Wohneigentum

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Unerwünschte Stützmauer am Hang

Hauseigentümer streiten über eigenmächtig durchgeführte Baumaßnahmen

Das Grundstück, auf dem das Doppelhaus steht, liegt an einem Hang. Die Bewohner bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Während die Nachbarn in Urlaub waren, nahmen die Eigentümer A Veränderungen auf ihrer Grundstücksseite vor, die sie mit den Nachbarn B nicht abgesprochen hatten. Eine Spezialfirma errichtete am Hang eine Stützmauer aus Betonelementen, hob Erde an der Außenwand des Gebäudes aus und stellte Pflanztröge auf.

Die Miteigentümer B waren von diesem Anblick nicht gerade begeistert. Vergeblich versuchte das Ehepaar A, ihnen die Maßnahmen als "notwendige Abwehr von Gefahren für das Gemeinschaftseigentum" schmackhaft zu machen: Die Ausgrabungen verhinderten Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden, die Stützmauer das Abrutschen des Hangs.

Das seien bauliche Veränderungen, die die Miteigentümer nicht dulden müssten, entschied das Landgericht Hamburg (318 S 102/15). Sie beeinträchtigten den architektonischen Gesamteindruck der Anlage erheblich. Solche Maßnahmen müssten vorher in einer Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Schließlich sei es hier nicht um eine unaufschiebbare, quasi "alternativlose" Notmaßnahme gegangen.

Dass die Bauarbeiten notwendig gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen, habe das Ehepaar A zwar behauptet, aber nicht überzeugend begründet. Die Eigentümer hätten nicht prüfen lassen, ob und in welcher Weise die beschworenen Gefahren (Abrutschen des Hangs bzw. ein Durchfeuchten der Wände) tatsächlich drohten. Ein Gutachten, das sich damit sachlich auseinandersetzen würde, habe das Ehepaar A jedenfalls nicht vorgelegt. Offen sei daher auch die Frage, welche anderen Möglichkeiten existierten, um diesen Risiken vorzubeugen.

Eigenreparatur in der Wohnanlage

Kurzartikel

Nach einem Wasserrohrbruch lässt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Leitung reparieren (= Gemeinschaftseigentum). Zu diesem Zweck muss eine Zwischendecke (= Sondereigentum) geöffnet werden. Wenn der Sondereigentümer anschließend die Zwischendecke selbst wieder schließt und tapeziert, kann er von der Eigentümergemeinschaft Kostenersatz verlangen. Dieser Anspruch ist nicht beschränkt auf den Wert seiner Arbeitsleistung: Vielmehr kann der Eigentümer die Kosten abrechnen, die eine Fachwerkstatt laut Kostenvoranschlag für diese Reparatur berechnet hätte.

"Reservierungsgebühr" beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Immobilie muss der Notar eine Reservierungsvereinbarung beurkunden

Der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin wollte die Immobilie verkaufen und bot sie für 141.000 Euro im Internet an. Ein Münchner Ehepaar interessierte sich dafür, traf sich mit dem Verkäufer und unterschrieb eine Reservierungsvereinbarung. Darin wurde eine Reservierungsgebühr von 3.000 Euro abgemacht sowie eine Provision von 10.049 Euro, die bei Vertragsschluss u.a. an eine Berliner Bauplanungs GmbH zu zahlen war.

Der Verkäufer kassierte die Reservierungsgebühr. Kurz darauf erklärte er die Vertragsverhandlungen für gescheitert, weil die Kaufinteressenten versuchten, den Preis zu "drücken": So komme man nicht zusammen. Die 3.000 Euro Reservierungsgebühr wollte der Verkäufer aber nicht mehr herausrücken. Er ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den er beim Amtsgericht München verlor (191 C 28518/15).

Die Reservierungsvereinbarung wäre nur wirksam, wenn ein Notar sie beurkundet hätte, erklärte die zuständige Amtsrichterin. Das sei jedenfalls dann vorgeschrieben, wenn die Reservierungsgebühr die vereinbarte Provision um 10-15 Prozent übersteige. Und das treffe hier zu: Die Gebühr liege bei fast 30 Prozent der Provision. Da die Vereinbarung nicht notariell beglaubigt sei, seien die Käufer nicht verpflichtet, eine Reservierungsgebühr zu zahlen. Der Verkäufer müsse das Geld zurückgeben.

Mit dem Zwang zur notariellen Beurkundung habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass Kaufinteressenten vor einem Immobilienkauf vom Notar sachkundig beraten würden und keine übereilten Beschlüsse fassten. Die Vorschrift solle auch verhindern, dass Kaufinteressenten durch die Gebühr indirekt zum Abschluss des Kaufvertrags gedrängt werden.

So wie hier: Denn laut Vereinbarung hätte das Münchner Ehepaar die Reservierungsgebühr abschreiben müssen, wenn der Kaufvertrag an ihnen gescheitert wäre. Das übe natürlich Druck auf die Kaufinteressenten aus, das Geschäft abzuschließen. Generell würden Käufer durch eine hohe Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf unangemessen benachteiligt: Der Verkäufer sichere sich damit eine erfolgsunabhängige Vergütung ohne irgendeine Gegenleistung.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

Marder im Dach einer Wohnanlage

Wohnungskäufer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz vom Verkäufer, wenn der Marderbefall Jahre zurückliegt

Die 1989 gebaute Wohnanlage mit fünf Eigentumswohnungen liegt am Stadtrand von Hagen neben einem Wald. 2014 verkaufte das Ehepaar A seine Wohnung für 110.000 Euro an Herrn B. Im notariellen Kaufvertrag wurde wie üblich vereinbart, dass die Verkäufer für Sachmängel der Immobilie nicht haften müssten. Kaum war der neue Eigentümer eingezogen, da eröffnete ihm die Eigentümergemeinschaft, dass sie zum Schutz vor weiterem Marderbefall bald das Dach sanieren lasse.

Auf Herrn B entfielen Kosten von 20.000 Euro. Empört verlangte B von den Verkäufern Schadenersatz in gleicher Höhe: Das Ehepaar habe ihm beim Vertragsschluss den Marderbefall verschwiegen. Die Vorgeschichte: 2007 hatten sich im Dachboden des Gebäudes Marder eingenistet. Die Abwehrmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft griffen zwar. Doch im Oktober 2013 verursachte nochmals ein Marder einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 Euro.

Herr B hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (22 U 104/16). Ein weit zurückliegender Marderbefall sei kein Sachmangel, über den die Verkäufer den Käufer hätten aufklären müssen, so das OLG. Anders läge der Fall beim akuten Befall des Wohnhauses. Dass das Ehepaar A über den Schaden vom Oktober 2013 Bescheid wusste, habe sich im Prozess aber nicht bewahrheitet. Die Verkäufer seien schon vorher umgezogen.

Liege der Befall beim Verkauf einer Immobilie um mehr als sechs Jahre zurück, seien Verkäufer nicht verpflichtet, ihn zu offenbaren. Es gebe keine Erkenntnisse darüber, dass Marder dazu neigten, nach Jahren der Abwesenheit an den Ort ihres ehemaligen Treibens zurückzukehren. Deshalb habe das Ehepaar A nach den erfolgreichen Gegenmaßnahmen von 2007 nicht damit rechnen müssen, dass erneut eine Sanierung anstehen könnte. In den Folgejahren habe es nur minimale Schäden gegeben — ein paar verschobene Dachpfannen —, jedoch keinen weiteren Marderbefall.

Teure Selbsthilfe

Kurzartikel

Lässt ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten den beschädigten Balkonboden reparieren, der laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehört, ohne die von ihm beantragte Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu dieser Maßnahme abzuwarten, ist die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, die Kosten der Sanierung zu erstatten.

Garten durch Hundekot "kontaminiert"?

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ließ die "Haufen" seines Hundes im Rasen liegen

Herr A erwarb im November 2014 in München eine Eigentumswohnung mit Gartenanteil. Laut notariellem Vertrag wurde sie von Hundebesitzer B "verkauft wie genau besichtigt". A zog Ende des Jahres ein. Im Frühjahr beschwerte er sich beim Verkäufer, der Garten sei total verunreinigt: 19 Hundehaufen habe er gezählt. Im Wissen um den baldigen Auszug habe B den Kot einfach liegen lassen.

Käufer A forderte von B Schadenersatz für Gartenarbeiten: Zunächst hätten er und seine Lebensgefährtin die Haufen nicht bemerkt, weil Schnee lag. Erst als Tauwetter einsetzte, seien sie ihnen aufgefallen. Kot von "Fleischfressern" wie Hunden sei voller Parasiten und Krankheitserregern. Daher müsse der Oberboden abgetragen und alles neu bepflanzt werden. Da, wo der Kot lag, wachse kein Gras mehr, nur noch Moos. Für die Sanierung des kontaminierten Erdreichs verlange die Gartenbaufirma 3.500 Euro.

Diese Vorwürfe wies Verkäufer B empört zurück: Der Kot stamme nicht von seinem Hund, behauptete er. Er habe ihn zwar gelegentlich "sein großes Geschäft" im Garten verrichten lassen, aber die Haufen immer entfernt. Dass deswegen die Erde kontaminiert sein solle, sei lächerlich. Der Boden müsse nicht erneuert werden.

Zwar hielt das Amtsgericht München die Hundehaufen im Rasen durchaus für einen Sachmangel der Wohnung (171 C 15877/15). Trotzdem wies es die Klage des Wohnungskäufers ab. Schadenersatz könnte Herr A nur verlangen, wenn er den Verkäufer dazu aufgefordert hätte, den Mangel in Form des Hundekots zu beseitigen. Herr A hätte dem Verkäufer B eine Frist dafür setzen müssen.

Vernünftig wäre es auch gewesen, wenn A die Hundehaufen selbst entfernt hätte — anstatt wochenlang dabei zuzusehen, wie der Kot nach und nach ins Erdreich einsickerte. Dann wäre jetzt der Boden nicht "kontaminiert". Diesen Folgeschaden habe er sich letztlich selbst zuzuschreiben. Auch aus diesem Grund stehe ihm keine Entschädigung vom Verkäufer zu.

Müssen Wohnanlagen barrierefrei sein?

Wohnungseigentümer kann keinen Personenaufzug im Treppenhaus der Wohnanlage durchsetzen

Gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern beantragte Herr X in der Eigentümerversammlung, auf eigene Kosten einen Personenaufzug einbauen zu dürfen: in einem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses. Da der Antrag abgelehnt wurde, zog X vor Gericht und forderte, die übrigen Eigentümer müssten den Einbau akzeptieren. Begründung: Er wohne im fünften Stock der Wohnanlage und sei selbst nicht mehr gut zu Fuß (Jahrgang 1936). Außerdem betreuten seine Frau und er zeitweise die zu 100 Prozent schwerbehinderte Enkeltochter.

Ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer dürfe Herr X die Baumaßnahme nicht durchführen, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 96/16). Da eine nahe Angehörige stark gehbehindert sei, müssten es die anderen Eigentümer zwar dulden, wenn er auf eigene Kosten eine Rollstuhlrampe oder einen Treppenlift einbauen ließe. Nicht aber den Einbau eines Personenaufzugs, der nur mit massiven Eingriffen in den Baukörper — also in die Substanz des Gemeinschaftseigentums — machbar wäre.

Der für den Lift vorgesehene Schacht werde im unteren Bereich derzeit von vielen Hausbewohnern genutzt, um dort Fahrräder und Kinderwagen abzustellen. Zudem sei er nötig, um sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus transportieren zu können. Ein Aufzug würde den Platz im Treppenhaus erheblich verengen. Diesen Nachteil müssten die anderen Eigentümer nicht hinnehmen — zumal der Lift nur einzelnen Eigentümern (d.h. den bau- und zahlungswilligen Eigentümern) zur Verfügung stehen solle.

Zwar treffe es zu, dass die Wohnung von Herrn X für gehbehinderte Personen nur mit einem Aufzug gut zu erreichen sei. Aber dieses Risiko habe der Eigentümer gekannt und auf sich genommen, als er eine Wohnung im fünften Stock gekauft habe. Vergeblich pochte Herr X auf Artikel 3 des Grundgesetzes: Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Aus diesem Grundsatz sei nicht abzuleiten, so die Bundesrichter, dass ein Wohnungseigentümer die Barrierefreiheit zu Lasten der anderen Eigentümer durchsetzen könne.

"Nachzügler" beim Wohnungskauf

Kurzartikel

Verkauft der Bauträger einer Wohnanlage eine Wohneinheit zwei Jahre später als die anderen, bindet die früher erfolgte Bauabnahme durch die Eigentümergemeinschaft den neuen Erwerber nicht. Die einschlägige Klausel im Kaufvertrag verkürzt unzulässig die Verjährungsfrist für Mängelansprüche der "Nachzügler". Unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs hat jeder Käufer einen eigenen Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum ohne Mängel ist.

Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.

Fahnenmast im WEG-Garten

Anlagen wie eine Gartenlaube dürfen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer aufgestellt werden

Herr X hatte seine Eigentumswohnung, die im Erdgeschoss lag, an das Ehepaar A vermietet. Die Mieter nahmen einige Veränderungen vor, dem Eigentümer war es recht. Das Ehepaar beschattete die Terrasse mit einer Markise. Obendrein baute Herr A eine kleine Gartenlaube und stellte im Garten einen Fahnenmast auf. Diese Maßnahmen hatten weder Eigentümer X noch die Mieter mit den anderen Wohnungseigentümern abgestimmt.

Welche Fahne Herr A regelmäßig hisste, ist dem Urteil leider nicht zu entnehmen. Fest steht aber: Sie störte den Miteigentümer Y. Die Fahne bringe eine Gesinnung zum Ausdruck, die er nicht teile, grummelte Y. Die wolle er von seinem Balkon aus genauso wenig sehen wie die hässliche Hütte. Auch die Markise an der Fassade beeinträchtige den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage. Y forderte, die baulichen Anlagen zu entfernen.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bottrop (20 C 57/15). Trotz des Sondernutzungsrechts an diesem Teil des Gartens bleibe der Garten Gemeinschaftseigentum. Die Mieter dürften es nicht eigenmächtig umgestalten. Eine Gartenlaube, ein Fahnenmast und eine Markise veränderten den Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig.

Solche baulichen Veränderungen seien nur zulässig, wenn ihnen alle Miteigentümer zustimmten — dabei sei es gleichgültig, ob sie von einem Mieter oder vom Eigentümer initiiert werden. Dass Herr X als Eigentümer die baulichen Veränderungen erlaubt habe, ändere also nichts. Miteigentümer Y könne von ihm verlangen, dass die Anlagen beseitigt werden. Diesen Anspruch könne er gegen Herrn X oder direkt gegen die Mieter geltend machen.

Eigentümer aus der Versammlung geworfen

Kurzartikel

Setzt ein Teilnehmer an einer Eigentümerversammlung lautstarke Ausführungen zu einem früheren Tagesordnungspunkt unbeirrt fort, obwohl der Versammlungsleiter ihn mehrfach aufgefordert hat, seinen "Redeschwall" zu beenden und die Debatte nicht zu stören, ist es gerechtfertigt, ihn vorübergehend aus dem Saal zu weisen, damit und bis er sich beruhigt. Unverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist es aber, den Eigentümer endgültig von der Versammlung auszuschließen, obwohl diese noch Stunden fortdauert. Beschlüsse, die danach gefasst werden, sind anfechtbar.

Efeu contra Edelhölzer

Wohnungseigentümerin reißt im Gemeinschaftsbereich des Gartens eigenmächtig Pflanzen aus

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass die Bewohner den Hof erst einmal selbst nach Lust und Laune verschönern sollten: Jeder sollte pflanzen und pflegen, was ihm gefiel. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wollten die Eigentümer dann über das weitere Vorgehen abstimmen und entscheiden, welche Pflanzen entfernt werden sollten, was stehen bleiben könne, ob eine Gartenbaufirma beauftragt werden sollte.

In der folgenden Versammlung wurde zwar der Beschluss gefasst, den "Garten weiterhin in Eigenregie zu bepflanzen und zu pflegen". Zusätzlich sollte der Verwalter allerdings eine Gartenbaufirma damit beauftragen, Natursteinplatten zu verlegen, die mittlere Fläche von altem Ahorngehölz zu befreien und mit Efeu zu bepflanzen.

Von diesem Beschluss hielt Eigentümerin P gar nichts, die im Gemeinschaftsbereich Edelhölzer gepflanzt hatte: Efeu schade Bäumen und Edelhölzern, meinte sie. Kaum waren die Efeupflanzen gesetzt, riss die Hobbygärtnerin sie wieder heraus. Auch die Natursteinplatten räumte sie zur Seite, weil sie ihr missfielen.

Der Verwalter der Wohnanlage bat die Gartenbaufirma, den Schaden zu beseitigen. Kaum war das geschehen, wiederholte sich das "Spiel": Frau P rupfte den Efeu aus dem Boden. 616 Euro musste die Eigentümergemeinschaft ausgeben, um den Garten wieder so zu gestalten, wie er nach ihrem Beschluss aussehen sollte. Sie forderte Frau P auf, diesen Betrag zu ersetzen.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Schöneberg (770 C 48/15). Die Gartenbaufirma habe im Auftrag des Verwalters den Hofbereich gestaltet, der zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Wider den Beschluss der Eigentümergemeinschaft habe Frau P eigenmächtig Efeupflanzen und Natursteinplatten entfernt, damit in rechtswidriger Weise in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen. Daher müsse sie für den Schaden aufkommen.

Ob Efeu den alten Baumbestand und die von ihr gesetzten Edelhölzer wirklich gefährden würde, könne hier offen bleiben. Auch wenn das zuträfe, würde diese Befürchtung das Vorgehen von Frau P nicht rechtfertigen. Eigentümer dürften das Recht nicht selbst in die Hand nehmen, wenn ihnen Beschlüsse der Gemeinschaft nicht passten. Sie müssten diese Beschlüsse akzeptieren oder gerichtlich dagegen vorgehen.

Wohnungseigentümer kämpft um schönen Spielplatz

Eigentümergemeinschaft muss den WEG-Kinderspielplatz so gestalten, wie von der Stadt München vorgeschrieben

Die Münchner Wohnungseigentumsanlage war bereits 1983/84 gebaut worden. In der Baugenehmigung von 1982 hatte die Landeshauptstadt München festgelegt, dass der Spielplatz für die Kinder mit Spielgerät (Spieltisch, Schaukel, Hänge-Klettergerüst) ausgestattet werden muss. Die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, beschädigtes Gerät instand zu setzen und im Sandkasten den Spielsand in regelmäßigen Abständen zu erneuern.

Im Sommer 2015 beantragte ein Wohnungseigentümer mit kleinen Kindern in einer Eigentümerversammlung, nun endlich die kommunalen Auflagen zu erfüllen: Ein Klettergerüst sei nie aufgestellt worden, kritisierte er. Und überhaupt: Die ganze Anlage sei verwahrlost, der Sandkasten total verdreckt, überall liege Müll herum. Da könne man keine Kinder spielen lassen.

Mit großer Mehrheit lehnte die Eigentümerversammlung den Antrag des Familienvaters ab. Die Vorgaben der Stadt in Bezug auf bestimmte Spielgeräte seien nicht verbindlich, so die Begründung. Gegen diesen Eigentümerbeschluss klagte der Mann und bekam vom Amtsgericht München Recht (481 C 17409/15 WEG). Die kommunalen Auflagen zum Kinderspielplatz seien Bestandteil der Baugenehmigung, erklärte das Amtsgericht. Und die Baugenehmigung sei für die Eigentümergemeinschaft sehr wohl verbindlich.

Der Spielplatz und seine Ausstattung zählten zum Gemeinschaftseigentum, das die Wohnungseigentümer instand halten müssten. Der Spielplatz müsse jetzt "aufgemöbelt" werden, auch wenn der miserable Zustand schon einige Jahre andauere. Der Anspruch von Wohnungseigentümern auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verjähre nicht. Und das bedeute im konkreten Fall: Die Eigentümergemeinschaft müsse den Spielplatz so gestalten wie vorgeschrieben und anschließend dafür sorgen, dass er "in gutem Zustand bleibe".

Mieter-Vorkaufsrecht

Eigentümer erhöht den Kaufpreis für seine Wohnung, nur um der Mieterin das Vorkaufsrecht zu "verleiden"

Seit 1972 lebte eine Frau zur Miete in einer Wohnung, die vor einigen Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war. 2010 schrieb ihr der Vermieter, er wolle verkaufen und habe eine Maklerin beauftragt. Im Sommer 2012 schloss der Wohnungseigentümer mit einem Ehepaar R einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und vereinbarte einen Kaufpreis von 225.000 Euro. Danach forderte der Notar die Mieterin auf, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Sie werde es stattdessen wahrnehmen, teilte die Mieterin mit, die Finanzierung des Kaufs sei gesichert. Daraufhin traf sich der Verkäufer erneut mit dem Ehepaar R beim Notar. In einer "Nachtragsurkunde" erhöhte er den Kaufpreis auf 245.000 Euro und fügte eine Maklerklausel hinzu: Der Maklerin stehe eine Provision von 17.493 Euro zu, wörtlich hieß es: "Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin".

Davon ließ sich die Mieterin jedoch nicht abschrecken: Sie kaufte die Wohnung und verlangte anschließend 20.000 Euro vom Verkäufer zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Düsseldorf entschied (5 O 124/15). Wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübe, schließe sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen ab, die der Vertrag zwischen dem Verkäufer und den "Erstkäufern" R enthalte. Sie müsse keine Mehrleistung erbringen.

Die "Nachtragsurkunde" sei ein Vertrag zu Lasten der Mieterin: Der ursprüngliche Vertrag habe keine Maklerklausel enthalten und einen um 20.000 Euro niedrigeren Kaufpreis. Die Erstkäufer R konnten kein Interesse daran haben, den günstigeren ersten Vertrag so zu ihrem Nachteil zu ändern. Das spreche dafür, dass die Vertragsparteien die Bedingungen nur änderten, um der Mieterin das Vorkaufsrecht "zu verleiden". Nicht zufällig stehe in der "Nachtragsurkunde", die Maklerprovision sei von der Käuferin zu zahlen. Diese Klausel sei ebenso unwirksam wie die Erhöhung des Kaufpreises.

P.S.:

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist § 577 im Bürgerlichen Gesetzbuch: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt also nicht beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung, sondern nur, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll oder während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Tauben füttern verboten!

Wohnungseigentümer darf auf seinem Balkon keine Vögel anlocken und füttern

Herr F besitzt in München eine Eigentumswohnung mit Balkon. Dort stellte er regelmäßig Wasserschalen als Vogeltränken auf den Boden und hängte Vogelfutter auf: Meisenknödel und Behälter mit Sonnenblumenkernen. In Blumenkästen legte der Wohnungseigentümer für die Vögel Rosinen aus. Von diesem schönen Angebot machten täglich viele Tauben Gebrauch … Doch in der Hausordnung stand geschrieben: "Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet".

Auf dieses Verbot pochte die Eigentümergemeinschaft: Herr F müsse das Füttern einstellen. Dach und Balkon seien total verdreckt. Zudem übertrage Taubenkot Keime und Krankheiten: Auch die Stadt München habe es deshalb verboten, Tauben zu füttern.

Null Problemo, fand der Vogelfreund: Er reinige den Balkon jeden Tag mit einem Spachtel und streue Kalkpulver, um Schäden vorzubeugen. Die Behauptung, dass Taubenkot Krankheiten auslöse, sei reine Panikmache.

So einfach dürfe es sich der Wohnungseigentümer nicht machen, erklärte das Amtsgericht München (485 C 5977/15 WEG). Das Gericht schlug sich auf die Seite der Eigentümergemeinschaft und untersagte es dem Vogelfreund, mit Vogelfutter und anderen Lebensmitteln auf dem Balkon verwilderte Tauben zu "ködern" und zu füttern. Abgesehen davon, dass die Hausordnung dieses Treiben verbiete: Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssten aufeinander Rücksicht nehmen.

Dagegen verstoße Herr F nachhaltig, indem er Behälter mit Trinkwasser aufstelle und obendrein Behälter, die sich zum Nisten und Brüten eigneten. Auf diese Weise locke er Tauben in unkontrollierbarer Zahl an. Nach allgemeiner Lebenserfahrung führe das zu einer Menge Dreck, und das betreffe nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch Gemeinschaftseigentum sowie Balkone und Terrassen von Miteigentümern.

Dass die "Hinterlassenschaften" von Tauben ein Gesundheitsrisiko darstellten, sei keine Panikmache, sondern zutreffend: Taubenkot und von Tauben transportierte Parasiten (Zecken, Flöhe) verbreiteten eine Menge Krankheitserreger.

Fassade "gebaut wie beschrieben"

Auch wenn sie der Baubeschreibung entspricht, kann eine Bauleistung mangelhaft sein, wenn "das Werk" wichtige Funktionen nicht erfüllt

Im Überflutungsbereich der Elbe wurde eine Wohnungseigentumsanlage gebaut. In der Baubeschreibung stand zur Position "Fassade": "Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem (WDVS)" ausgeführt, "Dämmung gemäß Wärmeschutznachweisen, Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem Edelputz". Als der Bau fertig war, beanstandete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das WDVS könne einem Hochwasser nicht standhalten.

Angesichts des dabei zu erwartenden Wasserdrucks und der vom Bauträger verwendeten Materialien sei abzusehen, dass eine Überflutung das Dämmsystem irreparabel beschädigen würde. Die Eigentümer forderten vom Bauträger einen Kostenvorschuss von 150.000 Euro, um die Mängel zu beheben. Der Bauträger verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Er habe das WDVS genauso ausgeführt wie vorgesehen.

Dennoch erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg die Bauleistung für mangelhaft und sprach der Eigentümergemeinschaft den Vorschuss zu (4 U 111/13). Welche Beschaffenheit "das Werk" des Bauunternehmens haben müsse, ergebe sich nicht allein aus der Art der Ausführung, die in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, so das OLG: Es komme auch darauf an, welche Funktion das Werk erfüllen solle. Bauunternehmen schuldeten den Bauherren bzw. Immobilienkäufern ein "funktionstaugliches Werk".

Im Überflutungsbereich eines Flusses sollte die Außenfassade einem Hochwasser standhalten. Anscheinend habe das der Bauträger beim Bau auch so gesehen. Denn er habe im Erdgeschoss Perimeter-Dämmung eingesetzt, die für feuchtigkeitsbelastete Bereiche gedacht sei und er habe sie höher als üblich verbaut, nämlich bis drei Meter über der Geländeoberkante. Das könne man nur so interpretieren: Die Außenfassade im Erdgeschoss sollte auch für eine Beanspruchung durch Hochwasser geeignet sein — was aber offenbar schief gegangen sei.

Das liege in erster Linie daran, dass für WDVS im Hochwasserbereich (noch) keine allgemein anerkannten Regeln der Technik existierten, die den Mindeststandard für die Qualität einer Bauleistung darstellten. Der Bauträger hätte die Wohnungskäufer darüber informieren müssen, dass dieser Mindeststandards für WDVS fehle. Denn das bedeute: Das von ihm verwendete Material habe sich in der Praxis noch nicht langfristig bewährt, es gebe für seine Tauglichkeit bei Hochwasser keinerlei Beleg. Wenn sie das rechtzeitig erfahren hätten, hätten sich die Eigentümer sicher für eine andere Ausführung der Fassade entschieden.

Hunde in der Wohnanlage verboten?

Ein generelles Verbot der Tierhaltung per Eigentümerbeschluss ist gegenüber Mietern unwirksam

Schon 2006 hatte die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage in Hannover beschlossen, das Halten von Hunden und Katzen generell zu untersagen. Das Verbot sollte für alle Eigentümer und auch bei Neuvermietungen gelten. Im Sommer 2014 mietete ein Ehepaar eine Wohnung in dieser Eigentumsanlage. Laut ihrer Selbstauskunft hatten die Mieter keine Haustiere. Doch nach dem Einzug verloren sie ihr Herz an den kleinen Mischlingshund "Toby".

Der Wohnungseigentümer akzeptierte den neuen Mitbewohner nicht: "Toby" müsse weg, forderte er und verwies auf den Eigentümerbeschluss von 2006. Die Eigentümer fühlten sich durch den Hund gestört. "Toby" belle, tobe manchmal unangeleint durch den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Erlaubnis zur Hundehaltung durchzusetzen.

Das Amtsgericht Hannover gab ihnen Recht (541 C 3858/15). Natürlich könnten die Eigentümer beschließen, Hunde sollten "draußen bleiben". So eine Vereinbarung verpflichte aber nur die Eigentümer. Gegenüber Mietern sei ein generelles Verbot der Tierhaltung unzulässig. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien Mieter-Anträge auf Tierhaltung gemäß den jeweiligen Umständen und Interessen im Einzelfall zu entscheiden.

Demnach bestehe kein Anspruch des Vermieters darauf, dass die Mieter ihren "Toby" weggeben. Die Hausbewohner hätten nicht bestätigt, dass "Toby" viel belle. Die fast 100 qm große 4-Zimmer-Wohnung sei groß genug, um darin einen Hund zu halten. Und das angeblich so strapazierte Treppenhaus mache einen gepflegten und sauberen Eindruck. Kleine Kratzer seien auch in den oberen Stockwerken festzustellen, in denen der Hund sich nie aufhalte.

Ein Treppenhaus werde ständig genutzt. Im Winter oder bei Regen schleppten die Bewohner mit den Schuhen Split und Schmutz von draußen hinein. In einem Mehrparteienhaus sei das normal und habe nichts mit dem Tier zu tun. Dass der kleine Hund die Hausgemeinschaft nennenswert störe, sei nicht ersichtlich. "Toby" dürfe daher in der Mietwohnung bleiben: Einen Hund zu halten, gehöre zum höchstpersönlichen Lebensbereich der Mieter, den diese frei gestalten dürften.

Internetanzeige ist keine Maklerleistung

Verwendet ein Kaufinteressent Angaben des Maklers in einer Anzeige, begründet das keinen Provisionsanspruch

Auf einem Immobilienportal bot eine Immobilienmaklerin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an und veröffentlichte eine detaillierte Beschreibung mit Fotos. Auf die Internetanzeige hin meldete sich ein Kaufinteressent und vereinbarte am Telefon mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Angaben zum Verkäufer machte die Geschäftsfrau bei diesem Gespräch nicht.

Am nächsten Tag sagte der Interessent den Termin ab, weitere Kontakte fanden nicht statt. Einige Wochen später erwarb der Mann die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Daraufhin verklagte ihn die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Provision. Sie verlor jedoch den Prozess vor dem Landgericht Berlin (11 O 98/14). Anspruch auf Maklerhonorar setze voraus, dass der Makler den Vertragsschluss vermittelt habe, so das Landgericht.

Zumindest müsse das Maklerbüro dem Interessenten die Möglichkeit verschafft haben, mit dem Verkäufer Kontakt aufzunehmen und in Kaufverhandlungen einzutreten (Nachweisleistung). Auch das treffe aber im konkreten Fall nicht zu. Denn die Maklerin habe dem Anrufer Namen und Adresse des Wohnungsverkäufers nicht genannt. Ihr einziger Beitrag zum Immobilienkauf liege darin, den Kaufinteressenten per Anzeige auf das Objekt aufmerksam gemacht zu haben.

Ein Internetinserat stelle jedoch keine Maklerleistung dar, aus der die Maklerin einen Anspruch auf Provision ableiten könnte. Den Abschluss des Kaufvertrags habe ein anderer Makler vermittelt. Gebe ein Makler vor einer Provisionsvereinbarung Informationen über ein Kaufobjekt preis, handle er auf eigenes Risiko. Wenn ein Kaufinteressent diese Angaben nutze, müsse er dafür kein Maklerhonorar zahlen.

"Kita" statt Post

Teileigentumseinheit wird bestimmungswidrig genutzt — Wohnungseigentümer wehren sich gegen Kinderlärm

In der Teilungserklärung einer großen Wohnungseigentumsanlage wurde eine gewerbliche Teileigentumseinheit im Erdgeschoss als "Post" bezeichnet. Die Deutsche Post hatte dann aber wohl doch kein Interesse an den Räumen. Der Eigentümer vermietete sie an eine Kindertagesstätte. Die Betreiberin der Kita nutzte den Spielplatz der Wohnanlage täglich mit 30 bis 36 Kindern, zwei Stunden vormittags und zwei Stunden nachmittags.

Dagegen protestierte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und verlangte den Rückzug vom Spielplatz. Vermieter und Mieterin konterten, der Spielplatz sei wegen der vielen Wohnungen im Hochhaus für so viele Kinder ausgelegt, dass die Kita gar nicht ins Gewicht falle. Außerdem benenne die Teilungserklärung mit "Post" nur den damals geplanten Mieter. Das sei keine Vorschrift, wie die Räume zu nutzen seien.

Mit dieser Argumentation war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (318 S 40/15). Werde die Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Post" bezeichnet, dann sei damit auch ihr Zweck festgelegt, also die Art und Weise, wie sie zu nutzen sei. Wenn diese Vereinbarung nicht eingehalten werde, könne das die anderen Eigentümer beeinträchtigen. Von der vereinbarten Nutzung abzuweichen, sei daher nur zulässig, wenn sich dadurch das Störpotenzial nicht erhöhe.

Im konkreten Fall führe die Abweichung jedoch zu wesentlich intensiverer Nutzung: Hätte wirklich die Post die Räume bezogen, hätten gelegentlich Kinder von Postkunden auf dem Spielplatz gespielt. Wenn über 30 Kinder jeden Tag vier Stunden lang auf der Anlage herumtobten, sei das wesentlich lärmintensiver und vom Störpotenzial her nicht vergleichbar. Die Eigentümergemeinschaft habe Anspruch darauf, dass diese übermäßige Nutzung des Gemeinschaftseigentums künftig unterbleibe.