Wohnen und Miete

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Vermieterin verweigert Belegeinsicht

Das berechtigt den Mieter nicht dazu, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückzufordern

Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung zweifelte an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Doch die Vermieterin verweigerte ihm die Einsicht in die entsprechenden Belege — zu Unrecht. Daraufhin zog der Mieter vor Gericht und verlangte seine Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten zurück.

Ebenfalls zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 150/20). Wenn ein Vermieter die Belegeinsicht verweigere, hätten Mieter zwei Möglichkeiten: Sie könnten auf Vorlage der Abrechnungsunterlagen klagen. Oder sie könnten ihrerseits die Leistung verweigern und die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen vorübergehend zurückbehalten.

So könnten sich Mieter auf korrekte Weise schadlos halten und Druck auf den unwilligen Vermieter ausüben. Aus der abgelehnten Belegeinsicht sei aber nicht der Anspruch abzuleiten, die auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen zurückzubekommen. Das gelte auch, wenn es um preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum gehe.

Unerlaubt Zimmer an Touristen vermietet

Wer sich mehrmals über den Willen der Vermieterin hinwegsetzt, fliegt raus

2009 hatte der Mann in München-Pasing eine Drei-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Vermieterin erlaubte ihm, ein Zimmer an eine Mitbewohnerin unterzuvermieten und eine Wohngemeinschaft zu bilden. Im Mietvertrag war geregelt, dass "Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte" die Genehmigung der Vermieterin voraussetzt.

Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin fest, dass der Mieter über verschiedene Internetplattformen Zimmer für Touristen anbot — für 45 Euro pro Person und Nacht. Wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache mahnte die Vermieterin den Mieter schriftlich ab. Im Winter 2020 nahm der Mann wieder zwei Untermieter auf, ohne die Hauseigentümerin zu informieren oder um Erlaubnis zu fragen. Der Hausverwalter informierte sie darüber, dass sich am Klingelschild nun drei Namen befänden. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

Der Mieter berief sich auf die von Anfang an bestehende Wohngemeinschaft: Er habe die Wohnung unter der Bedingung gemietet, dass sie bestehen bleiben könne. Daher habe er das Recht auf Untervermietung, ohne sie jedes Mal neu begründen und genehmigen lassen zu müssen. An Touristen habe er sowieso nie vermietet. Im Internet habe er nur Nutzerkonten erstellt, um auf diese Weise dauerhafte Mitbewohner zu finden.

Das sei offenkundig falsch, stellte das Amtsgericht München nüchtern fest (417 C 7060/21). Fotos in den Internetangeboten zeigten seine Wohnung. Und der dazugehörige Text richte sich nicht an potenzielle Untermieter, sondern an Touristen. Ausdrücklich hebe er da die Nähe zu touristischen Highlights und seine Sprachkenntnisse als Gastgeber hervor. Zudem standen im März 2020 auf einer Internetseite für das Wohnungsangebot 13 Kundenbewertungen. Der Vorwurf unzulässiger gewerblicher Nutzung treffe also zu.

In der Abmahnung vom April 2020 habe die Vermieterin unmissverständlich klargemacht, dass sie gewerbliches Vermieten und Untervermieten ohne Erlaubnis nicht dulden werde. Ungeachtet dessen habe sich der Mieter einige Monate danach erneut bewusst über ihren Willen hinweggesetzt und ohne ihr Wissen untervermietet. Dieses Fehlverhalten wiege besonders schwer, weil er vorher bereits gegen den Willen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietet habe. Die fristlose Kündigung sei daher berechtigt und wirksam.

Mäuse in der Wohnung

Kurzartikel

Mäusebefall ist ein Mietmangel, der grundsätzlich eine Mietminderung rechtfertigt — ihre Höhe hängt von Umfang und Dauer der Plage ab. Waren in einem Zeitraum von fünf Monaten neun Mal Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen erforderlich, muss man davon ausgehen, dass die Belästigung zu Beginn ganz erheblich war, so das Amtsgericht Frankfurt: Unter diesen Umständen sei eine durchgehende Minderung von 20 Prozent der Bruttomiete in diesem Zeitraum angemessen.

Vermieter will Messgeräte austauschen

Mieter müssen die Installation eines funkbasierten Ablesesystems für Heizenergie dulden

Die alten Geräte zur Erfassung des Verbrauchs von Heizenergie und Warmwasser funktionierten zwar noch. Doch der Vermieter wollte im Mietshaus ein modernes, funkbasiertes Ablesesystem installieren. Diese Modernisierungsmaßnahme kündigte er schriftlich an. Künftig müsse kein Mitarbeiter der Abrechnungsfirma mehr die Wohnungen betreten, um den Verbrauch abzulesen, versprach er.

Eine Mietpartei fand diesen Vorteil jedoch nicht überzeugend: Mit den neuen Messgeräten wären "gesundheitsschädliche Funkwellen" verbunden, befürchtete das Ehepaar und widersprach der Maßnahme. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass die Mieter den Gerätetausch akzeptieren müssten. Das Amtsgericht Konstanz gab ihm Recht (4 C 163/21).

Laut Heizkostenverordnung müssten Mieter nicht nur den erstmaligen Einbau von Verbrauchsmessgeräten dulden, sondern auch den Austausch funktionsfähiger Geräte gegen ein modernes Ablesesystem. Denn der Einbau funkbasierter Verbrauchsmessgeräte verbessere den Wohnwert. Objektiv betrachtet, sei es ein Vorteil, wenn Mieter keine Ablesetermine mehr vereinbaren und einhalten müssten — auch wenn die betroffenen Mieter das wohl anders einschätzten.

Aber einmal abgesehen davon, dass ein Gesundheitsrisiko durch Funkwellen wissenschaftlich umstritten sei: Auf den subjektiven Standpunkt der derzeitigen Mieter komme es hier nicht an. Entscheidend sei vielmehr, dass viele Wohnungsuchende — bei ansonsten gleichen Konditionen — eine Wohnung mit einem modernen Ablesesystem bevorzugten. Die Installation erhöhe also die Chancen des Vermieters auf dem Mietmarkt, weil für die Mieter eine "Unannehmlichkeit" entfalle.

Kosten für Wachdienst umlagefähig?

Für ein Mietshaus im "Hotspot der Berliner Linksradikalen" kann das zumindest teilweise gelten

Berliner Mieter sollten neben den üblichen Betriebskosten auch die Kosten für ein Wachschutzunternehmen tragen. Das Mietshaus liegt in der Rigaer Straße in Berlin-Friedrichshain — laut Gerichtsurteil ein "Hotspot der linksradikalen Szene". Gemäß dem Mietvertrag waren auch Kosten für den Wachschutz "umlagefähig", sie wurden anteilig auf die Mieter abgewälzt. Dagegen klagten die Mieter und verlangten Rückzahlung.

Beim Amtsgericht Berlin-Kreuzberg erreichten sie allerdings nur einen Teilerfolg (8 C 85/21). Die Umlage der Kosten sei im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, so das Amtsgericht. Deshalb sei sie jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Wachdienst nicht nur das Eigentum des Vermieters schütze, sondern auch Gesundheit und Eigentum der Mieter. Das treffe hier zu, da das Mietshaus in einer Hochburg der linksradikalen Szene liege.

Und die schrecke bekanntlich nicht vor Angriffen auf Personen und vor Anschlägen auf Eigentum zurück. Daher hätten hier sowohl der Vermieter als auch die Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe verhindert oder zumindest eingeschränkt werden. In solchen Ausnahmefällen sei es durchaus sachgerecht, die Kosten für den Wachschutz hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Der Vermieter müsse daher (nur) die Hälfte der umgelegten Beträge für den Wachdienst zurückzahlen.

Mieter-Fahrrad "entsorgt"

Verschiebt der Vermieter eine Entrümpelungs-Aktion, muss er den zweiten Termin erneut ankündigen

Die Hausverwaltung eines Berliner Mietshauses hatte den Mietern mitgeteilt, dass und wann ein Entrümpelungs-Termin geplant war. Die Mieter sollten die im Hof abgestellten Fahrräder mit ihrem Namen versehen — unbeschriftete, herrenlose Räder würden entfernt. Die Mieter beschrifteten ihre Räder. Dann verschob die Hausverwaltung jedoch den Termin für die Entrümpelung, ohne die Mieter darüber zu informieren.

Nach der Aktion war das Fahrrad eines Mieters verschwunden. Dafür verlangte der Mann Schadenersatz vom Vermieter: Als der zunächst festgesetzte Termin vorbei war, habe er sein Namensschild vom Rad natürlich entfernt … deswegen dürfe man doch sein Eigentum nicht einfach wegwerfen. Auf dieses Argument ließ sich die Gegenseite gar nicht erst ein: Der Vermieter bestritt einfach, dass der Mieter überhaupt ein Rad im Hof "geparkt" hatte.

Doch das Amtsgericht Berlin-Mitte gab dem Mieter Recht (20 C 206/21). Die Räder der Mieter ständen mit Billigung des Vermieters im Hof, also sei er auch verpflichtet, achtsam damit umzugehen. Komme bei der Entrümpelung das Fahrrad eines Mieters abhanden, müsse er den Schaden ersetzen.

Wenn der ursprünglich geplante Termin für die Entrümpelung aufgeschoben werde, müssten der Vermieter oder seine Hausverwaltung den zweiten Termin erneut ankündigen. Entweder per Aushang oder mit einzelnen Schreiben an die Mieter, so dass diese die Räder vorher wieder mit Namensschildern versehen könnten.

Mit der (unbewiesenen) Behauptung, das verschwundene Rad habe nie im Hof gestanden, könne sich der Vermieter nicht entlasten. Denn bei so einer Entrümpelungs-Aktion sei die Hausverwaltung — oder die von ihr beauftragte Entsorgungsfirma — verpflichtet, ein Verzeichnis der entfernten Gegenstände zu erstellen.

Außerdem müssten die Räder eine Weile aufbewahrt werden: Im Fall eines Versehens müssten die Mieter eine Chance haben, ihr Rad zurückzubekommen. Da der Vermieter weder für ein Verzeichnis gesorgt, noch die entfernten Fahrräder aufbewahrt habe, sei zu Gunsten des Mieters davon auszugehen, dass sein Rad im Hof stand und rechtswidrig "entsorgt" worden sei.

Fahrradkeller drastisch verkleinert

Kurzartikel

Wenn im Rahmen von Modernisierungsarbeiten an einem Mietshaus der Fahrradkeller für die Mieter von 49 qm auf sieben qm verkleinert wird, rechtfertigt diese drastische Einschränkung eine moderate Kürzung der Miete. Ein Mieter, dem das Recht zusteht, den Fahrradkeller (mit-)zu benützen, darf deshalb die Miete um 4,8 Prozent mindern, entschied der Bundesgerichtshof.

Die nicht-enden-wollende Toilettenspülung

Mieterin ignorierte hohen Wasserverbrauch durch den defekten Spülkasten

Weil der Spülkasten der Toilette defekt war und die Spülung unaufhörlich lief, kam es in einer Wohnung zu einem außerordentlich hohen Wasserverbrauch. Er schlug bei der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Jahr mit einem Betrag von 1.800 Euro zu Buche. Die Wohnungsmieterin weigerte sich, den Betrag zu begleichen: Sie sei meistens beruflich unterwegs und habe den hohen Verbrauch nicht bemerkt. Die Vermieterin hätte die Wasserleitungen kontrollieren müssen.

Mit Erfolg klagte die Vermieterin auf Zahlung: Die Mieterin müsse für die erhöhten Betriebskosten aufkommen, entschied das Landgericht Hanau (2 S 123/19). "Unvorstellbar" sei es, dass so ein massiver Wasserverlust über Monate unbemerkt bleibe, fand das Landgericht. Mieter müssten die Mietsache pfleglich behandeln. Bei dem Mindestmaß an Aufmerksamkeit für die Wohnung, das sie dem Vermieter schuldeten, könne es Mietern einfach nicht entgehen, wenn ein Spülkasten defekt sei.

Selbst dann, wenn sie häufig abwesend seien, müssten Mieter die Mietsache regelmäßig kontrollieren (lassen). Dass die Mieterin oft unterwegs sei, spiele daher keine Rolle. Vermieter könnten erwarten, dass Mieter einen Defekt meldeten, um Verluste und Kosten zu vermeiden. Wenn sie einen Defekt - wie hier - schlicht ignorierten, müssten Mieter für die so entstehenden Kosten einstehen.

Vermieter seien aufgrund hohen Wasserverbrauchs nicht ohne weiteres verpflichtet, die Wasserleitungen des Gebäudes zu kontrollieren. Dafür könne es auch andere Gründe geben als defekte Leitungen, wie man im konkreten Fall sehe.

Besichtigungsrecht des Vermieters hat Grenzen

Wohnungseigentümer will verkaufen: Mieter verweigern nach mehreren Besichtigungen den Zutritt

Ein Berliner Wohnungseigentümer wollte seine vermietete Wohnung unbedingt verkaufen. Im Internet hatte er sie inseriert, doch offenbar entschloss sich kein Interessent zum Kauf. Mehrmals vereinbarte der Vermieter Besichtigungstermine mit den Mietern und kündigte an, er komme, um die Wohnung zu vermessen und ihren Zustand zu prüfen. Dann erschien er mit Kaufinteressenten.

Im Dezember 2019 wurde es dem Ehepaar zu viel. Der Vermieter hatte die Mieter aufgefordert, "zeitnah" drei Termine für Ausmessungen zu benennen, damit sich ein "Mitarbeiter der Verwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen könne". Doch diesmal verweigerten die Mieter den Zutritt. Prompt kündigte ihnen der Vermieter fristlos.

Zu Unrecht, entschied das Landgericht Berlin: Die Kündigung sei unwirksam (65 S 194/20). Der Vermieter habe die Mieter vorher nicht abgemahnt. Vor allem aber fehle ein "wichtiger Grund" für die Kündigung. Hier seien die gegensätzlichen Interessen zu berücksichtigen und nicht einseitig das Besichtigungsrecht des Vermieters. Dem Eigentumsrecht stehe das Recht des Mieters auf ungestörtes Wohnen gegenüber.

Grundsätzlich seien Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu ermöglichen. Sie müssten ihm aber nur zu dem Zweck Zutritt gewähren, den er vorher als Grund der Besichtigung angegeben habe. Und im konkreten Fall habe der Vermieter Termine für die Vermessung und Bestandsaufnahme angefragt. Das durchaus kooperative Ehepaar habe mehrere vereinbarte Besichtigungen zugelassen, obwohl er mit Kaufinteressenten kam und nicht, um die Räume zu vermessen.

Warum es nötig sein sollte, die Wohnung zu vermessen, sei ohnehin nicht nachvollziehbar: Deren Größe habe der Vermieter im Mietvertrag selbst angegeben. Auch im Internet habe er die Wohnung mit Größenangabe und Fotos angeboten. Kein Wunder also, dass weder der Vermieter, noch ein Verwaltungsmitarbeiter die Räume ausmaßen oder ihren Zustand prüften. Die Termine seien immer nur für die Besichtigung mit Kaufinteressenten genutzt worden. In so einer Situation überwiege das Recht der Mieter auf Ungestörtheit.

Mieter droht mit Pitbull-Attacke

Kurzartikel

Wenn ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin, die im Haus Briefe zustellen wollen, daran hindert und mit einem Angriff seines Pitbulls droht ("der zerfleischt euch"), rechtfertigt dieser Vorfall eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine vorherige Abmahnung ist in so einem Fall nicht nötig. Die Androhung einer Straftat lässt vermuten, dass der Mieter künftig wirklich zu Selbstjustiz greifen würde.

Mieter müssen Modernisierungsarbeiten dulden

Das gilt aber nicht, wenn minimale Verbesserungen durch maximale Unannehmlichkeiten für die Mieter erreicht werden sollen

Berliner Mieter erhielten von ihrer Vermieterin ein Schreiben, in dem sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ankündigte. Neben Fensteraustausch und dem Einbau einer neuen Sprechanlage ging es im Wesentlichen um die Heizung: Die Einrohrheizung sollte durch eine im Fußboden verlegte Zweirohrheizung ersetzt werden. Das bedeute, dass die Handwerker in allen Zimmern der Boden aufbrechen müssten, so die Vermieterin.

Damit wäre die Wohnung wochenlang unbewohnbar, schätzten die Eheleute. Doch eine Ersatzwohnung oder finanziellen Ausgleich für einen Hotelaufenthalt bot die Vermieterin nicht an. Deshalb widersprachen die Mieter der Heizungsmodernisierung. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin: Es wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Arbeiten ab (64 S 215/19).

Grundsätzlich müssten Mieter Maßnahmen hinnehmen, die der Energieeinsparung dienten und den Wohnwert erhöhten, so das Landgericht. Die Fußbodenheizung sei schon ein wenig komfortabler. Aber diese kleine Verbesserung stehe in keinem Verhältnis zu der Beeinträchtigung, die mit den Baumaßnahmen auf die Mieter zukäme. Ohne eine Ersatzwohnung für den fraglichen Zeitraum seien sie daher nicht verpflichtet, die Arbeiten zu dulden.

Dass die geplante Maßnahme nennenswert Energie einspare, also eine Modernisierung darstelle, habe der gerichtliche Sachverständige sogar in Frage gestellt. Zweirohrheizungen seien zwar mit geringerer Vorlauftemperatur zu betreiben. Doch der Heizkreislauf für die Einrohrheizung könnte nach den Umbauten in nur einer Wohnung gar nicht stillgelegt werden. Denn im Gebäude sei eine Reihe von Wohnungen noch ans Einrohrheizungssystem angeschlossen. Einige davon ständen (zum Teil seit 2010!!) leer und hätten längst modernisiert werden können …

Das werfe die prinzipielle Frage auf, ob die Vermieterin überhaupt Modernisierung bezwecke. Wie aus anderen Prozessen ersichtlich, verfolge sie seit 2011 die Taktik, ohne einen Gesamtplan für das Gebäude immer nur in bewohnten Räumen Baumaßnahmen durchzuführen. Arbeiten würden immer nur stückweise umgesetzt — aber nie in leerstehenden Wohnungen, die modernisiert werden könnten, ohne Mieter zu beeinträchtigen. Offenbar gehe es hier darum, auf Mieter mit äußerst belastenden Baumaßnahmen Druck auszuüben, damit sie das Mietverhältnis freiwillig beendeten.

Mini-Schwein "Bruce" muss weichen

Vermieterin kündigte dem Mieter wegen seines ungewöhnlichen Haustiers

Der Mieter sah eigentlich gar keinen Grund für so viel Aufregung. Er habe die Hausverwaltung über das neue Haustier informiert, erklärte er. Mehrere Hundehalter im Mietshaus hätten Tiere, die mindestens so groß seien wie sein Bruce — also ungefähr kniehoch. Da mache ja auch niemand Aufhebens davon … Doch die Vermieterin hielt ein Mini-Schwein in einer ihrer Wohnungen für untragbar, zumal das Ein-Zimmer-Appartement des Tierhalters nur 35 qm groß ist.

Vielleicht hatte sie auch nur nach einem weiteren Grund gesucht, dem Tierfreund zu kündigen. Denn es war schon der dritte Versuch der Hauseigentümerin, ihn loszuwerden. Ein anderes Mal hatte sie dem Mieter vorgeworfen, dass er zwei Türen beschädigt habe. Dann wieder sollte er einen Teil des Hofes unerlaubt eingezäunt und als Terrasse genutzt haben: Und dann noch dies: Seine Freundin wohne ohne Genehmigung mit in der Wohnung.

Schließlich erhob die Vermieterin Räumungsklage am Amtsgericht Hannover (468 C 7351/21). Vergeblich pochte der Mieter darauf, dass er zu 80 Prozent schwerbehindert sei und das Hausschwein in erster Linie wegen seiner segensreichen therapeutischen Wirkungen halte.

Da das Gericht eher der Ansicht der Hauseigentümerin zuneigte, stimmte der Mieter schließlich einem Vergleich zu: Er versprach, mit Bruce spätestens bis Ende August auszuziehen. 60 Prozent der Prozesskosten muss der Tierhalter allerdings zahlen, die Vermieterin die restlichen 40 Prozent.

Ehewohnung vom Ex-Mann gekündigt

Die Ehefrau verlangt nach einem Räumungsprozess von ihm Schadenersatz für die Umzugskosten

Das Ehepaar hatte mit seinen zwei Kindern in einer Wohnung gelebt, die den Eltern des Ehemannes gehörte. Mieter war allein der Ehemann. Im Januar 2016 trennte sich das Paar. Die Frau blieb mit den Söhnen in der Wohnung. Der Ehemann zog aus und kündigte sogleich den Mietvertrag zum 31. Mai 2016. Dann aber vereinbarte er mit der Ehefrau, sie könne in der Wohnung bleiben, bis der jüngere Sohn im Sommer 2017 die Schule abgeschlossen hätte.

Mit den Eltern schloss er einen entsprechend befristeten Mietvertrag. Im Februar 2017 beantragte der Mann die Scheidung. Als seine Frau im Sommer 2017 nicht auszog, kündigte er den Mietvertrag erneut. Erfolglos forderten die Vermieter von der Schwiegertochter, die Wohnung bis zum 22.3.2018 zu räumen. Schließlich erhoben sie Räumungsklage, verlangten zudem Nutzungsentschädigung und Schadenersatz.

In einem Vergleich verpflichtete sich die Frau, der Schwiegermutter 3.700 Euro zu zahlen. Erst ab März 2019, kurz vor dem Scheidungstermin, mietete sie eine neue Wohnung. Für die Umzugskosten forderte die Frau Schadenersatz vom Ex-Mann. Doch das Amtsgericht Münster verneinte einen Anspruch auf Entschädigung (43 F 34/21).

Auch während der Trennungszeit bleibe die ehemals gemeinsame Wohnung die Ehewohnung, so das Amtsgericht: Das gelte bis zur Scheidung. Der Partner, der ausziehe und dem anderen Partner die Wohnung überlasse, dürfe diesem die Nutzung nicht erschweren oder unmöglich machen. Der andere Partner solle sich erst einmal an die geänderten Lebensverhältnisse gewöhnen können, ohne umziehen zu müssen.

Gegen dieses Gebot des "Wohlverhaltens" in der Trennungszeit habe der Ehemann verstoßen, als er den Mietvertrag im Februar 2016 kündigte. Allerdings sei dieser Verstoß folgenlos geblieben. Denn danach hätten sich die Partner darauf geeinigt, den Mietvertrag bis Sommer 2017 fortzusetzen. Die Kündigung habe also nicht zu einem Schaden für die Ex-Frau geführt. Das gelte auch für die zweite Kündigung im Sommer 2017, nur aus einem anderen Grund.

Denn da sei das Scheidungsverfahren bereits eingeleitet gewesen, dann gebe es kein Recht mehr auf "ungestörtes Verweilen in der Ehewohnung". Der Ehefrau habe klar sein müssen, dass sie nach der Scheidung ausziehen und eine neue Wohnung suchen musste. Aufgrund des Räumungsprozesses 2018 konnte die Ehefrau nicht davon ausgehen, dass die Eltern des Mannes das Mietverhältnis mit ihr fortsetzen würden. Umzugskosten wären daher auf jeden Fall auf sie zugekommen, unabhängig vom Zeitpunkt des Umzugs. Für diese Kosten sei nicht ihr Ex-Mann verantwortlich.

Betriebskostenabrechnung

Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege

Ein Ehepaar verlangte von seiner Vermieterin Einsicht in die Rechnungen, die ihren Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrunde lagen. Die Hauseigentümerin schickte ihnen Belegkopien. Damit waren die Mieter jedoch nicht einverstanden, sie klagten auf Einsicht in die Originalbelege. Vor Gericht erklärte die Vermieterin, die Originale existierten nicht mehr: Sie habe die Dokumente eingescannt und dann mit dem Papiermüll entsorgt.

Dafür habe die Vermieterin keinen Beweis angeboten, beanstandete das Landgericht Memmingen. Trotzdem hätten die Mieter keinen Anspruch darauf, dass ihnen die Vermieterin die Originalbelege aushändige. Denn sie hätten keine konkreten Gründe dafür angegeben, warum sie sich mit Kopien nicht zufriedengeben wollten — z.B. Anhaltspunkte für Unstimmigkeiten, Manipulationen der Rechnungen etc.

Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil des Landgerichts auf (VIII ZR 66/20). Grundsätzlich müssten Vermieter ihren Mietern auf Verlangen die Originalbelege vorlegen, damit diese in der Lage seien, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Diese Pflicht der Vermieter sei nicht davon abhängig, dass die Mieter ein besonderes Interesse an den Originalen darlegen könnten.

Mieter müssten dieses Anliegen nicht eigens begründen. Es genüge das allgemeine Interesse jedes Mieters, die Richtigkeit der Abrechnung zu kontrollieren. Nur in Ausnahmefällen komme es in Betracht, den Mietern Kopien oder eingescannte Belege zuzuschicken. Zum Beispiel, wenn es wegen der großen Entfernung des Wohnorts für Mieter unzumutbar sei, die Originalbelege in den Räumen des Vermieters zu prüfen. Oder dann, wenn der Vermieter die Rechnungen von seinen Dienstleistern selbst schon in digitaler Form erhalten habe.

Vermieterin kündigt Balkonanbau an

Verzögert sich der genannte Baubeginn um 16 Monate, ist eine neue Modernisierungsankündigung notwendig

Wie gesetzlich vorgeschrieben, hatte die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses die geplanten Modernisierungsmaßnahmen angekündigt: Die Fassade müsse instandgesetzt werden, teilte sie mit, bei der Gelegenheit werde sie Balkone anbauen lassen. Zu diesem Zweck müssten die beauftragten Handwerksfirmen Zutritt zu den Wohnungen bekommen. Auch das Datum des Baubeginns nannte die Vermieterin.

Bald darauf wurde an der Fassade des Mietshauses ein Gerüst aufgestellt und der Putz ausgebessert. Danach aber geschah nichts mehr. Erst 16 Monate später meldete sich eine Firma bei Mieterin X an: Sie müsse vorbereitende Arbeiten für den Außenanbau der Balkone ausführen. Doch nun verweigerte Frau X jede Kooperation.

Das Landgericht Berlin wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme ab (67 S 95/21). Der Gesetzgeber habe die Hauseigentümer verpflichtet, umfangreiche Modernisierungsarbeiten vorher anzukündigen. Das gelte insbesondere für Maßnahmen, die den Zutritt von Handwerkern oder Bauarbeitern zu den Mietwohnungen erforderten. Mieter sollten sich auf solche Arbeiten einstellen können.

Verzögere sich eine Modernisierungsmaßnahme so extrem wie hier — was ausschließlich die Hauseigentümerin zu verantworten habe —, werde dieses Interesse der Mieter nicht berücksichtigt. Zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn lägen im konkreten Fall 16 Monate! Unter diesen Umständen könne die Vermieterin keine Duldung mehr verlangen. Sie müsse vielmehr die Modernisierung erneut ankündigen.

Die Hauseigentümerin könne sich auch nicht darauf berufen, dass das für den Balkonanbau nötige Gerüst schon vor 16 Monaten aufgestellt worden sei und damit eigentlich die Arbeiten begonnen hätten. Entscheidend sei, dass sich der Beginn der Arbeiten, die die Mieter selbst betreffen, um 16 Monate verzögert habe. Wann Baumaßnahmen in ihrer Wohnung stattfinden sollten, habe Mieterin X die ganze Zeit über nicht einschätzen können.

Legionellen im Trinkwasser

Legionellenbefall stellt schon dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn ein Gesundheitsrisiko nicht auszuschließen ist

Längere Zeit minderte die Mieterin die Miete um zehn Prozent: Zwischen 2014 und 2017 hatten nämlich Untersuchungen des Trinkwassers regelmäßig eine Belastung mit Legionellen ergeben. 2016 wurde im Mietshaus ein Wert von 3.700 "koloniebildenden Einheiten" pro 100 Milliliter festgestellt. Die Wohnungen wurden der Risikoklasse vier (signifikant) bis sechs (hoch) zugeordnet. Technische Maßnahmen verringerten die Konzentration nicht.

2020 verlangte die Vermieterin trotzdem volle Mietzahlung: Die Gesundheit der Mieter sei ja nicht akut gefährdet, meinte sie, also liege auch kein Mietmangel vor. So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte, doch das Landgericht Berlin teilte diese Einschätzung nicht (67 S 17/21). Ein Mangel der Mietsache sei nicht erst dann zu bejahen, wenn die Wasserversorgung nachweislich die Gesundheit der Mieter angreife.

Es reiche völlig, dass so eine Gefahr zwischen 2014 und 2021 nicht auszuschließen war. Schon die begründete Sorge um Gesundheitsrisiken durch so eine Gefahrenquelle beeinträchtige den Gebrauch der Mietsache — auch wenn die Mieterin noch nicht erkrankt sei. Immerhin hätten die Gefahrenanalysen der X-GmbH mindestens eine mittlere Kontamination belegt und zur Einordnung in die Risikoklasse sechs geführt.

Bei jeder Messung habe der gemessene Wert den technischen Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung (100 "koloniebildende Einheiten" pro 100 Milliliter) überschritten. Laut Sachverständigengutachten gebe es keinen wissenschaftlich belegten Grenzwert für eine unbedenkliche Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen. Auch eine sehr geringe Konzentration könne zu einem vermeidbaren Gesundheitsrisiko führen.

Mieter sollen Innentüren ölen

Kurzartikel

Müssen Mieter laut Mietvertrag vor dem Auszug Schönheitsreparaturen inklusive "Streichen der Innentüren" durchführen, kann die Vermieterin von ihnen nicht verlangen, stattdessen die Türrahmen und Türen abzuschleifen und zu ölen. Üblicherweise werden Altbautüren weiß gestrichen, nicht abgebeizt und geölt. Will ein Vermieter vom Standard abweichen, muss er dies dem Mieter gegenüber im Mietvertrag klar zum Ausdruck bringen.

Morsche Birke gefällt: Mieter müssen zahlen

Kurzartikel

Die über 40 Jahre alte Birke vor dem großen Mietshaus war nicht mehr standfest. Die Vermieterin ließ den morschen Baum fällen und legte die Kosten von 2.500 Euro mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied: In der Betriebskostenverordnung sei die Rede von der umlagefähigen Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, das umfasse auch Baumfällarbeiten. Einen absterbenden Baum zu beseitigen, gehöre zu den Kosten der Gartenpflege und sei zudem für die Mieter "kein völlig unerwartetes Ereignis".

Abfindungen für vorzeitigen Auszug

Immobilienkäufer können Mieterabfindungen nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietet Wohnungen und Grundstücke. 2016 kaufte sie für 1,2 Millionen Euro eine denkmalgeschützte Villa mit vier vermieteten Wohnungen. Da die GbR die Immobilie renovieren — und anschließend teurer vermieten — wollte, bot sie den Mietern Abfindungen an, damit sie ihre Wohnungen vorzeitig räumten (insgesamt 35.000 Euro). Nach ihrem Auszug wurde das Gebäude für 615.000 Euro renoviert.

Bei ihrer Steuererklärung machte die GbR die Abfindungen als Werbungskosten geltend, die sofort von der Steuer abgezogen werden. Doch das Finanzamt winkte ab und stufte die Abfindungen stattdessen als so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten" ein. Diese können nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden.

Die Klage der GbR gegen den Steuerbescheid blieb beim Finanzgericht Münster erfolglos (4 K 1941/20 F). Nur Wartungsarbeiten und andere jährlich anfallende Aufwendungen zur Instandhaltung einer Immobilie seien als Werbungskosten sofort abzugsfähig, so das Finanzgericht. Mieterabfindungen seien dagegen wie Renovierungskosten als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" bzw. "anschaffungsnaher Aufwand" zu behandeln.

Dazu zählten nicht nur Baukosten im engeren, technischen Sinn. Auch Abfindungen seien indirekt durch die baulichen Maßnahmen veranlasst. Denn sie würden gezahlt, um durch den Auszug der Mieter die Immobilie schneller und einfacher renovieren zu können.

Laut Einkommensteuergesetz lägen "anschaffungsnahe Herstellungskosten" vor, wenn ein Immobilienkäufer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf modernisiere und dafür mehr als 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausgebe. Das treffe hier zu. Für Renovierung und Abfindungen habe die GbR in den zwei Jahren nach dem Kauf insgesamt weit mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgegeben. Abschreibung sei daher möglich.

Vermieter möchte Seniorenstudium beginnen

Nur ein ernsthaft verfolgter Plan rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Seit 1960 wohnt die Seniorin in einem Berliner Mietshaus. Im Oktober 2019 kündigte ihr der Vermieter zum zweiten Mal wegen Eigenbedarfs. Begründung: Er wolle in Berlin ab dem Wintersemester 2020 ein Seniorenstudium beginnen (Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht), mindestens vier Semester. Die Mieterin bezweifelte seine Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen und widersprach der Kündigung.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (65 S 344/20). Der vage Plan, zu einem späteren Zeitpunkt ein Seniorenstudium zu beginnen, rechtfertige keine Eigenbedarfskündigung. Sie setze ein konkretes Interesse des Vermieters voraus, die Wohnung bald selbst zu nutzen: Vorratskündigungen für die Zukunft seien unzulässig. Und darum handle es sich hier.

Denn der Vermieter habe im Oktober 2019 nicht einmal ansatzweise begonnen, seinen Plan in die Tat umzusetzen. Ein Jahr später, im Herbst 2020, habe er dem Gericht ein Schreiben der Humboldt-Universität Berlin vorgelegt: Demnach habe sich der Vermieter als Nebenhörer für zwei Lehrveranstaltungen angemeldet (nicht in den angekündigten Fächern). Laut dem Schreiben habe die Anmeldung nicht den Anforderungen entsprochen.

Dass er die im Kündigungsschreiben angegebene Fächerkombination so gar nicht belegen könne, habe der Vermieter offenkundig nicht gewusst. Zum Zeitpunkt der Kündigung habe sich der Vermieter also noch nicht einmal erkundigt gehabt, wie er das Seniorenstudium gestalten könne. Ein ernsthafter Plan sehe anders aus. Mit Blick auf den früheren Versuch der Eigenbedarfskündigung komme da der Gedanke auf, der Wunsch nach eigener Nutzung der Mietsache könnte vorgeschoben sein.