Wohneigentum

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Videokamera in der Tiefgarage

Wohnungseigentümer filmt mit im Auto montierter Kamera in der Garage Fahrzeuge und Personen

Für den Fall, dass jemand in der Tiefgarage der Wohnanlage seinen Wagen beschädigen oder gar aufbrechen sollte, wollte Wohnungseigentümer A gerüstet sein. Er installierte mit einem Gummisauger an der Windschutzscheibe seines Wagens eine Videokamera, die mit einem Bewegungsmelder ausgestattet war. Löste der Sensor aus, zeichnete die "Dash-Kamera" die Umgebung des Stellplatzes auf.

Miteigentümer B gefiel diese Videokontrolle gar nicht: Er forderte Eigentümer A auf, die Kamera zu entfernen, allerdings ohne Erfolg. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek gab Herrn B Recht (880 C 9/16). A dürfe keine Aufnahmen von Personen und anderen Fahrzeugen machen, die sich auf der Gemeinschaftsfläche der Tiefgarage befänden.

Die Videoüberwachung verletze die Miteigentümer in ihrem Recht auf Eigentum und in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Jemanden ohne dessen Einverständnis zu filmen, greife unzulässig in das Recht am eigenen Bild ein.

A könne sich nicht darauf berufen, mit der Kamera nur sein Fahrzeug zu sichern und damit ein berechtigtes Interesse zu verfolgen. In der Wohnanlage sei noch nie ein Auto beschädigt oder aufgebrochen worden. Einen konkreten Anlass für die Filmerei gebe es also nicht. Die Aufnahmen seien rechtswidrig.

Wer ist für die Wildkirsche zuständig?

Ist im Garten einer Wohnanlage ein Baum zu fällen, muss sich in der Regel die Eigentümergemeinschaft darum kümmern

In einer Münchner Wohnanlage steht am Zaun zwischen zwei Gärten ("Sondernutzungsflächen") eine zwölf Meter hohe Wildkirsche. Den Baum hatte Eigentümerin A vor 20 Jahren auf ihrer Seite gepflanzt - nicht aus freien Stücken, sondern weil es die Baugenehmigung so vorsah. Die Baugenehmigung wiederum entsprach dem Freiflächengestaltungsplan der Stadt München.

Mittlerweile ragen die Äste des Vogelkirschbaums weit in den Gartenanteil der Eigentümerin B hinein. 2017 beantragte Frau B mehrfach, den Baum zu fällen. Doch das für Naturschutz zuständige Amt der Stadt München lehnte ab. Die Eigentümer dürften nur die Baumkrone um maximal 25 Prozent einkürzen, lautete die Auskunft. Eigentümerin B gab deshalb ihr Anliegen aber nicht auf, sondern hielt sich an die Nachbarin.

Sie zog vor Gericht und verlangte von Frau A, den Baum zu fällen oder ihn zumindest drastisch zurückzuschneiden. Die Wildkirsche sei von Schädlingen, vor allem von Pilzen befallen. Diese breiteten sich auf ihren, Frau B’s, Pflanzen aus. Das sei nicht hinnehmbar. Eigentümerin A bestritt diesen Sachverhalt nicht. Sie forderte Frau B jedoch auf, die Eigentümergemeinschaft (WEG) zu verklagen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (481 C 24911/16 WEG). Die WEG könne zwar die Pflicht zum Instandhalten des gemeinschaftlichen Eigentums (bzw. zur Finanzierung solcher Maßnahmen) einzelnen Eigentümern auferlegen. Das setze aber eine klare Regelung in der Teilungserklärung der Wohnanlage voraus. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlich vorgeschriebenen Zuständigkeit der WEG. Und so liege der Fall hier.

In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage sei festgelegt, dass die (damals von der Stadt München geforderten) Bäume auf den Gemeinschaftsflächen "von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind". Das spreche dafür, dass auch die Folgekosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Auch aus dem in der Teilungserklärung fixierten Recht der einzelnen Eigentümer, den Garten frei zu gestalten (Pflanzenauswahl, Anlegen von Beeten etc.), lasse sich nicht ableiten, dass diese Eigentümer verpflichtet wären, die Bäume im Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu pflegen bzw. instand zu halten.

Störende Satellitenanlage am Balkon

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer kann vom Mieter seiner Wohnung verlangen, eine Satellitenanlage zu entfernen, wenn sie ohne Erlaubnis des Verwalters der Eigentumsanlage am Balkon installiert wurde und die Antenne das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage optisch beeinträchtigt.

Trampolin im "Ziergarten"?

Wohnungseigentümer dürfen auf der Terrasse Spielgerät für ihre Kinder aufstellen

In einer Wohneigentumsanlage aus mehreren Häusern lag zwischen Haus 1 und Haus 4 ein großer Spielplatz. Im Haus 4 wohnte ein Ehepaar mit Kindern in der Erdgeschosswohnung. Der den Eigentümern zugewiesene Gartenanteil sollte laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als "Terrasse" bzw. "Ziergarten" genutzt werden. Das Ehepaar stellte dort für die Kinder hinter einer Hecke ein drei Meter hohes Trampolin auf.

Das missfiel einem anderen Ehepaar, dem eine Wohnung im gegenüberliegenden Haus 1 gehörte. Er fühle sich von dem Trampolin gestört, wenn er täglich hier vorbeigehe, erklärte der Ehemann und verlangte, das Spielgerät zu entfernen. Das Trampolin sei überflüssig, schließlich wohne die Familie direkt neben dem Spielplatz. Es sehe aus wie eine "schwarze Wand", stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar und verschandele optisch die Wohnanlage. Dabei solle ein "Ziergarten" doch schmücken und der optischen Erbauung dienen.

Dieser Definition mochte sich das Amtsgericht München nicht anschließen (485 C 12677/17 WEG). Der Begriff "Ziergarten" sei nicht so auszulegen, dass dort nur "schmückende Pflanzen" stehen sollten und Kinder dort nicht spielen dürften. Wohnungseigentümer müssten spielende Kinder anderer Eigentümer oder Mieter akzeptieren, sofern sie nicht übermäßig störten. Und wo Kinder spielten, gehörten auch Spielgeräte dazu.

Der Kinderspielplatz zwischen den Häusern mache weiteres Spielgerät nicht überflüssig. Die Eltern hätten zu Recht darauf verwiesen, dass er das Herzstück der Wohnanlage sei, die für Familien konzipiert und als besonders kinderfreundlich beworben wurde. Das Trampolin sei zwar groß, aber keineswegs "überdimensioniert" und zudem von einer dichten Hecke verdeckt. Da es nicht fest im Terrassenboden verankert sei — im Winter werde es abgebaut —, stelle das Trampolin auch keine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. (Die Trampolin-Gegner haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Keine e-Mobil-Box vor der Wohnanlage

Eigentümergemeinschaft muss einer Ladestation fürs Elektromobil vor dem Hauseingang nicht zustimmen

Ein gehbehinderter Wohnungseigentümer handelte umweltbewusst und kaufte ein Elektromobil. Doch die Eigentümerversammlung verweigerte ihm die passende "Tankstelle". Sie lehnte seinen Antrag ab, vor dem Hauseingang eine Unterstellmöglichkeit inklusive Ladestation für das kleine Fahrzeug aufstellen zu dürfen.

Zu Recht, wie das Landgericht Bremen entschied (4 S 250/15). Der Antrag des Eigentümers sei zu ungenau gewesen, um so einen Beschluss fassen zu können. Eine Box zum Unterstellen — also eine Lade-Box mit Stromanschluss — stelle eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar, der alle Eigentümer zustimmen müssten. Wenn die Eigentümerversammlung einen Beschluss über eine bauliche Veränderung fassen solle, müsse dieser inhaltlich bestimmt sein.

Also hätte der Elektromobil-Fahrer die geplante bauliche Maßnahme präzise beschreiben müssen: Wie groß sei die e-Mobil-Box, wie sehe sie aus, wo genau solle sie stehen? Wie sollten die Stromkabel verlaufen? Wie sei die Finanzierung geregelt? Das sei alles unklar gewesen, müsste aber der Inhalt eines WEG-Beschlusses sein. Andernfalls könnten ihn einzelne Eigentümer jederzeit anfechten.

Dazu komme: Dass der gehbehinderte Antragsteller auf ein Fahrzeug angewiesen sei, um mobil zu bleiben, sei ohne weiteres nachvollziehbar. Dass er darauf angewiesen sei, eine e-Mobil-Box vor der Wohnanlage aufzustellen, habe er aber noch nicht überzeugend dargelegt.

Verspätete Beleidigungsklage

Hausverwalter las in der Eigentümerversammlung falsche Anschuldigungen vor

Harmonisch war das Verhältnis der beiden Wohnungseigentümerinnen A und B wohl nie. Der Konflikt erreichte während einer Eigentümerversammlung seinen Höhepunkt: Der Versammlungsleiter — Geschäftsführer der Hausverwaltung — las ein Schreiben der Frau A vor. Darin beschuldigte Frau A den Lebensgefährten von Frau B, sie rüde attackiert zu haben. Herr P wohnt mit Frau B in deren Eigentumswohnung und nahm als ihr Vertreter an der Eigentümerversammlung teil.

Der Inhalt des Schreibens: Sie sei am Abend mit dem Rad in die Tiefgarage gefahren, so Frau A, und habe es kurz vor dem Garagentor von Frau B abgestellt. Da sei Herr P dazu gekommen und habe das Fahrrad und den darauf liegenden Ordner in ihre Garage geworfen. Er habe sie angeschrien und "mit den schlimmsten Ausdrücken" beschimpft. "Sein Verhalten mir gegenüber ist so aggressiv, dass man es mit der Angst zu tun bekommt …".

Die vorgelesenen Behauptungen waren frei erfunden, wurden jedoch ins Versammlungsprotokoll aufgenommen. Herr P verklagte zunächst Frau A auf Unterlassung, was diese akzeptierte. Seltsamerweise zog er erst Jahre später gegen die Hausverwaltung vor Gericht. Von ihr forderte P, die beleidigenden Anschuldigungen zu unterlassen und den Text aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu entfernen. Der Geschäftsführer habe gegen das Neutralitätsgebot verstoßen und seine, P’s, Persönlichkeitsrechte verletzt, indem er das verleumderische Schreiben vorgelesen habe.

Mit der Klage habe der Hausbewohner zu lange gewartet, urteilte das Amtsgericht München (213 C 10547/16 (2)). Einen vernünftigen Grund dafür habe P nicht nennen können. Einen aktuellen Anlass für seine Forderungen gebe es auch nicht (z.B. dass der Verwalter die Beschuldigungen wieder "aufgewärmt" hätte). Dass Herr P über Jahre hinweg keine Zeit gefunden habe, sich um diese Angelegenheit zu kümmern, sei nicht nachvollziehbar. Viel Zeit hätte es ihn nicht gekostet, darüber mit seinem Anwalt zu sprechen.

Wenn jemand, der beleidigt oder verleumdet werde, dies widerspruchslos hinnehme und sich darum jahrelang nicht kümmere, erwecke er den Anschein, als sei die Sache erledigt. Und er bringe damit auch objektiv zum Ausdruck, dass ihm das Verbreiten der Beschuldigungen nicht so wichtig war. Nach mehr als einem Jahr bestehe in Bezug auf unwahre und ehrverletzende Behauptungen kein Rechtsschutzbedürfnis mehr.

Mieterin verwüstet Eigentumswohnung

Die Eigentümerin kann die Kosten der Mängelbeseitigung als Werbungskosten von der Steuer abziehen

2007 hatte Frau X eine vermietete Eigentumswohnung gekauft — in tadellosem Zustand. Im Jahr darauf weigerte sich die Mieterin, die geforderten Nebenkosten zu bezahlen. Nach dem Streit darüber kündigte die Eigentümerin das Mietverhältnis, wofür sich die Mieterin gründlich rächte.

Als Frau X nach dem Auszug der Mieterin ihre Wohnung besichtigte, waren Türscheiben eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und an den Wänden schimmelte es. Obendrein hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Bad nicht gemeldet: Hier war bereits die Bausubstanz beschädigt.

Von der verschuldeten, insolventen Ex-Mieterin konnte die Eigentümerin keinen Schadenersatz eintreiben. Sie musste die Wohnung daher auf eigene Kosten renovieren. Um die gravierenden Schäden zu beheben, gab Frau X rund 20.000 Euro aus. Diesen Betrag machte sie bei ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 als "Erhaltungsaufwand" geltend. Erhaltungsaufwand wird sofort steuermindernd berücksichtigt.

Doch das Finanzamt "spielte" nicht mit und versagte den direkten Abzug: Hier handle es sich um so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten", fand die Behörde. Die Reparaturkosten lägen höher als 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Deshalb könne die Steuerzahlerin diese Kosten nur über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.

Gegen den Steuerbescheid klagte die Wohnungseigentümerin und setzte sich beim Finanzgericht Düsseldorf durch. Der Bundesfinanzhof bestätigte dessen Urteil (IX R 6/16). Im konkreten Fall gehe es nicht um Schönheitsreparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Um "anschaffungsnahe Herstellungskosten" handle es sich nur, wenn Mängel behoben werden, die beim Kauf schon vorhanden waren.

Als Frau X die Eigentumswohnung kaufte, habe aber kein Baumangel vorgelegen. Die Wohnung sei nicht renovierungsbedürftig gewesen. Nachweislich habe die Mieterin erst nach dem Kauf der Immobilie durch Vandalismus Schäden verursacht. Aufwendungen für das Beseitigen so zustande gekommener Schäden an der Bausubstanz seien als "Erhaltungsaufwand" anzusehen und damit sofort als Werbungskosten von der Steuer abzuziehen.

WEG-Verwalter erhält Energieausweis

Kurzartikel

Wenn der Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage fertiggestellt und übergeben hat, muss er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch eine Kopie des Energieausweises für das Gebäude aushändigen. Diese Kopie erhält der Verwalter. Der Bauträger ist nicht verpflichtet, Kopien für einzelne Eigentümer anzufertigen und herauszugeben.

WEG: Gewächshaus auf der Dachterrasse

Die Eigentümergemeinschaft fordert von Miteigentümern, ein Glashaus von der Terrasse zu entfernen

In einer Wohnanlage nahe München bewohnte ein Ehepaar die oberste Etage. Auf der Dachterrasse seiner Eigentumswohnung hatte das Paar ein so genanntes "Anlehngewächshaus" aufgestellt, das nicht mit der Fassade verbunden wird. Es besteht aus seitlichen Glaselementen, einem Dach aus Kunststoff und Aluminiumprofilen.

Das Glashäuschen missfiel den anderen Eigentümern. Die Eigentümergemeinschaft forderte das Ehepaar auf, die "bauliche Veränderung" rückgängig zu machen. Die Eheleute fanden allerdings, hier könne von einer "baulichen Veränderung" keine Rede sein, weil das Gewächshaus nicht befestigt sei. Außerdem herrsche in der Wohnanlage sowieso ein Wirrwarr und Wildwuchs an vielerlei Veränderungen.

Schließlich landete der Streit vor dem Amtsgericht München, das ihn zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft entschied (481 C 26682/15 WEG). Ob das Gewächshaus befestigt sei oder nicht, spiele keine Rolle, erklärte der Amtsrichter. Es sei von der Straße aus gut sichtbar, das verändere deutlich das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage. Schon deshalb stelle es eine bauliche Veränderung dar.

Jede Umgestaltung, die vom ursprünglichen Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweiche, sei als bauliche Veränderung einzustufen, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei. Dass auch andere Eigentümer das Gemeinschaftseigentum umgestaltet hätten, ändere daran nichts. Die Eigentümer der Dachwohnung müssten das Gewächshaus entfernen.

Wärmedämmung einer Grenzwand

Nachbarschaftsrecht: Nachbarn müssen "grenzüberschreitende Wärmedämmung" nur bei Altbauten dulden

Herr X besitzt in Berlin ein Reihenendhaus, das an der Grenze zum benachbarten Grundstück steht. Auf diesem Grundstück hatte ein Bauträger 2004/2005 eine Wohnanlage errichtet und das Mehrfamilienhaus direkt an das Reihenendhaus von X angebaut. Die Giebelwände der Gebäude sind allerdings nicht deckungsgleich: Die Seitenwand der Wohnanlage steht entlang der Grundstücksgrenze rund 1,60 Meter vor.

Auf diesen Vorsprung hatte der Bauträger 2005 Dämmmaterial angebracht, das sieben Zentimeter (cm) in das Grundstück des Nachbarn X hineinragt. Das Dämmmaterial wurde seinerzeit weder verputzt, noch gestrichen. Das wollte die Eigentümergemeinschaft nun nachholen: Putz plus Anstrich sollten höchstens 0,5 cm dick werden. Sie verlangte von X, diese Maßnahme auf seinem Grund zu dulden.

Als sich der Nachbar weigerte, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht und berief sich auf das Berliner Nachbarschaftsrechtsgesetz: Grundstückseigentümer müssten die Überbauung ihres Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits bestehe (§ 16a). Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab (V ZR 196/16).

Das Land Berlin habe mit dieser Vorschrift den Zweck verfolgt, die energetische Sanierung von Altbauten zu erleichtern. Sie sollte nicht daran scheitern, dass Nachbarn eine grenzüberschreitende Wärmedämmung, also den Überbau auf ihrem Grundstück verweigerten. Für Neubauten gelte die Duldungspflicht der Nachbarn jedoch nicht.

Denn bei einem Neubau könnten Architekten von vornherein so planen, dass das Gebäude die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an den Wärmeschutz erfülle. Bei Neubauten müsse die Wärmedämmung daher in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleiben.

Das habe der Bauträger beim Bau der Wohnanlage nicht beachtet. Er habe die 2005 schon gültigen Vorgaben der EnEV ignoriert, das Mehrfamilienhaus ohne Dämmung unmittelbar an die Grenze zum Grundstück von Herrn X gebaut und anschließend den Wärmeschutz auf dessen Grundstück angebracht. Auf die Regelung für Altbauten könne sich die Eigentümergemeinschaft daher nicht berufen: Angesichts der besonderen Situation müsse der Nachbar keinen weiteren Überbau dulden.

Silberfischchen in der Eigentumswohnung

OLG Hamm: In einer fast 20 Jahre alten Wohnung stellen Silberfischchen keinen Mangel dar

117.000 Euro hatte die Käuferin im Dezember 2013 für eine Eigentumswohnung bezahlt, die Wohnanlage war 1994 gebaut worden. Nach ihrem Einzug im März 2014 tauchten immer mehr Silberfischchen auf — so schilderte es jedenfalls die Käuferin. Sie hätten sich trotz intensiver Gegenmaßnahmen in der Wohnung ausgebreitet, nicht einmal der Kammerjäger habe dagegen etwas ausrichten können.

Gewiss sei die Wohnung schon beim Vertragsschluss massiv befallen gewesen, behauptete die Frau, sie erkläre deshalb den Rücktritt vom Kaufvertrag. Da der Verkäufer den Rücktritt nicht akzeptierte, landete der Streit bei der Justiz. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm wies die Klage der Käuferin auf Rückzahlung des Kaufpreises ab (22 U 64/16).

Wer eine ältere Wohnung erwerbe, müsse mit einem gewissen "Grundbestand an Silberfischchen" rechnen, so das OLG. In genutzten Wohnungen sei das Auftreten dieser Spezies durchaus üblich, wie ein Sachverständiger erläutert habe. Käufer könnten deshalb nicht erwarten, dass so eine Wohnung völlig frei von Insekten sei. Silberfischchen stellten keinen Sachmangel dar, der es rechtfertigen würde, den Wohnungskauf rückgängig zu machen.

Insekten seien nur dann als gravierender Mangel einer Immobilie anzusehen, wenn sich die Räume wegen des Befalls nicht mehr als Wohnräume eigneten. Das treffe hier aber nicht zu: Von Silberfischchen gehe keine Gefahr für die Gesundheit der Bewohner aus.

Dass die Wohnung schon zum Zeitpunkt des Kaufs stark befallen gewesen sei, habe die Käuferin nicht beweisen können. Laut Sachverständigengutachten sei es sehr wohl möglich, dass die Anzahl der Silberfischchen vor dem Kauf unauffällig war und anschließend stark angestiegen sei.

Rutschige Rampe

Kurzartikel

Stürzt eine Mieterin bei Regen auf der nassen Rampe zur Tiefgarage einer Wohnanlage und verletzt sich, muss die Eigentümergemeinschaft für die Unfallfolgen einstehen. Das gilt aber nur, wenn die Rampe eine erkennbare Gefahrenquelle darstellt und der Hausverwalter nachweislich darüber Bescheid weiß, dass die Rampe bei Nässe besonders rutschig ist. Das Amtsgericht zieht als Maßstab für die Entscheidung die Arbeitsschutzregeln heran, weil es für die Rutschfestigkeit von Tiefgaragenfußböden keine eindeutigen Regeln gibt. Fazit: Sicherungsmaßnahmen sind nicht zwingend notwendig, wenn der Betonboden einer Rampe die Rutschklasse "R 10" der Arbeitsschutzregeln erreicht, wie es hier der Fall war.

Pfusch bei der Balkonsanierung

Eigentümergemeinschaft wirft dem Architekten mangelhafte Bauaufsicht bei der Sanierung vor

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ließ sämtliche Balkone der Wohnanlage sanieren. Einen Architekten engagierte sie, um die Baumaßnahmen zu planen und zu beaufsichtigen. Das Resultat der Sanierung war jedoch alles andere als erfreulich: Mängel an den Metallgeländern, die Balkonböden waren nicht richtig abgedichtet.

Von der WEG mit diesen Mängeln konfrontiert, verwies der Architekt auf die Handwerksfirma, die auch die Ausführungsplanung übernommen habe. Das sei nicht Bestandteil seines Auftrags als Architekt gewesen. Kontrolliert habe er die Baumaßnahmen natürlich schon, und zwar im gebotenen Umfang. Das bestritten die Auftraggeber und verklagten ihn auf Zahlung von 80.000 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 102/05). Bei Mängeln des Bauwerks, die für Fachleute auf den ersten Blick zu erkennen seien, spreche alles dafür, dass der Architekt die Bauaufsicht nachlässig gehandhabt habe. Dann müsse der Architekt das Gegenteil beweisen, um sich zu entlasten, d.h. er müsse darlegen, wie er die Arbeiten kontrolliert habe.

Im konkreten Fall habe der Architekt die Vorwürfe nicht widerlegt. So habe er es versäumt, sich die Planungsunterlagen des Handwerkers geben zu lassen und diese zu prüfen. Ohne Planungsunterlagen könne der Architekt nicht kontrollieren, ob die Bauhandwerker die Vorgaben korrekt umsetzten. Zudem hätte er klären müssen, ob für die geplanten Metallarbeiten ein statischer Nachweis vorlag.

Schwierige oder gefährliche Arbeiten müssten Architekten besonders aufmerksam überwachen. Wer die Aufgabe übernehme, Baumaßnahmen zu koordinieren und zu beaufsichtigen, trage die Verantwortung dafür, dass die Arbeiten mit der Baugenehmigung und den Ausführungsplänen übereinstimmten und gemäß den einschlägigen Regeln der Technik durchgeführt werden.

Ast demoliert Autodach

Muss der Hausverwalter einer Wohneigentumsanlage für Schaden durch eine Rotbuche einstehen?

Frau A besuchte einen Bekannten, der in einer Wohnanlage lebt. Sie parkte ihren Wagen direkt neben dem Gebäude unter einer Rotbuche. Als sie zurückkam, war ein Ast heruntergefallen und hatte das Autodach demoliert. Rund 9.000 Euro musste Frau A ausgeben, um den Schaden reparieren zu lassen.

Für diesen Betrag forderte sie Schadenersatz von der Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft den Auftrag hatte, die Wohnanlage zu pflegen — inklusive Garten und Baumbestand. Der Hausverwalter habe den maroden Baum ungenügend kontrolliert, fand die Autobesitzerin, er hätte fachmännischen Rat einholen müssen.

In dieser Ansicht fühlte sich Frau A bestätigt, als im Prozess um Schadenersatz ein Experte erläuterte, die Buchenrinde sei an Astgabelungen länglich verdickt, was Instabilität anzeigen könne. Trotzdem verlor sie den Prozess.

Das Oberlandesgericht Oldenburg räumte zwar ein, dass Baumeigentümer sich prinzipiell darum kümmern müssten, dass ihre Bäume niemanden gefährdeten (12 U 7/17). Sie müssten daher regelmäßig ihre Standfestigkeit prüfen und sie auf Krankheiten bzw. Schäden untersuchen (lassen), vor allem dann, wenn Bäume nahe an Straßen oder Gehsteigen wurzelten. Städte und Gemeinden müssten dafür qualifiziertes Personal einsetzen.

Bei Privatleuten sei allerdings nicht so ein strenger Maßstab anzulegen. Sie müssten nur in angemessenen Intervallen eine äußere Sichtprüfung der Bäume durchführen. Da könne es nur um Probleme gehen, die auch für einen Laien erkennbar seien — z.B. abgestorbene Teile, Rindenverletzungen oder sichtbarer Pilzbefall eines Baumes.

Wenn der Hausverwalter solche Phänomene festgestellt hätte, hätte er in der Tat einen Fachmann hinzuziehen müssen. Das sei aber nicht der Fall: Dass die Rotbuche bereits instabil war, hätte nur ein Experte mit forstwirtschaftlichem Wissen, nicht aber ein Laie mit prüfendem Blick erkennen können. Den Hausverwalter treffe daher kein Vorwurf. Frau A müsse die Reparaturkosten selbst tragen.

Bauträger spart bei Schneefanggittern

In schneereichen Gebieten müssen Bauvorhaben ausreichend mit Schneefangkonstruktionen ausgestattet werden

Kaum war die neue Wohnanlage in Oberbayern fertig gestellt, beschwerten sich die Wohnungseigentümer beim Bauträger über diverse Mängel. Ein wesentlicher Einwand: Auf dem Gebäudedach seien nicht genügend Schneefanggitter angebracht. Nur über den Eingängen und über dem Bürgersteig seien Gitter montiert. In einem schneereichen Gebiet reiche das nicht aus.

Der vom Bauträger beauftragte Privatgutachter kam, wenig überraschend, zu dem Ergebnis, dass kein Mangel vorlag: Schneefangkonstruktionen seien nicht an jeder Stelle am Bauwerk erforderlich, erklärte er. Es gebe keine technische Norm, die das vorschreibe. Aus diesem Grund lehnte der Bauträger weitere Maßnahmen ab.

Daraufhin verklagte ihn die Eigentümergemeinschaft und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) München durch (28 U 2388/16 Bau). Die Immobiliengesellschaft müsse "nachrüsten", um das Bauvorhaben verkehrssicher zu machen, entschied das OLG. Auch ohne einschlägige öffentlich-rechtliche Vorschriften könne ein Bauträger dazu verpflichtet sein, ein Gebäudedach mit mehr Schutzgittern auszustatten.

Ob das nötig sei, um Personen zu schützen, hänge von den örtlichen Gegebenheiten ab: von der durchschnittlichen Schneemenge im Winter, von der Lage des Gebäudes, von der Verkehrssituation etc. Hier gehe es um eine Wohnanlage in einem generell schneereichen Ort in Oberbayern — er liege in Schneelastzone 3 (= höchste Kategorie!). An so einem Ort sei die Gefahr, dass Personen von Eis oder Schneelawinen vom Dach getroffen und verletzt werden könnten, besonders groß.

Daher müsse der Bauträger nicht nur oberhalb von Eingängen und Gehwegen, sondern auch über Terrassen, Spielplätzen, Fahrradabstellplätzen etc. Schneefanggitter montieren lassen. Also überall da, wo sich rund um die Wohnanlage regelmäßig Personen aufhalten. Nur so erfülle der Bauträger seine Verkehrssicherungspflicht.

Unerwünschte Stützmauer am Hang

Hauseigentümer streiten über eigenmächtig durchgeführte Baumaßnahmen

Das Grundstück, auf dem das Doppelhaus steht, liegt an einem Hang. Die Bewohner bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Während die Nachbarn in Urlaub waren, nahmen die Eigentümer A Veränderungen auf ihrer Grundstücksseite vor, die sie mit den Nachbarn B nicht abgesprochen hatten. Eine Spezialfirma errichtete am Hang eine Stützmauer aus Betonelementen, hob Erde an der Außenwand des Gebäudes aus und stellte Pflanztröge auf.

Die Miteigentümer B waren von diesem Anblick nicht gerade begeistert. Vergeblich versuchte das Ehepaar A, ihnen die Maßnahmen als "notwendige Abwehr von Gefahren für das Gemeinschaftseigentum" schmackhaft zu machen: Die Ausgrabungen verhinderten Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden, die Stützmauer das Abrutschen des Hangs.

Das seien bauliche Veränderungen, die die Miteigentümer nicht dulden müssten, entschied das Landgericht Hamburg (318 S 102/15). Sie beeinträchtigten den architektonischen Gesamteindruck der Anlage erheblich. Solche Maßnahmen müssten vorher in einer Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Schließlich sei es hier nicht um eine unaufschiebbare, quasi "alternativlose" Notmaßnahme gegangen.

Dass die Bauarbeiten notwendig gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen, habe das Ehepaar A zwar behauptet, aber nicht überzeugend begründet. Die Eigentümer hätten nicht prüfen lassen, ob und in welcher Weise die beschworenen Gefahren (Abrutschen des Hangs bzw. ein Durchfeuchten der Wände) tatsächlich drohten. Ein Gutachten, das sich damit sachlich auseinandersetzen würde, habe das Ehepaar A jedenfalls nicht vorgelegt. Offen sei daher auch die Frage, welche anderen Möglichkeiten existierten, um diesen Risiken vorzubeugen.

Eigenreparatur in der Wohnanlage

Kurzartikel

Nach einem Wasserrohrbruch lässt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Leitung reparieren (= Gemeinschaftseigentum). Zu diesem Zweck muss eine Zwischendecke (= Sondereigentum) geöffnet werden. Wenn der Sondereigentümer anschließend die Zwischendecke selbst wieder schließt und tapeziert, kann er von der Eigentümergemeinschaft Kostenersatz verlangen. Dieser Anspruch ist nicht beschränkt auf den Wert seiner Arbeitsleistung: Vielmehr kann der Eigentümer die Kosten abrechnen, die eine Fachwerkstatt laut Kostenvoranschlag für diese Reparatur berechnet hätte.

"Reservierungsgebühr" beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Immobilie muss der Notar eine Reservierungsvereinbarung beurkunden

Der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin wollte die Immobilie verkaufen und bot sie für 141.000 Euro im Internet an. Ein Münchner Ehepaar interessierte sich dafür, traf sich mit dem Verkäufer und unterschrieb eine Reservierungsvereinbarung. Darin wurde eine Reservierungsgebühr von 3.000 Euro abgemacht sowie eine Provision von 10.049 Euro, die bei Vertragsschluss u.a. an eine Berliner Bauplanungs GmbH zu zahlen war.

Der Verkäufer kassierte die Reservierungsgebühr. Kurz darauf erklärte er die Vertragsverhandlungen für gescheitert, weil die Kaufinteressenten versuchten, den Preis zu "drücken": So komme man nicht zusammen. Die 3.000 Euro Reservierungsgebühr wollte der Verkäufer aber nicht mehr herausrücken. Er ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den er beim Amtsgericht München verlor (191 C 28518/15).

Die Reservierungsvereinbarung wäre nur wirksam, wenn ein Notar sie beurkundet hätte, erklärte die zuständige Amtsrichterin. Das sei jedenfalls dann vorgeschrieben, wenn die Reservierungsgebühr die vereinbarte Provision um 10-15 Prozent übersteige. Und das treffe hier zu: Die Gebühr liege bei fast 30 Prozent der Provision. Da die Vereinbarung nicht notariell beglaubigt sei, seien die Käufer nicht verpflichtet, eine Reservierungsgebühr zu zahlen. Der Verkäufer müsse das Geld zurückgeben.

Mit dem Zwang zur notariellen Beurkundung habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass Kaufinteressenten vor einem Immobilienkauf vom Notar sachkundig beraten würden und keine übereilten Beschlüsse fassten. Die Vorschrift solle auch verhindern, dass Kaufinteressenten durch die Gebühr indirekt zum Abschluss des Kaufvertrags gedrängt werden.

So wie hier: Denn laut Vereinbarung hätte das Münchner Ehepaar die Reservierungsgebühr abschreiben müssen, wenn der Kaufvertrag an ihnen gescheitert wäre. Das übe natürlich Druck auf die Kaufinteressenten aus, das Geschäft abzuschließen. Generell würden Käufer durch eine hohe Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf unangemessen benachteiligt: Der Verkäufer sichere sich damit eine erfolgsunabhängige Vergütung ohne irgendeine Gegenleistung.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

Entzug von Wohnungseigentum

Nach einem "Entziehungsurteil" gegen die Ex-Eigentümer darf ihnen die neue Eigentümerin die Wohnung nicht überlassen

Die Eheleute L waren der Schrecken der Wohnanlage: Mit fast allen Mitbewohnern lagen sie in Streit. Einen Mit-Eigentümer hatten die beiden nicht "nur" bedroht, sondern körperlich attackiert und verletzt. Auch auf einen Gartenbauunternehmer, der im Auftrag der Eigentümergemeinschaft den Garten pflegte, waren die Streithansel losgegangen.

Schließlich setzte die Eigentümergemeinschaft vor Gericht durch, dass dem Ehepaar L das Wohnungseigentum entzogen wurde. Infolgedessen wurde die Wohnung zwangsversteigert. Bei der Versteigerung erhielt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) den Zuschlag, deren Gesellschafter mit den Eheleuten L befreundet waren. Sie wohnten weiterhin in der Wohnanlage.

Deshalb zog die Eigentümergemeinschaft erneut vor Gericht, um die Störenfriede endgültig loszuwerden. Die GbR als neue Wohnungseigentümerin müsse dafür sorgen, dass das Ehepaar das Hausgrundstück verlässt und nicht mehr betritt, verlangte die Eigentümergemeinschaft. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied (V ZR 221/15).

Werde Wohnungseigentümern wegen nachhaltiger Störungen des Hausfriedens das Wohneigentum per Gerichtsurteil entzogen, stehe damit fest, dass ihr Verbleib in der Wohnanlage für die anderen Eigentümer unzumutbar sei. Aus dem Verhalten der Eheleute L in der Vergangenheit hätten die Richter in diesem Verfahren geschlossen, dass sie auch künftig den Hausfrieden gefährden und der Gemeinschaft schaden würden.

Dieses "Entziehungsurteil" dürften neue Eigentümer nicht unterlaufen, indem sie den Ex-Eigentümern die Wohnung weiterhin zur Nutzung überließen. Sie dürften die anderen Eigentümer nicht dazu zwingen, eine unzumutbare Hausgemeinschaft fortzusetzen. Der Hausfrieden werde erst durch die Herausgabe der Wohnung wieder hergestellt. Von der GbR könne die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass sie das Ehepaar L dazu bewege. Mit welchen Mitteln, bleibe der neuen Eigentümerin überlassen.