Der Eigentümer einer "Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum" kann diese auch als Buchhaltungsbüro gewerblich nutzen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft — wie hier — die Nutzung als Hobby- oder Abstellraum nicht zwingend vorschreibt und die alternative Verwendung die Miteigentümer nicht beeinträchtigt. Das trifft zu, da Büroarbeit ohne Publikumsverkehr die Mitbewohner nicht stört.

Zoff in einer Tölzer Wohnanlage: Herr H, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung, frönte ausgiebig seinem Hobby, im Freien auf der Terrasse zu grillen — im Sommer 2020 sogar mehrmals die Woche. Herr B, dem eine Wohnung im zweiten Stock gehört, war genervt von Gerüchen und Rauchentwicklung.

Seine Beschwerden prallten an H jedoch ab: Sein Elektrogrill könne gar niemanden stören, fand H. Wahrscheinlich kämen die störenden Gerüche aus den Küchen im ersten Stock. Mit dieser Auskunft gab sich B jedoch nicht zufrieden. Er zog vor Gericht und forderte Auflagen für das Grillen: Mit fünf Grillabenden im Jahr könne er sich arrangieren, lautete sein Vorschlag.

Diese Einschränkung fand das Landgericht München I zu rigide (1 S 7620/22 WEG). Das Grillen in der Wohnanlage sei von der Eigentümergemeinschaft nicht allgemein geregelt worden, stellte das Landgericht fest. Deshalb komme es darauf an, ob die damit verknüpften Gerüche die Miteigentümer über das beim Zusammenleben "unvermeidliche Maß hinaus" beeinträchtigten. Das hänge ab vom Standort des Grills, vom verwendeten Gerät und von der Häufigkeit.

Dazu befragte das Landgericht einige Mitbewohner. Das Meinungsbild reichte von "manchmal riecht die Wohnung wie eine Räucherkammer" bis zu "wenn man das Fenster schließt, stört das Grillen eigentlich nicht". Jedenfalls grille H sehr oft, darin stimmten alle überein.

Fazit des Gerichts nach einem Ortstermin: Obwohl ein Elektrogrill weniger Rauch entwickle als ein Holzofengrill, seien Rauch und Gerüche - jedenfalls bei geöffnetem Fenster — deutlich wahrnehmbar, wesentlich intensiver als beim Kochen in den Küchen.

Bei schönem Wetter müssten sich die Nachbarn auch einmal ungestört von Grillgerüchen und Rauch auf ihrem Balkon aufhalten können oder mit offenen Fenstern in der Wohnung. H müsse auf deren Bedürfnisse Rücksicht nehmen. Künftig dürfe H maximal viermal im Monat grillen, an den Wochenenden entweder am Samstag oder am Sonntag, nicht an beiden Tagen, und auch nicht an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen. Dieses Maß habe H häufig überschritten, wie die Zeugenaussagen belegten.

Die Eigentümer zweier Doppelhaushälften bilden eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit nur zwei Parteien. Das Grundstück steht im Gemeinschaftseigentum. Gemäß der Gemeinschaftsordnung steht jedem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an seinem Gartenteil zu. Ehepaar A begann in seiner Hälfte des Gartens mit dem Bau eines Swimmingpools — gegen den Willen der Nachbarin B.

Eigentümerin B klagte erfolgreich gegen den Bau. Das Sondernutzungsrecht am halben Grundstück berechtige Eigentümer nicht dazu, ihre Hälfte eigenmächtig grundlegend umzugestalten, betonte der Bundesgerichtshof (V ZR 140/22). Bauliche Veränderungen müssten laut Gesetz von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt werden, so die Bundesrichter: Und daran fehle es hier.

Zwar werde Frau B durch den Bau des Swimmingpools nicht beeinträchtigt. Trotzdem: Seit das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Ende 2020 in Kraft getreten sei, gelte für solche Vorhaben sozusagen "Beschlusszwang". Wenn ein Wohnungseigentümer eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung durchführen wolle, müsse er sich dies vor dem Baubeginn per WEG-Beschluss genehmigen lassen.

Der Gesetzgeber habe so sicherstellen wollen, dass Wohnungseigentümer rechtzeitig über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Gebe es darüber unter den Eigentümern keine Einigung, müsse der/die Bauwillige einen WEG-Beschluss notfalls per Klage erzwingen ("Beschlussersetzungsklage").

In einer Wohnanlage hatte A, der Eigentümer der Dachgeschosswohnung, hinter der Wohnung eine Terrasse ausgebaut — ohne die anderen Wohnungseigentümer um Erlaubnis zu fragen. Dagegen war Eigentümer B vor Gericht gezogen. Er setzte durch, dass die bauliche Veränderung rückgängig gemacht werden muss. A wurde dazu verurteilt, die Dachfläche ohne Aufbauten wieder herzustellen.

Daraufhin beantragte A bei der nächsten Eigentümerversammlung, den Bau der Terrasse nachträglich zu genehmigen und sie ihm für 50 Euro monatlich zu vermieten. Dem stimmte die Mehrheit der Eigentümer zu. Wieder legte sich Eigentümer B quer. Er focht diesen Beschluss der Eigentümerversammlung an. Zu Recht, entschied das Landgericht Saarbrücken (5 S 3/22).

Der Beschluss sei rechtswidrig und nichtig, weil er den rechtskräftig festgestellten Anspruch des Eigentümers B auf Beseitigung der Dachterrasse ausheble. Wenn die Eigentümergemeinschaft (WEG) mit Eigentümer A einen Mietvertrag über die Dachterrasse schließe, gestatte sie damit eine gerichtlich für unzulässig erklärte bauliche Veränderung. Die WEG könne sich nicht die Kompetenz anmaßen, ein gerichtliches Urteil abzuändern.

PS: Die Vorinstanz, das Amtsgericht Saarbrücken, hatte dagegen den Streit zu Gunsten von A entschieden und dies so begründet: Die nachträgliche Zustimmung der WEG zur baulichen Veränderung und der Abschluss eines Mietvertrags hätten den "Lebenssachverhalt verändert", der der Verurteilung von A zum Rückbau zugrunde lag — die Beschlüsse der WEG hätten dem Urteil sozusagen die Grundlage entzogen.

Wohnungseigentümer W gehören in einer großen Wohnanlage mehrere Appartements. Nach der Heizkostenabrechnung für 2017 wollte er die außerordentlich hohen Heizkosten in einer seiner Wohneinheiten klären lassen. Der Grund dafür sei kein großes Geheimnis, bemerkten andere Eigentümer: Die betreffende Wohnung im obersten Stockwerk habe mehrere Außenwände und die Mieterin möge es eben warm. Gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung setzte W bei Gericht durch, dass ein Sachverständiger beauftragt wurde.

Der Bauexperte bestätigte im Prinzip die Ansicht der anderen Eigentümer und verlangte für das Gutachten über 14.000 Euro. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wurde beschlossen, den Betrag aus den WEG-Rücklagen vorzufinanzieren und dann bei W einzutreiben: Hätte W die Mieterin zu ihrem Heizverhalten befragt und die Einwände auf der Eigentümerversammlung ernst genommen, hätte es die teure Untersuchung nicht gebraucht.

W focht den Beschluss an: Zu Recht, wie das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entschied (980b C 32/21 WEG). Auch wenn die Kritik der Eigentümergemeinschaft (WEG) nachvollziehbar erscheine, dass das Gutachten überflüssig gewesen sei: Dass die Kosten für den Sachverständigen anfielen, beruhe nicht auf einem pflichtwidrigen Verhalten des Eigentümers W, so das Amtsgericht. Grundlage für den Auftrag sei immerhin ein rechtskräftiges Urteil gewesen, das ein Gutachten zu den Heizkosten anordnete.

Das sei für die WEG finanziell nachteilig. Dennoch sei es nicht als Vertragsverletzung anzusehen, wenn ein Eigentümer einen gerichtlich festgelegten Anspruch durchsetze. Damit mache er sich der WEG gegenüber nicht schadenersatzpflichtig, W müsse die Gutachtenkosten nicht allein tragen. Wenn die WEG die gerichtliche Entscheidung, die Heizkosten überprüfen zu lassen, für falsch hielt, hätte sie direkt dagegen vorgehen und Rechtsmittel einlegen müssen.

Die ehemalige Verwalterin einer Wohnanlage muss einer Eigentümerin, die ihre Abrechnungen anzweifelt, keine Einsicht in die Kontoauszüge von 2018 bis 2020 gewähren. Solche Ansprüche gegen Verwalter kann nach neuem Recht nur noch die Eigentümergemeinschaft (WEG) geltend machen, nicht ein einzelner Wohnungseigentümer. Die Eigentümerin muss zunächst versuchen, einen entsprechenden Beschluss der WEG zu erreichen.

2018 hatte sich ein Paar nach elf Jahren Ehe getrennt. Der Ehemann lebt mit neuer Partnerin in einer neuen Wohnung zusammen. Ehefrau und Tochter blieben im eigenen Haus: Es gehört zu 88,5 Prozent dem Ehemann, zu 11,5 Prozent der Ehefrau. In dem Anwesen gab es immer schon zwei Wohnungen: Eine Wohnung im Dachgeschoss war vermietet, die restliche Wohnfläche diente als Ehewohnung. Nach der Trennung baute die Ehefrau das Obergeschoss um und integrierte einige Räume in die vermietete Dachgeschosswohnung.

Anfang 2022 beantragte der Mann eine Teilungsversteigerung des Hauses: Er brauche das Geld und sei nicht damit einverstanden, dass seine Frau hier wohnen bleibe. Die Ehewohnung existiere ja nach dem Umbau nicht mehr.

Dagegen wehrte sich die Frau: Man müsse ihr die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuweisen, forderte sie. Das sei für ihren "Ex" durchaus zumutbar: Schließlich zahle sie ihm Nutzungsentschädigung und trage die Hälfte der Kreditraten für das Haus. Obendrein kassiere der Mann den Löwenanteil der Miete für die Dachgeschosswohnung.

Das Oberlandesgericht München gab der Ehefrau Recht (16 UF 907/22). Wenn ein Ehepartner nach der Trennung ausziehe und nicht innerhalb von sechs Monaten ankündige, zurückkehren zu wollen, werde davon ausgegangen, dass dem in der Wohnung verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung zustehe (§ 1361b Abs.4, Bürgerliches Gesetzbuch). Im konkreten Fall habe die Ehefrau zwar einige Räume von der Ehewohnung abgetrennt und in die Dachgeschosswohnung integriert, um sie besser vermieten zu können.

Trotz des Umbaus handle es sich aber immer noch um die Ehewohnung. Eine Ehewohnung sei erst dann keine mehr, wenn beide Partner sie einvernehmlich mit dem festen Willen verlassen, nicht zurückzukehren. Wolle ein Partner aber bleiben, sei es zu seinem Schutz — und zum Schutz der betroffenen Kinder — erforderlich, dass die Ehewohnung während der gesamten Trennungszeit weiterhin als solche gelte. Eine Versteigerung des Hauses gegen den Willen der Ehefrau komme nicht in Frage.

Bei den Vorarbeiten zur geplanten Dachsanierung in einer Wohnanlage mit mehreren Gebäuden hatten der Bezirksschornsteinfeger und die Architekten Feuchtigkeitsschäden in den alten Schornsteinen festgestellt. Deswegen sollten alle nicht mehr aktiven Schornsteine bis unter die Dachhaut abgebrochen werden, lautete die Empfehlung. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit den Abbruch und fachgerechten Rückbau.

Gegen den Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer, der den zu seiner Wohnung gehörenden Schornstein nutzen und einen Kaminofen anschließen wollte. Der Schornstein müsse stehen bleiben, forderte der Mann. Auch andere Eigentümer hätten einen Kamin angeschlossen — ihm das Gleiche zu verwehren, wäre Schikane.

Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, fand dagegen das Amtsgericht Hamburg (9 C 277/21). Der Eigentümer werde dadurch nicht benachteiligt. Vom Abriss der inaktiven, schadhaften Schornsteine, die zum Gemeinschaftseigentum zählten, seien alle Eigentümer gleichermaßen betroffen. Zudem seien vor dem Beschluss technische Sachverständige zu Rate gezogen worden.

Nach Ansicht des Schornsteinfegers bestehe wegen der Feuchtigkeitsschäden die Gefahr, dass bei der Inbetriebnahme inaktiver Schornsteine andere Wohneinheiten durch Rauchgas beeinträchtigt werden könnten. Man müsste die Schornsteine auf Kosten der Gemeinschaft vorher sanieren. Der Beschluss, die äußerst kostspielige Sanierung zu unterlassen und die Schornsteine abzureißen bzw. zurückzubauen, sei wirtschaftlich vernünftig und bewege sich im Rahmen des Ermessensspielraums der Eigentümergemeinschaft.

Beim Rückbau würden Feuchtigkeitsmängel beseitigt, die über die Schornsteine auf das Dach übergreifen könnten. Auf diese Weise werde auch die Gefahr einer gesundheitsschädlichen Rauchgasentwicklung ausgeschlossen. Der Eigentümer habe keinen Anspruch darauf, den Schornstein entgegen dem Interesse der Mehrheit der Eigentümer wieder in Betrieb zu nehmen und einen Kaminofen einzubauen.

Bei der Besichtigung der vermieteten Eigentumswohnung hatte der Kaufinteressent nichts Auffälliges bemerkt. Er einigte sich mit der Eigentümerin und unterschrieb den notariellen Kaufvertrag. Darin wurde — wie üblich — jede Gewährleistung der Verkäuferin für Mängel ausgeschlossen. Nach dem Vertragsschluss wies der Mieter den neuen Eigentümer auf einen Mangel hin, den er beheben müsste: Risse in der Dusche.

Daraufhin forderte der Käufer von der Verkäuferin Schadenersatz für die Reparatur. Durch die Risse könne Wasser in den Boden gelangen und die Bausubstanz beschädigen, erklärte er. Die Verkäuferin habe ihm diesen schweren Mangel arglistig verschwiegen. Deshalb könne sie sich nicht darauf berufen, dass der Kaufvertrag einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln ausschließe.

Das Landgericht Coburg wies die Zahlungsklage des Wohnungskäufers ab (51 O 508/20). Grundsätzlich müssten Immobilienverkäufer bei Vertragsverhandlungen Sachmängel eines Hauses oder einer Eigentumswohnung offenbaren, bestätigte das Landgericht: Verborgene Mängel zu verschweigen, komme einer arglistigen Täuschung gleich. Das gelte aber nicht für Mängel, die der Kaufinteressent bei der Besichtigung des Objekts ohne weiteres erkennen könne.

Im konkreten Fall treffe das zu: Um den Abfluss herum seien in der Dusche deutliche Risse zu sehen. Wenn der Kaufinteressent da nicht genauer hinschaue, könne er dieses Versäumnis nicht nachträglich der Verkäuferin anlasten. Wenig überzeugend behaupte der Käufer, er habe die Aufplatzungen nicht bemerken können, weil die Duschtür geschlossen gewesen sei und ein Wäscheständer die Sicht versperrt habe. Da hätte es wohl nahe gelegen, den Mieter zu bitten, die Duschtüre zu öffnen und den Wäscheständer wegzuschieben ...

Der Mieter habe allerdings ausgesagt, der spätere Käufer habe sich bei der Besichtigung für Badezimmer und Dusche kaum interessiert. Der Verkäuferin arglistige Täuschung vorzuwerfen, gehe jedenfalls fehl: Sie habe an der Besichtigung nicht teilgenommen. Der Wäscheständer des Mieters sei wohl kaum von der Vermieterin zu dem Zweck aufgestellt worden, die Mängel in der Dusche zu verheimlichen.

Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) bezieht Fernwärme von den örtlichen Stadtwerken. Auf einer Eigentümerversammlung im September 2022 genehmigte die Mehrheit der Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan für 2023. Der Entwurf für den Wirtschaftsplan hatte für die Position "Heizung/Wasser/Kanal" Kosten von 45.000 Euro vorgesehen. Demnach wäre auf Eigentümer S ein monatlicher Vorschuss von 448 Euro entfallen.

Vor dem Hintergrund der öffentlichen Diskussion über die Explosion der Gaskosten durch den Ukrainekrieg beschlossen die Eigentümer während der Versammlung, die Kosten für Gas pauschal mit 90.000 Euro zu veranschlagen, also zu verdoppeln. Davon war Eigentümer S wenig angetan. Am nächsten Tag fragte er bei den Stadtwerken nach und erhielt die Auskunft, dass sich der Preis für Fernwärme nicht nach dem Börsenwert für Gas richte. Mit einer Preiserhöhung von ca. 20 Prozent müssten die Kunden rechnen, aber nicht mit 100 Prozent.

Daraufhin focht Herr S den Beschluss zum Wirtschaftsplan an, soweit er die Position "Gaskosten" betraf. Zu Recht, wie das Amtsgericht Langen entschied (56 C 182/22). Wenn die WEG die künftig zu zahlenden Vorschüsse festlege, habe sie zwar schon einen gewissen Spielraum. Die Annahme, dass sich die Heizkosten aufgrund des Kriegs und der so ausgelösten Gaskrise 2023 weiter erhöhen werden, sei nicht von der Hand zu weisen. Wären deswegen die Vorschüsse moderat angehoben worden, wäre dies nicht zu beanstanden.

Die bloße Vermutung, die Gaskrise werde 2023 zu einer Preisexplosion führen, reiche jedoch nicht aus, um eine Verdopplung der Vorschüsse zu rechtfertigen. Da müsste die WEG schon fundierte Argumente dafür vortragen, warum die Kosten tatsächlich so massiv steigen könnten. Stattdessen sei die WEG ohne sachlichen Grund von einem Anstieg der Kosten für Fernwärme um 100 Prozent ausgegangen. Der WEG-Beschluss zum Wirtschaftsplan sei daher ungültig, soweit er die Gaskosten betreffe.

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft Sanierungsmaßnahmen, muss der Beschluss im Wesentlichen festlegen, was wie gemacht werden soll, anstatt dies nur "schlagwortartig" zu benennen. Ein Verweis auf Planungsergebnisse in der Dropbox ist zwar zulässig, als Information für die Eigentümer aber ungenügend, wenn die Dropbox-Unterlagen im Beschluss nicht eindeutig bezeichnet sind.

Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage steht eine mächtige Linde — direkt an der Grundstücksgrenze. Ihre ausladende Krone von ca. zwölf Metern ragt weit ins angrenzende Grundstück hinein und verschattet das Wohnhaus des Nachbarn. Wegen des Lichtmangels sind schon einige seiner Mieter vorzeitig ausgezogen. Die Wurzeln des Baums dringen im Nachbargrundstück an die Oberfläche, Wurzeln und Blätter verstopfen das Siel zum Kellereingang.

Nach vielen Beschwerden des Nachbarn beantragte die Eigentümergemeinschaft (WEG) beim Bezirksamt Hamburg-Altona die Erlaubnis, die Linde zu fällen. Das komme bei so einem gesunden Baum nicht in Frage, teilte die Behörde mit. Schatten auf dem Wohnhaus rechtfertige es nicht, eine vitale Linde abzuholzen. Das verstieße gegen die Baumschutzverordnung. Das Bezirksamt genehmigte nur einen Pflegeschnitt der Baumkrone.

Dem Nachbarn dauerten die Verhandlungen mit der Behörde zu lange, einen Pflegeschnitt hielt er sowieso für unzureichend. Er zog vor Gericht und verlangte von der WEG, die Äste und Wurzeln der Linde bis zur Grundstücksgrenze zurückzuschneiden — vorausgesetzt, dies werde vom Bezirksamt erlaubt. In Bezug auf die Äste setzte sich der Nachbar beim Amtsgericht Hamburg-Altona durch (317 C 18/22).

Grundsätzlich müssten Grundstückseigentümer dafür sorgen, dass überhängende Zweige die Nachbarn nicht beeinträchtigten, so das Amtsgericht. Allerdings dürften Eingriffe nicht gegen die Hamburger Baumschutzverordnung verstoßen: Naturschutz gehe vor, wenn ein Baum — wie die Linde — grundsätzlich erhaltenswert sei. Eingriffe würden nur ausnahmsweise genehmigt, wenn ein Baum das Eigentum des Nachbarn unverhältnismäßig beeinträchtige, d.h. massiver, als dies bei Bäumen üblich sei.

Nach dem Gutachten des Baumsachverständigen sei ein Rückschnitt der Krone akzeptabel, wenn keine Äste beschnitten würden, die dicker als fünf Zentimeter seien. Soweit dürfe und müsse die WEG die Lindenkrone stutzen. Ein Rückschnitt der Wurzeln würde dagegen die Standsicherheit des Baumes gefährden.

Auf diese Maßnahme habe der Nachbar keinen Anspruch, weil die Wurzeln keine besonderen Nachteile verursachten. Überirdisches Wurzelwachstum gehöre zu den typischen Begleiterscheinungen von Bäumen, die in der Regel hinzunehmen seien. Außerdem sei das Wachstum hier auch auf eine fehlerhaft verlegte Wurzelsperre zurückzuführen, die man eventuell korrigieren könne.

Nach der Brandkatastrophe im Londoner Grenfell Tower überprüfte die Baubehörde in Hannover den Brandschutz älterer Hochhäuser, darunter eine 1970 errichtete Wohnungseigentumsanlage mit 48 Wohneinheiten. Die Außenwände des Gebäudes sind mit brennbaren Leichtbauplatten aus Holzwolle gedämmt. Deshalb ordnete die Bauaufsicht 2019 an, die Eigentümergemeinschaft (WEG) müsse die brandgefährliche Fassadenverkleidung bis spätestens 2021 entfernen.

Da die WEG diese Anordnung nicht befolgte, setzte die Baubehörde im Mai 2022 ein Zwangsgeld von 100.000 Euro fest und drohte weitere Sanktionen an. Dagegen wehrte sich die WEG: Bisher habe man sich noch nicht auf einen Beschluss zur Sanierung der Fassade einigen können. Außerdem müsste die Behörde auch anordnen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Sanierungsmaßnahme dulden müssten.

Das sei überflüssig, entschied das Oberverwaltungsgericht Lüneburg (1 ME 106/22). Rechte und Pflichten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum beträfen nur die WEG. Wenn in einer Eigentumsanlage Gemeinschaftseigentum wie die Fassade gegen öffentliches Baurecht verstoße, sei die WEG der richtige Adressat einer bauaufsichtlichen Anordnung. Die WEG müsse die Forderungen der Bauaufsicht erfüllen und wenn sie das nicht tue, richteten sich auch die Sanktionen gegen sie.

Einzelne Eigentümer seien von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. Daher könnten sie die WEG auch nicht daran hindern, eine wirksame Anordnung der Bauaufsicht umzusetzen. Es sei auch gleichgültig, ob noch Eigentümerbeschlüsse in dieser Sache fehlten oder dass sich einige Eigentümer der Sanierung widersetzten. Die bauaufsichtliche Anordnung sei von der WEG zwingend zu befolgen, unabhängig von der internen Willensbildung der Eigentümer.

Kaum zu glauben, aber angeblich wahr: Für die Eigentümerversammlung im Juli 2021 hatte der Verwalter keinen Raum gefunden, der für alle groß genug war. Dabei bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur aus vier Personen. Doch an der Versammlung sollten auch der Verwalter und eine Mitarbeiterin teilnehmen und zudem der korrekte Corona-Abstand eingehalten werden.

Da in den Raum nur fünf Personen hineinpassten, musste eine Wohnungseigentümerin draußen bleiben. Die Eigentümerin protestierte zuerst, erteilte aber dann einem anderen Eigentümer eine Vollmacht und ging. Später focht sie alle auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse an. Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22).

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie dürfe man Eigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausschließen. Sie sollten hier ja nicht nur abstimmen, sondern sich mit Wortmeldungen an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligen. Das gehöre zum Kernbereich des Eigentümerrechts. Ein Ausschluss verletze dieses Recht in so gravierender Weise, dass alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig seien.

Das gelte unabhängig davon, ob die ausgeschlossene Eigentümerin diesen Beschlüssen zugestimmt oder ihnen widersprochen hätte. Bei der überschaubaren Größe dieser WEG wäre es für den Verwalter durchaus zumutbar gewesen, einen Versammlungsort zu suchen, der eine korrekte Durchführung der Versammlung mit allen Eigentümern ermöglicht hätte.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragte ein Architekturbüro, die Sanierung ihres Flachdachs zu planen. Die Arbeiten an der Dachkonstruktion erledigte der Handwerksbetrieb von Dachdecker D. Doch auch nach der Sanierung entsprach die Wärmedämmung des Dachs nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Deshalb verlangte die WEG vom Architekturbüro Schadenersatz.

Das Landgericht Flensburg ging von Planungsfehlern der Architekten aus und verurteilte sie dazu, der WEG für die Mängelbeseitigung 93.000 Euro zu zahlen. Die Haftpflichtversicherung der Architekten kam für den Betrag auf und forderte anschließend vom Dachdecker die Hälfte der Schadenssumme: Der Handwerker habe schließlich das mangelhafte Werk ausgeführt. Das Landgericht Flensburg wies die Klage ab (2 O 278/20).

Grundsätzlich müssten Architekten und ausführende Unternehmen für einen Werkmangel zu gleichen Teilen haften, räumte das Landgericht ein. Im konkreten Fall gelte das aber nicht. Denn der Handwerker habe die Architekten nachdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgeschriebene Dämmung die Anforderungen der EnEV nicht erfülle. Wie das Protokoll einer Baustellenbesprechung mit dem Architekturbüro belege, habe der Dachdecker aus diesem Grund eine Vakuumdämmung empfohlen. Dies sei abgelehnt worden.

Zudem habe der Handwerksbetrieb auch ein Nachtragsangebot vorgelegt, das den Einbau einer stärkeren, besseren Dämmung vorsah. Doch die WEG sei nicht bereit gewesen, die Mehrkosten zu tragen. Um deren Mitverschulden gehe es in diesem Verfahren aber nicht, sondern nur um die Haftungsaufteilung zwischen Architekten und Handwerksbetrieb. Der Dachdecker habe letztlich so gearbeitet, wie von den Architekten vorgegeben.

Das Architekturbüro hätte die Bauherrin über die fachgerechte Ausführung der Dämmmaßnahmen beraten und über die Nachteile der gewählten Lösung aufklären müssen. Da der Handwerker vor dieser gewarnt habe ("nicht fachgerecht"), reiche dies jedenfalls aus, um die Haftung für den Werkmangel vollständig auf das Architekturbüro zu "verlagern".

Die Mutter dreier Söhne hatte für die Kinder an deren Studienort eine Wohnung gekauft. Die zwei älteren Söhne wohnten hier während des Studiums, der jüngste nur gelegentlich. Sechs Jahre nach dem Erwerb verkaufte die Frau die Eigentumswohnung mit Gewinn weiter. Den musste sie nach Ansicht des Finanzamts versteuern. Die Steuerzahlerin war dagegen der Meinung, der Gewinn sei steuerfrei: Schließlich habe es sich um eine selbst genutzte Immobilie gehandelt.

Der Bundesfinanzhof entschied den Streit zu Gunsten der Finanzbehörde (IX R 28/21). Grundsätzlich gelte: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend verkauft werde, sei der Gewinn steuerpflichtig.

Die Steuerpflicht entfalle nur, wenn der Eigentümer die Immobilie — mindestens in den zwei Jahren vor dem Verkauf — selbst bewohnt habe. Sei die Immobilie von den eigenen Kindern unentgeltlich genutzt worden, sei der Gewinn ebenfalls steuerfrei.

Doch das gelte nicht uneingeschränkt, sondern nur in Bezug auf Kinder, für die zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie noch Kindergeld gezahlt werde. Kindergeldberechtigt seien minderjährige Kinder oder volljährige Kinder bis zum 25. Geburtstag, wenn sie studierten oder eine Berufsausbildung absolvierten.

Die beiden älteren Söhne der Steuerzahlerin, die während des Studiums hauptsächlich die Eigentumswohnung bewohnten, seien aber zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung bereits 27 Jahre alt gewesen. Es reiche nicht aus, wenn nur eines von drei Kindern, die die betreffende Immobilie bewohnten, kindergeldberechtigt sei — zumal dieser Sprössling die Immobilie kaum genutzt habe. Die Wohnungsverkäuferin müsse daher den Veräußerungsgewinn versteuern.

Berliner Wohnungseigentümer hatten den zum Gemeinschaftseigentum zählenden Spitzboden des Gebäudes eigenmächtig ausgebaut und in ihre Wohnung integriert. Sie hatten über den Umbau zwar den Verwalter der Wohnanlage informiert, der das Bauvorhaben auch befürwortete — aber nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt. Das sollte sich rächen, denn die Eigentümergemeinschaft zog vor Gericht und verlangte Rückbau.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (85 S 16/21 WEG). Wohnungseigentümer dürften so eine bauliche Veränderung nur mit dem Einverständnis aller Miteigentümer durchführen. Diese müssten per Beschluss so ein Bauvorhaben genehmigen. Andernfalls beeinträchtige der Umbau die Rechte der Miteigentümer auf eine Weise, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.

Das verständliche Interesse der betreffenden Eigentümer, ihren Wohnraum zu vergrößern, rechtfertige kein eigenmächtiges Handeln. Daher spiele es auch keine Rolle, dass die Baumaßnahmen fachlich solide ausgeführt seien und die Statik des Hauses nicht negativ beeinflussten. Dass der Verwalter den Baumaßnahmen zugestimmt habe, sei ebenfalls bedeutungslos.

Ein Paar mit zwei Kindern hatte in einer 200 qm großen Eigentumswohnung gewohnt, die beiden Partnern gemeinsam gehörte. 2015 trennten sie sich: Der Mann zog aus, die Frau blieb mit den Kindern in der Familienwohnung. Gemäß einer notariellen Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung sollte der Mann seiner Frau bis zur Scheidung 600 Euro Trennungsunterhalt pro Monat zahlen.

Ihr finanzieller Vorteil durch das Überlassen der Wohnung — mit 400 Euro kalkuliert — wurde mit dem Trennungsunterhalt verrechnet, so dass der Mann noch 200 Euro Unterhalt zu zahlen hatte.

Mit ihrem Einverständnis machte er die Unterhaltsleistungen als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung geltend. 2018 beantragte der Mann beim Finanzamt, erhöhte Unterhaltsleistungen (12.066 Euro) zu berücksichtigen, weil der tatsächliche Mietwert seines Wohnungsanteils mit 818 Euro monatlich anzusetzen sei. Finanzamt und Finanzgericht lehnten den Antrag ab: Der Steuerzahler habe die Wohnung seiner Frau gegen Entgelt überlassen, das sei eine Art von Mietverhältnis und kein Unterhalt.

Der Bundesfinanzhof sah das anders und gab dem Steuerzahler Recht (X R 33/20). Laut Scheidungsfolgenvereinbarung werde Trennungsunterhalt gezahlt und mit dem Wohnvorteil verrechnet — von Mietzahlung sei da nicht die Rede. Der Mann leiste den Unterhalt eben, indem er der Frau die Wohnung, die ihm zur Hälfte gehöre, überlasse, ohne Miete zu verlangen.

Wenn ein Partner dem anderen nach der Trennung die gemeinsame Eigentumswohnung ohne Entgelt überlasse, sei dies als Sonderausgabe zu bewerten. Die Sonderausgabe sei mit Zustimmung des Partners bis zur Höhe von 13.805 Euro pro Jahr vom zu versteuernden Einkommen abziehbar.

Auch wenn in der Unterhaltsvereinbarung der Wohnvorteil nur mit 400 Euro kalkuliert worden sei, sei steuerrechtlich die ortsübliche Miete anzusetzen. Ob die wirklich bei 818 Euro für 100 qm liege, müsse das Finanzgericht noch prüfen.

Werden die Heizkosten für einen gemeinschaftlich genutzten Hausflur in der Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentumsanlage unzulässigerweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebrummt, ist wegen dieses Fehlers die gesamte WEG-Jahresabrechnung ungültig. Der betroffene Wohnungseigentümer kann den Beschluss über die Jahresabrechnung mit einer Klage anfechten.

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft verlangten 2021 vom Verwalter, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Ihr Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter scheiterte jedoch am neuen WEG-Recht: Demnach müssen Eigentümer so eine Forderung nämlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Ein direkter Anspruch gegen den Verwalter besteht nicht mehr.