Tote Ratte erbost Laden-Mieterin

Ungezieferbefall rechtfertigt keine fristlose Kündigung

onlineurteile.de - Das Grausen war groß, als die Geschäftsfrau in ihrem Laden eine tote Ratte fand. Ratten waren wohl auch schuld am neulich zerbissenen Elektrokabel und dem folgenden Kurzschluss, dachte die Frau und rief beim Vermieter an: Er solle schnell etwas unternehmen. Der Vermieter verständigte das Ordnungsamt der Stadt, das einen Kammerjäger schickte. Der Experte empfahl, im Ladenlokal Fallen aufzustellen.

Am gleichen Tag erhielt der Vermieter ein Schreiben vom Anwalt der Mieterin: Wenn er die Rattenplage nicht innerhalb der nächsten 12 Tage behebe, werde die Mieterin fristlos kündigen. Dies tat die Geschäftsfrau denn auch und merkte an, sie habe die Laufgeräusche im Zwischengeschoß nicht mehr ertragen. Außerdem habe sie noch eine zweite tote Ratte gefunden. Der Vermieter klagte die Miete für weitere drei Monate ein.

Die Geschäftsfrau habe ihm zu wenig Zeit gelassen, das Übel zu bekämpfen, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf (10 U 16/02). Vorher habe sie sich beim Vermieter nie über Ratten beschwert, auch den Kurzschluss und den Befund des Kammerjägers habe sie nicht gemeldet. Der Vermieter habe gar nicht erkennen können, wie ernst das Problem sei. Mit seinem Anruf beim Ordnungsamt sei er zwar "minimalistisch" vorgegangen, habe aber immerhin geeignete Schritte eingeleitet, um die Plage zu beseitigen.

In zwei Wochen seien Ratten nicht auszurotten; die Frist zur Abhilfe hätte also wesentlich länger ausfallen müssen. Erst nach einer weiteren fruchtlosen Aufforderung zu Gegenmaßnahmen hätte die Mieterin fristlos kündigen dürfen. Da ihre Kündigung unwirksam sei, müsse die Geschäftsfrau Miete nachzahlen (bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung beendet worden wäre).