision, die im Erfolgsfall zu zahlen war (6.000 Euro). Unter der Überschrift "Sonstiges" stand folgende Klausel:

"Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert."

Diese Sätze stellten eine unzulässige Geschäftsbedingung (AGB) dar, kritisierte der Verband.

So sah es auch das Landgericht Berlin, das der Maklerin per einstweiliger Verfügung verbot, die Klausel in ihren Maklerverträgen weiterhin zu verwenden (52 O 304/18). Dagegen wehrte sich die Maklerin: Sie habe in dem Inserat keine "AGB-Klausel" formuliert, denn eine Anzeige bei ImmobilienScout24 sei kein rechtsverbindliches Vertragsangebot. Ein Maklervertrag komme erst zustande, wenn sie dem Kunden ein Exposé übersende und der Kunde dieses Angebot annehme.

Es sei zwar richtig, dass eine Zeitungsanzeige oder Onlineinserat für sich genommen noch nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu sehen sei, räumte das Landgericht ein. Anders sei dies aber zu beurteilen, wenn ein Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits explizit und eindeutig zum Ausdruck bringe — dann sei das Inserat als verbindliches Angebot einzustufen. Und das treffe hier zu.

Also seien die strittigen Sätze als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Was die Maklerin hier von den Kunden verlange, sei mit den gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag nicht zu vereinbaren: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei der Maklerkunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu informieren, wenn er/sie das angebotene Objekt bereits kenne. Die AGB-Klausel benachteilige die Vertragspartner der Maklerin unangemessen und sei wettbewerbswidrig.

Müllcontainer vor der Haustür

Kurzartikel

Wird gegenüber einer neu erbauten Eigentumswohnungsanlage eine Containeranlage für Altglas und Altpapier aufgestellt, führt dies nicht zu einem Wertverlust der Immobilie, für den Wohnungskäufer vom Bauträger Schadenersatz verlangen können. Haben sich die Käufer mit der Wahl des Standorts für "urbanes Leben" entschieden, so das OLG, gehört dazu auch ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung. Die damit verbundenen Geräusche seien auch in einem Neubauviertel mit gehobenen Preisen als unvermeidlich hinzunehmen.

Schlagzeugspielen erlaubt?

Amtsgericht begrenzt die Übungsstunden eines Musikstudenten in der Eigentumswohnung

Ein Ehepaar bewohnt mit seinem Sohn eine Wohnung im Erdgeschoss. Zur Eigentumswohnung gehört ein Hobbyraum im Souterrain, der über eine Wendeltreppe erreichbar ist. Hier steht das Schlagzeug des Sohnes, der Schlagzeug studiert und in einer professionellen Jazzband spielt. Eine Mitbewohnerin beschwerte sich über die permanente Ruhestörung. Sie wohnt im zweiten Stock des Mehrfamilienhauses.

Von Montag bis Donnerstag arbeite sie tagsüber, erklärte die Dame, doch in der übrigen Zeit leide sie sehr unter dem Lärm. Monotonie und Lautstärke des Schlagzeugs seien unerträglich belastend. Der Studiosus halte sich nicht an Ruhezeiten und spiele auch am Wochenende. Von den Wohnungseigentümern forderte sie, die Lärmbelästigung zu beenden.

Die Eltern des "Störenfrieds" bezweifelten die behauptete Intensität der Störung: Immerhin sei der Hobbyraum schallisolierend ausgekleidet, zudem lägen zwei Stockwerke zwischen dem Übungsraum und den Räumen der Dame. Ihr Sohn müsse täglich üben, andernfalls würde er die nötige Fingerfertigkeit verlieren. Darüber hinaus sei Musizieren in der eigenen Wohnung ein sozial übliches Verhalten. Es könne nicht komplett verboten, allenfalls zeitlich eingeschränkt werden.

Die Geräusche kämen nicht in vollem Maße "oben" an, sondern sehr gedämpft, bestätigte das Amtsgericht München (484 C 14424/16 WEG). Laut Sachverständigengutachten liege der gültige Grenzwert im Haus bei 30 Dezibel, dieser Wert werde nur um ca. zwei bis vier Dezibel überschritten. Ein absolutes Verbot komme daher hier nicht in Betracht, zumal das im konkreten Fall auch einen Eingriff in das Grundrecht der Berufsfreiheit bedeuten würde.

Auch an Sonn- und Feiertagen könne man dem Sohn der Eigentümer das Schlagzeugspielen nicht völlig verbieten. Er sei meist nur am Wochenende zu Hause und benötige dann einen Übungsraum. Im Prinzip ständen hier unvereinbare Interessen gegeneinander: Das Interesse daran, aus Lebensfreude und als Lebensinhalt zu musizieren, und das Interesse der Mitbewohnerin, sich in den eigenen vier Wänden ungestört und in Ruhe entspannen zu können.

Kompromissvorschlag des Gerichts: Am Wochenende müsse der Studiosus das Üben auf eine Stunde täglich beschränken. An Wochentagen dürfe er zwei Stunden spielen — mit Ausnahme der Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr mittags, vor 9 Uhr und nach 20 Uhr.