Bisher stand das Mülltonnen-Häuschen neben der Einfahrt zur Tiefgarage der Münchner Wohnanlage. Doch einige Wohnungseigentümer fanden, dass es beim Ausfahren aus der Garage die Sicht verstellte. Auf einer Eigentümerversammlung wurde deshalb beschlossen, das Mülltonnen-Häuschen zu verlegen. Künftig sollten die Tonnen am Zugangsweg stehen — rund vier Meter entfernt vom Schlafzimmerfenster des Ehepaares H.

Die betroffenen Eigentümer wehrten sich erfolgreich gegen den Beschluss. Das Amtsgericht München stufte die Verlegung der Mülltonnen als bauliche Veränderung ein, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden kann (481 C 17917/19 WEG). Zu Recht beanstande das Ehepaar H, dass es durch den neuen Standort der Mülltonnen über Gebühr benachteiligt wäre, erklärte das Amtsgericht nach einer Besichtigung der Wohnanlage.

Nach dem Ortstermin stehe für das Gericht fest, dass das Mülltonnen-Häuschen gerade in den Sommermonaten voll der Mittagssonne ausgesetzt wäre. Dass in den warmen Monaten Geruchsbelästigung drohe, sei deshalb naheliegend. Dass der Eigentümer, vor dessen Erdgeschosswohnung die Tonnen derzeit ständen, keine Beeinträchtigung feststellen könne, liege daran, dass zwischen seinen Fenstern und dem Mülltonnen-Häuschen eine hohe, dichte Hecke stehe.

Der Stellplatz neben dem Zugangsweg stelle nicht die einzige Möglichkeit dar, die Mülltonnen neu zu platzieren und die Sichtbehinderung an der Tiefgaragenausfahrt zu beseitigen. Mit dem angegriffenen Beschluss habe die Eigentümerversammlung die Interessen der betroffenen Eigentümer ungenügend berücksichtigt und das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Der Beschluss widerspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig.

In einer Münchner Eigentumswohnungsanlage kann man die Wohnungen von der Tiefgarage aus mit dem Aufzug erreichen. In dem Bereich um den Aufzug herum besteht in der Garage ein eingeschränktes Halteverbot. Schilder zeigen an, dass Fahrzeuge hier nur zum Ein- oder Aussteigen, zum Be- oder Entladen von Gegenständen halten dürfen und zwar nicht länger als drei Minuten.

Nach der Aussage des Hausmeisters parkte ein 87 Jahre alter Hausbewohner regelmäßig viel zu lange neben dem Aufzug und blockierte dabei den Zugang zu anderen Garagenboxen. Fast jedes Mal ermahnte ihn der Hausmeister deswegen, offenbar ohne pädagogischen Effekt. Deshalb sprach er mit dem WEG-Verwalter ab, den Wagen des Widerspenstigen abschleppen zu lassen.

Am 1. Juli 2020 war es dann so weit: Der Sohn des Seniors stellte dessen Wagen neben dem Aufzug ab und fuhr nach oben, um den Vater abzuholen. 15 Minuten später beauftragte der Hausmeister ein Abschleppunternehmen. Als der Abschleppwagen mit Tiefgaragenberger anrückte, war das Auto allerdings schon weggefahren. Nichtsdestotrotz berechnete das Abschleppunternehmen dem Autobesitzer 448,15 Euro Abschleppkosten.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 2216/21). Vergeblich pochte der Senior darauf, dass der Hausmeister mit einem Anruf oder Klingeln die Störung hätte beseitigen können. Die Abschleppgebühr sei überhöht und die Maßnahme in keiner Weise gerechtfertigt. Er sei behindert, könne kaum noch gehen und benötige für Arztbesuche Begleiter. Das wisse der Hausmeister alles …

Doch der Hausmeister sah keinen guten Grund, das Auto vor dem Aufzug zu parken: Nur 15 Meter vom Aufzug entfernt gebe es einen Platz, an dem man länger stehen bleiben dürfe, erklärte er dem Amtsrichter. Außerdem besitze der Senior selbst eine Garagenbox direkt neben dem Aufzug, die er aber vermietet habe. Immer wieder habe er ihn gewarnt, er werde das Auto abschleppen lassen.

Nach dem Hausmeister sagte der Sohn als Zeuge aus und schoss ein "Eigentor", indem er sich darüber beschwerte, dass andere Hausbewohner vor dem Aufzug unbeanstandet ihre Autos be- und entladen dürften. Damit benenne er selbst den wesentlichen Punkt, so der Amtsrichter: Be- und Entladen sei im eingeschränkten Halteverbot erlaubt. Wer kurz Sachen in den Aufzug trage, bleibe in Reichweite zum Pkw und könne ihn sofort entfernen, wenn er im Weg stehe.

Mit Fotos sei ausreichend belegt, dass ein dort parkendes Auto die nahen Garagenboxen blockiere. Das müssten die anderen Eigentümer nicht hinnehmen. Vom Hausmeister oder vom Verwalter könne man auch nicht verlangen, dem so oft verwarnten Autobesitzer immer wieder nachzulaufen. In so einem Fall ein Abschleppunternehmen einzuschalten, sei gerechtfertigt. Auch die Kostenabrechnung des Unternehmens sei nicht zu beanstanden: Der Senior müsse die Abschleppgebühr bezahlen.

2012 hatte der Bauträger eine Wohnanlage fertiggestellt. Wie in den Verträgen mit den Erwerbern der Wohnungen vorgesehen, inspizierte im Sommer 2012 ein Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum. Der von den künftigen Eigentümern ausgewählte Bauexperte fertigte ein Protokoll zum Stand der Arbeiten an. Auf Basis dieses Protokolls sollten die Erwerber die Bauabnahme erklären, d.h. die Leistungen des Bauträgers als vertragsgemäß billigen.

Eine Frau pochte jedoch auf ein (von ihr in Auftrag gegebenes) Privatgutachten, in dem fehlende Restarbeiten und kleinere Mängel aufgelistet waren. Sie verweigerte deshalb die Bauabnahme. Die Mängel wurden bis 2014 behoben, die restlichen Arbeiten durchgeführt. Vom Bauträger nochmals zur Abnahme aufgefordert, lehnte die Wohnungseigentümerin erneut ab.

Ihr Motiv: Sie befürchtete das Auftreten weiterer Mängel. Nach einer Abnahme ist es für Käufer schwieriger, deren Beseitigung durch den Bauträger zu erreichen. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen. Und die Schlusszahlung wird fällig.

Das Oberlandesgericht Köln missbilligte das Verhalten der Käuferin: Sie hätte die Abnahme nicht verweigern dürfen (17 U 44/16). 2012 habe sie ihre Ablehnung mit 149 Mängeln und Restarbeiten begründet, die der Privat-Sachverständige beanstandet habe. Dabei habe es sich aber nur um Kleinigkeiten gehandelt (z.B. Reinigungsarbeiten, eine fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller etc.).

Solche Bagatellen seien für ein Bauunternehmen mit geringem Aufwand zu erledigen und im Verhältnis zum gesamten Gemeinschaftseigentum einer großen Eigentumsanlage als unwesentlich anzusehen. In so einem Fall sei es der Erwerberin zuzumuten, die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abzunehmen. Wenn die Werkleistung des Bauträgers insgesamt abnahmereif sei, seien die Erwerber zur Abnahme verpflichtet.

Da die gesetzlichen Voraussetzungen für die Abnahme 2012 erfüllt waren, sei das Gemeinschaftseigentum seit 2012 als abgenommen anzusehen. Nur auf diesen Zeitpunkt komme es an. Die Wohnungseigentümerin könne ihre damalige Weigerung nicht nachträglich damit ins Recht setzen, dass seit 2017 neue Mängel aufgetreten seien. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.4.2021 bestätigt — AZ.: VII ZR 269/20)

Schon seit Jahren streiten Wohnungseigentümer mit einem Verein, der direkt neben der Wohnanlage in einer ehemaligen Fabrikhalle ein alternatives Kulturzentrum betreibt. Auf dem Gelände wohnen auch etliche Personen, doch in erster Linie wurden hier Konzerte und Events aller Art veranstaltet.

In einem Vergleich vor dem Landgericht Köln hatte sich der Verein verpflichtet, an Wochentagen nach 20 Uhr, Samstag ab 22 Uhr nur noch "Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke" zuzulassen. Ausnahmen waren an Silvester, im Karneval, für die Eröffnung eines Kulturfestivals vorgesehen. An Sonntagen sollte keine Musik gespielt werden. Bei weiteren Verstößen musste der Verein 5.000 Euro an die betroffenen Wohnungseigentümer zahlen.

2019 meldeten sich die Anwohner erneut bei der Justiz: Im Juni und Juli 2019 habe es wieder zahlreiche Lärmbelästigungen gegeben, die deutlich über das zugestandene Maß an Lautstärke hinausgingen: Trommelsessions, elektronisch verstärkte Musik häuften sich.

Erfolglos berief sich der Verein darauf, er könne nicht das ganze Gelände kontrollieren. Hier musizierten viele Bewohner selbst und oft bei offenen Fenstern.

Wenig glaubwürdig fand das Landgericht Köln diese Ausrede (24 O 307/19). Zum einen habe der Verein auf seiner Facebook-Seite für ein Konzert geworben, das genau an dem Abend stattfand, an dem der Verein angeblich überhaupt nichts organisiert habe … Zum anderen müsse der Verein, wenn tatsächlich Dritte Veranstaltungen durchführten oder musizierten, dafür sorgen, dass dabei die Lärmgrenzen des mit den Nachbarn geschlossenen Vergleichs nicht übertreten würden.

Musik in "Zimmerlautstärke" bedeute: Von dem Grundstück dürften nur Geräusche ausgehen, die in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn bei geschlossenen Fenstern nicht zu hören seien. Nach glaubhaften Angaben mehrerer Anwohner seien jedoch das Trommeln und die elektronisch verstärkte Musik bei geschlossenen Fenstern in den Wohnungen aufdringlich laut gewesen — ohne dass man hätte lauschen müssen. Daher sei hier keine Dezibel-Messung mehr nötig, um die Intensität der Geräusche festzustellen. Der Verein müsse die vereinbarte Geldbuße zahlen.

In einer Wohnanlage kam es zu einem Leitungswasserschaden. Hauptsächlich war ein Sondereigentum — eine Eigentumswohnung — davon betroffen, nur geringfügig auch Gemeinschaftseigentum. Der Gebäudeversicherer der Wohnanlage regulierte den Schaden von 13.950 Euro, davon entfielen 11.750 Euro (85 Prozent) auf das Sondereigentum.

Mit der Versicherung war eine Selbstbeteiligung von 1.000 Euro im Schadensfall vereinbart. Über deren Verteilung wurde nun gestritten. Der WEG-Verwalter war der Ansicht, die Sondereigentümer müssten aus ihrer Entschädigung von 11.750 Euro 85 Prozent der Selbstbeteiligung finanzieren (850 Euro). Das entspreche ihrem Anteil an der Schadenssumme. Die Eigentümergemeinschaft müsse nur für die restlichen 150 Euro aufkommen.

Das Landgericht Frankfurt sah das anders (2-13 S 149/19). Die Selbstbeteiligung sei nicht anteilig zwischen den geschädigten Sondereigentümern und der ebenfalls geschädigten Eigentümergemeinschaft aufzuteilen. Vielmehr müsse die Eigentümergemeinschaft die vereinbarte Selbstbeteiligung alleine tragen und den Betrag in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umlegen.

Begründung: Letztlich sei die Selbstbeteiligung als Bestandteil der Versicherungsprämie anzusehen, weil deren Höhe u.a. von der vereinbarten Selbstbeteiligung abhänge. Durch den niedrigeren Versicherungsbeitrag profitierten alle Wohnungseigentümer von der Selbstbeteiligung.

Dann dürfe aber die Eigentümergemeinschaft diesen Betrag im Schadensfall nicht dem betroffenen, einzelnen Eigentümer aufbürden. Der mehr oder weniger zufällige Ort, an dem ein Schaden auftrete, dürfe nicht zu einer ungleichen Kostenbelastung führen. Die Kosten seien gemeinsam zu tragen — es sei denn, die Schadensursache liege allein im Sondereigentum und sei auf eine Pflichtverletzung des Eigentümers zurückzuführen.

Beim Verkauf zweier Eigentumswohnungen an ein Ehepaar durch einen Makler wurden im Kaufvertrag zu hohe Quadratmeterzahlen angegeben. Dies bemerkte das Ehepaar erst nach Abwicklung des Vertrags. Die Abweichungen waren erheblich, der Verkäufer musste deshalb einen Teil des Kaufpreises zurückzahlen (120.000 DM).

Darüber hinaus verlangte das Ehepaar einen Teil der Maklerprovision zurück. Denn diese sollte 5,7 Prozent des Kaufpreises betragen und war "folgerichtig" falsch berechnet worden. Das Amtsgericht Königstein gab dem Ehepaar Recht (21 C 286/94). Eindeutig habe sich die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision derart verändert, dass der Makler zu einer Anpassung der Provision verpflichtet sei.

Es sei nicht ersichtlich, dass das Ehepaar dem Makler mehr als die maximal üblichen 5,7 Prozent des Kaufpreises habe zahlen wollen. Der Makler hätte bei Kenntnis der zu hoch angegebenen Quadratmeterzahl auch keine so hohe Provision verlangt. Dass der Vertrag bereits abgewickelt worden sei, spiele keine Rolle. Wenn von Anfang an die Geschäftsgrundlage für die Berechnung nicht stimme, sei die Maklerprovision anzupassen.

Ein juristischer Dauerbrenner: die Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag. Im konkreten Fall ging es um Eigentumswohnungen. In den Vertragsformularen des Bauträgers stand, die Abnahme aller Bauleistungen erfolge durch die Erwerber. Im nächsten Absatz hieß es jedoch, das Gemeinschaftseigentum werde durch einen vom Bauträger beauftragten Bausachverständigen abgenommen.

Das sei nicht nur widersprüchlich, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg: Die im zweiten Absatz vorgesehene Regelung benachteilige die Immobilienerwerber und sei daher unwirksam (12 U 197/16). Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 113/18). Der Bauträger dürfe nicht einseitig darüber bestimmen, ob seine Bauleistungen vertragsgemäß seien.

Derlei Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums seien nicht nur dann unwirksam, wenn es sich der Bauträger als Erstverwalter selbst vorbehalte, seine Leistungen abzunehmen. Sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen vorgesehen sei, der vom Bauträger benannt und beauftragt werde. Denn das bedeute, dass der Sachverständige (zumindest potenziell) in erster Linie dessen Interessen wahrnehme.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bleibe die Sache der Immobilienkäufer, betonten die Bundesrichter. Auch dann, wenn ein vom Bauträger ausgewählter Sachverständiger die Bauabnahme stellvertretend für die Erwerber erklärt habe, könnten die künftigen Immobilieneigentümer die Vollmacht des Bauträgers für den Sachverständigen widerrufen und selbst über die Abnahme entscheiden.

Ist der Eigentümer mit dem Wohngeld für mehrere Wohnungen in Rückstand, darf die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage ihre Ansprüche gegen ihn nicht mit einer Vielzahl von getrennten Prozessen geltend machen. Ohne sachlichen Grund ist so ein Vorgehen rechtsmissbräuchlich und rechtfertigt eine Kürzung der Ansprüche. Ein akzeptabler Grund dafür, wegen jeder Wohnung einzeln zu prozessieren, läge etwa vor, wenn mit unterschiedlichen Einwänden gegen die einzelnen Forderungen zu rechnen wäre.

Eine Stewardess benutzt ihre Münchner Eigentumswohnung im Prinzip selbst. Da sie berufsbedingt öfter abwesend ist, vermietete sie die Wohnung hin und wieder für einige Tage über die Vermittlungsplattform AirBnB. Dagegen schritt die Landeshauptstadt München ein: An Touristen zu vermieten, stelle eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum dar, erklärte die zuständige Behörde. Damit müsse sofort Schluss sein.

Gegen diesen Bescheid klagte die Flugbegleiterin und bekam vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) München Recht (12 B 21.913). In diesem Fall sei das Verbot sinnlos, so der VGH. Damit wolle die Stadt den Wohnungsmarkt entlasten. Die Stewardess nutze ihre Eigentumswohnung jedoch überwiegend selbst und vermiete sie immer nur kurz, wenn sie beruflich unterwegs sei. Wenn man ihr das untersage, helfe das dem Münchner Wohnungsmarkt überhaupt nicht.

Von Zweckentfremdung von Wohnraum könne hier nicht die Rede sein. Dieser Vorwurf treffe zu, wenn Eigentümer eine — selbst nicht dauerhaft genutzte — Wohnung an Touristen vermieteten, um die Mieteinnahmen zu maximieren. Zum Beispiel an ständig wechselnde Medizintouristen, wie das in München oft vorkomme.

In solchen Fällen sorge das Vermietungsverbot dafür, dass der Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Im Fall der Stewardess führe das Verbot nur dazu, dass die Wohnung während ihrer Abwesenheit leer stehe.

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)

Im Sommer 2012 beauftragte eine Eigentümergemeinschaft ein Bauunternehmen mit Kanalbauarbeiten zum Festpreis von rund 280.000 Euro. Den Auftrag unterschrieb H, ein Wohnungseigentümer, der damals auch WEG-Verwalter war. Laut Eigentümerbeschluss sollte H die Bauarbeiten abwickeln und, falls notwendig, Nachtragsaufträge erteilen. Diesen Beschluss interpretierte der Verwalter offenbar sehr großzügig.

Jedenfalls kam es 2012/2013 zu Änderungen in der Bauausführung, ohne dass H Einspruch erhob. Vielmehr schloss er mit dem Bauunternehmer einen Vergleich: Demnach sollten die Arbeiten am Ende 518.000 Euro kosten. Unter anderem waren für ca. 50.000 Euro Umbauten an einem Sondereigentum — einem Ladengeschäft — vorgenommen worden. Ob mit dem Einverständnis von H und der Gemeinschaft, war ebenso umstritten wie weitere angebliche Mehrleistungen des Bauunternehmens.

Eine Eigentümerversammlung wurde einberufen. Man diskutierte über den Vergleich, ohne Einigung zu erzielen. H schrieb dem Bauunternehmen, einige Maßnahmen und Kosten seien nicht eingeplant gewesen. Es gebe massive Konflikte unter den Eigentümern, vor allem über die Arbeiten an der Ladeneinheit. Daher werde der Restbetrag nicht bezahlt.

Der Bauunternehmer klagte ihn ein, scheiterte jedoch beim Oberlandesgericht Bamberg (3 U 70/18) sowie beim Bundesgerichtshof (VII ZR 103/19).

Der Verwalter sei nicht bevollmächtigt gewesen, mit dem Bauunternehmer einen Vergleich über die Höhe der Schlussrechnungssumme auszuhandeln. Ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung hätte der Verwalter auch keine Zusatzaufträge erteilen oder billigen dürfen, die so weit über das ursprüngliche Auftragsvolumen hinausgingen. Die Kosten hätten sich beinahe verdoppelt. Der von H mit dem Bauunternehmen vereinbarte Vergleich beinhalte obendrein die Übernahme von Kosten für ein Sondereigentum sowie den Verzicht auf jede Rechnungskontrolle.

Diese Vereinbarung widerspreche dem Interesse der Eigentümergemeinschaft. Es sei unklar gewesen, wie die Mehrkosten zustande kamen, und sehr umstritten, was davon auf die Gemeinschaft entfiel und was der Sondereigentümer zahlen sollte. Unter diesen Umständen wäre es umso mehr darauf angekommen, die Bauleistungen und die Schlussrechnung des Bauunternehmens gründlich prüfen zu können. Der Vergleich hätte jedoch alle Einwände der Eigentümergemeinschaft gegen die Rechnung gegenstandslos gemacht.

Von der beschränkten Vollmacht, die H von der Gemeinschaft erhalten habe, sei dieses Vorgehen nicht gedeckt. Daher sei die Vereinbarung unwirksam. Der Bauunternehmer könne sich auch nicht darauf berufen, dass er auf den Vergleich vertraut habe. Dass H seine Vollmacht überschritten oder gar missbraucht habe, habe ihm klar sein müssen.

Ein Hamburger Ehepaar hatte eine 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, deren Eigentümerin in der schwedischen Hauptstadt Stockholm lebte. Umso größer das Erstaunen der Mieter, als ihnen im Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Sie wolle künftig ihre Hamburger Wohnung selbst nutzen, erklärte die Vermieterin. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Räumungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen (49 C 569/20). Ihre Kündigung sei nicht ausreichend begründet und damit unwirksam, so das Amtsgericht. Da die Eigentümerin ihren Wohnsitz im Ausland habe, hätte sie darlegen müssen, ob und warum sie zurückkehren wolle. Ohne entsprechende Erläuterungen sei der bekundete Wille, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, widersprüchlich.

Wenn jemand in Stockholm lebe, sei das im Prinzip nicht mit dem Aufenthalt in einer Hamburger Wohnung zu vereinbaren. Dem Kündigungsschreiben sei keine Information darüber zu entnehmen, ob die Eigentümerin eine Rückkehr nach Hamburg plane und welche Gründe es dafür gebe. Oder ob die Eigentümerin an eine nur sporadische Nutzung denke, für den Fall, dass sie sich eventuell hin und wieder hier aufhalten sollte. Ohne solche Informationen könnten die Mieter nicht prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe.

Die Hausverwalterfirma hatte den Verwaltervertrag mit der Eigentümergemeinschaft schon 1993 abgeschlossen. Darin war vereinbart, dass sich das Entgelt jedes Jahr am 1. November um vier Prozent erhöhen sollte. Im November 2003 wurde das Vertragsverhältnis per Beschluss um fünf Jahre verlängert. Laut Beschluss sollte die Vergütung entgegen der vertraglichen Vereinbarung bis 31.10.2008 nicht steigen.

2008 und 2013 wurde das Vertragsverhältnis erneut verlängert. Doch in den einschlägigen Beschlüssen fehlte ein Hinweis zur Erhöhung des Entgelts, da stand nur: "Die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag". Seit 2019 streitet die Eigentümergemeinschaft mit der Hausverwalterfirma darüber, ob die Firma im Zeitraum 2016 bis 2018 dazu berechtigt war, die Vergütung um jeweils vier Prozent zu erhöhen.

Nein, lautete die Antwort des Landgerichts Frankfurt (2-13 S 35/20). Bei Verträgen mit Verbrauchern — und dazu gehöre auch ein Verwaltervertrag — seien "Preisanpassungsklauseln" zwar prinzipiell zulässig. Es müsse aber sichergestellt sein, dass sich das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht durch die Preiserhöhungen einseitig verschiebe. Der Verwender der Klausel dürfe sich damit nicht die Möglichkeit verschaffen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen.

Im konkreten Fall sei die Klausel unwirksam. Denn der Preis für die Hausverwaltung solle pauschal um vier Prozent im Jahr steigen — unabhängig davon, ob die Verwalterfirma selbst im gleichen Umfang mit Preissteigerungen fertig werden müsse.

Im Jahr 2016 habe die Inflationsrate bei 0,5 Prozent gelegen, bis 2018 sei sie nur auf 1,8 Prozent gestiegen. Die vertraglich vereinbarte Preissteigerung von vier Prozent sei mehr als doppelt so hoch. Sie verändere das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich zugunsten der Hausverwalterfirma.

Im Dezember 2009 kam es in einer Eigentumswohnung zu einem Leitungswasserschaden. Eigentümer H meldete den Vorfall seiner Wohngebäudeversicherung, die sich jedoch grundlos weigerte, den Schaden zu regulieren. H verklagte die Versicherung auf Zahlung, der Prozess zog sich jahrelang hin. 2013 schickte das Landgericht Nürnberg-Fürth einen Sachverständigen in die Wohnung, um ihren Zustand im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens zu überprüfen.

Da die Wohnung unbewohnbar war, konnte der Eigentümer sie lange nicht vermieten. Trotzdem wollte er offenbar die Sanierung nicht vorfinanzieren. Stattdessen erweiterte Herr H die Klage und verlangte vom Versicherungsunternehmen zusätzlich Schadenersatz für den Mietausfall. 2020 entschied das Landgericht, dass die Versicherung dem Eigentümer wegen pflichtwidrig verzögerter Schadensregulierung Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen schulde.

Überwiegend gehe jedoch der Mietausfall auf das Konto des Wohnungseigentümers selbst, betonte das Landgericht, daher sei sein Anspruch zeitlich zu begrenzen. Nach der gerichtlichen Beweissicherung 2013 hätte er die Wohnung erst einmal auf eigene Kosten sanieren lassen müssen, um den Mietausfall einzuschränken. Deshalb stehe Herrn H Schadenersatz nur bis Januar 2014 zu. Das Oberlandesgericht Nürnberg wies die Berufung des Eigentümers gegen das Urteil des Landgerichts zurück (8 U 3174/20).

Für H wäre es möglich und zumutbar gewesen, die Wohnung zunächst mit eigenen Mitteln in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Nach dem Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung sei es nicht mehr nötig gewesen, sie in dem Zustand vom Dezember 2009 zu belassen, um den Schaden zu dokumentieren. Der Zahlungsanspruch gegen die Versicherung habe damit festgestanden. Außerdem sei durch den jahrelangen Leerstand weitaus mehr Verlust entstanden, als die Sanierung gekostet hätte.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Eigentümern, die beide ihre Teileigentumseinheit gewerblich vermietet hatten: Der Mieter der Räume im Erdgeschoss betrieb ein Restaurant, im oberen Stockwerk befand sich eine Zahnarztpraxis. In einer sehr kalten Winternacht platzte in der Praxis eine Kaltwasserleitung, das Wasser lief ins Erdgeschoss.

Der Eigentümer der Praxisräume nahm seine Gebäudeversicherung in Anspruch. Sie regulierte den beträchtlichen Wasserschaden, der im Restaurant durch den Leitungsbruch entstanden war (über 73.000 Euro). Anschließend forderte die Versicherung das Geld allerdings teilweise vom Versicherungsnehmer zurück ("Regress"). Zu Recht, fanden Amtsgericht und Landgericht.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 193/19). Es gebe Anhaltspunkte dafür, dass der Zahnarzt die Praxis nicht geheizt habe, stellten die Bundesrichter fest. Das müsse die Vorinstanz noch aufklären. Denn: Wenn das der Fall wäre, wäre der Wasserschaden auf fahrlässiges Handeln des Mieters zurückzuführen, eventuell sogar allein darauf.

Unter diesen Umständen träfe den Versicherungsnehmer und Eigentümer keine Verantwortung — der Gebäudeversicherer müsste den gesamten Schadensbetrag von der Betriebshaftpflichtversicherung des Zahnarztes fordern.

Der Eigentümer müsste nur dann die Hälfte des Schadens tragen, wenn die Wasserleitung schon vor dem Versicherungsfall schadhaft gewesen wäre. Wenn ein Leitungsschaden in seinem Sondereigentum den Wasserschaden mit-verursacht hätte, wäre die Überschwemmung im Restaurant auch dem Eigentümer der Praxisräume zuzurechnen.

Die Eigentumswohnung von Herrn X liegt im ersten Stock einer Wohnanlage — direkt über einer gewerblich genutzten Teileigentumseinheit. Als diese an einen Restaurantinhaber vermietet wurde, bekam Herr X die Wirkung unmittelbar zu spüren: Ständig drangen Küchengerüche aus dem Erdgeschoss in seine Räume, vom Lärm ganz zu schweigen.

Eigentümer X verklagte den Eigentümer der Teileigentumseinheit auf Unterlassung — gestützt auf die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Darin hieß es: "Ausdrücklich unzulässig in jeder Einheit sind jegliche Spiel- und Wettbetriebe sowie Betriebe mit Bezug zum Rotlichtmilieu gleich welcher konkreten Ausgestaltung. Eine Nutzung als Bewirtungsbetrieb (Café ohne Vollküche) ist nur dem jeweiligen Eigentümer … gestattet."

Der Eigentümer der Räume im Erdgeschoss hätte nicht an einen Gastronomen vermieten dürfen, der ein Restaurant führe, erklärte Herr X: Eine "Vollküche" sei hier unzulässig. Von ihr gehe eine auf die Dauer unerträgliche Geruchsbelästigung aus.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte: Das Mietverhältnis mit dem Restaurantinhaber müsse beendet werden (26 C 21/19). Der Klammerzusatz in der Gemeinschaftsordnung bedeute, ein "Café ohne Vollküche" sei zulässig. Das bedeute im Umkehrschluss, dass der Betrieb eines Restaurants mit Vollküche ausgeschlossen sein solle.

In einem Café werden in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt, Kuchen und andere Backwaren angeboten. Das beeinträchtige die Wohnungseigentümer nicht über ein verträgliches Maß hinaus. Das Störungspotenzial einer Vollküche, in der warme Speisen zubereitet werden — Gerüche, Dämpfe, Geräusche —, sei natürlich weit größer das Störungspotenzial eines Cafés.

Steht auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung der Umgang mit Zahlungsrückständen, müssen die Teilnehmer vorher erfahren, worum es konkret geht. Der Verwalter darf daher der Einladung eine Liste der säumigen Zahler und ihrer Rückstände hinzufügen. Da dieses Schreiben nur an Eigentümer verschickt wird, verstößt das nicht gegen den Datenschutz.

Muss in einer Wohnanlage der Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum ermittelt werden, kann die Eigentümergemeinschaft damit einen vereidigten Sachverständigen beauftragen, ohne vorher Alternativangebote einzuholen. Qualifikation und Preise sind bei öffentlich bestellten Sachverständigen vergleichbar.

Im Erdgeschoss einer großen Münchner Wohnanlage hatte der Eigentümer Ladenräume an einen indischen Lebensmittelhandel vermietet. Der Mieter brauchte für sein Geschäft eine Außenklimaanlage, um die Frischware zu kühlen. Die installierte der Händler an der Außenfassade, ohne die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis zu fragen. An der Fassade prangten nun also Leitungen und Befestigungsvorrichtungen nebst einigen Löchern.

Weil sich viele Eigentümer darüber beschwerten, forderte der Vermieter der Ladenräume den Händler auf, die Klimaanlage zu entfernen. Doch sein Mieter tat nichts dergleichen: Beim Abschluss des Mietvertrags habe er doch mitgeteilt, dass er eine Klimaanlage für das Geschäft benötige. Der Eigentümer ließ die Sache auf sich beruhen, nicht aber die Eigentümergemeinschaft.

Ihre Klage gegen Mieter und Vermieter auf Rückbau hatte beim Amtsgericht München Erfolg (481 C 16084/19 WEG). Eine Klimaanlage an der Außenfassade stelle eine bauliche Veränderung dar, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig sei. Sie verändere die Fassade nachteilig. So eine Anlage eigenmächtig zu installieren, beeinträchtige daher die Rechte der übrigen Eigentümer.

Daher hätte der Vermieter entschieden dafür sorgen müssen, dass der Mieter die Anlage beseitigt. Er müsse sich beim Vermieten an die WEG-Regeln halten.

Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der Vermieter vertraglich das Recht eingeräumt habe, das Ladenlokal seinen Zwecken entsprechend zu nutzen. Das Recht des Mieters könne nicht "weiterreichen als die Befugnis des Eigentümers" des Sondereigentums. Auch für ihn seien die WEG-Regeln verbindlich. Dass der Händler für sein Geschäft eine Außenklimaanlage benötige, ändere daran nichts.

Herr F wollte ein Haus kaufen und wandte sich an einen Makler. Der Makler schickte ihm ein Exposé. Herrn F gefiel das Anwesen bei der Besichtigung, er entschloss sich zum Kauf. Als beim Notar alles klargemacht werden sollte, platzte jedoch das Geschäft: Das Grundstück müsse erst aufgeteilt werden und da "gebe es noch Probleme", erklärte der Notar.

Daraufhin mietete Herr F das Haus. Erst über ein Jahr später, als die Probleme behoben waren, erwarb F von den Verkäufern die Immobilie. Nun forderte der Makler Provision. Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 42/20).

Seit der Makler Herrn F das Exposé zum Objekt zusandte, seien 14 Monate vergangen. Nach so langer Zeit sei nicht mehr anzunehmen, dass der Vertragsschluss durch seine damalige Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei, stellte das OLG fest — zumal Herr F in der Zwischenzeit den Plan, die Immobilie zu kaufen, komplett aufgegeben habe.

Er habe das Objekt gemietet und ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Während F dort wohnte, hätten deshalb auch weiterhin Kaufinteressenten das Anwesen besichtigt. Weil die Hauseigentümer nun endlich verkaufen wollten, hätten sie den Mietvertrag mit Herrn F gekündigt. Wenn man diese Umstände berücksichtige, hänge der Kauf der Immobilie — über ein Jahr nach dem ersten Notartermin — nicht ursächlich mit der Leistung des Maklers zusammen.