"Backcafé"-Inhaber findet Miethöhe sittenwidrig

Wann kann man von einem auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sprechen?

onlineurteile.de - Im "Backcafé" sollte bald der Ofen ausgehen: Seit Monaten hatte der Mieter der 130 Quadratmeter großen Räume - der in der Region noch weitere Backshops betrieb - die Miete nicht bezahlt. Als ihm deshalb fristlos gekündigt wurde, erklärte der Geschäftsmann: "49 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, das ist viel zu viel."

Beim Abschluss des Vertrags habe der Vermieter seine geschäftliche Unerfahrenheit ausgenutzt. Die Miete stehe in krassem Missverhältnis zu dem, was in dieser Gegend üblich sei; sie sei sittenwidrig überhöht. Daher dürfe ihm der Vermieter nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (XII ZR 134/06).

Von einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung könne erst dann die Rede sein, wenn der Mieter ca. 100 Prozent mehr als den angemessenen Wert zahlen müsse. Das treffe hier jedoch nicht zu: Nach Analyse der ortsansässigen Makler bewege sich die ortsübliche Höhe der Gewerberaummieten für die 1a-Lage zwischen 37,50 Euro und 40 Euro pro Quadratmeter, bei der 1b-Lage zwischen 10 und 13 Euro.

Der Backshop liege in guter Geschäftslage. Es sei aber schwer zu entscheiden, ob die Räume nun der 1a- oder der 1b-Lage zuzurechnen seien. Bei Gewerbeimmobilien sei es sowieso sehr schwierig, die "marktübliche Miete" zu ermitteln. Der "wirklich angemessene Preis" sei für Vermieter nicht ohne weiteres erkennbar. Dass der Vermieter den Mieter "über den Tisch gezogen habe", könne man jedenfalls nicht behaupten, der im übrigen keineswegs "unternehmerisch unerfahren" sei.