Marder im Dach!

Hausverkäufer haftet für weitere Sanierungskosten, wenn er den Umfang des Problems beschönigte

onlineurteile.de - Bei der Besichtigung des Einfamilienhauses hatte der Eigentümer durchaus erwähnt, dass er die Dachdämmung vor einiger Zeit erneuern musste: Ein Marder habe sich im Gebälk breit gemacht und es angenagt. Er habe das Tier mit einer Art Speer erledigt und einen Teil der Dachisolierung sanieren lassen. Seither sei "Ruhe am Dach".

Nach dieser Auskunft nahm der Kaufinteressent an, die Schäden durch Marderfraß seien komplett beseitigt. Doch diese Annahme stellte sich schon bald nach dem Hauskauf als falsch heraus: In nicht-sanierten Teilbereichen des Daches waren Balken und Dämmplatten gewaltig "angefressen".

Für die Sanierungskosten verlangte der Käufer vom Verkäufer rund 25.000 Euro Schadenersatz, obwohl die Gewährleistung für Sachmängel laut Kaufvertrag ausgeschlossen war. Da ihm der Verkäufer die "übrig" gebliebenen Schäden arglistig verschwiegen habe, könne er sich darauf nicht berufen, argumentierte der Käufer.

Der Dachdecker habe damals keine weiteren Schäden festgestellt, erwiderte der Verkäufer. Außerdem habe man keine Geräusche mehr im Dach gehört. Deshalb hätten er und seine Familie geglaubt, da sei kein Marder mehr aktiv.

Trotzdem hafte der Verkäufer für die Sanierungskosten, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz: Denn er habe dem Käufer Mängel verschwiegen, die er hätte offen legen müssen (4 U 874/12). Der Vorwurf arglistiger Täuschung treffe durchaus zu. Arglistige Täuschung liege nicht nur dann vor, wenn jemand in betrügerischer Absicht handle. Sondern auch dann, wenn der Verkäufer — wie hier — den Käufer über den wahren Umfang eines Schadens im Unklaren lasse.

Wegen der hohen Kosten habe der Hauseigentümer einige Bereiche des Daches gar nicht untersuchen lassen. Also hätte ihm klar sein müssen, dass das Problem möglicherweise doch nicht endgültig beseitigt war. Über die unerträgliche Lärmbelästigung, die der Marder verursachte, habe die ganze Familie geklagt — die Geräusche habe man in allen Räumen des ersten Stockwerks gehört.

Deshalb und wegen der massiven Schäden im sanierten Bereich des Daches habe der Verkäufer annehmen müssen, dass das Dach insgesamt in Mitleidenschaft gezogen wurde. Der vom Käufer beauftragte Dachdecker habe ausgesagt, der Marder habe die Isolierung so gründlich zerstört, dass er das gesamte Dach abdecken und völlig neu mit luftdichter Schicht und Dämmstoff dämmen musste.

Der Verkäufer habe bei den Vertragsverhandlungen den Umfang des Marderbefalls unvollständig und beschönigend beschrieben. Hätte er vernünftige Auskunft gegeben, hätte der Käufer den Kaufvertrag nicht (oder jedenfalls nicht zum vereinbarten Kaufpreis) abgeschlossen. Deshalb stehe ihm Schadenersatz für die Sanierungskosten zu.