Wohnen und Miete

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Miete pünktlich gezahlt

Kurzartikel

Zahlen Mieter mehrmals nacheinander die Miete am dritten Werktag des Monats bar bei ihrer Sparkasse ein und erteilen gleichzeitig einen Überweisungsauftrag, haben sie pünktlich gezahlt. Ob ein Zahlungsverzug vorliegt, der eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, hängt nämlich vom Zeitpunkt der Überweisung ab und nicht vom Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.

Attentat auf Vermieter-Hund

Der Tierquälerei beschuldigter Mieter fordert Schadenersatz für eine unberechtigte Kündigung

Seit 2009 wohnte das Ehepaar W im Erdgeschoss eines Münchner Mehrfamilienhauses. Im Einfamilienhaus auf dem Grundstück gleich nebenan lebte die Vermieterin mit mehreren Hunden. Die Tiere gingen mit ihrem Bellen offenbar allen Bewohnern des Mietshauses auf den Geist, ein Hund besonders. Jedenfalls schickten mehrere Mietparteien, darunter auch das Ehepaar W, der Vermieterin 2012 diesen Brief:

"Bitte finden sie eine Lösung, das dauerhafte Bellen ihres Hundes einzuschränken. Der momentane Zustand ist mehr als unzumutbar. Es ist, gerade bei schönem Wetter, nicht möglich, draußen auf der Terrasse/den Balkonen ein normal gesprochenes Wort zu verstehen."

Nichts änderte sich. Drei Jahre später jaulte der besagte Hund so erbärmlich vor Schmerzen, dass ihn die Vermieterin in die Tierklinik brachte. Dort stellte der Tierarzt fest, dass das Tier mit ätzender Säure bespritzt worden war. Da die Hundehalterin Herrn W kurz vor dem Vorfall in der Nähe des Hundes gesehen hatte, beschuldigte sie ihn und erstattete Anzeige wegen Tierquälerei. Das Ermittlungsverfahren wurde aus Mangel an Beweisen bald wieder eingestellt.

Doch da hatte die Vermieterin dem Ehepaar W längst fristlos gekündigt, weil Herr W am Gartenzaun einen "hinterhältigen Säureanschlag" auf ihren Hund verübt habe. Herr W wies die Vorwürfe in mehreren Schreiben zurück und widersprach der Kündigung. Dennoch zog das Ehepaar zehn Wochen später aus. W verklagte die Vermieterin auf Rückzahlung einer halben Monatsmiete und Schadenersatz für die Umzugskosten, weil die Kündigung unbegründet gewesen sei.

Darauf habe W keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht München (411 C 45/16). Wenn seine Behauptung zuträfe, dass der Kündigungsgrund an den Haaren herbeigezogen sei, hätte er nicht umziehen müssen. Gegen eine offenkundig unberechtigte Kündigung hätte der Mieter erfolgreich klagen können. Stattdessen habe das Ehepaar W die Wohnung freiwillig geräumt. Der Schaden in Form der Umzugskosten sei also letztlich nicht auf die Kündigung zurückzuführen. Daher bestehe kein Anspruch auf Schadenersatz.

Lärmende Nachbarn?

Im Prozess um Mietminderung wegen Lärms muss nicht der Mieter, sondern das Gericht die Ursache des Problems klären

Mieter P wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Bei der Hauseigentümerin hatte er sich schon öfter über unzumutbare Lärmbelästigungen im Haus beschwert. P schrieb sogar ein so genanntes Lärmprotokoll und hielt genau fest, wann er "Getrampel", "Möbelrücken" oder "Klopfgeräusche" hörte. Seiner Ansicht nach kamen die Geräusche aus der darüber liegenden Wohnung.

Weil die Vermieterin nichts unternahm, minderte P schließlich die Miete. Damit verschlimmerte er erst einmal seine Situation. Denn die Vermieterin kündigte ihm nun wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Obwohl Zeugen bestätigten, wie hoch der Geräuschpegel im Haus war, ergriff das Landgericht Partei für die Vermieterin: Wer den Lärm verursache, sei nicht bewiesen. Das Gebäude sei eben sehr "hellhörig".

P wehrte sich gegen diese Entscheidung und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 1/16). Die Bundesrichter hoben das Urteil auf und verwiesen den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Unverständlich fanden sie, wie die Vorinstanz zu dem Ergebnis kam, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Miete wegen des Lärmproblems zu kürzen. Grundsätzlich müssten Mieter in so einem Fall nur die Art und den Umfang der Lärmstörungen beschreiben: was, wann, wie lange.

Sie müssten aber nicht zusätzlich die Ursache dieser Störungen korrekt benennen. Vielmehr sei es Sache des Gerichts, in dieser Sache Beweis zu erheben. Da P sich über unzumutbaren Lärm beklage, komme rücksichtsloses Verhalten von Mitbewohnern in Betracht. Aber auch mangelhafter Schallschutz könnte der Grund für das Problem sein oder eine Kombination aus beiden Gründen. Diese Frage hätte das Landgericht klären müssen.

War die Mietkürzung berechtigt, darf die Vermieterin nicht wegen Mietrückstands kündigen. P musste also seine Wohnung erst einmal nicht räumen und hat - mindestens - einen Aufschub bis zur endgültigen Entscheidung des Landgerichts erreicht.

Eigenbedarfskündigung für den Sohn

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben nicht erläutern, ob für den Sohn auch alternativer Wohnraum in Frage kommt

Mit Frau und zwei Kindern wohnt der Sohn des (2014 verstorbenen) Hauseigentümers im ersten Stock eines Drei-Familien-Hauses. Die Dachgeschosswohnung steht seit 2010 leer. Im Erdgeschoss lebt seit über 20 Jahren ein älteres Ehepaar. 2013 kündigte der Hauseigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Im Kündigungsschreiben erläuterte er seine Pläne: Sein Sohn brauche für die Familie mehr Platz und wolle die Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss zusammenlegen. Wegen einer Erkrankung benötige der Sohn ein Schlafzimmer für sich alleine und auch die kleine Tochter solle endlich ein eigenes Zimmer bekommen.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht und bemängelten unter anderen, dass das Kündigungsschreiben die Räume im Dachgeschoss nicht erwähne. Der Sohn des Vermieters könnte doch auch diese Räume nutzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte diesen formellen Einwand gegen die Kündigung für gegenstandslos (VIII ZR 270/15).

Vermieter müssten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nur die Person angeben, für die sie die Wohnung benötigten (= den "Begünstigten"), und das Interesse benennen, das diese Person an der Wohnung habe. Das sei hier geschehen. Das Kündigungsschreiben müsse keine Ausführungen dazu enthalten, ob für den Begünstigten alternativer Wohnraum im Haus in Frage käme. Das sei hier auch deshalb überflüssig, weil das Ehepaar die Verhältnisse im Haus sehr gut kenne.

Dass die Familie nicht das Dachgeschoss mit kleinen Räumen und Dachschrägen bewohnen wolle, sei gut nachvollziehbar. Und die Kinder sollten direkten Zugang zum Garten haben. Im Prinzip sei daher die Kündigung gerechtfertigt, urteilte der BGH.

Trotzdem verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz. Denn die Mieter machten geltend, für den 1930 geborenen, demenzkranken Senior wäre ein Umzug eine unzumutbare Härte. Mit diesem Einwand müsse sich die Vorinstanz auseinandersetzen, so der BGH. Sei er berechtigt, wäre die Räumungsklage trotz begründeten Eigenbedarfs abzuweisen.

Duschgelflecken an Natursteinfliesen

Im Badezimmer ist der Gebrauch von Körperpflegemitteln nicht zu vermeiden

Als die Mieter umzogen, kam es zum Streit um die Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin kündigte an, sie werde die Kaution mit dem Anspruch auf Schadenersatz für Schäden an der Mietsache verrechnen. Denn im Duschbereich des Badezimmers blätterten die Natursteinfliesen ab.

Das mit dem Fall befasste Amtsgericht Brandenburg beauftragte einen Sachverständigen damit, die Schäden zu begutachten. Der Experte erläuterte, dass das Natursteinmaterial im Bad Allzweckreiniger und Körperpflegemittel schlecht vertrage. Diese Mittel verursachten das Abblättern und die Flecken an den Fliesen.

Daraufhin verneinte das Amtsgericht Brandenburg einen Anspruch der Vermieterin auf Schadenersatz (31 C 179/14). Hier handle es sich nicht um Schäden an der Mietsache, für die Mieter einstehen müssten, sondern um ganz normale Gebrauchsspuren durch das Benutzen einer Dusche. Dass dabei Duschgele oder Shampoos verwendet werden, gehöre der Natur der Sache nach zum üblichen Gebrauch eines Badezimmers.

Ablagerungen von Kalk oder Farbflecken seien im Bad gar nicht zu vermeiden, jeder verschütte gelegentlich mal ein Duschgel. Nicht imprägnierte Natursteinfliesen seien in dieser Hinsicht besonders empfindlich und damit für ein Badezimmer nicht sonderlich gut geeignet. Zudem habe die Vermieterin die Mieter nicht einmal darauf hingewiesen, dass dem Naturstein durch Körperpflegemittel dauerhafte Schäden drohten.

Mieter fordert Maklerprovision zurück

Der Makler war vor der Vereinbarung mit dem Mieter vom Vermieter beauftragt worden, die Wohnung zu vermitteln

Der Makler hatte zuerst versucht, das Mehrparteienhaus im Auftrag des Eigentümers zu verkaufen. Da das nicht gelang, bat ihn der Hauseigentümer, Mieter für die Erdgeschosswohnung zu suchen. Auf ein Online-Inserat des Maklers meldete sich Herr X. Weil der Makler ausdrücklich erklärte, ohne Provisionsvereinbarung werde er den Bewerber nicht als Mieter vorschlagen, unterzeichnete der Wohnungsuchende die Vereinbarung.

Der Mietvertrag kam zustande, Herr X zahlte an das Maklerbüro die geforderte Provision von 1.500 Euro. Zwei Monate später meldete sich der Deutsche Mieterbund beim Makler und forderte im Namen von Herrn X die Provision zurück. Begründung: Da der Makler im Auftrag des Vermieters handelte, hätte er vom Mieter keine Maklergebühr kassieren dürfen.

Der Makler lehnte die Rückzahlung ab: Man könne das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht so auslegen, dass es ihm als Makler kaum mehr möglich sei, den Aufwand vergütet zu bekommen. Mit diesem Argument kam er jedoch beim Amtsgericht Freiburg nicht durch: Es verurteilte den Makler dazu, die 1.500 Euro plus Zinsen zurückzuzahlen (5 C 1869/16).

Der Makler könne sich nicht darauf berufen, dass er mit dem Wohnungsuchenden Maklerprovision vereinbart habe. Dieser Vertrag sei nichtig. Denn der Makler habe schon vor dem Vertragsschluss mit X vom Vermieter den Auftrag erhalten, dessen Wohnung anzubieten. Dann dürfe er laut Wohnungsvermittlungsgesetz für diese Wohnung keine Provision von Mietinteressenten verlangen.

Nach der jetzt gültigen Rechtslage dürfe ein Wohnungsvermittler von Wohnungsuchenden nur Provision fordern und kassieren, wenn er ausschließlich in deren Interesse tätig werde. Das setze voraus, dass der Makler noch keinen Auftrag vom Vermieter habe, wenn er vom Wohnungsuchenden einen Suchauftrag erhalte.

Heizkörper defekt?

Wird ein Heizkörper nur in der oberen Hälfte warm, verfälscht das nicht die Heizkostenabrechnung

Ein Mieter erhob Einwände gegen die Heizkostenabrechnung seines Vermieters: Die Heizkörper erwärmten sich nur im oberen Bereich. Die Heizkostenverteiler seien oben angebracht und registrierten daher nur den Verbrauch im oberen, warmen Bereich. Die Messergebnisse könnten nicht stimmen, wenn unberücksichtigt bleibe, dass die Heizkörper in der unteren Hälfte ständig kalt seien.

Das ändere nichts an der Richtigkeit der Verbrauchsmessung, erklärte ihm das Amtsgericht Hanau (37 C 393/13). Laut "Handbuch der Heizkostenabrechnung" seien elektronische Heizkostenverteiler im oberen Drittel zu montieren, idealerweise in ca. 70 Prozent der Gesamthöhe des Heizkörpers. Das sei also korrekt. Und eine kühlere Unterseite stelle weder einen Defekt der Heizanlage dar, noch verfälsche sie die Abrechnung. Daher müsse der Mieter den geforderten Betrag zahlen.

Heißes Wasser sei weniger dicht, das führe zu einer Art von Schichtung. Oft gebe das obere Drittel mehr (oder ausschließlich) Wärme ab, während sich das Wasser beim Durchlauf nach unten abkühle. Werde mehr geheizt, verteile sich die Wärme gleichmäßiger, weil höherer Wasserdurchlauf das Ventil stärker öffne. Auch das sei normal. All diese Umstände würden von den Sensoren der Heizkostenverteiler berücksichtigt.

Es könne zwar auch vorkommen, dass sich ein Heizkörper wegen eines fehlerhaften Ventils nur teilweise erwärme, weil es die Durchlaufgeschwindigkeit des Wassers verringere. Auch das werde aber bei der Messung registriert. In diesem Fall könnte der Mieter eventuell einen Mangel der Mietsache geltend machen, wenn die Wohnung nicht gut genug geheizt würde. Die Heizkostenabrechnung stelle das aber nicht in Frage.

Kündigen statt Abmahnen

Räumungsklage scheitert, obwohl der Mieter unberechtigte Strafanzeigen gegen Mitarbeiter der Vermieterin stellte

Legt ein Mieter ein Fehlverhalten an den Tag, das den Vermieter allemal dazu berechtigt, das Mietverhältnis "aus wichtigem Grund" fristlos zu kündigen, dann sollte der Vermieter diese Absicht sofort in die Tat umsetzen. Wer vorher eine Abmahnung schickt, legt sich selbst Steine in den Weg, wie folgender Fall zeigt.

Immer wieder beleidigte ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin. Damit nicht genug: 13 Mal wurde er bei der Polizei vorstellig und stellte Strafanzeigen, die auf frei erfundenen Vorwürfen und Verleumdungen beruhten. Über ein Jahr dauerte das Treiben. Monate nach der letzten Anzeige, im Juni 2015, mahnte die Vermieterin den Mieter ab. Im Juli kündigte sie das Mietverhältnis.

Das Amtsgericht hatte den Mieter — dem Antrag der Vermieterin entsprechend — dazu verurteilt, die Wohnung zu räumen. Doch seine Berufung war beim Landgericht Dresden erfolgreich (4 S 304/16). Selbstverständlich rechtfertige das krasse Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung, erklärte das Landgericht. Sie hätte aber sofort nach einer unberechtigten Strafanzeige erfolgen müssen.

Stattdessen habe die Vermieterin nach der letzten Strafanzeige über fünf Monate gewartet und den Mieter dann wegen seines Fehlverhaltens abgemahnt. Wer einen Mieter abmahne, bringe damit zum Ausdruck, dass das kritisierte Verhalten noch nicht als Kündigungsgrund gesehen werde. Vielmehr werde die Kündigung davon abhängig gemacht, ob sich das kritisierte Verhalten wiederholt.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht mehr wegen des Fehlverhaltens vor der Abmahnung kündigen, weder fristlos noch fristgerecht. Deshalb sei ihre Kündigung vom Juli 2015 unwirksam. Der Mieter müsse die Wohnung nicht räumen.

Vermieter kündigen wegen Eigenbedarfs

Machen es "Ehedifferenzen" vorhersehbar, dass die Vermieter sich trennen und die Wohnung selbst benötigen?

Eineinhalb Jahre wohnten die Mieter in der Wohnung, als die Eigentümer den Mietvertrag kündigten. Sie bräuchten nun die Eigentumswohnung selbst, teilten die Eheleute mit, weil sie beabsichtigten, sich zu trennen.

Die Mieter protestierten: Differenzen in der Ehe hätten auch vor Jahr und Tag bereits bestanden, als der Mietvertrag geschlossen worden sei. Die Vermieter hätten künftigen Eigenbedarf in Erwägung ziehen und die Mietinteressenten darauf hinweisen müssen, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich.

Diesem Vorwurf widersprach das Landgericht Dessau-Roßlau (5 T 275/16). Selbst wenn Vermieter schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Eheproblemen kämpften, seien sie nicht verpflichtet, potenzielle Mieter auf die Möglichkeit einer Trennung hinzuweisen. Ehepartner hätten in der Regel trotz Differenzen den Wunsch, sich zu versöhnen und die Ehe fortzusetzen — unabhängig davon, wie realistisch das im Einzelfall sei. Genau darauf sei die Ehe schließlich ausgelegt.

Vermieter müssten beim Vertragsschluss den Mietern nicht alle Eventualitäten erläutern. Die Eheleute hielten zu diesem Zeitpunkt eben ihre Ehe nicht für gescheitert. Dass sie danach noch einige Monate zusammenlebten und den Mietvertrag erst eineinhalb Jahre später kündigten, belege dies. Rechtsmissbräuchlich sei eine Eigenbedarfskündigung nur, wenn wirklich schon beim Vertragsschluss feststehe, dass in absehbarer Zeit mit der Auflösung des Vertrags zu rechnen sei.

Schimmel: Wie oft müssen Mieter lüften?

Landgericht Berlin: Mehr als sechs Mal Stoßlüften täglich ist unzumutbar

Wird um Schimmel in einer Mietwohnung gestritten, geht es vor Gericht meist um die Frage: Liegt es an der Bausubstanz oder haben die Mieter zu wenig gelüftet? So war es auch im Fall einer Berliner Vier-Zimmer-Wohnung, die von einem Ehepaar mit drei Töchtern bewohnt wurde. Die Mieter forderten vom Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden im Bad und anderen Räumen zu beseitigen.

Der Hauseigentümer lehnte ab und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt: Es habe 2015 entschieden, 3-4 Mal Stoßlüften täglich sei für Mieter zumutbar. Das müsse man mit der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen multiplizieren. Wenn die Familie sich daran halten würde, gäbe es auch keinen Schimmel mehr.

Damit war das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Gestützt auf das Gutachten eines Bausachverständigen verurteilte es den Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden zu beheben (65 S 400/15).

Der Experte hatte erläutert, das Mehrfamilienhaus sei luftdicht gebaut und mit sehr dichten Kunststofffenstern ausgestattet. Zur Bauzeit vor ca. 25 Jahren habe man viel Wert auf Dichtigkeit gelegt, um Heizenergie zu sparen, und die Lüftung als zweitrangig angesehen. Um bei so einer Bauweise Schimmel zu vermeiden, müssten die Mieter mindestens sechs bis acht Mal pro Tag stoßlüften (= lüften mit weit geöffnetem Fenster). Denn auf andere Weise finde kein Luftaustausch statt.

Egal, wie viele Personen in der Wohnung lebten — so einen Aufwand könne man von Mietern nicht verlangen, entschied das Landgericht Berlin. Müssten sie mehr als sechs Mal stoßlüften, würde das den Tagesablauf und das Leben der Bewohner bestimmen. In Mietwohnungen müssten fünf Personen leben können (d.h. duschen, kochen, Wäsche trocknen etc.), ohne ihren Alltag dem Zweck "Schimmel vermeiden" unterzuordnen. Der Vermieter müsse ein Raumklima schaffen, in dem es ausreiche, die Wohnung drei Mal täglich zu lüften.

Vermieter muss über Legionellen-Befall Auskunft geben

Bei Gefahren für die Gesundheit haben Mieter ein umfassendes Recht auf Information

Wenn Mieter wegen einer Gefahr für die Gesundheit den Mietvertrag kündigen wollen, müssen sie das nach einem Urteil des Amtsgerichts Hersbruck tun, sobald sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Der konkrete Fall: In einer großen Wohnanlage waren Legionellen im Trinkwasserleitungssystem gefunden worden. Diese Bakterien, die gefährliche Atemwegserkrankungen auslösen können, traten in unterschiedlicher Konzentration auf. Die Hausverwaltung informierte Eigentümer und Mieter über "erhöhte Werte". Nur die direkt Betroffenen erfuhren die Daten im Detail, obwohl das Gesundheitsamt angeordnet hatte, die Hausverwaltung müsse alle Bewohner über die Ergebnisse der Trinkwasseranalyse genau unterrichten.

Nach weiteren Messungen im Leitungssystem bat das Ehepaar A — in deren Wohnung kein zu hoher Wert gemessen wurde — seinen Vermieter um Auskunft über den Grad der Gefährdung. Mehrmals forderten ihn die Mieter vergeblich dazu auf. Erst zwei Monate später teilte ihnen die Hausverwaltung mit, welcher Wert in ihrer Mietwohnung gemessen worden war. Der war zwar nicht gesundheitsgefährdend. Dennoch kündigten die Mieter weitere vier Wochen später den Mietvertrag fristlos.

Dazu waren sie nicht berechtigt, entschied das Amtsgericht Hersbruck (11 C 146/15). Zwar hätten die Mieter dem Vermieter zu Recht einen massiven Verstoß gegen seine Pflichten vorgeworfen, weil er sie lange über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen im Unklaren gelassen habe. Und das, obwohl eine Wohnung im Gebäude ganz massiv befallen war und in anderen Werte gemessen wurden, bei denen (gemäß den Leitlinien zur Trinkwasserverordnung) eine Gefahr für die Gesundheit nicht auszuschließen war.

In solchen Fällen müssten Vermieter ihren Mietern sofort umfassende Auskunft erteilen. Ihm als Wohnungseigentümer hätte die Hausverwaltung die Messergebnisse auf Wunsch auch mitteilen müssen. Wegen des Fehlverhaltens des Vermieters hätten die Mieter durchaus fristlos kündigen können — aber nur unmittelbar, nachdem der Legionellen-Befall festgestellt wurde und sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Das Ehepaar A habe dagegen dem Vermieter erst eine Frist gesetzt und nach deren Ablauf weitere neun Wochen mit der Kündigung gewartet. Zu diesem Zeitpunkt sei das Leitungssystem schon saniert worden. Wer so lange warte, gehe wohl selbst nicht von einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit aus, fand das Gericht: Jedenfalls sei es den Mietern zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist von drei Monaten fortzusetzen und bis dahin Miete zu zahlen. (Das Urteil des Amtsgerichts wurde am 8.11.2016 vom Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt, 7 S 1713/16)

Eigenbedarf und Ersatzwohnung

Kurzartikel

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtswidrig, wenn der Vermieter über eine weitere, vergleichbare und freie Wohnung verfügt und diese dem gekündigten Mieter nicht als Ersatzwohnung anbietet. Einen Verstoß gegen die so genannte "Anbietpflicht" kann der Mieter dem Vermieter nicht vorwerfen, wenn ihm der Vermieter eine andere Wohnung im Haus angeboten hat, die der Mieter jedoch als "zu teuer" abgelehnt hat. Sofern sich die Miethöhe im "Rahmen des Erlaubten bewegt", hat der Vermieter damit seiner "Anbietpflicht" genügt und die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig.

Tochter als Untermieterin

Ein Untermietverhältnis schließt das Recht des Kindes nicht aus, beim Tod der Mutter deren Mietvertrag zu übernehmen

1994 waren Frau T und ihr Ehemann in ein Reihenhaus eingezogen, in dem ihre Eltern lebten. Die Eltern hatten das Haus gemietet. Mit ihnen vereinbarte Frau T ein Untermietverhältnis, das von der damaligen Hauseigentümerin genehmigt wurde. Nach einigen Jahren verstarb der Vater, Anfang 2015 die Mutter. Der neue Vermieter — Erbe der mittlerweile ebenfalls verstorbenen Eigentümerin — kündigte danach der Tochter.

Begründung: Frau T habe keinen Anspruch darauf, in den Mietvertrag der Mutter einzutreten. Denn anders als vom Gesetz vorausgesetzt, habe die Tochter mit der verstorbenen Mieterin keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Das sei durch das Untermietverhältnis belegt. Außerdem habe ihm Frau T verschwiegen, dass ihr Mann ebenfalls im Reihenhaus wohnte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin (65 S 411/15). Die damalige Hauseigentümerin habe 1994 den Eltern erlaubt, Räume an die Tochter und deren Ehemann (unter-)zu vermieten, so das Landgericht. Das Genehmigungsschreiben liege vor. Die Vermieterin habe also über den Einzug von Herrn T Bescheid gewusst: Dieses Wissen müsse sich der jetzige Vermieter zurechnen lassen. Frau T müsse ihren Mann nicht "immer wieder neu anmelden".

Wieso das Untermietverhältnis dem Zusammenleben der Familie in einem Haushalt entgegenstehen sollte, sei nicht ersichtlich. Im Übrigen gälten für Kinder, die ein Mietverhältnis übernehmen wollten, nicht die gleichen Anforderungen wie für andere Angehörige. Verwandte müssten mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, um in den Mietvertrag eintreten zu können (= gemeinsames Wirtschaften).

Bei Kindern genüge es dagegen, wenn sie mit dem Mieter/der Mieterin in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Und das treffe hier zweifellos zu: Frau T sei mit ihrem Mann seit 1994 in dem Haus polizeilich gemeldet und habe ihre Mutter dort bis zu deren Tod gepflegt. Die damalige Hauseigentümerin habe im Genehmigungsschreiben extra hervorgehoben, sie werde von einem Untermietzuschlag für das Paar T absehen — weil es mit den Mietern in einem gemeinsamen Haushalt leben werde.

Terrassenanbau als Modernisierung

Ob eine Terrasse den Gebrauchswert der Mietsache erhöht, hängt von den Umständen ab

Die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses informierte ihre Mieter über eine geplante Modernisierungsmaßnahme. Sie beabsichtige, an die Erdgeschosswohnung im ersten Hinterhof eine Terrasse mit bodentiefer Terrassentür anzubauen und darüber Balkone zu errichten. Mit zwei Stützpfeilern auf der Terrasse sollten die Balkone abgestützt werden, was die Vermieterin in ihrem Schreiben allerdings nicht erwähnte.

Bewohner und Besucher des zweiten Hinterhauses müssen direkt an der Erdgeschosswohnung vorbeigehen, um ihr Ziel zu erreichen. Etwa vier Meter entfernt von der künftigen Terrassenfläche stehen Müllcontainer. Auf so einer Terrasse zu sitzen, fanden die Mieter der Erdgeschosswohnung keineswegs verlockend. Sie widersprachen der Modernisierungsmaßnahme.

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zustimmung: Eine Terrasse steigere den Gebrauchswert der Mietsache und ihre Attraktivität auch für zukünftige Mieter, meinte sie. Die Weigerung der Mieter sei daher unverständlich.

Doch das Amtsgericht Charlottenburg beurteilte die Sache anders (216 C 98/16). Generell sei es zwar richtig, dass eine Terrasse die Nutzfläche vergrößere und den Wohnwert der Mietsache erhöhe. Mieter könnten sich hier im Freien aufhalten oder auch mal einen Wäscheständer aufstellen. Aber die Vermieterin ignoriere bei ihrer Argumentation die besonderen Umstände in diesem Fall.

Eine Erdgeschosswohnung im Hinterhaus sei ohnehin schon relativ dunkel — die Balkone in den oberen Stockwerken würden sie noch weiter verschatten. Eine bodentiefe Terrassentüre in einem frequentierten Hinterhof störe die Privatsphäre der Mieter und der Blick auf Mülltonnen in unmittelbarer Nähe sei wenig attraktiv. So eine Terrasse verbessere den Gebrauchswert der Mietsache nicht. Schon deshalb seien die Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Daher komme es hier nicht mehr darauf an, dass die Vermieterin die Maßnahme nicht einmal korrekt angekündigt habe. Mieter könnten das Für und Wider des Terrassenanbaus nicht sachgerecht abwägen, wenn ihnen die Information über die Stützpfeiler vorenthalten werde.

Kinderlärm als Mietmangel?

Kurzartikel

Die von Kindergetrampel und Geschrei aus der darüber liegenden Wohnung genervte Mieterin einer Sozialwohnung darf die Miete nicht wegen der Lärmbelästigung mindern. Sozialwohnungen werden mit öffentlichen Mitteln gefördert, um preiswerten Wohnraum zu schaffen, auch und gerade für kinderreiche Familien. Mieter müssen in solchen Bauten diese unvermeidlichen Störungen hinnehmen und mehr "Geräuschtoleranz" aufbringen als die Mieter von Luxusappartements oder von teuren Wohnungen, die als "seniorengerecht" angeboten werden.

Mieterin gestorben, Vermieterin weiß von nichts

Baugenossenschaft kündigt der Tochter der toten Mieterin, die in der Wohnung lebt

Von einer Baugenossenschaft hatte eine ältere Münchnerin 2009 eine kleine Genossenschaftswohnung gemietet, für die sie rund 440 Euro Miete zahlte. Im März 2014 bekam die Vermieterin Post von der Tochter der Mieterin: Sie sei zu ihrer Mutter gezogen. Künftig solle die Miete von ihrem Konto eingezogen werden, dafür erteile sie ein Lastschriftmandat.

Ein paar Monate klappte der Einzug, im November misslang er mangels Deckung auf dem Konto. Die Tochter überwies die Miete am 14. November. Zehn Monate später wurde die Miete erneut zu spät gezahlt. Das erweckte Misstrauen. Die Vermieterin verlangte Auskunft darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebte. Die Antwort der Tochter: Ihre Mutter, die ursprüngliche Mieterin, sei gestorben. Sie wohne jetzt mit ihrer Tochter und deren Kindern dort. Nun wollte es die Baugenossenschaft genau wissen, schaltete eine Anwältin ein und forderte eine Sterbeurkunde.

Der Urkunde war zu entnehmen, dass die Mieterin schon am 15.11.2014 gestorben war. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis: Tochter, Enkelin und Urenkel der Mieterin müssten ausziehen. Weil die Angehörigen der Verstorbenen diese Aufforderung ignorierten, erhob die Baugenossenschaft Räumungsklage und setzte sich beim Amtsgericht München durch (432 C 9516/16).

Die Kündigung sei wirksam, urteilte das Amtsgericht. Zum einen werfe das Verhalten der Tochter prinzipielle Zweifel an ihrer Zuverlässigkeit und Vertragstreue auf. Es sei nicht hinnehmbar, wenn Angehörige, die in den Mietvertrag eingetreten seien, die Vermieterin zehn Monate lang nicht über den Tod der Mieterin informierten. Erst auf Nachfrage der Vermieterin sei dies sehr zögerlich nachgeholt worden. Solche Mieter müsse sich kein Vermieter aufdrängen lassen.

Zum anderen seien die Verwandten der früheren Mieterin nicht zahlungsfähig: Bei der Schufa gebe es negative Einträge und die Miete sei mehrmals verspätet gezahlt worden. Angesichts ihrer schwierigen Finanzsituation und der "angespannten Situation auf dem Münchner Mietmarkt" gestand das Amtsgericht den Angehörigen eine lange Räumungsfrist von fast sechs Monaten zu.

Baulärm als Mietmangel

Eine Fehleinschätzung der baulichen Entwicklung im Umfeld schließt Mietkürzung nicht aus

Fast zwei Jahre lang litt eine Berliner Mieterin unter einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück, mit allem was dazugehört: Staub und Lärm, zeitweise auch am Wochenende. Vibrationen führten sogar zu Rissen in den Wänden. Neben dem Mietshaus entstanden eine Tiefgarage und ein Neubau.

Dass die Mieterin in diesem Zeitraum die Miete wegen der Beeinträchtigungen um ca. 20 Prozent kürzte, wollte der Hauseigentümer aber nicht hinnehmen. Wenn in einer Großstadt wie Berlin neben dem Mietshaus eine große Baulücke bestehe, so der Vermieter, müssten Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass hier früher oder später gebaut werde. Dann könnten sie sich nicht im Nachhinein auf einen Mietmangel berufen.

Doch das Landgericht Berlin erklärte die Mietminderung für berechtigt (67 S 76/16). Zwar gebe es in der Tat in Berlin viele Großbaustellen. Dennoch stellten Immissionen dieser Intensität eindeutig einen Mietmangel dar. Dass der Vermieter ihn nicht selbst zu verantworten habe, ändere daran nichts. Auch das Argument, die Mieterin hätte sich angesichts der Baulücke nebenan schon bei Vertragsschluss auf eine Baustelle einstellen müssen, ließ das Landgericht nicht gelten.

Möglicherweise habe sich die Mieterin falsche Vorstellungen von der künftigen Entwicklung des Wohnumfeldes gemacht. Das rechtfertige es jedoch nicht, ihr eine Mietminderung zu verwehren. Ihr Irrtum sei verständlich, weil hier zwei begrünte Baulücken einander gegenüber lagen und dieses Ensemble den Eindruck einer absichtlichen und dauerhaften städtebaulichen Planung vermittelte. Auch wenn es vielleicht blauäugig gewesen sei, im Vertrauen darauf die Wohnung zu mieten: Grob fahrlässig habe sich die Mieterin nicht verhalten. Nur wenn letzteres zuträfe, wäre eine spätere Mietkürzung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

"Wild West" vor Münchner Bürohaus

Vermieter verfolgte einen Mieter mit Pfefferspray, der beim Weglaufen stürzte: Schmerzensgeld

Der Eigentümer eines Münchner Bürohauses hatte schon länger Streit mit einem seiner Gewerbemieter. Nach einigen Kontroversen wegen des Mietverhältnisses erteilte der Vermieter dem Firmeninhaber ein Hausverbot für das gesamte Gebäude. Als sich die Streithähne ein paar Tage später wieder über den Weg liefen, verschärfte der Vermieter den Konflikt und sprühte Pfefferspray in Richtung des Kontrahenten.

Am nächsten Tag wartete der Vermieter vor dem Eingang, als der Mieter das Gebäude verlassen wollte. Aus Angst vor ihm und dem Pfefferspray lief der Mieter auf die Straße zu, fiel über die Bordsteinkante und erlitt beim Sturz Schürfwunden und Prellungen. Vom Hauseigentümer forderte er Schmerzensgeld. Dieses Ansinnen wies der Sprayer weit von sich: Das Hausverbot durchzusetzen, sei sein gutes Recht.

Dem widersprach das Amtsgericht München und sprach dem Verletzten 800 Euro Schmerzensgeld zu (173 C 15615/16). Gegenüber Mietern dürfe der Vermieter überhaupt kein Hausverbot verhängen, so der Amtsrichter: Bei vermieteten Räumen sei alleine der Mieter der Inhaber des Hausrechts. Da der Hauseigentümer den Geschäftsmann grundlos in die Flucht geschlagen habe, müsse er ihn für die Folgen entschädigen. So ein Verhalten sei als vorsätzliche Körperverletzung zu bewerten.

Wegen der Attacke am Vortag habe der Mieter eine Videoaufzeichnung gestartet, als er das Büro verließ. Auf dem Video sei gut zu erkennen, dass der Vermieter dem Geschäftsmann vor dem Gebäude auflauerte. Er sei wild auf ihn zugestürmt, habe dabei "jetzt aber" geschrien und den Mann in Richtung Straße verfolgt. Durch diesen Angriff habe der Vermieter die Flucht und das Stolpern des Mieters provoziert: Schließlich habe er ihn schon wieder mit einer Pfefferspray-Dose in der Hand bedroht.

Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt

Bleibt ein gekündigter Mieter in der Wohnung, kann der Vermieter mehr Geld verlangen

1993 hatte ein Ehepaar in München ein kleines Einfamilienhaus mit 105 qm Wohnfläche gemietet. Zum 30.10.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, es folgte ein 15 Monate dauerndes juristisches Tauziehen. Erst im April 2013 räumte das Ehepaar die Mietsache, bis dahin zahlte es weiterhin monatlich 944 Euro Miete (kalt).

Damit war der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt. Der Vermieter verlangte nun 7.300 Euro Nachzahlung: Da die Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen seien, stehe ihm für die Zeit zwischen Kündigung und Auszug mehr Geld zu als die vereinbarte Miete von 944 Euro. Er habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die er für ein vergleichbares Objekt bei einer Neuvermietung hätte erzielen können.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht (VIII ZR 17/16). Räumten Mieter trotz einer wirksamen Kündigung Haus oder Wohnung nicht, enthielten sie dem Vermieter die Mietsache vor und hinderten ihn daran, eine höhere Miete zu erzielen. Es widerspräche einer "gerechten Risikoverteilung", wenn sich der Vermieter unter diesen Umständen während der überzogenen Mietzeit mit einer geringeren als der aktuellen Marktmiete begnügen müsste.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung sei die Steigerung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht durch den Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Diese werde nämlich auf Basis der Preise der vergangenen vier Jahre gebildet und bleibe damit naturgemäß hinter den aktuell erzielbaren Mietpreisen in Ballungsräumen zurück.

Wer die Wohnung zu spät räume, müsse Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete zahlen. So habe es der Gesetzgeber gewollt, um Druck auf die Mieter auszuüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben. Deshalb sei der Anspruch des Vermieters auch nicht davon abhängig, ob er die Mietsache tatsächlich wieder vermieten oder — wie hier — selbst nutzen wollte.