Schimmel im Niedrigenergiehaus

Wie oft müssen Mieter lüften, damit es "vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache" entspricht?

onlineurteile.de - Die Mieter wohnten in einem modernen Niedrigenergiehaus, hatten aber altbekannte Probleme, nämlich Schimmel in der Wohnung. Sie minderten deshalb die Miete um 20 Prozent (ca. 110 Euro pro Monat). Der Vermieter ließ ein Sachverständigenbüro mehrere Wohnungen im Mietshaus inspizieren. Die Experten kamen zu dem Ergebnis, dass kein baulicher Mangel vorliege.

Daraus schloss der Vermieter, dass die Mieter zu wenig heizten bzw. lüfteten und für die Feuchtigkeitsschäden selbst verantwortlich waren. Er forderte von ihnen die einbehaltene Miete und ein Drittel der Gutachterkosten. Seine Klage scheiterte beim Amtsgericht und beim Landgericht Konstanz (61 S 21/12 A).

Der Gutachter habe keine baulichen Mängel festgestellt, räumte das Landgericht ein. Daraus könne man aber nicht zwingend den Schluss ziehen, dass die Mieter den Mangel verursacht hätten. Hier komme es nicht auf den abstrakten Gesichtspunkt an, ob es objektiv möglich sei, in einem Niedrigenergiehaus durch Lüften Schimmel zu verhindern. Sondern darauf, ob man von den Mietern verlangen könne, so zu heizen und zu lüften, wie es hier notwendig wäre.

Denn: In einem Niedrigenergiehaus die natürliche Feuchtigkeit aus der Wohnung zu bekommen, sei schwierig. Diese Bauwerke seien, inklusive der Fenster, so gut abgedichtet, dass kaum noch ein natürlicher Luftaustausch stattfinde (was man technisch in Zukunft wohl durch den Einbau von Lüftungsanlagen ausgleichen müsse). Wenn aber das "übliche und zumutbare" Heizen und Lüften nicht ausreiche, um Schimmel zu vermeiden, sei darin ein Mangel der Mietsache zu sehen.

Was sei als "üblich und zumutbar" zu bewerten? Ein Schlafzimmer auf nur 17 Grad Celsius zu heizen, entspreche "vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache" und sei kein Fehlverhalten. Stiftung Warentest halte 16 Grad für optimal, um einen gesunden Schlaf zu gewährleisten. Auch in den anderen Räumen dürften Mieter, schon um Energie zu sparen, die Temperatur tagsüber auf durchschnittlich 18 Grad absenken, wenn sie berufsbedingt abwesend seien.

Im Punkt "Lüften" seien deutsche Gerichte uneins. Sie schwankten zwischen der Forderung, Mieter müssten mindestens fünf Mal täglich querlüften, und der Ansicht, drei Mal für neun Minuten lüften zu müssen, sei unzumutbar. Jedenfalls seien die Mieter im konkreten Fall nicht verpflichtet, sechs Mal täglich mehrere Minuten lang querzulüften (wie es der Experte empfohlen habe). Das sei zu viel verlangt. Daher hätten sie das Auftreten der Feuchtigkeitsschäden nicht zu vertreten. Die Miete wegen dieses Mietmangels um 20 Prozent zu kürzen, sei angemessen.