onlineurteile.de - Der Mieter einer Berliner Altbauwohnung kürzte die Miete wegen diverser Mängel, die er gegenüber der Vermieterin mehrmals erfolglos beanstandet hatte: Der Heizkörper in der Küche funktionierte nicht, der Abfluss im Bad war dilettantisch installiert und stank nach dem Baden nach Fäkalien, im Treppenhaus setzte eine defekte Toilette im Keller ähnliche Duftmarken.

Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Das Landgericht Berlin gab ihr mit der Begründung Recht, dass der Mieter die Mängel der Mietsache nicht ausreichend dargelegt habe. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 125/11).

Das Landgericht lege an den Nachweis für Mängel einen zu hohen Maßstab an, so die Bundesrichter. Mieter müssten nicht die — ihnen meist unbekannten — Ursachen der beschriebenen Symptome erläutern (hier: die Art der Fehlfunktion der Heizung, den ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Abfluss im Bad und den gerügten Fäkalgerüchen).

Der Mieter habe ein Foto vom Badezimmer und die Stellungnahme eines Installateurs zum Abfluss vorgelegt: Der Abfluss sei offen — und offenkundig unsachgemäß — im Fliesenboden verlegt. Weitere Details zu Intensität und Häufigkeit des Gestanks müsse nicht der Mieter liefern, sondern das Gericht im Rahmen der Beweisaufnahme klären.

Das gelte auch für die Mängelrüge, der "Heizkörper funktioniere nicht". Diese Aussage bedeute: Das Gerät gebe keine Heizwärme ab. So eine Beschreibung des Mangels genüge. Der Mieter müsse nicht die Art der Fehlfunktion erläutern oder genau die erzielten Temperaturen messen und erklären, in welchem Umfang und wie lange die Heizleistung beeinträchtigt gewesen sei.

Weder im Keller, noch im Treppenhaus müssten Mieter Fäkalgerüche hinnehmen. Also sei es übertrieben, dem Mieter einen Beweis dafür abzuverlangen, dass der Gestank bis in seine Wohnung dringe. Mit Fotos von der Toilette im Keller habe er hinreichend belegt, dass sie defekt sei. Die Mietkürzung sei berechtigt gewesen. Das Landgericht müsse daher über Kündigung und Räumungsklage neu entscheiden.