Haus im Naturschutzgebiet

Grundstücksverkäufer dürfen bauliche Einschränkungen nicht verschweigen

onlineurteile.de - Beim Makler las der Kaufinteressent das Exposé zu einem Hausgrundstück: Das Haus sei zwar etwas heruntergekommen — ein "Handwerkerobjekt"! Es liege aber schön im Grünen, angrenzend an ein Naturschutzgebiet, so die Beschreibung. K gefiel das Anwesen und vor allem dessen Lage. Er kaufte es 2010.

Um einen schöneren Blick zu haben, werde er die Garage abreißen und zwei Bäume fällen, hatte er dem Verkäufer schon bei den Vertragsverhandlungen mitgeteilt. Und gleich nach dem Kauf machte er sich ans Werk. Bis ihn das Landratsamt stoppte: Das Grundstück liege in einem Naturschutzgebiet, hier dürfe er überhaupt nichts verändern, teilte man Herrn K mit.

Hätte er das gewusst, hätte er niemals den Kaufvertrag unterschrieben, schrieb der wütende K dem Verkäufer. Er focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an und gewann den Prozess beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg (5 U 50/12). Das Grundstück sei untauglich für den Zweck, den der Käufer mit dem Kaufvertrag verfolgt habe, urteilte das OLG.

Wie der Verkäufer wusste, habe K das Haus als Wohnsitz für die Familie renovieren und umbauen wollen. Das Grundstück musste also bebaubar sein. Laut Vertrag durfte der Käufer auch sofort Bauanträge stellen. Im Naturschutzgebiet seien aber nicht nur Neubauten, sondern auch alle Änderungen an Bestandsbauten verboten. Nicht einmal den Garten hätte der Käufer frei gestalten dürfen: Es sei verboten, Wege neu anzulegen und wild wachsende Pflanzen abzuschneiden.

Diesen Mangel des Grundstücks habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Angeblich habe er nicht gewusst, dass es nicht "am" Naturschutzgebiet liege, sondern vollständig "im" Naturschutzgebiet. Selbst wenn das zuträfe, habe er arglistig gehandelt: Wer im Exposé mit der Lage "am" Naturschutzgebiet werbe, müsse die Lage des Naturschutzgebiets zuverlässig klären oder zumindest offenlegen, sie nicht zu kennen.

Auf keinen Fall dürfe der Verkäufer einfach behaupten, K könne das Anwesen frei gestalten, wenn er dafür keine zuverlässige Beurteilungsgrundlage habe. Hätte der Verkäufer seine Unkenntnis offenbart, hätte sich der Kaufinteressent bei der zuständigen Behörde erkundigt. Bei richtiger Auskunft über die mit dem Landschaftsschutz verbundenen Auflagen hätte K den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Daher sei der Vertrag nichtig.