Wohnen und Miete

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Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt

Bleibt ein gekündigter Mieter in der Wohnung, kann der Vermieter mehr Geld verlangen

1993 hatte ein Ehepaar in München ein kleines Einfamilienhaus mit 105 qm Wohnfläche gemietet. Zum 30.10.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, es folgte ein 15 Monate dauerndes juristisches Tauziehen. Erst im April 2013 räumte das Ehepaar die Mietsache, bis dahin zahlte es weiterhin monatlich 944 Euro Miete (kalt).

Damit war der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt. Der Vermieter verlangte nun 7.300 Euro Nachzahlung: Da die Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen seien, stehe ihm für die Zeit zwischen Kündigung und Auszug mehr Geld zu als die vereinbarte Miete von 944 Euro. Er habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die er für ein vergleichbares Objekt bei einer Neuvermietung hätte erzielen können.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht (VIII ZR 17/16). Räumten Mieter trotz einer wirksamen Kündigung Haus oder Wohnung nicht, enthielten sie dem Vermieter die Mietsache vor und hinderten ihn daran, eine höhere Miete zu erzielen. Es widerspräche einer "gerechten Risikoverteilung", wenn sich der Vermieter unter diesen Umständen während der überzogenen Mietzeit mit einer geringeren als der aktuellen Marktmiete begnügen müsste.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung sei die Steigerung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht durch den Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Diese werde nämlich auf Basis der Preise der vergangenen vier Jahre gebildet und bleibe damit naturgemäß hinter den aktuell erzielbaren Mietpreisen in Ballungsräumen zurück.

Wer die Wohnung zu spät räume, müsse Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete zahlen. So habe es der Gesetzgeber gewollt, um Druck auf die Mieter auszuüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben. Deshalb sei der Anspruch des Vermieters auch nicht davon abhängig, ob er die Mietsache tatsächlich wieder vermieten oder — wie hier — selbst nutzen wollte.

Heißwasserautomat übergelaufen

Mieter haftet für Schäden am Haus nur, wenn er sie grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht

In einem Duisburger Mietshaus kam es zu einem Wasserschaden im dritten Stock, der zweifelsfrei vom Heißwasserautomaten (bzw. "Kochendwassergerät") der Dachgeschosswohnung im vierten Stock ausging. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend vom Mieter der Dachgeschosswohnung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 164/15).

Für Schäden an der Mietsache oder am Gebäude müssten Mieter nur geradestehen, wenn sie diese entweder vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten, erklärte das OLG. So ein Vorwurf wäre hier allenfalls dann gerechtfertigt, wenn beim Einzug des Mieters ein Überlaufventil am Heißwasserautomaten vorhanden gewesen wäre. Hätte er dieses Sicherheitsventil verloren oder verschlampt, den Verlust weder ersetzt, noch dem Vermieter angezeigt — dann könnte man ihm grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Das sei aber nicht bewiesen. Die Versicherung kritisiere, dass der Mieter das Fehlen des Ventils "schuldhaft" nicht gemeldet habe. Das würde allerdings voraussetzen, dass er überhaupt wusste, dass so ein Ventil zu dem Gerät gehört. Es gebe viele unterschiedliche Heißwasserautomaten verschiedener Hersteller. Man könne nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sich jeder Mieter damit auskenne und bemerke, wenn Teile davon fehlten.

Sehr wahrscheinlich habe der Mieter das — infolge von Verkalkung — sehr schwergängige Zulaufventil des Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht. Trotzdem könne der Nutzer, eben wegen der Verkalkung, den Eindruck bekommen, das Ventil ganz geschlossen zu haben. So ein Irrtum begründe kein Verschulden, das über eine leichte Fahrlässigkeit hinausginge. Die Versicherung könne ihren Anspruch nicht durchsetzen, weil die konkrete Schadensursache letztlich unklar geblieben sei.

Küchenbrand durch Mikrowelle

Vermieter und Mieterin streiten um die Rückzahlung der Kaution

Das Mikrowellengerät einer Bremer Mieterin entzündete sich und löste einen Brand in der Küche aus, der die Mietwohnung bis auf weiteres unbewohnbar machte. Ausziehen musste die Frau also ohnehin. Sofort kündigte sie das Mietverhältnis und verlangte vom Vermieter die 400 Euro Kaution zurück. Die stehe ihr zu, fand die Mieterin. Sie sei für das Feuer nicht verantwortlich, denn das Gerät habe immer einwandfrei funktioniert.

Das bestritt der Vermieter: Die Mieterin müsse eine nicht betriebssichere Mikrowelle benutzt und so den Brand verursacht haben. Die Gebäudeversicherung habe den Brandschaden bis auf einen Selbstbehalt von 1.000 Euro reguliert. Diesen Betrag verrechne er mit der Kaution und mit der Miete, die ihm die Mieterin noch schulde. Dazu sei der Vermieter nicht berechtigt, entschied jedoch das Amtsgericht Bremen (17 C 68/15). Das Gericht stützte sein Urteil auf das Gutachten eines Brandsachverständigen.

Er habe in der verbrannten Mikrowelle keine Reste gefunden, die dafür sprächen, dass die Mieterin Geschirr oder Metallteile zu lange erhitzt habe, so der Experte. Und bei einem Küchenbrand dieses Ausmaßes könne es nicht so heiß geworden sein, dass Geschirr rückstandslos verbrannt wäre.

Die Mikrowelle sei zwar nicht mehr neu gewesen, habe aber offenbar bis zum Brand gut funktioniert. Der Brand sei wohl in der "Schaltereinheit" entstanden. Durch einen Isolations-, Klemm- oder Kontaktfehler könne sich ein Elektrogerät auch entzünden, wenn es nicht in Betrieb sei. Solche Schwachstellen könnte nicht einmal ein Elektriker von außen erkennen.

Da der Brand nicht auf ihr Konto gehe, habe die Mieterin kündigen dürfen, erklärte das Amtsgericht. Anders als der Vermieter meine, habe die Frau auch nicht dadurch gegen ihre Pflicht verstoßen, die Mietsache pfleglich zu behandeln, dass der Netzstecker bei ausgeschaltetem Gerät eingesteckt war. Das sei keineswegs fahrlässig. Von Mietern zu verlangen, Elektrogeräte nur an den Strom anzuschließen, solange sie benutzt werden, wäre lebensfremd.

Satellit statt Kabel?

Vermieterin darf die vereinbarte Art des Rundfunk- und Fernsehempfangs nicht eigenmächtig ändern

Laut Mietvertrag verfügte die Wohnung des Ehepaares V über einen Kabelanschluss für Radio und Fernsehen. Die Mieter hatten sich mit passenden Geräten (TV-Gerät, Receiver, Radio) ausgestattet. Doch da hatten sie die Rechnung ohne ihre Vermieterin gemacht. Eines Tages kündigte sie ohne Vorankündigung den Vertrag mit dem Kabelanbieter und ließ eine Satellitenanlage installieren.

Damit war das Ehepaar V nicht einverstanden und verlangte, den Kabelanschluss wieder herzustellen. Während das Amtsgericht die Klage abwies, waren die Mieter beim Landgericht Kempten erfolgreich (52 S 2137/15). Es sei vertraglich vereinbart, betonte das Landgericht, dass die Mieter Rundfunk und Fernsehen über ein Breitbandkabelnetz empfangen könnten und den Empfang mit den Nebenkosten bezahlen sollten.

Wenn eine Wohnung mit einer bestimmten Art des Empfangs vermietet werde, müsse die Vermieterin dessen Fortbestand gewährleisten. Sie dürfe nicht einseitig die Empfangsart ändern, eine Satellitenanlage installieren und die Mieter vor vollendete Tatsachen stellen. Das Kabelnetz sei nach wie vor vorhanden: Die Vermieterin könne das gekündigte Vertragsverhältnis mit dem Kabelanbieter durchaus wiederbeleben.

Selbst wenn ihr Argument zuträfe, dass das Kabelnetz veraltet sei und die Satellitenanlage demgegenüber den Wohnwert verbessere: Eine Modernisierungsmaßnahme müssten Vermieter vorher ankündigen. Nur dann seien die Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu akzeptieren — angesichts des Hauruck-Verfahrens der Hauseigentümerin seien sie das nicht.

Die Vermieterin müsse in der Mietwohnung des Ehepaares V den Breitbandkabelanschluss wieder in Betrieb setzen, damit dort wieder ein "splitterfähiges Kabelsignal" für Radio und Fernsehen ankomme.

Berliner "Zweckentfremdungsverbot"

Nur Zweitwohnungen dürfen zeitweise als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden!

Einem Ehepaar gehört in Berlin ein Haus mit vier Wohnungen. Eine Wohnung bewohnen die Eigentümer selbst, zwei sind dauerhaft vermietet. Die vierte Wohnung, ca. 72 qm groß, vermieteten die Eigentümer seit einigen Jahren möbliert an Feriengäste. Das Land Berlin hat diese Praxis 2016 verboten: "Zweckentfremdungsverbot-Gesetz" heißt das juristische Wortungetüm.

Dagegen wehrten sich die Eheleute und beantragten eine Ausnahmegenehmigung: Zweitwohnungen sind nämlich vom Verbot ausgenommen. Also treffe das Verbot für sie nicht zu, argumentierten die Eigentümer, denn die vierte Wohnung im Haus sei eigentlich eine Zweitwohnung. Wenn ihr Sohn zu Besuch komme, nutze er diese Wohnung und auch Freunde übernachteten dort gelegentlich.

Der Antrag scheiterte beim Bezirksamt und auch eine Klage der Hauseigentümer blieb beim Verwaltungsgericht Berlin erfolglos (6 K 112.16). Das Verbot sei gut begründet, so das Gericht, da in ganz Berlin ausreichender Wohnraum zu angemessenen Bedingungen fehle. Diesem angespannten Markt mit viel Nachfrage und wenig Angebot solle nicht zusätzlich Wohnraum durch das lukrative, kurzfristige Vermieten an Touristen verloren gehen.

Die Bedingungen für eine Ausnahmegenehmigung lägen hier nicht vor. Wenn gelegentlich Freunde oder Verwandte in einer Wohnung übernachteten, stelle das keine "Nutzung als Zweitwohnung" dar. Nur wenn Eigentümer die fraglichen Räume selbst regelmäßig nutzten, sei das eine Zweitwohnung, die vorübergehend zu Ferienzwecken an Touristen vermietet werden dürfe. Denn wenn so eine Wohnung während der Abwesenheit der Eigentümer kurzfristig an Feriengäste vermietet werde, gehe kein Wohnraum verloren.

Defekte Telefonleitung

Ist in einer Mietwohnung Telefon bzw. Internet nicht verfügbar, stellt das einen Mangel dar

Die Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Essen verklagte ihre Vermieterin: Sie wollte die Hauseigentümerin verpflichten, die defekte Telefonleitung reparieren zu lassen. Damit erreichte die Mieterin beim Landgericht Essen jedoch nur einen Teilerfolg (10 S 43/16).

Wenn die Telefonleitung defekt sei, sei das als Mangel der Mietsache anzusehen, erklärte das Landgericht. Dieser Mangel rechtfertige eine Minderung der Miete um zehn Prozent. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhalte selbstverständlich auch die Möglichkeit, über das Festnetz zu telefonieren und das Internet zu nutzen. Das sei heutzutage essenziell. Die Mieterin müsse sich nicht auf ein Handy oder andere Alternativen verweisen lassen.

Allerdings sei die Vermieterin nicht verpflichtet, die Leitung reparieren zu lassen. Dafür sei das Telekommunikationsunternehmen zuständig, mit dem für das Mietshaus ein entsprechender Vertrag existiere. Die Hauseigentümerin müsse diesem Unternehmen nur den Zugang zur Leitung ermöglichen und den erforderlichen Arbeiten zustimmen bzw. diese dulden.

Ahorn in der Loggia

Auf einem Balkon oder einer Loggia Bäume zu pflanzen, ist kein "üblicher Mietgebrauch"

Zur Zwei-Zimmer-Wohnung im dritten Stock eines Mietshauses gehörte eine Loggia (das ist eine Art Balkon, der aber nicht außen an die Fassade angesetzt ist, sondern zurückgesetzt, innerhalb des Gebäudegrundrisses liegt). Hier hatte der Mieter einen Bergahorn aufgestellt, zuerst in einem großen Holzkasten. Der Kasten verrottete mit der Zeit und der Baum wuchs. Mittlerweile steht der Baum direkt in der Erde auf dem Loggia-Boden, mit Ketten an der Hauswand gesichert.

Als der Ahorn schließlich sogar über das Hausdach hinauswuchs, forderte die Vermieterin den Mieter auf, den Baum zu entfernen. Der hing an seinem Baum, weigerte sich und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Beim Landgericht München 1 zog der Mieter jedoch den Kürzeren (31 S 12371/16).

Ein Balkon bzw. eine Loggia sei kein Garten, wo es üblich sei, Bäume anzupflanzen und der dafür auch tauge, so das Gericht. So große Pflanzen seien hier fehl am Platz. Das gelte für Bäume im Allgemeinen, aber besonders für den "Tiefwurzler" Bergahorn. Dieser Baum könne 40 Meter hoch wachsen und einen Umfang von zwei Metern erreichen. Schon jetzt rage die ungleichmäßige Krone des Baumes über das Dach des Gebäudes hinaus.

Das komme praktisch einer baulichen Veränderung des Mietshauses gleich, die Loggia sei von außen kaum noch zu erkennen. Der Begrünungseffekt, den der Mieter für seinen Baum anführe, verändere das Erscheinungsbild der Fassade nicht zu ihrem Vorteil, sondern erzeuge einen eher ungepflegten Eindruck. Das beeinträchtige das Eigentumsrecht der Vermieterin, die ein berechtigtes Interesse daran habe, das ansonsten sehr gepflegte Erscheinungsbild ihres Hauses zu bewahren.

Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.

Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

Der Tochter die Mietwohnung überlassen

Ist es ein Kündigungsgrund, wenn eine Wohnung von der Tochter des Mieters überwiegend allein bewohnt wird?

1982 hatte ein türkischstämmiger Familienvater in München eine Wohnung gemietet, die er mit Frau und Tochter bezog. Die Tochter war damals noch ein Kind. Mittlerweile ist der Mieter in Rente und verbringt mit seiner Frau den größten Teil des Jahres in der Türkei. Im Winter hält sich das Ehepaar regelmäßig drei Monate in der Münchner Wohnung auf, ansonsten wohnt die erwachsene Tochter allein in der Wohnung.

Das passte dem Vermieter nicht. Er mahnte den Mieter erst wegen "unberechtigter Gebrauchsüberlassung" ab und kündigte danach das Mietverhältnis. Doch der Mieter weigerte sich auszuziehen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Das Amtsgericht München wies die Räumungsklage des Vermieters ab (424 C 10003/15).

Die Kündigung sei unwirksam, stellte das Gericht fest, denn Mieter hätten das Recht, nahe Verwandte wie Kinder in ihre Wohnung aufzunehmen. Das gelte jedenfalls dann, wenn sie die Wohnung auch selbst noch nutzten. Das treffe hier zu. Denn das Ehepaar verbringe jedes Jahr den Winter in München.

Von einer "unbefugten Gebrauchsüberlassung" — die eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigte — könnte nur die Rede sein, wenn die Tochter die Wohnung ganz allein nutzen würde. Das träfe nur unter folgenden Voraussetzungen zu: wenn der Mieter fast alle seine Sachen mitgenommen hätte, nur noch sporadisch zu Besuch käme und sich um nichts mehr kümmern würde. Wer jährlich etwa ein Vierteljahr dort wohne, sei aber kein "seltener Besucher".

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Hotel im Berliner Hinterhof

Mieterin darf wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung die Miete um 20 Prozent kürzen

Noch vor der Wende, 1984, mietete eine Frau eine Altbauwohnung am Prenzlauer Berg. Das Viertel lag damals im Ostteil der Stadt. Heute lebt sie immer noch dort und hat ein Problem: Die Hauseigentümerin hat nämlich vor ein paar Jahren die Räume rund um den zweiten Hinterhof an einen Hotelbetrieb vermietet: 60 Zimmer, Apartments und Ferienwohnungen.

Touristen finden Berlin spannend und das Viertel am Prenzlauer Berg besonders. In besagtem Hinterhof war der Rummel entsprechend groß: Die Mieterin konnte nachts nicht mehr ruhig schlafen. 2010 teilte sie der Vermieterin erstmals mit, sie werde die Miete mindern, wenn die Störungen anhielten.

Auf die Kürzung der Miete folgte ein Prozess, den die Mieterin gewann. Die Mietzahlung um 20 Prozent zu mindern, sei wegen des erheblichen Lärms angemessen, fand das Landgericht Berlin: Er gehe weit über die üblichen, für eine Großstadt typischen Störungen hinaus (67 S 162/16).

In Metropolen mit weltweiter touristischer Anziehungskraft wie Berlin sei die Gästefluktuation in Hotels ziemlich hoch, stellte das Landgericht fest. Lägen Hotels zudem, wie hier, günstig in der City und nahe an attraktiven Restaurants bzw. Nachtlokalen, herrsche fast rund um die Uhr Betrieb. Teilweise im Minutentakt durchquerten die — durchschnittlich 60 bis 70 — Hotelgäste den gepflasterten Hinterhof.

Das wäre auch dann ein gravierender Mangel der Mietsache, wenn die Störungen ohne Zutun der Hauseigentümerin eingetreten wären. Im konkreten Fall sei es aber die Vermieterin selbst, die die Lärmbelästigung möglich gemacht habe, indem sie an den Hotelbetrieb vermietete. Gegen die Mietminderung könne die Hauseigentümerin auch nicht einwenden, die Mieterin habe mit so einer Entwicklung in der Berliner City rechnen müssen.

Mitte der 1980er Jahre habe niemand — insbesondere vor dem Hintergrund der seinerzeit im Stadtteil Prenzlauer Berg geltenden sozialistischen Gesellschaftsordnung — die weitere Entwicklung des Stadtteils vorhersehen können, die mittlerweile zu privatwirtschaftlicher Nutzung von Gebäuden führte. Ebenso wenig die für einen geschlossenen Wohnkomplex atypische Einrichtung eines im Hinterhof gelegenen Hotelbetriebs.

Teurer Fernsehen

Vermieter berechnet für die SAT-Anlage im Mietshaus eine überhöhte Nutzungsgebühr

Laut Mietvertrag konnte der Eigentümer eines Mietshauses die Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne - einer Satellitenanlage - auf die Mieter abwälzen. Doch ein Mieter legte sich quer, als er für die Nutzung der SAT-Anlage im Jahr 2012 120 Euro zahlen sollte. Er weigerte sich, diesen Posten der Nebenkostenabrechnung zu begleichen.

Nutzen und Kosten ständen hier in keinem vernünftigen Verhältnis mehr, erklärte der Mieter: Schon für 500 bis 1.000 Euro könne man in Elektronikmärkten eine SAT-Anlage kaufen. Da erscheine es doch weit übertrieben, den Mietern für sechs Monate ein Nutzungsentgelt von insgesamt 780 Euro abzuknöpfen. So sah es auch das Amtsgericht Steinfurt, das die Klage des Vermieters auf 120 Euro Nutzungsentgelt abwies (21 C 1299/15).

Wenn Vermieter Nebenkosten auf die Mieter umlegten, müssten sie dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Der verklagte Mieter habe konkrete Anhaltspunkte dafür dargelegt, dass sich der Hauseigentümer nicht daran gehalten und die Nutzungsgebühr für die SAT-Anlage viel zu hoch angesetzt habe. Diese Behauptung habe der Vermieter nicht widerlegt: Er habe nichts vorgetragen, was die veranschlagten Betriebskosten für die SAT-Anlage auch nur annähernd hätte erklären können.

Mieter-Vorkaufsrecht

Eigentümer erhöht den Kaufpreis für seine Wohnung, nur um der Mieterin das Vorkaufsrecht zu "verleiden"

Seit 1972 lebte eine Frau zur Miete in einer Wohnung, die vor einigen Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war. 2010 schrieb ihr der Vermieter, er wolle verkaufen und habe eine Maklerin beauftragt. Im Sommer 2012 schloss der Wohnungseigentümer mit einem Ehepaar R einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und vereinbarte einen Kaufpreis von 225.000 Euro. Danach forderte der Notar die Mieterin auf, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Sie werde es stattdessen wahrnehmen, teilte die Mieterin mit, die Finanzierung des Kaufs sei gesichert. Daraufhin traf sich der Verkäufer erneut mit dem Ehepaar R beim Notar. In einer "Nachtragsurkunde" erhöhte er den Kaufpreis auf 245.000 Euro und fügte eine Maklerklausel hinzu: Der Maklerin stehe eine Provision von 17.493 Euro zu, wörtlich hieß es: "Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin".

Davon ließ sich die Mieterin jedoch nicht abschrecken: Sie kaufte die Wohnung und verlangte anschließend 20.000 Euro vom Verkäufer zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Düsseldorf entschied (5 O 124/15). Wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübe, schließe sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen ab, die der Vertrag zwischen dem Verkäufer und den "Erstkäufern" R enthalte. Sie müsse keine Mehrleistung erbringen.

Die "Nachtragsurkunde" sei ein Vertrag zu Lasten der Mieterin: Der ursprüngliche Vertrag habe keine Maklerklausel enthalten und einen um 20.000 Euro niedrigeren Kaufpreis. Die Erstkäufer R konnten kein Interesse daran haben, den günstigeren ersten Vertrag so zu ihrem Nachteil zu ändern. Das spreche dafür, dass die Vertragsparteien die Bedingungen nur änderten, um der Mieterin das Vorkaufsrecht "zu verleiden". Nicht zufällig stehe in der "Nachtragsurkunde", die Maklerprovision sei von der Käuferin zu zahlen. Diese Klausel sei ebenso unwirksam wie die Erhöhung des Kaufpreises.

P.S.:

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist § 577 im Bürgerlichen Gesetzbuch: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt also nicht beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung, sondern nur, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll oder während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Mietnebenkosten: Gartenpflege

Kurzartikel

Vermieter können Ausgaben für die Gartenpflege zwar prinzipiell auf die Mieter umlegen. Sie müssen dabei aber nicht nur das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten, sondern die Kosten auch so abrechnen, dass die Mieter nachvollziehen können, welche Arbeiten wann durchgeführt wurden. Das ist nicht der Fall, wenn eine Vermieterin die Kosten pauschal abrechnet, und das auch in den Wintermonaten, wenn keine Gartenarbeiten stattfinden. Können die Mieter der Nebenkostenabrechnung nicht entnehmen, welche Leistungen den auf sie umgelegten Kosten gegenüberstehen, können sie auch nicht beurteilen, ob die Kosten in dieser Höhe wirtschaftlich sind oder nicht.

Zentralheizung contra Infrarotheizung

Kurzartikel

Benutzt der Mieter einer Eigentumswohnung in einem Gebäude mit Zentralheizung die Heizkörper "so gut wie nicht", sondern heizt die Wohnung mit strombetriebener Infrarotheizung, muss er dennoch die auf ihn entfallenden Kosten für Heizung und Warmwasser tragen, die der Vermieter korrekt gemäß der Heizkostenverordnung für seine Wohnung ermittelt hat.

Mieter zahlt notorisch unpünktlich

Vermieter darf dem Mieter nicht sofort nach einer Abmahnung kündigen

Mit der Mietzahlung hatte es der Mieter noch nie genau genommen. Seit zwanzig Jahren wohnte er in seiner Berliner Mietwohnung und meistens hatte er die Miete zu spät überwiesen. Manchmal sogar mit einigen Wochen Verspätung. Der Vermieter hatte die unpünktlichen Zahlungen nie beanstandet, aber im Herbst 2014 reichte es ihm.

Am 27.11. schickte er dem Mieter eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens, am 5.12. die fristlose Kündigung — obwohl der Mieter am 4.12. gezahlt hatte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (65 S 239/15). Eine Abmahnung sei kein "formaler Selbstzweck", so das Landgericht, sondern eine Warnung, Sie solle dem Mieter Gelegenheit geben, das mit der Abmahnung kritisierte Verhalten zu ändern. Das sei nicht möglich, wenn die Kündigung sofort nach der Abmahnung ausgesprochen werde.

Gehe es um unpünktliche Mietzahlungen, könne die Abmahnung ihre Warnfunktion nur erfüllen, wenn zwischen dem Zugang des Abmahnschreibens und dem nächsten Zahlungstermin ein Zeitraum liege, der es dem Mieter erlaube, auf die Abmahnung mit pünktlicher Zahlung zu reagieren. Im konkreten Fall seien zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten regulären Zahlungstermin (3.12.) nur drei Werktage vergangen. Dieser Zeitraum sei unangemessen kurz.

Prinzipiell rechtfertigten fortlaufend verspätete Zahlungen ganz klar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags, betonte das Landgericht. Auch die Novembermiete habe der Mieter einen Tag zu spät überwiesen. Allerdings habe der Vermieter über viele Jahre hinweg die Unpünktlichkeit ohne Einwände hingenommen.

Das könne der Mieter durchaus so auslegen, als würde dieses Verhalten geduldet. Wenn der Mieter nun im Dezember 2014 einen Tag zu spät zahle, sei das — angesichts der Vorgeschichte — kein ausreichender Beweis dafür, dass er die Abmahnung ignorieren werde und nicht die Absicht habe, sich zu bessern.

Energieangaben in Makleranzeigen

Müssen auch Makler in Wohnungs- und Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung angeben?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer oder Vermieter in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung nennen, falls für das betreffende Gebäude ein Energieausweis vorliegt: den wesentlichen Energieträger, Baujahr, Art des Energieausweises, Endenergieverbrauch etc. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat sich jetzt vorgewagt und auch Maklern verboten, Verkaufsanzeigen bzw. Inserate für Mietwohnungen ohne solche Angaben zu veröffentlichen.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverein verklagte zwei Maklerbüros auf Unterlassung. Ein Maklerbüro aus Münster hatte in einer Zeitschrift ein Zweifamilienhaus zum Verkauf angeboten, ohne den wesentlichen Energieträger des Gebäudes zu erwähnen, obwohl für die Immobilie ein Energieverbrauchsausweis vorlag (4 U 8/16). Im Parallelverfahren ging es um eine Mietanzeige für eine 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh ohne Angaben zum Energieausweis (4 U 137/15).

Das OLG Hamm entschied beide Verfahren zu Gunsten der Verbraucherschützer. Nach dem Wortlaut der EnEV seien zwar nur Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, Kauf- oder Mietinteressenten über die wesentlichen Energiedaten zu informieren, räumte das OLG ein. Von Maklern sei in der Verordnung nicht die Rede und höchstrichterlich sei ebenfalls noch nicht geklärt, ob die Regelung auf sie anzuwenden sei.

Das könne aber offen bleiben. Denn die Immobilienanzeigen seien auch wettbewerbswidrig. Laut Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb handle unlauter, wer Verbrauchern eine wesentliche Information vorenthalte, die nötig sei, um eine "informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen" und sie auf diese Weise veranlasse, Entscheidungen zu treffen, die sie ansonsten nicht getroffen hätten.

Und so liege der Fall hier. Die Informationen, die in den zwei strittigen Anzeigen unerwähnt blieben, seien für potenzielle Immobilienkäufer und Mieter wesentlich. Angesichts der aktuellen Energiepreise seien Informationen über den Energieträger eines Hauses, das Baujahr, den Heizenergieverbrauch etc. besonders wichtig. Ohne sie könne kein Verbraucher vernünftig über einen Immobilienkauf oder über den Abschluss eines Mietvertrags entscheiden.

Spielhaus im Garten

Kurzartikel

Wenn Mieter eines Hausgrundstücks für ihre Kinder im Garten ein Spielhaus aufstellen, gehört das zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die Vermieterin muss diese Umgestaltung des Gartens dulden. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Spielhaus am Ende des Mietverhältnisses folgenlos wieder beseitigt werden kann, wozu die Mieter verpflichtet sind.

Mieterin darf Kaution nicht "abwohnen"

Für die letzten zwei Monate vor dem Auszug zahlte eine Münchnerin keine Miete mehr

2.337 Euro Miete pro Monat kostete die Vier-Zimmer-Wohnung einer Münchnerin. Sie kündigte den Mietvertrag im Sommer 2015 zum 30.11.2015 und zahlte für die Monate Oktober und November keine Miete mehr. Schließlich habe sie ja Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, meinte die Frau, die verrechne sie mit der restlichen Miete. Doch die Vermieterin klagte die zwei Monatsmieten ein.

Das Amtsgericht München gab ihr Recht: Die Mieterin müsse die rückständige Miete nachzahlen (432 C 1707/16). Dass Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellten, um sozusagen die Kaution "abzuwohnen", komme nicht in Frage. Dieses eigenmächtige Vorgehen der Mieterin würde den Sicherungszweck der Mietkaution aushebeln.

Deren Funktion bestehe darin, eventuelle Ansprüche der Vermieter wegen Schäden an der Mietsache abzusichern. Um das zu gewährleisten, seien Mieter verpflichtet, zu Beginn des Mietverhältnisses einen Geldbetrag zu hinterlegen. Vermieter müssten die Kaution erst herausgeben, wenn sie bei der Rückgabe der Mietsache den Zustand der Räume überprüft hätten und "alles ok sei".

Stellten sie Schäden bzw. Renovierungsbedarf fest, für den die Mieter einstehen müssten, könnten Vermieter die Renovierungskosten mit der Kaution verrechnen. Würde man so ein Vorgehen wie das der Münchnerin dulden, wären Vermieter gezwungen, bei jedem Schaden an der Mietsache den Ex-Mieter nachträglich auf Schadenersatz zu verklagen. Eben das solle die Mietkaution nach dem Willen des Gesetzgebers verhindern.