Wohnen und Miete

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Feuchtigkeit in den Wänden

Mieter müssen sich rechtzeitig wehren: Nachträglich die Miete zu kürzen, ist unzulässig

Eine Mieterin ließ in ihrer Wohnung auf eigene Kosten Feuchtigkeitsschäden beseitigen - denn der Vermieter hatte sechs Monate lang nichts unternommen, obwohl er über die Schäden Bescheid wusste. Die Reparaturkosten wollte die Mieterin dann mit der Miete verrechnen, indem sie die fällige Mieterhöhung nicht zahlte. Der Vermieter verlangte jedoch den kompletten Betrag.

Das Amtsgericht Köln stellte sich auf seine Seite (201 C 495/93). Die Mieterin habe trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung über einen Zeitraum von sechs Monaten die Miete in voller Höhe weitergezahlt. Damit seien ihre Ansprüche gegen den Vermieter entfallen. Im Nachhinein die Reparaturkosten mit der Mieterhöhung zu verrechnen, sei unzulässig. Richtig wäre es gewesen, in der Zeit, in der der Vermieter nichts unternommen habe, weniger oder gar keine Miete zu zahlen.

Hohes Alter allein begründet keinen Härtefall

Berliner Seniorin kämpft seit Jahren gegen eine Eigenbedarfskündigung

Ob die — mittlerweile fast 90 Jahre alte — Mieterin nun wirklich aus ihrer Wohnung ausziehen muss, in der sie seit über zwei Jahrzehnten lebt, ist immer noch nicht entschieden. Eines steht allerdings nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs fest: Die Begründung, mit der das Landgericht Berlin (LG) die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hat, war nicht ausreichend. Das LG war der Ansicht, dass allein das Alter der Seniorin genüge, um hier einen Härtefall anzunehmen.

Die Wohnungseigentümerin lebt nicht in Berlin. Sie wollte aber bei Besuchen in der Hauptstadt nicht mehr ihrem Sohn in dessen Mietwohnung "zur Last fallen" und ihre eigene Wohnung nutzen. Deshalb kündigte sie 2015 der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Seniorin widersprach der Kündigung und pochte auf ihr Alter, auf ihren miserablen Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung im Bezirk. Zudem mache es ihre kleine Rente unmöglich, in Berlin eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Umzug wäre für sie eine unzumutbare Härte.

Zu diesem Ergebnis kam auch das LG. Gegen das Urteil rief die Vermieterin den Bundesgerichtshof an und bekam hier zumindest in einem Punkt Recht: Alter allein begründe keinen Härtefall, mit dem die Mieterin die an sich wirksame Kündigung abwenden könnte, stellten die Bundesrichter klar (VIII ZR 68/19). Fehlerhaft habe das LG die Lebensplanung der Vermieterin nicht berücksichtigt. Es habe also die gegensätzlichen Interessen nicht korrekt abgewogen und müsse sich deshalb mit dem Fall noch einmal auseinandersetzen.

Die Frage, ob der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte wäre — eine Härte, die auch dann nicht zu rechtfertigen wäre, wenn man die Interessen der Eigentümerin angemessen berücksichtige —, sei immer noch ungeklärt. Da das LG davon ausging, das Alter der Mieterin sei allein ausschlaggebend, habe es folgerichtig deren weitere Einwände nicht gewürdigt.

Dabei liege bereits ein Sachverständigengutachten vor, das sich mit den Wirkungen befasse, die der Verlust der vertrauten Umgebung auf das Leben der Seniorin haben könnte. Auch die Berliner Mietsituation und der Vortrag der Mieterin zu ihrem konkreten Bemühen, eine neue Wohnung zu finden, müsse in ein Urteil einfließen.

Modernisierung und Mieterhöhung

Hat die Vermieterin die Arbeiten vor der Gesetzesänderung korrekt angekündigt, darf sie die Miete nach altem Recht erhöhen

Ende 2018 wurden die gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen geändert. Seither können Vermieter nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen — vorher waren es elf Prozent. Wenige Tage vor der Gesetzesänderung hatte die Eigentümerin einer großen Münchner Mietwohnungsanlage noch schnell Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Hier darf man wohl getrost einen Zusammenhang unterstellen …

Denn die Modernisierung sollte erst ab Dezember 2019 durchgeführt werden und bis Juni 2023 dauern: Wärmedämmung von Fassaden, Austausch von Fenstern, Anbau von Balkonen. Der Mieterverein zog gegen die Vermieterin vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass sie die Miete nur nach neuem Recht, also höchstens um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen dürfe — obwohl sie die Maßnahmen 2018 ankündigte. Zwischen Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten liege fast ein Jahr, da fehle jeder zeitliche Zusammenhang.

Der sei laut Gesetz nicht nötig, urteilte jedoch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 305/19). Die Planungen müssten allerdings soweit fortgeschritten sein, dass die Eigentümer die Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen korrekt informieren könnten. Wenn das Ankündigungsschreiben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, so sei das für die Vermieter günstigere, bis Ende 2018 geltende Recht anzuwenden — auch, wenn die Arbeiten erst später beginnen sollten.

Das Ankündigungsschreiben der Münchner Vermieterin enthalte alle Angaben zu den Arbeiten, zu denen sie laut Gesetz verpflichtet sei: Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahmen, den geplanten Beginn und ihre voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung etc.

Selbst wenn die Eigentümerin die Modernisierung im Dezember 2018 ankündigte, um noch in den Genuss der für sie günstigeren, bis Ende 2018 gültigen Regelung zu kommen, wäre dies kein Rechtsmissbrauch. Der Gesetzgeber habe den Übergang klar geregelt: Entscheidend für die Frage "altes oder neues Recht" sei allein das Datum, an dem den Mietern eine korrekte Modernisierungsankündigung zugestellt werde.

Vermieter kündigt und bietet Alternativwohnung an

Lehnt der Mieter das Angebot grundlos ab, kann er keinen Härtefall mehr geltend machen

Über 20 Jahre lebte Mieter B in der 3-Zimmer-Wohnung, als ihm der Vermieter im Februar 2019 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Kündigungsfrist betrug ein Jahr. Im März wurde im Mietshaus eine 2-Zimmer-Wohnung frei, die der Vermieter Herrn B anbot. Im Schreiben vom 29.3.2019 gab er Miethöhe, Größe und Ausstattung der Alternativwohnung an und bat den Mieter um Antwort innerhalb einer Woche.

Doch der Mieter hüllte sich in Schweigen. Nach zehn Tagen teilte der Vermieter mit, er werde die 2-Zimmer-Wohnung ab Mai anderweitig vermieten. Wieder reagierte Herr B nicht. Erst im Dezember 2019 erhielt der Vermieter ein Schreiben, in dem der Anwalt des Mieters die Kündigung zurückwies. Als B nach Ablauf der Kündigungsfrist im Februar 2020 nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Vor Gericht bestritt der Mieter den Eigenbedarf des Vermieters, nannte die angebotene Alternativwohnung "ungeeignet" und pochte auf seinen angegriffenen Gesundheitszustand: Wohnungssuche und Umzug stellten in seinem Fall eine unzumutbare Härte dar.

Doch das Amtsgericht München entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters (473 C 2138/20).

Der Eigenbedarf sei keineswegs nur vorgeschoben, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Der Vermieter habe im Prinzip alles richtig gemacht: Als unerwartet der Mieter der 2-Zimmer-Wohnung kündigte, habe der Hauseigentümer diese Wohnung umgehend dem B zu ortsüblichen Konditionen angeboten, ihn über die Beschaffenheit der Ersatzwohnung und die wichtigsten Vertragsdaten informiert.

Doch der Mieter habe die durchaus zumutbare Ersatzwohnung ohne sachliche Gründe abgelehnt. Deshalb könne er sich nicht mehr darauf berufen, dass er ein Härtefall sei. Hätte B das Angebot akzeptiert, müsste er jetzt keine Wohnung suchen. Da er mit dem Vermieter über die Alternativwohnung nicht einmal habe verhandeln wollen, habe dieser zu Recht die 2-Zimmer-Wohnung anderweitig vermietet.

Allerdings setzte das Amtsgericht eine Räumungsfrist bis März 2021 fest, weil es die angeschlagene Gesundheit des Mieters und die lange Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigte. Zusätzlich mache es die derzeitige Corona-Pandemie schwer, eine Ersatzwohnung zu finden — noch schwieriger, als es in München ohnehin schon sei.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

Mieter müssen abwechselnd den Gehsteig säubern

Während des Urlaubs genügt es, eine zuverlässige Ersatzkraft zu beauftragen

Die Mieter in einem Mehrfamilienhaus waren verpflichtet, abwechselnd den Gehsteig vor dem Haus sauber zu halten. Ein Bewohner fuhr in Urlaub, als er gerade mit der Reinigung an der Reihe gewesen wäre. In dieser Zeit rutschte ein anderer Mieter auf dem Gehweg aus und verletzte sich. Die Schuld gab er dem Urlauber.

Denn er sei nur gestürzt, so der Mieter, weil sich vor dem Gartentor Laub und Beerenmatsch angesammelt habe. Der in der fraglichen Zeit für den Gehsteig Verantwortliche habe die Reinigungsarbeiten zwar einer Bekannten übertragen, müsse aber dennoch selbst Schmerzensgeld und Schadenersatz zahlen. Das Oberlandesgericht Köln wies die Forderung des Verletzten zurück (26 U 44/94).

Der abwesende Mieter habe seine Sorgfaltspflichten erfüllt. Er habe eine zuverlässige Ersatzkraft damit beauftragt, ihn während seines Urlaubs zu vertreten und den Gehweg zu säubern. Allein diese Tatsache befreie den Mieter von jeder Haftung für den Unfall. Daher müsse man auch nicht mehr aufklären, ob der Sturz des Mitmieters überhaupt auf den verschmutzten Gehweg zurückzuführen sei.

Mieter beschädigen Türen und Badewanne

Finanzielle Entschädigung kann die Vermieterin erst beim Auszug verlangen

Eine Vermieterin registrierte in den vermieteten Räumen einige Schäden. Türblätter waren beschädigt, die Badewanne hatte eine Schlagstelle und PVC-Scheuerleisten fehlten. Sie verlangte von den Mietern Geld, um die Schäden beseitigen zu lassen. Da die Mieter ablehnten, landete der Streit vor Gericht.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Vermieterin während der Mietzeit keinen Schadenersatz in Geld fordern kann (63 S 178/94). Grundsätzlich hätten Vermieter zwar Anspruch darauf, dass sich die Mietsache nicht verschlechtere. Solange das Mietverhältnis bestehe, müssten aber die Mieter selbst dafür sorgen, dass Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Erst, wenn der Mietvertrag beendet sei, könne die Vermieterin finanzielle Entschädigung fordern: Vorausgesetzt, die Wohnung werde nicht in dem Zustand zurückgegeben, in dem sie angemietet wurde.

Umstrittene Heizenergie-Abrechnung

Vermieter müssen ungenutzte Heizkörper nicht verplomben, Mieter sind zum Heizen verpflichtet

Seit 50 Jahren wohnt ein älteres Ehepaar in seiner Münchner Mietwohnung. Nach eigenen Angaben heizten die Mieter die Kinderzimmer seit Jahren nicht mehr, seit dem Auszug ihrer Kinder. Angeblich heizten sie auch Bad und Toilette nicht. Bis 2009 waren die Heizenergie-Verbrauchseinheiten für diese Räume mit "Null" angesetzt worden. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 berechneten die Vermieter dagegen für diese Räume Heizkosten von 62,58 Euro.

Die Mieter beanstandeten die Abrechnung. Ihr Vorschlag: Die Abrechnungsfirma habe angeregt, die Heizkörper zu verplomben — damit seien sie stillgelegt und es werde kein Verbrauch mehr abgerechnet. Dass die Räume schon lange nicht mehr geheizt würden, schade dem Mauerwerk nicht, meinte das Ehepaar. Gelüftet werde selbstverständlich regelmäßig.

Auf diesen Vorschlag gingen die Vermieter jedoch nicht ein. Heizkörper stillzulegen, wirke sich negativ auf die Hydraulik der gesamten Heizanlage aus. Außerdem seien die Mieter verpflichtet, im Winter zu heizen, ansonsten drohten Schäden an der Bausubstanz (sprich: Schimmel).

Das Amtsgericht München gab den Vermietern Recht: Die Mieter könnten nicht verlangen, dass die Heizkörper verplombt werden (416 C 10714/20). Sie seien verpflichtet, im Winter alle Räume der Wohnung zu heizen und zu lüften, damit sich in den Mauern keine Feuchtigkeitsschäden ausbreiteten. Dauerhaft ungeheizte Räume führten zu Schimmel und außerdem zu hohen Heizkosten für die Nachbarn.

Die Mitmieter müssten nämlich versuchen, die kalten Räume des Ehepaares irgendwie auszugleichen und die angrenzenden Räume in ihrer eigenen Wohnung durch vermehrtes Heizen richtig zu temperieren und vor Schimmel zu bewahren. Davon abgesehen, sei es für Vermieter prinzipiell unzumutbar, Heizkörper nach den individuellen Wünschen der Mieter stillzulegen: Bei jedem Mieterwechsel müssten sie die entsprechenden technischen Vorrichtungen ein- oder ausbauen.

Krebskranke Mieterin muss nicht ins Hotel

Die Pflicht von Mietern, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung zu dulden, hat Grenzen

Die Leitungen im Mietshaus waren alt und marode, überschritten immer wieder die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei. Mieter forderten schon lange, der Vermieter müsse die Wasserrohre austauschen. Darunter auch Frau T, die wegen des erheblichen Mangels die Miete gemindert hatte.

Schließlich kündigte der Vermieter im Frühjahr 2020 Abhilfe an: Voraussichtlich dauerten die Arbeiten in jeder Wohnung acht Tage, teilte er mit. In dieser Zeit sollten die jeweils gerade betroffenen Mieter auf seine Kosten ins Hotel ziehen.

Das sei für sie unzumutbar, erklärte Frau T, die eben erst an Lymphdrüsenkrebs operiert worden war. Sie müsse sich demnächst einer Strahlentherapie unterziehen. Der Vermieter solle einstweilen die Rohre in den übrigen Wohnungen erneuern.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung ab (316 S 15/20). Im Prinzip seien Mieter verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren, betonte das Landgericht. Aber auch dabei gelte das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Im konkreten Fall sei es für die Mieterin derzeit unzumutbar, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und in einem Hotel zu wohnen.

Frau T sei akut schwer krank und ohnehin gesundheitlich angeschlagen, weil ihr vor zwei Jahren wegen eines Karzinoms ein Lungenflügel entfernt werden musste. Zudem trage sie einen Herzschrittmacher. Ein provisorischer Umzug wäre für sie eine große Belastung. Obendrein wäre ein Hotelaufenthalt während der Corona-Pandemie für die Mieterin als Hochrisikopatientin ein zusätzliches Gesundheitsrisiko.

Wenn Frau T sich weigere, die Arbeiten in ihrer Wohnung durchführen zu lassen, könne sie sich zwar nicht mehr auf das Recht berufen, wegen der Bleileitungen die Miete zu mindern. Daraus folge aber nicht, dass sich die Mieterin jetzt nicht auf die aktuellen Gesundheitsrisiken berufen könne und ins Hotel ziehen müsse.

Mieterin darf im Garten Geräteschuppen aufstellen

Wer zur Gartenpflege verpflichtet ist, muss die dafür nötigen Geräte unterbringen können

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne "gärtnerte", mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte dekorative Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte die Frau diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Mit dieser Auskunft fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All diese Geräte könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung mühsam und unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen gab ihr Recht (1 C 315/19). Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache also nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Sanierung: Mieter ausquartiert, Miete kassiert

Kurzartikel

Während die Mietwohnung saniert wurde, wohnte ein Berliner Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte das Landgericht: Für eine unbewohnbare Wohnung müssten Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter sei unwirksam.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Kurzartikel

Begründet eine Vermieterin die geforderte Mieterhöhung mit — laut Mietspiegel — wohnwerterhöhenden Merkmalen, ohne diese näher zu erläutern, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Nicht allen Mietern sind die Kriterien des Mietspiegels für Wohnwert geläufig: Ohne Erklärungen zu den Merkmalen können sie nicht überprüfen, ob die Bewertung der Vermieterin und damit die höhere Miete gerechtfertigt ist.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus

Frau B bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss "sach- und fachgerecht" ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (6 S 12/19).

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei: Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Dieses Verhalten verstoße so erheblich gegen die Interessen der Vermieterin, dass es ihr nicht länger zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit Frau B fortzusetzen.

Vermieter will seine Wohnung sehen

Lehnt ein Mieter die Besichtigung grundlos und hartnäckig ab, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein

Der Wohnungseigentümer versuchte 2016 mehrmals, mit dem Mieter einen Termin zu vereinbaren. Er wolle in absehbarer Zeit die Wohnung verkaufen, deshalb einen Grundriss erstellen und sich ein Bild vom Zustand der Räume machen, teilte er mit. Der Mieter reagierte auf keinen Anruf und auf kein Schreiben, auch nicht nach einer Abmahnung. 2017 probierte es der Vermieter erneut und erklärte, er wolle die Rauchwarnmelder überprüfen.

Nun behauptete der Mieter, die "Wohnung sei nicht vorzeigbar". Wieder schickte der Vermieter eine Abmahnung und wies auch darauf hin, es sei mit Kündigung zu rechnen, wenn der Mieter die Besichtigung weiterhin ablehne. Im Februar 2020 kündigte der Vermieter schließlich fristlos und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 6285/20).

Wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen wolle, dürfe er sie Interessenten zeigen. Er könne auch mit einem Gutachter die Räume besichtigen, um ein Aufmaß zu erstellen und sich über den Preis klar zu werden. Auch die Prüfung, ob Rauchwarnmelder richtig gewartet würden, begründe ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung. Die habe der Mieter seit 2016 dauerhaft grundlos vereitelt.

Der Eigentümer habe sich immer wieder um einen Besichtigungstermin bemüht und Terminvorschläge unterbreitet. Der Mieter habe dies lange Zeit hartnäckig ignoriert und dann mit fadenscheinigen Gründen abgelehnt. Auch Abmahnungen habe er ignoriert und vor Gericht nicht die geringste Einsicht gezeigt.

In der Regel reiche es für eine fristlose Kündigung nicht aus, dass ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verwehre. Im konkreten Fall habe sich der Mieter aber derart renitent verhalten, dass es für den Vermieter unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ebenso unzumutbar, weil offenkundig aussichtslos, wäre es für den Vermieter gewesen, den Mieter zuerst auf Duldung einer Besichtigung zu verklagen.

Vermieter verschweigt Hochwassergefahr

Nach einem Hochwasser muss er der Mieterin alle Schäden ersetzen

Die Mieterin einer Kellerwohnung wurde von ihrem Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht darüber informiert, dass die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet lag. Jahre zuvor war bereits einmal Wasser in die Räume eingedrungen. Dies geschah erneut und zwang die Mieterin, vorübergehend in ein Hotel zu ziehen. Anschließend kam sie bei Bekannten unter, bis sie über einen Makler eine neue Wohnung gefunden hatte. Die Mieterin kündigte den Mietvertrag fristgemäß und verlangte vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution sowie Schadenersatz für Hotelkosten, Maklergebühr und Umzugskosten.

Das Amtsgericht Friedberg gab der Mieterin in vollem Umfang Recht (C 1326/94-11). Der Vermieter habe die Mieterin beim Vertragsschluss nicht über das Hochwasserrisiko informiert und außerdem keinerlei technische Maßnahmen getroffen, um seine Mieter zu schützen. Daher müsse er für den Wasserschaden und die Folgekosten geradestehen. Darüber hinaus habe die Mieterin zu Recht seit dem Hochwasser keine Miete mehr gezahlt. Der Anspruch des Vermieters auf Miete entfalle bis zum Kündigungstermin, denn er sei durch das Hochwasser zu 100 Prozent gemindert.

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung

Kauft der Mieter daraufhin eine Immobilie, muss die Vermieterin nicht die Maklerprovision ersetzen

Einem Berliner Mieter war von der Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Dagegen klagte er erfolglos, legte gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts Berufung ein. Während das Verfahren noch lief, kaufte Mieter B mit Hilfe eines Maklers in Berlin eine Eigentumswohnung. Dafür zahlte er 29.543 Euro Provision. Als B die Mietwohnung geräumt hatte, zog die Vermieterin nicht ein, sondern vermietete erneut.

Nun forderte Ex-Mieter B Schadenersatz für die Maklerkosten: Der Eigenbedarf sei offenkundig nur vorgeschoben gewesen. Sollte er nachträglich weggefallen sein, hätte ihn die Vermieterin darüber zumindest informieren müssen, bevor die Kündigungsfrist ablief. Dann wäre er in der Mietwohnung geblieben. Nur wegen der unberechtigten Kündigung habe er Ersatz gebraucht, eine Wohnung erworben und Provision berappen müssen.

Herr B habe Ersatz gebraucht, das stehe fest, so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 238/18). Hätte er wieder eine Wohnung gemietet, könnte er Maklerkosten, Umzugskosten etc. als Schadenersatz geltend machen — weil diese Kosten nur durch die Pflichtverletzung der Vermieterin anfielen. Dieser Aufwand wäre direkt auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen. Bei Maklerkosten für einen Immobilienerwerb treffe das jedoch nicht zu.

Damit habe B nicht nur den Verlust der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern Eigentum und damit eine andere Rechtsstellung erworben. Er könne nun uneingeschränkt über eine eigene Wohnung verfügen, das Nutzungsrecht an den Räumen sei faktisch und zeitlich nicht mehr begrenzt. Dafür habe er die Provision gezahlt. Wenn jemand eine Immobilie erwerbe, decke er seinen Wohnbedarf anders und verfolge andere Interessen als ein Mieter. Wer Eigentum erwerbe, könne für die Maklerprovision keinen Schadenersatz vom pflchtwidrig kündigenden Vermieter verlangen.

Wohnung mangelhaft oder vertragsgemäß?

Entscheidend ist, wie die Mietsache beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war

Eine Mieterin war vom Amtsgericht verurteilt worden, die Mietwohnung zu räumen, weil sie mit mehreren Monatsmieten im Zahlungsrückstand war. Der Vermieter habe daher zu Recht das Mietverhältnis gekündigt, entschied das Amtsgericht. Gegen das Urteil legte die Mieterin Berufung ein.

Ihre Begründung: Das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass ihr das Recht zustehe, die Miete zu mindern. Denn im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll stehe, es werde eine "kernsanierte" Wohnung übergeben. Dabei hätten von Anfang an erhebliche, offenkundige Mängel vorgelegen. Kurz nach der Übergabe habe ihre Mutter die Vermieter darauf angesprochen. Sie hätten die Mängel bestätigt und zugesichert, Abhilfe zu schaffen. Das sei aber nie geschehen.

Mit dieser Argumentation konnte die Mieterin jedoch bei der Berufungsinstanz, dem Landgericht Hanau, nicht punkten (2 S 84/20). Nach ihren eigenen Angaben sei die Wohnung schon bei der Anmietung in schlechtem Zustand gewesen, so das Landgericht. Also ein Zustand, den man wohl kaum mit "kernsaniert" beschreiben würde. Unter diesen Umständen könne sie aus dem Begriff "kernsaniert" im Vertrag keine Rechte ableiten.

Mieter dürften die Miete nur mindern, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliege. Das sei hier aber — ungeachtet des schlechten Zustands der Wohnung — nicht der Fall. Ob ein Zustand als mangelhaft zu charakterisieren sei oder nicht, hänge allein vom Zeitpunkt ab, an dem der Mietvertrag unterschrieben worden sei. Vermieter schuldeten die Räume grundsätzlich nur in dem Zustand, der beim Vertragsschluss bestand.

Daher könne auch ein schlechter Zustand der Mietsache vertragsgemäß sein — wenn er für den Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung vor Vertragsschluss erkennbar gewesen sei. Das treffe im konkreten Fall offenkundig zu. Da die Mieterin daher nicht das Recht habe, die Miete zu mindern, sei die Kündigung wegen Zahlungsrückstands wirksam. Die Mieterin müsse ausziehen.

Katzennetz am Balkon

Gehört ein Katzennetz zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache"?

Die Mieterin einer Berliner Wohnung hielt eine Katze, was selbstverständlich erlaubt ist. Anfang 2019 wollte die Frau für das Tier ein Katzennetz auf ihrem Balkon anbringen. Doch die Vermieterin lehnte ab. Das sei absolut nicht zu verstehen, fand die Mieterin: Schließlich seien schon an elf Balkonen des großen Mietshauses Katzennetze gespannt. Außerdem könne sie das Netz so anbringen, dass das Mauerwerk unangetastet bleibe.

Die Tierhalterin klagte und setzte sich beim Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg durch (18 C 336/19). Laut Mietvertrag sei für Anbauten und Installationen der Mieter zwar eine Genehmigung notwendig, räumte das Gericht ein. Im konkreten Fall hätte die Vermieterin die Erlaubnis aber nicht verweigern dürfen, da sie an zahlreichen Balkonen solche Netze schon seit langer Zeit dulde.

Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, am Balkon ein Katzennetz zu montieren. Das gelte jedenfalls dann, wenn solche Netze bei anderen Mietern nicht beanstandet würden und das neue Netz ohne Eingriff in die Bausubstanz montiert werde. Von optischer Beeinträchtigung der Hausfassade könne angesichts der anderen Netze hier auch nicht die Rede sein.

Zu berücksichtigen sei auch der Gesichtspunkt, dass so ein Netz eine artgerechtere Haltung von Katzen ermögliche — zumindest im Vergleich mit dem ausschließlichen Aufenthalt in Innenräumen. Immerhin könne das Tier so an die frische Luft, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen.

Mietwohnung wird zu klein

Wird Familienzuwachs erwartet, rechtfertigt das die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags

Eine Familie mit einem dreijährigen Kind hatte für vier Jahre einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung geschlossen. Das Kinderschlafzimmer war allerdings nur neun Quadratmeter groß. Als das Ehepaar ca. zwei Jahre nach Vertragsschluss ein zweites Kind erwartete, kündigte es den Mietvertrag.

Der Vermieter lehnte es ab, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Man könne durchaus in dem kleinen Kinderzimmer ein weiteres Kind schlafen lassen. Zum Spielen biete das große Wohnzimmer und der verhältnismäßig geräumige Flur genügend Platz. Doch das Landgericht Osnabrück entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (13 S 1450/94).

Die Kündigung sei wirksam, so das Landgericht, denn die Wohnung sei für eine Familie mit zwei Kindern unzumutbar klein. Deshalb dürften die Mieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Dem Vermieter stehe grundsätzlich ein außergewöhnliches Kündigiungsrecht zu, wenn eine Wohnung durch Familienzuwachs der Mieter zu klein werde - denn dann drohe übermäßiger Verschleiß der Mieträume. Dieses Recht müsse auch den Mietern zugestanden werden.

In so einem Fall könne der Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie sich um geeignete Nachmieter für die Mietwohnung kümmerten. Dass das hier nicht geklappt habe, sei aber nicht den Mietern vorzuwerfen: Der Vermieter habe mehrere Interessenten für die Wohnung ohne ausreichenden Grund abgelehnt.

Mieter renovierten "grundlos"

Kurzartikel

Renovieren Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung, weil sie irrtümlich annehmen, sie seien zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, besteht keine Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, die Renovierungskosten zu ersetzen. Die einzige Chance der Mieter, Geld zurückzubekommen: Sie können sich unter Umständen darauf berufen, dass der Vermieter durch ihre Leistungen "ohne rechtlichen Grund" bereichert ist. Das setzt aber voraus, dass die Mieter genau belegen, dass und mit welchem Aufwand eine Wertverbesserung der Mietsache erreicht wurde.