Verkäufer eines Gewerbegebäudes garantiert ...

... diese Nutzungsart, doch die behördliche Erlaubnis dafür fehlte

onlineurteile.de - 2002 wurde ein Münchner Gewerbegebäude verkauft, das vom Mieter als Bürohaus und Lager für einen Verlag verwendet wurde. Der Verkäufer X garantierte dem Käufer Y, dass der "gegenwärtigen Grundstücksnutzung" keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stünden. 2003 zog der Verlag aus. Y suchte und fand einen neuen Mieter A, der einen Mietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit (Miete: 9.000 Euro monatlich) unterzeichnen wollte.

Doch Eigentümer Y bemühte sich bei der Baubehörde vergeblich um eine Bestätigung, dass hier kein Wohnraum zweckentfremdet wird (ein so genanntes Negativ-Attest). Außerdem stellte sich heraus, dass keine behördliche Genehmigung dafür vorlag, das Rückgebäude für Büros zu nutzen.

Deshalb unterschrieb Y vorsichtshalber den Mietvertrag mit A nicht. Später schloss er einen Vertrag mit einem anderen Mieter,der allerdings nur 7.000 Euro monatlich zahlte. Als Ausgleich verlangte Y vom früheren Eigentümer X Schadenersatz in Höhe der Mindereinnahmen. Y stehe Ersatz für den Mietausfallschaden zu, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 93/08).

Dass Y entgegen den Versicherungen des Verkäufers X das Gebäude nicht ohne weiteres an einen gewerblichen Mieter vermieten konnte, stelle einen Mangel der Mietsache dar. Y habe dennoch am Kaufvertrag festgehalten, forderte nur Ausgleich für den Mindererlös.

Den Mangel habe man später beheben können - durch nachträgliche Erlaubnis der Baubehörde. Dennoch habe Y dem Verkäufer vorher - als das noch nicht klar war - keine Frist zur Mangelbeseitigung (= Nacherfüllung des Kaufvertrags) setzen müssen, um Schadenersatz beanspruchen zu dürfen.