Fenstertausch in der Wohnanlage

Die Eigentümergemeinschaft muss für Instandsetzungsmaßnahmen nicht unbedingt ein "Gesamtkonzept" vereinbaren

onlineurteile.de - Die meisten Fenster einer großen Wohnanlage waren aus Holz und über 20 Jahre alt. 2017 hatte die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss gefasst: Die Hausverwaltung solle eine Fachfirma damit beauftragen, erneuerungsbedürftige Fenster gegen Kunststofffenster auszutauschen. Die Kosten würden gemäß den Eigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.

Eine Eigentümerin wandte sich gegen den Beschluss: Er entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn die Fenster seien teilweise überhaupt nicht marode. Also gehe es nicht um reine Instandsetzung. Vielmehr sei pauschal und unabhängig vom Instandsetzungsbedarf beschlossen worden, Fenster zu erneuern. Für eine Modernisierung fehle jedoch ein von allen gebilligtes Gesamtkonzept.

So ein Konzept sei im konkreten Fall nicht unbedingt erforderlich, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 78/19). Der Austausch undichter, alter Holzfenster sei keine Modernisierungsmaßnahme. Die Fenster würden keineswegs grundlos einem höheren Stand der Technik angepasst: Vielmehr seien die betreffenden Fenster laut Gutachten des Fensterbauers tatsächlich sanierungsbedürftig. Der Austausch sei daher als — modernisierende — Instandsetzung anzusehen.

Es stehe grundsätzlich im Ermessen der Eigentümer, ob sie für eine Sanierung einen mehrjährigen Plan erstellten oder sich darauf beschränkten, nur direkt anstehende, einzelne Maßnahmen zu beschließen. Der Eigentümerbeschluss sei also nicht deshalb unzulässig, weil ein Gesamtkonzept fehle.

Richtig sei: Auch vor einer Instandsetzung müssten die Mängel beurteilt werden. So eine Bestandsaufnahme müsse aber nicht zwingend ein Bausachverständiger vornehmen. Stehe die Schadensursache, wie hier, eindeutig fest und seien die Arbeiten technisch einfach auszuführen, reiche der Sachverstand einer Handwerkerfirma aus dem Bereich Fensterbau vollkommen aus. Ihr die Beurteilung der Mängel und die Instandsetzung anzuvertrauen, sei daher angemessen.