Wie ist die Miete zu kürzen?

Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs zur Berechnung

onlineurteile.de - Im Jahr 1999 wurden Geschäftsräume für monatlich 950,88 DM zuzüglich 199,12 DM Betriebskostenvorauszahlung vermietet. Später berief sich der Mieter auf Mängel und kürzte die Miete. Die Vermieterin klagte aufgelaufene Mietrückstände ein. Zuletzt ging es im langjährigen Rechtsstreit nur noch um die Frage, wie die Mietminderung zu berechnen ist: Berechnungsgrundlage konnte nach Ansicht der Vermieterin nur die Nettomiete sein.

Doch der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Kammergerichts in Berlin (12 U 104/03, vgl. gri-Artikel Nr. 46 640), das sich für die Berechnung nach der Bruttomiete entschieden hatte (XII ZR 225/03). Nach dem Gesetzestext seien Betriebskosten als Bestandteil der Miete anzusehen, so die Bundesrichter. Also sei die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) auch die Berechnungsgrundlage bei einer Mietkürzung.

Zur Leistung des Vermieters gehöre es nicht nur, dem Mieter die Räume zu überlassen. Er müsse auch die vermieteten Räume mit Energie, Wasser und Heizung versorgen oder z.B. Müll entsorgen. Ohne diese Nebenleistungen sei es unmöglich, Wohnungen oder gewerbliche Räume vertragsgemäß zu nutzen. Dementsprechend sei auch die Gegenleistung des Mieters, also die Mietzahlung, als einheitliche Leistung anzusehen, unabhängig davon, wie die Nebenkosten zu bezahlen seien.

Würden Räume (z.B. wegen Bauarbeiten) völlig untauglich für den Gebrauch, müsse der Mieter überhaupt nichts mehr zahlen, also auch keine Nebenkosten. Es sei daher nicht einzusehen, warum der Mieter bei weniger gravierenden Beeinträchtigungen nicht auch die Nebenkosten herabsetzen sollte.