Umlage der Betriebskosten "nach Personenzahl"

Vermieterin darf sich nicht an Daten des Einwohnermelderegisters orientieren

onlineurteile.de - Eine bayerische Gemeinde verwaltet einen großen Wohnblock mit kommunalen Wohnungen. Laut Mietvertrag sollten bestimmte Betriebskosten (u.a. Müllabfuhr und Wasserverbrauch) "nach Personenzahl" auf die Mietparteien umgelegt werden, also abhängig davon, wie viele Personen in der jeweiligen Wohnung lebten.

Diese Zahl ermittelte die Gemeinde anhand des amtlichen Einwohnermelderegisters. Als die Vermieterin für den Abrechnungszeitraum 2004 eine Nachforderung zu ihren Gunsten errechnete, zweifelten einige Mieter an der Abrechnung und legten sich quer. Es kam zum Rechtsstreit um die Höhe der Betriebskosten, den die Gemeinde beim Bundesgerichtshof verlor (VIII ZR 82/07).

Um herauszufinden, wie die Wohnungen belegt seien, dürfe die Vermieterin nicht auf das Einwohnermelderegister zurückgreifen, entschieden die Bundesrichter. In einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (hier: 20) herrsche ständige Fluktuation, die sich nach der Lebenserfahrung nicht im Melderegister widerspiegele. Das Register sei nicht exakt genug.

Wenn die Anzahl der Bewohner für die Umlage von Betriebskosten ausschlaggebend sei, komme es auf die tatsächliche Nutzung der Wohnungen an und nicht auf die melderechtliche Registrierung. Da müsse sich die Gemeinde schon die Mühe machen, an bestimmten Stichtagen selbst die tatsächliche Personenzahl festzustellen.