Wohnen und Miete

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Miete nicht überwiesen

Ein fahrlässiger Zahlungsverzug rechtfertigt keine Kündigung ohne Abmahnung

Seit 2001 lebt ein Berliner Ehepaar in seiner Mietwohnung, das Mietverhältnis verlief 15 Jahre lang ohne Probleme. 2016 wurde die Miete ab Februar nicht mehr überwiesen. Der Vermieter kündigte deshalb im April wegen Zahlungsverzugs den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht. Daraufhin glichen die Mieter den Mietrückstand sofort aus — noch im April. Damit war die außerordentliche Kündigung "vom Tisch".

Doch auf der fristgerechten Kündigung beharrte der Vermieter und erhob Räumungsklage. Die Mieter behaupteten, es habe Abbuchungsprobleme bei der Bank gegeben. Der Vermieter hätte mitteilen müssen, dass die Miete nicht mehr gezahlt wurde. Immerhin hätten sie für die Miete einen Dauerauftrag eingerichtet.

Das genüge nicht, fand der Vermieter: Das Ehepaar hätte seine Kontobewegungen überprüfen und sich darum kümmern müssen, dass die Miete pünktlich überwiesen wurde. Der Vermieter verlor den Prozess beim Amtsgericht und beim Landgericht Berlin (67 S 395/16).

Er habe die Erklärungen der Mieter nicht widerlegen können, stellte das Landgericht fest. Wenn nur durch Nachlässigkeit ein Mietrückstand von 1.204 Euro zustande komme, stelle das keine erhebliche Pflichtverletzung dar.

Nach einem langjährigen Mietverhältnis ohne Beanstandungen rechtfertige ein fahrlässiger Zahlungsverzug keine Kündigung. Zumindest hätte der Vermieter die Mieter vor einer Kündigung abmahnen und zum Ausgleich des Mietrückstands auffordern müssen. Hätte das Ehepaar so eine Aufforderung missachtet, hätte der Vermieter wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.

Mietwohnung über Airbnb unter-vermietet

Unerlaubtes Untervermieten rechtfertigt keine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Abmahnung

Auf der Webseite von "Airbnb" bot ein Mieter seine Wohnung oder auch einzelne Zimmer für auswärtige Gäste an. Nachdem drei Mal Touristen vorübergehend von diesem Angebot Gebrauch gemacht hatten, erfuhr die Vermieterin davon: Der Mieter hatte sie nicht informiert und nicht um Erlaubnis gefragt. Erbost kündigte ihm die Hauseigentümerin fristlos.

Der Mieter wehrte sich und erklärte, vor einer Kündigung hätte ihn die Vermieterin erst einmal abmahnen müssen. Er habe sich mittlerweile juristisch beraten lassen und das Inserat bei "Airbnb" sofort gelöscht. So hätte er auch auf eine Abmahnung der Vermieterin reagiert. Trotz dieser Beteuerungen gab das Amtsgericht der Räumungsklage der Hauseigentümerin statt.

Doch beim Landgericht Amberg hatte der Mieter mit seiner Berufung Erfolg: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (24 S 299/17). Zwar habe der Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen, räumte das Landgericht ein. Denn er habe die Wohnung ohne Wissen und Zustimmung der Vermieterin mindestens drei Mal über airbnb.com für Urlaubsaufenthalte an Gäste vermietet.

Bei so einem Verstoß gegen den Mietvertrag könnten Vermieter aber erst kündigen, wenn sie den Mieter deswegen erfolglos abgemahnt hätten. Auf eine Abmahnung dürften sie nur verzichten, wenn diese offenkundig aussichtslos sei. Dafür gebe es hier keine Anhaltspunkte. Besondere Umstände wie Schäden an der Mietsache lägen auch nicht vor: Dass deren Zustand unter den Urlaubsgästen gelitten hätte, sei nicht ersichtlich.

Darüber hinaus hätten die Vertragsparteien im Mietvertrag Folgendes vereinbart: Bei "unbefugter Untervermietung" könne die Vermieterin verlangen, dass der Mieter das Untermietverhältnis innerhalb von einem Monat auflöse. Beim Vertragsschluss habe die Vermieterin also unberechtigtes Untervermieten noch nicht als ausreichenden Grund für eine Kündigung angesehen, schlussfolgerte das Landgericht. Daran solle sie sich jetzt halten.

Randalierender Mieter fliegt

Räumungsklage war erfolgreich: Der Mieter hatte die Nachbarn massiv beschimpft und bedroht

1993 hatte der Mann die Wohnung im Münchner Norden gemietet. Im August 2016 stritt er dort lautstark mit seiner Freundin, schlug auf sie ein und zertrümmerte Mobiliar. Die Frau flüchtete aus der Wohnung und läutete bei den Nachbarn Sturm, während sie von dem Wütenden weiter attackiert wurde. Als der Nachbar die Wohnungstür öffnete und den Schläger aufforderte, sich zu beruhigen und aufzuhören, ging der gegen ihn los.

Im Hintergrund rief die Frau des Nachbarn die Polizei an, derweil tobte der Mann im Hausflur und bedrohte die Familie aufs Übelste: "Ich ficke Deine Mutter, Deine Frau, Dein Kind. Komm‘ raus, Du Feigling, Du wirst rauskommen müssen. Ich mache Dich und Deine Familie fertig, ich bringe Euch alle um". Die Polizei beschlagnahmte in der Wohnung des Mieters eine Axt, Kampfmesser und andere gefährliche Gegenstände, die er zuvor den Nachbarn gezeigt hatte, um seinen Drohungen Nachdruck zu verleihen.

Einige Wochen später bedrohte der Mieter den Nachbarn erneut mit den Worten: "Lass mich in Ruhe, sonst stirbst Du". Die vollkommen eingeschüchterte Familie wandte sich an die Vermieterin. Diese kündigte dem Mieter fristlos und erhob schließlich Räumungsklage, weil er sich weigerte auszuziehen. Der Randalierer bestritt alle Vorwürfe und behauptete, die Nachbarn hätten sich aus "reiner Neugier" in eine Debatte mit seiner Lebensgefährtin eingemischt und ihn beleidigt.

Doch das Amtsgericht München glaubte ihm kein Wort und verurteilte ihn, die Wohnung sofort zu räumen (474 C 18956/16). Zwar hatte die geschlagene Freundin die Aussage verweigert. Aber die Nachbarn schilderten vor Gericht den Vorfall so lebhaft und genau, dass die Richterin ihre Aussagen für erwiesen hielt. Die Familie habe große Angst und fühle sich verständlicherweise massiv bedroht.

Vergeblich versuchte der Anwalt des Mieters, die Attacken herunterzuspielen: Im sozialen Wohnungsbau kämen Störungen des Hausfriedens regelmäßig vor, meinte er. Vor diesem Hintergrund erscheine die Auseinandersetzung nicht so schwerwiegend, dass sie eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.

Dem hielt die Richterin entgegen, der erste Artikel des Grundgesetzes ("Die Würde des Menschen ist unantastbar") gelte unabhängig vom konkreten Wohnumfeld. Hier gehe es darum, die bedrohten Mit-Mieter zu schützen. In so einem Fall müsse die Vermieterin die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis mit dem Randalierer sofort zu beenden.

Mieter verliert Wohnungsschlüssel

Kurzartikel

Muss ein Vermieter die Schließanlage seines Mietshauses teilweise austauschen, weil ein Mieter unter unklaren Umständen seinen Wohnungsschlüssel verloren hat und deshalb nicht auszuschließen ist, dass der Schlüssel bei einem Einbruch missbraucht werden könnte, ist der Mieter verpflichtet, den Schaden in voller Höhe zu ersetzen.

Mieter benützt Stromsteckdose im Keller

Steckt ein Mieter hin und wieder Elektrogeräte an eine Vermieter-Steckdose, rechtfertigt das keine Kündigung

Wenn der Mieter im Keller aufräumte, benutzte er manchmal eine Mehrfachsteckdose, um seinen Staubsauger oder eine Lampe zu betreiben. Die Steckdose war allgemein zugänglich im Vorraum des Kellers angebracht. Die Vermieterin ärgerte sich über den "Stromdiebstahl" und kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der Mieter wies die Kündigung als inakzeptabel und völlig überzogen zurück.

Da die Vermieterin darauf beharrte, traf man sich vor Gericht wieder. Das Amtsgericht Köln vermochte jedoch keine Pflichtverletzung des Mieters zu erkennen (222 C 359/15). Wenn in den Gemeinschaftsräumen im Speicher oder Keller eines Mietshauses eine frei zugängliche Steckdose angebracht sei, dürften Mieter davon ausgehen, diese gelegentlich für elektrische Geräte nutzen zu dürfen, erklärte der Amtsrichter.

Selbst wenn man das Vorgehen des Mieters als illegal einstufen wollte, könnte ihm die Vermieterin deshalb nicht ohne weiteres kündigen. Der Kündigung hätte zumindest eine Abmahnung vorausgehen müssen. Denn es handle sich auf jeden Fall um ein geringfügiges Fehlverhalten des Mieters. Auch wenn er seine Lampe bzw. den Staubsauger im Keller regelmäßig eingeschaltet hätte, hätte dieser Umstand nicht zu einem nennenswerten Stromverbrauch geführt.

Zank um die Waschküche

Trotz Problemen darf die Vermieterin den Mietern nicht die Schlüssel für mitvermietete Räume entziehen

Seit 1976 leben die Mieter, ein Ehepaar, in ihrer Mietwohnung im Zentrum von München-Neuperlach. Laut Mietvertrag konnten alle Mietparteien einen Trockenraum und die Waschküche im Keller mit-benutzen.

Doch Ende 2016 nahm die Vermieterin dem Ehepaar die Schlüssel für diese Räume weg: Seit Jahren gebe es andauernd Gezänk um die Nutzung des Wasch- und Trockenkellers, erklärte sie. Deshalb müssten sich die Mieter künftig die Schlüssel bei der Hausverwaltung ausleihen.

Die Vorwürfe: Die Mieter hätten in der Waschküche verschmutzte Stoffwindeln gewaschen, danach habe man den Raum desinfizieren müssen. Immer wieder habe das Ehepaar von innen den Zylinder des Türschlosses herumgedreht, um sich im Keller einzusperren. Erst hätten die Mieter das Schloss beschädigt und es schließlich eigenmächtig ausgetauscht, um dort Gegenstände zu lagern. Damit hätten sie andere Mieter am Betreten der Räume gehindert.

Klar, dass sich die Version der Mieter ganz anders anhörte: Nie hätten sie Stoffwindeln gewaschen, nur verschmutzte Regenmäntel. Nach einem Wasserschaden hätten sie nur deshalb Sachen im Keller lagern müssen, weil die Vermieterin keinen anderen Raum zur Verfügung stellte. Nur für einen Tag (!) sei der Zylinder ausgetauscht worden, damit "nichts wegkommt". Jedenfalls sei es für sie unzumutbar, bei "zwei bis drei Wäschen wöchentlich" jedes Mal vorher bei der Verwaltung die Schlüssel zu holen und wieder abzugeben.

Das Amtsgericht München gab den Mietern in diesem Punkt Recht: Die Vermieterin müsse ihnen die Schlüssel zurückgeben und ungehinderten Zugang zu Waschküche und Trockenraum ermöglichen (452 C 3269/17). Auf eklatant vertragswidriges Verhalten der Mieter, wie es hier vorliege, könne die Vermieterin unterschiedlich reagieren, so der Amtsrichter.

Zum Beispiel mit Kündigung des Mietverhältnisses, die hier durchaus möglich gewesen wäre. Den Mietern einseitig die Nutzung mit-vermieteter Räume zu entziehen oder sie ihnen durch Entzug des Schlüssels unzumutbar zu erschweren, komme dagegen nicht in Frage. Außerdem könne die Vermieterin mit der Schlüssel-Schikane das beanstandete Verhalten der Mieter gar nicht verhindern - also, dass sich die Mieter in der Waschküche einsperrten oder beim Waschen nicht auf Hygiene achteten.

Lebensgefährtin in die Wohnung aufgenommen

Mieter fragte die Vermieterin vor dem Einzug der Lebensgefährtin nicht um Erlaubnis: Kündigung?

Fast 30 Jahre lebte der Berliner in seiner Mietwohnung, Probleme im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis gab es nie. Bis die Lebensgefährtin des Mieters einzog. Denn er fragte die Vermieterin weder um Erlaubnis, noch informierte er sie über den Einzug der Lebensgefährtin.

Eines Tages erfuhr die Hauseigentümerin davon und kündigte: Mieter seien "ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen" (§ 540 BGB). Der Mieter setzte sich zur Wehr und bekam vom Amtsgericht Recht: Es erklärte die Kündigung für unwirksam.

Das Landgericht Berlin bestätigte dieses Urteil (67 S 119/17). Auch wenn es der Mieter versäumt habe, die Vermieterin um Erlaubnis für die Untervermietung zu bitten: Von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, könne hier keine Rede sein. Zu seinen Gunsten spreche nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis seit Jahrzehnten bestehe, ohne dass es jemals zu Streit gekommen wäre.

Zweifellos stehe es dem Mieter auch zu, mit seiner Lebensgefährtin zusammen zu leben. Daher wäre die Vermieterin ohnehin verpflichtet gewesen, ihrer Aufnahme in die Mietwohnung zuzustimmen. Allein der Umstand, dass sie eine Weile vom Einzug der Frau nichts wusste, beeinträchtige ihre Interessen nicht so nachhaltig, dass es für die Vermieterin nicht mehr zumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Heizen in kalten Winternächten

Kurzartikel

Ist in einem Mietvertrag nicht geregelt, wie warm eine Mietwohnung in Winternächten mindestens sein soll, muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, dass nachts eine Raumtemperatur von 18 Grad Celsius erreicht wird. Das gilt für die gesamte Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April und für alle Räume. Liegt die Raumtemperatur nachts darunter, stellt dies einen Mietmangel dar, den der Hauseigentümer beseitigen muss.

Betriebskostennachzahlung schuldig geblieben

Kurzartikel

Hat ein Vermieter die Betriebskosten einer Mietwohnung ordnungsgemäß abgerechnet und eine Nachzahlung gefordert, verletzt der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten, wenn er die Nebenkostennachforderung nicht ausgleicht. Gerät er mit einem Betrag in Zahlungsrückstand, der zwei Monatswarmmieten übersteigt, rechtfertigt das sowohl eine fristgemäße, als auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Messie muss Wohnung räumen

Ist die Mietsache gefährdet, kann der Mieter die Kündigung nicht mit dem Verweis auf eine Erkrankung abwenden

Der langjährige Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung ging den Mitbewohnern im Mietshaus ziemlich auf die Nerven. Immer wieder lagerte er Gegenstände im Hausflur und im Eingangsbereich, die er trotz mehrerer Abmahnungen des Vermieters nicht entfernte. Schließlich bestand der Vermieter darauf, die Wohnung zu besichtigen, und fand das perfekte Chaos vor: Überall stapelte sich Unrat, es stank unerträglich. Ein Raum war gar nicht mehr betretbar, Küche und Bad waren total verwahrlost.

Nach einer Abmahnung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Ohne Erfolg widersprach der Mieter der Kündigung: Das Amtsgericht Neustadt/Aisch erklärte sie für wirksam (1 C 321/15). Wie der Zustand der Mietsache belege, verhalte sich der Mieter auf krasse Weise vertragswidrig. Er habe die Wohnung komplett zugemüllt und obendrein unzureichend geheizt. Das gefährde auf Dauer die Bausubstanz.

Obwohl der Mieter unter dem so genannten "Messie-Syndrom" leide, der Missstand also auf einer psychischen Erkrankung beruhe, sei unter diesen Umständen eine Kündigung berechtigt. Das gelte erst recht, da der Mieter keine Einsicht in seine Krankheit zeige und keine Hilfsangebote annehmen wolle. Daher überwiege hier das Interesse des Vermieters das Interesse des langjährigen Mieters daran, das Mietverhältnis fortzusetzen — trotz seiner schwierigen Situation.

Das Amtsgericht berücksichtigte diese Situation jedoch, indem es dem Mieter eine Räumungsfrist von einem Jahr zugestand.

Wohnung mit drei Mietern

Kurzartikel

Haben mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung gemietet und sind im Mietvertrag benannt, muss der Vermieter auch eine Kündigung gegenüber allen Mietern erklären. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Besagt eine Mietvertragsklausel etwas anderes, ist diese Klausel ebenfalls nichtig. Wenn ein Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung bereits nicht mehr in der Wohnung lebt, muss der Vermieter die anderen Mieter nach dessen neuer Adresse fragen und das Kündigungsschreiben dorthin senden.

Austausch von Heizkostenverteilern

Kurzartikel

Möchte der Eigentümer sein Mietshaus an die zentrale Versorgung mit Fernwärme anschließen und in den Mietwohnungen funkablesbare Mess- und Ablesegeräte installieren, müssen die Mieter diese Modernisierungsmaßnahme dulden. Das gilt, obwohl Heizkostenverteiler den Gebrauchswert der Wohnung nicht unmittelbar erhöhen. Geräte, die den Wärmeverbrauch der Heizung erfassen, sind jedoch in Mehrfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben und vom energiesparenden Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht zu trennen.

Modehaus statt Mieterfamilie?

Räumungsklage zu Gunsten eines benachbarten Modehauses scheitert vorerst beim Bundesgerichtshof

Die 7-Zimmer-Wohnung einer Familie in St. Blasien wurde zum Zankapfel. Die Vermieterin, eine Handelsgesellschaft, kündigte den Mietvertrag. Sie ist persönlich und wirtschaftlich "verbandelt" mit einer weiteren Handelsgesellschaft, die im Nachbargebäude ein Modehaus betreibt.

Den Mietern schrieb die V-KG, sie wolle das Gebäude abreißen, damit die Inhaberin des Modehauses ihr Geschäft erweitern könne. Durch das langfristige Verpachten von Gewerberäumen an das Modehaus könne sie, die V-KG, einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften.

Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung. Zunächst hatte die Räumungsklage der Hauseigentümerin zwar Erfolg. Doch der Bundesgerichtshof war mit diesem Urteil nicht einverstanden und hob es auf (VIII ZR 243/16). Eine so genannte "Verwertungskündigung" sei nur gerechtfertigt, wenn dem Vermieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses "erhebliche wirtschaftliche Nachteile" drohten.

Die Vorinstanz habe betont, dass die Vermieterin ihre Mieteinnahmen langfristig sicherstellen müsse. Wenn das genügen würde, um einen "erheblichen wirtschaftlichen Nachteil" zu bejahen, wäre eine Verwertungskündigung schon dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser nicht nach Belieben verfahren könne. Das widerspräche dem Mietrecht, das für Verwertungskündigungen hohe Hürden setze.

Aus dem Eigentum an einer Immobilie sei kein uneingeschränkter Anspruch auf Gewinnoptimierung abzuleiten. Anders formuliert: Es gebe keinen Rechtsanspruch der Vermieterin, ohne Rücksicht auf die Belange der Mieter das Gebäude so zu nutzen, wie es den größtmöglichen Vorteil verspreche.

Zudem habe die V-KG die Interessen ihrer Schwestergesellschaft im Kündigungsschreiben nicht erwähnt. Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung dürfe das Gericht aber nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe berücksichtigen. Die Vorinstanz müsse sich gemäß diesen Richtlinien noch einmal mit dem Rechtsstreit befassen.

Miete pünktlich gezahlt

Kurzartikel

Zahlen Mieter mehrmals nacheinander die Miete am dritten Werktag des Monats bar bei ihrer Sparkasse ein und erteilen gleichzeitig einen Überweisungsauftrag, haben sie pünktlich gezahlt. Ob ein Zahlungsverzug vorliegt, der eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, hängt nämlich vom Zeitpunkt der Überweisung ab und nicht vom Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.

Schimmel durch Duschen

Kurzartikel

Mieter dürfen die Miete nicht wegen eines Mietmangels - hier: Schimmelbefall im Bad - mindern, den sie selbst verursacht haben. Ist ein Bad mit einer Wanne ohne Duschaufsatz ausgestattet und die Wand darüber nur halbhoch gefliest, stellt es eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, im Stehen zu duschen: Auf diese Weise entstehen zwangsläufig Feuchtigkeitsschäden, weil die tapezierte Wand über den Fliesen ständig durchfeuchtet wird.

Zwangsräumung 13 Jahre aufgeschoben

Kommunale Vermieterin wartet zu lange und verwirkt so ihr Recht auf Räumung

Eine Gemeinde bei München hatte im Jahr 2000 eine kommunale Wohnung an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Von Anfang an zahlten die Mieter unpünktlich. Schließlich kündigte die Gemeinde aus diesem Grund das Mietverhältnis. Im Mai 2003 erklärte das Amtsgericht wegen der Mietrückstände von 3.671 Euro eine Räumung für rechtens.

Trotzdem sah die Gemeinde von der Zwangsräumung ab, weil sich die Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamts für die Familie einsetzte. Die Berater fürchteten, die Kinder der Mieter würden durch einen Umzug "entwurzelt". Die Tochter wurde damals sozialpädagogisch betreut. Der kleine Sohn hatte nach einigen Problemen in der örtlichen Grundschule gerade erst zu einem regulären Schulalltag gefunden.

Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar nur unregelmäßig und unvollständig Miete. Trotzdem war die Gemeinde sehr geduldig. Erst im März 2016 mahnte die Vermieterin die Mieter, die Zahlungsrückstände auszugleichen. "Nach Durchsicht der Mieterkonten" fehle die "Soll-Miete für Januar, Februar und März", schrieb die Gemeinde. Ende 2016 beauftragte sie einen Gerichtsvollzieher damit, die Wohnung zu räumen.

Dagegen klagten nun die Mieter und hatten mit ihrer "Vollstreckungsabwehrklage" beim Amtsgericht München Erfolg (424 C 26626/16). Die Gemeinde habe ihr Recht verwirkt, das Urteil von 2003 umzusetzen und die Wohnung räumen zu lassen, stellte das Amtsgericht fest. 2003 habe sie das Urteil auf Anraten der Eltern- und Jugendberatungsstelle nicht durchgesetzt, wenngleich das als Aufschub und nicht auf Dauer gedacht war. Danach habe die Vermieterin jedoch über ein Jahrzehnt nichts unternommen.

Deshalb hätten die Mieter nicht damit rechnen müssen, dass die Gemeinde nun doch die Räumung verlange. Vielmehr habe selbst die schriftliche Abmahnung das Ehepaar noch in dem Glauben bestärkt, dass die Vermieterin darauf verzichte. Immerhin sei da von "Mieterkonten" die Rede und von "Soll-Miete". Die Gründe, die die Gemeinde seinerzeit bewogen, die Zwangsräumung aufzuschieben, bestünden schon lange nicht mehr. Dennoch habe sie daraus keine Konsequenzen gezogen und das Räumungsurteil nicht vollstreckt. Also durften die Mieter darauf vertrauen, dass die Gemeinde weiterhin so verfahre.

Attentat auf Vermieter-Hund

Der Tierquälerei beschuldigter Mieter fordert Schadenersatz für eine unberechtigte Kündigung

Seit 2009 wohnte das Ehepaar W im Erdgeschoss eines Münchner Mehrfamilienhauses. Im Einfamilienhaus auf dem Grundstück gleich nebenan lebte die Vermieterin mit mehreren Hunden. Die Tiere gingen mit ihrem Bellen offenbar allen Bewohnern des Mietshauses auf den Geist, ein Hund besonders. Jedenfalls schickten mehrere Mietparteien, darunter auch das Ehepaar W, der Vermieterin 2012 diesen Brief:

"Bitte finden sie eine Lösung, das dauerhafte Bellen ihres Hundes einzuschränken. Der momentane Zustand ist mehr als unzumutbar. Es ist, gerade bei schönem Wetter, nicht möglich, draußen auf der Terrasse/den Balkonen ein normal gesprochenes Wort zu verstehen."

Nichts änderte sich. Drei Jahre später jaulte der besagte Hund so erbärmlich vor Schmerzen, dass ihn die Vermieterin in die Tierklinik brachte. Dort stellte der Tierarzt fest, dass das Tier mit ätzender Säure bespritzt worden war. Da die Hundehalterin Herrn W kurz vor dem Vorfall in der Nähe des Hundes gesehen hatte, beschuldigte sie ihn und erstattete Anzeige wegen Tierquälerei. Das Ermittlungsverfahren wurde aus Mangel an Beweisen bald wieder eingestellt.

Doch da hatte die Vermieterin dem Ehepaar W längst fristlos gekündigt, weil Herr W am Gartenzaun einen "hinterhältigen Säureanschlag" auf ihren Hund verübt habe. Herr W wies die Vorwürfe in mehreren Schreiben zurück und widersprach der Kündigung. Dennoch zog das Ehepaar zehn Wochen später aus. W verklagte die Vermieterin auf Rückzahlung einer halben Monatsmiete und Schadenersatz für die Umzugskosten, weil die Kündigung unbegründet gewesen sei.

Darauf habe W keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht München (411 C 45/16). Wenn seine Behauptung zuträfe, dass der Kündigungsgrund an den Haaren herbeigezogen sei, hätte er nicht umziehen müssen. Gegen eine offenkundig unberechtigte Kündigung hätte der Mieter erfolgreich klagen können. Stattdessen habe das Ehepaar W die Wohnung freiwillig geräumt. Der Schaden in Form der Umzugskosten sei also letztlich nicht auf die Kündigung zurückzuführen. Daher bestehe kein Anspruch auf Schadenersatz.

"Vorläufige Leistungen" für die Wohnung

Hilfeempfänger erhebt Verfassungsbeschwerde gegen eine Entscheidung des Landessozialgerichts

Das Jobcenter bewilligte einem Hartz-IV-Empfänger nur reduzierte Leistungen für die Kosten von Unterkunft und Heizung. Denn der Sachbearbeiter nahm an, dass der Mann mit seiner Freundin in einer Bedarfsgemeinschaft lebte. Gegen den Bescheid wehrte sich der Mann und beantragte beim Sozialgericht einstweiligen Rechtsschutz.

Tatsächlich verpflichtete das Sozialgericht das Jobcenter, dem Hilfeempfänger vorläufig die höheren Leistungen für Alleinstehende zu gewähren. Vorläufig, d.h. bis zur endgültigen Entscheidung im Rechtsstreit zwischen Jobcenter und Hartz-IV-Empfänger darüber, ob hier eine Bedarfsgemeinschaft bestand oder nicht.

Diesmal legte das Jobcenter Beschwerde ein und bekam vom Landessozialgericht (LSG) Recht. Begründung: Solange noch keine Räumungsklage erhoben sei, drohe dem Hartz-IV-Empfänger wegen der reduzierten Leistungen nicht die Obdachlosigkeit. Daher bestehe keine Notwendigkeit, ihm im Eilverfahren vorläufig höhere Leistungen zuzubilligen.

Nun war wieder der Hilfeempfänger am Zug: Er erhob gegen die Entscheidung des LSG Verfassungsbeschwerde und rügte, sie habe sein Recht auf effektiven Rechtsschutz verletzt. Das LSG habe den Fall zu schematisch beurteilt, fand das Bundesverfassungsgericht, und verwies die Sache zurück (1 BvR 1910/12). Leistungen für Unterkunft und Heizung sollten nicht nur Wohnungslosigkeit verhindern, sondern angemessene Kosten abdecken und so das Existenzminimum sichern. Dazu gehöre es auch, in der gewählten Wohnung bleiben zu können.

In Eilverfahren zu den Kosten der Unterkunft und Heizung müssten Sozialgerichte daher prüfen, welche negativen Folgen reduzierte Leistungen für die Betroffenen haben könnten. Da gehe es nicht nur um Obdachlosigkeit. Vorläufiger Rechtsschutz sei zu gewähren, wenn Antragstellern andernfalls eine erhebliche Verletzung ihrer Rechte drohe, die durch die Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden könne.

Das LSG habe jedoch die "Eilbedürftigkeit vorläufiger Leistungen" allein davon abhängig gemacht, ob der Vermieter schon eine Räumungsklage eingereicht habe. Nachteile oder gar Obdachlosigkeit drohten aber nicht erst dann, wenn das Mietverhältnis bereits wegen Zahlungsschwierigkeiten des Hilfeempfängers gekündigt und Räumungsklage erhoben wurde. Zu diesem Zeitpunkt sei der Verlust der Wohnung häufig gar nicht mehr zu verhindern.

Mieterhöhung und Wohnfläche

Bestreiten Mieter die bei der Mieterhöhung vorausgesetzte Wohnfläche, müssen sie eine abweichende Fläche angeben

2010 hatte Frau D eine Dachwohnung in Mainz gemietet. Im Wohnungsinserat der Vermieterin war die Wohnfläche der 3-Zimmer-Wohnung mit 90 qm angegeben, im Mietvertrag stand dazu nichts. 2014 erhielt die Mieterin ein Schreiben der Hauseigentümerin, in dem sie eine Mieterhöhung von 738 Euro auf 798 Euro ankündigte. Ihren Berechnungen legte die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde — wie schon bei den Betriebskostenabrechnungen zuvor.

Die Mieterin akzeptierte die Mieterhöhung nicht, bezweifelte die angegebene Wohnfläche und forderte von der Hauseigentümerin einen Beleg. Den bekam Frau D nicht. Stattdessen klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung, zunächst ohne Erfolg.

Denn das Landgericht fand, die Hauseigentümerin hätte die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen müssen. Mieter müssten bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Das wäre Frau D wegen der Dachschrägen ohnehin nur mit fachlicher Beratung gelungen.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück (VIII ZR 181/16). Da die Miete vier Jahre lang unverändert blieb, sei das Anliegen der Vermieterin berechtigt, nun die Miete heraufzusetzen. Bei der Berechnung sei die Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde zu legen.

Anders als das Landgericht meine, genüge es nicht, wenn die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Wohnfläche lediglich pauschal bestreite. Frau D hätte vielmehr selbst eine bestimmte Wohnfläche vortragen müssen. Behaupte ein Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, müsse der Mieter darauf "substanziiert" erwidern, d.h. mit näheren Angaben. Für Mieter sei es durchaus möglich und zumutbar, die Wohnungsgröße überschlägig zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert zu benennen.

Das gelte auch für Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen und einer Loggia. In einer Dachwohnung sei es zwar komplizierter als üblich, die Wohnfläche zu ermitteln. Um die von der Vermieterin vorgetragene Zahl wirksam zu bestreiten, hätte Frau D aber keinen Bausachverständigen engagieren müssen. Es hätte schon genügt, den behaupteten 92,54 qm das Ergebnis einer laienhaften Messung entgegenzuhalten. Das habe Frau D versäumt.

Lärmende Nachbarn?

Im Prozess um Mietminderung wegen Lärms muss nicht der Mieter, sondern das Gericht die Ursache des Problems klären

Mieter P wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Bei der Hauseigentümerin hatte er sich schon öfter über unzumutbare Lärmbelästigungen im Haus beschwert. P schrieb sogar ein so genanntes Lärmprotokoll und hielt genau fest, wann er "Getrampel", "Möbelrücken" oder "Klopfgeräusche" hörte. Seiner Ansicht nach kamen die Geräusche aus der darüber liegenden Wohnung.

Weil die Vermieterin nichts unternahm, minderte P schließlich die Miete. Damit verschlimmerte er erst einmal seine Situation. Denn die Vermieterin kündigte ihm nun wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Obwohl Zeugen bestätigten, wie hoch der Geräuschpegel im Haus war, ergriff das Landgericht Partei für die Vermieterin: Wer den Lärm verursache, sei nicht bewiesen. Das Gebäude sei eben sehr "hellhörig".

P wehrte sich gegen diese Entscheidung und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 1/16). Die Bundesrichter hoben das Urteil auf und verwiesen den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Unverständlich fanden sie, wie die Vorinstanz zu dem Ergebnis kam, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Miete wegen des Lärmproblems zu kürzen. Grundsätzlich müssten Mieter in so einem Fall nur die Art und den Umfang der Lärmstörungen beschreiben: was, wann, wie lange.

Sie müssten aber nicht zusätzlich die Ursache dieser Störungen korrekt benennen. Vielmehr sei es Sache des Gerichts, in dieser Sache Beweis zu erheben. Da P sich über unzumutbaren Lärm beklage, komme rücksichtsloses Verhalten von Mitbewohnern in Betracht. Aber auch mangelhafter Schallschutz könnte der Grund für das Problem sein oder eine Kombination aus beiden Gründen. Diese Frage hätte das Landgericht klären müssen.

War die Mietkürzung berechtigt, darf die Vermieterin nicht wegen Mietrückstands kündigen. P musste also seine Wohnung erst einmal nicht räumen und hat - mindestens - einen Aufschub bis zur endgültigen Entscheidung des Landgerichts erreicht.