Wohneigentum

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Holzplanken auf der Steinterrasse

Kurzartikel

Legt ein Wohnungseigentümer auf die Steinplatten der Terrasse dunkle Holzplanken, verändert das den optischen Eindruck der Wohnanlage, weil anderes Material in einer anderen Farbe verwendet und die Terrasse erhöht wird. So eine Maßnahme ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Das gilt auch dann, wenn die Wohnanlage aus getrennten Häusern besteht.

Eigentumswohnung an Prostituierte vermietet

WEG-Verwalter kann vom Eigentümer verlangen, der Mieterin zu kündigen

Der Eigentümer einer Wohnung vermietete diese an eine Prostituierte, die für ihre Dienste in Zeitungsanzeigen unter Angabe ihrer vollen Adresse warb. Dagegen wandten sich die übrigen Eigentümer der Wohnanlage und begründeten dies so: Gemäß der geltenden Gemeinschaftsordnung dürfe in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage ein Gewerbe ausgeübt werden. Im Normalfall sei er dazu verpflichtet.

Wenn ein Gewerbe die übrigen Wohnungseigentümer aber unzumutbar beeinträchtige, könne der Verwalter sein Einverständnis verweigern. So sah es auch der Verwalter selbst. Er verlangte vom betroffenen Eigentümer, der Mieterin zu kündigen. Der Vermieter meinte dagegen, seine Mieterin übe die Prostitution ausschließlich tagsüber aus und empfange höchstens drei Besucher täglich; dadurch werde niemand gestört.

Doch das Bayerische Oberste Landesgericht bestätigte die Ansicht des Verwalters, dass die Ausübung der Prostitution die anderen Eigentümer unzumutbar beeinträchtige (2Z BR 40/95). Die Prostituierte werbe in der Abendzeitung unter Angabe der vollen Adresse. Damit sei die Gefahr gegeben, dass der Wert der Eigentumswohnungen in dieser Wohnanlage beträchtlich sinke. Dieses Risiko sei allein schon Grund genug, die Ausübung der Prostitution in der Wohnanlage nicht zu dulden. Das Verlangen nach Kündigung sei rechtens.

Boardinghaus in der Wohnanlage

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Betrieb eines Boardinghauses für wechselnde Arbeitnehmer von Zeitarbeitsfirmen im Hinterhaus der Wohnanlage nicht verhindern, wenn die Teilungserklärung der Anlage gewerbliche Nutzung aller Art im Hinterhaus erlaubt. Die Nutzung von Teileigentum als Boardinghaus ist nicht störender als die zulässige Nutzung von Räumen als Heim, als Pension oder als Restaurant mit Abendbetrieb.

Kinderwagen im Hausflur

Gehbehinderte Wohnungseigentümerin muss sich mit dem "Hindernis" abfinden

Ein Ehepaar mit einem zweijährigen Kind hatte im ersten Stock einer Wohnanlage eine Wohnung gemietet. Ihren Kinderwagen "parkten" die Mieter regelmäßig im Erdgeschoss, in dem Teil des Hausflurs, der zur Kellertreppe führt. Das störte die gehbehinderte Frau X, die im Erdgeschoss wohnte.

Im Hausflur habe der Kinderwagen nichts zu suchen, meinte die Wohnungseigentümerin: Den könne die Familie ohne weiteres im Keller oder in der Garage abstellen. Sie komme an dem Gefährt kaum vorbei, wenn sie ihre Einkäufe in den Keller bringe. Es gebe keine vernünftige andere Lösung, konterten die Mieter. Außerdem habe die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen, dass sie den Kinderwagen im Hausflur abstellen dürften.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage der Frau X ab (425 C 6305/17). Sie könne ihre Wohnung ohne weiteres erreichen, da stehe der Kinderwagen nicht im Weg. In den Keller werde die Eigentümerin wohl schon wegen ihres Handikaps nicht allzu oft gehen. Außerdem habe das Ehepaar angeboten, den Kinderwagen bei Bedarf wegzuschieben. Ernstzunehmende Alternativvorschläge habe Frau X ebenfalls nicht vorgetragen.

Dass die Mutter den Kinderwagen nicht täglich die steile Kellertreppe hinunter tragen könne, während das Kleinkind im Hausflur unbeaufsichtigt bleibe, verstehe sich von selbst. Den Kinderwagen ständig in die Garage zu transportieren, die zudem anderweitig genutzt werde, sei auch unzumutbar aufwendig. Da der Hausflur zum Gemeinschaftseigentum gehöre, solle sich künftig die Eigentümergemeinschaft um eine einvernehmliche Regelung bemühen.

Fassadendämmung in der Wohnanlage

Das ist trotz hoher Kosten eine Instandsetzung, die mit Mehrheit beschlossen werden kann

Auf der Eigentümerversammlung einer älteren Berliner Wohnanlage wurde mehrheitlich beschlossen, Dächer zu sanieren. An jedem Wohnblock waren bereits drei Fassaden wärmegedämmt, die vierte sollte nun ebenfalls gedämmt werden. Um die Arbeiten zu finanzieren, beabsichtigten die Eigentümer, auf Rücklagen von 70.000 Euro zurückzugreifen und die restlichen Kosten umzulegen.

Ein Eigentümer wollte für diese Maßnahmen nicht zahlen und focht die Beschlüsse an: Hier handle es sich nicht um eine Instandsetzung der Gebäude, sondern um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssten, meinte er. Dem widersprach das Landgericht Berlin (55 S 76/15 WEG). Instandsetzung bedeute nicht zwingend, dass nur der bisherige Zustand wiederhergestellt werde.

Instandsetzung solle einen Mangel beheben. Dabei dürften sich die Eigentümer auch für eine Lösung entscheiden, die etwas verändere — wenn die Lösung technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller sei als eine bloße "Reparatur". Wenn man die Maßstäbe eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers anlege, treffe das hier zu: Denn an allen Fassadenwänden habe Sanierungsbedarf bestanden.

Die übrigen Fassaden zu dämmen, sei eine ordnungsgemäße Instandhaltung, die mit Mehrheit beschlossen werden könne. Auch Mehrkosten ständen dem Beschluss nicht entgegen, da Wärmedämmung nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung ohnehin anstehe. Wenn Sanierungsmaßnahmen notwendig und unaufschiebbar seien, weil sich andernfalls der Bauzustand laufend verschlechtere, müssten Eigentümer auch eine hohe finanzielle Belastung akzeptieren.

Der "Fahrrad-Erlass"

Eigentümergemeinschaft darf den Transport von Rädern durchs Treppenhaus in die Wohnungen verbieten

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage wurde mit Mehrheit beschlossen, die Hausordnung zu ändern: Von nun an sollten die Bewohner ihre Fahrräder nur noch im gemeinschaftlichen Fahrradraum, auf dem eigenen Tiefgaragen-Stellplatz oder im eigenen Keller abstellen dürfen. Ausdrücklich verboten wurde der Transport von Rädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen.

Ein Miteigentümer — natürlich Radfahrer — focht diesen Beschluss an: Das Verbot diskriminiere die Fahrradbesitzer und greife zudem in unverhältnismäßiger Weise in sein Eigentumsrecht ein. Dem widersprach das Landgericht München I (36 S 3100/17 WEG).

Wenn es darum gehe, den Umgang mit Gemeinschaftseigentum zu regeln, stehe der Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Der sei hier nicht überschritten worden. Denn es zähle nicht zu den Kernelementen des Eigentums an einer Wohnung, dort Fahrräder einzustellen.

Fahrradbesitzer würden durch den Beschluss auch nicht unzulässig diskriminiert. Der Radfahrer müsse es hinnehmen, dass Kinderwägen, Rollstühle oder Rollatoren — anders als Räder — durch das Treppenhaus in die Wohnungen transportiert werden dürften. Diese Gegenstände würden von einigen Hausbewohnern gebraucht, um überhaupt die Wohnung zu erreichen. Und: Wer auf einen Rollstuhl angewiesen sei, der benötige dieses Hilfsmittel auch in der Wohnung. Die Ungleichbehandlung sei also sachlich begründet.

"Wackeliger" Maibaum

Der Maibaum muss weg: Grundstückseigentümer scheuen das Haftungsrisiko

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte 1991 mit einem Verein zur Pflege bayerischen Brauchtums vertraglich vereinbart, dass er auf ihrem Münchner Grundstück auf eigene Kosten einen Maibaum aufstellen durfte. Der Verein schloss eine Haftpflichtversicherung für den Maibaum ab und sicherte zu, die WEG im Fall des Falles von allen Haftungsansprüchen Dritter freizustellen.

Im Januar 2015 musste die Feuerwehr den ca. 30 Meter hohen Maibaum umlegen, weil er nach einer stürmischen Nacht bedenklich schwankte. Die Polizei sperrte während dieser Aktion teilweise die anliegende Kreuzung. Nach Verhandlungen mit der Stadt und der Versicherung durfte der Verein den Maibaum wieder aufstellen — allerdings ohne Motivtafeln und Kranz. Nur so sei er sturmsicher, fand die Versicherung.

Doch nach dem Motto "ein Maibaum ohne Tafeln ist wie ein Auto ohne Räder" brachte der Verein 2017 wieder zwei Kränze und zehn Wappentafeln an. Nun wurde der WEG allmählich mulmig zumute: Angesichts der deutlich angerosteten Halterung des Maibaums erschien ihr das Haftungsrisiko zu groß — zumal der Versicherungsschutz des Vereins wegen Verstoßes gegen die Versicherungsbedingungen erloschen war.

Ob der Maibaum dem nächsten Sturm standhalten würde, sei unsicher, erklärte der WEG-Verwalter, und forderte den Verein auf, den Maibaum zu entfernen. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (155 C 20108/17). Hier handle es sich um eine Gefälligkeit: Die WEG habe dem Verein unentgeltlich erlaubt, den Maibaum auf ihrem Grund aufzustellen. So eine Vereinbarung könne jederzeit gekündigt werden, wenn es dafür einen vernünftigen Grund gebe.

Und das treffe hier zu. Neben einer stark befahrenen Straße stelle ein Maibaum eine Gefahrenquelle dar — er könne umfallen oder es könnten Teile herunterfallen. Angeblich habe ihn ein Vereinsmitglied "beim Gassigehen" regelmäßig abgeklopft, um die Standfestigkeit zu prüfen. Hätte er den Maibaum aber gründlich kontrolliert, hätte die Halterung nicht so verrosten können, wie es 2016 und 2017 festgestellt wurde.

Alles in allem habe der Verein die Forderungen der Versicherung nicht erfüllt. Dazu hätte er in festen Zeitabständen und auf jeden Fall nach Stürmen den Baum von einem Sachverständigen untersuchen lassen müssen. (Der Verein hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt.)

Gartenhaus statt Laube?

Wohnungseigentümerin stellt ohne Zustimmung der Miteigentümer ein Gartenhaus auf

Als die Münchner Wohnanlage vor einigen Jahren gebaut wurde, stellte der Bauträger in den Gartenanteilen der Erdgeschosswohnungen Lauben auf. Alle waren nach drei Seiten offen. Die Laube der Eigentümerin A war bald auf einer Seite von Pflanzen berankt und zugewachsen. Nach einigen Jahren ließ Frau A die Laube abreißen und an ihrer Stelle ein Gartenhaus errichten — ohne Wissen und Einverständnis der übrigen Eigentümer.

Prompt erhob Miteigentümerin B Einwände: Statt grüner Wiese stehe im Garten nun ein braunes Holzhaus und verschandle das Aussehen der Wohnanlage. Sie verlangte, das Gartenhaus zu entfernen.

Das sah Frau A jedoch überhaupt nicht ein: Das Häuschen beeinträchtige die Ästhetik der Wohnanlage nicht und ersetze lediglich die Gartenlaube, die nach der Gemeinschaftsordnung ja zulässig gewesen sei. Außerdem habe Frau B doch selbst ein Glashaus aufgestellt.

Dadurch verliere die Miteigentümerin nicht ihren Anspruch auf Beseitigung des Holzhauses, erklärte das Amtsgericht München (484 C 22917/16 WEG). Umgekehrt könnte Frau A durchaus verlangen, das Glashaus zu entfernen — weil es ebenso wie das Gartenhaus ohne Zustimmung der Eigentümer aufgestellt wurde. Eigentümerin A könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Gartenhaus nur die Laube ersetzt habe.

Denn das dunkelbraune Holzhaus sei größer als die Laube, wirke viel wuchtiger und störe das Erscheinungsbild der Gesamtanlage wesentlich mehr als eine Gartenlaube. Die sei nach einigen Seiten offen und darüber hinaus von grünem Efeu umrankt gewesen, was entschieden luftiger und weniger aufdringlich wirke als das kompakte Gartenhaus in dunkelbrauner Farbe. Grundsätzlich dürfe das Gemeinschaftseigentum nicht gegen den Willen der Miteigentümer umgestaltet werden.

WEG-Streit um Winterdienst

Auch Winterdienst auf "fremdem Grund" kann der Eigentümergemeinschaft dienen

Eine Hamburger Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden und liegt direkt neben einer öffentlichen Grünanlage. Einige Eigentümer nutzten regelmäßig einen Weg im Erholungsgelände, um vom Parkplatz zu ihren Wohnungen zu gelangen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde auf ihren Antrag hin beschlossen, auch diesen Weg im Winter zu räumen und zu streuen.

Diesen Beschluss focht ein Miteigentümer an, weil er für den Winterdienst nicht mitzahlen wollte. Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für nichtig: Die Gemeinschaft dürfe nur ihre Verwaltungsaufgaben regeln. Allein das Interesse von ein paar Eigentümern, den fraglichen Weg nach Schneefällen begehen zu können, mache den Winterdienst "auf fremdem Grund" nicht zu einer Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft.

Gegen diese Entscheidung wehrte sich die Eigentümergemeinschaft und bekam vom Landgericht Hamburg Recht (318 S 95/16). Um die Eingänge der Gebäude E-Weg und D-Weg zu erreichen, müssten Wohnungseigentümer den Weg in der öffentlichen Grünanlage benützen. Er verbinde auch die zwei Häuser und diene daher der Eigentümergemeinschaft. Der Winterdienst hier liege in ihrem Interesse.

Daher sei die Eigentümerversammlung auch befugt gewesen, den Winterdienst zu beschließen. Der Weg in der Grünanlage werde von der Hansestadt Hamburg im Winter weder geräumt noch gestreut. Ihn in den Winterdienst einzubeziehen, sei vernünftig: Nur so könnten die vom E-Weg kommenden Eigentümer gefahrlos bis zum Eingang des Gebäudes D-Weg gelangen und umgekehrt.

Eigentumswohnung verkauft

Verkäuferin verschwieg die auf dem Nachbargrundstück geplante Bebauung: Schadenersatz?

Frau X hatte einen Makler beauftragt, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Die Käufer, das Ehepaar Y, sah sie erstmals beim Notar. Der Kaufvertrag schloss die Gewährleistung der Verkäuferin für Mängel der Immobilie aus. Ein halbes Jahr nach Vertragsschluss ließ der Eigentümer des Grundstücks neben der Wohnanlage sein altes Gebäude abreißen und ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus bauen.

Natürlich ärgerte sich das Ehepaar Y über die laute Baustelle. Frau X hatte mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft über das Bauvorhaben gesprochen, sie wusste vor dem Wohnungsverkauf darüber Bescheid. Deshalb verlangten die Käufer nun zehn Prozent des Kaufpreises als Schadenersatz zurück: Hätten sie die Baupläne gekannt, hätten sie die Immobilie nicht oder jedenfalls nicht zu diesem Preis gekauft. Die Verkäuferin hätte sie über die Baupläne informieren müssen.

Doch Frau X verwies auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Außerdem müssten Verkäufer nicht von sich aus über Tatsachen aufklären, die gar nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen seien. Mit diesem Argument war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (326 O 193/15). Zwar sei der Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart, betonte das Landgericht. Und dass die Verkäuferin die Baupläne arglistig verschwiegen habe, sei auch nicht nachzuweisen.

Wenn sie die Baupläne kenne, bestehe aber eine "vorvertragliche Aufklärungspflicht" gegenüber den Käufern. Frau X hätte das Ehepaar auf die geplante Bebauung des Nachbargrundstücks hinweisen müssen. Drohe direkt neben der Wohnung eine Baustelle, sei das selbstverständlich wichtig für die Kaufentscheidung. Frau X müsse fünf Prozent des Kaufpreises zurückzahlen.

Wohnungseigentümer als Verwalter ungeeignet?

Unberechtigtes Vorgehen gegen Miteigentümer kann ernsthafte Zweifel an der Neutralität eines Verwalters begründen

In einer Wohnanlage mit fünf Wohneinheiten war Eigentümer A, dem drei Wohnungen gehörten, zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Eine der zwei Wohnungen, die ihm nicht gehörten, war vor Jahren an ein Ehepaar tunesischer Herkunft vermietet worden. Später beschloss der Eigentümer dieser Wohnung, sie den Mietern zu verkaufen.

Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter einem Wohnungsverkauf zustimmen. Diese Zustimmung verweigerte Verwalter A, was er ausdrücklich mit der ausländischen Herkunft der Mieter begründete. Das Amtsgericht hob die unzulässige Blockade auf und genehmigte den Immobilienkauf. Das war nicht der letzte Prozess zwischen A und den neuen Eigentümern.

Als wieder die Verwalterwahl anstand, kandidierte A erneut für das Amt. Um sich die Stimmenmehrheit zu sichern — gemäß der Teilungserklärung hatte jeder Eigentümer eine Stimme —, übertrug er Eigentumsanteile auf seine Lebensgefährtin und auf seinen Bruder. Mit deren Stimmen und seiner eigenen erreichte A die Mehrheit und wurde als Verwalter wiederbestellt. Doch das Ehepaar focht den Beschluss an und hatte damit beim Amtsgericht Pinneberg Erfolg (60 C 49/16).

Das Gericht erklärte den Beschluss für unwirksam: Wichtige Gründe sprächen gegen die Wiederbestellung von Eigentümer A als Verwalter. Er habe seinerzeit unberechtigt die Zustimmung zum Wohnungsverkauf an das Ehepaar verweigert. Und weil A gewusst habe, dass ihn die neuen Eigentümer nicht wählen würden, habe er vor der Verwalterwahl durch ein juristisches Manöver für ein Stimmenübergewicht gesorgt.

Dieses Verhalten begründe ernsthafte Zweifel daran, dass A künftig sein Verwalteramt neutral und objektiv ausüben werde. Also sei er für dieses Amt nicht (mehr) geeignet. Die Eigentümergemeinschaft müsse einen professionellen und von den bisherigen Konflikten unbelasteten Verwalter mit dieser Aufgabe betrauen.

Videokamera in der Tiefgarage

Wohnungseigentümer filmt mit im Auto montierter Kamera in der Garage Fahrzeuge und Personen

Für den Fall, dass jemand in der Tiefgarage der Wohnanlage seinen Wagen beschädigen oder gar aufbrechen sollte, wollte Wohnungseigentümer A gerüstet sein. Er installierte mit einem Gummisauger an der Windschutzscheibe seines Wagens eine Videokamera, die mit einem Bewegungsmelder ausgestattet war. Löste der Sensor aus, zeichnete die "Dash-Kamera" die Umgebung des Stellplatzes auf.

Miteigentümer B gefiel diese Videokontrolle gar nicht: Er forderte Eigentümer A auf, die Kamera zu entfernen, allerdings ohne Erfolg. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek gab Herrn B Recht (880 C 9/16). A dürfe keine Aufnahmen von Personen und anderen Fahrzeugen machen, die sich auf der Gemeinschaftsfläche der Tiefgarage befänden.

Die Videoüberwachung verletze die Miteigentümer in ihrem Recht auf Eigentum und in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Jemanden ohne dessen Einverständnis zu filmen, greife unzulässig in das Recht am eigenen Bild ein.

A könne sich nicht darauf berufen, mit der Kamera nur sein Fahrzeug zu sichern und damit ein berechtigtes Interesse zu verfolgen. In der Wohnanlage sei noch nie ein Auto beschädigt oder aufgebrochen worden. Einen konkreten Anlass für die Filmerei gebe es also nicht. Die Aufnahmen seien rechtswidrig.

Pianistin contra Eigentümergemeinschaft

In der Hausordnung einer Wohnanlage sind alle Lärmquellen gleich zu behandeln

In einer Wohnanlage streiten die Wohnungseigentümer seit Jahren darum, wann und wie lange im Haus musiziert werden darf. Eine Eigentümerin ist Pianistin und Klavierlehrerin. Generell verbot die Hausordnung "Lärmen, lautes Betreiben von Tonanlagen und Türschlagen … Unbedingte Ruhe ist von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr einzuhalten."

Die Eigentümerversammlung ergänzte diese Regeln um eine Klausel, die ausschließlich die Klavierlehrerin betraf: "Musizieren und Klavierspielen ist nur an Werktagen Montag bis Freitag von 9 bis 12 Uhr und von 15-19 Uhr und Samstag von 9 bis 12 Uhr und von 15 bis 17 Uhr zulässig; die Musizier- und Klavierspielzeit ist täglich auf zwei Stunden begrenzt."

Mit Erfolg zog die Klavierlehrerin gegen den Eigentümerbeschluss vor Gericht: Das Landgericht Frankfurt erklärte ihn für unwirksam (2-13 S 131/16). Die beschlossene Regelung sei unzulässig, weil sie sich auf das Musizieren beschränke und Klavierspielen anders behandle als andere lärmintensive Tätigkeiten im Haus. Wenn es um Ruhezeiten und deren Zweck gehe, Störungen der Mitbewohner zu verhindern, müssten alle Lärmquellen gleich behandelt werden.

Doch die Hausordnung bevorzuge — aufgrund des Mehrheitsbeschlusses — ohne sachlichen Grund einzelne Störer gegenüber anderen: Heimwerken zum Beispiel wäre nach dieser Regelung schon ab 7 Uhr früh erlaubt, Musizieren erst ab 9 Uhr. Mit Ausnahme des Klaviers gebe es außerhalb der Ruhezeiten für "Lärm" keine Einschränkungen. So eine Extra-Regelung fürs Musizieren sei ungültig. Die Eigentümerversammlung müsse die Hausordnung in diesem Punkt neu formulieren.

Schrottimmobilie erworben

Sittenwidriges Wuchergeschäft: Kaufpreis war um ein Vielfaches höher als der Wert der Eigentumswohnung

Beim Sport wurde Herr A von einem Bekannten gefragt, ob er eventuell Geld anlegen wolle. Man kam ins Gespräch. Der Bekannte B empfahl A eine Eigentumswohnung ("Betongeld") und ganz zufällig hatte B selbst eine Wohnung in einer entfernten Stadt zu verkaufen. Im Vertrauen auf B’s Angaben und ein Exposé der Immobilie erwarb A die Wohnung für 95.000 Euro, ohne sie zu besichtigen.

Den Kaufpreis hatte B per Abfrage bei einer Datenbank "ermittelt", die für eine einfache Ausstattung einen Quadratmeterpreis von 1.026 Euro ergab. Doch die ca. 93 qm große, leer stehende Wohnung war heruntergekommen und in diesem Zustand nicht zu vermieten. Als Käufer B fast ein Jahr nach Vertragsschluss erstmals die Wohnung betrat, stellte er fest, warum: vergammeltes Bad, alte Öfen, feuchte Wände, uralte Wandverkleidungen und Bodenbeläge.

B zahlte 25.000 Euro zurück. Mit dieser Summe sollte A die dringendsten Renovierungsarbeiten finanzieren. Damit begnügte sich A jedoch nicht: Er wollte den Kauf rückgängig machen und verlangte auch den restlichen Kaufpreis zurück.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Koblenz entschied (5 U 176/16). Der gerichtliche Bausachverständige gehe von einem Verkehrswert von knapp 39.000 Euro aus, wenn die Wohnung renoviert sei. Im "Jetzt-Zustand" müsse man vom Verkehrswert mindestens 16.500 Euro für dringend zu behebende Mängel abziehen.

Also habe der Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um ein Vielfaches überstiegen. Auch wenn B die Höhe der vom Sachverständigen geschätzten Renovierungskosten bestreite: In jedem Fall sei der Immobilienwert weit geringer als die Hälfte des Kaufpreises. Bei so einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung handle es sich um ein sittenwidriges Wuchergeschäft.

Daher sei der Kaufvertrag nichtig. B müsse den gesamten Kaufpreis (abzüglich der 25.000 Euro) zurückzahlen. Welchen Betrag er selbst für die Schrottimmobilie gezahlt habe, habe B hartnäckig verschwiegen. Auf jeden Fall habe er ohne weiteres erkennen können, dass sie den Kaufpreis von 95.000 Euro nicht ansatzweise wert sei.

Wer ist für die Wildkirsche zuständig?

Ist im Garten einer Wohnanlage ein Baum zu fällen, muss sich in der Regel die Eigentümergemeinschaft darum kümmern

In einer Münchner Wohnanlage steht am Zaun zwischen zwei Gärten ("Sondernutzungsflächen") eine zwölf Meter hohe Wildkirsche. Den Baum hatte Eigentümerin A vor 20 Jahren auf ihrer Seite gepflanzt - nicht aus freien Stücken, sondern weil es die Baugenehmigung so vorsah. Die Baugenehmigung wiederum entsprach dem Freiflächengestaltungsplan der Stadt München.

Mittlerweile ragen die Äste des Vogelkirschbaums weit in den Gartenanteil der Eigentümerin B hinein. 2017 beantragte Frau B mehrfach, den Baum zu fällen. Doch das für Naturschutz zuständige Amt der Stadt München lehnte ab. Die Eigentümer dürften nur die Baumkrone um maximal 25 Prozent einkürzen, lautete die Auskunft. Eigentümerin B gab deshalb ihr Anliegen aber nicht auf, sondern hielt sich an die Nachbarin.

Sie zog vor Gericht und verlangte von Frau A, den Baum zu fällen oder ihn zumindest drastisch zurückzuschneiden. Die Wildkirsche sei von Schädlingen, vor allem von Pilzen befallen. Diese breiteten sich auf ihren, Frau B’s, Pflanzen aus. Das sei nicht hinnehmbar. Eigentümerin A bestritt diesen Sachverhalt nicht. Sie forderte Frau B jedoch auf, die Eigentümergemeinschaft (WEG) zu verklagen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (481 C 24911/16 WEG). Die WEG könne zwar die Pflicht zum Instandhalten des gemeinschaftlichen Eigentums (bzw. zur Finanzierung solcher Maßnahmen) einzelnen Eigentümern auferlegen. Das setze aber eine klare Regelung in der Teilungserklärung der Wohnanlage voraus. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlich vorgeschriebenen Zuständigkeit der WEG. Und so liege der Fall hier.

In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage sei festgelegt, dass die (damals von der Stadt München geforderten) Bäume auf den Gemeinschaftsflächen "von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind". Das spreche dafür, dass auch die Folgekosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Auch aus dem in der Teilungserklärung fixierten Recht der einzelnen Eigentümer, den Garten frei zu gestalten (Pflanzenauswahl, Anlegen von Beeten etc.), lasse sich nicht ableiten, dass diese Eigentümer verpflichtet wären, die Bäume im Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu pflegen bzw. instand zu halten.

Miteigentümer müssen Kinderspiel hinnehmen

In einer Wohnanlage müssen Ruhestörungen aber nicht grenzenlos toleriert werden

Seit sechs Jahren wohnte eine Familie mit drei Kindern (zwei, vier und sieben Jahre alt) in der Münchner Wohnanlage: in einem achtstöckigen Hochhaus mit vier bis fünf Wohnungen pro Stockwerk. Und seit sechs Jahren gab es immer wieder Querelen, weil die Familie beinahe rund um die Uhr lärmte. Laut Hausordnung waren Ruhezeiten von 12 bis 14 Uhr und von 20 bis 7 Uhr früh einzuhalten.

Die Mitbewohner listeten vielerlei Beschwerden auf: Staubsaugen am Abend, laute Musik oft bis Mitternacht, ebenso Fernsehen zum "Mithören" in mehreren Stockwerken, lautes Telefonieren mit einer Freisprecheinrichtung. Kinderlärm durch Herumtrampeln, Seilspringen, Türenwerfen und Geschrei. Immer wieder forderten Miteigentümer und Mieter die Familie auf, Ruhestörungen zu unterlassen. Nichts half. Schließlich zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Das Amtsgericht München hatte Verständnis für das Anliegen und verurteilte die lauten Eigentümer zu mehr Rücksicht (281 C 17481/16). Die Familie dürfe ihre Geräte nicht über Zimmerlautstärke hinaus betreiben. Zudem müssten die Eltern dafür sorgen, dass ihre Kinder den "üblichen Lärmpegel spielender Kinder" nicht überträfen. Bereitwillig sagten die geplagten Nachbarn vor Gericht als Zeugen aus und legten Lärmprotokolle vor.

Eine Eigentümerin war inzwischen sogar wegen der Familie aus der Wohnanlage ausgezogen. Was hier vor sich gehe, habe nichts mit normaler Wohnnutzung oder dem üblichen — immer lebhaften — Kinderspiel zu tun, erklärte die Amtsrichterin. Die Zeiten, in denen gelärmt werde, Frequenz und Lautstärke der Ruhestörungen seien unzumutbar. Bei weiteren Verstößen gegen die Hausordnung der Wohnanlage werde Ordnungsgeld fällig.

Dass die Kinder noch gegen 21 Uhr mit Kinderfahrrädern und Rollern im Hausflur herumtobten oder in der Wohnung Seilhüpfen veranstalteten, gehe weit über das hinaus, was Mitbewohner akzeptieren müssten. Obendrein hätten die Eltern auf alle Aufforderungen, den Lärmpegel zu senken, extrem uneinsichtig reagiert: Sie könnten tun und lassen, was sie wollten, hätten sie jedes Mal betont. So eine Rücksichtslosigkeit sei im Zusammenleben nicht hinnehmbar.

Fußgängerin stürzt in Tiefgaragen-Ausfahrt

Die Eigentümergemeinschaft haftet nicht, wenn die Garagennutzerin "bestimmungswidrig" die Autoausfahrt betrat

Es regnete in Strömen, als ein Ehepaar in die Einkaufsstraße H-Gasse fuhr. Um das Auto während des Einkaufs abzustellen, fuhr der Ehemann in ein Parkhaus. Vorher war seine Frau an der Einfahrt in der H-Gasse ausgestiegen. Es handelte sich um die Tiefgarage einer Eigentümergemeinschaft, die teilweise als öffentliches Parkhaus genutzt wird.

Weil es so stark regnete, hatte die Ehefrau keine Lust, oben auf ihren Mann zu warten. Sie stieg kurzerhand die abschüssige Ausfahrt für Fahrzeuge hinunter — einen Fußgänger-Zugang zur Tiefgarage gibt es von der H-Gasse aus nicht. Auf einem regennassen Wasserablaufgitter aus Metall rutschte die Frau aus und brach sich das Sprunggelenk.

Von der Eigentümergemeinschaft (WEG) forderte die Verletzte Schadenersatz und Schmerzensgeld: Als Betreiberin des Parkhauses sei die WEG hier für Verkehrssicherheit zuständig. Dieser Pflicht sei sie nicht nachgekommen. An Ein- und Ausfahrten müsse die WEG geriffelte, rutschfeste Gitterroste installieren. Zumindest wären für Fußgänger Warnhinweise angezeigt, um sie über die große Rutschgefahr zu informieren.

Das Landgericht Heidelberg konnte kein Versäumnis der WEG erkennen und wies die Klage ab (3 O 128/17). In Parkhäusern mit Publikumsverkehr müssten Zugänge und Wege für Fußgänger so beschaffen sein, dass sie sich gefahrlos bewegen könnten. Aber eben nur die Fußgängerwege. Die Ein- und Ausfahrten der Tiefgarage seien für Autos da und offenkundig nicht für den Fußgängerverkehr.

Den Sturz habe sich die Verletzte selbst zuzuschreiben: Sie hätte die sichtlich rutschige Ausfahrt nicht betreten sollen, nur um einen kleinen Umweg zu vermeiden. Wenn man sich vorsichtig bewege, könne man das Wasserablaufgitter zwar durchaus überqueren. Vorgesehen sei die Ausfahrt aber für Fahrzeuge und nicht dafür, bei Regen von Fußgängern abwärts begangen zu werden.

Deshalb wäre auch ein Warnhinweis für Fußgänger — den die Verletzte hier vermisse — kontraproduktiv. Würde ein Schild auf besondere Rutschgefahr aufmerksam machen, könnten Fußgänger diesen Hinweis geradezu als "Aufforderung" missverstehen, die Tiefgarage über die Autoausfahrt zu betreten.

Wohnungseigentümer bleibt Hausgeld schuldig

Kurzartikel

Wenn ein Wohnungseigentümer die Abrechnungen des WEG-Verwalters ignoriert und das Hausgeld schuldig bleibt, können einzelne Mit-Eigentümer von ihm keinen Schadenersatz verlangen. Anspruch auf Zahlung von Hausgeld hat die Eigentümergemeinschaft, daher steht bei Nichtzahlung auch nur der Eigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Schadenersatz zu.

Störende Satellitenanlage am Balkon

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer kann vom Mieter seiner Wohnung verlangen, eine Satellitenanlage zu entfernen, wenn sie ohne Erlaubnis des Verwalters der Eigentumsanlage am Balkon installiert wurde und die Antenne das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage optisch beeinträchtigt.

Trampolin im "Ziergarten"?

Wohnungseigentümer dürfen auf der Terrasse Spielgerät für ihre Kinder aufstellen

In einer Wohneigentumsanlage aus mehreren Häusern lag zwischen Haus 1 und Haus 4 ein großer Spielplatz. Im Haus 4 wohnte ein Ehepaar mit Kindern in der Erdgeschosswohnung. Der den Eigentümern zugewiesene Gartenanteil sollte laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als "Terrasse" bzw. "Ziergarten" genutzt werden. Das Ehepaar stellte dort für die Kinder hinter einer Hecke ein drei Meter hohes Trampolin auf.

Das missfiel einem anderen Ehepaar, dem eine Wohnung im gegenüberliegenden Haus 1 gehörte. Er fühle sich von dem Trampolin gestört, wenn er täglich hier vorbeigehe, erklärte der Ehemann und verlangte, das Spielgerät zu entfernen. Das Trampolin sei überflüssig, schließlich wohne die Familie direkt neben dem Spielplatz. Es sehe aus wie eine "schwarze Wand", stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar und verschandele optisch die Wohnanlage. Dabei solle ein "Ziergarten" doch schmücken und der optischen Erbauung dienen.

Dieser Definition mochte sich das Amtsgericht München nicht anschließen (485 C 12677/17 WEG). Der Begriff "Ziergarten" sei nicht so auszulegen, dass dort nur "schmückende Pflanzen" stehen sollten und Kinder dort nicht spielen dürften. Wohnungseigentümer müssten spielende Kinder anderer Eigentümer oder Mieter akzeptieren, sofern sie nicht übermäßig störten. Und wo Kinder spielten, gehörten auch Spielgeräte dazu.

Der Kinderspielplatz zwischen den Häusern mache weiteres Spielgerät nicht überflüssig. Die Eltern hätten zu Recht darauf verwiesen, dass er das Herzstück der Wohnanlage sei, die für Familien konzipiert und als besonders kinderfreundlich beworben wurde. Das Trampolin sei zwar groß, aber keineswegs "überdimensioniert" und zudem von einer dichten Hecke verdeckt. Da es nicht fest im Terrassenboden verankert sei — im Winter werde es abgebaut —, stelle das Trampolin auch keine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. (Die Trampolin-Gegner haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.)