Mietwohnung verwahrlost

Ist eine fristlose Kündigung unwirksam, kann sie in eine Abmahnung "umgedeutet" werden

onlineurteile.de - Weil sich Mitbewohner im Haus über Gestank beschwert hatten, sah die Vermieterin in der Wohnung von Mieterin V nach dem Rechten. Und fand völlig verwahrloste Räume vor: Die ganze Wohnung war zugemüllt, verderbliche Lebensmittel gammelten herum. Es stank im wahrsten Sinne des Wortes zum Himmel.

Daraufhin kündigte die Vermieterin Frau V fristlos, das war im Mai 2011. Die Mieterin räumte weder den Müll weg, noch akzeptierte sie die Kündigung. Im August besichtigte die Hauseigentümerin die Wohnung noch einmal und musste feststellen, dass die Lage unverändert war. Nun erhob sie Räumungsklage und kündigte der Mieterin (in der Klagebegründung) erneut.

Die Kündigung vom Mai habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, konterte der Anwalt der Mieterin. Denn die Vermieterin hätte Frau V vorher abmahnen müssen. Auch die Räumungsklage sei deshalb abzuweisen: Denn eine Abmahnung wegen des nachlässigen Verhaltens der Mieterin fehle immer noch ...

Dem widersprach das Amtsgericht Karlsruhe und verurteilte die Mieterin dazu, die Wohnung zu räumen (6 C 386/11). In der Tat sei die erste Kündigung unwirksam. Sie könne aber in eine Abmahnung umgedeutet werden. Im Kündigungsschreiben vom Mai habe die Vermieterin klar zum Ausdruck gebracht, in welchen Punkten Frau V gegen ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen habe; was auf dem Spiel stehe, wenn sie die Wohnung weiter vergammeln lasse; was sie hätte tun müssen, um das Mietverhältnis zu "retten".

Damit habe dieses Schreiben die Mieterin vor den Folgen ihres Verhaltens gewarnt, genau das sei die Funktion einer Abmahnung. Dass die Hauseigentümerin das Schreiben als Kündigung bezeichnet habe und nicht als Abmahnung, tue nichts zur Sache. Denn die sachlichen Voraussetzungen für eine Abmahnung hätten im Mai vorgelegen. Die Warnung habe Frau V nicht beherzigt, sondern komplett missachtet. Daher sei die im Klageschriftsatz enthaltene, ordentliche Kündigung wirksam.