Mieterhöhung und Heizkosten

In Mehrfamilienhäusern ist eine Bruttowarmmiete unzulässig

onlineurteile.de - Eine Vermieterin wollte 2004 die Miete für ein Münchner Ein-Zimmer-Appartement von 235,19 Euro monatlich auf 275 Euro erhöhen. Den Betrag berechnete sie - entsprechend dem Mietvertrag von 1977 - "brutto", d.h. inklusive der Kosten für Heizung und warmes Wasser. Der Mieter lehnte die Mieterhöhung ab und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 212/05).

Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete sei mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung unvereinbar. Demnach müsse der Vermieter den Verbrauch jedes Mieters an Heizung und Warmwasser erfassen und die Kosten verbrauchsabhängig abrechnen. Pauschalen seien nicht mehr zulässig. Von dieser Regelung ausgenommen seien nur Zweifamilienhäuser, die der Vermieter selbst bewohne.

Dass die Heizkostenverordnung 1977 noch nicht in Kraft war, ändere daran nichts. Auch die Tatsache, dass der Mieter sich gar nicht ausdrücklich auf die Heizkostenverordnung berief, als er seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigerte, spiele keine Rolle: Der Zweck der Verordnung sei es, Energie einzusparen. Abweichende Vereinbarungen der Beteiligten (hier: die Bruttowarmmiete) seien damit hinfällig.

Die Vermieterin musss nun den Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der vertraglichen Bruttowarmmiete herausrechnen. Der Rechtsstreit wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen, die über das Mieterhöhungsverlangen zu entscheiden hat.