Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen?

Altbau kaum abgedichtet: Der Hausverkäufer erkannte die Ursache der Schäden nicht

onlineurteile.de - 2004 kaufte ein Ehepaar R für 575.000 Euro ein 1936 gebautes Wohnhaus in Berlin-Köpenick. Im Kaufvertrag war die Haftung der Verkäuferin T für Sachmängel ausgeschlossen, mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel. Als die Käufer vor dem Vertragsschluss das Haus mit dem Ehemann von Frau T besichtigt hatten, hatten sie Feuchtigkeitsflecken im Keller bemerkt. Nach der Ursache gefragt, vermutete Herr T, das seien wohl Reste eines früheren Wasserschadens.

Das habe Herr T besser gewusst, hielten ihm die Käufer später vor. Sie hatten festgestellt, dass das Bauwerk mangelhaft abgedichtet war und Feuchtigkeit über die Kellerwände aufstieg. Diesen Mangel habe man ihnen arglistig verschwiegen. Das Ehepaar R forderte von Frau T 132.000 Euro Schadenersatz, was den geschätzten Kosten für die Abdichtung des Hauses entsprach.

Anders als die Vorinstanz verneinte der Bundesgerichtshof eine arglistige Täuschung (V ZR 18/11). Obwohl zur Bauzeit Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, stelle die fehlende Abdichtung hier einen Sachmangel dar. Denn: Laut Exposé des Maklers war das "Souterrain nicht wirklich Keller", das im Keller ausgebaute Zimmer sollte als Büro oder Gästezimmer geeignet sein. In Wirklichkeit tauge es wegen der Feuchtigkeitsschäden für diesen Zweck nicht, die Beschaffenheit des Hauses weiche also von der vereinbarten Beschaffenheit ab.

Für diesen Mangel müsste die Verkäuferin laut Vertrag jedoch nur haften, wenn er arglistig verschwiegen worden wäre. Das treffe nicht zu. Die Feuchtigkeitsflecken seien sichtbar gewesen, erlaubten allerdings keinen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels. Herr T habe bei der Besichtigung auch nicht behauptet, die Ursache zu kennen.

Offenkundig habe er nur seine (plausible) Einschätzung dazu mitgeteilt. Dass sie nicht stimmte, rechtfertige den Vorwurf der Arglist nicht — Arglist könnte man Herrn T nur unterstellen, wenn er über die Durchfeuchtung des Kellers Bescheid gewusst hätte. Die Vorinstanz sei aber davon ausgegangen, dass sich Herr T darüber unsicher und die Schadensursache unklar war.

Deshalb werde die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, um den entscheidenden Punkt zu klären: Ob nämlich das Ehepaar T genügend Kenntnisse und Erfahrung in Baufragen habe, um aus den Spuren des Mangels (Feuchtigkeitsflecken) Schlüsse auf die Ursache der Feuchtigkeit im Keller (fehlende Abdichtung) ziehen zu können — was unwahrscheinlich sei. Nur dann wäre es als arglistige Täuschung anzusehen, dass sie die Käufer über die fehlende Abdichtung nicht informierten.