Wohneigentum

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Standsichere Erle wird nicht gefällt

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, eine Erle auf der Wohnanlage zu fällen, ist dieser Beschluss unwirksam, wenn die Möglichkeit besteht, den Baum zu erhalten. Zunächst müssen die Eigentümer prüfen, ob andere, weniger einschneidende Maßnahmen in Frage kommen - ob die Erle z.B. durch Kronenpflege erhalten werden kann. Wirklich umsturzgefährdet könne sie gar nicht sein, vermutete das Amtsgericht, da über den Baum seit Jahren diskutiert werde und die Erle trotz einiger Herbststürme immer noch stehe.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

"Paddling-Boards" an der Kaimauer

Eigentümergemeinschaft setzt sich gegen Eigentümer durch: Die Halterung für Surfbretter muss weg!

Die Hamburger Wohnanlage liegt idyllisch am Isebekkanal, einem beliebten Tummelplatz für Sportler: Kanufahrer, Stand-Up-Paddler, im Winter Schlittschuhfahrer usw. Auch einer der Wohnungseigentümer ist passionierter Stand-Up-Paddler. Allerdings störte er die Idylle, indem er an der Kaimauer zum Kanal eine Art Gerüst für seine Paddling-Boards anbrachte. Das störte die Miteigentümer.

Da sich der Sportler weigerte, das Gestell zu entfernen, zog der WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft vor Gericht: Die Halterungsstangen veränderten unzulässig das Gemeinschaftseigentum, sie müssten weg. Zudem vergrößerten die Bohrlöcher in der Stützmauer die Gefahr von Frostschäden.

Das Amtsgericht Hamburg gab der Eigentümergemeinschaft Recht: Der Eigentümer müsse den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil (318 S 83/19).

Da die Kaimauer zum Gemeinschaftseigentum zähle, sei der Wassersportler verpflichtet, die Halterungen zu beseitigen. Die Miteigentümer müssten die — ohne ihre Zustimmung vorgenommene — bauliche Veränderung der Wohnanlage nicht dulden. Das optische Erscheinungsbild der Mauer werde durch das Metallgestell unzumutbar beeinträchtigt.

Doch es könne hier sogar offenbleiben, ob die Kaimauer ausschließlich auf dem Grund der Eigentümergemeinschaft stehe und damit ihr Eigentum sei. Oder ob sie als Grenzeinrichtung der Stadt Hamburg gehöre, wie der Paddler behaupte. Denn: Bei einer Grenzanlage könnten beide Nachbarn — also die Eigentümergemeinschaft und die Stadt — verlangen, dass sie unverändert bleibe.

Die Stadt Hamburg hätte also einen Anspruch auf Rückbau des Gestells. Es könne aber auch "intern" jeder Wohnungseigentümer von den anderen Eigentümern verlangen, dass diese die Grenzanlage nur so nutzten, wie es dem Interesse der Eigentümergemeinschaft entspreche. Um den Rückbau der Halterung komme der Paddler also nicht herum.

Fenstertausch in der Wohnanlage

Die Eigentümergemeinschaft muss für Instandsetzungsmaßnahmen nicht unbedingt ein "Gesamtkonzept" vereinbaren

Die meisten Fenster einer großen Wohnanlage waren aus Holz und über 20 Jahre alt. 2017 hatte die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss gefasst: Die Hausverwaltung solle eine Fachfirma damit beauftragen, erneuerungsbedürftige Fenster gegen Kunststofffenster auszutauschen. Die Kosten würden gemäß den Eigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.

Eine Eigentümerin wandte sich gegen den Beschluss: Er entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn die Fenster seien teilweise überhaupt nicht marode. Also gehe es nicht um reine Instandsetzung. Vielmehr sei pauschal und unabhängig vom Instandsetzungsbedarf beschlossen worden, Fenster zu erneuern. Für eine Modernisierung fehle jedoch ein von allen gebilligtes Gesamtkonzept.

So ein Konzept sei im konkreten Fall nicht unbedingt erforderlich, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 78/19). Der Austausch undichter, alter Holzfenster sei keine Modernisierungsmaßnahme. Die Fenster würden keineswegs grundlos einem höheren Stand der Technik angepasst: Vielmehr seien die betreffenden Fenster laut Gutachten des Fensterbauers tatsächlich sanierungsbedürftig. Der Austausch sei daher als — modernisierende — Instandsetzung anzusehen.

Es stehe grundsätzlich im Ermessen der Eigentümer, ob sie für eine Sanierung einen mehrjährigen Plan erstellten oder sich darauf beschränkten, nur direkt anstehende, einzelne Maßnahmen zu beschließen. Der Eigentümerbeschluss sei also nicht deshalb unzulässig, weil ein Gesamtkonzept fehle.

Richtig sei: Auch vor einer Instandsetzung müssten die Mängel beurteilt werden. So eine Bestandsaufnahme müsse aber nicht zwingend ein Bausachverständiger vornehmen. Stehe die Schadensursache, wie hier, eindeutig fest und seien die Arbeiten technisch einfach auszuführen, reiche der Sachverstand einer Handwerkerfirma aus dem Bereich Fensterbau vollkommen aus. Ihr die Beurteilung der Mängel und die Instandsetzung anzuvertrauen, sei daher angemessen.

Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums

Kurzartikel

Eine Klausel im Bauträgervertrag, nach der der TÜV das Gemeinschaftseigentum einer neu errichteten Wohnanlage abnehmen, d.h. den Bau als vertragsgerecht billigen soll, ist unwirksam. Der Bausachverständige darf nicht allein vom Bauträger bestimmt werden: Das Gutachten könnte sonst einseitig ausfallen. Daher beschneidet so eine Klausel die Rechte der Wohnungskäufer unangemessen.

Ast demoliert Auto einer Wohnungseigentümerin

Kurzartikel

Bricht auf dem Parkplatz einer Wohnanlage ein großer Ast von einer Platane ab und fällt auf das Auto einer Wohnungseigentümerin, haftet die Eigentümergemeinschaft nicht für den Schaden, wenn sie die Baumpflege und damit ihre Verkehrssicherungspflicht einer Dienstleistungsfirma übertragen hat. Die Geschädigte muss die Firma verklagen, die die Bäume beschnitten und die Kronen möglicherweise unzureichend kontrolliert hat.

Fußgängerin stürzte auf eisigem WEG-Gelände

Haftet die Eigentümergemeinschaft für Unfälle, wenn sie den Winterdienst einer Firma übertragen hat?

Der Unfall ereignete sich in einer öffentlich zugänglichen Passage, die auch als Zufahrt zur Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient. Die Passage gehört zu deren Gemeinschaftseigentum. Gemäß kommunaler Satzung war die Eigentümergemeinschaft hier für den Winterdienst zuständig. An einem Wintertag rutschte eine Fußgängerin in der Passage auf Glatteis aus und brach sich beim Sturz die rechte Hand.

Dafür machte die Frau die Eigentümergemeinschaft verantwortlich und verlangte Schmerzensgeld. Die Verwalterin wies im Namen der Eigentümergemeinschaft die Forderung zurück: Seit Jahren sei der Winterdienst an eine zuverlässige Hausmeisterfirma delegiert, deren Mitarbeiter am Unfalltag in der Passage gestreut habe. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe wies die Zahlungsklage der Verletzten ab (9 U 34/19).

Wohnungseigentümergemeinschaften könnten ihre Räum- und Streupflicht einem professionellen Hausmeisterdienst wirksam übertragen. Daher hafte im Fall des Falles nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Hausmeisterfirma. Die Fußgängerin müsse sich an die Firma halten. Der Stundenzettel und Fotos des Hausmeisters sprächen dafür, dass der Mann am Unfalltag seinen Pflichten nachgekommen sei. Das müsse allerdings im Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft nicht geklärt werden.

Wenn die Grundstückseigentümerin ihre Verkehrssicherungspflicht an ein erfahrenes, zuverlässiges Fachunternehmen delegiere, dürfe sie sich grundsätzlich darauf verlassen, dass der Winterdienst funktioniere. Nur im Ausnahmefall komme dann noch eine Haftung in Betracht: Wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Pflicht vernachlässige, die Arbeit des Unternehmens zu kontrollieren. Kontrolle bedeute jedoch nicht, dass die Verwalterin täglich überprüfen müsse, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde.

Die Hausverwaltung müsse nur tätig werden, wenn es konkrete Anhaltspunkte für schludriges Arbeiten der Hausmeisterfirma gebe. Die Eigentümer seien als Bewohner des Anwesens selbst am meisten daran interessiert, dass der Winterdienst ordentlich ausgeführt und glatte Stellen sofort beseitigt werden. Werde das nicht zu ihrer Zufriedenheit erledigt, teilten sie das der Verwalterin in der Regel sofort mit. Hier habe es jedoch nie Hinweise darauf gegeben, dass der Hausmeister seine Aufgaben unzureichend erfüllte.

Wartungsintensive Holzrollläden sind mangelhaft

Immobilienkäufer müssen die "Fertigstellungsrate" nicht zahlen, solange erhebliche Mängel vorliegen

Die Bauträgerin verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Fertigstellungsrate. Das Ehepaar zahlte nicht und erklärte, die letzte Rate sei keineswegs fällig, weil noch wesentliche Mängel vorlägen. Die von der Bauträgerin montierten Holzrollläden seien nämlich mangelhaft: Sie quietschten beim Hoch- und Runterfahren, sie seien unansehnlich, durch gut sichtbare Spalten zwischen den Lamellen dringe zu viel Licht.

Das Oberlandesgericht München wies die Zahlungsklage der Immobiliengesellschaft ab (28 U 4568/19 Bau). Sie müsse zunächst die Mängel beseitigen. Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen entsprächen die Holzrollläden nicht dem Standard an Sonnenschutz, den Käufer einer Immobilie gehobener Ausstattung erwarten könnten.

Durch die unregelmäßigen, ziemlich breiten Fugen dringe erkennbar Tageslicht in die Räume, weil sich die Holzstäbe verformt hätten. Das sei bei Holz zwangsläufig so. Holz sei als Material für Rollläden daher bei sehr breiten Fenstern — wie hier — technisch ungeeignet. So jedenfalls das Fazit des gerichtlichen Gutachtens.

Dagegen habe der von der Bauträgerin beauftragte private Sachverständige einen Mangel verneint: Lichtschlitze seien seiner Ansicht nach unvermeidlich. Aufgerollt länger liegende Holzstäbe verformten sich. Holzstäbe eines Holzrollladens müssten sich erst einmal zwei, drei Jahre lang aneinander gewöhnen. Deshalb müsse man sie täglich öffnen und schließen. Das stehe auch in der Wartungs- und Pflegeanleitung, die dem Ehepaar ausgehändigt worden sei.

Diese Erläuterungen bestätigten letztlich aber nur, dass die Bauleistung mangelhaft sei. Funktionierten Holzrollläden nur dann (möglicherweise in zwei Jahren) gut, wenn sie täglich gemäß Pflegeanleitung aufgerollt werden, seien diese Bauteile nicht funktionstauglich. Ein derart intensiver Wartungsaufwand stelle einen Mangel dar.

Dem Bauträgervertrag sei jedenfalls nicht zu entnehmen, dass auf die Erwerber so ein Aufwand zukomme. Dass ihnen die Bauträgerin für die Rollläden eine Wartungsanleitung spendiert habe, ändere daran nichts.

Neubestellung eines Verwalters

Wohnungseigentümer müssen sich auf so eine wichtige Entscheidung gut vorbereiten können

Eine größere Eigentümergemeinschaft suchte eine Nachfolgerin für die Verwalterfirma X-GmbH. In der Eigentümerversammlung informierte der Verwaltungsbeirat die Eigentümer über drei Angebote anderer Firmen. Auf seine Empfehlung hin entschieden sich die Wohnungseigentümer für das Angebot einer Y-GmbH und beauftragten den Verwaltungsbeirat, den Verwaltervertrag abzuschließen.

Diesen Beschluss focht ein Eigentümer an, weil er die Angebote nicht habe prüfen können. Das Landgericht fand jedoch, der Beschluss sei ordnungsgemäß zustande gekommen: Der Verwaltungsbeirat habe nämlich mehrere Angebote eingeholt und in der Versammlung deren wichtigste Punkte vorgestellt. Zudem hätten die Eigentümer alle Angebote während der Versammlung einsehen können.

Das genüge nicht, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 110/19). Auf die Revision des Eigentümers hin erklärten die Bundesrichter den Eigentümerbeschluss für unwirksam, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Eigentümer hätten die Angebote der Bewerber vor der Eigentümerversammlung erhalten müssen. Mit der Einladung zwei Wochen vor der Versammlung oder separat, jedenfalls in angemessener Frist.

Dass die Eigentümer die Unterlagen beim Verwaltungsbeirat oder während der Eigentümerversammlung einsehen konnten, reiche nicht aus, um sich inhaltlich damit zu befassen und so eine bedeutende Entscheidung vorzubereiten. Da der Verwalter eine für die Wohnungseigentümer wichtige Funktion wahrnehme, benötigten diese vor der Bestellung eines neuen Verwalters Zeit und Gelegenheit, um sich nach den Bewerbern zu erkundigen.

Sie müssten also deren Namen erfahren. Um Stärken und Schwächen der Angebote beurteilen zu können, müssten die Eigentümer darüber hinaus zumindest die wichtigsten Daten erfahren, also Laufzeit des Vertrags, Leistungsumfang, Höhe des Honorars. Wer dies wünsche, müsse auch Gelegenheit bekommen, die vollständigen Angebote vor der Eigentümerversammlung zu prüfen.

Eigentumswohnung zu spät fertiggestellt

Kurzartikel

Übergibt der Bauträger eine Eigentumswohnung acht Monate später als vertraglich vereinbart, muss er die Unterkunftskosten der Erwerber ersetzen, die in der Zwischenzeit in Hotels und einer kleinen Ferienwohnung wohnten. Sind die Ersatzunterkünfte mit der Wohnung nicht vergleichbar, steht den Käufern zusätzlich Nutzungsausfallentschädigung zu.

Corona: Versammlung ohne Eigentümer?

Kurzartikel

Die Diskussion über Beschlussanträge ist ein wesentliches Recht der Wohnungseigentümer. Hält der WEG-Verwalter eine Versammlung ab, bei der sie "wegen Corona" nicht persönlich erscheinen, sondern schriftlich per Vollmacht abstimmen sollen, sind daher die dort gefassten Beschlüsse nichtig.

Der Jalousien-Streit

Wohnungseigentümer können eine eigenmächtige Veränderung von Gemeinschaftseigentum nachträglich genehmigen

Der Jalousien-Streit einer Brandenburger Eigentümergemeinschaft begann mit einer Eigentümerversammlung 2012: Damals wurde beschlossen, dass die Eigentümer an ihren Fenstern und Türen zum Hof hin Jalousien, Lamellen oder andere Schattenspender fest installieren dürfen. Für die vor der Glasfassade der Wohnanlage angebrachte Stahlbaukonstruktion sollte der Verwalter entsprechende Angebote einholen, weil sie zum Gemeinschaftseigentum gehört.

An der Stahlbaukonstruktion der Hofseite ließen im Herbst 2013 zwei Eigentümer Außenjalousien anbringen. Miteigentümer forderten, die Jalousien zu entfernen, weil sie ihre Wohnungen verschatteten und die freie Sicht von ihren Fenstern und Balkonen aus einschränkten. Ohne ihr Einverständnis sei Gemeinschaftseigentum unzulässig verändert worden. Die Klagen der Miteigentümer scheiterten.

Auf den langen Rechtsstreit reagierte die Eigentümerversammlung im September 2018 mit einem neuen Beschluss: Den Eigentümern werde erlaubt, auf eigene Kosten an die hofseitige Fassaden- und Balkonkonstruktion fachmännisch "Verschattungsanlagen" anzubringen. Sie sollten "in einheitlicher Art und Form ausgeführt werden" und sich den vorhandenen Jalousien weitestgehend anpassen.

Die Miteigentümer wollten sich aber mit den Jalousien nicht abfinden. Dazu seien sie verpflichtet, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 64/19). Wohnungseigentümer könnten eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommen wurde, nachträglich genehmigen. Das sei im September 2018 geschehen. Oberflächlich betrachtet, sei in dem neuen Beschluss zwar von zukünftigen "Verschattungsanlagen" die Rede.

Da jedoch beschlossen wurde, neue Anlagen müssten sich den vorhandenen Jalousien so weit wie möglich "anpassen", habe die Mehrheit der Eigentümer damit offenkundig auch die früher installierten Anlagen gebilligt. Dieser Beschluss wäre nur rechtswidrig, wenn die umstrittenen Jalousien für die betroffenen Miteigentümer völlig unzumutbar wären. Das sei jedoch nicht ersichtlich; vor allem, wenn man Vor- und Nachteile objektiv abwäge. Für die meisten Eigentümer überwiege wohl der Vorteil der Schattenspender, da sich im Sommer die Hitze hinter der Glasfassade staue.

Souterrain zur Wohnfläche gerechnet

Käufer einer Eigentumswohnung verlangen Schadenersatz von der Maklerin

Für 590.000 Euro hatte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erworben. Im Exposé der vom Ehepaar beauftragten Maklerin waren zwei Räume im Souterrain als "Gäste- und Wohnzimmer" bezeichnet und zur Wohnfläche gerechnet worden. Tatsächlich handelte es sich nicht um Wohnraum, sondern um einen Hobbyraum und einen Kellerraum. Nicht von der Verkäuferin, sondern von der Maklerin verlangten die Käufer Schadenersatz.

Begründung: Die Immobilienmaklerin hätte sie bei den Vertragsverhandlungen darüber aufklären müssen, dass Flächen im Souterrain — gemäß öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Fenstergröße — nicht zur Wohnfläche zählten. Sie hätten das nicht gewusst. Die Maklerin müsse ihren Verlust ausgleichen, d.h. die Differenz zwischen dem gezahlten Preis für die vermeintliche Wohnfläche und dem tatsächlichen Preis für die faktisch vorhandene Kellerfläche.

Die Informationen im Exposé stammten alle von der Verkäuferin, verteidigte sich die Immobilienmaklerin, sie habe keine Pläne verfälscht. Außerdem nutzten die Käufer die Räume, die angeblich keine Wohnfläche darstellten, sehr wohl als Wohnraum. Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Maklerin, der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (I ZR 194/19).

Anspruch auf Schadenersatz hätten die Käufer nur, wenn die Maklerin ihnen gegenüber wirklich eine Hinweispflicht verletzt hätte. Das setze jedoch zweierlei voraus: Der betreffende Umstand müsse — für die Maklerin erkennbar — für den Kaufentschluss der Auftraggeber von Bedeutung sein. Und die Auftraggeber müssten in Bezug auf diesen Umstand "offenbar belehrungsbedürftig" sein.

Der sachkundigen Maklerin hätte sich in der Tat der Gedanke aufdrängen müssen, dass die Souterrain-Räume keine Wohnfläche sein könnten. Nach dem Grundriss im Exposé verfügten die Souterrain-Räume nicht über ausreichende Fensterfläche und zählten damit gemäß Wohnflächen-Verordnung nicht zum Wohnraum. Aber: Die Maklerin habe hier davon ausgehen dürfen, dass sie die Auftraggeber darauf nicht eigens hinweisen müsse, entschieden die Bundesrichter.

Sie und ihre Mitarbeiterin hätten nämlich bei der Besichtigung des Objekts mit dem Ehepaar über die Lichtverhältnisse im Souterrain gesprochen. Vor dem Fenster habe der Mann gesagt: Hier sei es zu dunkel, das Problem könne man aber über indirekte Beleuchtung lösen. Die sei im Schlafzimmer — das er hier einrichten wolle — sowieso gemütlicher.

Wenn dem Käufer jedoch bewusst war, dass im Souterrain Tageslicht fehlte, könne er daraus auch selbst den Schluss ziehen, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelte. Die Maklerin habe daher ihre Informationspflichten nicht verletzt.

Eigentümerversammlung im Freien

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümerin kann es dem Verwalter nicht gerichtlich verbieten lassen, aufgrund der Corona-Pandemie die Eigentümerversammlung vorsichtshalber auf dem Spielplatz der Wohnanlage im Freien durchzuführen. Das sei ungewöhnlich, so das Amtsgericht, widerspreche aber mit Blick auf das Risiko durch das Coronavirus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dass Nichtbeteiligte unbefugt mithörten, sei so gut wie ausgeschlossen. Denn der Spielplatz dürfe nur von Eigentümern genutzt werden.

Eigentumswohnung fertig, aber nicht übergeben

Muss die Bauträgerin der Käuferin die für Bauverzögerungen vereinbarte Schadenspauschale zahlen?

Mit einer Immobilienfirma hatte Frau G im Sommer 2015 einen Bauträgervertrag geschlossen, d.h. eine noch zu bauende Eigentumswohnung erworben. Bis zum 31.12.2016 sollte das Objekt bezugsfertig sein. Bei Verzögerungen sollte die Bauträgerin für jeden (angefangenen) Monat eine Schadenspauschale von 4.500 Euro zahlen. Die Wohnung wurde rechtzeitig fertig. Doch Frau G weigerte sich wegen erheblicher Baumängel, sie als "im Prinzip vertragsgemäß" abzunehmen.

Die Käuferin hinterlegte die Schlussrate ("Bezugsfertigkeitsrate") auf dem Treuhandkonto eines Notars ("Notaranderkonto"), um ihre prinzipielle Zahlungsbereitschaft zu dokumentieren. Dennoch weigerte sich die Immobilienfirma, ihr die Wohnung zu übergeben: Ohne Abnahme keine Wohnungsschlüssel und kein Besitz an der Wohnung, so die Devise der Bauträgerin.

Deshalb zog Frau G vor Gericht und forderte die Schadenspauschale für zwei Monate. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht München (28 U 3555/18 Bau). Es spiele keine Rolle, dass das Objekt an sich bezugsfertig sei. Ohne Übergabe sei die Tatsache, dass die Wohnung fertiggestellt wurde, für die Erwerberin wertlos: Denn sie könne nicht einziehen und die Wohnung nicht nutzen.

Eine Schadenspauschale werde vereinbart, um im Fall einer (von der Bauträgerin zu vertretenden) Verzögerung den verspäteten Einzug finanziell auszugleichen. Diese Pauschale werde auch dann fällig, wenn die Bauträgerin die Wohnung wegen eines Streits um Baumängel nicht übergebe. Denn die Immobilienfirma sei verpflichtet, das fertige Objekt mit der Zahlung der Schlussrate zu übergeben — unabhängig von der Bauabnahme.

Wenn das im Bauträgervertrag abweichend geregelt sei, also die Übergabe der Eigentumswohnung von der förmlichen Abnahme abhängig gemacht werde, sei diese Vertragsklausel nichtig. Denn sie beschneide unzulässig die Rechte der Käuferin, Mängel des Objekts geltend zu machen. Sie müsste, ohne die Wohnung zu besitzen, die Abnahme des Sondereigentums erklären und alle damit verbundenen Risiken tragen.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Kurzartikel

Verschlechtert der neue Bodenbelag in einer Eigentumswohnung den Trittschallschutz für die darunterliegende Wohnung, muss der Eigentümer den vorherigen Standard wiederherstellen. Auch bei nachträglichen Änderungen sind die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen zu beachten.

Eigentümer verklagt die Gemeinschaft

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen die Miteigentümer wegen unterlassener Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in seinem Teileigentum, wenn er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung nicht angefochten und danach sein Anliegen jahrelang nicht mehr verfolgt hat. Unter diesen Umständen ist eine Schadenersatzklage rechtsmissbräuchlich.

Schwankende Wassertemperatur ist ein Baumangel

Kurzartikel

Ist eine neu gebaute Eigentumswohnung mangelhaft, steht dem Bauträger die letzte Kaufpreisrate vom Erwerber nicht zu. Wenn beim Duschen die Wassertemperatur plötzlich um 3-5 Grad Celsius schwankt, sobald an anderen Wasserhähnen Kaltwasser entnommen wird, liegt ein Mangel vor, der beseitigt werden muss, weil er die Funktion von Dusche und Bad beeinträchtigt.

Beton-Balkone einer Wohnanlage zerbröckelten

Die Eigentümergemeinschaft verklagt die Verwalterin wegen unterlassener Sanierung

Die Wohnanlage besteht aus vier Gebäuden mit über 300 Wohnungen und ist ein typischer Bau aus den 60er Jahren: Balkone rundherum an allen vier Fassaden, gebaut aus Betonplatten mit Brüstungen aus Stahl und Fertigbetonteilen. An ihnen nagte der Zahn der Zeit, der Stahl korrodierte und der Beton bröselte. Im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin der Wohnanlage ein Ingenieurbüro damit, die Sicherheit der Balkonbrüstungen zu prüfen.

Der Sachverständige stellte diverse Mängel fest und empfahl eine "umfassende Betonsanierung". Trotzdem wurde jahrelang nichts unternommen. Dabei gab es immer wieder Schadensmeldungen von Bewohnern, weil z.B. Betonbrocken von Balkonen heruntergefallen waren ... Danach ließ die Hausverwaltung jeweils einzelne Balkone ausbessern. Dafür gab sie zwischen 2003 und 2010 rund 200.000 Euro aus.

Auf Eigentümerversammlungen waren die Balkone kein Thema, bis der dringende Sanierungsbedarf wohl nicht mehr zu übersehen war. 2011 löste die Eigentümergemeinschaft die Verwalterin ab und verklagte sie auf Zahlung von 219.000 Euro Schadenersatz. Begründung: Für die verspäteten Sanierungsarbeiten müssten die Eigentümer jetzt viel mehr ausgeben als im Jahr 2000. Schon damals hätte die Ex-Verwalterin Maßnahmen ergreifen müssen.

Das Landgericht Köln verneinte eine Pflichtverletzung der Verwalterin: Die Wohnungseigentümer hätten über die Mängel selbst Bescheid gewusst und rechtzeitig Sanierungsbeschlüsse fassen können. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er gab der Eigentümergemeinschaft Recht (V ZR 101/19). Es sei nicht Aufgabe der Eigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliege und wie er zu beseitigen sei, betonten die Bundesrichter.

Dass einzelne Eigentümer über den "Stand der Dinge informiert" waren, ändere daran nichts. Es wäre die Pflicht der Verwalterin gewesen, die Gesamtheit der Eigentümer über die Mängel bzw. die Empfehlung des Sachverständigen zu unterrichten und entsprechende Beschlüsse vorzubereiten. Darauf dürften sich die Eigentümer verlassen. Wenn Umfang und Häufigkeit der Schäden darauf schließen lassen, dass eine tiefergehende Ursache vorliege, müsse der Verwalter diese klären lassen, die Eigentümer informieren und geeignete Gegenmaßnahmen in die Wege leiten.

Time-Sharing-Vertrag auf dem Prüfstand

Auch ein Wohnrecht auf Zeit muss durch Eintragung im Grundbuch abgesichert sein

Wieder einmal ging es vor Gericht um einen Time-Sharing-Vertrag. Bei einer solchen Vereinbarung erwirbt der Käufer für eine oder mehrere Wochen im Jahr ein Wohnrecht in einem Appartement einer Ferienanlage. Die Frage im konkreten Fall: Ist diese Art von Kaufvertrag auch dann gültig, wenn der Käufer des "Teilzeitwohnrechts" laut Vertrag nicht ins Grundbuch eingetragen wird?

Der Bundesgerichtshof erklärte die einschlägige Vertragsklausel für unzulässig, weil sie für den Käufer überraschend sei (V ZR 184/94). Laut Kaufprospekt erwerbe der Kunde ein Dauerwohnrecht, das werde mehrmale betont. Diese Behauptung sei allerdings irreführend, wenn der Käufer nicht durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert werde.

Deshalb sei der Vertrag aber nicht insgesamt unwirksam. Vielmehr müsse der Verkäufer den Erwerber, den gesetzlichen Vorgaben entsprechend, ins Grundbuch eintragen lassen. Dazu sei er verpflichtet, auch wenn im Kaufvertrag eine anderslautende Klausel stehe.