Wohnen und Miete

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Heizkörper defekt?

Wird ein Heizkörper nur in der oberen Hälfte warm, verfälscht das nicht die Heizkostenabrechnung

Ein Mieter erhob Einwände gegen die Heizkostenabrechnung seines Vermieters: Die Heizkörper erwärmten sich nur im oberen Bereich. Die Heizkostenverteiler seien oben angebracht und registrierten daher nur den Verbrauch im oberen, warmen Bereich. Die Messergebnisse könnten nicht stimmen, wenn unberücksichtigt bleibe, dass die Heizkörper in der unteren Hälfte ständig kalt seien.

Das ändere nichts an der Richtigkeit der Verbrauchsmessung, erklärte ihm das Amtsgericht Hanau (37 C 393/13). Laut "Handbuch der Heizkostenabrechnung" seien elektronische Heizkostenverteiler im oberen Drittel zu montieren, idealerweise in ca. 70 Prozent der Gesamthöhe des Heizkörpers. Das sei also korrekt. Und eine kühlere Unterseite stelle weder einen Defekt der Heizanlage dar, noch verfälsche sie die Abrechnung. Daher müsse der Mieter den geforderten Betrag zahlen.

Heißes Wasser sei weniger dicht, das führe zu einer Art von Schichtung. Oft gebe das obere Drittel mehr (oder ausschließlich) Wärme ab, während sich das Wasser beim Durchlauf nach unten abkühle. Werde mehr geheizt, verteile sich die Wärme gleichmäßiger, weil höherer Wasserdurchlauf das Ventil stärker öffne. Auch das sei normal. All diese Umstände würden von den Sensoren der Heizkostenverteiler berücksichtigt.

Es könne zwar auch vorkommen, dass sich ein Heizkörper wegen eines fehlerhaften Ventils nur teilweise erwärme, weil es die Durchlaufgeschwindigkeit des Wassers verringere. Auch das werde aber bei der Messung registriert. In diesem Fall könnte der Mieter eventuell einen Mangel der Mietsache geltend machen, wenn die Wohnung nicht gut genug geheizt würde. Die Heizkostenabrechnung stelle das aber nicht in Frage.

Schimmel: Wie oft müssen Mieter lüften?

Landgericht Berlin: Mehr als sechs Mal Stoßlüften täglich ist unzumutbar

Wird um Schimmel in einer Mietwohnung gestritten, geht es vor Gericht meist um die Frage: Liegt es an der Bausubstanz oder haben die Mieter zu wenig gelüftet? So war es auch im Fall einer Berliner Vier-Zimmer-Wohnung, die von einem Ehepaar mit drei Töchtern bewohnt wurde. Die Mieter forderten vom Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden im Bad und anderen Räumen zu beseitigen.

Der Hauseigentümer lehnte ab und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt: Es habe 2015 entschieden, 3-4 Mal Stoßlüften täglich sei für Mieter zumutbar. Das müsse man mit der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen multiplizieren. Wenn die Familie sich daran halten würde, gäbe es auch keinen Schimmel mehr.

Damit war das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Gestützt auf das Gutachten eines Bausachverständigen verurteilte es den Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden zu beheben (65 S 400/15).

Der Experte hatte erläutert, das Mehrfamilienhaus sei luftdicht gebaut und mit sehr dichten Kunststofffenstern ausgestattet. Zur Bauzeit vor ca. 25 Jahren habe man viel Wert auf Dichtigkeit gelegt, um Heizenergie zu sparen, und die Lüftung als zweitrangig angesehen. Um bei so einer Bauweise Schimmel zu vermeiden, müssten die Mieter mindestens sechs bis acht Mal pro Tag stoßlüften (= lüften mit weit geöffnetem Fenster). Denn auf andere Weise finde kein Luftaustausch statt.

Egal, wie viele Personen in der Wohnung lebten — so einen Aufwand könne man von Mietern nicht verlangen, entschied das Landgericht Berlin. Müssten sie mehr als sechs Mal stoßlüften, würde das den Tagesablauf und das Leben der Bewohner bestimmen. In Mietwohnungen müssten fünf Personen leben können (d.h. duschen, kochen, Wäsche trocknen etc.), ohne ihren Alltag dem Zweck "Schimmel vermeiden" unterzuordnen. Der Vermieter müsse ein Raumklima schaffen, in dem es ausreiche, die Wohnung drei Mal täglich zu lüften.

Vermieter muss über Legionellen-Befall Auskunft geben

Bei Gefahren für die Gesundheit haben Mieter ein umfassendes Recht auf Information

Wenn Mieter wegen einer Gefahr für die Gesundheit den Mietvertrag kündigen wollen, müssen sie das nach einem Urteil des Amtsgerichts Hersbruck tun, sobald sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Der konkrete Fall: In einer großen Wohnanlage waren Legionellen im Trinkwasserleitungssystem gefunden worden. Diese Bakterien, die gefährliche Atemwegserkrankungen auslösen können, traten in unterschiedlicher Konzentration auf. Die Hausverwaltung informierte Eigentümer und Mieter über "erhöhte Werte". Nur die direkt Betroffenen erfuhren die Daten im Detail, obwohl das Gesundheitsamt angeordnet hatte, die Hausverwaltung müsse alle Bewohner über die Ergebnisse der Trinkwasseranalyse genau unterrichten.

Nach weiteren Messungen im Leitungssystem bat das Ehepaar A — in deren Wohnung kein zu hoher Wert gemessen wurde — seinen Vermieter um Auskunft über den Grad der Gefährdung. Mehrmals forderten ihn die Mieter vergeblich dazu auf. Erst zwei Monate später teilte ihnen die Hausverwaltung mit, welcher Wert in ihrer Mietwohnung gemessen worden war. Der war zwar nicht gesundheitsgefährdend. Dennoch kündigten die Mieter weitere vier Wochen später den Mietvertrag fristlos.

Dazu waren sie nicht berechtigt, entschied das Amtsgericht Hersbruck (11 C 146/15). Zwar hätten die Mieter dem Vermieter zu Recht einen massiven Verstoß gegen seine Pflichten vorgeworfen, weil er sie lange über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen im Unklaren gelassen habe. Und das, obwohl eine Wohnung im Gebäude ganz massiv befallen war und in anderen Werte gemessen wurden, bei denen (gemäß den Leitlinien zur Trinkwasserverordnung) eine Gefahr für die Gesundheit nicht auszuschließen war.

In solchen Fällen müssten Vermieter ihren Mietern sofort umfassende Auskunft erteilen. Ihm als Wohnungseigentümer hätte die Hausverwaltung die Messergebnisse auf Wunsch auch mitteilen müssen. Wegen des Fehlverhaltens des Vermieters hätten die Mieter durchaus fristlos kündigen können — aber nur unmittelbar, nachdem der Legionellen-Befall festgestellt wurde und sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Das Ehepaar A habe dagegen dem Vermieter erst eine Frist gesetzt und nach deren Ablauf weitere neun Wochen mit der Kündigung gewartet. Zu diesem Zeitpunkt sei das Leitungssystem schon saniert worden. Wer so lange warte, gehe wohl selbst nicht von einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit aus, fand das Gericht: Jedenfalls sei es den Mietern zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist von drei Monaten fortzusetzen und bis dahin Miete zu zahlen. (Das Urteil des Amtsgerichts wurde am 8.11.2016 vom Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt, 7 S 1713/16)

Terrassenanbau als Modernisierung

Ob eine Terrasse den Gebrauchswert der Mietsache erhöht, hängt von den Umständen ab

Die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses informierte ihre Mieter über eine geplante Modernisierungsmaßnahme. Sie beabsichtige, an die Erdgeschosswohnung im ersten Hinterhof eine Terrasse mit bodentiefer Terrassentür anzubauen und darüber Balkone zu errichten. Mit zwei Stützpfeilern auf der Terrasse sollten die Balkone abgestützt werden, was die Vermieterin in ihrem Schreiben allerdings nicht erwähnte.

Bewohner und Besucher des zweiten Hinterhauses müssen direkt an der Erdgeschosswohnung vorbeigehen, um ihr Ziel zu erreichen. Etwa vier Meter entfernt von der künftigen Terrassenfläche stehen Müllcontainer. Auf so einer Terrasse zu sitzen, fanden die Mieter der Erdgeschosswohnung keineswegs verlockend. Sie widersprachen der Modernisierungsmaßnahme.

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zustimmung: Eine Terrasse steigere den Gebrauchswert der Mietsache und ihre Attraktivität auch für zukünftige Mieter, meinte sie. Die Weigerung der Mieter sei daher unverständlich.

Doch das Amtsgericht Charlottenburg beurteilte die Sache anders (216 C 98/16). Generell sei es zwar richtig, dass eine Terrasse die Nutzfläche vergrößere und den Wohnwert der Mietsache erhöhe. Mieter könnten sich hier im Freien aufhalten oder auch mal einen Wäscheständer aufstellen. Aber die Vermieterin ignoriere bei ihrer Argumentation die besonderen Umstände in diesem Fall.

Eine Erdgeschosswohnung im Hinterhaus sei ohnehin schon relativ dunkel — die Balkone in den oberen Stockwerken würden sie noch weiter verschatten. Eine bodentiefe Terrassentüre in einem frequentierten Hinterhof störe die Privatsphäre der Mieter und der Blick auf Mülltonnen in unmittelbarer Nähe sei wenig attraktiv. So eine Terrasse verbessere den Gebrauchswert der Mietsache nicht. Schon deshalb seien die Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Daher komme es hier nicht mehr darauf an, dass die Vermieterin die Maßnahme nicht einmal korrekt angekündigt habe. Mieter könnten das Für und Wider des Terrassenanbaus nicht sachgerecht abwägen, wenn ihnen die Information über die Stützpfeiler vorenthalten werde.

Mieterin gestorben, Vermieterin weiß von nichts

Baugenossenschaft kündigt der Tochter der toten Mieterin, die in der Wohnung lebt

Von einer Baugenossenschaft hatte eine ältere Münchnerin 2009 eine kleine Genossenschaftswohnung gemietet, für die sie rund 440 Euro Miete zahlte. Im März 2014 bekam die Vermieterin Post von der Tochter der Mieterin: Sie sei zu ihrer Mutter gezogen. Künftig solle die Miete von ihrem Konto eingezogen werden, dafür erteile sie ein Lastschriftmandat.

Ein paar Monate klappte der Einzug, im November misslang er mangels Deckung auf dem Konto. Die Tochter überwies die Miete am 14. November. Zehn Monate später wurde die Miete erneut zu spät gezahlt. Das erweckte Misstrauen. Die Vermieterin verlangte Auskunft darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebte. Die Antwort der Tochter: Ihre Mutter, die ursprüngliche Mieterin, sei gestorben. Sie wohne jetzt mit ihrer Tochter und deren Kindern dort. Nun wollte es die Baugenossenschaft genau wissen, schaltete eine Anwältin ein und forderte eine Sterbeurkunde.

Der Urkunde war zu entnehmen, dass die Mieterin schon am 15.11.2014 gestorben war. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis: Tochter, Enkelin und Urenkel der Mieterin müssten ausziehen. Weil die Angehörigen der Verstorbenen diese Aufforderung ignorierten, erhob die Baugenossenschaft Räumungsklage und setzte sich beim Amtsgericht München durch (432 C 9516/16).

Die Kündigung sei wirksam, urteilte das Amtsgericht. Zum einen werfe das Verhalten der Tochter prinzipielle Zweifel an ihrer Zuverlässigkeit und Vertragstreue auf. Es sei nicht hinnehmbar, wenn Angehörige, die in den Mietvertrag eingetreten seien, die Vermieterin zehn Monate lang nicht über den Tod der Mieterin informierten. Erst auf Nachfrage der Vermieterin sei dies sehr zögerlich nachgeholt worden. Solche Mieter müsse sich kein Vermieter aufdrängen lassen.

Zum anderen seien die Verwandten der früheren Mieterin nicht zahlungsfähig: Bei der Schufa gebe es negative Einträge und die Miete sei mehrmals verspätet gezahlt worden. Angesichts ihrer schwierigen Finanzsituation und der "angespannten Situation auf dem Münchner Mietmarkt" gestand das Amtsgericht den Angehörigen eine lange Räumungsfrist von fast sechs Monaten zu.

Baulärm als Mietmangel

Eine Fehleinschätzung der baulichen Entwicklung im Umfeld schließt Mietkürzung nicht aus

Fast zwei Jahre lang litt eine Berliner Mieterin unter einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück, mit allem was dazugehört: Staub und Lärm, zeitweise auch am Wochenende. Vibrationen führten sogar zu Rissen in den Wänden. Neben dem Mietshaus entstanden eine Tiefgarage und ein Neubau.

Dass die Mieterin in diesem Zeitraum die Miete wegen der Beeinträchtigungen um ca. 20 Prozent kürzte, wollte der Hauseigentümer aber nicht hinnehmen. Wenn in einer Großstadt wie Berlin neben dem Mietshaus eine große Baulücke bestehe, so der Vermieter, müssten Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass hier früher oder später gebaut werde. Dann könnten sie sich nicht im Nachhinein auf einen Mietmangel berufen.

Doch das Landgericht Berlin erklärte die Mietminderung für berechtigt (67 S 76/16). Zwar gebe es in der Tat in Berlin viele Großbaustellen. Dennoch stellten Immissionen dieser Intensität eindeutig einen Mietmangel dar. Dass der Vermieter ihn nicht selbst zu verantworten habe, ändere daran nichts. Auch das Argument, die Mieterin hätte sich angesichts der Baulücke nebenan schon bei Vertragsschluss auf eine Baustelle einstellen müssen, ließ das Landgericht nicht gelten.

Möglicherweise habe sich die Mieterin falsche Vorstellungen von der künftigen Entwicklung des Wohnumfeldes gemacht. Das rechtfertige es jedoch nicht, ihr eine Mietminderung zu verwehren. Ihr Irrtum sei verständlich, weil hier zwei begrünte Baulücken einander gegenüber lagen und dieses Ensemble den Eindruck einer absichtlichen und dauerhaften städtebaulichen Planung vermittelte. Auch wenn es vielleicht blauäugig gewesen sei, im Vertrauen darauf die Wohnung zu mieten: Grob fahrlässig habe sich die Mieterin nicht verhalten. Nur wenn letzteres zuträfe, wäre eine spätere Mietkürzung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

"Wild West" vor Münchner Bürohaus

Vermieter verfolgte einen Mieter mit Pfefferspray, der beim Weglaufen stürzte: Schmerzensgeld

Der Eigentümer eines Münchner Bürohauses hatte schon länger Streit mit einem seiner Gewerbemieter. Nach einigen Kontroversen wegen des Mietverhältnisses erteilte der Vermieter dem Firmeninhaber ein Hausverbot für das gesamte Gebäude. Als sich die Streithähne ein paar Tage später wieder über den Weg liefen, verschärfte der Vermieter den Konflikt und sprühte Pfefferspray in Richtung des Kontrahenten.

Am nächsten Tag wartete der Vermieter vor dem Eingang, als der Mieter das Gebäude verlassen wollte. Aus Angst vor ihm und dem Pfefferspray lief der Mieter auf die Straße zu, fiel über die Bordsteinkante und erlitt beim Sturz Schürfwunden und Prellungen. Vom Hauseigentümer forderte er Schmerzensgeld. Dieses Ansinnen wies der Sprayer weit von sich: Das Hausverbot durchzusetzen, sei sein gutes Recht.

Dem widersprach das Amtsgericht München und sprach dem Verletzten 800 Euro Schmerzensgeld zu (173 C 15615/16). Gegenüber Mietern dürfe der Vermieter überhaupt kein Hausverbot verhängen, so der Amtsrichter: Bei vermieteten Räumen sei alleine der Mieter der Inhaber des Hausrechts. Da der Hauseigentümer den Geschäftsmann grundlos in die Flucht geschlagen habe, müsse er ihn für die Folgen entschädigen. So ein Verhalten sei als vorsätzliche Körperverletzung zu bewerten.

Wegen der Attacke am Vortag habe der Mieter eine Videoaufzeichnung gestartet, als er das Büro verließ. Auf dem Video sei gut zu erkennen, dass der Vermieter dem Geschäftsmann vor dem Gebäude auflauerte. Er sei wild auf ihn zugestürmt, habe dabei "jetzt aber" geschrien und den Mann in Richtung Straße verfolgt. Durch diesen Angriff habe der Vermieter die Flucht und das Stolpern des Mieters provoziert: Schließlich habe er ihn schon wieder mit einer Pfefferspray-Dose in der Hand bedroht.

Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt

Bleibt ein gekündigter Mieter in der Wohnung, kann der Vermieter mehr Geld verlangen

1993 hatte ein Ehepaar in München ein kleines Einfamilienhaus mit 105 qm Wohnfläche gemietet. Zum 30.10.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, es folgte ein 15 Monate dauerndes juristisches Tauziehen. Erst im April 2013 räumte das Ehepaar die Mietsache, bis dahin zahlte es weiterhin monatlich 944 Euro Miete (kalt).

Damit war der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt. Der Vermieter verlangte nun 7.300 Euro Nachzahlung: Da die Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen seien, stehe ihm für die Zeit zwischen Kündigung und Auszug mehr Geld zu als die vereinbarte Miete von 944 Euro. Er habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die er für ein vergleichbares Objekt bei einer Neuvermietung hätte erzielen können.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht (VIII ZR 17/16). Räumten Mieter trotz einer wirksamen Kündigung Haus oder Wohnung nicht, enthielten sie dem Vermieter die Mietsache vor und hinderten ihn daran, eine höhere Miete zu erzielen. Es widerspräche einer "gerechten Risikoverteilung", wenn sich der Vermieter unter diesen Umständen während der überzogenen Mietzeit mit einer geringeren als der aktuellen Marktmiete begnügen müsste.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung sei die Steigerung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht durch den Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Diese werde nämlich auf Basis der Preise der vergangenen vier Jahre gebildet und bleibe damit naturgemäß hinter den aktuell erzielbaren Mietpreisen in Ballungsräumen zurück.

Wer die Wohnung zu spät räume, müsse Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete zahlen. So habe es der Gesetzgeber gewollt, um Druck auf die Mieter auszuüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben. Deshalb sei der Anspruch des Vermieters auch nicht davon abhängig, ob er die Mietsache tatsächlich wieder vermieten oder — wie hier — selbst nutzen wollte.

Unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel

Die Pflicht zu renovieren darf nicht uneingeschränkt auf die Mieter abgewälzt werden

2001 hatte ein Berliner seine Wohnung gemietet. 2015 wurde das Mietverhältnis durch eine Eigenbedarfskündigung der Vermieterin zu Gunsten ihres Sohnes beendet. Ohne vor dem Auszug zu renovieren, gab der Mieter die Wohnung zurück. Die Vermieterin pochte auf die Regelung im Mietvertrag ("Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter") und forderte rund 3.700 Euro Schadenersatz für Renovierungskosten.

Ihre Zahlungsklage gegen den ehemaligen Mieter scheiterte beim Amtsgericht Wedding ebenso wie beim Landgericht Berlin (67 S 7/17). Der Mann habe nicht renovieren müssen, denn die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, urteilte das Landgericht.

Daher komme es hier auch nicht darauf an, ob der Ex-Mieter die Wohnung 2001 tatsächlich in renoviertem Zustand übernommen habe, wie die Vermieterin behaupte. Der Mieter habe das bestritten, nach den Ermittlungen des Amtsgerichts zu Recht. Letztlich könne das aber offen bleiben.

Generell müssten Vermieter die Mietsache instand halten. Diese Pflicht dürften sie nicht per Mietvertrag uneingeschränkt auf die Mieter abwälzen. Das benachteilige die Mieter unangemessen — es sei denn, Vermieter gewährten für den damit verbundenen Aufwand einen finanziellen Ausgleich. Dieser Ausgleich müsse im Vertrag klar und deutlich geregelt sein, was hier aber nicht der Fall sei.

Im Lauf der Zeit träten in bewohnten Räumen unvermeidlich Gebrauchsspuren und optische Mängel auf. Der Aufwand für laufende Schönheitsreparaturen sei bei einem langjährigen Mietverhältnis beträchtlich. Ließe man solche Mietvertragsklauseln gelten, würde dies das Recht der Mieter aushebeln, während der Mietzeit wegen Mängeln der Mietsache die Miete zu mindern. Denn für die Instandhaltung wäre dann ausschließlich der Mieter zuständig.

Mieterin will keinen neuen Herd

Ersetzt die Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen Herd mit Cerankochfeld, erhöht das den Wohnwert

In der Küche einer Berliner Altbauwohnung stand ein alter Elektroherd mit Kochplatten und Backofen. Die Vermieterin wollte ihn durch einen modernen Herd mit Backofen und Cerankochfeld ersetzen. Das kündigte sie ihrer Mieterin in zwei Schreiben an und versprach zugleich, sie werde deswegen nicht die Miete heraufsetzen.

Vielleicht war ja die Mieterin so an den alten Plattenherd gewöhnt, dass sie mit keinem anderen Herd kochen mochte. Oder sie misstraute dem Versprechen der Vermieterin, dass die Modernisierungsmaßnahme keine höhere Miete nach sich ziehen würde. Jedenfalls lehnte die Mieterin das gute Angebot ab.

Daraufhin klagte die Hauseigentümerin auf Duldung — zu Recht, wie das Amtsgericht Neukölln entschied (10 C 391/16). Sie habe die Maßnahme rechtzeitig angekündigt und die Arbeiten beeinträchtigten die Mieterin nur wenig. Es solle ja kein Umbau stattfinden, es werde nur an gleicher Stelle ein neuer Herd installiert.

Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen dulden, die den Wohnwert der Mietsache erhöhten. Und das treffe hier zu: Laut Berliner Mietspiegel 2015 steigere ein Herd mit Cerankochfeld — verglichen mit einem Plattenherd — den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig. So ein Herd verbrauche weniger Strom, beim Kochen sei damit die Hitze besser zu regulieren, die Kochfelder seien leichter zu reinigen.

Da die Maßnahme den Wohnwert erhöhe, habe die Vermieterin daran ein berechtigtes Interesse. Natürlich sei dadurch die Wohnung in Zukunft auch besser und teurer zu vermieten. Dennoch sei nicht nachvollziehbar, warum sich die Mieterin hartnäckig sträube und dies damit begründe, nach der Installation des neuen Herds drohe eine Mieterhöhung. Schließlich habe die Hauseigentümerin darauf ja ausdrücklich verzichtet.

Heißwasserautomat übergelaufen

Mieter haftet für Schäden am Haus nur, wenn er sie grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht

In einem Duisburger Mietshaus kam es zu einem Wasserschaden im dritten Stock, der zweifelsfrei vom Heißwasserautomaten (bzw. "Kochendwassergerät") der Dachgeschosswohnung im vierten Stock ausging. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend vom Mieter der Dachgeschosswohnung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 164/15).

Für Schäden an der Mietsache oder am Gebäude müssten Mieter nur geradestehen, wenn sie diese entweder vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten, erklärte das OLG. So ein Vorwurf wäre hier allenfalls dann gerechtfertigt, wenn beim Einzug des Mieters ein Überlaufventil am Heißwasserautomaten vorhanden gewesen wäre. Hätte er dieses Sicherheitsventil verloren oder verschlampt, den Verlust weder ersetzt, noch dem Vermieter angezeigt — dann könnte man ihm grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Das sei aber nicht bewiesen. Die Versicherung kritisiere, dass der Mieter das Fehlen des Ventils "schuldhaft" nicht gemeldet habe. Das würde allerdings voraussetzen, dass er überhaupt wusste, dass so ein Ventil zu dem Gerät gehört. Es gebe viele unterschiedliche Heißwasserautomaten verschiedener Hersteller. Man könne nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sich jeder Mieter damit auskenne und bemerke, wenn Teile davon fehlten.

Sehr wahrscheinlich habe der Mieter das — infolge von Verkalkung — sehr schwergängige Zulaufventil des Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht. Trotzdem könne der Nutzer, eben wegen der Verkalkung, den Eindruck bekommen, das Ventil ganz geschlossen zu haben. So ein Irrtum begründe kein Verschulden, das über eine leichte Fahrlässigkeit hinausginge. Die Versicherung könne ihren Anspruch nicht durchsetzen, weil die konkrete Schadensursache letztlich unklar geblieben sei.

Küchenbrand durch Mikrowelle

Vermieter und Mieterin streiten um die Rückzahlung der Kaution

Das Mikrowellengerät einer Bremer Mieterin entzündete sich und löste einen Brand in der Küche aus, der die Mietwohnung bis auf weiteres unbewohnbar machte. Ausziehen musste die Frau also ohnehin. Sofort kündigte sie das Mietverhältnis und verlangte vom Vermieter die 400 Euro Kaution zurück. Die stehe ihr zu, fand die Mieterin. Sie sei für das Feuer nicht verantwortlich, denn das Gerät habe immer einwandfrei funktioniert.

Das bestritt der Vermieter: Die Mieterin müsse eine nicht betriebssichere Mikrowelle benutzt und so den Brand verursacht haben. Die Gebäudeversicherung habe den Brandschaden bis auf einen Selbstbehalt von 1.000 Euro reguliert. Diesen Betrag verrechne er mit der Kaution und mit der Miete, die ihm die Mieterin noch schulde. Dazu sei der Vermieter nicht berechtigt, entschied jedoch das Amtsgericht Bremen (17 C 68/15). Das Gericht stützte sein Urteil auf das Gutachten eines Brandsachverständigen.

Er habe in der verbrannten Mikrowelle keine Reste gefunden, die dafür sprächen, dass die Mieterin Geschirr oder Metallteile zu lange erhitzt habe, so der Experte. Und bei einem Küchenbrand dieses Ausmaßes könne es nicht so heiß geworden sein, dass Geschirr rückstandslos verbrannt wäre.

Die Mikrowelle sei zwar nicht mehr neu gewesen, habe aber offenbar bis zum Brand gut funktioniert. Der Brand sei wohl in der "Schaltereinheit" entstanden. Durch einen Isolations-, Klemm- oder Kontaktfehler könne sich ein Elektrogerät auch entzünden, wenn es nicht in Betrieb sei. Solche Schwachstellen könnte nicht einmal ein Elektriker von außen erkennen.

Da der Brand nicht auf ihr Konto gehe, habe die Mieterin kündigen dürfen, erklärte das Amtsgericht. Anders als der Vermieter meine, habe die Frau auch nicht dadurch gegen ihre Pflicht verstoßen, die Mietsache pfleglich zu behandeln, dass der Netzstecker bei ausgeschaltetem Gerät eingesteckt war. Das sei keineswegs fahrlässig. Von Mietern zu verlangen, Elektrogeräte nur an den Strom anzuschließen, solange sie benutzt werden, wäre lebensfremd.

Graffiti am Mietshaus

Kurzartikel

Zu den Betriebskosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen können, zählen nur die Kosten durch ordnungsgemäße Benutzung des Mietshauses, nicht aber Kosten, die durch rechtswidriges Verhalten entstehen. Muss ein Vermieter Graffiti von der Hausfassade entfernen lassen, sind diese Gebäudereinigungskosten daher nicht umlagefähig.

Satellit statt Kabel?

Vermieterin darf die vereinbarte Art des Rundfunk- und Fernsehempfangs nicht eigenmächtig ändern

Laut Mietvertrag verfügte die Wohnung des Ehepaares V über einen Kabelanschluss für Radio und Fernsehen. Die Mieter hatten sich mit passenden Geräten (TV-Gerät, Receiver, Radio) ausgestattet. Doch da hatten sie die Rechnung ohne ihre Vermieterin gemacht. Eines Tages kündigte sie ohne Vorankündigung den Vertrag mit dem Kabelanbieter und ließ eine Satellitenanlage installieren.

Damit war das Ehepaar V nicht einverstanden und verlangte, den Kabelanschluss wieder herzustellen. Während das Amtsgericht die Klage abwies, waren die Mieter beim Landgericht Kempten erfolgreich (52 S 2137/15). Es sei vertraglich vereinbart, betonte das Landgericht, dass die Mieter Rundfunk und Fernsehen über ein Breitbandkabelnetz empfangen könnten und den Empfang mit den Nebenkosten bezahlen sollten.

Wenn eine Wohnung mit einer bestimmten Art des Empfangs vermietet werde, müsse die Vermieterin dessen Fortbestand gewährleisten. Sie dürfe nicht einseitig die Empfangsart ändern, eine Satellitenanlage installieren und die Mieter vor vollendete Tatsachen stellen. Das Kabelnetz sei nach wie vor vorhanden: Die Vermieterin könne das gekündigte Vertragsverhältnis mit dem Kabelanbieter durchaus wiederbeleben.

Selbst wenn ihr Argument zuträfe, dass das Kabelnetz veraltet sei und die Satellitenanlage demgegenüber den Wohnwert verbessere: Eine Modernisierungsmaßnahme müssten Vermieter vorher ankündigen. Nur dann seien die Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu akzeptieren — angesichts des Hauruck-Verfahrens der Hauseigentümerin seien sie das nicht.

Die Vermieterin müsse in der Mietwohnung des Ehepaares V den Breitbandkabelanschluss wieder in Betrieb setzen, damit dort wieder ein "splitterfähiges Kabelsignal" für Radio und Fernsehen ankomme.

Berliner "Zweckentfremdungsverbot"

Nur Zweitwohnungen dürfen zeitweise als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden!

Einem Ehepaar gehört in Berlin ein Haus mit vier Wohnungen. Eine Wohnung bewohnen die Eigentümer selbst, zwei sind dauerhaft vermietet. Die vierte Wohnung, ca. 72 qm groß, vermieteten die Eigentümer seit einigen Jahren möbliert an Feriengäste. Das Land Berlin hat diese Praxis 2016 verboten: "Zweckentfremdungsverbot-Gesetz" heißt das juristische Wortungetüm.

Dagegen wehrten sich die Eheleute und beantragten eine Ausnahmegenehmigung: Zweitwohnungen sind nämlich vom Verbot ausgenommen. Also treffe das Verbot für sie nicht zu, argumentierten die Eigentümer, denn die vierte Wohnung im Haus sei eigentlich eine Zweitwohnung. Wenn ihr Sohn zu Besuch komme, nutze er diese Wohnung und auch Freunde übernachteten dort gelegentlich.

Der Antrag scheiterte beim Bezirksamt und auch eine Klage der Hauseigentümer blieb beim Verwaltungsgericht Berlin erfolglos (6 K 112.16). Das Verbot sei gut begründet, so das Gericht, da in ganz Berlin ausreichender Wohnraum zu angemessenen Bedingungen fehle. Diesem angespannten Markt mit viel Nachfrage und wenig Angebot solle nicht zusätzlich Wohnraum durch das lukrative, kurzfristige Vermieten an Touristen verloren gehen.

Die Bedingungen für eine Ausnahmegenehmigung lägen hier nicht vor. Wenn gelegentlich Freunde oder Verwandte in einer Wohnung übernachteten, stelle das keine "Nutzung als Zweitwohnung" dar. Nur wenn Eigentümer die fraglichen Räume selbst regelmäßig nutzten, sei das eine Zweitwohnung, die vorübergehend zu Ferienzwecken an Touristen vermietet werden dürfe. Denn wenn so eine Wohnung während der Abwesenheit der Eigentümer kurzfristig an Feriengäste vermietet werde, gehe kein Wohnraum verloren.

Defekte Telefonleitung

Ist in einer Mietwohnung Telefon bzw. Internet nicht verfügbar, stellt das einen Mangel dar

Die Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Essen verklagte ihre Vermieterin: Sie wollte die Hauseigentümerin verpflichten, die defekte Telefonleitung reparieren zu lassen. Damit erreichte die Mieterin beim Landgericht Essen jedoch nur einen Teilerfolg (10 S 43/16).

Wenn die Telefonleitung defekt sei, sei das als Mangel der Mietsache anzusehen, erklärte das Landgericht. Dieser Mangel rechtfertige eine Minderung der Miete um zehn Prozent. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhalte selbstverständlich auch die Möglichkeit, über das Festnetz zu telefonieren und das Internet zu nutzen. Das sei heutzutage essenziell. Die Mieterin müsse sich nicht auf ein Handy oder andere Alternativen verweisen lassen.

Allerdings sei die Vermieterin nicht verpflichtet, die Leitung reparieren zu lassen. Dafür sei das Telekommunikationsunternehmen zuständig, mit dem für das Mietshaus ein entsprechender Vertrag existiere. Die Hauseigentümerin müsse diesem Unternehmen nur den Zugang zur Leitung ermöglichen und den erforderlichen Arbeiten zustimmen bzw. diese dulden.

Ahorn in der Loggia

Auf einem Balkon oder einer Loggia Bäume zu pflanzen, ist kein "üblicher Mietgebrauch"

Zur Zwei-Zimmer-Wohnung im dritten Stock eines Mietshauses gehörte eine Loggia (das ist eine Art Balkon, der aber nicht außen an die Fassade angesetzt ist, sondern zurückgesetzt, innerhalb des Gebäudegrundrisses liegt). Hier hatte der Mieter einen Bergahorn aufgestellt, zuerst in einem großen Holzkasten. Der Kasten verrottete mit der Zeit und der Baum wuchs. Mittlerweile steht der Baum direkt in der Erde auf dem Loggia-Boden, mit Ketten an der Hauswand gesichert.

Als der Ahorn schließlich sogar über das Hausdach hinauswuchs, forderte die Vermieterin den Mieter auf, den Baum zu entfernen. Der hing an seinem Baum, weigerte sich und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Beim Landgericht München 1 zog der Mieter jedoch den Kürzeren (31 S 12371/16).

Ein Balkon bzw. eine Loggia sei kein Garten, wo es üblich sei, Bäume anzupflanzen und der dafür auch tauge, so das Gericht. So große Pflanzen seien hier fehl am Platz. Das gelte für Bäume im Allgemeinen, aber besonders für den "Tiefwurzler" Bergahorn. Dieser Baum könne 40 Meter hoch wachsen und einen Umfang von zwei Metern erreichen. Schon jetzt rage die ungleichmäßige Krone des Baumes über das Dach des Gebäudes hinaus.

Das komme praktisch einer baulichen Veränderung des Mietshauses gleich, die Loggia sei von außen kaum noch zu erkennen. Der Begrünungseffekt, den der Mieter für seinen Baum anführe, verändere das Erscheinungsbild der Fassade nicht zu ihrem Vorteil, sondern erzeuge einen eher ungepflegten Eindruck. Das beeinträchtige das Eigentumsrecht der Vermieterin, die ein berechtigtes Interesse daran habe, das ansonsten sehr gepflegte Erscheinungsbild ihres Hauses zu bewahren.

Taubenfüttern stört Hausfrieden

Kurzartikel

Füttert ein Mieter mehrmals am Tag vom Fenster seiner Wohnung aus Tauben und lockt so immer mehr Vögel an, kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden, wenn der Mann trotz mehrerer Abmahnungen das Füttern nicht einstellt. Da sich einige Mitbewohner und zudem Nachbarn eindringlich über Lärm und Taubenkot beklagten, rechtfertigt diese Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung.

Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.