Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Ist eine Kündigung berechtigt, wenn die Mieterin erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlte?

onlineurteile.de - Die Mietwohnung in Berlin-Schönefeld kostete zunächst 331,91 Euro Miete plus 56,55 Euro Betriebskostenvorauszahlungen und 26,53 Euro Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten. Die Nebenkostenvorauszahlungen wurden mehrfach erhöht. Ab November 2003 weigerte sich die Mieterin, die Erhöhungsbeträge zu zahlen.

Später behielt sie auch Teile der Grundmiete ein, was sie mit mehreren Mängeln der Mietsache rechtfertigte. Die Vermieter warteten zunächst ab. Als im Dezember 2004 ein Mietrückstand von insgesamt 1.631 Euro aufgelaufen war, kündigten sie den Mietvertrag.

Ohne Erfolg beharrte die Mieterin im Prozess darauf, die Vermieter hätten sie zuerst auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagen müssen: Sie hätten ihr erst kündigen dürfen, wenn ein Gericht die Erhöhung der Betriebskosten für rechtmäßig erklärt hätte. Im Grunde sei sie mit den Zahlungen nämlich gar nicht im Rückstand, weil die Vorauszahlungen überhöht seien.

Das sah der Bundesgerichtshof allerdings anders: Zu Recht verlangten die Vermieter Räumung und Herausgabe der Wohnung, urteilten die Bundesrichter (VIII ZR 1/11). Dass der Mietrückstand nicht allein durch vorenthaltene Miete zustande kam, sondern teilweise dadurch, dass die Mieterin höhere Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlte, mache die Kündigung nicht unzulässig. Die Vermieter hätten die Frau auch nicht vorher auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagen müssen.

Wer mit einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht einverstanden sei, müsse sie unter Vorbehalt zahlen und die Erhöhung gerichtlich prüfen lassen. Die Mieterin dürfe die erhöhte Miete nicht einfach ignorieren. Das berechtige die Vermieter zur Kündigung. Auch diese gesetzliche Vorschrift lasse das schutzwürdige Interesse der Mieterin keineswegs unberücksichtigt: Denn im Räumungsprozess werde geprüft, ob der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen auf den von ihm festgelegten Betrag erhöhen durfte.