Schimmel: Arzt kündigt Mietvertrag für Praxis

Solange der Gebrauch der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigt ist, liegt kein Mangel vor

onlineurteile.de - Ein Arzt kündigte den Mietvertrag für seine Praxisräume fristlos. Begründung: Der Brandschutz sei mangelhaft. Die zuständige Behörde habe festgestellt, dass das Treppenhaus den Vorschriften der Bauordnung Nordrhein-Westfalen nicht entspreche. Außerdem beklagte der Mediziner Modergeruch und Schimmel in den Praxisräumen.

Der Vermieter wies die Beschwerden als "haltlos" zurück und klagte auf Fortzahlung der Miete bis zum Ende der üblichen Kündigungsfrist. Ein vom Gericht bestellter Bausachverständiger untersuchte die Praxisräume und bemerkte (nur) im Labor Modergeruch und Schimmel. Befallen sei nur eine Fläche von ca. fünf bis sechs Prozent der Gesamtfläche, rechnete er aus.

Daraufhin gab das Oberlandesgericht Düsseldorf dem Vermieter Recht (24 U 31/11). Feuchtigkeitsschäden berechtigten den Mieter zwar dazu, die Miete zu kürzen (umso drastischer, je mehr sich der Schimmel ausgebreitet habe). Kündigen dürfe der Arzt deshalb aber nicht: Die betroffene Fläche sei zu klein, um den Praxisablauf zu beeinträchtigen oder die Gesundheit der Patienten zu gefährden. Das stelle keinen relevanten Mangel der Mietsache dar.

Eine fristlose Kündigung aus diesem Grund käme allenfalls in Frage, wenn der Mieter den Mangel gemeldet und der Vermieter nicht für Abhilfe gesorgt hätte. Auch auf den unzulänglichen Brandschutz könne der Mieter keine fristlose Kündigung stützen.

Selbst dann nicht, wenn der Zustand des Treppenhauses gegen behördliche Vorschriften verstoße. Denn das stelle nicht automatisch die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in Frage. Das wäre nur der Fall, wenn die Behörde die Nutzung der Mietsache verbiete oder so einen Schritt ankündige. Das sei hier nicht geschehen.