onlineurteile.de - Schon seit 1985 wohnt der Mieter in dem Mannheimer Mietshaus. Im Zweiten Weltkrieg war es beschädigt und 1952 wieder aufgebaut worden. 2003 ließ die Vermieterin die Dachgeschosswohnung, die über den Räumen des Mieters lag, zu zwei Wohnungen umbauen. Dabei wurde in einem Raum der Estrich entfernt und erneuert. Auf einer weitaus größeren Fläche wurde der Estrich nur abgeschliffen und verspachtelt, anschließend ein neuer Bodenbelag verlegt.

Von da an beschwerte sich der Mieter über Trittschall von oben. 2007 teilte er der Vermieterin mit, die Schallisolierung zwischen seinen Räumen und den Dachwohnungen sei so schlecht, dass er künftig die Miete nur noch unter Vorbehalt zahle: Er behalte es sich vor, sie wegen des Mietmangels um 20 Prozent zu mindern. Der Schallschutz entspreche weder dem im Jahr 2003, noch dem 1952 gültigen Stand der Technik.

2009 zog der Mieter vor Gericht und verlangte 20 Prozent der Bruttomiete zurück, die er in den zurückliegenden eineinhalb Jahren gezahlt hatte. Bei den Vorinstanzen hatte er Erfolg, doch der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte die Schallisolierung für vertragsgemäß (VIII ZR 287/12).

Maßstab für das Niveau der Schallisolierung in Altbauten sind die DIN-Normen, die galten, als das Gebäude errichtet wurde — sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Dass der Schallschutz im Mannheimer Mietshaus der 1952 gültigen DIN-Norm 4109 entsprach, stand für den BGH außer Zweifel: Der Schallpegel überschreite die Norm nur um ein Dezibel, das sei akustisch gar nicht wahrnehmbar.

Im Wesentlichen ging es also darum zu klären, ob das Gebäude 2003 so gründlich verändert wurde, dass der Umbau einem Neubau gleichkommt. In so einem Fall ist nämlich für den Schallschutz die aktuelle DIN-Norm maßgebend — und daran gemessen, wäre der Schallpegel im Mietshaus zu hoch und die Mietsache mangelhaft gewesen.

Das verneinte der BGH jedoch mit der Begründung, dass die Vermieterin den Estrich nur auf zwölf Prozent der Gesamtfläche komplett erneuert hatte. Im Prinzip sei er nur abgeschliffen worden. Das greife nicht so intensiv in die Gebäudesubstanz ein, dass die Baumaßnahme mit einem Neubau zu vergleichen wäre. Daher müsse die Schallisolierung nicht die 2003 geltende DIN-Norm erfüllen und der Mieter den bescheidenen Schallschutz im Haus akzeptieren.