Wohnen und Miete

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Defekte Telefonleitung

Ist in einer Mietwohnung Telefon bzw. Internet nicht verfügbar, stellt das einen Mangel dar

Die Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Essen verklagte ihre Vermieterin: Sie wollte die Hauseigentümerin verpflichten, die defekte Telefonleitung reparieren zu lassen. Damit erreichte die Mieterin beim Landgericht Essen jedoch nur einen Teilerfolg (10 S 43/16).

Wenn die Telefonleitung defekt sei, sei das als Mangel der Mietsache anzusehen, erklärte das Landgericht. Dieser Mangel rechtfertige eine Minderung der Miete um zehn Prozent. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhalte selbstverständlich auch die Möglichkeit, über das Festnetz zu telefonieren und das Internet zu nutzen. Das sei heutzutage essenziell. Die Mieterin müsse sich nicht auf ein Handy oder andere Alternativen verweisen lassen.

Allerdings sei die Vermieterin nicht verpflichtet, die Leitung reparieren zu lassen. Dafür sei das Telekommunikationsunternehmen zuständig, mit dem für das Mietshaus ein entsprechender Vertrag existiere. Die Hauseigentümerin müsse diesem Unternehmen nur den Zugang zur Leitung ermöglichen und den erforderlichen Arbeiten zustimmen bzw. diese dulden.

Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.

Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

Der Tochter die Mietwohnung überlassen

Ist es ein Kündigungsgrund, wenn eine Wohnung von der Tochter des Mieters überwiegend allein bewohnt wird?

1982 hatte ein türkischstämmiger Familienvater in München eine Wohnung gemietet, die er mit Frau und Tochter bezog. Die Tochter war damals noch ein Kind. Mittlerweile ist der Mieter in Rente und verbringt mit seiner Frau den größten Teil des Jahres in der Türkei. Im Winter hält sich das Ehepaar regelmäßig drei Monate in der Münchner Wohnung auf, ansonsten wohnt die erwachsene Tochter allein in der Wohnung.

Das passte dem Vermieter nicht. Er mahnte den Mieter erst wegen "unberechtigter Gebrauchsüberlassung" ab und kündigte danach das Mietverhältnis. Doch der Mieter weigerte sich auszuziehen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Das Amtsgericht München wies die Räumungsklage des Vermieters ab (424 C 10003/15).

Die Kündigung sei unwirksam, stellte das Gericht fest, denn Mieter hätten das Recht, nahe Verwandte wie Kinder in ihre Wohnung aufzunehmen. Das gelte jedenfalls dann, wenn sie die Wohnung auch selbst noch nutzten. Das treffe hier zu. Denn das Ehepaar verbringe jedes Jahr den Winter in München.

Von einer "unbefugten Gebrauchsüberlassung" — die eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigte — könnte nur die Rede sein, wenn die Tochter die Wohnung ganz allein nutzen würde. Das träfe nur unter folgenden Voraussetzungen zu: wenn der Mieter fast alle seine Sachen mitgenommen hätte, nur noch sporadisch zu Besuch käme und sich um nichts mehr kümmern würde. Wer jährlich etwa ein Vierteljahr dort wohne, sei aber kein "seltener Besucher".

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Hotel im Berliner Hinterhof

Mieterin darf wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung die Miete um 20 Prozent kürzen

Noch vor der Wende, 1984, mietete eine Frau eine Altbauwohnung am Prenzlauer Berg. Das Viertel lag damals im Ostteil der Stadt. Heute lebt sie immer noch dort und hat ein Problem: Die Hauseigentümerin hat nämlich vor ein paar Jahren die Räume rund um den zweiten Hinterhof an einen Hotelbetrieb vermietet: 60 Zimmer, Apartments und Ferienwohnungen.

Touristen finden Berlin spannend und das Viertel am Prenzlauer Berg besonders. In besagtem Hinterhof war der Rummel entsprechend groß: Die Mieterin konnte nachts nicht mehr ruhig schlafen. 2010 teilte sie der Vermieterin erstmals mit, sie werde die Miete mindern, wenn die Störungen anhielten.

Auf die Kürzung der Miete folgte ein Prozess, den die Mieterin gewann. Die Mietzahlung um 20 Prozent zu mindern, sei wegen des erheblichen Lärms angemessen, fand das Landgericht Berlin: Er gehe weit über die üblichen, für eine Großstadt typischen Störungen hinaus (67 S 162/16).

In Metropolen mit weltweiter touristischer Anziehungskraft wie Berlin sei die Gästefluktuation in Hotels ziemlich hoch, stellte das Landgericht fest. Lägen Hotels zudem, wie hier, günstig in der City und nahe an attraktiven Restaurants bzw. Nachtlokalen, herrsche fast rund um die Uhr Betrieb. Teilweise im Minutentakt durchquerten die — durchschnittlich 60 bis 70 — Hotelgäste den gepflasterten Hinterhof.

Das wäre auch dann ein gravierender Mangel der Mietsache, wenn die Störungen ohne Zutun der Hauseigentümerin eingetreten wären. Im konkreten Fall sei es aber die Vermieterin selbst, die die Lärmbelästigung möglich gemacht habe, indem sie an den Hotelbetrieb vermietete. Gegen die Mietminderung könne die Hauseigentümerin auch nicht einwenden, die Mieterin habe mit so einer Entwicklung in der Berliner City rechnen müssen.

Mitte der 1980er Jahre habe niemand — insbesondere vor dem Hintergrund der seinerzeit im Stadtteil Prenzlauer Berg geltenden sozialistischen Gesellschaftsordnung — die weitere Entwicklung des Stadtteils vorhersehen können, die mittlerweile zu privatwirtschaftlicher Nutzung von Gebäuden führte. Ebenso wenig die für einen geschlossenen Wohnkomplex atypische Einrichtung eines im Hinterhof gelegenen Hotelbetriebs.

Teurer Fernsehen

Vermieter berechnet für die SAT-Anlage im Mietshaus eine überhöhte Nutzungsgebühr

Laut Mietvertrag konnte der Eigentümer eines Mietshauses die Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne - einer Satellitenanlage - auf die Mieter abwälzen. Doch ein Mieter legte sich quer, als er für die Nutzung der SAT-Anlage im Jahr 2012 120 Euro zahlen sollte. Er weigerte sich, diesen Posten der Nebenkostenabrechnung zu begleichen.

Nutzen und Kosten ständen hier in keinem vernünftigen Verhältnis mehr, erklärte der Mieter: Schon für 500 bis 1.000 Euro könne man in Elektronikmärkten eine SAT-Anlage kaufen. Da erscheine es doch weit übertrieben, den Mietern für sechs Monate ein Nutzungsentgelt von insgesamt 780 Euro abzuknöpfen. So sah es auch das Amtsgericht Steinfurt, das die Klage des Vermieters auf 120 Euro Nutzungsentgelt abwies (21 C 1299/15).

Wenn Vermieter Nebenkosten auf die Mieter umlegten, müssten sie dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Der verklagte Mieter habe konkrete Anhaltspunkte dafür dargelegt, dass sich der Hauseigentümer nicht daran gehalten und die Nutzungsgebühr für die SAT-Anlage viel zu hoch angesetzt habe. Diese Behauptung habe der Vermieter nicht widerlegt: Er habe nichts vorgetragen, was die veranschlagten Betriebskosten für die SAT-Anlage auch nur annähernd hätte erklären können.

Mieter-Vorkaufsrecht

Eigentümer erhöht den Kaufpreis für seine Wohnung, nur um der Mieterin das Vorkaufsrecht zu "verleiden"

Seit 1972 lebte eine Frau zur Miete in einer Wohnung, die vor einigen Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war. 2010 schrieb ihr der Vermieter, er wolle verkaufen und habe eine Maklerin beauftragt. Im Sommer 2012 schloss der Wohnungseigentümer mit einem Ehepaar R einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und vereinbarte einen Kaufpreis von 225.000 Euro. Danach forderte der Notar die Mieterin auf, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Sie werde es stattdessen wahrnehmen, teilte die Mieterin mit, die Finanzierung des Kaufs sei gesichert. Daraufhin traf sich der Verkäufer erneut mit dem Ehepaar R beim Notar. In einer "Nachtragsurkunde" erhöhte er den Kaufpreis auf 245.000 Euro und fügte eine Maklerklausel hinzu: Der Maklerin stehe eine Provision von 17.493 Euro zu, wörtlich hieß es: "Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin".

Davon ließ sich die Mieterin jedoch nicht abschrecken: Sie kaufte die Wohnung und verlangte anschließend 20.000 Euro vom Verkäufer zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Düsseldorf entschied (5 O 124/15). Wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübe, schließe sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen ab, die der Vertrag zwischen dem Verkäufer und den "Erstkäufern" R enthalte. Sie müsse keine Mehrleistung erbringen.

Die "Nachtragsurkunde" sei ein Vertrag zu Lasten der Mieterin: Der ursprüngliche Vertrag habe keine Maklerklausel enthalten und einen um 20.000 Euro niedrigeren Kaufpreis. Die Erstkäufer R konnten kein Interesse daran haben, den günstigeren ersten Vertrag so zu ihrem Nachteil zu ändern. Das spreche dafür, dass die Vertragsparteien die Bedingungen nur änderten, um der Mieterin das Vorkaufsrecht "zu verleiden". Nicht zufällig stehe in der "Nachtragsurkunde", die Maklerprovision sei von der Käuferin zu zahlen. Diese Klausel sei ebenso unwirksam wie die Erhöhung des Kaufpreises.

P.S.:

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist § 577 im Bürgerlichen Gesetzbuch: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt also nicht beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung, sondern nur, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll oder während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Zentralheizung contra Infrarotheizung

Kurzartikel

Benutzt der Mieter einer Eigentumswohnung in einem Gebäude mit Zentralheizung die Heizkörper "so gut wie nicht", sondern heizt die Wohnung mit strombetriebener Infrarotheizung, muss er dennoch die auf ihn entfallenden Kosten für Heizung und Warmwasser tragen, die der Vermieter korrekt gemäß der Heizkostenverordnung für seine Wohnung ermittelt hat.

Mieter zahlt notorisch unpünktlich

Vermieter darf dem Mieter nicht sofort nach einer Abmahnung kündigen

Mit der Mietzahlung hatte es der Mieter noch nie genau genommen. Seit zwanzig Jahren wohnte er in seiner Berliner Mietwohnung und meistens hatte er die Miete zu spät überwiesen. Manchmal sogar mit einigen Wochen Verspätung. Der Vermieter hatte die unpünktlichen Zahlungen nie beanstandet, aber im Herbst 2014 reichte es ihm.

Am 27.11. schickte er dem Mieter eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens, am 5.12. die fristlose Kündigung — obwohl der Mieter am 4.12. gezahlt hatte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (65 S 239/15). Eine Abmahnung sei kein "formaler Selbstzweck", so das Landgericht, sondern eine Warnung, Sie solle dem Mieter Gelegenheit geben, das mit der Abmahnung kritisierte Verhalten zu ändern. Das sei nicht möglich, wenn die Kündigung sofort nach der Abmahnung ausgesprochen werde.

Gehe es um unpünktliche Mietzahlungen, könne die Abmahnung ihre Warnfunktion nur erfüllen, wenn zwischen dem Zugang des Abmahnschreibens und dem nächsten Zahlungstermin ein Zeitraum liege, der es dem Mieter erlaube, auf die Abmahnung mit pünktlicher Zahlung zu reagieren. Im konkreten Fall seien zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten regulären Zahlungstermin (3.12.) nur drei Werktage vergangen. Dieser Zeitraum sei unangemessen kurz.

Prinzipiell rechtfertigten fortlaufend verspätete Zahlungen ganz klar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags, betonte das Landgericht. Auch die Novembermiete habe der Mieter einen Tag zu spät überwiesen. Allerdings habe der Vermieter über viele Jahre hinweg die Unpünktlichkeit ohne Einwände hingenommen.

Das könne der Mieter durchaus so auslegen, als würde dieses Verhalten geduldet. Wenn der Mieter nun im Dezember 2014 einen Tag zu spät zahle, sei das — angesichts der Vorgeschichte — kein ausreichender Beweis dafür, dass er die Abmahnung ignorieren werde und nicht die Absicht habe, sich zu bessern.

Energieangaben in Makleranzeigen

Müssen auch Makler in Wohnungs- und Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung angeben?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer oder Vermieter in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung nennen, falls für das betreffende Gebäude ein Energieausweis vorliegt: den wesentlichen Energieträger, Baujahr, Art des Energieausweises, Endenergieverbrauch etc. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat sich jetzt vorgewagt und auch Maklern verboten, Verkaufsanzeigen bzw. Inserate für Mietwohnungen ohne solche Angaben zu veröffentlichen.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverein verklagte zwei Maklerbüros auf Unterlassung. Ein Maklerbüro aus Münster hatte in einer Zeitschrift ein Zweifamilienhaus zum Verkauf angeboten, ohne den wesentlichen Energieträger des Gebäudes zu erwähnen, obwohl für die Immobilie ein Energieverbrauchsausweis vorlag (4 U 8/16). Im Parallelverfahren ging es um eine Mietanzeige für eine 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh ohne Angaben zum Energieausweis (4 U 137/15).

Das OLG Hamm entschied beide Verfahren zu Gunsten der Verbraucherschützer. Nach dem Wortlaut der EnEV seien zwar nur Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, Kauf- oder Mietinteressenten über die wesentlichen Energiedaten zu informieren, räumte das OLG ein. Von Maklern sei in der Verordnung nicht die Rede und höchstrichterlich sei ebenfalls noch nicht geklärt, ob die Regelung auf sie anzuwenden sei.

Das könne aber offen bleiben. Denn die Immobilienanzeigen seien auch wettbewerbswidrig. Laut Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb handle unlauter, wer Verbrauchern eine wesentliche Information vorenthalte, die nötig sei, um eine "informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen" und sie auf diese Weise veranlasse, Entscheidungen zu treffen, die sie ansonsten nicht getroffen hätten.

Und so liege der Fall hier. Die Informationen, die in den zwei strittigen Anzeigen unerwähnt blieben, seien für potenzielle Immobilienkäufer und Mieter wesentlich. Angesichts der aktuellen Energiepreise seien Informationen über den Energieträger eines Hauses, das Baujahr, den Heizenergieverbrauch etc. besonders wichtig. Ohne sie könne kein Verbraucher vernünftig über einen Immobilienkauf oder über den Abschluss eines Mietvertrags entscheiden.

Mieterin darf Kaution nicht "abwohnen"

Für die letzten zwei Monate vor dem Auszug zahlte eine Münchnerin keine Miete mehr

2.337 Euro Miete pro Monat kostete die Vier-Zimmer-Wohnung einer Münchnerin. Sie kündigte den Mietvertrag im Sommer 2015 zum 30.11.2015 und zahlte für die Monate Oktober und November keine Miete mehr. Schließlich habe sie ja Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, meinte die Frau, die verrechne sie mit der restlichen Miete. Doch die Vermieterin klagte die zwei Monatsmieten ein.

Das Amtsgericht München gab ihr Recht: Die Mieterin müsse die rückständige Miete nachzahlen (432 C 1707/16). Dass Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellten, um sozusagen die Kaution "abzuwohnen", komme nicht in Frage. Dieses eigenmächtige Vorgehen der Mieterin würde den Sicherungszweck der Mietkaution aushebeln.

Deren Funktion bestehe darin, eventuelle Ansprüche der Vermieter wegen Schäden an der Mietsache abzusichern. Um das zu gewährleisten, seien Mieter verpflichtet, zu Beginn des Mietverhältnisses einen Geldbetrag zu hinterlegen. Vermieter müssten die Kaution erst herausgeben, wenn sie bei der Rückgabe der Mietsache den Zustand der Räume überprüft hätten und "alles ok sei".

Stellten sie Schäden bzw. Renovierungsbedarf fest, für den die Mieter einstehen müssten, könnten Vermieter die Renovierungskosten mit der Kaution verrechnen. Würde man so ein Vorgehen wie das der Münchnerin dulden, wären Vermieter gezwungen, bei jedem Schaden an der Mietsache den Ex-Mieter nachträglich auf Schadenersatz zu verklagen. Eben das solle die Mietkaution nach dem Willen des Gesetzgebers verhindern.

Mietpreisbremse

Vermieterin muss Geld zurückzahlen, weil die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt

Seit über einem Jahr gilt in ca. 300 deutschen Städten die so genannte "Mietpreisbremse". Die Mieten von dort neu vermieteten Wohnungen dürfen die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent übersteigen. So soll der rasante Anstieg der Mieten in Ballungsgebieten gebremst werden.

Nun wird allenthalben beklagt, dass die "Mietpreisbremse" nichts bewirkt: Weil das Gesetz keine Sanktionen für Vermieter vorsieht, die sich nicht daran halten. Vielleicht liegt es aber auch daran, dass Mieter sich scheuen, die Vorschriften einzuklagen?

Jedenfalls hat nun das Amtsgericht Lichtenberg erstmals in Berlin die einschlägigen Bestimmungen angewandt und eine Vermieterin dazu verdonnert, überhöhte Miete zurückzuzahlen. Im Oktober 2015 hatte ein Ehepaar in Berlin-Lichtenberg eine 74 qm große Wohnung gemietet. Dafür sollten sie 562,02 Euro Miete im Monat zahlen (7,60 Euro netto kalt pro Quadratmeter).

Genau 32,47 Euro zu viel, fanden die Mieter, wenn man die Mietenbegrenzungsverordnung zugrunde lege. Da sich die Vermieterin nicht darauf einließ, die Miete um diesen Betrag herabzusetzen, klagten die Mieter klagten auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete: 227,29 Euro für die Zeit von November 2015 bis Mai 2016.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Lichtenberg (2 C 202/16). Berlin sei ein Ballungsraum mit angespanntem Wohnungsmarkt, daher gelte die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet. Die Miete für die Wohnung des Ehepaares übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig wäre nur eine Höchstmiete von 529,55 Euro netto kalt. Nach dem Berliner Mietspiegel 2015 betrage die Vergleichsmiete bei Wohnungen dieser Kategorie 6,51 Euro pro Quadratmeter.

Hunde in der Wohnanlage verboten?

Ein generelles Verbot der Tierhaltung per Eigentümerbeschluss ist gegenüber Mietern unwirksam

Schon 2006 hatte die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage in Hannover beschlossen, das Halten von Hunden und Katzen generell zu untersagen. Das Verbot sollte für alle Eigentümer und auch bei Neuvermietungen gelten. Im Sommer 2014 mietete ein Ehepaar eine Wohnung in dieser Eigentumsanlage. Laut ihrer Selbstauskunft hatten die Mieter keine Haustiere. Doch nach dem Einzug verloren sie ihr Herz an den kleinen Mischlingshund "Toby".

Der Wohnungseigentümer akzeptierte den neuen Mitbewohner nicht: "Toby" müsse weg, forderte er und verwies auf den Eigentümerbeschluss von 2006. Die Eigentümer fühlten sich durch den Hund gestört. "Toby" belle, tobe manchmal unangeleint durch den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Erlaubnis zur Hundehaltung durchzusetzen.

Das Amtsgericht Hannover gab ihnen Recht (541 C 3858/15). Natürlich könnten die Eigentümer beschließen, Hunde sollten "draußen bleiben". So eine Vereinbarung verpflichte aber nur die Eigentümer. Gegenüber Mietern sei ein generelles Verbot der Tierhaltung unzulässig. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien Mieter-Anträge auf Tierhaltung gemäß den jeweiligen Umständen und Interessen im Einzelfall zu entscheiden.

Demnach bestehe kein Anspruch des Vermieters darauf, dass die Mieter ihren "Toby" weggeben. Die Hausbewohner hätten nicht bestätigt, dass "Toby" viel belle. Die fast 100 qm große 4-Zimmer-Wohnung sei groß genug, um darin einen Hund zu halten. Und das angeblich so strapazierte Treppenhaus mache einen gepflegten und sauberen Eindruck. Kleine Kratzer seien auch in den oberen Stockwerken festzustellen, in denen der Hund sich nie aufhalte.

Ein Treppenhaus werde ständig genutzt. Im Winter oder bei Regen schleppten die Bewohner mit den Schuhen Split und Schmutz von draußen hinein. In einem Mehrparteienhaus sei das normal und habe nichts mit dem Tier zu tun. Dass der kleine Hund die Hausgemeinschaft nennenswert störe, sei nicht ersichtlich. "Toby" dürfe daher in der Mietwohnung bleiben: Einen Hund zu halten, gehöre zum höchstpersönlichen Lebensbereich der Mieter, den diese frei gestalten dürften.

Verschimmelte Wohnung

Mieter ignoriert lange Zeit erhebliche Feuchtigkeitsschäden und meldet sie dem Vermieter nicht

Bei der Rückgabe der Mietwohnung traute der Vermieter seinen Augen nicht: Die Wände waren großflächig von Schimmelpilzen befallen, in der Küche komplett durchfeuchtet. Da der Mieter behauptete, das habe er erst beim Auszug bemerkt, beauftragte der Hauseigentümer einen Sachverständigen damit, Ausmaß und Ursache der Schäden festzustellen. Der Bauexperte kam zu dem Ergebnis, die Bausubstanz sei in Ordnung — offenbar habe der Mieter über Jahre hinweg zu wenig gelüftet und geheizt.

Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht, belegte den Zustand der Wohnung mit Fotos und forderte Schadenersatz: Der Mieter habe die offensichtlichen Schäden konsequent ignoriert und somit den beträchtlichen Schaden vorsätzlich herbeigeführt. Er müsse die Kosten der Sanierung und die Gutachterkosten ersetzen.

Das Amtsgericht Duisburg-Hamborn gab dem Vermieter Recht (7 C 274/13). Wenn der Schimmelpilzbefall so einen Umfang erreiche wie hier, könne er dem Bewohner nicht verborgen geblieben sein. Schimmel habe auch Wände überzogen, die nicht mit Möbeln zugestellt waren. Der Mieter habe ihn also sehen müssen. Anstatt den Hauseigentümer zu informieren, habe er sich um nichts gekümmert.

Dass sich die Schäden immer weiter ausbreiteten, habe der Mieter billigend in Kauf genommen. Deshalb stellte das Amtsgericht auf Antrag des Vermieters auch fest, dass der Mieter vorsätzlich eine "unerlaubte Handlung zum Nachteil des Vermieters" begangen hatte.

Das hat für den Mieter folgende Konsequenzen: Ist er zahlungsunfähig — und deshalb außerstande, Schadenersatz zu leisten —, kann der Vermieter beim Vollstreckungsgericht beantragen, das Arbeitseinkommen des Mieters über die normalerweise geltenden Beschränkungen hinaus zu pfänden. Die Schulden des Mieters beim Vermieter wären auch von der Restschuldbefreiung ausgenommen, wenn sich der Mieter einem Insolvenzverfahren unterziehen müsste.

Mieterhöhungsverlangen nicht zugestellt?

Kurzartikel

Eine Mieterin verweigert die Zustimmung zur geforderten Mieterhöhung mit dem Argument, das Schreiben der Vermieterin sei ihr wegen einer fehlenden Klappe am Briefkasten nicht zugegangen: Den Brief habe wohl jemand entwendet, die Haustür sei nicht verschließbar. Auf den defekten Briefkasten kann sich die Mieterin nicht berufen, entscheidet das Amtsgericht Wedding. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie den Mangel über ein Jahr lang hingenommen hat, anstatt notfalls in Eigenregie dafür zu sorgen, dass Post zuverlässig bei ihr ankommt. Das Schreiben der Vermieterin mit dem Mieterhöhungsverlangen ist daher als "wirksam zugestellt" einzustufen.

Renovierungsbedürftige Wohnung übergeben?

Kurzartikel

Ein Mieter, der laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, zieht aus, ohne die Wohnung zu renovieren. Das begründet er damit, dass der Vermieter sie ihm beim Einzug schon so übergeben habe. Deshalb sei die Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, meint er. Das Landgericht sieht das anders und verurteilt den Mieter zu Schadenersatz: Die Klausel sei auch dann wirksam, wenn ihm der Vermieter zu Mietbeginn die Räume nicht frisch renoviert überlassen habe. Minimale Gebrauchsspuren des Vormieters änderten nämlich an der Pflicht zum Renovieren nichts und erhebliche Mängel habe der Mieter nicht belegt.

Vergleichswohnung nicht vergleichbar

Kurzartikel

Benennt eine Vermieterin vorschriftsmäßig drei Vergleichswohnungen mit höherer Miete, um eine Mieterhöhung zu begründen, ist das Mieterhöhungsverlangen nur wirksam, wenn alle Wohnungen in Lage und Ausstattung mit ihrer Mietwohnung vergleichbar sind. Das trifft nicht zu, wenn eine dieser Vergleichswohnungen vor wenigen Jahren umfangreich saniert wurde (ausgestattet mit neuem Bad, neuen Küchenfliesen und neuem Bodenbelag), während sich das Badezimmer in der Wohnung der Mieter noch im ursprünglichen Zustand (Baujahr 1962!) befindet.

Heizung nicht regulierbar

Ist ein Schlafzimmer in der Heizperiode ständig zu warm, hat der Mieter Anspruch auf Abhilfe

Beschweren sich Mieter im Herbst oder Winter über die Heizung, geht es meistens um zu niedrige Raumtemperatur, weil die Heizung "schwächelt". Im konkreten Fall war es einmal genau anders herum: Der Mieter einer Wohnung in einem Berliner Plattenbau verlangte von der Vermieterin, einen mangelhaften Heizkörper in seinem Schlafzimmer zu reparieren oder auszutauschen, weil es ihm zu warm war. Der Heizkörper war nicht regulierbar.

Die Wohnung ist mit einer "Einrohrheizung" ausgestattet. Die Bauart des Heizkörpers bzw. seiner Zu- und Ableitung haben zur Folge, dass sich bei Außentemperaturen unter 18 Grad Celsius der Schlafraum unweigerlich auf über 18 Grad Celsius erwärmt — auch dann, wenn der Thermostat auf "Null" steht und die Heizung zugedreht ist.

Bei dieser Temperatur könne er nicht schlafen, erklärte der Mieter seiner Vermieterin. Doch die fand es "wirtschaftlich unzumutbar", für Abhilfe zu sorgen.

Mit seiner Klage auf Beseitigung des Mangels setzte sich der Mieter beim Landgericht Berlin durch (67 S 357/15). Auch der Mieter einer Berliner Plattenbauwohnung könne einen gewissen Mindeststandard erwarten, so das Landgericht. Es müsse möglich sein, während der Heizperiode mit zumutbaren Mitteln eine Innentemperatur im Schlafzimmer zu erreichen, die einen angenehmen Schlaf erlaube.

Die Vermieterin könne vom Mieter nicht verlangen, während der gesamten Heizperiode, also zwischen Oktober und März, den Raum permanent durch Öffnen der Fenster abzukühlen. Daher müsse sie den Mangel beseitigen. "Wirtschaftlich unzumutbar" wäre das nur, wenn der Reparaturaufwand riesig und der Nutzen der Reparatur für den Mieter — gemessen am Aufwand — unverhältnismäßig gering wäre. Das treffe hier aber nicht zu.

Kündigungsausschluss per AGB

Vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht für zwei Jahre benachteiligt Studenten als Mieter

Im Sommer 2014 mietete ein Student in Saarbrücken für 395 Euro monatlich eine kleine Wohnung. Der Vertragsschluss kam per E-Mail zustande: Der Vermieter schickte einen Formularmietvertrag, den der Student ausdruckte, unterschrieb und zurückschickte. Das Vertragsformular enthielt eine Klausel, nach der beide Parteien bis zum 30. September 2016 auf eine ordentliche Kündigung verzichteten.

Dennoch kündigte der Student im Oktober 2014 zum 31.Januar 2015 den Mietvertrag, weil er den Studienort wechseln wollte. Vergeblich pochte der Vermieter auf den vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss. Das Amtsgericht Saarbrücken erklärte diese Vertragsklausel für unwirksam (3 C 313/15). Sie sei mit dem Mieter nicht individuell ausgehandelt worden, sondern stehe als "Allgemeine Geschäftsbedingung" (AGB) im Kleingedruckten des Mietvertrags.

Zwar sei es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, einen wechselseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren (höchstens für vier Jahre) und das auch per Formularvertrag. Doch einen Studenten als Mieter benachteilige so eine Ausschlussklausel in unangemessener Weise. Der Vermieter setze damit per AGB seine eigenen Interessen ohne Rücksicht auf die Belange des Mieters durch.

Gerade Studenten hätten ein besonderes Interesse an Mobilität und Flexibilität, müssten sie doch manchmal kurzfristig den Studienplatz und damit häufig auch den Studienort wechseln. Ein Kündigungsausschluss für zwei Jahre würde ihnen das verbauen und so eine für die Zukunft wichtige Entscheidung verhindern. In der Regel könnten es sich Studenten nicht leisten, mehrere Wohnungen oder Zimmer anzumieten.